Jurisdiction: civil
Date: 2019-07-08 00:00:00

Позивач ОСББ «Мотозаводець-6» звернувся до суду з позовом до [PERSON] про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, стягнення орендної плати, суми трьох відсотків річних та інфляційних нарахувань. Свої вимоги позивач мотивує тим, що 01.06.2001 року між ЖБК «Мотозаводець-6» та відповідачем було укладено договір № 5 оренди нежитлового приміщення строком на 49 років. 21.06.2002 року між відповідачем та ЖБК «Мотозаводець-6» було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди про зміну сторони на ОСББ «Мотозаводець-6» в зв`язку з реорганізацією ЖБК. Як зазначає позивач, відповідач в порушення п.п.3, 8, 10 договору оренди не сплачує належні до сплати суми орендної плати більше трьох років, в зв`язку з чим у неї виникла заборгованість в розмірі 66 271,13 грн., нараховані інфляційні втрати за прострочення орендної плати за період з вересня 2014 року по липень 2017 року в розмірі 11 918,99 грн., 3 % річних за прострочення орендної плати за вказаний період в розмірі 2796,95 грн. Крім того, за даними, що містяться у Висновку № 64/79/11 експертного будівельно-технічного дослідження від 28.11.2011 року, а також у Висновку експерта за результатами проведеного експертного будівельно-технічного дослідження від 14.04.2015 року № 12/11-15, відповідач без належних правових підстав здійснила перепланування (реконструкцію) орендованих приміщень та незаконно збільшила площу орендованих приміщень з 35,8 кв.м. до 46,96 кв.м. без отримання належної згоди членів житлово-будівельного кооперативу, в подальшому співвласників ОСББ, внесення відповідних змін до договору оренди та/або укладення додаткових угод тощо. На думку позивача, вказані обставини в їх сукупності свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору, в тому числі щодо несплати орендної плати (неоплата більше трьох років), через що ОСББ завдано реальних збитків у вигляді матеріальних втрат від знецінення грошових коштів внаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами в розмірі недоотриманих сум орендної плати за користування нежитловим приміщенням, що на сьогодні перебуває у володінні та користуванні відповідача, а також про істотне порушення умов договору на предмет реконструкції орендованого приміщення, збільшення його площі без дотримання належної процедури та погодження з членами ЖБК, в подальшому співвласників ОСББ. Посилаючись на викладені обставини, позивач просить задовольнити його вимоги та розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 5 від 01.06.2001 року, укладений між ЖБК «Мотозаводець-6» та [PERSON] , а також стягнути з відповідача заборгованість в розмірі 66 271,13 грн., нараховані інфляційні втрати за прострочення орендної плати за період з вересня 2014 року по липень 2017 року в розмірі 11 918,99 грн., 3 % річних за прострочення орендної плати за вказаний період в розмірі 2796,95 грн. та судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 3200,00 грн. Ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва Шевчука О.П. від 17.10.2017 року відкрито провадження у справі та призначено судове засідання. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.01.2018 року, справа за єдиним унікальним номером 754/13450/17, номер провадження 2/754/1921/18, передана судді Скрипці О.І. у зв`язку зі звільненням судді [PERSON] . Ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва Скрипки О.І. від 22.01.2018 року справу прийнято до провадження та призначено до розгляду. 30.03.2018 року до суду надійшов відзив відповідача на позовну заяву. У даному відзиві відповідач зазначає про те, що укладаючи договір вона та позивач скористались наданим ст.ст.6, 627 ЦК України правом врегулювати свої відносини на власний розсуд та вільно укладати договір таким чином, про що зазначили в п.1 договору, що договір є цивільно-правової угодою і укладений відповідно до вимог ЦК України та ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Згідно п.8 договору, орендна плата визначається сторонами на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади Деснянського району м.Києва, що затверджується сесією Деснянської районної в м.Києві ради і на момент укладення договору складає 7 грн. за 1 кв.м. Наразі, затвердження Методики не здійснюється виконавчими органами районів м.Києва, а покладено на Київську міську раду. Рішенням Київської міської ради від 22.09.2011 року № 34/6250 та в подальшому рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 затверджено положення про оренду майна територіальної громади м.Києва, яким в свою чергу визначається Методика розрахунку орендної плати за майно територіальної громади м.Києва, яка, як і вказані рішення мають застосовуватись до спірних правовідносин. Також, відповідач вказує на те, що 27.04.2015 року нею та позивачем погоджено порядок розрахунку орендної плати за користування нежитловим приміщенням згідно договору, яким визначено, що орендна ставка розраховується на підставі Положення про оренду майна територіальної громади м.Києва з травня 2015 року та встановлено вартість оренди в розмірі 942,93 грн. Крім того, позивачем не враховано акт звірки розрахунків, в якому було погоджено нарахування орендної плати з встановленою п.11 рішення Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 зниженою 50% ставкою по орендній платі та погоджено поточну заборгованість в розмірі 2878,95 грн. станом на 01.02.2016 року. Відтак, відповідач стверджує, що враховуючи дату подання позовної заяви, розрахунок заборгованості може бути здійснений позивачем не раніше, як починаючи з 12.10.2014 року. а з урахуванням акту звірки розрахунок заборгованості необхідно здійснювати з 01.02.2016 року. В цілому ж відповідач погоджується з розрахунком орендної плати, наданим позивачем, за виключенням інфляційної складової. Відповідач звертає увагу на те, що сума заборгованості за період з 16.06.2014 року по 31.08.2014 року включена в суму заборгованості згідно графіку реструктуризації заборгованості по орендній платі, який погоджено сторонами Додатком № 1 про реструктуризацію заборгованості, тому позивач фактично двічі здійснює нарахування орендної плати за вказаний період. Відповідач зауважила і на те, що в період з 01.02.2016 року та станом на 29.03.2018 року нею сплачено по орендній платі 34 861,73 грн., в той час, як нараховано за цей період 34 861,73 грн. Тобто, заборгованість по орендній платі відсутня. Щодо правомірності здійснених поліпшень, реконструкції та добудови відповідач зазначає про те, що відповідно до п.3 договору оренди сторони погодили, що вона приймає в строкове платне володіння та користування нежитлове приміщення для розміщення продовольчого магазину. За час оренди приміщення вона не просто сплачувала кошти за оренду, а також здійснила за власні кошти значні поліпшення у вказаному приміщенні. Згідно з експертним дослідженням № 64/79/1 від 28.11.2011 року та поповерховим планом, виготовленим Київським міським бюро технічної інвентаризації, орендоване приміщення на момент укладення договору оренди мало статус додаткового проходу до ліфтового холу через тамбур та просто не могло використовуватись за цільовим призначенням як магазин. На загальних зборах членів ЖБК «Мотозаводець-6» від 29.11.1993 року (протокол № 16) було прийнято рішення щодо здачі в оренду додаткового проходу (приміщення) 8-го під`їзду для облаштування продовольчого магазину, а пізніше 20.06.1996 року було отримано відповідний лист-погодження Ватутінської районної державної адміністрації. 01.06.2001 року позивач надав згоду на добудову, перебудову та реконструкцію приміщення та виконання поліпшення з облаштування вхідної групи під магазин за адресою: [ADDRESS], 8-й під`їзд. Після проведення робіт по добудові приміщення згідно дозволу від 01.06.2001 року та його поліпшення згідно акту виконаних робіт від 28.07.2002 року фактично змінилось функціональне призначення орендованого приміщення - замість допоміжного приміщення, призначеного для проходу до ліфтового холу, після його реконструкції воно стало основним приміщенням підприємства роздрібної торгівлі та його можна було використовувати в якості магазину. Окрім того, з протоколу правління № 48 від 26.01.2011 року вбачається, що правлінням позивача була погоджена заява відповідача про перерахунок орендної плати без нарахування оренди на площу, яка була добудована за власний рахунок. Повідомленням позивача від 15.07.2012 року на неї (відповідача) було покладено повноваження замовника по оформленню дозвільної та проектної документації по реконструкції та об`єднанню групи приміщень, в тому числі і орендованих приміщень, площею 46 кв.м. з послідуючим введенням в експлуатацію та одержанням декларації про готовність будівельних робіт. 06.03.2013 року позивач направив лист до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м.Києва, яким повідомив про те, що не заперечує проти реконструкції приміщення № 444, що знаходиться в оренді відповідача, зазначивши при цьому площу приміщення 46,2 кв.м. Таким чином, на даний час орендоване приміщення № 444, враховуючи виконані за її власний рахунок поліпшення, є новоствореним об`єктом нерухомого майна, яке за зобов`язанням позивача у 2013 році нею було введено в експлуатацію за власні кошти. 17.08.2013 року Інспекцією зареєстрована декларація № КВ 143132310144 про готовність об`єкту № 444 до експлуатації. З урахуванням вищенаведеного, відповідач вважає, що твердження позивача щодо відсутності у неї правових підстав для здійснення реконструкції та про завдання збитків ОСББ у вигляді матеріальних втрат є такими, що не відповідають дійсності. Крім того, укладений договір не зобов`язує її здійснювати погодження з позивачем поліпшень, реконструкцій, технічного переозброєння (добудову, переобладнання тощо) згідно ч.2 п.16 договору. Щодо звірки розрахунків відповідач вказала на те, що позивач не виставляв їй рахунків на сплату оренди, а акти здачі-прийняття наданих послуг за спірний період надійшли один раз через поштове відправлення, а саме акти за період з травня 2016 року по листопад 2016 року. При цьому, суми орендної плати, вказані в актах є меншими, ніж вказані позивачем у розрахунку заборгованості за цей же період, різниця становить 4177,50 грн. Крім того, в лютому 2017 року вона зверталась до позивача з листом для врегулювання розбіжностей, які виникли в нарахуваннях, однак відповіді не отримала. 22.02.2018 року вона звернулась до позивача з проханням надати акт звірки взаєморозрахунків по орендній платі за 2017 рік, однак жодної відповіді їй не було надано. Відтак, відповідач стверджує, що за весь спірній період сторони один раз провели звірку взаєморозрахунків по договору оренди та оформили акт звірки станом на лютий 2016 року. Згідно даного акту сума заборгованості склала 2879,95 грн., яка повністю нею сплачена на початку березня 2016 року та починаючи з березня 2016 року вона не мала заборгованості, натомість, мала місце переплата. Відповідач заперечує проти нарахування штрафних санкцій, вказуючи на те, що позивачем в розрахунках не враховані здійснені нею оплати, а також, що розрахунки позивача щодо нарахування орендної плати відрізняються від її розрахунків. Відповідач також не визнала вимоги позивача про розірвання договору оренди, вказуючи на те, що вона тривалий час орендує вказане приміщення, протягом усього часу оренди сплачує орендну плату та комунальні послуги, передбачені договором оренди. Вона погоджується з тим фактом, що в певні періоди у неї виникала заборгованість зі сплати орендної плати, однак, уся заборгованість повністю погашалась, на даний час заборгованості немає. Окрім того, позивачем не виконувались умови договору оренди та діючого законодавства та не надавались рахунки на сплату орендної плати, акти здачі-прийняття послуг, акти взаємозвірки розрахунків, а також позивач не реагує на її письмові звернення, що призводить до неточностей та розбіжностей в сумах нарахувань орендної плати та сумах здійснених оплат. Також, відповідач зазначила, що згодна сплатити інфляційне збільшення суми боргу та 3 % річних, які реально мають місце, однак їх розмір, зазначений позивачем, є необґрунтованим. Посилання ж позивача як на істотне порушення умов договору - проведення поліпшень є необґрунтованим та не знаходить законодавчого закріплення, оскільки ст.651 ЦК України не містить такої умови. Посилаючись на викладене, відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними та просить відмовити в їх задоволенні. 05.04.2018 року до суду надійшла зустрічна позовна заява [PERSON] до ОСББ «Мотозаводець-6» про визнання права власності на частку. Свої вимоги [PERSON] мотивує викладеними у відзиві обставинами, а також тим, що у період з 2001 року по 2013 рік нею проведено ряд ремонтних робіт, вона доклала значних зусиль та коштів для покращення стану приміщення, провела ряд робіт для належного використання приміщення за призначенням. Фактично, вона здійснила такі роботи, які якісно збільшили вартість приміщення на ринку. Так, згідно з висновком експерта № 03-2018/2 від 23.08.2018 року до моменту проведення поліпшень вищевказані приміщення не мали статусу окремого об`єкта нерухомості. Роботи по добудові приміщення збільшили його площу майже на 30 % (11,7 кв.м.). Згідно вказаного висновку орендовані приміщення після проведення нею робіт з їх реконструкції та поліпшення набули нових ознак, що істотно відрізняють їх від приміщення в стані до проведення зазначених робіт. До моменту проведення робіт з реконструкції вказаних нежитлових приміщень в будинку вхідна група була представлена лише сходами та не мала ознак приміщення, а після добудови набула статусу приміщення. Фактично, в результаті добудови конструктивні елементи приміщення вийшли за межі несучих стін будівлі. Відповідач зазначає про те, що згідно висновку експерта № 03-2018/2 від 28.03.2018 року вартість групи приміщень під`їзду [ADDRESS] , загальною площею 35,9 кв.м., що були передані їй в довгострокову оренду, до проведення їх поліпшень станом на момент проведення експертизи складає 391 596 грн., а вартість реконструйованої групи приміщень станом на дату проведення експертизи складає 909 308 грн. Отже, вартість приміщення збільшилась більше ніж удвічі. Згідно вказаного висновку, експертом встановлено, що питома вага частки орендаря на момент проведення експертизи складає 57 %, а частка орендодавця - 43 %. Таким чином, на думку відповідача, оскільки нею за згодою позивача були проведені роботи по поліпшенню, реконструкції та добудові приміщення, внаслідок чого приміщення збільшило свою площу, змінило функціональне призначення, а також змінило статус з допоміжних приміщень на нежитлове приміщення, набуло нових ознак, то в результаті її робіт було створено нову річ, а тому з урахуванням понесених нею витрат вона має право на частку в цій новоствореній речі. Посилаючись на викладені обставини, відповідач просить задовольнити її вимоги та визнати за нею право власності на 57/100 частин нежитлового приміщення [ADDRESS] , загальною площею 46,2 кв.м., а також зобов`язати позивача внести зміни до п.3 договору оренди від 01.06.2001 року № 5 та зменшити площу орендованого приміщення, визначивши її у розмірі 19,87 кв.м. 12.04.2018 року до суду надійшла відповідь представника позивача [PERSON] на відзив відповідача, в якому представник позивача вказує на помилковість розрахунків відповідача щодо обчислення розміру інфляції при визначенні розміру орендної плати. Крім того, відповідачем помилково застосовується Рішення Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280, оскільки пропозицій від відповідача щодо застосування його вимог не надходило, такі умови не погоджувались. Представник позивача зауважила на те, що відповідач, вказуючи на ті обставини, що вона, користуючись орендованим майном, здійснила його реконструкцію, що проведена без дотримання належної процедури, без рішення загальних зборів співвласників ОСББ, підтвердила ті обставини, що своїми умисними діями істотно порушила права співвласників ОСББ на користування, розпорядження спільним майном та виключне право учасників на загальних зборах вирішувати питання проведення реконструкції спільного майна, що є істотною підставою для розірвання такого договору, оскільки укладаючи договір сторона ОСББ на підставі належно оформленого рішення зборів співвласників не надавала згоди на реконструкцію орендованого майна, а відтак дані умови свідчать про істотну зміну обставин, якими особи керувались при укладанні договору, що згідно ст.652 ЦК України є підставою для розірвання договору. Представник позивача вказала і на те, що протоколів № 16 від 29.11.1993 року та № 20 від 01.01.2001 року, на які посилається відповідач, не існує, а дозвіл від 01.06.2001 року про згоду на реконструкцію приміщення не відповідає вимогам чинного на той час законодавства. У даному відзиві представник позивача також наполягала, що відповідачем орендна плата не вносилась, про що свідчить акт від 31.08.2017 року, та вважала, що позовні вимоги є обґрунтованими і доведеними та підлягають задоволенню в повному обсязі, оскільки порушення відповідачем умов договору оренди зі сплати орендної плати та реконструкції приміщення є істотними порушеннями, внаслідок чого сторона позивача значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди, а саме на отримання відповідних сум орендної плати, а також на повернення приміщення в тому стані, в якому воно було передано відповідачу. Також, представник позивача зауважила, що рішенням загальних зборів співвласників ОСББ «Мотозаводець-6» від 27.09.2017 року, протокол № 27/09, вирішено розірвати договір оренди з відповідачем. 06.07.2018 року до суду надійшли додаткові пояснення відповідача з урахуванням поданих сторонами документів, в яких відповідач зазначає про те, що твердження позивача про те, що нею не сплачувалась орендна плата не відповідає дійсності та спростовується наданими нею документами. Крім того, жодна з перерахованих сум в якості оплати за оренду приміщення позивачем не була повернута на рахунок платника як неприйнята. Тобто, кошти які поступили за орендну плату, були зараховані в ОСББ як дохід від оренди згідно договору № 5 від 01.06.2001 року. Окрім того, з акту звірки взаєморозрахунків станом на січень 2016 року вбачається, що позивач підтверджує надходження коштів за оренду та враховує суми оплат, здійснені нею. На думку відповідача, враховуючи те, що орендна плата сплачується, заборгованість відсутня, а нежитлове приміщення не знищене та знаходиться у стані, що є значно кращим, ніж на момент його отримання за актом приймання-передачі від 01.06.2001 року, посилання позивача, як на підставу розірвання договору на ч.2 ст.651 ЦК України, є безпідставними, а позовні вимоги надуманими. Крім того, безпідставним є посилання позивача, як на підставу розірвання договору, на рішення загальних зборів співвласників ОСББ «Мотозаводець-6», оскільки така підстава розірвання договору оренди не передбачена ні умовами договору оренди, ні умовами діючого законодавства. 19.11.2018 року до суду надійшов відзив представника позивача [PERSON] на зустрічний позов, в якому вона заперечує проти вимог [PERSON] . Так, представник позивача зазначає про те, що відповідач надає недостовірну інформацію, що підтверджує неналежними та недопустимими доказами. Представник позивача вважає, що з матеріалів справи вбачається, що договір оренди був укладений самовільно, з перевищенням повноважень зі сторони орендодавця ЖБК «Мотозаводець-6» в особі заступника голови правління [PERSON] без згоди (рішення) правління і без рішення загальних зборів членів ЖБК, а головою правління ЖБК була сама відповідач. Письмова згода, на яку посилається відповідач, є неналежним доказом, оскільки, зокрема, документ не датовано, не визначено об`єкт оренди, на оренду якого особи, що поставили свої підписи, дають згоду. Крім того, два аркуші містять відомості про те, що підписи жителів засвідчені [PERSON] 09.07.1995 року, тобто, за шість років до укладання самого договору оренди. Що стосується листа Ватутінської районної державної адміністрації м.Києва від 20.06.1996 року, то даний лист являє собою звичайну відповідь органу влади про те, що такий не матиме заперечень за умови оформлення проектної документації у встановленому порядку. Крім того, даний лист містить посилання на неіснуючий протокол зборів № 17 від 26.01.1996 року та неіснуючий протокол зборів № 16 від 29.11.1993 року. Представник позивача вказала і на те, що жодного погодження на реконструкцію приміщення не могло бути, оскільки проектна документація не була оформлена у встановленому порядку саме під розміщення продовольчого магазину, зокрема, наданий проект від 1995 року було розроблено на приміщення за адресою: [ADDRESS] , в той час, як спірне приміщення занегодиться за адресою: [ADDRESS]. Архітектурно-планувальна частина такого проекту була дійсна до 23.01.1998 року. Також, як вбачається з відомостей Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, на частину якого відповідача намагається визнати право власності, то дату початку будівництва вказано 03.08.2013 року, а датою закінчення 12.03.2013 року, що свідчить про недостовірність даних фактичним обставинам справи. В свою чергу, дані обставини підтверджують, що відповідач здійснила реконструкцію орендованого майна без дотримання належної процедури такої реконструкції, без проведення процедури погодження реконструкції на загальних зборах та оформлення відповідних протоколів та без згоди (рішення) співвласників багатоквартирного будинку, що мають виключне право на розпорядження та користування спільним майном та вирішення питання про реконструкцію, що свідчить про нікчемність таких поліпшень, а тому зустрічний позов є необґрунтованим. Щодо висновку експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 28.03.2018 року № 03-2018/2, то представник відповідача вважає, що він не може бути прийнятий до уваги судом, оскільки він не містить відомостей, що відображають фактичні обставини справи для правильного та справедливого її вирішення. Підставами для цього є те, що вихідні дані та документи, якими оперував експерт, є суперечливими, неправдивими, частина таких документів взагалі не існує, частину документів експерт невірно тлумачить і придає їм юридичної сили, якої вони не мають. Посилаючись на викладене, представник позивача просила відмовити в задоволенні зустрічного позову. 22.01.2019 року до суду надійшла відповідь відповідача на відзив на зустрічну позовну заяву. У даній відповіді відповідач зазначає про існування на момент укладення договору оренди протоколу № 20. Однак, за його наявність на даний час [PERSON] відповідати не може, оскільки оригінали всіх протоколів ЖБК наразі перебувають в ОСББ «Мотозаводець-6». При цьому, посилаючись на відсутність цього протоколу, на підставі якого було укладено договір оренди, позивач суперечить сам собі, оскільки висуваючи вимоги про розірвання договору оренди він визнає його укладеним. Крім того, по даному договору ОСББ 17 років отримувало орендну плату, надавало свої акти виконаних робіт, акти звірки, розрахунки та інші документи щодо сплати та користування нежитловим приміщенням. Інші доводи представника позивача, вказані у відзиві, відповідач вважає також необґрунтованими і такими, що суперечать наявним доказам по справі, які свідчать про те, що продовольчий магазин розміщений в орендованому приміщення та функціонує цілком законно. 15.05.2019 року ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва провадження у справі зупинено до розгляду заяви про відвід головуючого. 20.05.2019 року ухвалою судді Деснянського районного суду м.Києва провадження у справі відновлено. В судовому засіданні представники позивача [PERSON] та [PERSON] позовні вимоги підтримали та просили про їх задоволення, вимоги зустрічного позову не визнали та просили відмовити в їх задоволенні в повному обсязі. Відповідач [PERSON] та її представник [PERSON] проти задоволення первісного позову заперечували, просили про задоволення зустрічного позову в повному обсязі. Заслухавши пояснення сторін та їх представників, допитавши свідка, дослідивши матеріали справи, всебічно проаналізувавши обставини справи в їх сукупності, оцінивши за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному і об`єктивному розгляді справи, зібрані по справі докази,

Outcome: approved