Jurisdiction: civil
Date: 2020-09-06 00:00:00

Позивачка звернулася до суду з позовом про розірвання Договору оренди землі №58 від 20 липня 2015 року та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки. На обґрунтування своїх позовних вимог посилається на те, що їй на праві приватної власності на підставі Державного акту про право приватної власності на землю серії ІІІ-ДП №051647 від 21 березня 2002 року, належить земельна ділянка, кадастровий номер 1225081200:01:012:0010, площею 6,6214 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, Солонянський район, Березнуватівська сільська рада. 20 липня 2015 року між позивачкою та СТОВ «Агрофірма «Агросвіт» було укладено Договір оренди землі №58. Зазначеним Договором було передбачено, що строк оренди становить 10 років, а відповідно до п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у натуральній формі: зернові - 2000 кг, олія соняшникова - 20 літрів, солома - 500 кг, силос 1500 кг або зерно 400 кг; у відробітковій формі: оранка та культивація присадибних ділянок до 0,5 га; у грошовій формі: 15% вартості орендної плати. За згодою двох стоні орендна плата повністю може видаватися у грошовій формі - не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі, у сумі 2262 гривні. Ритуальні послуги надаються в разі потреби: транспорт та матеріальна допомога в розмірі 1500 гривень. Згідно п. 11 Договору орендна плата вноситься в строк до 31 січня наступного року на протязі дії договору оренди, а відповідно до положень п. 30 Договору, орендар зобов`язаний зокрема, своєчасно сплачувати оренду плату. Позивачка посилається на те, що відповідач не видав (не сплатив) позивачці за 2018-2019 роки орендну плату в жодній із передбачених Договором формах. Тому, позивачка у зв`язку з систематичним порушенням відповідачем умов Договору оренди землі №58 від 20 липня 2015 року в частині виплати орендної плати, просила розірвати даний договір оренди землі та скасувати державну реєстрацію права оренди. Позивачка та її представник, які про час та місце розгляду справи були належним чином повідомлені, в судове засідання не з`явилися, причини неявки суду не повідомили (а.с. 104, 105). Представник відповідача СТОВ «Агрофірма «Агросвіт», який був належним чином повідомлений про день та час розгляду справи, в судове засідання не з`явився, про причину неявки суд не повідомив, відзиву на позов суду не надав (а.с. 106). У зв`язку з неявкою у судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, у відповідності з ч. 2 ст. 247 ЦПК України розгляд справи здійснювався, без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу. Суд, дослідивши матеріали справи та надані докази, що маються у справі, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з таких підстав. Відповідно до положень ст.ст. 12, 13, 81 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках, а кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. На період укладання даного договору оренди, спірні правовідносини з приводу оренди земельних ділянок регулювались Законом України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06 жовтня 1998 року зі змінами та доповненнями на день укладання договору оренди, Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України, а також постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220, якою затверджено типову форму договору оренди земельної ділянки. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з ч. 3 ст. 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), зокрема шляхом застосування інших, передбачених законом, способів. Частиною 4 ст. 124 цього Кодексу передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України - договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України). За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України - майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об`єктом оренди є земельна ділянка. За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Згідно з нормою статті 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об`єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр. У судовому засіданні встановлено, що 20 липня 2015 року між позивачкою та СТОВ «Агрофірма «Агросвіт» був укладений Договір оренди землі №58, відповідно до якого позивачка передала в оренду відповідачу земельну ділянку площею 6,6214 га, що належить їй на підставі Державного акту про право приватної власності на землю серії ІІІ-ДП №051647 від 21 березня 2002 року, та яка розташована на території Березнуватівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, строком на десять років (а.с.11-15). Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі», в редакції яка діяла на час укладання спірного договору, право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Частиною 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Судом встановлено, що Договір оренди землі №58, був зареєстрований Криничанським районним управлінням юстиції, Дніпропетровської області 13 листопада 2015 року (а.с. 16, 17). Згідно ст.ст. 125, 126 ЗК України - право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав, а право власності, користування земельною ділянкою оформляється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Тобто право оренди за спірним Договором оренди у орендаря - відповідача по справі, виникло з моменту державної реєстрації, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта (а.с. 16, 17). Відповідно до ст. 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, а відповідно до ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Судом встановлено, що укладений Договір оренди землі №58 був прийнятий сторонами до виконання і продовжує діяти в період розгляду справи судом, оскільки строк його дії не закінчився. Пунктом 9 зазначеного Договору оренди передбачено форму та розмір орендної плати, а саме: згідно п. 9 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у натуральній формі: зернові - 2000 кг, олія соняшникова - 20 л, солома - 500 кг, силос 1500 кг або зерно 400 кг; у відробітковій формі: оранка та культивація присадибних ділянок до 0,5 га; у грошовій формі: 15% вартості орендної плати. За згодою двох сторін орендна плата повністю може видаватися у грошовій формі - не менше 3% від нормативної грошової оцінки землі, у сумі 5500 гривні. Ритуальні послуги надаються в разі потреби: транспорт та матеріальна допомога в розмірі 1500 гривень. Згідно пункту 11 укладеного Договору було передбачено, що орендна плата вноситься в строк до 31 січня наступного року та протязі дії договору оренди. Пунктом 30 Договору оренди передбачено, що орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату, а орендодавець має право на своєчасне отримання такої плати (п. 27 Договору). Згідно положень ст. ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на дату укладання договору), орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Суд вважає, що відповідач за умовами укладеного Договору зобов`язався виплачувати орендодавцю як грошову так і натуральну форму орендної плати, оскільки саме такі умови в частині способу її виплати були визначені сторонами при укладенні договору та протягом строку дії договору за взаємною згодою сторін не змінювались. Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. З наданих доказів судом з`ясовано, що позивачка не отримала від відповідача оренду плату в жодній з обумовлених спірним Договором оренди формі за 2018 та 2019 роки. Суд приходить до такого висновку на підставі наступного аналізу доказів. Так, згідно положень Договору оренди землі №58, строк виплати орендної плати за оренду землі протягом 2018 року - до 31 січня 2019 року, а за користування землею на протязі 2019 року - до 31 січня 2020 року (а.с. 12 зворот). Згідно наданих позивачкою Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків позивачем (а.с. 102), інформація про доходи фізичної особи від відповідача відсутня. Відповідно до положень п.п. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 розд. ІV Податкового кодексу України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються, зокрема, дохід від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначений у порядку, встановленому п. 170.1 ст. 170 ПКУ. Відповідно до п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України, податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. При цьому об`єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі. Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов`язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в ст. 167 ПКУ (п.п. 168.1.1 п. 168.1 ст. 168 Податкового кодексу України). Податок сплачується (перераховується) до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом. Банки приймають платіжні документи на виплату доходу лише за умови одночасного подання розрахункового документа на перерахування цього податку до бюджету (п.п. 168.1.2 п. 168.1 ст. 168 Податкового кодексу України). Якщо згідно з нормами цього розділу окремі види оподатковуваних доходів (прибутків) не підлягають оподаткуванню під час їх нарахування чи виплати, але не є звільненими від оподаткування, платник податку зобов`язаний самостійно включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу податку та подати річну декларацію з цього податку. Якщо оподатковуваний дохід надається у негрошовій формі чи виплачується готівкою з каси податкового агента, податок сплачується (перераховується) до бюджету протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем такого нарахування (виплати, надання). Якщо оподатковуваний дохід нараховується податковим агентом, але не виплачується (не надається) платнику податку, то податок, який підлягає утриманню з такого нарахованого доходу, підлягає перерахуванню до бюджету податковим агентом у строки, встановлені цим Кодексом для місячного податкового періоду (п.п.168.1.3.-168.1.5 п.168.1 ст. 168 Податкового кодексу України). Таким чином, у будь-якому випадку відповідач, будучи податковим агентом, зобов`язаний з дотриманням норм Податкового кодексу України, сплатити податки з нарахованого або нарахованого та виплаченого на користь позивачки розміру орендної плати. Проте, згідно наданих суду доказів, а саме Відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків позивачки за період 2018-2020 року, відомості про розмір нарахованих або сплачених податків з його доходів, в тому числі за передачу земельної ділянки СТОВ «Агрофірма «Агросвіт» в оренду - не надано. Частиною 1 ст. 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідач, достовірно знаючи про розгляд справи судом, не надав належних та допустимих доказів на спростування посилань позивачки, щодо невиплати орендної плати за 2018-2019 роки, а кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 ст. 12 ЦПК України). Тому суд приходить до висновку про те, що відповідач в порушення укладеного Договору оренди землі систематично не виконував свої обов`язки щодо нарахування та виплати орендної плати за 2018-2019 роки у визначених Договором оренди №58 розмірах та строки. Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами і застосуванні щодо даних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Виплата орендарем орендної плати за договором є основним обов`язком відповідача, невиконання якого суд вважає є істотним порушенням умов договору, оскільки орендна плата для орендодавця є його стабільним джерелом доходу і при передачі землі в оренду орендодавець розраховує на її виплату. Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України та ч. 1 ст. 782 ЦК України, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України - договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Отже систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. При цьому систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. Враховуючи наведене, суд приходить до висновку, що встановлені судом обставини є в силу положень Закону України «Про оренду землі» підставами для розірвання Договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами і даний Договір підлягає розірванню. Частиною 4 ст. 263 ЦПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Позиція суду щодо підстав для задоволення позову в частині розірвання спірного Договору оренди з підстав систематичного невиконання орендарем своїх обов`язків щодо виплати орендної плати, відповідає позиції Верховного Суду, викладений у постанові від 20 червня 2019 року по справі № 383/708/16-ц. Вирішуючи позовні вимоги в частині скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, суд виходить з такого. Частиною 3 ст. 25 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Оскільки відповідно до положень ЗК України, Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», виникнення права оренди на підставі укладеного договору залежить від державної реєстрації такого права, та з урахуванням існування підстав для розірвання спірного договору, суд вважає, що вимога про скасування державної реєстрації права оренди за спірним Договором оренди землі №58 є похідною від вимоги про розірвання Договору оренди. Але враховуючи, що позивачкою не заявлено вимоги про припинення права оренди відповідача за наслідками розірвання договору оренди землі, тому суд, з врахуванням ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд позбавлений можливості скасувати державну реєстрацію права оренди відповідача і тому в задоволені позовних вимог позивача в цій частині слід відмовити. Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог. Таким чином, у зв`язку із частковим задоволенням позовних вимог, з відповідача підлягає стягненню на користь позивачки судовий збір сплачений нею під час звернення з позовом до суду пропорційно до задоволених вимог (а.с. 1). На підставі викладеного, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ст.ст. 125, 126 ЗК України, ст.ст. 526, 626, 651, 792, ЦК України,

Outcome: partial