Jurisdiction: civil
Date: 2017-10-29 00:00:00

Позивачка звернулася з вказаним позовом до суду і просить визнати недійсними договір купівлі-продажу будинку № 728 від 16.03.2016 року та договір купівлі-продажу земельної ділянки № 729 від 16.03.2016 року, посвідчені приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Каримовою Н.С. Свої вимоги мотивує тим, що 21.02.2008 року між нею та ПАТ КБ «Приватбанк» був укладений кредитний договір № ОDMLGА00000014, за яким вона одержала кредит в сумі 113100 доларів США з кінцевим терміном повернення 21 лютого 2028 року. В забезпечення виконання зобов'язань за цим договором з позивачкою 21.02.2008 року було укладено іпотечний договір, предметом якого є житловий будинок з надвірними спорудами загальною площею 138,4 м2, житловою площею 52,30 м2, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та земельна ділянка, кадастровий номер [NUMBER], що розташована за вищевказаною адресою. 16.03.2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Каримовою Н.С. здійснено реєстрацію права власності зазначеного житлового будинку та земельної ділянки на ТОВ «Естейт Селлінг» на підставі договорів купівлі-продажу № 728 та № 729. Вказаний житловий будинок та земельна ділянка належать позивачці на підставі свідоцтва про право власності та державного акту на земельну ділянку. В даному будинку вона мешкає разом зі своєю сім'єю з 2008 року та вказаний будинок є єдиним їхнім житлом. Вважає дій відповідача незаконними та такими, що суперечать вимогам закону, оскільки при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки, не було враховано, що їй та членам її сім'ї, що проживають у житловому будинку не надано інше постійне житло. Крім того зазначає, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки банком не виконано умову щодо повідомлення її про те, що здійснюються дії по реалізації предмету іпотеки шляхом його продажу, а тому вважає процедуру купівлі-продажу проведеною з порушенням Закону України «Про іпотеку». До того ж зазначає, що банком не дотримано вимогу щодо здійснення оцінки об'єкту іпотеки суб'єктом оціночної діяльності і їй взагалі невідома сума за яку було продано житловий будинок та земельну ділянку. Оскільки оспорювані договори купівлі-продажу укладені з порушенням законодавства, у зв'язку з викладеним позивачка звернулася з позовом до суду. Позивачка та її представник до судового задання не з'явилися, але позивачка подала до суду заяву, в якій вказала, що на задоволенні позовних вимог наполягає з підстав, викладених в позовній заяві та поясненні до неї, також просила справу розглянути без її участі. Представник відповідача - ПАТ КБ «Приватбанк» до судового засідання не з'явився, але подав заяву, в якій вказав, що позов [PERSON] не визнає, просив відмовити в його задоволенні в повному обсязі з підстав викладених у запереченні. Представник відповідача - ТОВ «Естейт Селлінг» до судового засідання не з'явився, про день та час розгляду справи був повідомлений належним чином, про причини неявки суд не повідомив. Третя особа - приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Каримова Н.С. до судового засідання не з'явилася, подала до суду письмове заперечення на позов [PERSON], в якому просила відмовити [PERSON] в задоволенні позовних вимог в повному обсязі з підстав, викладених в даному запереченні, і просила справу розглянути за її відсутності. Вивчивши матеріали справи, оцінивши надані докази, суд вважає, що позовна заява задоволенню не підлягає, виходячи з наступного. Як встановлено у судовому засіданні, 21.02.2008 року між [PERSON] та ПАТ КБ «Приватбанк» був укладений кредитний договір № ОDMLGА00000014, за яким позивач одержала кредит в сумі 113100 доларів США з кінцевим терміном повернення 21 лютого 2028 року (а.с. 6-9). В забезпечення виконання зобов'язань за цим кредитним договором 21.02.2008 року ПАТ КБ «Приватбанк» і [PERSON] уклали договір іпотеки, предметом якого є житловий будинок з надвірними спорудами загальною площею 138,4 м2, житловою площею 52,30 м2, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], який розташований на земельній ділянці загальною площею 0,042 га, кадастровий номер [NUMBER], на яку також поширюється іпотека за вказаним договором (а.с. 9-11). Рішенням Біляївського районного суду Одеської області від 24.10.2012 року позовну заяву ПАТ КБ «Приватбанк» до [PERSON] про звернення стягнення на предмет іпотеки, виселення та зняття з реєстраційного обліку задоволено частково. В рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № ОDMLGА00000014 від 21.02.2008 року, укладеного між ПАТ КБ «Приватбанк» та [PERSON], яка складає - 188 387,42 доларів США, що в еквіваленті по курсу НБУ складає 1 505 215 грн. 47 коп., в тому числі: заборгованість за кредитом -92 816, 52 доларів США; заборгованість по процентам за користування кредитом -43 828, 71 доларів США; заборгованість по комісії за користування кредитом -1 156,01 доларів США; пеня за несвоєчасне виконання зобов'язань за договором, а також штрафи відповідно до Договору -41 585, 55 доларів США; штраф (фіксована частина) - 31.29 доларів США, шраф (процентова складова) -8 969,34 доларів США звернуто стягнення на предмет іпотеки: - на житловий будинок, вартістю 581 447 грн., загальною площею 138, 40 кв. м. з надвірними спорудами, який розташований за адресою: [ADDRESS], що належить [PERSON] на праві власності на підставі Свідоцтва [NUMBER] про право власності на житловий будинок, виданого виконавчим комітетом Нерубайської сільської ради Біляївського району Одеської області від 27.01.2008 року; - на земельну ділянку, площею 0,042 га, вартістю 75 058 грн., яка розташована за адресою: [ADDRESS], що належить [PERSON] на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, виданого відділом земельних ресурсів у Біляївському районі Одеської області 26 листопада 2007 року, кадастровий номер [NUMBER] шляхом укладання ПАТ КБ «Приватбанк»договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою-покупцем та здійснення цим банком всіх необхідних дій для продажу предметів іпотеки, у тому числі отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно. В частині позову про надання позивачу дозволу укласти договір купівлі-продажу від імені [PERSON], а також в частині виселення та зняття з реєстраційного обліку - відмовлено. (а.с. 122-124). Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 08.10.2013 року рішення Біляївського районного суду Одеської області від 24.10.2012 року змінено, доповнено абзац 4 резолютивної частини рішення після слів «договору купівлі-продажу» словами «від імені [PERSON]». В решті рішення залишено без змін (а.с. 125-126). Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 21.01.2015 року касаційна скарга [PERSON] відхилена. Рішення Біляївського районного суду Одеської області від 24.10.2012 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 08.10.2013 року залишено без змін. При цьому, ВССУ України з розгляду цивільних і кримінальних справ в своїй ухвалі зазначив, що Апеляційний суд Одеської області, змінюючи рішення Біляївського районного суду Одеської області в частині надання банку права на укладення договору купівлі-продажу від імені [PERSON], виходив з того, що право продажу предмета іпотеки від імені іпотекодавця передбачено умовами договору. Відповідно до ч. 3 с. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Згідно ч. 1 ст. 14 ЦПК України судові рішення, що набрали законної сили, обов'язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами. Таким чином, у зв'язку з невиконанням позивачкою своїх зобов'язань за кредитним договором ПАТ КБ «Приватбанк» в судовому порядку звернув стягнення на предмет іпотеки. В подальшому між ПАТ «КБ «Приватбанк» та ТОВ «Естейт Селлінг» був укладений договір купівлі-продажу будинку від 16.03.2016 року та договір купівлі-продажу земельної ділянки від 16.03.2016 року, посвідчені приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Каримовою Н.С. (а.с. 118-119, 120-121). Згідно до умов договорів, вказані договори укладені відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та п. 29 розділу «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до Закону України «Про іпотеку» Іпотечного договору. У відповідності до вимог ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим законом. Згідно із ч. 1 ст. 7 цього Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов'язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов'язання. Частиною 1 статті 33 та статті 39 Закону України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за основними зобов'язаннями шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до умов п. 29 договору іпотеки, укладеного між ПАТ «КБ «Приватбанк» та [PERSON], звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом продажу будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця, у т.ч. отримати витяг з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно. 07 червня 2014 року набув чинності Закон України від 3 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII), згідно з пунктом 1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку. Поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов'язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України). Таким чином, установлений Законом № 1304-VII мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов'язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника). Крім того, протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Оскільки Закон № 1304-VII не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов'язань, то він не може бути мотивом для відмови в позові, а є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію цього Закону на період його чинності. Дана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України № 6-1356цс15 від 02 березня 2016 року. До того ж, рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки були винесене до моменту вступу в дію Закону України від 07.06.2014 року «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та банком було отримано згоду позичальника, який одночасно є іпотекодавцем на реалізацію предмета іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», на спірні правовідносини не поширюється. Згідно з пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Відповідно до вимог ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним. Ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно вимог ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Звертаючись з позовом до суду, позивачка [PERSON] посилалась на те, що спірні договори купівлі-продажу укладені з порушенням норм чинного законодавства, зокрема на її адресу не надходило жодного повідомлення про те, що здійснюється реалізація іпотеки шляхом його продажу, а також банком не виконано оцінку об'єкта іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. Разом з тим, слід зазначити, що ПАТ КБ «Приватбанк» надсилало на адресу позивачки повідомлення про намір укладення договору купівлі продажу нерухомого майна, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] Біляївського району Одеської області, що є предметом іпотеки (а.с. 141), вимогу про усунення порушення основного зобов'язання (а.с. 25-26), а позивачка в свою чергу отримала вказані листи, про що свідчить рекомендоване поштове повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 145). Крім того, з долучених до матеріалів справи доказів вбачається, що при укладенні спірних договорів купівлі-продажу ПАТ КБ «Приватбанк» дотримано вимогу щодо оцінки об'єкта іпотеки суб'єктом оціночної діяльності, а саме: вартість нерухомого майна (житлового будинку та земельної ділянки № [ADDRESS] Біляївського району Одеської області) встановлена відповідно до звіту про оцінку майна і складає 400365 грн. - вартість житлового будинку, 133413 грн. - вартість земельної ділянки (а.с. 19, 153). В матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б свідчили про порушення чинного законодавства при укладені спірних договорів купівлі-продажу на момент їх укладення. Крім того, на момент укладення спірних договорів позивачка втратила будь-які права щодо предмету іпотеки. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що жодна із обставин, вказаних позивачкою як на підставу задоволення позову, не знайшла свого підтвердження в ході судового розгляду, такі обставини нічим не підтверджені і необґрунтовані, оскільки при укладенні оспорюваних договорів купівлі-продажу банк діяв як відповідно до вимог закону, так і укладеного між сторонами договору іпотеки та відповідно до рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому вимоги позивачки суд вважає безпідставними і такими, що не підлягають задоволенню.

Outcome: dismissed