Jurisdiction: civil
Date: 2014-11-25 00:00:00

Позивачка [PERSON] звернулася до Октябрського районного суду м.Полтави з позовом до [PERSON] про розірвання попереднього договору купівлі -продажу нерухомого майна, стягнення авансу, посилаючись на те, що 19 грудня 2013 року між нею, [PERSON] та [PERSON] було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна , а саме : квартири [ADDRESS]. Даний договір передбачав , що сторони в майбутньому в строк до 19.06.2014 року укладуть договір купівлі-продажу ( основий договір ) вищезазначеної квартири . На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу вона, позивачка, передала [PERSON] 3000 (три тисячі) доларів США за курсом установленим НБУ на дату посвідчення попереднього договору 19.12.2013 р. 23 970,00 гривень ( двадцять три тисячі дев»ятсот сімдесят грн..). При цьому , в попередньому договорі купівлі-продажу зазначалось, що [PERSON] до укладання основного договору зобов»язується підготувати всі документи, необхідні для оформлення основного договору купівлі-продажу, та договори, укладені [PERSON] з комунальними установами. Після передачі нею, позивачкою, авансу [PERSON] 19.12.2013 року , вона, позивачка, мала намір зайти в будинок та прицінитись , які ще кошти необхідно мати для проведення ремонтних робіт. Позивачка змогла оглянути будинок тільки зовнішньо. Подивитись кімнати всередині не було можливості. До [PERSON] вона, позивачка, зверталась протягом січня-травня неодноразово з проханням надати можливість потрапити до будинку. Остання всіляко відмовлялась її, позивачку, туди повести : то в неї відсутні ключі, то в неї мала дитина і їй немає коли. Незважаючи на те , що квартира [ADDRESS] на праві власності належить [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу, а остання проживає за іншою адресою: в квартирі [ADDRESS]. Позивачка змогла попасти в квартиру № 21 лише на початку червня 2014 року. Оглянувши квартиру вона, позивачка, виявила , що кімнати знаходяться в аварійному стані , електропровід пошкоджений, газова плита та газовий лічильник відсутні. Окрім того, від центральної труби газопостачання мається три відведення. Два з них запломбовані, а третій- без пломби. На запитання позивачки про укладений з ВАТ « Полтавагаз» договір про користування природним газом, [PERSON] документи не показала , сказавши, що принесе їх до нотаріуса в день укладання основного договору купівлі-продажу - 19.06.2014 року. 16.06.2014 року вона, позивачка, звернулась до нотаріуса [PERSON] з заявою про свій намір розірвати попередній договір до договору купівлі-продажу та пояснила нотаріусу причину. Нотаріусом, в свою чергу, було направлено лист на ім»я продавця [PERSON] про її намір розірвати попередній договір та прохання протягом двох днів повернути грошові кошти в сумі 23 970,00 грн. ,що станом на 19.12.2013 року еквівалентні 3000 (трьом тисячам) доларам США за курсом НБУ. У відповідачки [PERSON] був декілька днів відсутній зв»язок і вони з нею зустрілись лише у нотаріуса 19.06.2014 року. До укладання основного договору позивачка просила відповідачку- продавця показати , як не їй, позивачці, то хоч нотаріусу технічний паспорт на будинок, договора з комунальними установами. У нотаріуса [PERSON] довго відмовлялась показувати документи. Потім сказала , що не замовляла експертну оцінку про вартість нерухомого майна . Після тривалих розмов виявилось , що [PERSON] після купівлі квартири [ADDRESS] в серпні 2013 року нею не користувалась, після попереднього власника особові рахунки не переоформляла на своє ім»я. Чому відразу ж почала продавати цю квартиру - не пояснила. Стосовно документів про підключення природного газу до будинку пояснила, що вони маються в архіві ВАТ « Полтавагаз» , але їй нічого на руки не надали. Вона, позивачка, знову почала виясняти , чому [PERSON] знала , що будинок знаходиться в аварійному стані та не пригодний для проживання і не повідомила їй, як покупця. Тому мабуть і не давала можливість оглянути стан кімнат зсередини. Після довгих розмов [PERSON] відмовилась повертати аванс, який вона, позивачка, сплачувала 19.12.2013 року. Попередній договір-це юридичний інструмент,завдяки якому сторони можуть зафіксувати свої наміри,надавши їм статус взаємного зобов»язання. Головна його перевага-він дозволяє не втратити можливість у майбутньому укласти договір з конкретним суб»єктом за заздалегідь обумовленою ціною. Тому , вона, позивачка, планувала ,що після підписання основного договору купівлі-продажу буде можливість до осені провести ремонтні роботи в кімнатах та переїхати в ту квартиру проживати. Ціна, визначена продавцем, її, позивачку, також влаштовувала. Але після спілкування з [PERSON] . 19.06.2014 року у нотаріуса , вона, позивачка, зазначила , що відповідачкою порушено умови попереднього договору : · не підготовлені документи що необхідні для оформлення договору купівлі-продажу квартири; · зі сторони [PERSON] ( продавця) присутній обман та приховування фактів ,які мають істотне значення та свідомо приховані нею. В попередньому договорі від 19.12.2013 р. чітко зазначено, що у разі , якщо продавець буде ухилятися від укладання договору купівлі-продажу в визначений термін та на вищезазначених умовах ,він зобов»язується повернути покупцеві отриманий від нього аванс ,а також сплатити неустойку у розмірі 100 (сто) відсотків від суми авансу ,переданого за попереднім договором. При цьому, передачу всієї суми авансу та неустойки продавець ( [PERSON].) повинна здійснити протягом семи днів з дня отримання вимоги,заявленої покупцем (нею, [PERSON],) у нотаріальній формі. На протязі декількох місяців вона, позивачка, чекала, що відповідачка поверне аванс в добровільному порядку , але до цього часу грошові кошти позивачці не повернено а вона вимушена звертатись до суду. Позивачка просила розірвати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна , а саме : квартири [ADDRESS], укладений між нею , [PERSON] та [PERSON] 19 грудня 2013 року. Стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] 23970,00 грн ( двадцять три тисячі дев»ятсот сімдесят гривень ). В судовому засіданні позивачка та її представник за дорученням [PERSON] позов підтримали та просили їх задовольнити. Відповідачка [PERSON] з позовом погодилася частково та просила суд винести рішення відповідно до чинного законодавства. Третя особа приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу Полтавської області [PERSON] до суду не з»явилася, будучи повідомленою про дату та час розгляду справив суді. Суд вважає за можливе розглянути справу у відсутність третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог. Сторони не заперечують. Заслухавши сторони, думку представника позивачки, вивчивши надані суду докази, суд прийшов до висновку про задоволення вимог позивачки. Судом встановлено, що 19 грудня 2013 року між , [PERSON] та [PERSON] було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна , а саме : квартири [ADDRESS]. Даний договір передбачав , що сторони в майбутньому в строк до 19.06.2014 року укладуть договір купівлі-продажу ( основий договір ) вищезазначеної квартири . На підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу , позивачка, передала [PERSON] 3000 (три тисячі) доларів США за курсом установленим НБУ на дату посвідчення попереднього договору 19.12.2013 р. 23 970,00 гривень ( двадцять три тисячі дев»ятсот сімдесят грн..). При цьому , в попередньому договорі купівлі-продажу зазначалось, що [PERSON] до укладання основного договору зобов»язується підготувати всі документи, необхідні для оформлення основного договору купівлі-продажу, та договори, укладені [PERSON] з комунальними установами. Як було з»ясовано в послідуючому Продавець [PERSON] не переоформила на себе договорів про надання комунальних послуг з попереднього власника. Окрім того квартира знаходиться в аварійному стані, опалення відсутнє, що призвело до ще більшої її руйнації за період з червня по день розгляду справи в суді. Окрім того в суді встановлено, що позивачка [PERSON] 21.08.2014 року (а.с.29-32) продала вищевказану квартиру [PERSON], що підтверджується договором купівлі -продажу посвідченим приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Полтавської області [PERSON] 21.08.2014 року реєстровий номер 1342. Статтею 651 ЦК України установлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Так, у визначеннях № 6- 9060св08, № 6-13084св09 та № 6- 7081св10 Постанов Пленуму Верховного Суду України, суди приходять до висновку, що відповідно до частини 2 статті 570 ЦК України у разі якщо сума, сплачена в рахунок належних з боржника за попереднім договором платежів, не є завдатком, вона вважається авансом. Визначення ВССУ № 6- 45857св11 та № 6- 48139св11 також зводяться до висновку, що у разі неукладення сторонами основних договорів в строк передані покупцем у рахунок оплати за основними договорами грошові кошти є відповідно не завдатком, є авансом і підлягають поверненню. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене за таким попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений в строк. На даний час є очевидним той факт, що відповідачка отримавши аванс , не виконала зобов»язання за попереднім договором , не підготувала відповідні документи для продажу квартири, не надала їх ні покупцю, ні нотаріусу, окрім того вчинила договір купівлі продажу спірної квартири , не повідомивши про це позивачку. При таких обставинах суд вважає, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають до задоволення. Викладені обставини підтверджуються матеріалами справи .

Outcome: approved