Jurisdiction: civil
Date: 2015-06-18 00:00:00

Позивачка [PERSON] у вересні 2006 року звернулась до суду з позовом до [PERSON], [PERSON] та [PERSON] про визнання їх утратившими право користування належним їм житлом та зняття їх з реєстрації. Ухвалою суду позивачку [PERSON] в порядку ст.37 ЦПК України замінено на позивачку [PERSON], яка на підставі угоди купівлі-продажу стала власником спірного помешкання. В ході розгляду справи позивачка [PERSON] змінила позовні вимоги, зокрема, просить суд визнати договір найму від 15 квітня 2004 року, укладений між [PERSON] та [PERSON] недійсним, оскільки він не відповідає вимогам закону; договір найму від 27 грудня 1989 року, укладений між [PERSON] та [PERSON] розірвати через систематичну несплату нею орендної плати; визнати відповідачів такими, що втратили право користування спірним житлом та виселити їх з нього. В судовому засіданні представник позивачки [PERSON] пояснив, що вважає договір найму від 27 грудня 1989 року, який був укладений між [PERSON] та відповідачкою [PERSON], таким, що за спільною згодою сторін діяв до моменту смерті [PERSON], після смерті якої права та обов'язки наймодавця перейшли спочатку до [PERSON], потім - до [PERSON] З моменту переходу права власності на будинок до [PERSON] (а це травень місяць 2005 року) і до цього часу відповідачка [PERSON] всупереч свого зобов'язання не сплачує орендну плату (плату за житло), відмовляється це робити надалі, що відповідно до ст.825 ЦК України є підставою для розірвання договору найму. Крім цього, оскаржуваний договір найму від 15 квітня 2004 року не містить таких істотних умов, як місце його укладення, предмет договору, строк дії та плати за користування. Відсутність цих умов відповідно до ст.215 ЦПК України є свідченням його недійсності. Відповідачка [PERSON] взагалі проживає в будинку без будь-яких правових підстав. Вважає, що відповідачі зобов'язані звільнити вказане житло. Відповідачі в судовому засіданні позов не визнали, та пояснили, що мешкають у будинку [ADDRESS] на законних підставах. Представник відповідачів (за усною довіреністю) підтримав в судовому засіданні вимоги своїх довірителів. Вислухавши представника позивачки, відповідачів, представника відповідачів, дослідивши матеріали справи суд приходить до висновку про необхідність задоволення позову з таких підстав. Судом установлено, що 27 грудня 1989 року попереднім власником спірного будинку [PERSON] з відповідачкою [PERSON] було укладено договір найму однієї кімнати площею 11.20 кв.м. в житловому будинку, розташованому в [ADDRESS] (в договорі вказано [NUMBER], який був пізніше замінений на [NUMBER]). 15 квітня 2004 року [PERSON] з відповідачкою [PERSON] було укладено договір піднайму житла, хоча фактично мова йде про найом житла. [INFO] [PERSON] померла. Відповідного до складеного нею заповіту, посвідченого 22 червня 2004 року державним нотаріусом Колимської державної нотаріальної контори та виданого 21 травня 2005 року на його підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, власником спірного будинку стала [PERSON], яка, в свою чергу, в серпні місяці 2007 року продала вказаний будинок позивачці [PERSON], до якої відповідно до ст.814 ЦК та ст. 170 ЖК України перейшли права та обов'язки наймодавця, а остання відповідно до ч.2 ст. 170 ЖК України при не зазначенні у договорі найму строку його дії вправі в будь-яких час вимагати його розірвання у випадку, передбаченому ст. 168 ЖК України, зокрема, при систематичній несплаті наймачем орендної плати та комунальних послуг ). Для вирішення вимог позивачки про розірвання договору найму з [PERSON] суд, незважаючи на виникнення цих правовідносин під час дії Цивільного кодексу України в ред. 1963 року, вважає необхідним застосувати норми Цивільного кодексу України в ред. 2004 року, оскільки відповідно до п.4 його Прикінцевих та перехідних положень щодо цивільних відносин, які виникли до набрання ним чинності, тобто до 01 січня 2004 року, положення нового ЦК застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Так, позивачка стала власником спірного будинку у 2007 році, підставою розірвання договору найму вона вказує несплату^ відповідачкою орендної плати, встановленої договором, за період з моменту переходу до неї права власності на будинок. Відповідно до ч.З ст.820 ЦК України наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму, а якщо такий строк не встановлений - щомісячно. У договорі найму, укладеному між [PERSON] та [PERSON] вказано, що остання зобов'язується сплачувати орендну плату (плату за житло) у розмірі 15 радянських рублів, тобто даний договір є оплатним. Предметом розрахунку на момент укладення договору була грошова одиниця СРСР - радянські карбованці (рублі), взамін яких відповідно до Указу Президента України «Про реформу грошової системи України» №549/92 від 07 листопада 1992 року було введено в дію українські карбованці, а пізніше згідно ст.З Указу Президента України №792/96 від 25 серпня 1996 року «Про грошову реформу в Україні» -гривня. Таким чином, розмір орендної плати на даний час повинен складати 15 грн. на місяць, однак відповідачка декілька разів сплатила позивачці орендну плату у розмірі 1 грн. на місяць, хоча відповідно до ч.2 ст.820 ЦК України одностороння зміна розміру оплати за користування житлом не допускається. Як установлено судом відповідачка [PERSON] вказану орендну плату не сплачує позивачці [PERSON] з моменту придбання нею спірного житла, тобто з серпня місяця 2007 року і до цього часу, крім цього не сплачувала цю плату і [PERSON] протягом 2005-2007 р.р. Відповідно до п.1 ч.2 ст.825 ЦК України та ч.4 ст. 168 ЖК України невнесення наймачем плати за житло за шість місяців є підставою для розірвання договору найму за рішенням суду, оскільки свідчить про систематичність таких дій, та відповідно до ст.826 ЦК і ст. 169 ЖК України - підставою для виселення наймача в судовому порядку без надання іншого житла. Крім цього, відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого Кодимським районним бюро технічної інвентаризації у приватній власності [PERSON] перебуває 1/2 частина житлового будинку, розташованого в [ADDRESS] Стосовно вирішення позову в частині визнання договору найму №37 від 15 квітня 2004 року недійним суд приходить до наступного. Відповідно до ч.2 ст. 158 ЖК України договір найму жилого приміщення укладається між власником і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів. Вказаний договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права та обов'язки наймодавця та наймача та інші умови найму. Згідно ст. 159 ЖК України предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення. Жиле приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років. Договір найму є двостороннім, оплатним та консенсуальним, оскільки права та обов»язки сторін виникають з моменту досягнення ними згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору найму житла відноситься предмет договору, його оплатність, оскільки відповідно до ч.5 ст.626 та ч. 1 чт.810 ЦК України за договором найму житла власник житла передає наймачеві житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Крім цього, відповідно до ч. 1 ст.820 ЦК України форма оплати за користування майном встановлюється договором найму, тому форму плати за користування майном також слід вважати істотною умовою договору, і відсутність відомостей про форму орендної плати в тексті договору є підставою для визнання договору оренди недійсним. Відповідно до ч. 1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити положення Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного судочинства, а також моральним засадам суспільства. Проте, при укладенні договору найму №37 від 15 квітня 2004 року (який помилково названий договором піднайму) сторони де досягли згоди (тобто не зазначили у договорі) щодо таких істотних умов як предмет договору та його відплатність. Так, в договорі взагалі відсутні відомості про конкретну житлову площу, яка здається в найом, що є неприпустимим, оскільки стосовно предмету найму житла існують певні обмеження, наприклад, щодо його розміру, характеристик приміщення (ст. 159 ЖК України). Крім цього, в договорі вказано про безоплатне користування житлом, що суперечить вищенаведеним вимогам закону та юридичній природі найму. Відповідно до ч.І ст.215 ЦК України недодержання стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених 4.1-5 та ч.б ст.203 ЦК України, є підставою для визнання такого правочину недійсним, оскільки дії фізичних осіб, які хоч і спрямовані на встановлення (виникнення) цивільних прав та обов'язків, але не створюють цих наслідків, через невідповідність вчинених дій вимогам закону. Недійсним такий правочин відповідно до ч. І ст.236 ЦК України є з моменту його вчинення. Згідно ч.І ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, які пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, тобто двостороння реституція - повернення сторін у той стан, який передував укладенню спірного правочину, у даному випадку одна сторона (наймач) повинна звільнити та повернути житло, а інша сторона (наймодавець) - отримати житло для використання за призначенням. Доказів правомірності проживання у спірному будинку відповідачки - [PERSON] судом не встановлено, оскільки між:: нею та попередніми власниками [PERSON] та [PERSON], а також нинішнім власником [PERSON], будь-яких договорів найму житла не укладалось взагалі; в укладених договорах найму з [PERSON] і [PERSON] всупереч вимогам ст.816 ЦК України не зазначено про право [PERSON] проживати у будинку; договору піднайму з наймачами нею не укладалось. Таким чином, суд не вбачає достатніх правових підстав для подальшої реєстрації та проживання відповідачів у належному позивачці будинку, більше того таке проживання суперечить вимогам закону, інтересам власника житла та позбавляє позивачку права належним чином володіти, користуватись та розпоряджатись ним, тому відповідачі згідно ст. 169 ЖК України та ст.82б ЦК України в зв'язку з припиненням договору найму підлягають виселенню зі спірного будинку без надання іншого житла. На підставі ст.ст.158, 159, 168, 169, 170 ЖК, ст.ст.203, 215, 216, 814, 816, 820, 825, 826 ЦК України,

Outcome: approved