Jurisdiction: civil
Date: 2019-07-07 00:00:00

Позивачка, в інтересах якої діє адвокат Ільїна Т.А. звернулася до суду з позовом до відповідачів про визнання недійсним договору іпотеки, зазначивши, що позивачці на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 16.05.2017 року належить квартира [ADDRESS] . В жовтні 2018 році [PERSON] стало відомо, що квартира [ADDRESS] перебуває в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, реєстраційний номер обтяження 4623038, зареєстровано 13.03.2007 року, реєстратором: приватний нотаріус Новокаховського міського нотаріального округу Херсонської області Крамчанін С.А. та Державному реєстрі іпотек, реєстраційний номер обтяження 4623158, зареєстровано 13.03.2007 року реєстратором: приватний нотаріус Новокаховського міського нотаріального округу Херсонської області Крамчанін С.А. Підставою для обтяження став договір іпотеки №02-23-Ф070157К-370 від 13.03.2007 року, зареєстрований в реєстрі за №1214. Вказані обставини порушують права та охоронювані законом інтереси [PERSON] , яка не може реалізувати своє право власності на вказану вище квартиру, що належить їй на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом. Нею було встановлено, що між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та [PERSON] укладено договір іпотеки №02-23-Ф070157К-370 від 13.03.2007, за умовами якого [PERSON] передала банку в іпотеку майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру [ADDRESS] . Пізніше, а саме 06 листопада 2007 року між ТОВ «Південенерго» та [PERSON] було укладено договір №544 про дольову участь у будівництві та додаткову угоду від 18 лютого 2008 року, за умовами яких власником квартири [ADDRESS] стала [PERSON] . Згідно Акту прийому-передачі квартири, забудовником - ТОВ «Південенерго» збудована та передана Учаснику - [PERSON] однокімнатна квартира [ADDRESS] , що підтверджується копією відповідного акту. Згідно свідоцтва про право власності на житло, виданого виконкомом Новокаховської міської ради від 05.01.2010 року, [PERSON] на праві приватної власності належала квартира [ADDRESS] , загальною площею 35,4 кв.м., житлова площа 17,1 кв.м. Свідоцтво про право власності на вказану квартиру [PERSON] отримала без перешкод та про обтяження на квартиру [ADDRESS] повідомлена ТОВ «Південенерго» не була. 22.06.2016 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , посвідчений приватним нотаріусом Новокаховського міського нотаріального округу Херсонської області Іваніщенко С.І. за реєстровим №1497. [INFO] [PERSON] померла, після її смерті залишилася спадщина, яку будучи єдиним спадкоємцем за законом, отримала позивачка, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом від 16.05.2017 року. В теперішній час [PERSON] не може реалізувати право власності на вказану вище квартиру в повному обсязі, оскільки на підставі договору іпотеки №02-23-Ф070157К-370 від 13.03.2007 року до Державного реєстру іпотек були внесені відповідні відомості про обтяження. На час укладення спірного договору іпотеки (13 березня 2007 року) стаття 5 Закону № 898-IV не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом № 800-VI від 25 грудня 2008 року. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі і Закону № 898-IV (25 грудня 2008 року). Оскільки оспорюваним договором передано в іпотеку майнові права на квартиру, яка належить [PERSON] , тому вона відповідно до положень статей 15,16, 215, 216 ЦК України має право оспорювати зазначений іпотечний договір в судовому порядку, оскільки цей договір стосується її прав та інтересів як власника майна. Просила суд визнати недійсним договір іпотеки №02-23-Ф070157К-370 від 13.03.2007 року, посвідчений 13.03.2007 приватним нотаріусом Новокаховського міського нотаріального округу Херсонської області Крамчаніним Сергієм Алімовичем, зареєстрований в реєстрі нотаріальних дій за реєстраційним номером 1214, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та [PERSON] в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру [ADDRESS] . Позивачка в судове засідання не з`явилася, її представник позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини позову. Представник відповідача ПАТ «Укрсоцбанк» під час судового розгляду заперечував проти позову, зазначивши, що позивачкою не надано доказів порушення її прав та неможливості реалізувати право власності на квартиру у зв`язку із внесенням записів до Державного реєстру іпотек на підставі договору іпотеки. Крім того, представник банку повідомив, що 13.03.2007 року між ВАТ АК соціального розвитку (правонаступником прав і обов`язків якого є АТ «Укрсоцбанк») та [PERSON] був у кладений договір кредиту № Ф070157К, відповідно до якого останній надано грошові кошти у розмірі 200 000 грн. зі сплатою 17,2 % річних, з кінцевим терміном погашення кредиту до 12.03.2017 року з цільовим використанням - для фінансування будівництва, придбання (інвестування) житла відповідно до попереднього договору від 23.12.2005 року № 51 та договору про часткову участь у будівництві № 358 від 12.03.2007 року, які укладені між [PERSON] та ТОВ «Південенерго». [PERSON] за рахунок власних коштів та коштів отриманих у кредит в АТ «Укрсоцбанк» сплачено повністю вартість однокімнатної квартири за [ADDRESS] станом на 01.07.2019 року заборгованість за кредитним договором не погашена та складає 474 522,01 грн., предмет іпотеки введено в експлуатацію, додаткову угоду до іпотечного договору сторонами не укладено, право власності на спірну квартиру зареєстровано за позивачем, що свідчить про недобросовісне виконання [PERSON] умов кредитного договору, але зазначені обставини не є підставою для визнання іпотечного договору недійсним. Відповідачка [PERSON] в судове засідання не з`явилася, просила справу розглядати в її відсутність у відзиві зазначила, що позов не визнає, погоджується з тим, що нею було укладено попередній договір № 51 від 23.12.2005 року купівлі-продажу майнових прав із ТОВ «Південенерго», договір про участь у будівництві № 358 від 12.03.2007 року та 13.03.2007 року нею укладено кредитний договір № Ф070157К, а також 13.03.2007 року між нею та банком було укладено іпотечний договір майнових прав «02-23-Ф070157К-370», посвідчений приватним нотаріусом Новокаховського міського нотаріального округу Херсонської області Крамчаніним С.А., зареєстрованим в реєстрі нотаріальних дій за реєстровим № 214. Проте не згодна з тим, що майнові права на незакінчене будівництво не могли бути предметом іпотеки, оскільки майнове право - це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права. Треті особи, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору - ТОВ «Південенерго» та приватний нотаріус Новокаховсього міського нотаріального округу Крамчанін Сергій Алімович в судове засідання не з`явилися, про розгляд справи повідомлені належним чином, тому у суду є підстави для розгляду справи у їх відсутність. Суд заслухавши вступні слова учасників справи, дослідивши письмові докази та оцінивши їх на належність, допустимість, достовірність окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності приходить до наступного висновку. Судом встановлено, що [PERSON] є власницею квартири [ADDRESS] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого в порядку спадкування після смерті [PERSON] , що померла [INFO] . Відповідно до свідоцтва про смерть [PERSON] померла [INFO] . Згідно із договором купівлі-продажу від 22.06.2016 року, укладеним між [PERSON] та [PERSON] , остання придбала належну продавцю на праві власності квартиру [ADDRESS] . 06.11.2007 року [PERSON] уклала з ТОВ «Південенерго» договір участі у будівництві, відповідно до якого забудовник зобов`язався виконати комплекс внутрішньоквартирних робіт по закінченню будівництва квартири учасника в житловому будинку, що входить у вартість квартири учасника, виконати комплекс робіт по будівництву житлового будинку, необхідних для здачі будинку до експлуатації. Після вводу закінченого будівництвом житлового будинку, в експлуатацію і при виконанні учасником п.4.4 даного договору, в 10 денний строк пред`явити учаснику для приймання закінчену будівництвом однокімнатну квартиру [NUMBER] на 5 поверсі загальною площею 35 кв.м . про що сторони підписують акт прийому-передачі, що є невід`ємною частиною договору. Учасник зобов`язується здійснити оплату квартири в наступному порядку : 06 листопада 2007 року перерахувати на розрахунковий рахунок забудовника повну вартість квартири в розмірі 92 092 грн. Договір набирає чинності з моменту підписання сторонами і діє до моменту отримання учасником документа, що посвідчує його право власності на квартиру [ADDRESS] . 18.02.2008 року між ТОВ «Південенерго» та [PERSON] укладено додаткову угоду до Договору про участь у будівництві №544 від 06.11.2007 року, яким пролонговано строк закінчення будівництва та введення його в експлуатацію у другому кварталі 2008 року, але не пізніше 31.05.2008 року. З акту прийому -передачі побудованої квартири від 19.10.2009 року вбачається, що ТОВ «Південенерго» передана [PERSON] закінчена будівництвом однокімнатна квартира [ADDRESS] . Відповідно до квитанції до прибуткового касового ордеру № 544 від 06.11.2007 року [PERSON] сплатила ТОВ «Південенерго» за дольову участь в будівництві відповідно до договору № 544 від 06.11.2007 року грошові кошти в сумі 92 092 грн., 14.01.2010 року нею сплачено додатково до договору про дольову участь грошові кошти в сумі 1052,48 грн. за 0,4 кв.м. та 14.01.2010 року - за оформлення БТІ грошові кошти в сумі 509,79 грн. Відповідно до свідоцтва про реєстрацію права власності від 05.01.2010 року, право власності на квартиру [ADDRESS] загальною площею, 35,4 кв.м. зареєстровано за [PERSON] . Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна станом на 04.11.2018 року вбачається, що 13.03.2007 року зареєстровано заборону на нерухоме майно, реєстраційний номер обтяження 4623038, підстава обтяження : договір іпотеки №02-23-Ф070157К-370, 13.03.2007 року, приватний нотаріус Крамчанін С.А. Крім того, 13.03.2007 року зареєстровано обтяження : іпотека, на підставі договору іпотеки №02-23-Ф070157К-370, 13.03.2007 року, приватний нотаріус Крамчанін С.А., об`єкт обтяження : майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру [ADDRESS] . Боржник за основним зобов`язанням - [PERSON] . Відповідно до іпотечного договору № 02-23-Ф070157К-370 від 13.03.2007 року, укладеного між Аціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» і [PERSON] , іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту № Ф070157К від 13 березня 2007 року, укладеним між Іпотекодержателем та Іпотекодавцем майнові права на незакінчені будівництвом : - двокімнатну квартиру [NUMBER] загальною площею 68,0 кв.м. , іпотечною вартістю 154 360 грн., [ADDRESS] ; -однокімнатну квартиру за [NUMBER] , що знаходиться на 5 поверсі площею, 36,0 кв . м . іпотечною вартістю 81 720 грн., що будується за адресою : [ADDRESS] . Відповідно до п.1.3 Іпотечного Договору, зміст та розмір основного зобов`язання - повернення кредиту в сумі 200 000 грн. відповідно до графіку погашення, що визначений п.1.1 договору, яким обумовлене основне зобов`язання з кінцевим терміном погашення кредиту до 12.03.2017 року, а також дострокового погашення у випадках, передбачених договором, яким обумовлене основне зобов`язання. 12 березня 2007 року [PERSON] уклала з ТОВ «Південенерго» договір участі у будівництві, відповідно до якого забудовник зобов`язався виконати комплекс внутрішньоквартирних робіт по закінченню будівництва квартири учасника в житловому будинку, що входить у вартість квартири учасника, виконати комплекс робіт по будівництву житлового будинку, необхідних для здачі будинку до експлуатації. Після вводу закінченого будівництвом житлового будинку, в експлуатацію і при виконанні учасником п.4.4 даного договору, в 10 денний строк пред`явити учаснику для приймання закінчену будівництвом двокімнатну квартиру [NUMBER] на 4 поверсі загальною площею 68 кв.м. та однокімнатну квартиру [NUMBER] на 5 поверсі загальною площею 36 кв.м., про що сторони підписують акт прийому-передачі, що є невід`ємною частиною договору. Учасник зобов`язується здійснити оплату квартири в наступному порядку : 12.03.2007 року перераховує на розрахунковий рахунок забудовника першочерговий внесок в розмірі 36 080 грн. та на залишок суми 200 000 грн. в строк до 14.03.2007 року оформлює кредит і перераховує на розрахунковий рахунок забудовника. 23.12.2005 року між ТОВ «Південенерго» та [PERSON] укладено попередній договір, за яким сторони зобов`язуються в строк до 12 березня 2007 року укласти договір дольової участі у будівництві. Відповідно до п. 2.1.5 Основного Договору після вводу, закінченого будівництвом житлового будинку, в експлуатацію і за умови виконання Учасником умов, викладених в п. 2.1.6 даного договору в 10 денний строк пред`явити учаснику для приймання закінчену будівництвом: - двохкімнатну квартиру [NUMBER] на 4 поверсі загальною площею 68 кв . м . та однокімнатну квартиру [NUMBER] на 5 поверсі загальною площею 36 кв.м. Відповідно до меморіального ордеру №2-02 від 13 березня 2007 року Херсонською ФАКБ СР «Укрсоцбанк» від імені [PERSON] перераховано ТОВ «Південенерго» за дві квартири [NUMBER] за адресою : [ADDRESS] грошові кошти в сумі 200 000 грн. Згідно квитанції до прибуткового касового ордеру № 50 ТОВ «Південенерго» прийнято від [PERSON] грошові кошти за договором № 358 від 12.03.2007 року про часткову участь у будівництві в сумі 36 080 грн. Відповідно до ст.215,216 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Згідно із ст.319, 321 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Відповідно до ст. 1,5, 17 Закону України «Про іпотеку» ( в редакції, що діяла станом на час укладення спірного іпотечного договору від 13.03.2007 року), іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом; об`єкт незавершеного будівництва - об`єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства; Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Іпотека припиняється у разі: визнання іпотечного договору недійсним. Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі і Закону № 898-IV (25 грудня 2008 року). З доказів наданих суду слідує, що позивачка [PERSON] є власницею квартири [ADDRESS] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом. З доказів, наданих відповідачкою [PERSON] суду слідує, що 13.03.2007 року між нею та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладено іпотечний договір № 02-23-Ф070157К-370, за яким іпотекодавець [PERSON] передав в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за Договором кредиту Ф070157К-370 від 13.03.2007 року, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, майнові права на незакінчену будівництвом однокімнатну квартиру за номером [ADDRESS] вартістю 81 720 грн., що будується за адресою : [ADDRESS] , На час укладення спірного договору іпотеки 13.03.2007 року стаття 5 Закону № 898-IV не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом № 800-VІ від 25 грудня 2008 року. Оскільки оспорюваним договором передано в іпотеку майнові права на квартиру, яка належить позивачці, тому позивачка [PERSON] відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України має право оспорювати зазначений іпотечний договір в судовому порядку в частині належного їй нерухомого майна, оскільки цей договір стосується її прав та інтересів та перешкоджає в реалізації її права власності на нерухоме майно. Таким чином суд вважає, що договір іпотеки № 02-23-Ф070157К-370 від 13.03.2007 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та [PERSON] є недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на однокімнатну квартиру [ADDRESS] , в силу статей 203, 215 ЦК України, та з порушенням вимог ч.2 ст. статті 583 ЦК України і статті 5 Закону № 898-IV в редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки. При цьому суд враховує правову позицію, викладену у Постанові Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13, про те, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, власником якої на даний час є позивачка [PERSON] відповідно до положень Закону № 898-IV у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли були предметом іпотеки, а відтак [PERSON] неправомірно передала в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк». Зазначена правова позиція викладена також в постанові ВС від 14.02.2018 року у справі № 523/13462/15-ц. Суд не приймає до уваги посилання представника відповідача на відсутність доказів на порушення права позивачки, оскільки майнові права на квартиру, що перебуває у власності позивачки є предметом іпотеки, укладеним на забезпечення виконання зобов`язання між іншими третіми особами, іпотекодержатель на підставі зазначеного договору має право в будь-який час звернути стягнення на предмет іпотеки. До того ж існування відомостей щодо обтяжень відносно квартири позивачки в Єдиному державному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек створює перешкоди для позивачки в розпорядженні нерухомим майном. З цих підстав позов підлягає задоволенню. Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ПАТ «Укрсоцбанк» та [PERSON] на користь позивачки підлягає стягненню судовий збір в сумі - 704, 80 грн. в рівних частинах в сумі - 352,40 грн. з кожного.

Outcome: approved