Jurisdiction: civil
Date: 2020-11-16 00:00:00

Позивачка [PERSON] звернулась до суду з позовом до СФГ «Людмила» про припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. В обґрунтування позову позивачка зазначила, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 30.07.2010 вона є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1225980700:01:002:0515 загальною площею 6,56 га, розташованої на території Вербуватівської сільської ради Юр`ївського району Дніпропетровської області. 01.09.2014 між [PERSON] та СФГ «Людмила» укладений договір оренди вказаної земельної ділянки, за умовами якого орендна плата сплачується орендарем з розрахунку не менше 4% від вартості земельної ділянки, у розмірі 2 773,00 грн. на рік або у натуральному вигляді сільськогосподарською продукцією. Також у додатку № 1 до цього договору визначений розмір орендної плати у сумі 4 502,74 грн., при цьому згідно з п.5 договору з вказаної суми вираховується сума податку на доходи фізичних осіб, яка станом на дату укладення договору складала 15% від бази оподаткування, тобто 675,41 грн. За таких обставин, позивачка щороку отримує сталу орендну плату у сумі 3 827,33 грн., проте вважає, що на теперішній час є передбачені договором підстави для зміни її розміру. Так, договором оренди встановлено порядок перегляду розміру орендної плати, яким [PERSON] вирішила скористатись з огляду на зміну нормативної грошової оцінки землі, а також зміну умов господарювання та оподаткування, тому 07.08.2019 направила відповідачу рекомендованим поштовим відправленням пропозицію про внесення змін до договору. Однак, отримавши лист, відповідач не надав [PERSON] відповіді, чим на думку позивачки порушив умови договору оренди землі щодо обов`язку щорічного перегляду розміру орендної плати. На підставі викладеного, [PERSON] звернулась до суду та просить припинити договір оренди землі № 54 від 01.09.2014, укладений між нею та СФГ «Людмила», а також стягнути з відповідача на її користь судові витрати. Ухвалою судді Юр`ївського районного суду Маренич С.О. від 29.11.2019 у справі відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання. Ухвалою від 24.02.2020 підготовче судове засідання закрито, справу призначено до розгляду по суті. 25.08.2020 представник відповідача надав до суду заяву про відвід судді, яку ухвалою від 11.09.2020 задоволено, а справу передано до канцелярії для подальшого визначення складу суду. 15.09.2020 ухвалою судді Юр`ївського районного суду Гайдар І.О. цивільну справу прийнято до розгляду зі стадії розгляду по суті та призначено судове засідання. 05.10.2020, 13.10.2020, 23.10.2020 та 10.11.2020 розгляд справи відкладався через неявку з поважних причин до суду представників сторін та надання додаткових доказів. Представник позивачки в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив задовольнити з підстав, викладених в позові. Представники відповідача в судовому засіданні позов не визнали, посилаючись на те, що [PERSON] отримує орендну плату в більшому розмірі, ніж 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а також СФГ «Людмила» взяло на себе обов`язок зі сплати за орендодавця всіх податків. Просили застосувати строки позовної давності до заявлених вимог. Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши належність, допустимість та достовірність доказів, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, суд доходить таких висновків. Судом встановлено, що 01 вересня 2014 року між [PERSON] та СФГ «Людмила» укладено договір № 54 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1225980700:01:002:0515, площею 6,56 га, розташованої на території Вербуватівської сільської ради Юр`ївського району Дніпропетровської області, за умовами якого орендодавець передала в оренду фермерському господарству належну їй на праві власності земельну ділянку строком на 10 років (а.с. 14-16). 01 серпня 2015 року здійснено державну реєстрацію речового права оренди зазначеної земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 10673354 (а.с. 137). За умовами договору № 54 від 01.09.2014 орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі з урахуванням податку на доходи фізичних осіб з розрахунку не менше 4 % від вартості земельної ділянки у розмірі 2 773 грн. на рік, або у натуральному вигляді сільськогосподарською продукцією за ринковими цінами на момент виплати. Обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексів інфляції, а термін сплати - не пізніше 31 грудня (пункти 5, 6 та 7 договору). Додатком № 1 до вказаного договору сторони визначили орендну плату у грошовій формі на 01.09.2014 в розмірі 4 502,74 грн., а суму до видачі (за вирахуванням прибуткового податку) - 3 827,33 грн. Сформований 28.10.2019 Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 1225980700:01:002:0515 свідчить, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 6,56 га становить 215 878,95 грн. (а.с. 17). Порядок зміни розміру орендної плати передбачений п. 9 договору № 54, згідно з яким розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельної ділянки; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендодавця; в інших випадках, передбачених законом. Зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі (пункт 26 договору). На підставі того, що з моменту укладення договору № 54 змінилися умови оподаткування орендної плати та зросла нормативна грошова оцінка переданих в оренду земельних ділянок, яка є базою для визначення розміру орендної плати, позивачка 02 серпня 2019 року направила СФГ «Людмила» пропозицію про внесення змін до договору оренди землі № 54 від 01.09.2014 в частині обчислення та визначення розміру орендної плати, наслідків невиконання обов`язків за договором разом з примірниками відповідної додаткової угоди, які отримані відповідачем 08.08.2019 (а.с. 18-21). На час звернення позивачки до суду в листопаді 2019 року СФГ «Людмила» не надало відповіді на звернення [PERSON] , але факт отримання пропозиції про внесення змін до договору та додаткової угоди відповідачем не заперечується. За відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (витяг від 21.07.2020 з індексним номером 217229643, підстава формування витягу - заява [PERSON] від 17.07.2020), розмір орендної плати за договором оренди землі № 54 від 01.09.2014, укладеним між СФГ «Людмила» та [PERSON] , становить 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 137). Суд, надаючи правову оцінку відносинам сторін, обставинам справи та підставам позову, виходить з такого. Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК України). Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з приписами ст.15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення та перегляду є істотними умовами договору оренди землі. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Як встановлено пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України та статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК України, статті 1, частини 5 статті 5 та частини 1 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки проводиться та може використовуватись нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Отже, розмір орендної плати та порядок її перегляду є істотною умовою договорів оренди землі та, відповідно, договору оренди землі № 54 від 01.09.2014, укладеного між [PERSON] та СФГ «Людмила», а отримання орендної плати за передану в користування земельну ділянку (отримання доходу) є по суті єдиною метою, якої прагне досягти орендодавець (позивачка), укладаючи договір. В статті 3 Господарського кодексу України визначено, що під господарською діяльністю розуміється діяльність суб`єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність. В свою чергу відповідно до ст. 17 ГК України податки є засобом державного регулювання господарської діяльності. Ставки податків мають нормативний характер і не можуть встановлюватись індивідуально для окремого суб`єкта господарювання. Податки та інші обов`язкові платежі, що відповідно до закону включаються до ціни товарів (робіт, послуг) або відносяться на їх собівартість, сплачуються суб`єктами господарювання незалежно від результатів їх господарської діяльності. Виходячи з зазначеного, зміни в податковій політиці зазвичай ведуть до зміни умов господарювання, внаслідок чого у сторін договорів виникають підстави для перегляду відповідних положень договору, зокрема, в частині розміру орендної плати за земельну ділянку, якщо такі правила передбачені умовами договору. Положеннями договору № 54 визначено, що орендна плата вноситься орендарем з урахуванням податку на доходи фізичних осіб (пункт 5 та додаток № 1 до договору), ставка якого на момент укладення договору становила 15 % від бази оподаткування. Разом з тим, пунктом 28 Розділу І Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у 2016 році» від 24.12.2015, змінено пункт 167.1 статті 167 ПК України, згідно з яким ставка податку на доходи фізичних осіб збільшилась та становить 18 % бази оподаткування. Таким чином, зміна розміру ставки податку на доходи фізичних осіб призвела до зміни розміру доходів від орендної плати для [PERSON] , що свідчить про необхідність перегляду розмірів орендної плати, їх визначення та сплати з урахуванням нової ставки податку на доходи фізичних осіб. В свою чергу, згідно з пп.170.1.1. п. 170.1 ст. 170 ПК України об`єкт оподаткування для стягнення податку на доходи фізичних осіб визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі. В договорі № 54 від 01.09.2014 сторони домовились, що вартість переданої в оренду земельної ділянки дорівнює нормативній грошовій оцінці цієї земельної ділянки, а орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі з розрахунку не менше 4 % від вартості земельної ділянки. За період дії договору № 54 від 01.09.2014 нормативна грошова оцінка належної позивачці земельної ділянки тільки збільшувалась та станом на 2019 рік відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 2669 становить 215 878,95 грн. (а.с. 17). При цьому посилання відповідача на те, що вказаний документ містить недостовірні відомості про вартість землі та що до уваги необхідно брати середню нормативну грошову оцінку одного гектара землі сільськогосподарського призначення по Дніпропетровській області, суд не приймає, оскільки в силу ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку. Враховуючи погоджений сторонами порядок визначення розміру орендної плати на рівні, не меншому 4 % від вартості земельної ділянки, збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки призводить і до обов`язкового перегляду та зміни розміру орендної плати. Крім того, Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України» від 31.07.2014 підрозділ 10 Розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України доповнено пунктом 161, яким запроваджено військовий збір у розмірі 1,5 % від об`єкта оподаткування. Відповідно до правил пп. 1.2 вказаного пункту «Перехідних положень» ПК України об`єктом оподаткування військовим збором є серед іншого доходи, визначені статтею 163 ПК України у формі виплат, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику за цивільно-правовими договорами. Пунктом 163.1. статті 163 ПК України передбачено, що об`єктом оподаткування резидента є, зокрема, загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід. До загального місячного (річного) доходу платника податку включаються серед іншого суми винагород та інших виплат, нарахованих (виплачених) платнику податку відповідно до умов цивільно-правового договору та дохід від надання майна в оренду (пп. 164.2.2., 164.2.5. п. 164.2. ст. 164 ПК України). Відтак, оподаткуванню військовим збором підлягає і належна до виплати орендна плата за договором № 54 від 01.09.2014. З огляду на те, що в момент укладення договору зобов`язання по сплаті військового збору не враховувалось при визначенні належного орендодавцю розміру орендної плати, це також свідчить про необхідність перегляду розміру орендної плати. Підсумовуючи, суд вважає, що зміни в податковому законодавстві в бік збільшення податкових зобов`язань орендодавця свідчать про зміну умов його господарювання, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є самостійною обов`язковою підставою для перегляду (перерахування) розміру орендної плати за договором. Посилання представників СФГ «Людмила» на те, що господарство фактично взяло на себе податкові зобов`язання замість [PERSON] та сплачувало податки та збори за рахунок власних коштів, а не з належної позивачці орендної плати, а також що відповідачем орендна плата сплачувалась в розмірі, не нижчому 4 % від актуальної (збільшеної) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тому не було підстав для укладення угоди про зміну договору, не підтверджені належними та допустимими доказами. Матеріали справи містять лише розрахунок, складений за підписом директора СФГ «Людмила» (а.с. 202), однак відомості про фактичне зарахування та виплату податків, зборів та орендної плати в розрахованому представником відповідача розмірі відсутні. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Пунктом 28 Договору № 54 від 01.09.2014 встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених умовами договору. Частиною 2 статті 651 ЦК України також встановлено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Порушення відповідачем умов договору № 54 від 01.09.2014 щодо перегляду розміру орендної плати, є істотним, оскільки значною мірою позбавило позивачку того, на що вона розраховувала при укладенні договору, зокрема, отримання гідної та економічно обґрунтованої плати за передачу в користування належної їй землі. Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за змістом ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. На думку суду істотне порушення орендарем такої умови договору оренди, як обов`язок перегляду орендної плати за доведеності зміни умов господарювання та зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди землі в судовому порядку. Факт підписання директором СФГ «Людмила» та подальшої реєстрації в липні 2020 року (після спливу майже року з моменту отримання від [PERSON] проекту додаткової угоди про внесення змін до договору) не має правового значення для вирішення спору, оскільки сама по собі відмова в серпні 2019 року переглянути умови договору оренди і є тим істотним порушенням відповідачем умов договору оренди, яке значною мірою позбавило позивачку того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання (ч.ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України). Таким чином, у зобов`язальних правовідносинах вина особи, яка порушила зобов`язання, презюмується і саме на неї покладається обов`язок з доведення відсутності своєї вини у порушенні зобов`язання. Разом з тим, відповідачем під час розгляду справи не доведено відсутність порушення зобов`язань за договором оренди землі № 54 від 01.09.2014, а також відсутність його вини у такому порушенні. Заява представників відповідача про застосування позовної давності підлягає відхиленню з таких підстав. Згідно зі ст. 256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист цивільного права або інтересу, а відповідно до статті 257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 261 ЦК України). Виходячи з обставин справи, спір щодо внесення змін до договору оренди та його розірвання виник між сторонами у 2019 році, тому позивачка звернулась до суду для вирішення спору в межах строку позовної давності. Відповідно до ст.ст. 137, 141 ЦПК України суд стягує з відповідача на користь [PERSON] судовий збір, сплачений нею за подання позову до суду, у розмірі 768,40 грн., та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 6 000,00 грн., оскільки сума заявлених до відшкодування судових витрат на правничу допомогу є обґрунтованою, зокрема, із наданих позивачкою документів на підтвердження понесених судових витрат на правову допомогу можливо встановити та перевірити їх розмір.

Outcome: approved