Jurisdiction: civil
Date: 2014-06-04 00:00:00

Позивачі звернулися до суду з позовною заявою до Петляка Володимира Станіславовича ПП «Світточ», третя особа Головне управління Держземагенства у Запорізькій області про визнання договору оренди землі недійсним. В обґрунтування позову посилалися на те, що вони, як власники земельних ділянок уклали із відповідачем договори оренди зазначених земельних ділянок, підписання яких відбувалося, без їх ознайомлення та читання. Вважають договори оренди є такими, що не відповідають діючому законодавству, оскільки кожен з договорів не містить у собі всі істотні умови, передбачені ст.15 ЗУ «Про оренду землі» та взагалі договори не відповідають типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою КМУ від 03.03.2004 року №220. Посилаються, що при укладенні договору відповідач не дотримався вимог ст. 638 ЦК України, щодо згоди між сторонами за усіма істотними умовами договору. В кожному з договорів оренди землі відсутній пункт про умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що є обов'язковою істотною умовою договорів оренди земельних ділянок відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», п. 18 договорів оренди взагалі є невизначеним та неукладеним, у пункті 17 договору не визначено конкретні умови збереження земельної ділянки, п. 34 щодо страхування об'єкту оренди взагалі не визначене, а також відсутні дані щодо належності земельних ділянок та відповідних документів. Крім того, відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220, Про затвердження Типового договору оренди землі, в п. 8 чітко зазначено, що договір укладено на певний період часу у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою), натомість в спірних договорах зазначений пункт є відсутнім. Крім того, до договору оренди не було долучено план схеми земельної ділянки, яка передається в оренду, відсутній акт прийому-передачі та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), позивачі не до теперішнього часу не знають, де знаходяться їх земельні ділянки. В договорах є дописки без доведення до відома позивачів. Тому на підставі зазначеного позивачі просять суд визнати договори оренди землі недійсними, зобов'язати відповідача звільнити земельні ділянки, що розташовані на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області і належить на праві приватної власності кожному з позивачів. В судове засідання представник позивачів не зявилась, але надала до суду заяву, в якій зазначила, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі та прохає їх задовольнити. Відповідач Петляк Володимир Станіславович, ПП «Світточ», в судове засідання не з'явився, про час та день слухання справи повідомлений належним чином, про що свідчать матеріали справи. Третя особа - Головне управління Держземагенства у Запорізькій області в судове засідання своїх представників не направили, надіслали до суду заяви з проханням розглянути справу без їх участі, заперечень до суду не надали. Суд, враховуючи, факт неявки відповідача у судове засідання та його належне повідомлення про час і місце судового засідання, відсутність поважних причин неявки відповідача, а також відсутність заперечень представника позивача проти заочного розгляду справи, вважає за можливим розгляд справи провести у порядку заочного провадження з дотриманням вимог, встановлених законом відповідно до ст. 224 ЦПК України та на підставі наявних у справі доказів. Суд, дослідивши письмові докази, приходить до наступних висновків. Згідно ст. 1. Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Стаття 2 цього закону передбачає, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. (ч.1) Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. (ч.2) Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. (ч.3) Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. (ч.4) Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. (ч.5) Згідно ст.203. ч.3 ЦК України правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам дійсності правочину, зокрема, волевиявлення учасника правочину, має бути вільним та відповідати його внутрішній волі. Між тим, як з?ясовано в судовому засіданні сторони не досягли згоди з усіх істотних умов, волевиявлення між ними на укладення договору оренди земельної ділянки, що належать позивачам не було. Відповідно до ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Стаття 216 ЦК України встановлює, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. В ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» перелічені істотні умови договору оренди землі: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорах оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. Відповідно до ст. 17 ЗУ «Про оренду землі» передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Судом встановлено, що позивачам на праві приватної власності належать земельні ділянки, які розташовані на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області, і передані їм для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державними актами про право власності на земельні ділянки. Між позивачами та відповідачем було укладено договори оренди землі, згідно яких вбачається, що позивачі передають відповідачу в платне користування належні їм вищевказані земельні ділянки строком на п'ять, десять років. При укладанні договору оренди не було дотримано вимог діючої постанови Кабміну №220 від 03.03.2004 року «Про затвердження Типового договору оренди землі». Всупереч вимогам вказаної постанови, а також ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в договорі не вказані всі істотні умови до договору такого виду. Зокрема в договорах оренди відсутня істотна умова, належним чином оформлена, як того вимогає закон, а саме: про умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки; що є обов'язковою істотною умовою договорів оренди земельних ділянок відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі», п. 18 договорів оренди взагалі є невизначеним та неукладеним, у пункті 17 договору не визначено конкретні умови збереження земельної ділянки, п. 34 щодо страхування об'єкту оренди взагалі не визначене, а також відсутні дані щодо належності земельних ділянок та відповідних документів. Відповідно до ст. 14 ЗУ «Про оренду землі», яка була чинною на час укладення зазначеного договору, у договорі оренди земельної ділянки мають бути зазначені серед іншого наступні істотні умови: місце розташування земельної ділянки; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки і сторона, яка несе ризик випадкового знищення об'єкта оренди чи його частини. При цьому, відсутність у договорі оренди земельної ділянки однієї з істотних умов є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. Ці положення Закону кореспондуються з положеннями нині діючої ст.15 Закону. Таким чином, саме сторони у договорі оренди земельної ділянки мали врегулювати всі суттєві умови договору, проте, в укладених між сторонами договорах оренди земельних ділянок не зазначені всі істотні умови договору, а оскаржувані договори оренди землі не містять необхідної інформації про об'єкт оренди як одну із істотних умов договору оренди землі, а тому договори не є укладеними. Не укладений договір не породжує для його сторін прав та обов'язків, на досягнення яких було спрямоване їх волевиявлення при його документальному оформленні. Ст.17 Закону України «Про оренду землі» визначено, що передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання - передачі. Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. В силу ч.1 ст.210 ЦК України та ч.1 ст.20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди підлягає державній реєстрації, і виходячи із змісту ст.210, 640 ЦК України та ст.18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації. Укладений договір визнається недійсним на підставі ст. 215 ЦК України при недодержанні сторонами вимог, встановлених частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст.203 ЦК України. Як визначено ст.15 ч.2 Закону України «Про оренду землі», - відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Договори оренди прийняті на реєстрацію та зареєстровані за наявності в тексті документу дописок, що є грубим порушенням вимог ч. 3 ст. 20, ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», згідно з якими не приймаються на державну реєстрацію прав документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, а також із пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст. Виходячи з вищенаведеного суд прийшов до висновку, що державна реєстрація договорів оренди землі укладених між позивачами та відповідачем проведена з численними та грубими порушенням вимог ст. 17, ч. 3 ст. 20, ч. 1 ст. 24 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», п.п. 2, 3 «Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель» і тому є всі підстави для визнання державної реєстрації цих договорів оренди землі недійсною. Типовим договором оренди землі, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03 березня 2004 року з відповідними змінами та доповненнями, а також пунктом 34 вказаних договорів оренди землі встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Згідно з положеннями ст. 20 ЗУ «Про оренду землі», ст.ст. 125, 126 ЗК України, п.1 ст.210 ЦК України договір оренди землі є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації. Судом встановлено, що в кожному з договорів оренди земельної ділянки, в порушення ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року з наступними змінами не містять істотних умов: умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Згідно з пунктом 15 розділу Х «Перехідних положень» Земельного Кодексу України до 1 січня 2013 року не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Відповідно до ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом. Згідно зі ст. 133 Земельного кодексу України у заставу можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності, а також права на них - право оренди земельної ділянки, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), якщо інше не передбачено законом. Статтею 13 ЗУ «Про господарські товариства» передбачено, що вкладом до статутного (складеного) капіталу господарського товариства можуть бути гроші, цінні папери, інші речі або майнові чи інші відчужувані права, що мають грошову оцінку, якщо інше не встановлено законом. Грошова оцінка вкладу учасника господарського товариства здійснюється за згодою учасників товариства, а у випадках, встановлених законом, вона підлягає незалежній експертній перевірці. Отже, пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України встановлена заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Проте, на право оренди означеної земельної ділянки вказана заборона не розповсюджується. Діюче земельне законодавство допускає передачу у заставу або до статутного фонду товариства права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка перебуває у власності громадянина. Таким чином, саме сторони у договорі оренди земельної ділянки мали врегулювати питання про можливість або неможливість передачі у заставу або до статутного фонду товариства означеного майнового права. Проте, в укладеному між сторонами договорі оренди земельної ділянки зазначена умова відсутня. Вказані Договори оренди, були прийняті на реєстрацію та зареєстровані за наявності в тексті документу дописок, що є грубим порушенням вимог ч. 3 ст. 20, ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», згідно з якими не приймаються на державну реєстрацію прав документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, а також із пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст. Судом встановлено, що договори оренди вбачають порушення ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а саме, що невід'ємною частиною договору оренди є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки, що унеможливлює їх ідентифікацію на місцевості та є невід'ємною частиною договору оренди землі. Разом з тим, інформація про об'єкт оренди (місце розташування земельної ділянки) є однією із істотних умов договору оренди земельної ділянки, визначених ст. 15 Закону України «Про оренду землі». В судовому засідання знайшло підтвердження того, що позивачі не укладали та не підписували додатки до договорів оренди землі, а також не знають де знаходяться їх земельні ділянки, тому виділ ділянок не відбувався. Додатки до договорів, а саме: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди які є невід'ємною частиною договору оренди землі у наданій до суду редакції взагалі не відповідають передбаченому законом порядку, бо не містять достатньої інформації щодо земельних ділянок, та інше, та не можуть свідчити про обоюдну згоду щодо складання зазначених додатків між позивачами та відповідачем, проекти відведення земельних ділянок взагалі відсутні. Відповідно до ст.729 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. У разі відсутності в договорі оренди хоча б однієї з істотних його умов, такий договір підлягає визнанню недійсним за правилами частини другої ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, укладання та подальша обов'язкова реєстрація договорів оренди землі чітко врегульована вищенаведеними нормативними документами, а вимоги позивачів ґрунтуються на положеннях чинного законодавства, оскільки у зазначених договорах оренди земельної ділянки відсутні істотні умови, що передбачені Законом. Відповідно до ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним. А тому, з метою захисту прав позивачів, вказані договори оренди земельної ділянки необхідно визнати недійсним за судовим рішенням. Таким чином, обраний позивачами спосіб захисту своїх цивільних прав та інтересів цілком відповідає вимогам діючого цивільного законодавства. Враховуючи визнання договорів оренди землі недійсними, суд приходить до висновку про задоволення вимог про повернення земельних ділянок в розпорядження їх власників.

Outcome: approved