Jurisdiction: civil
Date: 2017-09-18 00:00:00

позивач звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» про визнання одностороннього розірвання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, зобов'язання вчинити певні дії. Свої вимоги мотивувала тим, що 15 липня 2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» та позивачем було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/178, що розташований в об'єкті капітального будівництва за адресою: [ADDRESS] в Дніпровському районі м. Києва. Згідно п. 2.5 зазначеного договору запланований термін закінчення будівництва та введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - перший квартал 2014 року. 20 березня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» укладено договір про часткову участь у будівництві. У зв'язку з чим позивачу було запропоновано укласти додаткову угоду, яка суперечила інтересам позивача. У березні 2014 року позивача було повідомлено про неможливість внесення щомісячних платежів, оскільки бухгалтерія Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» ліквідована. На неодноразові звернення позивача до відповідачів з вимогою надати нові реквізити для внесення щомісячних платежів, позивач відповіді так і не отримала. 20 травня 2016 року позивач отримала лист-повідомлення від 25 квітня 2016 року № 515, згідно якого позивача повідомлено про розірвання договору від 15 липня 2013 року в односторонньому порядку, у зв'язку з несплатою позивачем щомісячних платежів. Просить визнати одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав КР/7/178 від 15 липня 2013 року недійсним; зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» надати додатковий строк для сплати чергових внесків за договором купівлі-продажу майнових прав КР/7/178 від 15 липня 2013 року терміном в один рік; зобов'язати відповідачів виконати умови договору купівлі-продажу майнових прав КР/7/178 від 15 липня 2013 року та передати у власність позивача майнові права на об'єкт нерухомості - квартиру [NUMBER] що розташована в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] 23 грудня 2016 року ухвалою суду залучено [PERSON] до участі у справі за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» про визнання розірвання договору недійсним, зобов'язання вчинити певні дії в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору 23 грудня 2016 року ухвалою суду залучено Житлово-будівельний кооператив «»Буд-сервіс 20 секція 3» до участі у справі за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» за участю третьої особи [PERSON] про визнання одностороннього розірвання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, зобов'язання вчинити певні дії, в якості співвідповідача. Під час розгляду справи позивач уточнила позовні вимоги та звернулася з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД», за участю третіх осіб [PERSON], Житлово-будівельного кооперативу «»Буд-сервіс 20 секція 3» про визнання розірвання договору недійсним, зобов'язання вчинити певні дії. Позивач підтримала позовні вимоги. Дала пояснення, аналогічні викладеним у позові. Додатково пояснила, що з лютого 2016 року припинила вносити щомісячні платежі. Представник позивача [PERSON] підтримала позовні вимоги. Пояснила, що графік платежів не погоджено, договором передбачена кінцева дата сплати платежів - 22 липня 2016 року, тому позивачем не було порушено строків виплати. Станом на 25 квітня 2016 року підстав для розірвання договору не існувало. Позивач не повинна нести відповідальність, оскільки відповідачем порушено строки здачі об»єкта у експлуатацію. Представник позивача [PERSON] підтримав позовні вимоги та пояснення позивача, представника позивача [PERSON] Представники відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» в судове засідання не з'явилися, хоча повідомлені належним чином про час та місце розгляду справи. До суду надійшли письмові пояснення Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД», в яких зазначено, що, починаючи з березня 2015 року позивачем зупинено виплати. Після переговорів протягом року та судових процесів договір було розірвано. Позивач мала необхідну інформацію щодо реквізитів сплати, проте умисно не здійснювала виплати на рахунок товариства. Об»єкт нерухомості, майнові права на який продавались за Договором, проданий іншій особі за Договором купівлі-продажу майнових прав № КР/7/770 від 18 серпня 2016 року. Третя особа [PERSON] заперечувала проти позовних вимог. Пояснила, що вона придбала квартиру [NUMBER] у спірному будинку, позивачем придбано майнові права на квартиру № [NUMBER] у цьому будинку. Представник третьої особи [PERSON]- [PERSON] позовні вимоги не визнав. Пояснив, що третя особа 18 серпня 2016 року придбала квартиру [NUMBER] у Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД», а позивачем придбано майнові права на квартиру [NUMBER] у Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті». Тому Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» не пов»язано з позивачем будь-якими зобов»язаннями. Позивач підтвердила, що не сплачувала щомісячні виплати, тому підстави для розірвання договору існували. Обставини, які стороною визнані, відповідно до вимог ст. 61 ЦПК України не підлягають доказуванню. Представник третьої особи Житлово-будівельного кооперативу «Буд-сервіс 20 секція 3» Клімашов М.В. в судове засідання не з'явилися, хоча повідомлені належним чином про час та місце розгляду справи. Причини неявки не повідомила. Дослідив матеріали справи, суд встановив наступні обставини справи. 15 липня 2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» та позивачем було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/178, що розташований в об'єкті капітального будівництва за адресою: [ADDRESS] в Дніпровському районі м. Києва. Згідно п. 2.5 зазначеного договору запланований термін закінчення будівництва та введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва - перший квартал 2014 року (а.с.18-24). 20 березня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» укладено договір про участь у будівництві. Відповідно до п. 2.1 якого предметом договору є спільна часткова участь сторін щодо забезпечення виконання обов'язків Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» за договором від 22 листопада 2010 року № 08/11 (а.с.25-29). 04 вересня 2014 року позивач зареєструвала шлюб з [PERSON], внаслідок чого змінила прізвище з «[PERSON]» на «[PERSON]» (а.с.17). 27 жовтня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» та позивачем було укладено Додаткову угоду № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/178 від 15 липня 2013 року, відповідно до умов якої внаслідок реєстрації шлюбу змінено прізвище [PERSON] на «[PERSON]» (а.с.34). 27 жовтня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» укладено Додаткову угоду б/н про заміну сторони у зобов'язанні по Договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/178 від 15 липня 2013 року, яка не підписана позивачем (а.с.35-37). 23 грудня 2014 року на адресу позивача направлено лист, яким повідомлено, що 20 березня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» укладено договір про участь у будівництві, тому необхідно з'явитися до відділу по роботі з інвесторами (а.с. 59). Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. Згідно ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ст. 203 ЦК України). Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Позивач просила визнати одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав КР/7/178 від 15 липня 2013 року недійсним. Підставою для визнання одностороннього розірвання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним позивачем зазначено, що строк виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу майнових прав не настав, оскільки згідно п. 8.1 договір діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов'язань за договором, а також позивач неодноразово зверталася до відповідача з заявами про надання реквізитів для сплати щомісячних авансових платежів. На підтвердження заявлених вимог позивачем надано заяви від 12 та 23 лютого 2015 року до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» про надання інформації про хід виконання будівництва багатоквартирного будинку за будівельною адресою: [ADDRESS], про надання копій документів, що підтверджують право власності на земельну ділянку та/або оренду земельної ділянки на якій збудовано багатоквартирний будинок за будівельною адресою: [ADDRESS], про надання копії дозволів на виконання будівельних робіт, виданих ТОВ «КАПІТАЛ РІЕЛТІ ЛТД», про надання інформації, чи затверджено належним чином відповідними державними органами проект будинку [ADDRESS], про надання копії Договору від 20 березня 2014 року, укладеного між ТОВ «КАПІТАЛ РІЕЛТІ» та ТОВ «КАПІТАЛ РІЕЛТІ ЛТД» про часткову участь у будівництві, за яким будинок за будівельною адресою: [ADDRESS] переданий ТОВ «КАПІТАЛ РІЕЛТІ ЛТД», та саме він має закінчувати будівництво об'єкту будівництва, про надання розгорнутої довідки про розмір сплачених грошових коштів за Договором купівлі продажу майнових прав № КР/7/168 від 15 липня 2013 року (а.с. 45-47), заяви від 07 квітня 2015 року, 09 листопада 2015 року та 01 березня 2016 року до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» із заявою про надання інформації щодо розгляду заяви від 12 лютого та від 09 квітня 2015 року, а також про надання реквізитів, на які необхідно сплачувати суми щомісячних грошових внесків за Договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/178 від 15 липня 2013 року (а.с. 48, 50), заву від 24 травня 2016 року, відповідно до якої просить: вважати несплату заявником сум щомісячних грошових внесків за Договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/178 від 15 липня 2013 року на реквізити Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» з поважних причин, надати реквізити, на які необхідно сплачувати суми щомісячних грошових внесків за Договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/178 від 15 липня 2013 року, а також надати додатковий строк для сплати щомісячних грошових внесків за Договором купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/178 від 15 липня 2013 року (а.с. 56-58). Згідно ч. 1 ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Згідно ч. 1 ст. 693 ЦК України якщо договором встановлений обов'язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець повинен здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо такий строк не встановлений договором, - у строк, визначений відповідно до статті 530 цього Кодексу. Суд критично відноситься до тверджень позивача, що строк виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу майнових прав не настав, оскільки згідно п. 8.1 договір діє до повного виконання сторонами взятих на себе зобов'язань за договором, виходячи з такого. Згідно ч. 1 ст. 693 ЦК України якщо договором встановлений обов'язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець повинен здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо такий строк не встановлений договором, - у строк, визначений відповідно до статті 530 цього Кодексу. У разі невиконання покупцем обов'язку щодо попередньої оплати товару застосовуються положення статті 538 цього Кодексу. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Згідно ч. 3 ст. 538 ЦК України у разі невиконання однією із сторін у зобов'язанні свого обов'язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов'язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов'язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі. Згідно п. 4.3.1 договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості першу частку коштів в розмірі 71,3 %, а саме 243 000,00 грн., в тому числі ПДВ - 40500,00 грн. покупець сплачує протягом п'яти банківських днів, тобто по 22 липня 2013 року включно. Решту квадратних метрів, а саме 13 м.кв. покупець сплачує по ціні 1 м.кв. - 8 000,00 грн., торбо 104 000,00 грн. покупець сплачує щомісячно на протязі 36 місяців, згідно графіку платежів. 25 квітня 2016 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» направлено на адресу позивача лист-вимогу, з якого вбачається, що позивачем було порушено п. 4.3.1 договору, внаслідок чого виникла заборгованість, а також запропоновано позивачу з'явитися до відділу по роботі з інвесторами для підписання Угоди про розірвання договору. Також повідомлено, що договір вважатиметься розірваним, відповідно до п. 8.4 договору на 20 (двадцятий) день з дня відправлення даного повідомлення (а.с.62). 01 липня 2016 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» направлено на адресу позивача лист про відмову у задоволенні заяви позивача від 03 червня 2016 року, оскільки станом на 16 травня 2016 року договір купівлі-продажу майнових прав № КР/7/168 від 15 липня 2013 року є розірваним з ініціативи продавця (а.с.63-65). Згідно ч.ч. 2-4 ст. 214 ЦК України особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитися від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані. Відмова від правочину вчиняється у такій самій формі, в якій було вчинено правочин. Правові наслідки відмови від правочину встановлюються законом або домовленістю сторін. Згідно ч.ч. 1,2 ст. 598 ЦК України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. Згідно ст. 615 ЦК України у разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом. Одностороння відмова від зобов'язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов'язання. Внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов'язання або воно припиняється. Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Згідно ч. 1 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Згідно ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Згідно ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Згідно п. 4.3.1 договору купівлі-продажу майнових прав у разі невиконання фінансових зобов'язань Продавець має право в односторонньому порядку розірвати договір. Згідно п. 8.3.5 договору купівлі-продажу майнових прав одностороннє рішення про розірвання договору, з причин визначених у п. 3 цього договору, оформлюється у формі письмового повідомлення про припинення дії даного договору, яке направляється покупцю. Згідно ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Тому позивачем не доведено, що одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав не відповідає вимогам закону. Позивач також просила зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» надати додатковий строк для сплати чергових внесків за договором купівлі-продажу майнових прав КР/7/178 від 15 липня 2013 року терміном в один рік; зобов'язати відповідачів виконати умови договору купівлі-продажу майнових прав КР/7/178 від 15 липня 2013 року та передати у власність позивача майнові права на об'єкт нерухомості - квартиру [NUMBER] що розташована в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] Однак, оскільки зазначені позовні вимоги щодо надання додаткового строку для сплати чергових внесків за договором купівлі-продажу майнових прав, зобов'язання виконати умови договору купівлі-продажу майнових прав та передачу у власність позивача майнові права на об'єкт нерухомості є похідними, тому у задоволенні слід відмовити. Крім того, позивач в судовому засіданні стверджувала, що квартира, на яку вона придбала майнові права на теперішній час відчужена іншій особі, а саме [PERSON], оскільки спірна квартира знаходиться в третій секції на 20 поверху в [ADDRESS] Під час розгляду справи третьою особою [PERSON] надано договір купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості № КР/7/770, що розташований в об'єкті капітального будівництва за адресою: [ADDRESS] в Дніпровському районі м. Києва (а.с. 168-174), а також акт прийому-передачі об'єкту нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав № КР/7/770 від 18 серпня 2016 року, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» передало [PERSON] об'єкт нерухомості, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] (175-176), технічний паспорт на квартиру [NUMBER] в [ADDRESS] (а.с.177-179), довідку про фінансування 100% майнових прав об'єкта нерухомості до Договору купівлі-продажу майнових прав № КР/7/770 від 18 серпня 2016 року, а саме квартири [NUMBER] в [ADDRESS] (а.с.180) Оскільки, позивачем будь-яких позовних вимог до третьої особи [PERSON] не заявлено, тому судом не встановлювалися обставини щодо з'ясування належності спірної квартири третій особі. Отже, з урахуванням викладеного суд проходить висновку про відмову у задоволенні позовних вимог [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» за участю третьої особи [PERSON], Житлово-будівельного кооперативу «Буд-сервіс 20 секція 3» про визнання одностороннього розірвання договору купівлі-продажу майнових прав недійсним, зобов'язання вчинити певні дії.

Outcome: dismissed