Jurisdiction: civil
Date: 2016-07-24 00:00:00

Позивач звернулася до суду із даним позовом, посилаючись на те, що 17 грудня 2014 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено Договір про наміри з передачею завдатку № 2014-45. Відповідно до п. 1.1 договору предмет договору викладений наступним чином: сторони зобовязуються в майбутньому, в обумовлений п. 6.1 цього договору строк, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (Основний договір) на умовах і в порядку, визначених цим договором. В свою чергу обєктом договору згідно п. 2.1 є нерухоме майно земельна ділянка площею 0,0400 га, надана для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3210945900:01:070:0163, яка розташована за адресою Київська область, м. Ірпінь, смт. Гостомель вул. Островського, 3-В. В п. 3.3 договору сторони домовилися, що на момент підписання цього договору покупець передає продавцю в рахунок майбутніх за Основним договором платежів завдаток у розмірі 26 400 гривень, що на момент укладення цього договору еквівалентно 1 600 доларів США згідно середнього комерційного курсу банків України, який передається на підтвердження сторонами своєї платоспроможності та з метою реалізації намірів сторін щодо купівлі-продажу обєкта. Свій обовязок щодо передачі завдатку вона виконала в день підписання договору, 17.12.2014 року , що відповідало її намірам стосовно купівлі вищезазначеної земельної ділянки. Позивачка вказує, що як їй стало відомо, на зазначеній земельній ділянці є будинок, який жодним чином не згадується в договорі та придбання якого не входило в її наміри. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 34687669 від 10.02.2015 року державну реєстрацію права власності на будинок, що розміщений на зазначеній земельній ділянці за адресою Київська область, смт. Гостомель, вул. Островського, 3В було проведено 10.03.2015 року. Таким чином будинок побудовано і зареєстровано вже після підписання договору між сторонами. За таких обставин, вона з вини відповідача позбавлена можливості отримати те, на що вона розраховувала при укладенні попереднього договору, а саме отримати у власність земельну ділянку площею 0,0400 га, надану для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд без обтяжень на ній. Така істотна зміна обставин, як поява будинку на земельній ділянці, робить дану угоду непривабливою та такою, що втрачає свій сенс для покупця, оскільки стало неможливим отримати те, про що домовлялися при підписанні договору. 10 серпня 2015 року позивачем було направлено відповідачеві пропозицію укласти додаткову угоду № 1 про розірвання попереднього договору та повернення завдатку, однак відповідач залишив вищезгадану пропозицію про укладення додаткової угоди про розірвання попереднього договору без відповіді чим порушив право позивача, а тому вона змушена звертатися до суду із даним позовом. Позивачка просила розірвати договір про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2015 року; стягнути з [PERSON] на її користь грошові кошти в розмірі 52 800 гривень, з яких 26 400,0 грн. - завдаток та 26 400,0 грн. - згідно п. 5.2 договору за порушення зобовязання з вини кредитора ( ч.2 п.1 ст. 571 ЦК України); судові витрати покласти на відповідача. В подальшому під час розгляду справи представник позивача подав заяву про зміну підстав позову та посилаючись на зазначені вище обставини, вказав, що 17 грудня 2015 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено додаткову угоду № 1 до договору про наміри з передачею задатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року в простій письмовій формі. Зазначеною додатковою угодою пункт 6.1 договору викладено в наступній редакції: За домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься в термін не пізніше 30 квітня 2015 року в приміщенні приватного нотаріуса Ірпінського нотаріального округу. Звернув увагу на те, що згідно ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Зазначив, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору (ч.4 п.1 ст. 635 ЦК України). Разом з тим, згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі. Також вказує, що за змістом договір, який був укладений між позивачем та відповідачем містить в собі всі необхідні ознаки попереднього договору. Зокрема, в договорі визначено, що предметом договору є зобовязання в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, зазначено, яке саме майно є обєктом нерухомого майна та вказаний строк виконання цього зобовязання, а саме не пізніше 30 квітня 2015 року на умовах, в порядку та за ціною, яка визначена в договорі, який є предметом спору. Таким чином, укладений між позивачем та відповідачем договір про наміри з передачею завдатку № 2014-45 є попереднім договором до основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, а отже відповідно до ст. 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Також зазначає, що відповідно до ч.1 ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобовязання і на забезпечення його виконання. Згідно ч.2 ст. 570 ЦК України якщо не буде встановлено, що сума сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Тобто, ч.2 ст. 570 ЦК України визначає презумпцію авансу, який не виконує забезпечувальної функції, а є лише способом платежу і фактично попередньої оплати, а також підлягає поверненню у всіх випадках не виконання або неналежного виконання договору, або його не укладення. Зазначене поняття повністю узгоджується з положенням ч.1 ст. 1212 ЦК України, згідно якої особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобовязана повернути потерпілому це майно. Особа зобовязана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Таким чином, передані позивачем кошти є авансом, оскільки сторони не уклали та не оформили договір чи попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна за формою, передбаченою ст. 657 ЦК України. Вказує, що позивач відмовилася від майбутнього укладення договору, однак відповідач особа, яка отримала аванс, відмовляється від повернення безпідставно отриманого, а тому такі кошти, незалежно від поведінки та вини будь-якої сторони повинні бути повернуті власнику в тому розмірі, в якому вони надавались. Таким чином, при вирішенні питання щодо стягнення з відповідача авансу, судом має братися до уваги те, що внесення завдатку як способу виконання зобовязання може бути лише у випадку наявності зобовязання, яке мало б випливати з основного договору, тобто договору купівлі-продажу нерухомого майна оформленого відповідно до ст. 657 ЦК України. Оскільки договору купівлі-продажу чи попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, які б за своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами укладено не було, то передані позивачем 26\~400,0 гривень згідно договору про наміри від 17 грудня 2014 року є авансом і повинні бути повернуті в тому розмірі, в якому вони передавались. В звязку із викладеними обставинами позивачка просила стягнути з [PERSON] (ІПН [NUMBER]) на користь [PERSON] (ІПН [NUMBER]) грошові кошти в розмірі 26\~400,0 гривень; судові витрати покласти на відповідача. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] позов підтримав, підтвердив обставини викладені у заяві про зміну підстав позову, пояснив, що остаточні вимоги викладені у зміненій позовній заяві, просив позов задовольнити. Відповідач [PERSON] та його представник [PERSON] в судовому засіданні позов не визнали, надали суду письмові заперечення та просили у позові відмовити. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні також пояснив, що [PERSON] знала, що на земельній ділянці є будинок, він категорично не визнає, що отримав від [PERSON] 26\~400 гривень, пояснив, що він підписував лише третю сторінку договору, свій підпис на договорі не оспорює. Також пояснив, що у письмових запереченнях ним була допущена описка і він мав на увазі, що коли оформлювали попередній договір, то позивачка на підтвердження отримання ним завдатку відібрала б у нього розписку. Представник відповідача [PERSON] вважав позовні вимоги недоведеними, а договір є неналежним та допустимим доказом, так як він не відповідає вимогам закону, а також є недоведеним те, що кошти були передані відповідачу. Заслухавши пояснення сторін, вивчивши письмові докази по справі, суд вважає заявлений позов таким, що не підлягає до задоволення, виходячи із наступного. У відповідності до ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. У відповідності до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу. У відповідності до ст. 61 ЦПК України обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі не підлягають доказуванню; обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. В судовому засіданні встановлено, що 17 грудня 2014 року між [PERSON] (продавець) та [PERSON] (покупець) був укладений Договір про наміри з передачею завдатку № 2014-45, відповідно до п. 1.1 якого сторони зобовязуються в майбутньому, в обумовлений п. 6.1 цього Договору строк, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (Основний договір) на умовах і в порядку, визначених цим договором. Згідно розділу 2 договору обєктом договору є нерухоме майно земельна ділянка площею 0,0400 га, надана для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3210945900:01:070:0163, яка розташована за адресою Київська область, м. Ірпінь, смт. Гостомель, вул. Островського, земельна ділянка 3 В; обєкт договору належить власнику на підставі Договору про поділ земельної ділянки та припинення спільної часткової власності серія НАК № 360530 від 20 листопада 2014 року. Згідно п. 3.3 даного договору на момент підписання цього договору покупець передає продавцю в рахунок майбутніх за Основним договором платежів завдаток у розмірі 26\~400 гривень, що на момент укладення цього договору еквівалентно 1600 доларів США згідно середнього комерційного курсу банків України, який передається на підтвердження зобовязання за даним договором і забезпечення його виконання, на підтвердження сторонами своєї платоспроможності та з метою реалізації намірів сторін щодо купівлі-продажу обєкта. Згідно п. 6.1 даного договору за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься в термін не пізніше 31 березня 2015 року в приміщенні приватної нотаріальної контори. Згідно [PERSON] угоди № 1 до Договору про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року, укладеної між [PERSON] (продавець) та [PERSON], (покупець) 17 травня 2015 року, в процесі переговорів сторони домовились п. 6.1 договору викласти в наступній редакції За домовленістю Сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься в термін не пізніше 30 квітня 2015 року в приміщення приватного нотаріуса Ірпінського нотаріального округу. Всі інші умови вищезазначеного Договору, не змінені в цій Угоді, залишаються чинними у попередній редакції і сторони підтверджують їх обовязковість для себе. Також в судовому засіданні встановлено, що 05.08.2015 року позивачка направила відповідачу листа, в якому зазначила, що як їй нещодавно стало відомо, на зазначеній земельній ділянці є будинок, який жодним чином не згадується в договорі та придбання якого не входило в наміри останньої. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 34687669 від 10.03.2015 року державну реєстрацію права власності на будинок, що розміщений на зазначеній земельній ділянці було проведено 10.03.2015 року, та ж інформація підтверджується технічним паспортом на вказаний садибний будинок, відповідно до якого рік побудови житлового будинку 2015 рік. Таким чином будинок було побудовано і зареєстровано вже після підписання договору між сторонами. За таких обставин вона позбавлена можливості отримати те, на що вона розраховувала при укладенні попереднього договору, а саме отримати у власність земельну ділянку площею 0,0400 га, надану для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд без обтяжень на ній. Така істотна зміна обставин, як поява будинку на земельній ділянці, робить дану угоду непривабливою та такою, що втрачає свій сенс для покупця, оскільки стало неможливим отримати те, про що домовлялись сторони при підписанні договору, а відтак вважає неможливим виконання умов договору і просить його розірвати з поверненням завдатку. Також [PERSON] було направлено відповідачу [PERSON] угоду № 1 про розірвання договору та повернення завдатку від 04 серпня 2015 року, яка була підписана тільки [PERSON] Наведені обставини підтверджуються поясненнями сторін, матеріалами справи. У відповідності до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. У відповідності до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). У відповідності до ч. ч. 1, 2 ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. У відповідності до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. У відповідності до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. У відповідності до ч.1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь в справі. У відповідності до п. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. У відповідності до ст. 57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів. Як встановлено в судовому засіданні 17 грудня 2014 року між [PERSON] (продавець) та [PERSON] (покупець) був укладений Договір про наміри з передачею завдатку № 2014-45, відповідно до п. 1.1 якого сторони зобовязуються в майбутньому, в обумовлений п. 6.1 цього Договору строк, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна (Основний договір) на умовах і в порядку, визначених цим договором. Згідно розділу 2 договору обєктом договору є нерухоме майно земельна ділянка площею 0,0400 га, надана для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер 3210945900:01:070:0163, яка розташована за адресою Київська область, м. Ірпінь, смт. Гостомель, вул. Островського, земельна ділянка 3 В; обєкт договору належить власнику на підставі Договору про поділ земельної ділянки та припинення спільної часткової власності серія НАК № 360530 від 20 листопада 2014 року. Крім того, згідно [PERSON] угоди № 1 до Договору про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року, укладеної між [PERSON] (продавець) та [PERSON], (покупець) 17 травня 2015 року, в процесі переговорів сторони домовились п. 6.1 договору викласти в наступній редакції За домовленістю Сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься в термін не пізніше 30 квітня 2015 року в приміщення приватного нотаріуса Ірпінського нотаріального округу. Всі інші умови вищезазначеного Договору, не змінені в цій Угоді, залишаються чинними у попередній редакції і сторони підтверджують їх обовязковість для себе. У вищезазначеному Договорі про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року та [PERSON] угоді № 1 до Договору про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року, укладеній між [PERSON] (продавець) та [PERSON], (покупець) 17 травня 2015 року, немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору. Крім того, [PERSON] угода № 1 до Договору про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року укладена між [PERSON] (продавець) та [PERSON], (покупець) 17 травня 2015 року, а тому дана додаткова угода з незрозумілих причин визначає дату укладення основного договору раніше ніж дана додаткова угода була підписана сторонами. Представником позивача під час розгляду справи було змінено підстави позову та подана відповідна заява, яку представник позивача підтримав у судовому засіданні та пояснив, що вимоги, викладені у даній заяві, є остаточними. У даній заяві, представник позивача посилався на ті обставини, що за змістом договір, який був укладений між позивачем та відповідачем містить в собі всі необхідні ознаки попереднього договору. Зокрема, в договорі визначено, що предметом договору є зобовязання в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, зазначено, яке саме майно є обєктом нерухомого майна та вказаний строк виконання цього зобовязання, а саме не пізніше 30 квітня 2015 року на умовах, в порядку та за ціною, яка визначена в договорі, який є предметом спору. Таким чином, укладений між позивачем та відповідачем договір про наміри з передачею завдатку № 2014-45 є попереднім договором до основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, а отже відповідно до ст. 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. За таких обставин, суд, розглядаючи справу в межах заявлених позовних вимог та оцінюючі надані докази в їх сукупності, вважає, що в судовому засіданні позивачем не було доведено, що Договір про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року та [PERSON] угода № 1 до Договору про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року, укладена між [PERSON] (продавець) та [PERSON], (покупець) 17 травня 2015 року є за своїм змістом попереднім договором, оскільки як зазначено вище, у Договорі про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року та [PERSON] угоді № 1 до Договору про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року, укладеній між [PERSON] (продавець) та [PERSON], (покупець) 17 травня 2015 року, немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, а тому відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦК України даний договір не вважається попереднім договором. Крім того, як стверджує представник позивача, оскільки позивач відмовилася від майбутнього укладення договору, однак відповідач особа, яка отримала аванс, відмовляється від повернення безпідставно отриманого, а тому такі кошти, незалежно від поведінки та вини будь-якої сторони повинні бути повернуті власнику в тому розмірі, в якому вони надавались. Таким чином вважає, що при вирішенні питання щодо стягнення з відповідача авансу, судом має братися до уваги те, що внесення завдатку як способу виконання зобовязання може бути лише у випадку наявності зобовязання, яке мало б випливати з основного договору, тобто договору купівлі-продажу нерухомого майна оформленого відповідно до ст. 657 ЦК України. Оскільки договору купівлі-продажу чи попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, які б за своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами укладено не було, то передані позивачем 26\~400,0 гривень згідно договору про наміри від 17 грудня 2014 року є авансом і повинні бути повернуті в тому розмірі, в якому вони передавались. В судовому засіданні позивачем не надано належних та допустимих доказів, які б давали підстави вважати, що сума 26\~400,0 гривень є авансом, а не завдатком, як зазначено у договорі. Разом із цим, в судовому засіданні не знайшли свого беззаперечного підтвердження ті обставини та доводи позивача, що нею на виконання п. 3 договору про наміри з передачею завдатку № 2014-45 від 17 грудня 2014 року були передані відповідачу кошти у розмірі 26\~400,0 гривень. Інших належних та допустимих доказів на підтвердження чи спростування позовних вимог суду надано не було. Враховуючи вищевикладене, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed