Jurisdiction: civil
Date: 2019-04-16 00:00:00

Позивач звернулася з позовом, в якому просить зобов'язати [PERSON] відновити віконний блок в квартирі [ADDRESS], посилаючись на те, що без погодження з ТОВ «Комфорт-Таун», без згоди всіх співвласників квартир будинку [ADDRESS], власник квартири 100 [PERSON] розпочав та продовжує будівельні роботи з руйнування вікна фасаду будинку з метою облаштування вхідної групи - окремого входу та розміщення в такій квартирі як комерційного приміщення для розміщення закладу громадського харчування та/або магазину чи іншого закладу; відповідачем знищено зелені насадження на прилеглій земельній ділянці. Позовні вимоги мотивовано тим, [PERSON] є власником квартири [ADDRESS]. Власником квартири [ADDRESS] є [PERSON] В березні 2018 року мешканцям вказаного будинку стало відомо про наміри відповідача здійснити облаштування вхідної групи в квартиру через вікно, шляхом прорубування пройому в фасаді будинку та встановлення пандусу для проходу до новоствореного входу, знищення газону та зелених насаджень на прибудинковій території. Згідно висновків проведеного письмового опитування, більша частина власників квартир будинку [ADDRESS] виступила проти вказаних дій відповідача. Власники суміжних квартир із квартирою [NUMBER] своєї згоди не переведення квартири №100 із житлового приміщення у нежитлове, розміщення у ній закладу громадського харчування та/або магазину не давали. Обслуговуючою компанією будинку [ADDRESS] є Товариство з обмеженою відповідальністю «Комфорт-Таун». За умовами договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що укладається при купівлі квартири між власником квартири та ТОВ «Комфорт-Таун», власник квартири, в тому числі і відповідач зобов'язаний: -дотримуватися вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення ремонту, реконструкції та переобладнання квартири або її частини, не допускати порушення законних прав та інтересів інших учасників відносин у сфері житлово-комунальних послуг (ч. 8 п. 3.2. Договору); -реконструкція, переобладнання, опорядження, інші роботи пов'язані із здійсненням ремонту і змін в квартирі проводити в суворій відповідності до діючих ДБН, правил та норм, встановлених чинним законодавством (п. 1 Додатку № 3 до Договору); -не руйнувати несучих конструкцій будівлі, віконних та дверних отворів, інших елементів будинку (п. 4 Додатку № 3 до Договору); -не порушувати загальний вигляд фасаду будинку, без погодження не склити балкони та лоджії, встановлювати кондиціонери тільки в спеціально пристосованих для цього місцях (п. 7 Додатку № 3 до Договору). Всупереч вказаному, без погодження ТОВ «Комфорт-Таун» та без згоди всіх співвласників квартир будинку [ADDRESS] у м. Києві 02.05.2018 р. відповідач почав будівельні роботи з руйнування вікна та фасаду будинку з метою облаштування вхідної групи, у зв'язку з чим мешканцями було викликано наряд поліції, на місця подано заяву про протиправні дії відповідача, в результаті чого будівельні роботи були тимчасово призупинені. 15.05.2018 р. ТОВ «Комфорт-Таун» було встановлено порушення вимог чинного законодавства України у сфері утримання житлового будинку та прибудинкової території, що за адресою: [ADDRESS] та скеровано відповідачу вимогу № 723 від 15.05.2018 щодо самовільного демонтування віконного блоку і здійснення прорізу у фасаді будинку, що призвело до порушення благоустрою, санітарних та пожежних правил та вимог житлового і містобудівного законодавства України, враховуючи проте не обмежуючись ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ЦК України, в якій відповідача зобов'язано припинити та негайно усунути вищезазначені порушення. Комісією у складі головного інженера ТОВ «Комфорт-Таун» [PERSON], майстра будинків [PERSON], майстра будинків [PERSON] та за участі власників суміжних квартир [PERSON] (квартира [NUMBER]), [PERSON] (квартира [NUMBER]), [PERSON] (квартира [NUMBER]) було складено Акт від 15.05.2018 р. щодо протиправного демонтування відповідачем віконного блоку. Комісія дійшла висновку, що відповідач зобов'язаний відновити віконний блок та відновити фасад будинку за власний кошт. Однак 14.09.2018 р. відповідач продовжив свої дії та здійснив спробу додаткового розширення самовільного дверного отвору на місці вікна та почав роботи із знищення зелених насаджень, вік яких перевищує 5 років, та газону. Відповідачем було найнято осіб, які проникли на територію Житлового комплексу «Комфорт-Таун» та не допускали співробітників охоронної компанії «Архангел», яка згідно укладеного договору з ТОВ «Комфорт-Таун» здійснює охорону комплексу, директора ТОВ «Комфорт-Таун» [PERSON] та співвласників і мешканців будинку, які прибули для захисту спільної власності, зелених насаджень, газону та безпосередньо земельної ділянки, що перебуває у оренді ТОВ «Комфорт-Таун», на якій відповідач намагався протиправно встановити пандус. [PERSON], який назвався представником відповідача, погрожував фізичною розправою директору ТОВ «Комфорт-Таун» та мешканцям будинку, якщо останні перешкоджатимуть йому знищувати спільне майно співвласників будинку, у зв'язку з чим було викликано наряд поліції та складено відповідні заяви. Інспектори Комунального підприємства «Київблагоустрій» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що прибули на місце, склали Протокол № 020617 про адміністративне правопорушення від 14.09.2018 р. та Припис № 814775 від 14.09.2018 р. щодо порушення благоустрою, а саме реконструкція будівлі без контрольної карти на тимчасове порушення благоустрою виданої Департаментом міського благоустрою. Позивач вважає, що протиправними діями відповідача порушено її права як співвласника фасаду будинку, що є спільною власністю всіх власників квартир багатоквартирного будинку. Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 11.10.2018 р. відкрите провадження у справі, яку призначено до розгляду у підготовчому засіданні у порядку загального позовного провадження (а.с. 54, 55). Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 11.10.2018 р. задоволено заяву представника позивача [PERSON] про забезпечення позову, якою заборонено [PERSON] до вирішення справи по суті здійснювати будь які будівельні роботи із облаштування вхідної групи через вікно квартири [ADDRESS] та заборонено знищувати зелені насадження і газон на прибудинковій території корпусу [ADDRESS] (а.с.56, 57). Відповідачем 27.11.2018 до суду подано відзив на позовну заяву (а.с.78-144), в якому позовні вимог не визнає, вважає їх безпідставними та необґрунтованими, оскільки ним отримано передбачені законодавством дозволи на проведення відповідних робіт з реконструкції належної йому квартири [ADDRESS]. Листом № 10497/0/06/27-17 від 27.11.2017 Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської Ради (Київської міської державної адміністрації) надано дозвіл на переведення житлових приміщень у нежитлове без визначення його функціонального призначення за адресою: [ADDRESS]; зобов'язано отримати вихідні данні для проектування та розробити та затвердити проектно-кошторисну документацію. На виконання дозволу Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської Ради (Київської міської державної адміністрації) відповідачем замовлено та затверджено відповідний проект реконструкції квартири [NUMBER] під нежитлове приміщення з влаштуванням вхідної групи за адресою: [ADDRESS]. Проект розроблено ТОВ «Проект-студія» за технічним та авторським наглядом спеціалістів, які мають відповідну кваліфікацію за спеціальністю архітектор. Розділом 3.2 Робочого проекту реконструкції передбачено «Влаштування додаткових входів зі сторони головного фасаду шляхом демонтажу підвіконної частини стіни та влаштуванням дверей вхідної групи, а також зведення приставного збірно-розбірного ганку». Відповідач звертався до балансоутримувача житлового будинку - ТОВ «Комфорт-Таун» щодо надання згоди на збір вихідних даних і проектування реконструкції квартири [ADDRESS] та отримав відповідь від 05.12.2017 за № 2570 про те, що надання згоди на збір вихідних даних і проектування реконструкції квартир не є компетенцією ТОВ «Комфорт-Таун». На замовлення відповідача проведено експертизу по визначенню можливості улаштування додаткового виходу з квартири [ADDRESS]. Згідно із експертним висновком від 05.11.2017 р., що виданий експертом з технічних обстежень будівель і споруд [PERSON], кваліфікаційний сертифікат експерта серія [NUMBER] від 17.07.2013 р., стан несучих конструкцій в приміщенні задовільний та визначена можливість улаштування додаткового виходу в огороджувальній стіні, яка не є несучим конструктивним елементом будівлі, без додаткового посилення існуючих конструкцій. Робочим проектом реконструкції передбачено, що демонтаж підвіконної частини стіни та перегородок не призведе до зміни конструктивної схеми, зменшення міцності та стійкості всього будинку в цілому та квартири зокрема. У відзиві відповідач зауважив, що ним отримані всі передбачені законодавством дозволи, отримано містобудівні умови та затверджено робочий проект з архітектурно-будівельним рішенням. Вважає, що позивачем не надано жодних доказів того, що здійснене перепланування призводить до порушення конструктивних елементів або засобів протипожежного захисту, а експертним висновком визначена можливість улаштування додаткового виходу в огороджувальній стіні, яка не є несучим конструктивним елементом будівлі, без додаткового посилення існуючих конструкцій. Ухвалою суду від 21.01.2019 р. задоволено клопотання представника позивача [PERSON] про витребування доказів (а.с. 163-167). Ухвалою суду від 21.01.2019 р. за клопотанням представника третьої особи Держаної архітектурно-будівельної інспекції України залучено до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (а.с. 170, 171). 22.01.2019 від представника третьої особи ТОВ «Комфорт-Таун» [PERSON] надійшли пояснення (а.с. 179, 180), в яких підтримує позовні вимоги [PERSON] у повному обсязі та вважає про необхідність їх задоволення, посилаючись на те, що Товариство здійснює утримання Житлового комплексу «Комфорт-Таун», що знаходиться за адресою: [ADDRESS], та просп. Соборності, 19. Утримання спільного майна будинків та споруд здійснюється ТОВ «Комфорт-Таун» на підставі тарифу, затвердженого розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1078 від 30.09.2014 р., та договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладеного між власниками приміщень та Товариством. На даний час співвласниками не ухвалено рішення щодо внесення змін до загального майна будинку (фасаду) в частині несучих, огороджувальних та несуче-огороджувальних конструкцій будинку. Відповідачем не прийняті заходи по організації зборів співвласників. На думку представника третьої особи, організація окремого виходу з квартири та облаштування в подальшому нежитлового приміщення з цільовим призначенням (магазин, офіс та ін.) збільшить: навантаження на житлово-комунальні мережі будинку; - витрати на утримання житлового комплексу в частині (вивезення сміття, прибирання місць загального користування). Враховуючи, що тарифи є однаковими для всіх власників нерухомого майна у житловому комплексі, збільшення тарифу так само вплине і на власників квартир. Звертає увагу на те, що відповідачем не надано дозвіл на використання земельної ділянки задля організації окремого входу (земельна ділянка житлового комплексу знаходиться в оренді у ПАТ «НЕО ВІТА»); контрольної картки органів благоустрою на тимчасове порушення благоустрою. Від представника відповідача [PERSON] 05.02.2019 р. надійшли пояснення на виконання ухвали суду від 21.01.2019 р., в яких повідомляється про те, що перед початком будівництва відповідачем було зареєстроване Повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів з незначними наслідками (СС1) та на його підставі набуте право на початок виконання будівельних робіт. Об'єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, про що свідчить реєстрація Декларації про готовність об'єкту до експлуатації № КВ141181420976 від 22.05.2018 р. на підставі зазначеної Декларації було зареєстроване право власності на нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS], про що свідчить Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Вважає, той факт, що повідомлення про початок виконання будівельних робіт та Декларація про готовність об'єкту до експлуатації були зареєстровані Державною архітектурно-будівельною інспекцією України свідчить про їх чинність на момент початку будівництва та реєстрації права власності на нежитлове приміщення. Інформація щодо чинності вказаних документів на даний час у відповідача відсутня (а.с. 186). 18.02.2019 р. представником третьої особи Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державно адміністрації) Кубів С. подано пояснення по справі, в яких просить винести рішення згідно вимог чинного законодавства, виходячи із такого. Департамент здійснює повноваження щодо державного архітектурно-будівельного контролю в м. Києві та дозвільно-декларативних функцій щодо об'єктів незначного (СС1) та середнього (СС2) класу наслідків (відповідальності) з 12.10.2016 р. Департамент зареєстрував подане замовником будівництва - [PERSON] повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 07.02.2018 р. № КВ 061180380408 та декларацію про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) від 22.05.2018 № КВ 141181420976 на об'єкт будівництва: «Реконструкція квартири [NUMBER] під нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS]». Відповідно до п. 11 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466, замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні про початок виконання підготовчих або будівельних робіт. Згідно із п. 16 вказаного Порядку замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації чи акті готовності об'єкта до експлуатації, за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката. Подання замовником будівництва інших документів, окрім примірника повідомлення або декларації законодавством не передбачається. Під час вчинення дій з реєстрації повідомлення та/або декларації орган державного архітектурно-будівельного контролю не наділено повноваженнями проводити перевірку достовірності інформації, зазначеної замовником будівництва. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом. Згідно зі ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та відповідно до Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 р. № 553, на підставі звернення ТОВ «Комфорт-Таун» від 04.07.2018 р. № 1019, від 07.08.2018 р. № 1180 та наказу Департаменту від 29.08.2018 р. № 625 Департаментом було розпочато проведення позапланової перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил на об'єктів будівництва «Реконструкція квартири [NUMBER] під нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS]». Під час виїзду на місце об'єкта будівництва не було, замовник або уповноважені особи буди відсутні, що унеможливило проведення перевірки, провести перевірку не вбачалось за можливе. Оскільки відповідно до п. 9 Порядку № 553 державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у присутності суб'єктів містобудування або їх представників, які будують або збудували об'єкт будівництва, Департаментом направлено лист від 30.08.2018 р. № 073-8214 на адресу відповідача щодо прибуття до Департаменту з необхідними для проведення перевірки документами. Оскільки [PERSON] у визначений термін не прибув, від перевірки ухилився, Департамент листом звернувся до Дніпровського УП ГУНП у м. Києві щодо сприяння у проведенні перевірки. За інформацією, зазначеною замовником будівництва у вказаному повідомленні про початок виконання будівельних робіт від 07.02.2018 р. № КВ 061180380408, замовник будівництва - [PERSON] отримав в Департаментів містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 26.12.2017 р. № 865. Проектна документація розроблена ТОВ «Проект-Студія» та затверджена наказом замовника будівництва від 19.01.2018 р. № б/н. Департамент звернувся листом від 05.09.2018 р. № 073-8408 до Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо видачі зазначених вище містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки за адресою: [ADDRESS] м. Київ. Згідно із листом від 27.09.2018 р. № 055-12449, за даними електронної бази документообігу Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) замовнику будівництва [PERSON] надано містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта реконструкції квартири [NUMBER] під нежитлове приміщення (офіс) з влаштуванням вхідної групи на [ADDRESS], затвердженого наказом Департаменту містобудування та архітектури від 26.12.2017 р. № 865. Відповідно до вимог п. 5 Містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва від 26.12.2017 р. № 865 [PERSON] до початку проектування необхідно отримати згоду балансоутримувача житлового будинку, власника або користувача земельної ділянки, власників (співвласників) суміжних приміщень, інтереси яких зачіпаються, на проектне рішення для влаштування вхідної групи. Відповідно до інформації, зазначеної в листі ТОВ «Комфорт-Таун» від 04.07.2018 р., співвласниками багатоквартирного будинку та Товариством, як експлуатуючою організацією, не проводились збори та не приймалися рішення щодо реконструкції та/або технічного переоснащення спільного майна. Згідно із листами (заявами) фізичних осіб, що надійшли у додатку до листа ТОВ «Комфорт-Таун» від 07.08.2018 р. № 1180, які є власниками суміжних з квартирою [ADDRESS], згоди на реконструкцію спільного сумісного майна останні не давали. Також у листі орендаря земельної ділянки ПрАТ «НЕО ВІТА» від 14.05.2018 р. № 78/1, що надійшов у додатку до листа ТОВ «Комфорт-Таун» від 04.07.2018 р. № 1019, ПрАТ «НЕО ВІТА» не надавало власникам приміщень (квартир) дозволу на використання земельної ділянки за вищевказаною адресою. Таким чином замовником будівництва [PERSON] не виконано вимоги п. 5 Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 26.12.2017 р. № 865, а саме: не отримано згоду балансоутримувач житлового будинку, власника або користувача земельної ділянки, власників (співвласників) суміжних приміщень, інтереси яких зачіпаються, на проектне рішення для влаштування вхідної групи. Отже замовником будівництва [PERSON] затверджено проектну документацію на об'єкт будівництва «Реконструкція квартири [NUMBER] під нежитлове приміщення за адресою: [ADDRESS]» неналежним чином, як така, що суперечить законодавству, чим порушено ст. 31 Закону. З урахуванням положень ст. 376 ЦК України, на думку представника третьої особи, є підстави вважати об'єкт самочинним будівництвом. Департамент,

Outcome: approved