Jurisdiction: civil
Date: 2018-07-26 00:00:00

Позивач звернулась до суду з позовом до відповідачів та просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS], серія та номер 47, виданий 12.04.2016 року, номер запису про право власності 14132403, рішення про державну реєстрацію та їх обтяжень індексний номер 29216737 від 12.04.2016 року. Свої вимог обґрунтовує тим, що з метою забезпечення виконання за договором позики, укладеного між [PERSON] та [PERSON], 16.09.2010 року між ними укладено договір іпотеки, за умовами якого [PERSON] передала в іпотеку однокімнатну квартиру за адресою: [ADDRESS], яка належить їй на праві власності. У зв'язку із тим, що [PERSON] не виконала умови договору позики та не повернула [PERSON] суму позики, рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 19.02.2013 року було стягнуто з неї на користь [PERSON] борг в сумі 188601,33 грн., пеню в сумі 926023,53 грн., 3% річних в сумі 7611,23 грн., індекс інфляції в сумі 37191 та судові витрати в сумі 3441,00 грн. Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 18.11.2014 року, рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 19.02.2013 року змінено, зменшено розмір пені до 100000,00 грн. В іншій частині рішення залишено без змін. У червні 2015 року позивач отримала від приватного нотаріуса КМНО заяву [PERSON] стосовно сплати залишку боргу по договору позики на суму 170315,00 доларів США, що еквівалентно 3576615,00 грн. При цьому стягувач не врахував, що по даному питанню є рішення суду, у зв'язку з чим позивач направила [PERSON] заперечення проти суми боргу, яке останнім було проігноровано. Пізніше, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна [PERSON] стало відомо, що квартира за адресою: [ADDRESS], що належала їй на праві власності, на підставі договору купівлі-продажу від 12.06.2016 року перейшла у власність [PERSON] Позивач вважає, що договір купівлі-продажу від 12.06.2016 року підлягає визнанню недійсним, оскільки відповідач [PERSON] з позовом до суду про звернення стягнення на предмет іпотеки не звертався. Крім того, позивач не отримувала від [PERSON] жодного повідомлення стосовно добровільного позасудового врегулювання спору та наміру переоформити квартиру на себе, що є порушенням Закону України «Про іпотеку», так само ціна предмету застави не була узгоджена з позивачем. Також, при укладанні договору купівлі-продажу від 12.06.2016 року не було враховано положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, поданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та того, що на спірну квартиру було накладено арешт органом державної виконавчої служби. На підставі викладеного просила позов задовольнити. Ухвалою судді Солом'янського районного суду м. Києва від 06.06.2016 року у справі відкрито провадження та справу призначено до розгляду. Ухвалою Солом'янського районного суду м. Києва від 02.11.2016 року задоволено клопотання представника позивача про забезпечення доказів. Ухвалою Солом'янського районного суду м. Києва від 16.01.2017 року у справі призначено судову оціночно-будівельну експертизу. 08.08.2017 року до суду надійшло повідомлення про неможливість надання висновку експерта разом з матеріалами справи. Ухвалою Солом'янського районного суду м. Києва від 06.10.2016 року у справі призначено судову оціночно-будівельну, будівельно-технічну експертизу. 22.04.2018 року до суду надійшла справа з експертної установи разом з висновком експерта за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи від 05.04.2018 року. 22.06.2018 року судом витребувано матеріали справи №760/4983/16-ц за скаргою [PERSON], заінтересовані особи старший державний виконавець ВДВС Солом'янського РУЮ в м. Києві, боржник [PERSON] Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги своєї довірительки підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити. Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечував посилаючись на те, що при укладанні договору купівлі-продажу від 12.04.2016 року між [PERSON] та [PERSON] жодних порушень вимог закону не було. Спірна квартира під арештом не перебувала, при зверненні стягнення на предмет іпотеки було дотримано вимог Закону України «Про іпотеку», у зв'язку із чим просив відмовити у задоволенні позову. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явилась, про дату та час розгляду справи повідомлена належним чином, про причини неявки суду не повідомила. Згідно ч. 3 ст. 131 ЦПК України учасники судового процесу зобов'язані повідомляти суд про причини неявки у судове засідання. У разі неповідомлення суду про причини неявки вважається, що учасники судового процесу не з'явились в судове засідання без поважних причин. Відповідно до ч. 3 ст. 223 ЦПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника), крім відповідача, незалежно від причин неявки; неявки представника в судове засідання, якщо в судове засідання з'явилася особа, яку він представляє, або інший її представник; неявки в судове засідання учасника справи, якщо з'явився його представник, крім випадків, коли суд визнав явку учасника справи обов'язковою. Відповідно до ч.1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. З урахуванням викладеного суд вважає за можливе розглянути справу без участі відповідача [PERSON] Представник третьої особи Головного територіального Управління юстиції в Харківській області в судове засідання не з'явилась, про дату та час розгляду справи повідомлена належним чином, надіслала на адресу суду письмові пояснення в яких просила прийняти законне і обґрунтоване рішення на підставі наявних в матеріалах справи доказів та справу розглядати без її участі. Третя особа приватний нотаріус ХМНО Горша А.О. в судове засідання не з'явилась, про дату та час розгляду справи повідомлена належним чином, про причини неявки суду не повідомила. Надіслала на адресу суду засвідчені копії договору купівлі-продажу та документів на підставі яких договір було посвідчено та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Суд, вислухавши думку представника позивача, представника відповідача [PERSON], врахувавши письмові пояснення представника третьої особи Головного територіального Управління юстиції в Харківській області, вивчивши та дослідивши матеріали даної цивільної справи та справи №760/4983/16-ц, приходить до наступного висновку. Встановлено, що 16.09.2010 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір позики, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Анохіною В.М. та зареєстрований в реєстрі нотаріальних дій за №2131, відповідно до умов якого позикодавець [PERSON] передав у власність позичальнику [PERSON] грошові кошти в розмірі 249920,00 грн., що еквівалентно 31240,00 доларів США строком до 16.09.2011 року. Також, в забезпечення виконання зобов'язань за договором позики від 16.09.2010 року, між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір іпотеки від 16.09.2010 року, відповідно до умов якого [PERSON] передала в іпотеку однокімнатну квартиру [ADDRESS]. Договір посвідчений приватним нотаріусом КМНО Анохіною В.М. Заочним рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 19.02.2013 року стягнуто з [PERSON] на користь [PERSON], суму боргу 188601,33 грн., пеню в сумі 926032,53 грн., 3% річних в сумі 7611,23 грн., індекс інфляції в сумі 371,91 грн. та суму судового збору 3441,00 грн. На виконання рішення суду, 21.02.2014 року ВДВС Солом'янського районного управління юстиції у м. Києві було відкрито виконавче провадження №42174870 про стягнення суми боргу з [PERSON] 12.05.2014 року ВДВС Солом'янського РУЮ у м. Києві було накладено арешт на квартиру [ADDRESS]. У зв'язку з тим, що на заочне рішення суду була подана апеляційна скарга, постановою державного виконавця від 18.12.2014 року виконавчий лист про стягнення боргу з [PERSON] повернуто до суду Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 18.11.2014 року заочне рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 19.02.2013 року змінено, зменшено розмір пені, що підлягає стягненню з [PERSON] на користь [PERSON] з 926032,53 грн. до 100000,00 грн. В іншій частині заочне рішення залишено без змін. Згідно ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Як пояснив в судовому засіданні представник позивача, з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна [PERSON] стало відомо, що квартира за адресою: [ADDRESS], що належала їй на праві власності, на підставі договору купівлі-продажу від 12.06.2016 року перейшла у власність [PERSON] Вважає, що договір купівлі-продажу від 12.06.2016 року підлягає визнанню недійсним, оскільки відповідач [PERSON] з позовом до суду про звернення стягнення на предмет іпотеки не звертався. Крім того, позивач не отримувала від [PERSON] жодного повідомлення стосовно добровільного позасудового врегулювання спору та наміру переоформити квартиру на себе, що є порушенням Закону України «Про іпотеку», так само ціна предмету застави не була узгоджена з позивачем. Також, при укладанні договору купівлі-продажу від 12.06.2016 року не було враховано положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, поданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та того, що на спірну квартиру було накладено арешт органом державної виконавчої служби. Однак, суд не погоджується з вказаними твердженнями позивача та її представника з огляду на наступне. Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Встановлено, що приватним нотаріусом ХМНО Горша А.О. 12.04.2016 року за реєстровим №47 було посвідчено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS]. Сторонами за вказаними договорами були [PERSON], від імені якого діяв [PERSON] на підставі довіреності посвідченої 24.03.2016 року приватним нотаріусом КМНО Анохіною В.М. - продавець та [PERSON] - покупець. На підтвердження права власності на нерухоме майно, а саме квартири [ADDRESS], продавцем було надано наступні документи: договір іпотеки, посвідчений 16.09.2010 року приватним нотаріусом КМНО Анохіною В.М., зареєстрований в реєстрі за №2132. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.03.2016 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 886634980000. Згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Пунктом 5.4 п. 5 «Задоволенні вимог та Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки» іпотечного договору, посвідченого 16.09.2010 року приватним нотаріусом КМНО Анохіною В.М., зареєстрований в реєстрі за №2132, передбачено відповідне застереження передбачене ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та на підставі якого [PERSON] набув право власності на спірну квартиру. Отже, договір купівлі-продажу квартири від 12.04.2016 року був укладений з дотриманням норм чинного законодавства, відповідач [PERSON] набув спірну квартиру у право власності правомірно, договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Горша А.О. з дотриманням Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2015 року. Щодо доводів позивача про наявність арешту на об'єкт іпотеки, то вони є необґрунтованими з огляду на наступне. Як зазначено вище, постановою головного державного виконавця ВДВС Солом'янського РУЮ у м. Києві від 18.12.2014 року виконавчий документ №2-1569/13, виданий Солом'янським районним судом м. Києва 13.02.2014 року повернутий до суду на підставі ч. 1 ст. 48, ст. 50 Закону України «Про виконавче провадження». Відповідно до п. 2 зазначеної постанови, припинено чинність арешту майна боржника та скасовано інші заходи примусового виконання рішення. Крім того, скарга на дії державного виконавця про зобов'язання зняти арешт з квартири [ADDRESS] була подана до укладання спірного договору купівлі-продажу від 12.04.2016 року, що підтверджується матеріалами справи №760/4983/16-ц, дослідженими у судовому засіданні та з якої вбачається, що провадження у справі відкрито 18.03.2016 року та 26.05.2016 року скаргу залишено без розгляду. Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Отже, відчужуване нерухоме майно під забороною та арештом на момент посвідчення договору купівлі-продажу не перебувало. У свою чергу наявність судового спору, який виник до укладення оспорюваного договору, не є підтвердженням факту наявності арешту на момент його укладання. Що стосується тверджень позивача про те, що з нею не було узгоджено укладання договору купівлі-продажу квартири від 12.04.2016 року то слід зазначити наступне. Розділом 5 договору іпотеки від 16.09.2010 року, укладеного між [PERSON] та [PERSON] передбачено порядок задоволення вимог та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. Пункт 5.4.2 договору іпотеки передбачає право іпотеко держателя на продаж предмета іпотеки. Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Позивач у своєму позові зазначила про отримання нею нотаріального повідомлення із застереженням, чого не спростував у судовому засіданні представник позивача. Таким чином, виходячи з вказаних норм закону та положень договору іпотеки, узгодження з позивачем укладання договору купівлі-продажу та надання для ознайомлення його зразка іпотекодавцю не передбачено. Суд також не приймає до уваги доводи позивача щодо відсутності у [PERSON] рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Згідно ч.ч. 3, 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Звернення стягнення на майно, що є предметом іпотеки і належить державному чи комунальному підприємству або підприємству, більш як 50 відсотків акцій (часток, паїв) якого перебуває у державній власності, здійснюється на підставі рішення суду. Відповідно до ч. 5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Як встановлено судом, пунктом 5.4 п. 5 «Задоволенні вимог та Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки» іпотечного договору, посвідченого 16.09.2010 року приватним нотаріусом КМНО Анохіною В.М., зареєстрований в реєстрі за №2132, передбачено відповідне застереження передбачене ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та на підставі якого [PERSON] набув право власності на спірну квартиру, а тому в даному випадку законом не передбачено обов'язкової наявності рішення суду про задоволення вимог іпотекодержателя за договором іпотеки на майно. Щодо відсутності звіту про розподіл коштів за результатами укладення договору купівлі-продажу квартири від 12.04.2016 року то слід зазначити, що згідно ч. 8 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Отже, звіт надсилається лише у разі, якщо іпотекодавець, боржник, є відмінними від іпотекодавця. Оскільки боржник іпотекодавець є однією і тією ж самою особою, звіт не надсилався. Щодо вартості предмета іпотеки, то слід зазначити наступне. Встановлено, що договір іпотеки було укладення для забезпечення належного виконання основного договору - договору позики від 16.09.2010 року, відповідно до якого [PERSON] отримала в позику від [PERSON] грошові кошти в сумі 249920,00 грн. Згідно звіту про оцінку майна ТОВ «Альянс-оцінка», станом на 07.04.2016 року вартість квартири по [ADDRESS] становить 249500,00 грн. Встановлено, що згідно договору купівлі-продажу від 12.04.2016 року квартира по [ADDRESS] була продана за 249500,00 грн. Згідно висновку експерта №20574/17-43 від 05.04.2018 року за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи, ринкова вартість квартири по [ADDRESS], станом на 07.04.2016 року визначена за порівняльним методичним підходом, становить 756097,00 грн. Згідно ст. 110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні. Згідно ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Згідно ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Суд виявивши розбіжності у вартості квартири по [ADDRESS] на момент продажу зазначає, що ціна продажу квартири за договором купівлі-продажу від 12.04.2016 року не може бути підставою для визнання даного договору недійсним. Крім того, в разі порушення вимог щодо вартості квартири, іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем та іншими особами, які мали право на вказану квартиру, яка полягає у відшкодуванні останнім різниці між реальною вартістю предмета іпотеки та ціною продажу. Що стосується доводів позивача про неможливість звернення стягнення на предмет іпотеки у зв'язку із прийняттям Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», то слід зазначити наступне. Відповідно до п.п. 1.1 договору іпотеки від 16.09.2010 року цим договором забезпечується виконання зобов'язання, що виникло у іпотекодавця на підставі договору позики грошей, посвідченого 16.09.2010 року приватним нотаріусом КМНО Анохіною В.М. за реєстровим №2131, на суму 249920,00 грн., що за середнім курсом продажу доларів США приватним особам, обумовлений в основному договорі строком повернення боргу до 16.09.2011 року. Із вказаного пункту договору вбачається, що договір іпотеки укладено на забезпечення договору позики між фізичними особами, який, а ні по формі, а ні по змісту не є кредитним договором. Таким чином, суд приходить до висновку, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не регулює правовідносини, що виникли між іпотекодавцем та іпотекодержателем у даному випадку. Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до ч.ч. 3, 5 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Статтею 204 ЦК України презюмується, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Частиною 3 ст. 215 ЦК України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно ч.6 цієї ж статті доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки з матеріалів справи не вбачається підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 12.04.2016 року, укладеного між [PERSON] та [PERSON]

Outcome: dismissed