Jurisdiction: civil
Date: 2021-11-23 00:00:00

позивач звернулась до суду з позовом до ТОВ «Форум-Інвест» про визнання неправомірними дій відповідача щодо встановлення поточної вартості 1 кв.м. об`єкта інвестування в розмірі 14000 гривень, зобов`язання передати у власність об`єкт інвестування та видати документи на право власності після сплати залишкової вартості об`єкта інвестування в розмірі 29940 гривень. 20.01.2014 р. позивачем подана заява про зміну предмету позову, відповідно до якого остання просила визнати право [PERSON] на встановлення поточної вартості непроінвестованої площі об`єкта інвестування за ціною, що не перевищує реальну ринкову вартість житла аналогічної якості та територіального розташування, з метою отримання у власність об`єкта інвестування відповідно до умов Договору, зобов`язати Товариство затвердити поточну вартість 1 кв.м. об`єкта інвестування в розмірі 14000 гривень, а також постановити рішення про тлумачення змісту п.3.2 Договору. 28.07.2014 р. представником позивача подана заява про зміну предмету позову, відповідно до якої позивач просить: - зобов`язати ТОВ «Форум-Інвест» виконати умови договору № В31/8-8/1-7 від 18.05.2004 р., а саме: підписати з [PERSON] акт приймання-передачі об`єкту інвестування - квартири 400, секція 8, на 8 поверсі, кількістю кімнат 1, загальною площею 51,7 кв.м., житловою площею 19,4 кв.м., що розташована за адресою: [ADDRESS] ; - зобов`язати ТОВ «Форум-Інвест» надати [PERSON] довідку про виплату 100% вартості об`єкта нерухомості, а саме: квартири 400, секція 8, на 8 поверсі, кількістю кімнат 1, загальною площею 51,7 кв.м., житловою площею 19,4 кв.м., що розташована за адресою: [ADDRESS] ; довідку Головного управління економіки та розвитку міста Київської міської державної адміністрації про виконання умов щодо передачі коштів у порядку пайової участі на розвиток галузей соціальної або інженерно-транспортної інфраструктури міста, передбачених актами місцевих органів державної виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, завірену копію державного акту на земельну ділянку з кадастровим номером серія ЛЛ№389537 від 30.10.2010 р., завірену копію сертифікату відповідності Інспекції ДАБК у м.Києві, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту - житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземною автостоянкою за адресою: [ADDRESS] , завірену копію списку інвесторів, завірену копію розпорядження про присвоєння поштової адреси, завірену копію Договору з додатковими угодами, укладеного між ТОВ «Форум-Інвест» та ДП «Житлоінбуд» про залучення інвестицій, завірену копію Договору з додатковими угодами, укладеного між Національною Академією наук України та ТОВ «Форум-Інвест» та ДП «Житлоінбуд» про будівництво житлового будинку. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18.05.2004 р. між сторонами у справі був укладений Договір № В31/8-8/1-7 про залучення інвестицій у будівництво житла, предметом якого є залучення інвестицій в довірче управління для будівництва житлового об`єкту, що розташований за адресою: [ADDRESS] , кількістю кімнат-1, загальною площею 47,89 кв.м., житловою площею -20,21 кв.м. Плановий термін введення будинку в експлуатацію був погоджений в 2006 році. Відповідно до п.3.7 Договору розрахунки між сторонами фіксувались в Картці розрахунків, що є невід`ємною частиною Договору від 18.05.2004 р. № В31/8-8/1-7, [PERSON] про інвестувала 28,80 кв.м. житла в сумі 97933,30 гривень. Будь-яких додаткових угод між сторонами не укладалось. З 2005 року ТОВ «Форум-Інвест» порушив виконання зобов`язань і в подальшому в 2006 році об`єкт будівництва не був зданий в експлуатацію. Між сторонами велось листування щодо виконання умов договору, ТОВ «Форум-Інвест» змінювало строки здачі об`єкта в експлуатацію і фактично будівництва було відновлено в 2009-2010 роках. Позивач посилається на те, що відповідач в зв`язку з не проведенням будівельних робіт не приймав платежі від інвесторів. 03.08.2011 р. Сертифікатом відповідності Інспекції ДБК у м.Києві засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту - житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземною автостоянкою по [ADDRESS] . Будинку було присвоєно Голосіївською районною в м.Києві державною адміністрацією поштову адресу - [ADDRESS] . Головне управління економіки та інвестицій видало Довідку від 23.04.2012 р. про те, що ДП «Житлоінбуд» в зв`язку з будівництвом житлового будинку по [ADDRESS] перерахував пайові кошти на бюджетні рахунки. Позивач зазначає, що умовами договору сторони погодили визначення вартості 1 кв.м. загальної площі об`єкту інвестування, яка визначалась на дату фактичного внесення грошових коштів і повинна була відповідати реальній ринковій вартості житла аналогічної якості та територіального розташування, з урахуванням ступеня готовності об`єкту, вартості будівельних та інших робіт, виконання яких необхідно для реалізації проекту. Крім того, загальна та житлова площа квартири підлягала уточненню після введення будинку в експлуатацію за технічним паспортом БТІ, після чого сторони повинні були здійснити повернення або доплату коштів за вартістю одного квадратного метра, що діє на день здійснення останнього внеску. Оскільки до вводу об`єкту будівництва в експлуатацію ТОВ «Форум-Інвест» не приймало платежі від інвесторів та не видавало технічні паспорти на квартири позивач звернулась до Київського міського бюро технічної інвентаризації , яке провело обміри та видало технічний паспорт на квартиру 400, секція 8,поверх 8, кількість кімнат 1 , згідно якого загальна площа квартири становить 51,7 кв.м., а житлова площа 19,.4 кв.м. Позивач зазначає, що здійснила доплату вартості 22,9 кв.м. житла на рахунок відповідача за ціною, визначеною відповідно до оцінки, проведеної ТОВ «Парк Лейн Україна», виходячи з вартості житла 14400 гривень за 1 кв.м. Відповідач порушив умови п.2.1.3 Договору та не видав документи, необхідні для оформлення права власності на квартиру. З метою захисту свого права позивач звернулась до суду. Крім того, ТОВ «Форум-Інвест» звернулось до суду з позовом до [PERSON] про розірвання Договору № В31/8-8/17 про залучення інвестиції в будівництва житла, укладеного між сторонами, посилаючись на невиконання інвестором своїх зобов`язань по оплаті вартості об`єкта інвестування. Зазначені позови були об`єднані в одне провадження відповідно до ували від 19.05.2015 р.. 14.08.2020 р. справа прийнята в провадження судді Голосіївського районного суду м.Києва Колдіної О.О. 20.05.2021 р. судом вирішено питання про закриття підготовчого провадження. Ухвалою Голосіївського районного суду м.Києва від 20.10.2021 р. позов ТОВ «Форум-Інвест» до [PERSON] про розірвання договору залишено без розгляду в зв`язку з повторною неявкою представника Товариства в судове засідання та відсутністю заяви про можливість розгляду справи у його відсутність. Позивач та її представники в ході судового розгляду підтримали позовні вимоги та обґрунтування позову в повному обсязі, просили суд позов задовольнити, з підстав, зазначених в позовній заяві, посилаючись на те, що позивач належним чином виконав всі умови інвестиційного договору, сплативши 100% вартості об`єкта інвестування з врахуванням додаткової площі квартири після здійснення контрольних обмірів БТІ, однак відповідач не виконує умови Договору, не надає документи для оформлення права власності, змушуючи інвестора сплачувати вартість несплачених квадратних метрів за завищеною ціною, що сталось з вини відповідача, оскільки останній порушив терміни виконання умов договору в частині будівництва об`єкта, на час здачі будинку в експлуатацію за умовами договору таке будівництво не було навіть розпочато. Представник відповідача повторно в судове засідання не з`явився, про місце і час розгляду справи представник відповідача повідомлявся за місцезнаходженням юридичної особи, судові повістки повернулись без вручення в зв`язку з відсутністю адресата. В матеріалах справи наявні письмові заперечення ТОВ «Форум-Інвест» з приводу заявлених позовних вимог, відповідно до яких відповідач просить відмовити у задоволенні позову, зазначаючи на невиконання [PERSON] умов договору щодо оплати вартості об`єкту інвестування за ціною, визначеною наказом замовника будівництва ДП «Житлоінбуд» від 03.07.2013 р. Вислухавши позивача та її представників, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 18.05.2004 р. між [PERSON] та ТОВ «Форум-Інвест» був укладений Договір № В31/8-8/1-7 про залучення інвестицій в будівництво житла, за умовами якого об`єктом інвестування є житлове приміщення загальною площею 47,89 кв.м. (житлова - 20,21 кв.м.), за адресою: [ADDRESS] , будівельна адреса: [ADDRESS] , секція № 8 поверх 8, кількість кімнат 1. Плановий термін введення будинку в експлуатацію був погоджений - 2 квартал 2006 року. Згідно з п.п.2.1.1 - 2.1.3. Договору ТОВ «Форум-Інвест» зобов`язалось здійснити від свого імені інвестування залучених відповідно до даного Договору грошових коштів Інвестора у будівництво житлового об`єкта, сприяти будівництву об`єкта інвестування, після виконання інвестором своїх зобов`язань та введення будинку (секції) в експлуатацію, надати всі документи, необхідні для оформлення права власності на квартиру. Інвестор в свою чергу зобов`язався здійснити інвестування житлового об`єкту шляхом оплати його вартості повному обсязі згідно з умовами оплати, зазначеними в Договорі, протягом 60 календарних днів після отримання відповідних документів від Організації, самостійно, за свій рахунок і на своє ім`я оформити правовстановлюючі документи на квартиру (п.п.2.2.1-2.2.2 Договору). Пунктом 3 Договору передбачено порядок розрахунку за об`єкт інвестування, відповідно до якого інвестор зобов`язаний здійснити інвестування в сумі, що відповідає вартості загальної площі об`єкту інвестування та визначається на підставі вартості 1 кв.м. загальної площі на дату фактичного внесення грошових коштів. Поточна вартість 1 кв.м. визначається на підставі реальної ринкової вартості житла аналогічної якості та територіального розташування, з урахуванням ступеня готовності об`єкту вартості будівельних та інших робіт, виконання яких необхідно для реалізації проекту та затверджується наказом Замовника з будівництва даного об`єкту. Зміна вартості 1 кв.м. загальної площі поширюється виключно на ту частину загальної площі, яка не проінвестована інвестором на момент зміни ціни. Вартість частини площі, що фактично проінвестована інвестором до моменту змін ціни, перегляду не підлягає. Сторони погодили, що інвестування здійснюється шляхом внесення грошових коштів на поточний рахунок Організації в додатково узгодженому Сторонами порядку або іншим способом, який не суперечить домовленості Сторін та чинному законодавству України. Згідно з по.3.6 Договору внесення грошових коштів Інвестором здійснюється згідно з погодженим графіком інвестування. Перший внесок в розмірі 30% здійснюється протягом 7 банківських днів з моменту підписання Договору. Розрахунки між інвестором та Організацією фіксуються в Картці розрахунків, що є невід`ємною частиною договору. У випадку невиконання інвестором графіку інвестування Організація залишає за собою право розірвати Договір і діяти відповідно до п.4.2 Договору. Також сторони погодили, що загальна та житлова площа квартир підлягає уточненню після введення будинку (секції) в експлуатацію за технічним паспортом БТІ, після чого Сторони здійснюють повернення або доплату коштів за вартістю одного кв.м., що діяла на день здійснення останнього внеску (п.6.1 Договору). Як вбачається з картки розрахунків 18.05.2004 р. позивач оплатила грошові кошти на рахунок відповідача в сумі 97933,30 гривень за поточною вартістю 3400 гривень за 1 кв.м., що відповідало 28,80 кв.м. житла. Листом від 27.04.2005 р. та 05.10.2005 р. ТОВ «Форум-Інвест» повідомило інвесторів про збільшення вартості житла та затвердження замовником будівництва нових цін. 21.11.2006 р. ТОВ «Форум-Інвест» повідомило позивача про перенесення термінів введення будинку в експлуатацію. В подальшому, 11.01.2007 р., 06.02.2007 р., 06.04.2007 р., 08.08.2008 р. відповідач повідомив позивача про збільшення вартості об`єкта інвестування та встановлення нових цін за1 кв.метр житла. 03.08.2011 р. Сертифікатом відповідності Інспекції ДАБК у м.Києві засвідчено відповідність закінченого будівництва об`єкту: житлового будинку з вбудованими приміщеннями та підземною автостоянкою на [ADDRESS] . Сертифікат виданий на підставі Акта готовності об`єкта до експлуатації від 01.08.2011 р. Згідно з розпорядженням Голосіївської районної у м.Києві державної адміністрації № 190 від 28.03.2012 р. будинку присвоєно поштову адресу: [ADDRESS] . 14.12.2012 р. ТОВ «Форум-Інвест» повідомило позивача про необхідність укладення додаткової угоди, збільшення загальної площі квартири за обмірами КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації» до 51,90 кв.м. та необхідність оплати 23,10 кв.м. житла, виходячи з вартості квадратного метра 22000 гривень. Відповідно до даних Технічного паспорту на квартиру [ADDRESS] , виготовленому КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації» загальна площа квартири становить 51,7 кв.м., житловою 19,4 кв.м. Тобто, непроінвестованою на момент здачі будинку в експлуатацію залишилось 22,9 кв.м. Як встановлено судом, [PERSON] 24.07.2014 р. сплатила на рахунок відповідача на виконання умов Договору № В31/8-8/1-7 грошові кошти в розмірі 329760 гривень, з розрахунку вартості 1 кв.м. житла 14400 гривень, що визначений відповідно до незалежної оцінки майна № 59/ПЛУ від 26.12.2013 р., проведеної ТОВ «ПАРК ЛЕЙН Україна», згідно з якою середня вартість однокімнатної квартири, що розташована на території кварталів навколо станції метрополітену «Васильківська» в будинках побудованих у 2010-2013 роках станом на 24.12.2013 р. становить 13600-14400 гривень за квадратний метр загальної площі. Відповідач не погодився з даною вартістю об`єкта інвестування та надав суду на підтвердження правомірності визначення вартості квадратного метра об`єкта інвестування на рівні 22000 гривень Звіт про оцінку майна, складеного суб`єктом оціночної діяльності ПП «ЗОЛОТИЙ ЛЕВ», складеного на замовлення ТОВ «Форум-Інвест», відповідно до якого станом на 11.04.2013 р. ринкова вартість 1 кв.м. звичайного квартири становить 19600 гривень, ринкова вартість 1 кв.м. квартири покращеного планування становить 24500 гривень, ринкова вартість 1 кв.м. видової квартири покращеного планування становить 30625 гривень. Однак, відповідно до Рецензії на Звіт про оцінку майна, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , складеного ПП «ЗОЛОТИЙ ЛЕВ», надані у Звіті копії кваліфікаційних та дозвільних документів суб`єкта оціночної діяльності та оцінювача не підтверджують їх правомочність на проведення оцінки, оскільки посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача не дає права проводити оцінку в 2013 році, вибір виду вартості майна без зазначення мети є необгрунтованим відповідно до нормативно-правових актів з оцінки майна, обсяг зібраної та проаналізованої інформації та відсутність вихідних даних не є достатніми та можливими для здійснення оцінки, при проведенні оцінкти, результати якої викладені у звіті були грубо порушені вимоги Національного стандарту «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», національного стандарту «Оцінка нерухомого майна», «Методики оцінки майна». Зазначений звіт кваліфікується як таки, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний. В силу положень ст.78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Отже, суд вважає, що Звіт про оцінку майна, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , складений ПП «ЗОЛОТИЙ ЛЕВ», не є допустимим доказом в розумінні закону і не може бути прийнятий судом на підтвердження правомірності визначення відповідачем вартості квадратного метра об`єкта інвестування в розмірі 22000 гривень. Судом в ході розгляду справи була призначена судова оціночно-будівельна експертиза, відповідно до висновку якої за № 18330/17-42/26061/26062/19-42 ринкова вартість одного квадратного метра однокімнатної квартири [ADDRESS] становить станом на 24.07.2014 р. 16750 гривень, станом на 29.08.2017 р. становить 24534 гривні, станом на дату проведення дослідження (05.08.2020 р.) складає 33927 гривень. Позивач неодноразово зверталась до відповідача з заявами про надання реквізитів для сплати вартості об`єкта інвестування, виходячи з вартості квадратного метра житла визначеного на підставі експертизи, однак ТОВ «Форум-Інвест» відсутній за місцезнаходженням, зареєстрованим в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб. Відповідно до ст.509 ЦК України зобов`язання є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. В силу положень ст.526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Відповідач відмовився виконати п.2.1.3 Договору про залучення інвестицій в будівництво житла і видати позивачу документи для оформлення права власності на об`єкт інвестування, оскільки, на думку відповідача, оплата додаткових метрів загальної площі об`єкта інвестування повинна здійснюватись за ціною, визначеною на даний вид житла на момент здійснення платежу відповідно до наказу Замовника будівництва. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність», позивачі є інвесторами, а відповідач - учасником інвестиційної діяльності в розумінні Закону України «Про інвестиційну діяльність», і на правовідносини сторін поширюється дія зазначеного Закону, вимогу якого є обов`язковими. Згідно з ст. 9 вказаного Закону, який був чинний на момент укладення між сторонами Договору про залучення інвестицій в будівництво житла, основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода), при цьому укладання договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності. Статтею ст. 18 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що умови договорів, укладених між суб`єктами інвестиційної діяльності, зберігають свою чинність на весь строк дії цих договорів і у випадках, коли після їх укладення законодавством (крім податкового, митного та валютного законодавства, а також законодавства з питань ліцензування певних видів господарської діяльності) встановлено умови, що погіршують становище суб`єктів або обмежують їх права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору. Пунктом 6.1 Договору інвестування, укладеного між сторонами, сторони договору погодилися, що загальна та житлова площа квартири підлягає уточненню після введення будинку (секції) в експлуатацію за технічним паспортом БТІ, після чого Сторони здійснюють повернення або доплату коштів за вартістю одного квадратного метра, що діяла на день здійснення останнього внеску. Останній внесок був здійснений позивачем 26.06.2004 р. за ціною 3400 гривень. Відповідно до умов Договору, укладеного між сторонами, останній платіж повинен був бути здійснений інвестором з оплати вартості об`єкта інвестування до 26.12.2005 р., а отже доплата після уточнення розміру об`єкта інвестування і здачі будинку в експлуатацію повинна була б визначатись саме станом на 26.12.2005 р. і такі б дії ТОВ «Форум-Інвест» відповідали б вимогами укладеного між сторонами Договору. Зміна термінів здачі об`єкта будівництва в експлуатацію сталась з вини відповідача і такі дії призвели до зміни ринкової вартості житла. Вимоги відповідача щодо здійснення позивачем оплати вартості об`єкта інвестування за ціною, визначеною станом на грудень 2012 року не є правомірними і значно погіршують становище інвестора. Як встановлено судом, позивач сплатила вартість 22,9 кв.м. житла за ціною 14400 гривень за квадратний метр, що визначалась станом на грудень 2013 року. Тобто, з огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позивач в повному обсзі виконала умови Договору про залучення інвестицій в будівницто житла від 18.05.2004 р. № В31/8-8/1-7 і сплатила 100% вартості об`єкта інвестування відповідно до умов Договору. Відповідно до положень ст.599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. В зв`язку з виконанням позивачем своїх зобов`язань щодо оплати загальної площі об`єкта інвестування в повному обсязі його зобов`язання за Договором припинились в зв`язку з повним виконанням. З огляду на викладені обставини у відповідача виник обов`язок виконати п.2.1.3 Договору і видати Інвестору належним чином оформлений акт прийому-передачі проінвестованої квартири разом і всіма документами, необхідними для проведення державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна. Оскільки на момент розгляду справи з боку відповідача суду не надано доказів про виконання ним п.2.1.3 Договору інвестування, з врахуванням всіх встановлених судом обстави суд вважає, що вимоги позивача є обґрунтованими, доведеними і підлягають задоволенню. Питання щодо судових витрат суд вирішує на підставі положень ст.141 ЦПК України і вважає за необхідне стягнути з відповідача понесені судові витрати.

Outcome: approved