Jurisdiction: civil
Date: 2021-05-16 00:00:00

Позивач звернулась до суду з позовом до відповідачаАТ «Укрсоцбанк» про витребування майна з чужого незаконного володіння, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що на підставі Договору № кв 1311027 про участь у фонді фінансування будівництва «Столиця-1» виду А від 01.02.2007, укладеного між ТОВ КБ «Столиця» та [PERSON] та Договору уступки права вимоги, укладеного 16.04.2008 між [PERSON] і [PERSON] , позивач є власником майнових прав на квартиру [ADDRESS] . Вказала, що 16.04.2008 між позивачем та АТ «Укрсоцбанк» укладено Іпотечний договір №02-10/1480, за умовами якого [PERSON] передала АТ «Укрсоцбанк» майнові права на квартиру [ADDRESS] , яка будується у ж/к «Оазіс», ділянка [NUMBER] , секція 1. Зазначила, що 14.08.2019 АТ «Укрсоцбанк» задовольнив забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки за вказаним іпотечним договором, зареєструвавши за собою право власності на квартиру [ADDRESS] на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. №48275524. Разом з тим, позивач вказує, що у відповідності до Іпотечного договору від 16.04.2008 предметом іпотеки є саме майнові права на квартиру. Сам об`єкт нерухомого майна - квартира [ADDRESS] могла стати предметом іпотеки лише за умови її майбутньої реєстрації і обтяження іпотекою та укладення додаткової угоди про зміну предмета іпотеки. Проте після завершення будівництва та оформлення позивачем права власності на вказану квартиру банк не здійснив будь-яких дій щодо реєстрації обтяження іпотекою саме квартири. Таким чином, на момент звернення стягнення на спірну квартиру вона не набула статусу предмета іпотеки та відповідно не була нею обтяжена. Враховуючи викладене, а також те, що АТ «Укрсоцбанк» було неправомірно набуто право власності на предмет іпотеки та зареєстровано за собою право власності на спірну квартиру, просила суд витребувати з чужого незаконного володіння АТ «Укрсоцбанк» на користь [PERSON] квартиру [ADDRESS] . УхвалоюОболонського районного суду м. Києва від 09.12.2019 у вказаній справі відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання. Відповідно до ухвали Оболонського районного суду м. Києва від 15.06.2020, яка занесена до протоколу судового засідання в рамках п. 7 ч. 2 ст. 248 ЦПК України, до участі у справі залучено правонаступника відповідача - Акціонерне товариство «Альфа-Банк». 12.08.2020 було прийнято заяву позивача про зміну предмету позову, у відповідності до якої позивач вернулась із позовом про скасування рішення державного реєстратора, посилаючись на те, що [PERSON] підставі Договору № кв 1311027 про участь у фонді фінансування будівництва «Столиця-1» виду А від 01.02.2007, укладеного між ТОВ КБ «Столиця» та [PERSON] та Договору уступки права вимоги, укладеного 16.04.2008 між [PERSON] і [PERSON] , позивач є власником майнових прав на квартиру [ADDRESS] . Вказала, що за умовами Іпотечного договору від 16.04.2008, укладеного з АТ «Укрсоцбанк», позивач передала відповідачу в іпотеку майнові права на спірну квартиру. У подальшому, 08.11.2017 приватним нотаріусом КМНО Руденком В.О. право власності на квартиру [ADDRESS] зареєстровано за позивачем, та відповідно з цього моменту майнові права на квартиру перестали існувати як об`єкт цивільних прав. Однак, у свою чергу АТ «Укрсоцбанк» 14.08.2019 задовольнив забезпечену іпотекою вимогу шляхом реєстрації на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. №48275524 права власності на квартиру [ADDRESS] за АТ «Укрсоцбанк». Враховуючи викладене, а також те, що АТ «Укрсоцбанк» було неправомірно набуто право власності на предмет іпотеки, а державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. було неправомірно здійснено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ «Укрсоцбанк», просила суд скасувати рішення про державну реєстрацію від 16.08.2019 за №48275524 державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. щодо реєстрації приватної власності квартири за адресою: [ADDRESS] . Ухвалою суду від 06.10.2020, яка занесена до протоколу судового засідання в рамках п. 7 ч. 2 ст. 248 ЦПК України, у справі закрито підготовче судове засідання та призначено справу до розгляду по суті. Представник позивача [PERSON] - адвокат Кривов`яз А.П. у судовому засіданні позовні вимоги з урахуванням заяви про зміну предмету позову, прийнятої судом 12.08.2020, підтримав в повному обсязі, просив задовольнити. Представник відповідачаАТ «Альфа-Банк» - адвокат Півторак Т.О в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав їх необґрунтованості. Вказував на те, що відповідач скористався своїм правом та задовольнив свої вимоги як іпотекодержателя в рахунок погашення заборгованості в позасудовому порядку шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки та набуття на нього права власності. Третя особа державний реєстратор КП «Реєстраційне бюро» Сорока В.М. в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про що в матеріалах справи містяться відповідні докази. Повно та всебічно дослідивши наявні в матеріалах справи докази у їх сукупності, суд вважає встановленими наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Як убачається із матеріалів справи, на підставі Договору № кв 1311027 про участь у фонді фінансування будівництва «Столиця-1» виду А від 01.02.2007, укладеного між ТОВ КБ «Столиця» та [PERSON] та Договору уступки права вимоги, укладеного 16.04.2008 між [PERSON] і [PERSON] , позивач є власником майнових прав на квартиру [ADDRESS] . 16.04.2008 між АТ «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладено Іпотечений договір №02-10/1480, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Івановою С.М., за умовами якого на забезпечення виконання Договору кредиту №10-29/6444 від 16.04.2008 позивач як іпотекодавець передала відповідачу як іпотекодержателю в іпотеку майнові права на квартиру [ADDRESS] (будів.), секція 1 (будів.) (а.с. 43-46). У відповідності до Довідки АТ «Укрсоцбанк» від 01.10.2019 за №595 відповідач задовольнив забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки - квартиру [ADDRESS] (а.с. 21). Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 18.10.2019 рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48275524 від 16.08.2019 державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Сороки В.М. право власності на квартиру [ADDRESS] зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» (а.с. 22-24). Крім того, 08.11.2017 приватним нотаріусом КМНО Руденком В.О. було зареєстровано право приватної власності на квартиру [ADDRESS] за [PERSON] . Частиною 1 ст. 33 3акону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла на момент укладення між сторонами договору іпотеки) встановлено, що у разі невиконання або виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку»в редакції, чинній на момент укладення договору). Згідно із з ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладення договору, у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. У відповідності до ч. 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладення договору, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого мені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону. Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладення договору, встановлено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Таким чином, звернення стягнення можливе виключно на майно, що є предметом іпотеки. Пунктом 1.1 Іпотечного договору визначено, що предметом іпотеки виступають саме майнові права на квартиру [ADDRESS] . У частині 1 ст. 53 Закону України «Про іпотеку»(в редакції, що діяла на момент укладення між сторонами договору іпотеки) визначено вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором, зокрема, предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: якщо нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Таким чином, станом на дату укладання іпотечного договору, поняття іпотеки майнових прав, а також порядок регулювання цих відносин у законі були відсутні. Пунктом 1.9 Іпотечного договору визначено, щопісля завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього Договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за Іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, нотаріус, за повідомленням Іпотекодержателя та за рахунок Іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього Договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно, із зазначення всіх реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності Іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмету іпотеки. Із вказаного випливає, що квартира, майнові права на яку були предметом іпотеки, стане предметом іпотеки за умови реєстрації її обтяження іпотекою та укладення додаткової угоди про зміну предмета іпотеки. У п. 37 Постанови Великої Палати Верховного суду від 11.04.2018, справа №14-66 цс18, зазначено, що згідно з ч. 1 та 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим нотаріально посвідченим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог останнього, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає останньому застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» Проте, докази укладення такого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у матеріалах справи відсутні. А тому прийняття рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним (п. 38 Постанови). За приписами ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про іпотеку»в редакції, чинній на момент укладення договору, іпотечний договір повинен містити такі істотні умови, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. Крім того, як вбачається з п. 1.9 Іпотечного договору, ще однією обов`язковою умовою додаткової угоди, а отже і Іпотечного договору, є оціночна вартість збудованої нерухомості. Разом з тим, після завершення будівництва та оформлення [PERSON] права власності на квартиру, АТ «Укрсоцбанк» не здійснив жодної дії щодо реєстрації обтяження іпотекою квартири, майнові права на яку були предметом Іпотечного договору. Згідно із ст. 19 Закону України «Про іпотеку»в редакції, чинній на момент укладення договору зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1, 2 ст. 220 ЦК України). Отже, на момент проведення державним реєстратором реєстраційних дій щодо реєстрації права власності на квартиру за АТ «Укрсоцбанк», спірна квартира не набула статусу предмета іпотеки та відповідно не була обтяжена. Судом встановлено, що сторонами договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався, застереження в договорі щодо позасудового звернення стягнення не погоджувалось. Крім того, рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 02.12.2019 за №756/7276/19 було встановлено, що порушення сторонами вимог ст. 5 Закону України «Про іпотеку» було допущено саме в момент укладення спірного договору іпотеки, оскільки відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення оспорюваного іпотечного договору) майнові права на об`єкт незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки (аналогічний висновок щодо застосування норм ст. 261 ЦК України та визначення початку перебігу позовної давності викладений у постанові Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі №369/1971/16-ц). За приписами ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Заявник, зокрема, іпотекодержатель, - особа, в інтересах якої встановлено, змінено або припинено іпотеку, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення іпотеки. Частиною 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що перелік документів, необхідних державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав. Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться шляхом, зокрема, прийняття документів, що подаються разом із заявою про державну реєстрацію прав, та перевірки документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав, зупинення державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень. Частиною 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. Згідно п. 1 та 14 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації чи його дубліката; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно. Пунктами 56, 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 за №1127 визначено, що для державної реєстрації права власності та речових прав на нерухоме майно, яке перебуває в іпотеці або податковій заставі, також подається документ, що підтверджує наявність факту згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна. У відповідності до ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, за якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення. Пунктом 23 Порядку за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття, з відповідним обґрунтуванням їх застосування. Враховуючи те, що між сторонами окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався, відповідне застереження у іпотечному договорі також відсутнє, отже відсутній і документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на нерухоме майно, що є обов`язковою умовою для набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та реєстрації такого права відповідно до вищевказаних норм законодавства. Суд приходить до висновку, АТ «Укрсоцбанк», набуто право власності на квартиру [ADDRESS] та державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. здійснено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру всупереч та у порушення вимог ст. 10, 18, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Таким чином, вимоги позивача щодо скасування рішення про державну реєстрацію від 16.08.2019 №48275524, прийнятого державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Сорокою В.М. щодо реєстрації права власності на квартиру [ADDRESS] , за АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», є правомірними та підлягають задоволенню.

Outcome: approved