Jurisdiction: civil
Date: 2021-01-27 00:00:00

Позивач звернулась до суду з позовною заявою до відповідача про визнання дій протиправними, скасування державної реєстрації. У судовому засіданні позивач та її представник [PERSON] позовні вимоги підтримали та пояснили суду, що 07.04.2018 року між [PERSON] та [PERSON] , який на підставі довіреності діяв від імені [PERSON] , було укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого [PERSON] придбала у [PERSON] квартиру [ADDRESS] , загальною площею 104 кв. м, за 1 222 569,65 грн., що було еквівалентно 242 093 дол. США. Для придбання вказаної квартири, 07.04.2008 року [PERSON] отримала кредит в у ВАТ «Сведбанк» у сумі 200 000 дол. США. Того ж дня, між [PERSON] та ВАТ «Сведбанк» було укладено іпотечний договір, згідно умов якого позивач для забезпечення своїх зобов`язань за кредитним договором від 07.04.2008 року передала вказану квартиру в іпотеку ВАТ «Сведбанк». В 2012 році в зв`язку з ліквідацією ВАТ «Сведбанк» переуступив право вимоги за кредитним договором від 07.04.2008 року та за іпотечним договором від 07.04.2008 року на користь ПАТ «Дельта Банк». В 2014 році розпочалась процедура припинення діяльності ПАТ «Дельта Банк», в зв`язку з чим фактично було припинено отримання банком будь-яких платежів від позичальників. Неодноразові звернення [PERSON] до Фонду гарантування вкладів фізичних осіб з вимогою повідомити реквізити для повної сплати кредиту, або надання можливості викупити право вимоги за її кредитом, залишились без відповіді. В подальшому, з інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, яка сформована 18.03.2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко Н.Г., позивачу стало відомо, що 06.08.2018 року державним реєстратором Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Бойком О.М. здійснено запис №27396574 про реєстрацію права власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] . Підставою внесення такого запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42442077 від 08.08.2018 року, підстава виникнення права власності - іпотечний договір №2615/0408/71-026-Z-26, серія та номер 1516, виданий 07.04.2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коптєлова О.Р., договір відступлення права вимоги за іпотечним договором, серія та номер 469, виданий 14.05.2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою А.І., договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер 461К, виданий 14.05.2018 року ПАТ «Дельта Банк», повідомлення про порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору від 22.05.2018 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №0200234428476 від 25.05.2018 року. Представник позивача зазначила, що рішення державного реєстратора є протиправним та підлягає скасуванню, оскільки серед підстав виникнення права власності не вказано висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. Крім того, відповідно до Закону України «Про іпотеку», передача права власності іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, однак між позивачем та ВАТ «Сведбанк» не укладався такий договір, а положення іпотечного договору від 07.04.2008 року не передбачають перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, а є лише передумовою для укладення сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Також, оскільки позивач отримала кредитні кошти в іноземній валюті, квартира, яку позивачем було передано в іпотеку, становить 104 кв.м, вона є місцем проживання позивача та у власності останньої не перебуває іншого нерухомого майна, тому згідно норм Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який був чинний на день вчинення відповідачем оскаржуваної нотаріальної дії, не може бути примусово стягнуте дане нерухоме житлове майно. Крім того, державним реєстратором Бойком О.М. не були дотримані положення Порядку №1127, відповідно до яких іпотекодержатель міг набути права власності тільки за умови наявності копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та документу, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та письмової вимоги іпотекодержателя. Враховуючи вищевикладене, позивач та її представник просили позовні вимоги задовольнити., проти заочного розгляду справи не заперечували. Відповідач в судове засідання не з`явився, про час і місце розгляду справи повідомлявся судом належним чином, з заявами чи клопотаннями про неможливість розгляду справи до суду не звертався, відзиву на позовну заяву не надав. Представник третьої особи [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги просила задовольнити. Представники третіх осіб Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант», Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві в судове засідання не з`явились, про час і місце розгляду справи повідомлялись судом належним чином. Суд, вислухавши пояснення позивача та її представника, представника третьої особи Кушнір В.Д., дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються, у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Як встановлено судом, 07.04.2018 року між [PERSON] та [PERSON] , який діяв на підставі довіреності від імені [PERSON] , було укладено договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого [PERSON] купила у [PERSON] квартиру [ADDRESS] , загальною площею 104 кв.м, за 1 222 569,65 грн., що було еквівалентно 242 093 дол. США (Т.1, а.с.84-85). 07.04.2008 року між [PERSON] та ВАТ «Сведбанк» було укладено кредитний договір №2615/0408/71-026, відповідно до умов якого [PERSON] отримала від банку кредитні кошти в розмірі 200 000 дол. США на строк по 07.04.2022 року зі сплатою 11,9% річних (Т.1, а.с.88-93). Крім того, в забезпечення виконання взятих на себе зобов`язань за кредитним договором №2615/0408/71-026, [PERSON] було передано ВАТ «Сведбанк» в іпотеку квартиру [ADDRESS] , загальною площею 104 кв.м, що підтверджується іпотечним договором №2615/0408/71-026-Z-26 від 07.04.2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коптєловою О.Р. (Т.1, а.с.94-96). Пунктом 12 вказаного іпотечного договору зазначено, що за вибором Іпотекодержателя застосовується один з наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема п.12.3.1 передбачено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої, у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті пункту 12.3 договору, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому, вважається, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом договору способу звернення стягнення на предмет іпотеки, на підставі висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 27396574 від 06.08.2018 року, державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Бойком О.М. проведено державну реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 104 кв.м, за [PERSON] на підставі іпотечного договору №2615/0408/71-026-Z-26 від 07.04.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Коптєлової О.Р.; договору відступлення права вимоги за іпотечним договором, серія та номер 469 від 14.05.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В.; договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер 461/К від 14.05.2018 року, виданий ПАТ «Дельта Банк»; повідомлення про порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору від 22.05.2018 року, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення №0200234428476 від 25.05.2018 року (Т.1, а.с.122). Відповідно до ч.3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Як вбачається, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме мано та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, яка сформована 18.03.2019 року, серед підстав виникнення права власності не вказано висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. Вказаний висновок відсутній і в матеріалах реєстраційної справи №1617248880000 Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). Таким чином, державним реєстратором Бойком О.М. не були дотримані положення ч.3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» при винесенні рішення про реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] . Крім того, положення підпунктів 12.3.1 та 12.3.2 пункту 12 Іпотечного договору від 07.04.2008 року не є самостійною підставою для переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, оскільки вказане положення іпотечного договору від 07.04.2008 року не є застереженням в розумінні Закону України «Про іпотеку», а лише передбачає один із можливих способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Крім того, положення ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції станом на 07.04.2008 року передбачало, що має бути здійснено укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а не шляхом оговорки в іпотечному договорі. Однак між позивачем та ВАТ «Сведбанк» не укладалося окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, тому Бойком О.М. не були дотримані положення ст. 37 Закону України «Про іпотеку» при винесенні рішення про реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] . Відповідно до даних паспорту [PERSON] , остання зареєстрована за адресою: [ADDRESS] , а.с. 80-82). Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3). За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положеннями частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки, передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Згідно із статтею 35 Закону України «Про іпотеку» письмові повідомлення іпотекодержателя іпотекодавцю друкуються та підписуються уповноваженими особами іпотекодержателя і надсилаються іпотекодавцю телефаксом, кур`єром або поштою. З наведеного слідує, що згідно з умовами договору про іпотечний кредит підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором. Судом встановлено, що повідомлення про усунення порушень, не було отримано позивачем, оскільки поштове відправлення №0200234428476, яке вказане державним реєстратором як підстава для державної реєстрації, станом на 03.04.2019 року відсутнє в електронній системі Укрпошта, так як взагалі не було в ній зареєстроване (Т.1, а.с.186). 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку. Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення договору про іпотечний кредит та іпотечного договору) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції. Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»). Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. Встановивши, що квартира, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 104 кв.м, щодо якої здійснено реєстрацію, використовується позивачем як місце постійного проживання та є її єдиним житлом, суд приходить до висновку, що зазначена квартира не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ВАТ «Сведбанк», правонаступником якого є ПАТЬ «Дельта Банк», як забезпечення виконання [PERSON] умов іпотечного договору №2615/0408/71-026-Z-26 від 07.04.2008 року, укладеного в іноземній валюті, у зв`язку з чим у державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Бойка О.М. були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за [PERSON] , а тому позовні вимоги про визнання дій протиправними, скасування державної реєстрації підлягають задоволенню. Вищевказана правова позиція викладена у постанові Верховного суду по справі № 200/18401/18 від 23.09.2020 Відповідно до пункту 30 рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Hirvisaari v. Finland» від 27 вересня 2001 року, рішення судів повинні достатнім чином містити мотиви, на яких вони базуються для того, щоб засвідчити, що сторони були заслухані, та для того, щоб забезпечити нагляд громадськості за здійсненням правосуддя . Згідно пункту 29 рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Ruiz Torija v. Spain» від 9 грудня 1994 року, статтю 6 не можна розуміти як таку, що вимагає пояснень детальної відповіді на кожний аргумент сторін. Відповідно, питання, чи дотримався суд свого обов`язку обґрунтовувати рішення може розглядатися лише в світлі обставин кожної справи. Згідно пункту 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. На підставі ст. 141 ЦПК України, враховуючи те, що позовні вимоги судом задоволені, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати з судового збору у розмірі 536 грн. 80 коп. судового збору за подання позову, 384 грн. 20 коп. судового збору за подання заяви про забезпечення позову, 384 грн. 20 коп. судового збору за подання заяви про забезпечення доказів, а всього 2 305 грн. 20 коп. На підставі ст. 155, 158 ЦПК України, враховуючи те, що позовні вимоги судом задоволені, суд вважає за необхідне скасувати заходи забезпечення позову у вигляді арешту на квартиру [ADDRESS] , встановлені ухвалою судді Дарницького районного суду м. Києва Колесника О.М. від 15.04.2019 року.

Outcome: approved