Jurisdiction: civil
Date: 2018-04-24 00:00:00

Позивач звернувся до суду із позовом до відповідача про стягнення грошових коштів, мотивуючи тим, що 02.08.2005 між третьою особою, ним та відповідачем, було укладено договір про дольову участь в будівництві (реконструкції) житла №68-Х-19 (далі-Договір), з додатками до нього. Відповідно до умов якого, Фонд вносить інвестиції у будівництво квартири коштами Позичальника, а Організація передає квартиру, згідно із Положенням про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2001 №584 та актом прийому-передачі. За Договором вартість будівництва 1 кв.м. квартири №51 за адресою: м.Херсон, пр.200-річчя Херсона, буд.40, на час підписання, становила 2350,00 грн. Загальний обєм інвестицій в будівництво складає 190726,00 грн. Додатковою угодою від 02.08.2005 до Договору встановлено, що вартість будівництва 1 кв.м. житла може уточнюватись. Позивач зазначає, що [PERSON] не розрахувався за останній платіж графіку фінансування, який повинен був сплатити протягом 10 днів після отримання технічного паспорту, що в свою чергу призвело до порушення графіку фінансування, не виготовив технічний паспорт на квартиру, та не сплатив остаточний внесок. У Договорі передбачено сплату фактичної вартості квартири, так як будівництво багатоквартирного житлового будинку завжди має цикл виробництва не один рік, тому і потребується встановлення фактичної вартості будівництва і відповідна сплата остаточного внеску, який складається із фактичної вартості 1 кв.м. на день затвердження акту про прийняття житлового будинку в експлуатацію, за мінусом оплаченої площі. Згідно п.6 Договору 11.06.2010 листом [PERSON] було повідомлено про збільшення вартості 1 кв.м. житла та запропоновано проект додаткового договору про внесення змін, з графіком розстрочки остаточного внеску для полегшення йому виплат. Однак, відповідач відмовився їх підписувати і сплатити кошти. Незважаючи на це, даний житловий будинок було збудовано та прийнято в експлуатацію 28.01.2013. Згідно розрахунку позивача вартість 1 кв.м. склала 5458,44 грн., що вираховувалась відповідно до вартості основних фондів, які приймаються в експлуатацію та зазначені у декларації. Загальна вартість квартири №51 склала 439404,42 грн., з яких оплачена площа 186177,80 грн., а остаточний внесок склав 253226,62 грн., який відповідач відмовляється сплачувати. Також, як вказує позивач, згідно умов п.5 Договору [PERSON] листом №73 від 12.02.2013 було повідомлено про прийняття будинку в експлуатацію та надано копію декларації про готовність обєкта до експлуатації, де також містилася вимога про сплату остаточного внеску протягом 7-ми днів з моменту отримання листа. Даний лист відповідач отримав 13.02.2013. За Договором передбачено саме внесення інвестицій у будівництво і уклавши його, сторони стали учасниками інвестиційного процесу, відносини за яким регулюються також і Законом України «Про інвестиційну діяльність». Укладаючи Договір забудовник не мав наміру передавати квартиру інвестору профінансовану на 42%, при цьому 58% якої збудовано за власний рахунок. І це при тому, що правова природа інвестиційного договору передбачає інвестування повної вартості обєкта для отримання його у власність. Позивач вказує, що відповідач не виконав обовязків, які передбачені Договором, не замовив технічний паспорт, не сплатив останній платіж, передбачений графіком і остаточний внесок, чим порушив умови Договору, норми цивільного права, права позивача, чим спричинив значні матеріальні збитки, оскільки забудовник змушений був закінчити добудову обєкту за власний рахунок, що є прямими збитками підприємства. Зважаючи на невиконання [PERSON] грошових зобовязань за Договором, він зобовязаний сплатити суму боргу з урахування інфляції за весь час прострочення з 21.02.2013 по 25.08.2015 в розмірі 188988,67 грн., а також три відсотки річних від простроченої суми, що становить 19064,84 грн. У зв'язку з наведеним позивач просить стягнути з відповідача остаточну вартість квартири №51 в житловому будинку №40 по пр.200-річчя Херсона у сумі 253226,62 грн., інфляційні збитки у розмірі 188988,67 грн. та 3 % річних 19064,84 грн. Представник позивача в судовому засіданні просила розглянути справу з урахуванням змін в ЦПК України, які набрали чинності 15.12.2017 року зі стадії розгляду, на якій залишилися до набрання чинності зазначеними змінами. Доводи наведені в позові підтримала в повному обсязі, просила задовольнити заявлені вимоги, а також стягнути судові витрати з відповідача. Відповідач та його представник в судовому засіданні просили розглянути справу з урахуванням змін в ЦПК України, які набрали чинності 15.12.2017 року зі стадії розгляду, на якій залишилися до набрання чинності зазначеними змінами. Відповідач та його представник в судовому засіданні позов не визнали з підстав зазначених в запереченні та письмових поясненнях, де вказано, що технічний паспорт на квартиру [PERSON] не отримано, а тому відповідно і строк виконання зобовязання не настав. У запереченнях відповідач зазначив, що зміна строків проведення будівельних робіт є наслідком відповідного підвищення вартості. За умовами Договору розмір загальної вартості будівництва повинен визначатися у обумовлений сторонами строк закінчення будівництва. Окрім цього, вважає, що перегляд вартості 1 кв.м. має підлягати лише неоплачена площа квартири 1,28 кв.м. У письмових поясненнях зазначено, що [PERSON] своєчасно сплачував всі платежі, окрім останнього внеску, що сплачується протягом 10-ти днів після отримання технічного паспорта, однак умовами договору не передбачено хто його повинен отримувати, до того ж не існує акту прийому-передачі квартири. Оскільки технічний паспорт досі не отримано, тому площа квартири не визначена, а тому розрахунок остаточної вартості квартири зроблений позивачем є неправомірним, а стягнення є передчасним. Також, сторона відповідача вказує, що сума остаточного платежу має складати 4548,20 грн., а не 253226,62 грн. і вважає, що спір між сторонами виник внаслідок несплати [PERSON] остаточної вартості квартири саме через невиконання позивачем умов Договору. Вважають, що правовідносини, що виникли між сторонами не є грошовими, а тому виключається можливість вимагання сплати 3% річних та інфляції. Просили відмовити в повному обсязі у задоволенні позову. Представник третьої особи в судовому засіданні просила розглянути справу з урахуванням змін в ЦПК України, які набрали чинності 15.12.2017 року зі стадії розгляду, на якій залишилися до набрання чинності зазначеними змінами. В судовому засіданні просила врахувати доводи наведені в письмових поясненнях та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Відповідно до п. 9 ч. 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК справи у судах першої та апеляційної інстанцій, провадження у яких відкрито до набрання чинності редакцією ЦПК, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності редакцією ЦПК. Вивчивши та дослідивши матеріали справи, заслухавши сторони, судом встановлені наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Як вбачається з матеріалів справи, 15.09.2004 року між Херсонським регіональним відділенням Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву (надалі Фонд, наразі Херсонським регіональним управлінням Державної фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву») та АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» (далі Організація, наразі [PERSON] «Молодіжний житловий комплекс») укладено інвестиційну угоду № 68-Х про будівництво житла, з додатковими договорами до нього. Відповідно до п.2.1 цієї угоди, Фонд зобов'язувався внести інвестиції в будівництво 85-квартирного цегляного житлового будинку №68 в 4-А Таврійському мікрорайоні м.Херсона та прийняти готові до заселення квартири для наступного оформлення у власність позичальникам, згідно з Положенням. [PERSON] «Молодіжний житловий комплекс», у свою чергу, зобов'язувалось побудувати та здати житло в експлуатацію у IV кварталі 2011 року, після чого передати Фонду та позичальникам квартири на суму внесених інвестицій згідно з актом прийому-передачі, протягом місяця після видачі акту державної комісії. Пунктом 3.1 згаданої угоди передбачалось, що сума інвестицій, ціна за один квадратний метр житла, номер квартири, поверх, кількість кімнат, загальна та житлова площа квартири, строки завершення будівництва, тощо визначаються договором про дольову участь у будівництві житла, однією із сторін якого є позичальник, і цей договір є невід'ємною частиною даної інвестиційної угоди. На виконання умов інвестиційної угоди 02.08.2005р. між Фондом і Позичальником [PERSON] та Організацією було укладено договір про дольову участь в будівництві (реконструкції) житла №68-Х-19 (надалі Договір), відповідно до п.1 якого Фонд вносить інвестиції у будівництво квартири коштами Позичальника, а Організація передає квартиру, згідно з Положенням про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла (далі Положення), затвердженим постановою КМУ від 29.05.2001р. №584. Пунктом 3 Договору передбачено, що вартість будівництва 1 кв.м. квартири становить 2350,00 грн., в тому числі ПДВ 20 %. Всього обєм інвестицій в будівництво квартири складає 190726,00 грн. Додатковою угодою від 02.08.2005р. внесені зміни до Договору, якою сторони передбачили випадки, у разі настання яких може уточнюватись вартість будівництва 1 м2 житла. За п.4 Договору, розрахунок за квартиру (згідно п.3.1 інвестиційної угоди) здійснюється банком агентом з рахунку та коштами Позичальника за розпорядження Фонду шляхом перерахування на розрахунковий рахунок Організації 100 % вартості квартири, згідно з графіком фінансування (додаток №2 до цього Договору). Відповідно до п.5 Договору, остаточний розрахунок за квартиру здійснюється після затвердження акту державної комісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, за письмовим повідомленням Організації і наданням копії акту, шляхом оплати остаточного внеску, який розраховується наступним чином: - остаточний внесок = фактична вартість 1 кв.м. житла* (загальна площа квартири оплачена площа квартири), де загальна площа квартири площа квартири згідно з технічним паспортом на квартиру, виданим БТІ та реєстрації права власності; оплачена площа квартири сума коштів фактично сплачених Організації за квартиру/вартість кв.м. площі квартири згідно з п.3 Договору; фактична вартість 1 кв.м. житла вартість 1 кв.м. площі квартири на день затвердження акту приймальної комісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, визначена згідно кошторисної документації Організації, але не вище середньої ринкової вартості 1 кв.м. площі аналогічного за характеристиками житла. Додатковою угодою №2 від 29.08.2008р. укладеною сторонами, було змінено редакцію пункту 2 Договору, згідно якої, обєм інвестицій у розмірі 190726,00 грн. було визначено, як попередня вартість будівництва квартири №51. Також, змінено рік планового закінчення будівництва з зазначенням права забудовника корегувати термін закінчення будівництва у відповідності до наявності технічних та виробничих умов. 11.06.2010р. забудовник листом повідомив [PERSON] про збільшення вартості 1 кв.м. житла, надано розрахунок збільшення вартості та запропоновано проект додаткової угоди про внесення змін до Договору. Однак, дану угоду [PERSON] підписувати відмовився. [PERSON] «МЖК» від 08.12.2010р. №436 повідомлено та розяснено [PERSON] про причини перенесення строків будівництва та збільшення вартості 1 кв.м. Відповідно до листа датованого 14.03.2011 №114/7, [PERSON] вкотре було повідомлено про вирішення питання щодо підписання додаткового договору стосовно узгодження остаточної вартості квартири та строку завершення будівництва, розяснено про можливість збільшення розміру державного кредиту. На виконання свого зобов'язання за Договором [PERSON] «МЖК» листом №73 від 12.02.2013р. повідомило [PERSON] про прийняття житлового будинку в експлуатацію та надало копію декларації про готовність обєкта до експлуатації. В даному листі наявна вимога про сплату остаточної вартості квартири в сумі 253266,62 грн. протягом 7-ми днів з моменту отримання листа відповідно до ч.2 ст.530 ЦК України. [PERSON] отримав лист 13.02.2013р., що підтверджується відповідним поштовим повідомленням про вручення. Згідно листа [PERSON] «МЖК» від 01.10.2013р. №372 [PERSON] вкотре сповіщено про порушення ним умов Договору щодо остаточного розрахунку за квартиру та запропоновано усунути порушення та сплатити остаточну вартість. Відповідно до декларації про готовність обєкта до експлуатації, зареєстрованої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Херсонській області 28.01.2013р., житловий будинок №68 в МКР «МЖК» 4 А ТМКР в м.Херсоні введено в експлуатацію; кошторисна вартість будівництва за затвердженою проектною документацією склала 36499,68 тис.грн. За рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради від 19.02.2013р. новозбудованому житловому будинку, у звязку із завершенням будівництва присвоєно окрему поштову адресу: пр.200-річчя Херсона, 40. Згідно витягу з техпаспорту на будинок №68 (експлікація), розробленого БТІ 25.05.2012р., площа квартири №51 склала 80,5 кв.м. Відповідно до наявних в матеріалах справи копій звітів про незалежні оцінки квартир №№77, 55, у даному новозбудованому будинку, датованих 2013 роком, визначено ринкові вартості аналогічних за характеристиками квартир, вартість яких склала 425324,00 грн. та 402774,00 грн., відповідно. Відповідач [PERSON] виконав своє зобов'язання лише частково, що самим ним не заперечувалось, а саме в загальній сумі 186177,80грн., наступними платежами: 04.08.2005р. в сумі 5264,87грн.; 05.08.2005р. в сумі 2000,00грн.; 05.08.2005р. в сумі 107 299,35грн.; 19.10.2005р. в сумі 3000,00грн.; 01.12.2005р. в сумі 33643,43грн.; 25.01.2006р. в сумі 778,00грн.; 07.04.2006р. в сумі 2073,03грн.; 10.04.2006р. в сумі 10000,00 грн.; 04.05.2006р. в сумі 10000,00 грн.; 25.05.2006р. в сумі 12119,12 грн., що підтверджується відповідною довідкою наданою [PERSON] «МЖК» від 25.08.2015р. №231 з роздруківкою картки рахунку №6811. При цьому, особисті кошти [PERSON] становили 46038,19 грн., даний факт, відповідачем не спростовувався, а решта коштів - 144687,81 грн. державний пільговий кредит, наданий йому Херсонським регіональним управлінням Державної спеціалізованої фінансової установи «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», згідно умов Положення №584, на підставі укладеної кредитної угоди від 02.08.2005 №2108200500357. Зважаючи на вищевказані укладені договори можна дійти висновку про те, що сторони у даній справі є учасниками інвестиційного процесу, відносини між ними регулюються укладеними між ними договорами та Законом України «Про інвестиційну діяльність», що вже встановлено у правовідносинах цих сторін, за результатами розгляду справи №668/12394/13-ц, рішенням апеляційного суду Херсонської області від 10.07.2015р., яке набрало чинності 15.07.2015р. Статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладання договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності. Задля оцінки доказів по даній справі в їх сукупності, судом витребувана цивільна справа №668/12394/13-ц, де приймали участь ті ж самі сторони, де проводились будівельно-технічні експертизи, в яких ставились питання визначення фактичної вартості будівництва 1 кв.м. спірної квартири. Так, за висновком судової комплексної будівельно-технічної експертизи №26/27/28/29 від 30.09.2014р. у цивільній справі №668/12394/13-ц, вбачається, що визначити фактичну вартість 1 кв.м. площі квартири №51 у будинку №68 не надалося можливим, як і визначити середню ринкову вартість 1 кв.м. площі житла через відсутність інформації про ціни продажу, ціни пропозиції або здачі в оренду майна. За даними техніко-економічних характеристик будинку вартість 1 кв.м. квартири, яка визначена витратним підходом, станом на 28.01.2013р. складає 2165,67 грн. Зазначений висновок експерта не може бути взятий до уваги та розцінений як належний доказ, оскільки експертами через порушення положень Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Наказ Міністерства юстиції України 08.10.98 N 53/5, призвело до неможливості надання відповідей на поставлені питання, розрахунки здійснено з порушенням положень нормативних актів, процедура проведення експертизи була порушена. Даний висновок викликає сумніви у його правильності, так як необхідні матеріали для її проведення, з невідомих причин, експертами не запитувалися та не досліджувались. У висновку експерти не змогли надати відповідь на поставлені питання, зокрема, щодо фактичної вартості будівництва квартири, посилаючись на відсутність проектної та кошторисної документації. При цьому, таку документацію експерти не витребували ні у товариства, ні у суду, що підтверджується відсутністю відповідних запитів у матеріалах цивільної справи. У звязку з чим у вказаній справі було здійснено додаткову будівельно-технічну експертизу №09/15 складену 09.06.2015р., за висновком якої була встановлена фактична вартість будівництва 1 кв.м. площі квартири №51 у житловому будинку №68 по пр.200-річчя Херсона в МКР «МЖК» 4-А Таврійського житлового району у м.Херсоні (поштова адреса: м.Херсон, пр.200-річчя Херсона, №40, кв.№51), складає 5386 грн. Також, у висновку зазначено, що [PERSON] «МЖК» виконані не всі роботи по квартирі №51, передбачені договором №68-Х-19 від 02.08.2005р., а саме: не встановлені міжкімнатні двері, вимикачі та розетки, сантехнічні прилади, плита на кухні та не проведені деякі опоряджувальні роботи. Також встановлено, що середня ринкова вартість 1 кв.м. житла, аналогічного за характеристиками кв.№51 у житловому будинку №68 по пр.200-річчя Херсона в МКР «МЖК» 4-А Таврійського мікрорайону станом на 28.01.2013р. становить 5003,00 грн. без ПДВ. При цьому при дослідженні використовувались оригінали проектної, технічної, кошторисної документації та акти виконаних робіт. Тобто всі документи, на підставі яких, за чинним законодавством формується фактична вартість будівництва. Даний висновок експерта складено у відповідності до ст. 102 ЦПК України, в ньому надано обґрунтовані відповіді на питання, що ставилися в ухвалі суду. При цьому, слід зауважити, що основним документом, який регулює взаємовідносини між сторонами, є Договір. За умовами пункту 5 Договору, розрахунок фактичної вартості 1 кв.м. житла здійснюється на день затвердження акту приймальної комісії та визначається згідно кошторисної документації Організації. Статтею 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Згідно з ч.1 ст.509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відтак, грошовим слід вважати будь-яке зобов'язання, що складається, у тому числі, з правовідношення, в якому праву кредитора вимагати від боржника виконання певних дій відповідає кореспондуючий обов'язок боржника сплатити гроші на користь кредитора. Відповідно ст.526 ЦК України - зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Частина 2 статті 530 ЦК, передбачає, що якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства. Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання). Стаття 611 ЦК України передбачає, що уразі порушення зобовязання, настають правові наслідки, встановлені договором або законом. Беручи до уваги статтю 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобовязання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Враховуючи вищезазначені обставини, судом встановлено, що відповідач [PERSON] не виконав домовленості між сторонами Договору, зокрема, не здійснив остаточний розрахунок , передбачений пунктом 5 Договору, не сплатив встановлений пунктом 4 Договору останній платіж в сумі 4548,20 грн., передбачений графіком фінансування. Пунктом 6 Договору визначено, що вартість квадратного метру квартири може уточнюватись за певних умов. Ця домовленість не суперечить ні умовам укладених договорів, ні Закону України «Про інвестиційну діяльність», оскільки збільшення ціни є об'єктивним і не містить порушення балансу між правами й інтересами сторін. Навпаки, було б несправедливим правове становище, коли реальна вартість квадратного метру житла зростає з причин, незалежних від сторін і обумовлених між сторонами, а тягар витрат несе тільки один забудовник. Вини позивача у зміні строку завершення будівельних робіт суд не вбачає, оскільки в матеріалах справи містяться докази недостатньості фінансування їх інвесторами. Зміни вартості квадратного метра є цілком закономірними, обгрунтованими і відбувались у письмовій формі забудовник письмово повідомляв про нову ціну, пропонував можливість розстрочки. Отже, розрахунок фактичної вартості 1 кв.м. житла визначався згідно кошторисної документації Організації відповідно до умов договору (ч.2 ст. 632 ЦК України), ці умови договору не скасовані, відповідають закону та не містять несправедливих положень. Посилання відповідача на те, що забудовник протиправно, в односторонньому порядку, з порушенням вимог, установлених законодавством, збільшив вартість 1 кв.м площі квартири не відповідають дійсності, оскільки є встановленим, що вищенаведені умови Договору були узгоджені сторонами і були за обопільною згодою відображені в тексті договору та додаткових угодах до нього. Останній платіж передбачений графіком фінансування та остаточний внесок за квартиру, це різні види платежів, встановлені Договором, вони не є тотожними, як про це стверджує сторона відповідача. У висновку, всі вищенаведені у справі докази в їх сукупності та їх належна оцінка дають підстави суду дійти висновку, що умовами пункту 5 Договору чітко передбачено сплату фактичної вартості квартири по завершенню її будівництва, однак відповідач не виконав даної домовленості між сторонами Договору, зокрема не сплатив встановлений даним пунктом остаточний внесок та останній платіж, передбачений графіком фінансування, які в свою чергу складають суму 253226,62 грн. Заперечуючи проти позову, відповідачем не спростовується факт невиконання ним графіку фінансування, при цьому [PERSON] не сплатив кошти і в тому розмірі, який вважав обґрунтованим виходячи зі своєї позиції, хоча, не був позбавлений права сплатити такі кошті, після чого також вправі був вирішувати спір із забудовником за Договором. Таким чином, у справі не встановлено наявності перешкод, окрім позиції самого відповідача, для виконання умов Договору. Відповідно до частини другої статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Outcome: approved