Jurisdiction: civil
Date: 2014-02-10 00:00:00

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом, в обґрунтування якого було вказано, що 23.01.2008 року між банком та [PERSON] був укладений кредитний договір, з метою забезпечення виконання якого укладений договір іпотеки. Відповідно до умов договору іпотеки, [PERSON] надав банку в іпотеку двокімнатну квартиру, що знаходить за адресою: [ADDRESS]. У зв'язку з невиконанням [PERSON] умов кредитного договору, 25.06.2009 року приватним нотаріусом було вчинено виконавчий напис, на підставі якого було запропоновано звернути стягнення на вказану квартиру та в рахунок коштів, отриманих від її реалізації задовольнити вимоги банку. Червонозаводським відділом державної виконавчої служби ХМУЮ було відкрито виконавче провадження по виконанню зазначеного виконавчого напису, накладено арешт на квартиру та на підставі укладеного договору із Філією 21 ПП «Нива - В.Ш.», останньою було проведено прилюдні торги, причому квартира була продана з третіх прилюдних торгів за ціною у 233 500,00 грн. Позивач вважає, що вказані прилюдні торги, протокол про проведення прилюдних торгів, свідоцтво на квартиру мають бути визнанні недійсними, а акт державного виконавця про продаж майна з прилюдних торгів підлягає скасуванню через те, що З.У. «Про іпотеку» у редакції чинній на день укладання кредитного договору та договору іпотеки не передбачали можливість продажу предмету іпотеки шляхом проведення третіх торгів із переоцінкою майна 50% від початкової ціни, крім того державний виконавець та Філія 21 ПП «Нива - В.Ш.» здійснили продаж даного майна як арештованого, а не як іпотечного. У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити Представник Філії 21 ПП «Нива - В.Ш.» проти задоволення позову заперечувала, оскільки позов подано до неналежного відповідача, оскільки філія 21 ПП «Нива - В.Ш.» не є самостійною юридичною особою, а є відокремленим підрозділом ПП «Нива - В.Ш.», а також зазначено, що позивачем пропущено тримісячний строк оскарження результатів прилюдних торгів. Представник ВДВС ХМУЮ проти задоволення позову заперечував, подав заперечення на позовну заяву в яких вказав, що позивачем пропущено строк оскарження результатів прилюдних торгів ,а також у судовому засіданні зазначив, що прилюдні торги, а також дії самого державного виконавця відповідали З.У. «Про виконавче провадження», З.У. «Про іпотеку», Тимчасовому положенню про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна. Представник [PERSON] у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог з тих же підстав Крім того, [PERSON] подано до суду зустрічну позовну заяву до ПАТ «ОТП Банк» про визнання іпотеки та заборони, що внесені до Єдиного реєстру заборон на відчуження об'єктів нерухомості такими, що втратили силу і про зобов'язання звільнити квартиру від усіх заборон та обмежень, в обґрунтування якого було зазначено, що він є переможцем прилюдних торгів на яких придбав квартиру, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та належала [PERSON], [PERSON], на підставі чого отримав свідоцтво про право власності на цю квартиру. Крім того, заочним рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова [PERSON], [PERSON], [PERSON] визнано таким, що втратили право користування спірною квартирою та виселенні з неї. Всупереч вказаному, ПАТ «ОТП Банк» до цього часу не зняв заборону на квартиру, що порушує права, як нового власника квартири. Позивач просив відмовити у задоволені зустрічного позову , оскільки у ПАТ «ОТП Банк» відсутні повноваження звільняти об'єкти нерухомості від заборон відчуження, вказані дії можуть бути вчиненні лише нотаріусом або реєстраційною службою за заявою установи банку про припинення договору застави (іпотеки). Оскільки зобов'язання за кредитним договором, що забезпечені іпотекою в повному обсязі не виконані, відсутні підстави для надання реєстратору письмового повідомлення про виключення запису з реєстру. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові докази, що містяться в матеріалах справи, суд приходить до наступного. 23.01.2008 року між позивачем та [PERSON] був укладений кредитний договір та договір іпотеки, предметом якого була квартира [ADDRESS]. (а.с. 11-22). У зв'язку із неналежним виконанням [PERSON] своїх зобов'язань за кредитним договором, за заявою позивача 25.06.2009 року приватним нотаріусом ХМНО [PERSON] було вчинено виконавчий напис та запропоновано звернути стягнення на квартиру [ADDRESS] (а.с. 23). 10.12.2009 року державним виконавцем Червонозаводського відділу ДВС ХМУЮ Здоровко О.І. було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження за виконавчим написом нотаріуса щодо звернення стягнення на квартиру [ADDRESS] та 24.02.2010 року складено акт опису й арешту майна - даної квартири (а.с. 195-199). Начальником Червонозаводського відділу ДВС ХМУЮ на ім'я директора філії 21 «Нива-В.Ш.» 08.08.2012 року була направлена заявка на проведення прилюдних торгів, а 29.08.2012 року між Червонозаводським відділом ДВС ХМУЮ та Філією 21 Приватного підприємства «Нива-В.Ш.» укладено договір № 2112212 про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна - квартири [ADDRESS] (а.с. 77-78). Як вбачається з листів Червонозаводського відділу ДВС ХМУЮ та Філії 21 Приватного підприємства «Нива-В.Ш.» початкова вартість квартири склала 467 000,00 грн., та у зв'язку із тим, що прилюдні торги призначені на 24.09.2012 року та 30.10.2012 року не відбулися, 03.12.2012 року були проведені треті прилюдні торги, при цьому квартира була переоцінена на 50% від її початкової вартості (а.с. 25-33). Відповідно до протоколу № 2112212 від 03.12.2012 року по проведенню прилюдних торгів по реалізації арештованого нерухомого майна - предмету іпотеки, переможцем торгів було визначено [PERSON] ,який запропонував 233 500,00 грн. (а.с. 34). 10.12.2012 року державним виконавцем було складено акт про реалізацію предмета іпотеки (а.с. 206) та на підставі даного акту 10.12.2012 року приватним нотаріусом ХМНО [PERSON] було видано свідоцтво про належність [PERSON] права власності на квартиру [ADDRESS] (а.с. 112). Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 24 жовтня 2012 року розглянув справу № 6-116 цс 12, предметом якої був спір про визнання прилюдних торгів недійсними. При розгляді цієї справи Верховний Суд України зробив правовий висновок про те, що виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - переможця прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а відтак є правочином. Таким чином, ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до договорів купівлі-продажу, такий договір може визнаватись недійсним на підставі норм цивільного законодавства про недійсність правочину (ст.ст. 203, 215 ЦК України). Згідно з частиною 1 статті 41 Закону України «Про іпотеку» реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог цього Закону. Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1998 року № 68/5 встановлюється порядок проведення прилюдних торгів. Пунктами 3.3. та 3.5. Тимчасового положення передбачено, що прилюдні торги повинні бути проведені в двомісячний строк з дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення та спеціалізована організація, яка проводить публічні торги, не пізніше як за 15 днів до дня проведення публічних торгів публікує в порядку, визначеному Положенням про Єдиний державний реєстр виконавчих проваджень, на відповідному веб-сайті інформацію про нерухоме майно, що реалізується. Оголошення про проведення прилюдних торгів має бути розміщене не пізніше семи днів з моменту укладення договору про реалізацію майна, а у випадку проведення повторних торгів - не пізніше семи днів з моменту переоцінки майна. З матеріалів справи вбачається, що заявка на проведення прилюдних торгів була направлена 08.08.2012 року, договір між організатором торгів та Червонозаводським відділом ДВС був укладений 29.08.2012 року, а самі публічні торги проведені 03.12.2012 року, тобто з порушенням двомісячного строку, крім того відповідачами у судовому засіданні не надані докази про опублікування на відповідному сайті оголошення про проведення прилюдних торгів та про проведення повторних торгів та третіх торгів, у строки передбачені Положенням. Окремо суд зазначає, що оскільки кредитний договір та договір іпотеки між позивачем та [PERSON] укладався 23.01.2008 року, коли редакція ст. 49 З.У. «Про іпотеку» не передбачала можливість проведення третіх прилюдних торгів, то проведення 03.12.2012 року третіх прилюдних торгів з реалізації квартири [ADDRESS] Філією 21 Приватного підприємства «Нива - В.Ш.» з переоцінкою квартири на 50% є такими, що відбувались з порушенням закону. Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Оскільки за результатами торгів укладається договір купівлі-продажу між організатором торгів та його переможцем, який оформляється протоколом проведення торгів, а тому ціна квартири у розмірі 233 500,00 грн., що була визначена з переоцінкою на 50 % від початкової ціни і проведення третіх публічних торгів на яких визначився переможець, що передбачено протоколом за № 2112212 від 03.12.2012 року про проведення прилюдних торгів є таким, що не відповідає чинному законодавству, а зміст даного протоколу суперечить актам законодавства. Частиною 1 статті 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. За таких обставин, суд приходить до висновку, що прилюдні торги проведені 3 грудня 2012 року Філією 21 приватного підприємства «Нива - В.Ш.» з реалізації арештованого майна - двокімнатної квартири [ADDRESS] та протокол № 2112212 від 03.12.2012, яким оформлені проведення прилюдних торгів є недійсними. Пунктами 6.1 та 6.4. Тимчасового положення передбачено, що після повного розрахунку покупців за придбане майно, на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів та копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний виконавець складає акт про проведені прилюдні торги і подає його на затвердження начальнику відповідного органу державної виконавчої служби і на підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів. Враховуючи викладене, оскільки прилюдні торги судом визнанні недійсними, є недійсним і акт державного виконавця про продаж майна з прилюдних торгів, що підлягає скасуванню та є недійсним свідоцтво про право власності на квартиру. Разом з тим позовні вимоги про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу про проведення прилюдних торгів, скасування акту державного виконавця про продаж майна з прилюдних торгів, визнання недійсним свідоцтва про права власності на квартиру, які пред'явлені до [PERSON] та [PERSON] задоволенню не підлягають, так як у судовому засіданні не встановлено, що останні порушили права позивача, тому вони пред'явлені не до належних відповідачів. Стаття 48 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна. Відповідно до частин 1, 2 статті 16 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання правочину недійсним. Позовна давність для оспорювання укладеного на торгах договору є загальною і становить три роки, а тому позивач не пропустив строк позовної давності. Відмовляючи у задоволені зустрічного позову суд виходив з того, що позовні вимоги про визнання іпотеки та заборони, що внесені до Єдиного реєстру заборон на відчуження об'єктів нерухомості такими, що втратили силу і про зобов'язання звільнити квартиру від усіх заборон та обмежень пред'явлені не до належного відповідача, так як відповідно до З.У. «Про нотаріат» органи нотаріату є уповноваженою особою на зняття заборон щодо відчуження нерухомого майна та крім того, судом було встановлено, що прилюдні торги з реалізації квартири [ADDRESS] є недійсними, а недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. На підставі викладеного,

Outcome: partial