Jurisdiction: civil
Date: 2014-03-27 00:00:00

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом до відповідачки, відповідно до якого просить зобов'язати [PERSON] укласти з Управлінням міського майна ММР додатковий договір від 02.08.013 року до договору від 23.04.2010 року № 5681-Ж на оренду нежилого приміщення, розташованого за адресою [ADDRESS], що знаходиться в комунальні власності м. Маріуполя. В обгрунтування позовних вимог зазначив, що 23.04.2010 року між Управлінням міського майна ММР та [PERSON] було укладено договір № 5681-Ж оренди нежитлового приміщення, яке знаходиться у комунальній власності ММР. Відповідно до п. 1.1 вказаного договору [PERSON] було передано у строкове платне користування нежитлове приміщення за вказаною вище адресою, загальною площею 6,7 кв. метрів для використання в цілях місця загального користування. Маріупольською об'єднаною державною фінансовою інспекцією планової ревізії були встановлені розбіжності між площею, яка фактично використовується у вказаному приміщенні відповідачкою та площею, вказаною у договорі оренди цього приміщення. Вказані обставини призвели до недоотримання місцевим бюджетом орендної плати у розмірі 20 498,03 грн. та, зокрема, недоотримання Управлінням міського майна ММР власних надходжень у розмірі 487,28 грн. Задля усунення виявлених фінінспекцією порушень, в порядку виконання вимог ч. 2 ст. 188 ГК України, на адресу [PERSON] поштовою кореспонденцією було направлено пропозицію про внесення змін до договору № 5681-Ж шляхом укладення додаткового договору, стосовно збільшення з 01.07.2011 року орендованої площі та порядку внесення платежів, проте відповідачка відмовилась проти укладення цього договору, з огляду на що позивач вимушений звернутись до суду із даним позовом. В судове засідання представник позивача не з'явився - надав суду заяву про розгляду справи в його відсутність, наполягав на задоволенні позовних вимог, не заперечував проти ухвалення у справі заочного рішення у разі повторної неявки відповідачки в судове засідання. Відповідачка в судове засідання не з'явилась з невідомих суду причин, про слухання справи була повідомлена у встановленому законом порядку. Відповідно до ст. 224 Цивільного процесуального кодексу України (далі за текстом ЦПК України) суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи зі згоди представника позивача на підставі доказів, які маються у матеріалах справи. Дослідивши матеріали справи суд вважає, що позов задоволенню не підлягає з наступних підстав. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України (далі за текстом ЦК України) за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір найму є двостороннім, зобов'язуючим, консенсуальним та оплатним. При цьому істотні особливості характеризують договір оренди державного та комунального майна. Так, відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оренда визначається як засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями такого майна є, зокрема, органи місцевого самоврядування. Згідно із договором № 5681-Ж на оренду нежилого приміщення, яке знаходиться у комунальній власності м. Маріуполя, який було укладено між Управлінням міського майна ММР та громадянкою [PERSON], останній було передано у строкове оплатне користування нежиле приміщення за адресою [ADDRESS], площею 6,7 кв. метрів відповідно до технічного паспорту МКП «Маріупольське БТІ», з метою використання в якості місця загального користування. Строк дії наведеного договору визначено сторонами з 23.04.2010 року по 23.04.2011 року. Згідно із актом № 7485 від 02.08.2013 року нежитлове приміщення, загальною площею 12,9 кв. метрів, в тому числі 6,2 кв. метрів, розташоване за адресою [ADDRESS] - місця загального користування - було передано громадянці [PERSON] з 01.07.2011 року на підставі укладеного договору № 5681 Ж від 23.04.2010 року. 06.08.2013 року Маріупольською державною об'єднаною фінінспекцією було складено акт № 05-860/024 ревізії фінансово-господарської діяльності Управління міського майна ММР за період з 01.07.2011 року по 31.05.2013 року. Так, ревізією відповідності фактично орендованих площ до даних площ, визначених в договорах оренди нежитлових приміщень та правильності відшкодування орендарями послуг, станом на 23.07.2013 року та 25.07.2013 року здійснені контрольні обміри площ, які надані в оренду та площ місць загального користування розбіжностей фактично орендованих площ нежитлових приміщень з площами, визначеними в договорах оренди не встановлено, проте було встановлено розбіжності між фактично використовуваними площами місць загального користування з площами, визначеними в договорах оренди. Встановлене в ході контрольних обмірів заниження розмірів орендованих площ місць загального користування призвело до недоотримання місцевим бюджетом орендної плати у періоди з 01.07.2011 року по 31.05.2013 року. Згідно із роздруківкою недоотриманої плати за послуги з обслуговування орендарів внаслідок невірного визначення орендної плати місця загального користування, наведені вище у акті розбіжності площі містяться й у нежитловому приміщенні за адресою [ADDRESS]. У зв'язку із викладеним 16.08.2013 року Управлінням міського майна ММР орендарю [PERSON] було спрямовано 2 екземпляри додаткового договору до договору від 23.04.2010 року № 5681-Ж на оренду нежилого приміщення, розташованого за адресою: [ADDRESS], що знаходиться у комунальній власності м. Маріуполя. Відповідно до п. 1 додаткового договору до договору оренди внесено зміни у п. 1.1 договору від 23.04.2010 року № 5681-Ж: загальну площу нежитлового приміщення, розташованого за вказаною вище адресою з 01.07.2011 року треба вважати 12,9 кв. метрів замість 6,7 кв. метрів. Відповідно до п. 2 вказаного додаткового договору за період з 01.07.2011 року по 31.05.2013 року [PERSON] зобов'язується сплатити орендну плату у розмірі 3 104,06 грн. та за послуги орендаря - 42,97 грн. Крім того викладено у іншій редакції п. 3.2 «б» договору № 5681-Ж та п. 4.2 наведеного договору № 5681-Ж. У супровідному листі до наведеного додаткового договору зазначено, що один екземпляр документів [PERSON] необхідно підписати та повернути до Управління міського майна ММР в перебігу 10 днів з моменту отримання (вих. № 05-4/4087 від 16.08.2013 року). 31.10.2013 року Управлінням міського майна було отримано відповідь [PERSON] від 28.10.2013 року, відповідно до якої відповідачка відмовляється від пропозиції щодо підписання додаткового договору, яким фактично змінюються умови договору найму № 5681-Ж від 23.04.2010 року щодо предмету цього договору - площі об'єкту, що орендується. [PERSON] вважає, що відповідно до п. 2.1 договору оренди № 5681-Ж орендар вступає у відносини володіння і користування об'єктом оренди не тільки з моменту підписання договору, але також з моменту фактичного передання об'єкту орендарю і підписання акту приймання-передачі цього об'єкту. Враховуючи викладене [PERSON] вважає, що об'єкт оренди в частині додаткових 6,2 кв. метрів можу бути прийнятий нею тільки у реальному часі. Приходячи до висновків про відмову в задоволенні позовних вимог Управління міського майна ММР суд виходить з наступних норм діючого законодавства, що регулюють спірні правовідносини. Правові підстави щодо порядку зміни або розірвання договору визначено ст. 652 ЦК України. Так, згідно із ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. При цьому зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч. 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: - в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; - зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення; - виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; - із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона Зміни або розірвання договору здійснюється у такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Моментом, з якого відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України договір є зміненим або розірваним та зобов'язання відповідно - зміненими або припиненими, є момент укладення угоди про зміну або розірвання договору, що визначається відповідно до ст. 640 ЦК України, якщо інший момент не встановлений у самій угоді. Тобто зміна або розірвання договору можуть відбутися у момент надання згоди стороною, що отримала таку пропозицію, чи в момент підписання сторонами єдиного документа або в момент виконання вимог, які прямо вимагаються законом (нотаріального посвідчення чи державної реєстрації угоди). Наслідки зміни чи розірвання договору також визначаються ЦК України (ст. 653). Зокрема, за загальним правилом, зобов'язання сторін змінюються чи припиняються на майбутнє з моменту досягнення сторонами відповідної домовленості. Якщо сторони бажають скоригувати такі наслідки, вони мають обов'язково про це застерегти у своїх листах (у пропозиції та зустрічному повідомленні) чи в угоді. Враховуючи викладені положення діючого законодавства, у випадках коли сторони не досягли домовленості щодо зміни або розірвання договору, а одностороння зміна/розірвання договору не допускається, заінтересована сторона має право звернутися до суду із відповідним позовом. Суд вважає за необхідне також зазначити, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. При цьому ст. 10 наведеного Закону визначено істотні умови договору оренди, якими є: - об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); - термін, на який укладається договір оренди; - орендна плата з урахуванням її індексації; - порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; - відновлення орендованого майна та умови його повернення; - виконання зобов'язань; - забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; - порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; - відповідальність сторін; - страхування орендарем взятого ним в оренду майна; - обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Аналізуючи викладені положення діючого законодавства суд приходить до висновку, що згідно із нормами ЦК України презумповано свободу договору. Умови додаткового договору до договору оренди мають істотний характер, оскільки цими умовами змінюється розмір орендної плати та площа орендованого майна. Враховуючи наведене його зміна можлива лише за згодою сторін, з огляду на що, враховуючи позицію орендаря [PERSON], суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог Управління міського майна ММР та зміну умов цього договору у судовому порядку, шляхом зобов'язання відповідачку укласти додатковий договір..

Outcome: dismissed