Jurisdiction: civil
Date: 2014-01-27 00:00:00

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом, мотивуючи тим, що договір оренди який укладений між Голопристанською районною державною адміністрацією та [PERSON] від 25.10.2012 року та зареєстрований у Відділі Держкомзему у Голопристанському районі про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.10.2012 року за №652230004001300 є недійсним з підстав які вказані в ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі», а саме: в договорі оренди відсутні істотні умови договору оренди кадастровий номер земельною ділянки та не передбачені умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що в свою чергу є істотним порушенням законодавства. Посилаючись на ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» просив суд визнати недійсним договір оренди, скасувати державну реєстрацію договору та повернути земельну ділянку у власність держави. В судовому засіданні до початку розгляду справи представник відповідача [PERSON] звернувся із клопотанням про залучення третьої особи на стороні відповідача управління Держземагенства в Херсонській області, яке ухвалою суду було задоволено та залучено в якості третьої особи Головне управління Держземагенства в Херсонській області. Позивач в судовому засіданні просив задовольнити позов з підстав які викладені в позові та з підстав відсутності в спірному договорі оренди невід'ємних частин договору, а саме: акту приймання-передачі земельної ділянки та відсутності акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Представник відповідача Голопристанська РДА в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, в задоволенні позову просив відмовити. Представник відповідача [PERSON] позовні вимоги не визнав, до суду надав письмові заперечення, відповідно до який в задоволенні позову просив відмовити. В останнє судове засідання не з'явився, хоча про час та місце слухання справи належним чином повідомлений. Представник Відділу Держземагенства в Голопристанському районі при вирішенні спору поклався на розсуд суду. Представник Головного управління Держземагенства в Херсонській області також поклалась при вирішені спору на розсуд суду. Суд, заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши матеріали справи, вважає, що позові вимоги підлягають задоволенню з огляду на наступне. Згідно ст.93 ЗК України та ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Розпорядженням голови Голопристанської районної державної адміністрації за №389 від 10 травня 2012 року гр. [PERSON] було надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду. Розпорядженням голови Голопристанської районної державної адміністрації за №728 від 07 вересня 2012 року було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду гр. [PERSON] для ведення фермерського господарства на території Добропільської сільської ради із земель, які перебували в оренді ПСП «Маяк». На підставі вказаного розпорядження Голопристанською райдержадміністрацією 25 жовтня 2012 року з гр. [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 154,1900 га, що розташована на території Добропільської сільської ради Голопристанського району Херсонської області, для ведення фермерського господарства. Відповідно до статті 14 Конституції України - земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Зі змісту ст. 125 Земельного кодексу України вбачається, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. За змістом ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Предметом спору є визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, загальною площею 154,1900 га., розташованої на території Добропільської сільської ради Голопристанського району Херсонської області, яка надана для ведення фермерського господарства укладеного 25.10.2012 року та зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Голопристанському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.10.2012 року за №652230004001300, внаслідок порушення істотних умов. Частиною 1 статті 14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі, статтями 18 та 20 цього Закону встановлено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Спірні відносини є цивільними, земельними правовідносинами і регулюються нормами діючого цивільного та земельного законодавства: Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та іншими актами цивільного законодавства України. Відповідно до ч.3 ст.6 ЦК України передбачено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною ст.203 ЦК України передбачено, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п. 1 постанови № 9 від 6 листопада 2009 року «По судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків. В ході судового засідання представником відділу Держземагенства в Голопристанському районі Херсонської області для зв'язування усіх спірних питань, які виникли під час розгляду справи та на виконання ч.2 ст.64 ЦПК України, було надано оригінал спірного договору оренди земельної ділянки, який відповідно до розділу 13 п.13.2 договору оренди від 25.10.2012 має таку ж юридичну силу, як і договір який знаходиться в орендодавця та орендаря. Вказаний договір прошитий та пронумерований та скріплений печаткою органу державної влади на 11 аркушах, які становлять наступні документи (1-6 сторінка договір оренди, 7 сторінка-довіреність, 8-сторінка розпорядження голови Голопристанської РДА від 07.09.2012 №728, акт про перенесення в натуру меж земельної ділянки та передачу на збереження межових знаків від 2007 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки.) Відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» передбачені невід'ємні частини договору (план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. При детальному аналізі акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) є відсутнім в оригіналі спірного договору оренди від 25.10.2012 року. Твердження представника Голопристанської РДА про те, що акт про перенесення в натурі меж земельної ділянки та передачу на збереження межових знаків є тим документом, який замінює акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) не відповідає дійсності виходячи з наступного. Акт який зазначений в оригіналі договору оренди укладений в 2007 році у відповідності до розпорядження голови Голопристанської РДА від 18.09.2007 року на земельну ділянку, яка передавалась ПСП «Маяк» в оренду. При відведені земельної ділянки в оренду [PERSON] було розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду на підставі розпорядження від 10.05.2012 року. У відповідності до Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками (затверджена Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18.05.2010 року за №376) передбачено п.2.1 встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на підставі розроблених та затверджених проектів землеустрою відповідно до статті 186 Земельного кодексу України. Зазначений юридичний факт не було дотримано при укладанні та реєстрації договору оренди, оскільки розпорядження про затвердження проекту землеустрою відбулось 07.09.2012 року, а доданий акт, який міститься в оригіналі датований 2007 роком, що в свою чергу є порушенням актів цивільного законодавства. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» зі змінами згідно із Законом України від 16.09.2008 р. N 509-VI істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Аналізуючи договір оренди земельної ділянки 154,1900 га, яка знаходиться на території Добропільської сільської ради Голопристанського району Херсонської області встановлено відсутність у договорі оренди істотної умови - кадастрового номеру земельної ділянки. Законодавець надає тлумачення терміну «кадастровий номер» частиною 1 статті 1 Закону України «Про державний земельний кадастр» передбачено «кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування». Кадастровий номер містить в цифрову вигляді (перші 10 цифр-населений пункт, 2 цифри-зону, 3 цифри-квартал, а останні 4 цифри номер ділянки). Отже, не передбачення кадастрового номеру в договорі призводить до усунення державних органів (на які покладено відповідні повноваження) від контролю за земельною ділянкою та її ідентифікації у відповідності до Закону України «Про державний земельний кадастр». Відповідно до ст.17 Закону України «Про оренду землі» «Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.» Аналізуючи оригінал договору оренди встановлено відсутність акту приймання-передачі земельної ділянки, хоча ст.15 Закону України «Про оренду землі» передбачено невід'ємні частини договору оренди, що призводить до того, що земельна ділянка не передавалась орендарю і фактично цим порушуються цивільні інтереси держави. Судом також встановлено, що будь-яких додаткових угод сторонами за договором оренди не укладались на виправлення недоліків які вказані прокурором в судовому засіданні, що свідчить про те, що сторони за договором оренди порушили законодавство України (Цивільний кодекс України ст.203, ст.215 та ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі») в частині передбачення в договорі оренди кадастрового номеру земельної ділянки, акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) - відсутній в оригіналі договору, акту приймання-передачі земельної ділянки від Голопристанської РДА до [PERSON] - відсутній в оригіналі договору. Судом взято до уваги примірник договору оренди земельної ділянки, який знаходиться на зберіганні у Відділі Держземагенства в Голопристанському районі Херсонської області виходячи з п.7 розділу 13-3 Постанови Кабінету Міністрів України №1021 від 09.09.2009 року, оскільки при реєстрації земельної ділянки, яка передається в оренду суб'єкту цивільних правовідносин із земель державної власності подається на один примірник більше ніж сторін у договорі оренди, таким чином один примірник було передано в архівний фонд Відділу Держземагенства в Голопристанському районі Херсонської області, отже у відповідності до частини 1 статті 58 ЦПК України є належним доказом. Твердження представника Голопристанської РДА про існування іншої редакції договору оренди або з іншим змістом та невід'ємними частинами, які він має містити відповідно до законодавства не заслуговує на увагу суду, оскільки відповідно до частини 4 статті 60 ЦПК України доказування не може ґрунтуватись на припущенням Відповідно до статті 3 Закону України «Про місцеві державні адміністрації» місцеві державні адміністрації діють на засадах законності. Виходячи із правового аналізу формальної ознаки поняття «законності»- Голопристанська районна державна адміністрація не дотрималась обов'язку щодо виконання законів та підзаконних правових актів, які встановила держава для всіх суб'єктів цивільно-правових відносин. У відповідності до статті 19 Основного Закону України передбачено, що органи державної влади,їх посадові особи, які представляють ці органи перед третіми особами повинні (зобов'язані) діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачений Конституцією та законами України. При укладанні договору оренди земельної ділянки з боку cуб'єкта публічного права здійснено ігнорування норм діючого законодавства щодо укладання договору в частині виконання істотних умов та невід'ємних частин договору оренди, які держава визнає істотними. Твердження прокурора про недійсність договору оренди з підстав відсутності в договорі умов щодо передачі в заставу та внесення до статутного фонду права на земельну ділянку суд залишає поза увагою, оскільки передача земель державної та комунальної власності заборонена ст..8-1 Закону України «Про оренду землі», а також за змістом ст. 3 ЦПК України та ст. 15 ЦК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, в даному випадку не передбачення істотної умови щодо передачі земельної ділянки в заставу та статутного фонду не порушує право держави. Таким чином, відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для визнання недійсним таких договорів оренди відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі». Аналогічна позиція висвітлена в листі ВССУ з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27.09.2012 року «Про практику застосування судами при розгляді справ окремих норм земельного законодавства». Оскільки в спірному договорі відсутній кадастровий номер об'єкту оренди, які визначені законом як істотна умова, а також відсутній акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсягу.

Outcome: approved