Jurisdiction: civil
Date: 2014-12-11 00:00:00

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом до відповідача, мотивуючи тим, що між ним та державною спеціалізованою фінансовою установою «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», ПАТ «МЖК» укладений договір №68-Х-19 від 02.08.2005 року з відповідними додатками та додатковими угодами, за умовами якого позивач був зобов'язаний фінансувати будівництво квартири за будівельним номером [ADDRESS], а ПАТ «МЖК» зобов'язалося передати позивачу квартиру згідно Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво(реконструкцію) і придбання житла та умовами розділу 5 інвестиційної угоди про будівництво(реконструкцію) житла від 15.09.2004 р. №68-Х за актом прийому-передачі. Відповідно до умов договору та додаткових угод до нього остаточний борг позивача по внескам становить 4548,20 грн, які останній повинен сплатити на користь відповідача протягом 10 днів після отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорту на спірну квартиру, який необхідно отримати після введення будинку в експлуатацію. Разом з тим, будинок введено в експлуатацію, однак відповідач квартиру у власність позивача не передає. Свої зобов'язання за умовами договору позивач виконав у повному обсязі. Здійснити остаточний внесок не має можливості, оскільки відповідач не повідомляє його про можливість оглянути квартиру та скласти акт прийому передачі. Позивач у зв'язку із порушенням відповідачем умов договору не може здійснити своє право власності на спірну квартиру. У зв'язку із зазначеним позивач просить суд визнати за ним право власності на спірну квартиру та визначити фактичну вартість 1 кв.м. площі квартири під будівельним номером [ADDRESS] Представник позивача та позивач у судовому засіданні після проведеної у справі комплексної експертизи позовні вимоги уточнили та остаточно просили визнати за [PERSON] право власності на спірну квартиру та визначити фактичну вартість 1 кв.м. площі квартири під будівельним номером [ADDRESS] розмірі 2165,67 грн. Позовні вимоги підтримали просили позов задовольнити. Позивачем також було зазначено, що він не відмовляється здійснити виплату остаточної вартості квартири, за умови надання йому відповідних доказів обчислення відповідачем остаточної вартості квартири. Представники відповідача у судовому засіданні заперечували проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, та пояснили, що не можливо визнати за позивачем право власності на спірну квартиру у зв'язку із відмовою позивача сплатити остаточну вартість квартири. Із вартістю 1 кв.м. спірної квартири у розмірі 2165,67 грн. не погодились, оскільки вона не відповідає дійсній вартості кв.м. житла у регіоні на час введення в експлуатацію будинку. Представник третьої особи при вирішенні спору покладався на розсуд суду. Дослідивши матеріали справи, висновок експерта, заслухавши пояснення сторін, судом встановлено, що 02 серпня 2005 року між Херсонським регіональним відділенням Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, [PERSON] та акціонерним товариством «Молодіжний житловий комплекс» був укладений договір про дольову участь у будівництві житла, згідно з яким Фонд вносить інвестиції у будівництво квартири [ADDRESS] у м. Херсоні коштами позичальника, а акціонерне товариство передає [PERSON] збудовану квартиру. Пунктом 2 цього договору передбачено плановий термін здачі будинку в експлуатацію - ІІІ квартал 2007 року. Відповідно до пункту 3 договору вартість будівництва 1 кв.м. квартири становить 2350,00 грн., а всього об'єм інвестицій в будівництво квартири складає 190726 грн. Пунктом 5 договору визначено, що остаточний розрахунок за квартиру здійснюється після затвердження акту державної комісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, за письмовим повідомленням організації і надання копії акту. Додатковою угодою до договору на дольову участь у будівництві житла від 02.08.2005 року пункт 6 договору викладено в новій редакції, яким передбачено, що вартість будівництва 1 кв.м. житла, встановлена у пункті 3 договору, може уточнюватись за визначених у додатковій угоді умов(а.с.7). Додатковою угодою №1 від 29.11.2005 року до цього ж договору про дольову участь у будівництві житла пункт 2 договору також викладено в новій редакції: попередня вартість будівництва(реконструкції) квартири [NUMBER] визначена у розмірі 190726,00 грн., а планове закінчення будівництва та здача будинку в експлуатацію передбачено у 2009 році. З декларації про готовність об'єкта до експлуатації житлового будинку [ADDRESS] вбачається, що 28.01.2013 року будинок в якому знаходиться спірна квартира прийнятий в експлуатацію, що свідчить про невиконання відповідачем умов договору щодо своєчасного закінчення будівництва житлового будинку і здачі його в експлуатацію. Відповідно до листа №73 від 12.02.2013 року надісланого ПрАТ «МЖК» на адресу [PERSON], останньому було доведено до відома про здачу будинку, де знаходиться спірна квартира, в експлуатацію та повідомлено про необхідність протягом семи днів з дня отримання цього листа здійснити остаточний розрахунок вартості квартири [NUMBER], шляхом перерахування на розрахунковий рахунок у «Діамантбанк» кошти у розмірі 253226,62 грн. Пунктами 4,5 договору від 02.08.2005 року вбачається, що розрахунок за квартиру(згідно з п.3.1. інвестиційної угоди) здійснюється банком-агентом з рахунку та коштами позичальника за розпорядженням Фонду шляхом перерахування на розрахунковий рахунок Організації 100 відсотків вартості квартири, згідно з графіком фінансування (додаток №2 до цього договору). Остаточний розрахунок за квартиру здійснюється після затвердження акту державної комісії при прийнятті житлового будинку в експлуатацію, за письмовим повідомленням Організації і наданням копії акту, шляхом остаточного внеску, який розраховується таким чином: остаточний внесок - фактична вартість 1 кв.м. житла(загальна площа квартири - оплачена площа квартири), де загальна площа квартири згідно з технічним паспортом на квартиру виданим Бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності; оплачена площа квартири - сума коштів фактично оплачених Організації за квартиру/ вартість кв.м. площі квартири згідно з п.3 Договору; фактична вартість 1 кв.м. житла - вартість 1 кв.м. площі квартири на день затвердження акту приймальної комісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, яка визначена згідно з кошторисною документацією Організації, але не вище середньої ринкової вартості 1 кв.м. площі аналогічного за характеристиками житла. Згідно до погодженого сторонами графіку фінансування, затвердженого додатковою угодою №1 від 29.11.2005 року визначено графік внесення коштів позичальника як кредитних так і особистих внесків, останньою датою внесення платежу позичальником до моменту здачі будинку в експлуатацію є 10.07.2006 року. З наданої позивачем довідки від 29.03.2013 року №141 виданої ПрАТ «МЖК» станом на 25.03.2013 року по договору з фізичною особою [PERSON] за №68-Х-19 про дольову участь в будівництві(реконструкції) житла від 02.08.2005 року надійшло 186177,80 грн. відповідно до графіка фінансування будівництва, що погоджений між всіма учасниками договору. Вказане свідчить про відсутність будь-яких порушень умов укладеного договору [PERSON] Згідно до цього ж графіка позичальник взяв на себе зобов'язання протягом 10 днів після отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорта на квартиру здійснити особистий остаточний внесок у розмірі 4548,20 грн. Як пояснили сторони у судовому засіданні такий платіж [PERSON] здійснений не був, оскільки позивач не отримав технічний паспорт на квартиру, як то передбачено погодженим сторонами графіком фінансування та умовами договору. Згідно до п.7 договору про дольову участь у будівництві порядок передачі квартири, згідно з цим договором, від Організації до Фонду та Позичальника регулюються розділом 5 інвестиційної угоди про будівництво(реконструкцію) житла від 15.09.2004 року №68-Х, відповідно до умов якого не пізніше семи днів з дати отримання Фондом від Організації письмового повідомлення про введення будинку в експлуатацію сторони разом із позичальником проводять огляд квартир, що передаються. Якщо квартири відповідають вимогам, встановленими законодавством та договорами, сторони складають акт приймання-передачі квартир достроково. Передача квартир Фонду та позичальнику здійснюється Організацією протягом трьох робочих днів з дати огляду квартири шляхом підписання акту приймання-передачі квартир. На підставі актів приймання-передачі квартир, підписаних за участю позичальників, складається зведений акт, який підписується сторонами. З наданих пояснень у судовому засіданні позивача встановлюється, що з моменту здачі будинку в експлуатацію, де розташована спірна квартира до нього повідомлень від Фонду та ПрАТ «МЖК» з приводу здійснення дій встановлених розділом 5 інвестиційної угоди від 15.09.2004 року №68-Х не надходило та за його участі акт-прийняття-передачі квартири не складався, як і не підписувався зведений акт, який є необхідний для виконання умов п.5 договору про дольову участь у будівництві від 02.08.2005 року. Відповідно до пункту 5 договору про дольову участь саме за наявності вказаного документу можливе здійснення остаточного розрахунку за квартиру. Як пояснили представники відповідача у судовому засіданні, ще до введення будинку в експлуатацію [PERSON] висловлював свою незгоду із збільшенням вартості 1 кв.м. спірної квартири, тому відносно нього не вчинялись дії передбачені умовами договору та інвестиційної угоди, крім того підписання акту-прийому передачі між сторонами можливий лише за умови сплати [PERSON] остаточної суми вартості квартири, разом з тим зазначили, що такі вимоги не закріплені а ні в умовах договору ані законодавчо, а є встановленим порядком ПрАТ «МЖК» і такий порядок виконують майже всі позичальники. У квітні 2013 року відповідачі звернулися до суду із позовом до [PERSON] про розірвання договору про дольову участь у будівництві житла з додатком №1 «Характеристика квартири» та додатком №2 «Графік фінансування». Відповідно до рішення Суворовського районного суду м. Херсона від 30.08.2013 року, що залишено без змін ухвалою апеляційного суду Херсонської області у задоволенні позовних вимог відмовлено. Цим рішенням встановлено, що відповідач не вносить остаточний платіж, встановлений у договорі у розмірі 4548,20 грн., оскільки не отримав технічного паспорта на спірну квартиру в результаті того, що ПрАТ «МЖК» вимагає від [PERSON] здійснити оплату остаточної вартості квартири у розмірі 253226,62 грн. Відповідно до ч.3 ст. 61 ЦПК України, обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа,щодо якої встановлені ці обставини. Таким чином, судом встановлено, що [PERSON] виконав умови договору в частині розрахунку за квартиру у будинку, зданому в експлуатацію, на відмінність від ПрАТ МЖК», який згідно до п.7 Договору та розділу 5 Інвестиційної угоди по закінченню спорудження будинку та здачі його в експлуатацію зобов'язаний на протязі семи днів підписати акт прийому-передачі квартири та протягом трьох днів з дати підписання акту передати квартиру Фонду та позичальнику, що у свою чергу є підставою для оформлення технічного паспорта на квартиру [PERSON]. Відповідачем у судовому засіданні не надано належних та допустимих доказів того, що позивач повідомлявся належним чином про необхідність оглянути квартиру та про необхідність скласти акт прийому передачі та зведений акт. Крім того матеріали справи не містять доказів направлення та отримання позивачем додаткової угоди для погодження остаточної вартості квартири, оскільки зміна вартості квартири стосується зміни істотних умов основного договору від 02.08.2005 року, який за своєю природою є договором купівлі-продажу, при укладанні якої необхідно дотримуватись вимог до істотних умов договору купівлі-продажу, якими відповідно до ст. ст.638,691,663 ЦК України є дані про предмет, ціну, строк.. Не підтверджена також відмова позивача від укладання додаткової угоди, оскільки лист ПрАТ «МЖК» від 12.02.2013 року №73 надісланий на адресу [PERSON] з вимогою про оплату на розрахунковий рахунок у банку «Діамантбанк» остаточної вартості квартири у розмірі 253226,62 грн. не можна вважати офертою в силу вимог ст. 641 ЦК України. У відповідності до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, які звичайно ставляться. Проте в порушення викладених умов та вимог п. 7 договору та розділу 5 інвестиційної угоди ПрАТ «МЖК» по теперішній час не здійснив дій по передачі квартири [PERSON] Не виконання зобов'язань щодо передачі спірної квартири позивачу, відповідач обґрунтовує відмовою останнього здійснити остаточний платіж вартості квартири. Як вже зазначалося, остаточний розрахунок за квартиру здійснюється після затвердження акту державної комісії про прийняття будинку в експлуатацію шляхом оплати остаточного внеску. Остаточним же внеском згідно до графіку фінансування є сума у розмірі 4548,20, яка сплачується позичальником протягом 10 днів після отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорта на спірну квартиру. Сума, яку вимагає сплатити ПрАТ «МЖК» становить 253226,62 грн. при цьому відповідач не звертається до суду із позовом щодо зміни умов договору в частині збільшення вартості квартири, а звернувся до суду із вимогою про розірвання договору. Крім того, п.5 договору встановлено, що остаточний розрахунок здійснюється шляхом оплати остаточного внеску, а згідно до розділу 3 п.3.4. Інвестиційної угоди №68-Х остаточний розрахунок здійснюється Фондом після затвердження акта державної комісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, за письмовим повідомленням МЖК і наданням копії акта, шляхом перерахування різниці між 100 відсотками фактичної вартості квартири з урахуванням уточненої її вартості на момент затвердження акта державної комісії та загальної площі згідно з технічним паспортом, виданим в бюро технічної інвентаризації та раніше перерахованими сумами. Відомостей, про здійснення остаточного розрахунку саме позичальником на підставі визначеної у декларації остаточної фактичної вартості 1 кв.м. житла у спірному будинку на момент здачі будинку в експлуатацію ані умови договору про дольову участь в будівництві від 02.08.2005 року ані інвестиційна угода №68-Х від 15.09.2004 року не містять. Статтею 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Таким чином суд вважає, що відповідач своєю бездіяльністю у порушення договірних вимог фактично не визнає за позивачем право власності на спірну квартиру і перешкоджає позивачу у здійсненні дій пов'язаних із оформленням правовстановлюючих документів на це житло. Виходячи з наведеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині визнання права власності за позивачем на квартиру під будівельним номером [ADDRESS] є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Вирішуючи спір в частині позовних вимог, щодо визначення фактичної вартості 1 кв.м. площі квартири під будівельним номером [ADDRESS] у розмірі 2165,67 грн. суд виходив з наступного. Пунктом 3 договору визначено, що вартість будівництва(реконструкції) 1 кв.м. квартири становить 2350,00 грн. Відповідно до п.5 договору про дольову участь в будівництві(реконструкції) житла від 02.08.2005 року фактична вартість 1 кв.м. житла визначається вартістю 1 кв.м. площі квартири на день затвердження акту приймальної комісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, визначена згідно кошторисної документації Організації, але не вище середньої ринкової вартості 1 кв.м. площі аналогічного за характеристиками житла. При цьому сторони погодили додатковою угодою до договору від 02.08.2005 року, що вартість будівництва 1 кв.м. житла, що встановлена п.3 цього договору, може уточнюватись відповідно до зазначених чинників. Таким чином, судом встановлено, що це не є обов'язком для сторін, а є правом здійснювати уточнення до вартості будівництва 1 кв.м. житла та повинна бути погоджена між сторонами у встановленому законом або договором порядку. Крім того, відповідно до вимог, які пред'являються до договорів купівлі-продажу, зміна ціни відноситься до зміни істотних умов договору та повинна бути закріплена у формі, що і сам договір. Такі ж положення закріплені і в п.3.5. розділу 3 інвестиційної угоди №68-Х про будівництво житла від 15.09.2004 року де зазначено, що вартість будівництва одного квадратного метра житла може уточнюватись відповідно до умов, визначених додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цієї угоди. Разом з тим матеріали справи не містять пропозиції до Фонду та [PERSON] про укладання додаткової угоди для визначення вартості 1 кв.м. житлової площі квартири [ADDRESS] Відповідно до декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 28.01.2013 року вартість основних фондів, які приймаються в експлуатацію становить 36396, 35 тис. грн. Вартість 1 кв.м. будівництва житлової площі не визначена. З висновку комплексної експертизи №26/27/28/29 від 30.09.2014 року вбачається, що визначити фактичну вартість 1 кв.м. площі квартири [ADDRESS] станом на 28.01.2013 року відповідно до умов договору від 02.08.2005 року про дольову участь у будівництві житла не вдається за можливе, визначити середню ринкову вартість 1 кв.м. площі житла, аналогічного за характеристиками квартири [NUMBER] не надається за можливе станом на 28.01.2013 року. За даними техніко-економічних характеристик будинку №68 за вказаною адресою вартість 1 кв.м. квартири, яка визначена витратним підходом, станом на 28.01.2013 року становить 2165,67 грн. Як встановлюється із пояснень наданих у судовому засіданні експерта Васильєвої Н.І. визначити фактичну та середню ринкову вартість 1 кв.м. житла квартири [NUMBER] не вдалося можливим у зв'язку із відсутністю проектно-кошторисної та звітної документації. Враховуючи викладене, та беручи до уваги, що між сторонами склалися договірні відносини, сторонами умови договору та додаткових угод до них або окремих їх положень не оспорюються, зобов'язання сторін в частині визначення питання щодо встановлення остаточної вартості спірної квартири за умовами договору не виконанні обома сторонами та враховуючи згоду [PERSON] щодо сплати остаточної вартості квартири за умов дотримання відповідачем умов основного договору, суд приходить до висновку про передчасність звернення позивача до суду із вимогою про визначення фактичної вартості 1 кв.м. площі квартири у розмірі 2165,67 грн., оскільки між сторонами не дотримано вимог закону та положень договорів, щодо можливого визначення вартості збудованого житла шляхом укладання додаткової угоди. Крім того, позивачем згідно до умов договору не виготовлено технічний паспорт на спірну квартиру для можливості здійснення звірки із технічною документацією виготовленою ПрАТ «МЖК» на житловий будинок в цілому, що у свою чергу не дає можливості скласти акт прийому-передачі квартири від МЖК до Фонду та Позичальника. До того ж, у разі дотримання сторонами процедури щодо встановлення остаточної вартості 1 кв.м. спірного житла і відсутності згоди між всіма учасниками договору, сторони не позбавленні права на звернення до суду із позовом для вирішення спору у встановленому законом порядку. То ж позов в цій частині позовних вимог задоволенню не підлягає.

Outcome: partial