Jurisdiction: civil
Date: 2020-06-24 00:00:00

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом, обґрунтовуючи його тим, що 25 березня 2011 року між ним, як покупцем, та [PERSON] і [PERSON] , як продавцями, було досягнуто згоди щодо подальшого укладення договору купівлі-продажу кв. [ADDRESS] . Так між сторонами угоди було досягнуто всі домовленості щодо істотних умов даної купівлі-продажу, вони погодили ціну квартири та визначились, що відповідачі продали, а він у свою чергу придбав таку квартиру за 6500 доларів США. Напередодні укладення правочину відповідачі знялись з місця реєстрації за даною адресою, були погашені всі борги за комунальні послуги. При цьому 25 березня 2011 року відповідачі з`явились до приватного нотаріусу з усіма оригіналами документів на квартиру, але через відсутність у них грошових коштів, договір купівлі-продажу вирішити не оформлювати, через що між позивачем та відповідачами було оформлено на [PERSON] нотаріально посвідчена довіреність з правом розпоряджатися належною відповідачам кв. [ADDRESS] . Також між сторонами було досягнуто згоди про те, що сторони зобов`язуються укласти в подальшу договір купівлі-продажу квартири з нотаріальним його посвідченням. Так на 6 березня 2014 року була призначена зустріч із відповідачами у приватного нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу такої квартири. Відповідачі з`явились до нотаріусу, але відмовилися нотаріально посвідчувати даний договір, пославшись на важке матеріальне становище та проблеми зі здоров`ям. В якості підтвердження того, що відповідачі не змінили своїх намірів щодо переходу права власності належної їм квартири до позивача, вони підтвердили той факт, що фактично [PERSON] є власником квартири [ADDRESS] . На підтвердження дійсності намірів 6 березня 2014 року позивачу була видана відповідачами нова довіреність з правом розпоряджатися спірною квартирою [ADDRESS] , посвідчена приватним нотаріусом, реєстр № 214. Також зазначає, що окрім усних домовленостей про укладення договору купівлі-продажу квартири, було фактично укладено угоду купівлі-продажу даної квартири в простій письмовій формі у вигляді розписки між сторонами, за якою він передав відповідачам грошові кошти в розмірі 6500 доларів США за оплату такої квартири [ADDRESS] , внаслідок чого відбувся повний розрахунок за нерухомість. Також йому відповідачі передали всі оригінали правовстановлюючих документів на дану квартиру та ключів від неї. Таким чином сторонами виконано істотні умови договору-купівлі продажу квартири [ADDRESS] , внаслідок чого позивач набув право власності на вказану квартиру 6 березня 2014 року. В подальшому через складну воєнну ситуацію в місті Маріуполі відповідачі виїхали з міста, чим ухилились від нотаріального посвідчення спірного договору. Крім цього відповідачі змінили номери своїх телефонів, тому жодного зв`язку із ними наразі немає. Вказане свідчить про безповоротність ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення правочину та втрата позивачем іншої можливості нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу. На підставі переліченого згідно із уточненими позовними вимогами просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу від 6 березня 2014 року квартири [ADDRESS] (загальна площа - 41,2 кв. м., житлова площа - 32,3 кв. м.), укладений між [PERSON] , з одного боку, та [PERSON] і [PERSON] , з іншого боку, яким було набуто право власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] . Ані позивач [PERSON] , ані його представник адвокат Бубнова Л. В., у судове засідання не з`явились, надавши суду заяви, в яких просили суд розгляд справи провести за їх відсутності, задовольнивши заявлені позовні вимоги у повному обсязі, не заперечуючи при цьому проти ухвалення заочного рішення. Відповідачі, [PERSON] та [PERSON] , до судового засідання не з`явились за невідомих суду причин повторно, будучи про день та час слухання справи повідомленими належним чином, не надавши суду заяв про розгляд справи за їх відсутності. Згідно із ч. 4 ст. 223 ЦПК суд ухвалив заочне рішення на підставі наявних у справі доказів. Суд, дослідивши матеріали справи, вважає заявлені позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав. Судом було встановлено, що за розпискою від 25 березня 2011 року, написаною [PERSON] та [PERSON] , вбачається, що останні отримали від [PERSON] 6500 доларів США за фактичний продаж ними позивачу квартири [ADDRESS] , через що не мають жодних претензій до [PERSON] (а. с. 7). Також відповідно до довіреності, виданої 25 березня 2011 року строком на три роки відповідачами на [PERSON] , посвідченої нотаріально, реєстр № 760, вбачається, що [PERSON] та [PERSON] уповноважили [PERSON] розпоряджатися на розсуд позивача кв. [ADDRESS] , за для чого [PERSON] були надані необхідні повноваження (а. с. 8). Підготовка до продажу спірної квартири також підтверджується довідкою від 23 березня 2011 року ЖКП «Азовжитлокомплекс», за якою вбачається, що з 22 березня 2011 року в кв. 2, [ADDRESS] ніхто не зареєстрований, що також підтверджується копіями паспортів відповідачок ( [NUMBER] та [NUMBER] ) (а. с. 23). В подальшому 6 березня 2014 року на підставі довіреності, виданої того дня строком на 5-ть років, тобто до 6 березня 2019 року відповідачами в тому числі на [PERSON] , посвідченої нотаріально, реєстр № 214, вбачається, що [PERSON] та [PERSON] уповноважили [PERSON] та [PERSON] розпоряджатися на розсуд позивача кв. [ADDRESS] , за для чого [PERSON] були надані необхідні повноваження (а. с. 9). Зміна прізвища відповідачки, [PERSON] , підтверджується свідоцтвом про шлюб, виданим 13 серпня 2013 року Орджонікідзевським відділом ДРАЦС реєстраційної служби Маріупольського міського управління юстиції у Донецькій області, посвідчений нотаріально, реєстр № 220, за яким вбачається, що [INFO] [PERSON] одружилась, внаслідок чого останній було присвоєно прізвище « [PERSON] », а також копією паспорту такої відповідачки ( [NUMBER] ) (а. с. 20). Належність на праві власності відповідачам, [PERSON] та [PERSON] , [ADDRESS] (загальна площа 41,2 кв. м., житлова площа 32,3 кв. м.), кожній по 1/2 частки, на підставі договору міни від 16 жовтня 2008 року, посвідченого нотаріально, реєстр № 1-1205, підтверджується копією такого договору міни від 16 жовтня 2008 року, витягами Маріупольського БТІ від 17 жовтня 2008 року та від 22 березня 2011 року та інформацією з реєстру прав власності на нерухоме майно від 18 червня 2020 року, а також технічним паспортом на зазначену нерухомість (а. с. 10, 12, 13, 14-15, 62). В той же час суд зазначає, що за відомостями Департаменту адміністративних послуг Маріупольської міської ради від 24 березня 2020 року вбачається, що [PERSON] та [PERSON] були зняті з реєстрації за місця проживання в [ADDRESS] з 6 травня 2014 року та з 29 квітня 2014 року відповідно після чого в місті Маріуполі відповідачки не реєструвалися (а. с. 32). На підставі ст. 655 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 662 ЦК продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства. Згідно зі змістом ст. 691 ЦК покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. За ч. 1, 2 ст. 693 ЦК якщо договором встановлений обов`язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець повинен здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу. Якщо продавець, який одержав суму попередньої оплати товару, не передав товар у встановлений строк, покупець має право вимагати передання оплаченого товару або повернення суми попередньої оплати. При цьому за ст. 657 ЦК (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. На підставі ст. 210 ЦК правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Відповідно до ст. 334 ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Натомість за ч. 4 ст. 334 ЦК (на момент виникнення спірних правовідносин) права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. За ст. 220 ЦК у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відповідно до п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що ч. 2 ст. 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210, 640 ЦК пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Судом натомість встановлено, що між сторонами по справі письмовий договір купівлі-продажу нерухомості фактично було укладено 6 березня 2014 року, тобто після набуття чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна була скасована. Аналогічна правова позиція була висловлена Верховним Судом у постанові від 6 вересня 2017 року по справі № 6-1288цс17. З огляду на зазначене, суд дійшов висновку, що положення ч. 2 ст. 220 ЦК можуть бути застосовані до спірних правовідносин через відсутність на момент укладення такого договору необхідності проведення державної реєстрації угоди щодо нерухомого майна. Також суд зазначає, що порушені право чи інтерес підлягають судовому захисту і у спосіб, не передбачений законом, зокрема ст. 16 ЦК, але який є ефективним способом захисту, тобто таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням. Таким чином обраний позивачем спосіб захисту шляхом визнання дійсним договору купівлі-продажу від 6 березня 2014 року спрямований на поновлення прав позивача. Аналогічна правова позиція була висловлена Верховним Судом у постанові від 28 березня 2018 року по справі № 757/44693/15-ц. При цьому однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Аналогічна правова позиція була висловлена Верховним Судом у постанові від 6 вересня 2017 року по справі № 6-1288цс17. Суд проаналізувавши матеріали справи встановив, що фактично між сторонами по справі 6 березня 2014 року був укладений договір-купівлі продажу кв. [ADDRESS] , за який позивач сплатив відповідачам 6500 доларів США 26 березня 2011 року, що передбачено ч. 1 ст. 693 ЦК та підтверджується наявною розпискою, а продавці передали покупцю правовстановлюючу документацію на квартиру та технічний паспорт на житло. Суд зазначає, що при оформленні договору купівлі-продажу нерухомого майна продавець несе витрати по оформленню такої угоди, чим підтверджуються доводи позивача щодо ухилення відповідачів брати участь у відповідних витрат для належного нотаріального оформлення правочину. При цьому за ч. 2 ст. 693 ЦК позивач, якщо б відповідачі, які одержали суму попередньої оплати за спірну квартиру у 2011 році, не передали право на розпорядження нею 6 березня 2014 року, мав би право вимагати повернення суми попередньої оплати з неї, що підтверджує факт належного виконання з боку продавців спірної квартири умов договору купівлі-продажу такого нерухомого майна. Крім цього суд вважає слушними посилання позивача на те, що в розумінні ст. 235 ЦК довіреності, оформлені на [PERSON] відповідачами є удаваними правочинами. Так за ч. 2 ст. 235 ЦК, якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. З огляду на те, що відповідачі змінили місце своєї реєстрації, не маючи з 2014 року в м. Маріуполі такої, ухиляються від нотаріального оформлення угоди купівлі-продажу спірної квартири, то вказані обставини справи у сукупності свідчать про безповоротне ухилення [PERSON] та [PERSON] , місце знаходження яких невідоме, від нотаріального посвідчення такого правочину, внаслідок чого [PERSON] наразі немає можливості нотаріально посвідчити вказану угоду. Натомість суд встановив, що відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК при фактичному недодержанні сторонами нотаріальної форми угоди, у судовому засіданні було підтверджено письмовими доказами, що сторони домовились відносно усіх істотних умов договору та відбулось повне виконання договору купівлі-продажу житлового приміщення. В той же час суд встановив, що відповідачі ухилились від нотаріального посвідчення зазначеного договору. На підставі наведених правових норм та правових позицій Верховного Суду, зважаючи на встановлені обставини справи, суд дійшов висновку про можливість задоволення уточнених позовних вимог [PERSON] шляхом визнання дійсним договір купівлі-продажу від 6 березня 2014 року квартири [ADDRESS] (загальна площа - 41,2 кв. м., житлова площа - 32,3 кв. м.), який був укладений між [PERSON] , з одного боку, та [PERSON] і [PERSON] , з іншого боку, на підставі якого [PERSON] набув право власності на таке житло. З огляду на викладене, суд зауважує, що на підставі ст. 334 ЦК право власності у [PERSON] на кв. [ADDRESS] виникає з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору купівлі-продажу такої квартири, не посвідченого нотаріально, дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Outcome: approved