Jurisdiction: civil
Date: 2017-05-25 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача та просив розірвати договір суперфіцію від 06.11.2014 року, укладений між [PERSON] та ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» та повернути наступні земельні ділянки: земельна ділянка загальною площею 0,0697 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); земельна ділянка загальною площею 0,0709 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); земельна ділянка загальною площею 0,0700 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); земельна ділянка загальною площею 0,0712 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), - власнику [PERSON] Свої вимоги обґрунтовує тим, що 06.11.2014 року між ним та відповідачем було укладено договір суперфіцію, відповідно до умов якого позивач надав ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» в строкове платне користування земельні ділянки для будівництва та обслуговування комплексу житлових будинків згідно з проектом будівництва. Відповідач в свою чергу зобов'язався своєчасно вносити плату за користування земельними ділянками в порядку та строки передбачені розділом 5 цього договору. Крім того, сторони домовились, що відповідач в якості плати за користування земельними ділянками передає позивачу житлові площі, які знаходяться в об'єкті нерухомості, а саме 400 кв.м. житлового фонду. Зазначив, що 10.11.2014 року між позивачем та відповідачем був укладений договір про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В.В. 06.11.2014 року, відповідно до умов якого сторони дійшли згоди змінити порядок виплати винагороди (плати за користування земельними ділянками), що визначений основним договором. На виконання умов договору, позивач надав відповідачу в строкове платне користування земельні ділянки для будівництва та обслуговування комплексу житлових будинків згідно з проектом будівництва, протягом одного робочого дня після набрання чинності договором. 15.10.2015 року відповідач направив гарантійний лист позивачу, в якому зазначив номера та площу квартир, які зареєстровані за позивачем до моменту розрахунку з ним та зазначив про намір провести розрахунки. У 2015 році відповідач сплатив позивачу частину коштів в розмірі 10000 доларів США. Однак, решта коштів, які повинен був сплатити позивачу відповідно до умов договору, сплачена не була. Отже, відповідач не виконав свої зобов'язання передбачені п. 9.4.4 договору. Станом на 23.12.2016 року заборгованість відповідача перед позивачем становить 270000 доларів США, що згідно офіційного курсу НБУ складає 7097220,00 грн. Крім того, в порушення п.п. 9.4.1 договору, роботи на земельних ділянках виконуються з істотним порушенням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, що підтверджується постановою Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції від 11.06.2015 року та постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 17.11.2015 року. На даний час на земельних ділянках зведено багатоквартирний житловий будинок (об'єкт незавершеного будівництва). З урахуванням викладеного та на підставі п.п. 11.4.3 договору та ст. 611 ЦК України, позивач просив позов задовольнити. Відповідач заперечуючи проти вимог позивача звернувся до суду з зустрічним позовом в якому просив визнати договір від 10.11.2014 року про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В.В. від 06.11.2014 року за реєстровим №1018 удаваним. Визнати укладення між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на 400 кв.м. житлових площ у комплексі житлових будинків, що мають бути збудовані на земельних ділянках: загальною площею 0,0697 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS]; загальною площею 0,0709 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS]; загальною площею 0,0700 га, кадастровий номер [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS]; загальною площею 0,0712 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS]. Свої вимоги обґрунтовує тим, що 06.11.2014 року між ним та відповідачем за зустрічним позовом було укладено договір суперфіцію, відповідно до умов якого [PERSON] надав ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» в строкове платне користування земельні ділянки для будівництва та обслуговування комплексу житлових будинків згідно з проектом будівництва. 10.11.2014 року між [PERSON] та ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» був укладений договір про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В.В. 06.11.2014 року, відповідно до умов якого сторони дійшли згоди змінити порядок виплати винагороди (плати за користування земельними ділянками), що визначений основним договором. Фактично за вказаним договором ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» сплачує [PERSON] вартість житлових площ, які в подальшому переходять до кооперативу. За змістом договору про внесення змін та доповнень одна сторона [PERSON] передала іншій стороні ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» майнові права (права володіння та розпоряджання) на 400 кв.м. житлових площ у комплексі житлових будинків. Тобто, фактично за змістом додаткової угоди до договору суперфіцію прихований договір купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно. З урахуванням викладеного просив задовольнити позов. Представники позивача за первісним позовом, відповідача за зустрічним позовом в судовому засіданні позовні вимоги свого довірителя [PERSON] підтримали та просили їх задовольнити. Проти задоволення зустрічного позову ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» в судовому засіданні заперечували посилаючись на те, що кооператив не наводить жодних обґрунтувань та не надає жодних підтверджень того факту, що сторони мали на меті укласти договір про купівлю-продажу, що підтверджує безпідставність позовних вимог. Для визнання правочину удаваним слід мати на увазі, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення якоїсь особистої користі, їх дії були спрямовані на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників угоди. Наміру однієї сторони на укладення удаваної угоди недостатньо. Враховуючи викладене просили у задоволені позову відмовити. Представник відповідача за первісним позовом, позивача за зустрічним позовом в судовому засіданні позовні вимоги ОК «ЖБК» «ЖУЛЯНИ» підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити. У задоволені позову [PERSON] просив відмовити. Суд, вислухавши думку сторін, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного висновку. Встановлено, що 06.11.2014 року між [PERSON] та ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» було укладено договір суперфіцію, відповідно до умов якого позивач надав ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» в строкове платне користування наступні земельні ділянки: земельна ділянка загальною площею 0,0697 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); земельна ділянка загальною площею 0,0709 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); земельна ділянка загальною площею 0,0700 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); земельна ділянка загальною площею 0,0712 га, кадастровий [NUMBER], розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Згідно ч. 1 ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Відповідно до п.п. 9.4.4 договору суперфіцію від 06.11.2014 року ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» зобов'язався своєчасно вносити плату за користування земельними ділянками в порядку та строки передбачені розділом 5 цього договору. Відповідно до п.п. 5.1 договору, сторони домовились, що ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ»в якості плати за користування земельною ділянкою передає [PERSON] житлові площі, які знаходяться в об'єкті нерухомості, а саме 400 кв.м. житлового фонду. 10.11.2014 року між [PERSON] та ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» був укладений договір про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В.В. 06.11.2014 року, зареєстрованим №1018. Відповідно до п. 2.1 договору про внесення змін та доповнень, сторони дійшли згоди змінити порядок виплати винагороди (плати за користування земельними ділянками), що визначений основним договором. Відповідно до п. 2.4 договору про внесення змін та доповнень, сторони дійшли згоди, що [PERSON] залишає за ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» права на володіння та розпоряджання зазначеними в п. 2.3 цієї угоди та п. 5.1 основного договору житлові площі в об'єкті нерухомості. Відповідно до п. 2.5 договору про внесення змін та доповнень, при цьому в якості плати за користування земельними ділянками ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» виплачує [PERSON] вартість 400 кв.м. житлових площ. Відповідно до п. 2.6 договору про внесення змін та доповнень, плата за користування земельними ділянками сплачується в такі терміни: до 01.07.2015 року ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» сплачує [PERSON] вартість 200 кв.м. житлових площ у 1-й секції комплексу житлових будинків, що буде збудований на земельних ділянках; до 01.07.2016 року ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» сплачує [PERSON] вартість 200 кв.м. житлових площ у 2-й секції комплексу житлових будинків, що буде збудований на земельних ділянках. Позивач за первісним позовом [PERSON] просив розірвати договір суперфіцію від 06.11.2014 року, що був укладений між ним та ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» та повернути земельні ділянки, що були передані кооперативу у платне користування за вказаним договором. В обґрунтування вимог позивач посилався на те, що ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» порушив умови договору суперфіцію від 06.11.2014 року, а саме п.п. 9.4.1, 9.4.4, а тому, на його думку, договір повинен бути розірваний із поверненням земельних ділянок, на що слід зазначити наступне. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідно до п. 2.9 договору про внесення змін та доповнень від 10.11.2014 року, ціна 1 кв.м. визначається за поточною вартістю 1 кв.м. житлової площі, визначеної ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» на момент проведення реалізації відповідно площі, але не може бути меншою 700,00 доларів США за 1 кв.м. житлової площі. Відповідно до п. 6.1 договору, передача земельних ділянок в користування здійснюється без розроблення проекту їх відведення, на підставі цього договору з додатками, які є його невід'ємною частиною. Відповідно до п. 6.2 договору передача земельних ділянок в користування суперфіцію здійснюється протягом одного робочого дня після набрання чинності цим договором. Встановлено, що на виконання умов договору, позивач надав відповідачу в строкове платне користування земельні ділянки для будівництва та обслуговування комплексу житлових будинків згідно з проектом будівництва, протягом одного робочого дня після набрання чинності договором. 15.10.2017 року ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» направив [PERSON] гарантійний лист в якому зазначив номера та площу квартир, які зареєстровані за позивачем до моменту розрахунку з ним та зазначив про намір провести розрахунки. В 2015 році ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» сплатив [PERSON] частину коштів в сумі 10000,00 доларів США. Решта коштів, в порушення вимог п. 9.4.4 сплачена не була. Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Таким чином, станом на 23.12.2016 року заборгованість ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» перед [PERSON] становить 270000 доларів США (400 кв.м. х 700 доларів США = 280000 доларів США - 10000 доларів США). Крім того, згідно п. 9.4.1 договору суперфіцію від 06.11.2014 року, ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» зобов'язалось використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення, з дотриманням умов цього договору та чинного законодавства України. Однак, відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом використовує земельні ділянки порушуючи їх цільове призначення та не дотримується вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, що підтверджується наступним. Постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 23.06.2015 року, залишеною без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 17.08.2015 року позов Державної архітектурно-будівельної інспекції України до ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» про застосування заходів реагування задоволено. Зупинено виконання робіт з будівництва житлового будинку на [ADDRESS]. Згідно ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Вказаною постановою Окружного адміністративного суду м. Києва встановлено, що наказом Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 08.06.2015 року скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт: «Будівництво житлового будинку на вул. Добробутній, 1, 3» №КВ 083150170071 від 17.01.2015 року. На дату винесення постанови за зазначеною адресою виконувались роботи з влаштування монолітного перекриття четвертого поверху, що в свою чергу свідчить про те, що роботи виконувались з істотним порушенням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, в частині узгодженості проектної документації з основними показниками об'єкта будівництва фактично виконаними будівельними роботами, тобто завищена поверховість житлового будинку (замість двох поверхів зведено чотири), що будується, чим порушено норми ст.ст. 34, 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Таким чином, будівельні роботи, що виконуються фактично містять ознаки самочинного будівництва. Також, постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 17.11.2015 року у задоволені позову ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» до Державної архітектурно-будівельної інспекції України в особі Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві про визнання протиправною та скасування постанови від 11.06.2015 року відмовлено. Тобто, постанова Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції від 11.06.2015 року №33/15/10/26-6/1106/02/2, якою ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» визнано винним у вчиненні порушення передбаченого абзацом 4 пункту 4 частини 2 статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» є чинною. Суб'єкти містобудування, які є замовниками будівництва об'єктів (у разі провадження містобудівної діяльності), або ті, що виконують функції замовника і підрядника одночасно, несуть відповідальність у вигляді штрафу за такі правопорушення: виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання таких робіт, а також наведення недостовірних даних у зазначеній декларації на об'єктах III категорії складності - у розмірі дев'яноста прожиткових мінімумів для працездатних осіб. Зазначеною постановою встановлено, що будівництво виконується з істотним порушенням затверджених проектних рішень, а саме згідно зазначеного в декларації та наданого під час перевірки проекту, у запроектованому житловому будинку на вул. Добробутна, 1 (мкр. Жуляни) у Солом'янському районі м. Києва поверховість обмежено двома поверхами. З вказаного зроблено висновок, що відповідно до ст. 376 ЦК України вказаний об'єкт будівництва вважається самочинним будівництвом. Таким чином, судом достовірно встановлено, що на земельних ділянках, що були передані [PERSON] до ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ», згідно договору суперфіцію від 06.11.2014 року, виконуються роботи з істотним порушенням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Згідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначенні законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Враховуючи те, що 06.11.2014 року між [PERSON] та ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» був укладений договір суперфіцію та 10.11.2014 року договір про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію, суд приходить до висновку, що вони дійшли згоди щодо істотних умов договору та взяли на себе зобов'язання щодо виконання даного договору. Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно п. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Згідно ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим кодексом. Згідно ст. 57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього кодексу. Згідно ч. 4 цієї ж статті доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. У зв'язку з тим, що відбулося істотне порушення умов договору суперфіцію від 06.11.2014 року, суд приходить до висновку про розірвання вказаного договору з поверненням земельних ділянок, що були передані за ним [PERSON] до ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ». Що стосується зустрічних позовних вимог ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» про визнання договору від 10.11.2014 року про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В.В. від 06.11.2014 року за реєстровим №1018 удаваним та визнання укладеним між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на 400 кв.м. житлових площ у комплексі житлових будинків, що мають бути збудовані на земельних ділянках зазначених у договорі суперфіцію від 06.11.2014 року то слід зазначити наступне. Згідно ч. 1 ст. 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Згідно правової позиції, що була висловлена Верховним Судом України при розгляді справи №6-1026цс16, відповідно до вимог статті 60 ЦПК України позивач, заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, має довести: 1) факт укладення правочину, що, на його думку, є удаваним; 2) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж намір приховати насправді вчинений правочин; 3) настання між сторонами інших прав та обов'язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином. Оскільки згідно із частиною першою статті 202, частиною третьою статті 203 ЦК України головною вимогою для правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, то основним юридичним фактом, що суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору дарування, а також з'ясування питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 року, за удаваним правочином (стаття 235 ЦК) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов'язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановлено, що договір від 10.11.2014 року про внесення змін та доповнень №1 до договору суперфіцію був укладений в присутності нотаріуса, засвідчений підписом та печаткою останнього. Нотаріус пересвідчився у волевиявленні сторін, саме сторони договору підписали його, чим висловили свою волю та бажання досягти певної мети, а саме відповідно до п. 2.1 договору, сторони дійшли згоди змінити порядок виплати винагороди (плати за користування земельними ділянками), що визначений основним договором. Також, згідно п. 3.2 вищевказаного договору, сторони встановили, що цей договір про внесення змін та доповнень № 1 є невід'ємною частиною основного договору. Таким чином, твердження позивача за зустрічним позовом, відповідача за первісним позовом ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» про те, що договір є удаваним суперечить встановленими судом обставин справи. Волевиявлення сторін під час укладання вищевказаного договору, було дійсним, жодна особа на них не тиснула, відтак укладення даного договору відповідало їх інтересам та внутрішній волі. Договір був направлений на реальне настання наслідків, які в ньому передбачені, а саме зміна порядку виплати винагороди (плата за користування земельними ділянками), що визначений основним договором. З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ», оскільки для визнання правочину удаваним слід мати на увазі, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення якоїсь особистої користі, їх дії були спрямовані на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників угоди. Наміру однієї сторони на укладення удаваної угоди недостатньо. Відповідно до п. 1 ст. 88 ЦПК України стороні на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про стягнення з ОК «ЖБК «ЖУЛЯНИ» на користь [PERSON] суми сплаченого судового збору 1280,00 грн.

Outcome: approved