Jurisdiction: civil
Date: 2014-08-25 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON] про виселення та зняття з реєстрації [PERSON] та інших осіб з квартири № [ADDRESS] та квартири [ADDRESS] без надання іншого жилого приміщення. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що заочним рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 04.09.2012 р. задоволено позовні вимоги [PERSON], звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором, що містить умови позики, поруки, іпотеки, укладений 27.07.2009 р. між [PERSON] , ЗАТ «АТГ «Спецтехніка», [PERSON], який визнано дійсним рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 14.10.2011 р. у справі 2-912/11, в рахунок сплати 3424000 гривень з поверненням позики, шляхом визнання права власності за [PERSON] на квартиру [ADDRESS], загальною площею 48,6 кв.м, житловою площею 36,7 кв.м. та на квартиру [ADDRESS], загальною площею 122,6 кв.м, житловою площею 77,6 кв.м.; припинено право власності [PERSON] на зазначені квартири. Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 06.12.2012 р. рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 04.09.2012 р. залишено без змін. На час звернення позивачем до суду з позовом у квартирах №[ADDRESS] та [ADDRESS] мешкає [PERSON] та інші особи, які підлягають виселенню. Позивачем в порядку ст. 40 Закону України «Про іпотеку» було направлено [PERSON] вимоги про звільнення квартири № [ADDRESS] та № [ADDRESS], які остання отримала 19.12.2012 р. В передбачений Законом України «Про іпотеку» місячний термін, [PERSON] квартири не звільнила, чим порушила право позивача як власника приміщень вільно володіти та користуватися ним. Оскільки відповідач позбавлена права користування на квартири № [ADDRESS] та № [ADDRESS], самостійного права користування ними вона не набула, тому на даний час проживає без законних підстав і підлягає виселенню без надання іншого жилого приміщення. 27.11.2013 р. позивач уточнив позовні вимоги та просив виселити [PERSON] та [PERSON] з членами його родини з квартири [ADDRESS] без наданні іншого жилого приміщення; виселити [PERSON] та [PERSON] з членами її родини з квартири [ADDRESS] без надання іншого жилого приміщення. В обґрунтування уточнених позовних вимог позивач зазначив, 25.06.2009 р. між [PERSON] та [PERSON] укладено договір оренди квартири [ADDRESS], строком на 6 років, за умовами якого [PERSON] та члени її родини отримали право проживати в зазначеній квартирі . Крім того, 25.06.2009 р. між [PERSON] та [PERSON] укладено договір оренди квартири [ADDRESS], строком на 6 років, за умовами якого [PERSON] та члени його родини отримали право проживати в зазначеній квартирі. Про укладення зазначених договорів оренди не було доведено до відома іпотекодержателя [PERSON], ці договори не були зареєстровані у передбаченому законом порядку. В судовому засіданні представник позивача підтримав позов та надав пояснення аналогічні позовній заяві. В судовому засіданні представник відповідача [PERSON] заперечувала проти позову та пояснила, що [PERSON] 29.07.2009 р. придбала у [PERSON] за договором купівлі-продажу дві квартири № [ADDRESS] та [ADDRESS]. Договори купівлі-продажу були посвідчені ПН ХМНО [PERSON] Того ж дня [PERSON] зареєструвала право власності на придбані квартири. В період ведення переговорів [PERSON] повідомив [PERSON] про те, що в квартирі № [ADDRESS] проживає [PERSON] на підставі договору оренди, а квартира № [ADDRESS] передана в житловий найм [PERSON] на підставі договору найму (оренди). Оскільки [PERSON] купувала зазначені квартири не для особистого проживання, а з ціллю інвестування грошових коштів для їх збереження та збільшення грошового капіталу, вона не заперечувала проти того, щоб орендарі продовжували користуватися квартирами № [ADDRESS] та № [ADDRESS], за умови переходу до [PERSON] прав та обов'язків наймодавця. З договорами оренди квартир [PERSON] була ознайомлена. 29.07.2009 р. [PERSON] письмово повідомив наймачів про зміну власника квартири та перехід до [PERSON] прав та обов'язків наймодавця. Так, з 29.07.2009 р. [PERSON] є правонаступником, а отже наймодавцем за раніше укладеними договорами найму житлових приміщень. Строк договору був встановлений шість років. [PERSON] та [PERSON] на теперішній час проживають в спірних квартирах. У середині 2010 р. з позовної заяви, яка надійшла на адресу проживання [PERSON] вона дізналась, що 27.09.2009 р. тобто за два дні до продажу квартир № [ADDRESS] та № [ADDRESS] між [PERSON], [PERSON] та ЗАТ АТГ «СПЕЦТЕХНІКА» був укладений усний договір, який містить умови позики, поруки та іпотеки оформлений розпискою. За цим договором [PERSON] передав в іпотеку належні йому квартири № [ADDRESS] та [ADDRESS]. Іпотекою, виходячи зі змісту розписку, були забезпечені зобов'язання позичальника в частині в сумі 3 424 000 грн., еквівалентній 428 000 доларів США за курсом 800 гривень за 100 доларів США. Вказаний договір містити застереження про задоволення вимоги іпотекодержателя відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Про наявність таких зобов'язань [PERSON] не знала. 14.10.2011 р. рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова по цивільній справі № 2-912/11 за позовом [PERSON] та [PERSON], ЗАТ «АТГ Спецтехніка», третя особа: [PERSON] про визнання договору дійсним від нотаріального посвідчення якого сторона ухилилась та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору [PERSON] до [PERSON], [PERSON] про визнання окремої частини договору недійсним, позовні вимоги [PERSON] про визнання договору дійсним було задоволено. Рішення набрало законної сили відповідно до ухвали Апеляційного суду Харківської області 19.01.2012 р. Отже саме, після набрання законної сили зазначеного рішення Дзержинського районного суду, тобто 19.01.2012 р., вказаний договір вважається дійсним. Оскільки в даній справі іпотека виникла на підставі рішення суду, то договір розповсюджує свою дію лише до набрання судового рішення законної сили, до цього ж моменту такий договір слід вважати неукладеним, що й зазначено в самому судовому рішенні. Посилання позивача про те, що договір іпотеки укладений 27.07.2009 р. є помилковими. Про будь-які зобов'язання продавця квартир [PERSON], тим більше ЗАТ «АТГ «Спецтехніка» [PERSON] та орендарі квартир не знали та не могли знати, оскільки ці правовідносини не мають до них жодного відношення. Проте , що квартири зайняті орендарями було достовірно відомо [PERSON], який сам посилається у позовній заяві на те, що в квартирі проживають інші особи, які на думку позивача підлягають виселенню. Договір оренди у разі змін власника орендованого майна зберігає свою дійсність як для нового власника та і для орендаря. З приводу нікчемності договорів оренди представник відповідача також заперечує та зазначає, що норма діючого Цивільного кодексу України визначає, що договір найму житла укладається у простій письмовій формі і лише договір оренди житла з правом викупу підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Саме тому ні Законом України № 1952-15, ні Тимчасовим положенням на сьогодні не передбачена державна реєстрація договорів оренди житла. Крім того, в Закону № 1952-15 і в Тимчасовому положенні є норма про те, що підставою для відмови від державної реєстрації є той факт, що заявлене право не підлягає державній реєстрації. Такі договори не можуть реєструватися зацікавленими особами. Враховуючи те, що договори оренди спірних квартир були укладені ще до укладання (набрання чинності) договору іпотеки, то в такому випадку наймачі [PERSON] та [PERSON] не можуть бути виселеними з орендуємих ними квартир, до закінчення строків дії договорів оренди. Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває протягом часу дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі зміну власника. В судове засідання відповідачі [PERSON] та [PERSON] не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлялись вчасно та належним чином, причини неявки суду не повідомили. Суд, заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача [PERSON] та дослідивши матеріали справи, вважає позов обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню. При цьому суд виходить з наступного: Відповідно до заочного рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 04.09.2012 р. позовні вимоги [PERSON] до [PERSON], [PERSON], третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: ЗАТ «АГ «Спецтехніка» про визнання права власності на нерухоме майно -задоволено. Звернуто стягнення на предмет іпотеки за договором, що містить умови позики, поруки, іпотеки, укладеним 27 липня 2009 року в місті Харкові між фізичною особою [PERSON], ЗАТ «АГ «Спецтехніка», фізичною особою [PERSON], який визнано дійсним рішенням Дзержинського районного суду міста Харкова від 14 жовтня 2011 року у справі № 2-912/11, яке набуло чинності, в рахунок сплати 3424000 гривень з повернення позики, шляхом визнання права власності за [PERSON] на квартиру [ADDRESS], загальною площею 48,6 кв.м., житловою площею 36,7 кв.м., та на квартиру [ADDRESS], загальною площею 122,6 кв.м., житловою площею 77,6 кв.м. Припинено право власності [PERSON] на квартиру [ADDRESS] та на квартиру [ADDRESS] (а.с. 20-22). Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 06.12.2012 р. заочне рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 04.09.2012 р. залишено без змін (а.с. 23-24). Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11.02.2013 р. заочне рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 04.09.2012 р. та ухвала апеляційного суду Харківської області від 06.12.2012 р. залишені без змін (а.с. 25-26). Відповідно до договору оренди квартири у приватної особи від 25.06.2009 р. укладеного між [PERSON] (орендодавець) та [PERSON] (орендар), орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування квартиру [ADDRESS]. Об'єкт оренди передано в оренду для проживання [PERSON] з членами своєї родини. Термін оренди складає 6 років з моменту прийняття об'єкта, що орендується (а.с. 71). Відповідно до договору оренди квартири у приватної особи від 25.06.2009 р. укладеного між [PERSON] (орендодавець) та [PERSON] (орендар), орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування квартиру [ADDRESS]. Об'єкт оренди передано в оренду для проживання [PERSON] з членами своєї родини. Термін оренди складає 6 років з моменту прийняття об'єкта, що орендується (а.с. 72). Відповідно до ст. 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлові приміщення є підставою для виселення всіх мешканців. Особи, які проживають у зазначених приміщеннях на умовах договору найму (оренди), не підлягають виселенню, якщо: договір найму (оренду) був укладений до моменту укладання іпотечного договору і про наявність такого договору було доведено до відома іпотекодержателя або такий договір був зареєстрований у встановленому законом порядку; договір найму (оренди) був укладений після укладання іпотечного договору за згодою іпотекодержателя. Згідно п. 43 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 р. № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду тільки за певних умов: якщо мешканці добровільно не звільнили житловий будинок чи житлове приміщення, на яке звернуто стягнення як на предмет іпотеки, протягом одного місяця з дня отримання письмової вимоги іпотекодержателя або нового власника або в інший погоджений сторонами строк. [PERSON] та [PERSON] 14.12.2012 р. [PERSON] було направлено вимогу про звільнення житлових приміщень в порядку ст. 40 Закону України «Про іпотеку». (а.с. 27). Відповідно до повідомлення про вручення поштового відправлення [PERSON] 19.12.2012 р. за адресою: [ADDRESS] та [ADDRESS] отримала вищезазначену вимогу про звільнення житлових приміщень (а.с. 29). Проте доказів щодо звільнення приміщень після отримання [PERSON] вимоги [PERSON] матеріали справи не містять. З письмових заперечень [PERSON] вбачається, що остання не заперечує факт продовження проживання у квартирах № [ADDRESS] та [ADDRESS] відповідачів [PERSON] та [PERSON] Відповідно до ч. 2 ст. 158 ЖК УРСР договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітету місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначити права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму. Матеріали справи не містять доказів щодо реєстрації договору найму житлового приміщення у встановленому законом порядку або доведено до відома іпотекодержателя про наявність такого договору найму. Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позов є доведеним та обґрунтованим, а тому підлягає задоволенню.

Outcome: approved