Jurisdiction: civil
Date: 2014-07-10 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON] про визнання попереднього договору ренти дійсним та зобов'язання виконати договір, мотивуючи свої вимоги тим, що між ним та [PERSON] був укладений попередній договір ренти. Згідно п.1.1. договору одержувач ренти передає у власність платника ренти майно, зазначене у п.1 цього договору, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренти грошову ренту. Відповідно до п. 1.2. договору, одержувач ренти передає у власність платника ренти квартиру номер [ADDRESS]. Квартира, що відчужується за цим договором, належить відповідачу на підставі договору купівлі - продажу від 14.07.2011 року. Вказана квартира знаходиться у новобудові та правовстановлюючих документів на вказану квартиру у відповідача не було на момент підписання договору. П.1.4 договору передбачає, що вартість квартири становить 400 000 гривень, що є еквівалентом 50 000 доларів США за курсом НБУ на день укладання цього договору. Згідно п.3.1. передає будинок у власність платникові ренти за плату в сумі 120 000 грн., що є еквівалентом 15 000 доларів США за курсом НБУ на день укладання цього договору, які платник сплатить одержувачеві ренти готівкою після отримання одержувачем прав власності на вищезазначений об'єкт та до підписання основного договору. Відповідно до п.3.2. договору Право власності на квартиру виникає у платника ренти з моменту державної реєстрації цього договору. П. 4.5. договору передбачає, що виплата ренти до отримання одержувачем ренти права власності на квартиру становить 3000 грн. на місяць. Дана сума є невід'ємною частиною договірної ціни, а після отримання одержувачем ренти права власності на квартиру - буде становити 4800 грн. Строк виплати згідно п. 5.1. договору складає 5 років з дня передачі одержувачем ренти квартири. Відповідно до п. 8.1. одержувачу ренти необхідно надати документи на об'єкт необхідні для оформлення основного договору, а саме правовстановлюючі документи (право власності, технічний паспорт) сплатити вартість довідки - характеристики БТІ, довідки про відсутність заборони, витягу з Державного реєстру застав нерухомого майна про податкову заставу. Також зазначено, що цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державній реєстрації. На виконання умов договору, позивач починаючи з 01.10.2011 року по 01.08.2013 року щомісячно сплачував відповідачу 3000 грн., на загальну суму 69 000 грн. про що є підписи відповідача на звороті договору ренти. Позивач неодноразово звертався до відповідачки з проханням нотаріально посвідчити вказаний договір, на що остання сказала, що посвідчимо пізніше, після отримання правовстановлюючих документів на квартиру. Восени 2013 року позивач при вирішенні питання по квартирі в БТІ дізнався в забудовників, що документи на право власності на квартиру вже давно отримані відповідачем. Більш того, квартири під номером 39 не існує, оскільки відбулися зміни в проектній документації і квартира набула [ADDRESS]. Позивач звернувся до відповідача з вимогою на виконання умов договору оформити права власності на квартиру на позивача та нотаріально посвідчити договір, на що [PERSON] відмовила та взагалі сказала щоб позивач звільнив квартиру. 30.11.2013 року позивач вручив особисто в руки претензію [PERSON], в якій зазначив, що призупиняє плату рентних платежів у зв'язку з невиконанням умов договору, а саме той факт, що [PERSON] відмовляється оформити документи на право власності на квартиру, та зазначив, що наступна плата буде здійснена згідно п.3.1. та п.4.2. лише після отримання документів на право власності та підписання основного договору купівлі - продажу за умовами попереднього договору. Станом на дату подання позову ніякої реакції з боку відповідача не має. Умови договору відповідач відмовляється виконувати. Оскільки позивач добросовісно виконував умови договору та частково виконував його умови, а відповідач ухиляється від виконання умов договору, всі ці обставини змушують позивача звернутись до суду з позовом про визнання договору дійсним та зобов'язати відповідача виконати умови договору, оскільки добровільно вона відмовляється виконувати договір. Сторони домовились щодо всіх істотних умов (його предмет, форма, ціна), відбулося майже повне виконання сторонами договору ренти, а саме: продавець/відповідач передав квартиру позивачу, який в свою чергу прийняв її і сплатив за неї - 69 000 грн. Оскільки відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, позовні вимоги необхідно задовольнити та визнати дійсним договір ренти, укладений між позивачем та відповідачем. Право власності - є право особи на річ (майно) яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. У зв'язку з вищевикладеним позивач просить визнати попередній договір ренти дійсним; зобов'язати [PERSON] виконати умови договору ренти, а саме: нотаріально завірити попередній договір ренти; укласти основний договір ренти; оформити документи на право власності на [PERSON]; визнати за ним право власності на квартиру [ADDRESS]. В судовому засіданні позивач та його представник позов підтримали та просили його задоволити. Представник відповідача в судовому засіданні проти позову заперечував, мотивуючи свої заперечення тим, що однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину. Справа в тому, що відповідачка не набула права власності на спірну квартиру і тому відповідно не має жодних правових підстав для укладення з позивачем договору ренти. Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія САК №780193 виданого 20.03.2014 року органом державної реєстрації Ірпінського міського управління юстиції Київської області, власником нерухомого майна за адресою: [ADDRESS] є [PERSON]. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Отже, укладення попереднього договору створює лише обов'язок укласти основний договір в майбутньому і аж ніяк не надає правової можливості для визнання права власності на предмет договору. Крім того, в квітні 2014 року нею було надіслано лист позивачу про розірвання попереднього договору і тому на сьогоднішній день жодних зобов'язань між ними не існує. Просить в позові відмовити. Суд, вислухавши учасників судового розгляду, дослідивши письмові докази по справі, вважає позов підлягаючим до часткового задоволення по слідуючих підставах: Судом встановлено, що між позивачем та [PERSON] був укладений попередній договір ренти. Згідно п.1.1. договору одержувач ренти передає у власність платника ренти майно, зазначене у п.1 цього договору, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренти грошову ренту. Відповідно до п. 1.2.договору одержувач ренти передає у власність платника ренти квартиру номер [ADDRESS]. Квартира, що відчужується за цим договором, належить відповідачу на підставі договору купівлі - продажу від 14.07.2011 року. Вказана квартира знаходиться у новобудові та правовстановлюючих документів на вказану квартиру у відповідача не було на момент підписання договору. п.1.4 договору передбачає, що вартість квартири становить 400 000 гривень, що є еквівалентом 50 000 доларів США за курсом НБУ на день укладання цього договору. Згідно п.3.1. передає будинок у власність платникові ренти за плату в сумі 120 000 грн., що є еквівалентом 15 000 доларів США за курсом НБУ на день укладання цього договору, які платник сплатить одержувачеві ренти готівкою після отримання одержувачем прав власності на вищезазначений об'єкт та до підписання основного договору. Відповідно до п.3.2. договору Право власності на квартиру виникає у платника ренти з моменту державної реєстрації цього договору. П. 4.5. договору передбачає, що виплата ренти до отримання одержувачем ренти права власності на квартиру становить 3000 грн. на місяць. Дана сума є невід'ємною частиною договірної ціни, а після отримання одержувачем ренти права власності на квартиру - буде становити 4800 грн. Строк виплати згідно п. 5.1. договору складає 5 років з дня передачі одержувачем ренти квартири. Відповідно до п. 8.1. одержувачу ренти необхідно надати документи на об'єкт необхідні для оформлення основного договору, а саме правовстановлюючі документи (право власності, технічний паспорт) сплатити вартість довідки - характеристики БТІ, довідки про відсутність заборони, витягу з Державного реєстру застав нерухомого майна про податкову заставу. Також зазначено, що цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державній реєстрації. На виконання умов договору, позивач починаючи з 01.10.2011 року по 01.08.2013 року щомісячно сплачував відповідачу 3000 грн., на загальну суму 69 000 грн. про що є підписи відповідача на звороті договору ренти. Восени 2013 року позивач при вирішенні питання по квартирі в БТІ дізнався в забудовників, що документи на право власності на квартиру вже давно отримані відповідачем. 30.11.2013 року позивач вручив особисто в руки претензію [PERSON], в якій зазначив, що призупиняє плату рентних платежів у зв'язку з невиконанням умов договору, а саме той факт, що [PERSON] відмовляється оформити документи на право власності на квартиру, та зазначив, що наступна плата буде здійснена згідно п.3.1. та п.4.2. лише після отримання документів на право власності та підписання основного договору купівлі - продажу за умовами попереднього договору. Відповідно до ч. 1 ст. 731 ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобовязкється періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Відповідно до ч. 1,2 ст. 732 ЦК України договір ренти укладається у письмовій формі. Договір ренти та договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягають нотаріальному посвідченню. Згідно ч. 2 ст. 734 ЦК України, якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін, щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю - продаж. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про його предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України). Договір ренти, укладений між позивачем і відповідачем, містить всі необхідні істотні умови, як вимагає ст. 638 ЦК України, і підписаний сторонами. До договору ренти застосовуються норми закону, які регулюють договір купівлі - продажу (ст. 734 ЦК України), так як даний договір є різновидом договору купівлі - продажу. За договором купівлі - продажу, одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Як передбачено ст. 657 ЦК України, договір купівлі - продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Частиною 2 ст. 220 ЦК України передбачено, якщо сторони домовились щодо істотних умов договору, що підтверджуються письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилась від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Виходячи з вищевикладеного, суд задовольняє позов частково, в частині зобов'язання відповідачки [PERSON] виконати умови договору ренти, а саме нотаріально завірити попередній договір ренти та укласти основний договір ренти, що і передбачено попереднім договором ренти (а.с.4-5). В іншій частині позовних вимог суд відмовляє в позові, тому що оформлення права власності на позивача спірної квартири, згідно попереднього договору ренти має відбутися після сплати позивачем передбачених договором коштів відповідачу. Суд не може прийняти до уваги ствердження представника відповідача, щодо того, що вона не набула права власності на спірну квартиру і тому не має правових підстав для укладання з позивачем договору ренти, а власником нерухомого майна (спірної квартири) є гр. [PERSON] Однак, не дивлячись на це, відповідачка [PERSON] уклала з позивачем попередній договір ренти і згідно графіку платежів (а.с. 6) отримувала від позивача кошти в рахунок оплати ренти за квартиру в розмірі 3000 грн. щомісячно, починаючи з жовтня 2011 року і до серпня 2013 року. З серпня 2013 року позивач перестав сплачувати кошти, поскільки відповідачка ухилялася від виконання умов попереднього договору ренти. Цю обставину щодо отримання коштів не заперечувала в судовому засіданні і представник відповідача. При таких обставинах суд задовольняє позов позивача частково. На підставі викладеного ст. 731, 732, 734, 220 ЦК України,

Outcome: partial