Jurisdiction: civil
Date: 2018-11-20 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовною заявою про визнання поновленим договору оренди землі, укладеного 03.01.2018 року між ним та відповідачем [PERSON], та визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачами [PERSON] та ТОВ «Агроторгівельна фірма «Агро-Діло». На підтвердження позовних вимог в позовній заяві зазначив, що 03.01.2008 року між ним та відповідачем [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки площею 4,89 га з кадастровим номером [NUMBER], яка розташована на території Явкинської сільської ради Баштанського району, та належить відповідачу на підставі державного акту. Згідно з умовами договору останній укладений на 10 років та набирає чинності після його державної реєстрації. Вказаний договір оренди було зареєстровано Баштанським районним відділом Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 11.04.2008 року за № 040800601144, й тому строк його дії закінчився 11.04.2018 року. Влітку 2017 року відповідач [PERSON] повідомив, що 20.06.2017 року між ним та відповідачем ТОВ «Агроторгівельна фірма «Агро-Діло» було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки та 03.07.2017 року зареєстровано державним реєстратором Березнегуватської райдержадміністрації. Рішенням Баштанського районного суду Миколаївської області від 31.12.2018 року по справі № 468/1554/17-ц вказаний договір оренди землі визнано недійним. Протягом 2008-2018 років відповідач [PERSON] отримував орендну плату за укладеним між ним та позивачем договором оренди землі та не пред'являв будь-яких претензій до позивача щодо виконання останнім умов договору. Пунктом 8 укладеного між позивачем та відповідачем [PERSON] договору оренди землі визначено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він підлягає поновленню на той самий строк та на тих же умовах, які були передбачені договором. Оскільки відповідач [PERSON] протягом одного місяця після закінчення договору оренди землі не направляв письмових заперечень проти продовження строку його дії, то позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою. Однак відповідач [PERSON] відмовляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки з позивачем та уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з відповідачем ТОВ «Агроторгівельна фірма «Агро-Діло», який 03.05.2018 року зареєстрований Снігурівською райдержадміністрацією за номером 26478630. Посилаючись на викладене, позивач просив задовольнити позов та визнати поновленим укладений між ним та відповідачем [PERSON] договір оренди земельної ділянки площею 4,89 га з кадастровим номером [NUMBER] від 03.01.2008 року, а також визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 4,89 га з кадастровим номером [NUMBER], укладений між [PERSON] та ТОВ «Агроторгівельна фірма «Агро-Діло», який 03.05.2018 року зареєстрований Снігурівською райдержадміністрацією за номером 26478630. 27.08.2018 року ухвалою Баштанського районного суду Миколаївської області позовну заяву було залишено без руху. 06.09.2018 року від позивача надійшла уточнена позовна заява. 12.09.2018 року ухвалою Баштанського районного суду Миколаївської області було відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання на 08.10.2018 року, а також було витребувано із Снігурівської райдержадміністрації Миколаївської області копію договору оренди землі від 24.04.2018 року, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Агроторгівельна фірма «Агро-Діло». В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити. Відповідач [PERSON] до суду не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся вчасно та належним чином (рекомендованим листом зі зворотнім повідомлення). До суду не надійшло відзиву на позов. Відповідач ТОВ «Агроторгівельна фірма «Агро-Діло» не забезпечив явку до суду свого представника, про час та місце розгляду справи повідомлявся вчасно та належним чином (рекомендованим листом зі зворотнім повідомлення). До суду не надійшло відзиву на позов. З огляду на те, що сторони належним чином повідомлені, відповідачі не з'явилися в судове засідання та не подали відзив, суд ухвалив про заочний розгляд справи. Вислухавши пояснення представника позивача та дослідивши матеріали справи (копію довідки АБ № 592818 з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України; копію свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи; копію наказу Фермерського господарства «Володимир» Ященка Валерія Васильовича № 1 від 10.08.1998 року; копію договору оренди землі від 03.2008 року, зареєстрованого Баштанським районним відділом Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 11.04.2008 року за № 040800601144; копію повідомлення Відділ у Баштанському районі Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області від 08.11.2017 року; копію рішення Баштанського районного суду Миколаївської області від 31.05.2018 року у справі № 468/1554/17-ц; Інформацію Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 25.07.2018 року; повідомлення Снігурівської районної державної адміністрації № 124-02 від 27.09.2018 року; копію договору оренди землі від 24.04.2018 року, укладеного між [PERSON] та ТОВ «АТФ «Агро-Діло»), суд, розглянувши позов в межах заявлених позовних вимог, приходить до висновку про необхідність відмови в задоволенні позову з наступних підстав. Відповідно до ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. В судовому засіданні встановлено, що 03.01.2018 року між Фермерським господарством «Володимир» та відповідачем [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки площею 4,89 га, яка розташована на території Явкинської сільської ради Баштанського району, та належать відповідачу на підставі державного акту. Згідно з умовами договору останній укладений на 10 років та набирає чинності після його державної реєстрації. Вказаний договір оренди було зареєстровано Баштанським районним відділом Миколаївської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 11.04.2008 року за № 040800601144, й тому строк його дії закінчився 11.04.2018 року. Позивач обґрунтовує свої вимоги про визнання поновленим договору оренди землі від 03.01.2008 року, укладеним між позивачем та відповідачем [PERSON], положеннями ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та п. 8 договору оренди землі від 03.01.2008 року, які передбачають поновлення дії договору в разі відсутності письмового заперечення орендодавця протягом місяця після закінчення дії договору. Можливість поновлення договору оренди землі та процедура такого поновлення визначені ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч.1-5 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Згідно з ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). При цьому, відповідно до ч.8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Аналіз обох визначених ст. 33 Закону України «Про оренду землі» випадків поновлення договору оренди землі, передбачених ч.1-5 та ч.6 цієї статті, через призму положень ч.8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вказує на те, що у будь-якому з випадків поновлення договору оренди землі обов'язковою умовою є укладення в місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення. У випадку, що є предметом судового розгляду, така обов'язкова додаткова угода між сторонами не укладалась та орендар не направляв орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. З врахуванням закріпленої в п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України свободи договору як загальної засади цивільного законодавства, для можливості поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк необхідне чітке та безумовне дотримання всіх визначених законом умов для такого поновлення, оскільки поновлення дії договору фактично є обмеженням осіб в свободі договору, а саме в можливості укладення договору з іншим контрагентом. Крім того, договір оренди землі є різновидом найму (оренди) майна, на який поширюються також загальні правила щодо найму (оренди) майна, серед яких положення ст. 777 ЦК України, за якими, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Також, згідно з ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. При цьому, відповідно до Постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 року у справі №594/376/17-ц для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. В даному випадку позивачем не доведена належними доказами наявність всіх описаних в Постанові Верховного Суду юридичних фактів, а саме: те, що позивач до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди. У зв'язку з відсутністю таких фактів немає передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» підстав для визнання поновленим договору від 03.01.2008 року. При цьому, положення п. 8 договору від 03.01.2008 року дублюють визначену в законі процедуру поновлення договору, тому не містить самостійних підстав та процедури такого поновлення, отже і на вказані правовідносини поширюються описані вище визначені законом та судовою практикою правила поновлення договору. Вирішуючи позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки площею 4,89 га, укладеного 24.04.2018 року між [PERSON] та ТОВ «Агроторгівельна фірма «Агро-Діло», суд приходить до наступних висновків. Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до ч.3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Оскільки в судовому засіданні встановлено відсутність підстав для поновлення договору оренди землі від 03.01.2008 року між ФГ «Володимир» та [PERSON] та не встановлено, що внаслідок укладення між [PERSON] та ТОВ «Агроторгівельна фірма «Агро-Діло» договору оренди земельної ділянки від 24.04.2018 року, було порушено переважне право орендодавця (ФГ «Володимир») на укладення договору оренди вказаної земельної ділянки на новий строк, а також не встановлено будь-яких інших доказів на підтвердження недійсності вказаних договорів, тому

Outcome: dismissed