Jurisdiction: civil
Date: 2015-11-04 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом, в якому проси визнати дійсним договір оренди житла з викупом, укладений 20.06.2006 року між ТОВ «Трансмарі» та ним; визнати за ним право власності на восьмикімнатну квартиру загальною площею 326,6 кв.м на другому поверсі двоповерхового будинку за адресою: м.Маріуполь, вул..Кронштадська, буд.11. В обґрунтування позову посилався на недодержанням відповідачем вимог закону про обовязкове нотаріальне посвідчення правочину, які встановлені для договорів найму та оренди будівлі строком на три роки і більше. Договір передбачає всі істотні умови щодо порядку передання житла, розміру та періодів внесення платежів, а також моменту переходу права власності, та виконаний ним у повному обсязі, однак відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення правочину та передачі документів на житло для подальшого оформлення права власності. Обєктом договору є житлове приміщення квартира, загальною площею 326,6 кв.м, в двохповерховому будинку №11 по вул. Кронштадтській в м.Маріуполі, яка фактично передана відповідачем та знаходиться у його користуванні. Орендні платежі за договором сплачені ним у повному обсязі, про що складений відповідний акт, та за умовами договору, з цього моменту до нього перейшло право власності на житло, яке оформити на себе він не має можливості з вини відповідача, а тому просив визнати за ним право власності на житлове приміщення за рішенням суду. Позивач в судове засідання не з?явився, надіславши на адресу суду заяву про розгляд справи за його відсутності, в якій позовні вимоги підтримав повністю та просив позов задовольнити. Третя особа, що не заявляє самостійним вимог, [PERSON], надавши витяг з реєстрації прав власності на нерухоме майно, суду заявив, що задоволення позову буде порушувати його майнові права, оскільки з 07.09.2009 року він є власником спірного приміщення на підставі рішення суду. Представник відповідача в судове засідання не зявився, надіславши до суду заяву про визнання позову в повному обсязі та розгляд справи за його відсутності. Суд, дослідивши матеріали справи, дійшов висновку про те, що визнання відповідачем позову суперечить закону та порушує права та інтереси інших осіб, а позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних підстав. В обґрунтування заявлених вимог позивачем наданий суду договір оренди житла з викупом №20/06/06, укладений 20.06.2006 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Трансмарі» та [PERSON] про передачу у строкове платне володіння та користування визначеного договором «житла», з наступним переходом права власності з моменту повної сплати платежів на викуп житла згідно графіку платежів у додатку №1 до договору. /а.с.4-9/ Частиною 1 статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Частина 4 статті 203 ЦК України, що закріплює загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачає, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Стаття 220 ЦК України встановлює нікчемність договору, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення, та надає право суду визнати такий договір дійсним, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення. Пунктом 13 постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» розяснено, що з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Отже, норма ч.2 ст.220 ЦК України застосовується щодо правочинів, нотаріальне посвідчення яких є обовязковим відповідно до вимог, встановлених законом. Поняття, зміст, особливості та вимоги до форми договору оренди житла з викупом щодо обов'язкового нотаріального посвідчення, незалежно від його строку дії, встановлені положеннями ст.810-1 та ч.2 ст.811 ЦК України, якими було доповнено Цивільний кодекс України згідно із Законом № 800-VI від 25.12.2008 року. Вирішуючи питання про наявність підстав для визнання укладеного сторонами договору дійсним та оцінюючи його відповідність вимогам діючого законодавства, судом встановлено, що на момент вчинення правочину норми ЦК України не містили положень щодо оренди житла з викупом та вимог до форми договору не встановлювали, а тому, за приписами ст.5 ЦК України, вимоги ст.ст..810-1,811 ЦК України, до відносин сторін за договором, що виникли до набрання ними чинності, не застосовуються. Таким чином, договір оренди житла з викупом на час його підписання нотаріальному посвідченню не підлягав, та наслідком недодержання такої форми його недійсність закон не встановлював, а тому заявлені вимоги про визнання договору дійсним за ч.2 ст.220 ЦК України є безпідставними, в звязку з чим у задоволенні позову суд відмовляє. Разом з тим, враховуючи положення ст.ст.6, 627, 628,639 ЦК України щодо свободи договору, відповідно до яких сторони наділені правом укласти договір, не передбачений актами цивільного законодавства, вільно визначити його зміст та форму, за умови дотримання загальних засад цивільного законодавства, суд вважає необхідним звернути увагу на те, що згідно ч.2 ст. 628 ЦК України, за своїм змістом договір між позивачем та відповідачем є змішаним та містить елементи договору найму житла та купівлі-продажу, а відносини сторін врегульовані відповідними норми, та закон для укладення і чинності такого правочину також вимагає дотримання умов, встановлених ст..203 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно ч. 1 ст.210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Частиною 3 статті 640 ЦК України встановлено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Положеннями ч.3,4 ст.334 ЦК України момент виникнення права власності на майно за договором також обумовлений здійсненням нотаріального посвідчення та державної реєстрації правочину відповідно до закону. Оскільки, укладений сторонами договір оренди житла з викупом містить умови про перехід права власності на нерухоме майно шляхом викупу, момент якого повязує з повною виплатою грошовими коштами періодичних платежів, що становлять вартість майна, тобто фактично за своїм змістом має істотні ознаки, що характерні договору відчуження нерухомого майна, а саме купівлі-продажу, то відповідно до вимог ст.ст.209,210,182,657 ЦК України, встановлених до цього виду договору, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Судом встановлено, що сторонами ці вимоги закону недодержані, державна реєстрація правочину не здійснена, та за наслідками ст.ст.210 та 640 ЦК України правочин не є вчиненим, а договір оренди житла з викупом не є укладеним і не створює прав та обовязків для сторін. Враховуючи наведене, підстав для виникнення та визнання права власності на спірне нерухоме майно суд не знаходить та в цій частині позову також відмовляє. Крім того, згідно інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна, спірне нерухоме майно є нежилим приміщенням, належить на праві спільної часткової власності наступним юридичним та фізичним особам: 4/100 часток ТОВ «Маріупольська фармацевтична компанія; 6/100 часток ПП «МЦ «Аристотель»; 6/100 часток [PERSON]; 7/100 часток [PERSON]; 51/100 частка - територіальній громаді м.Маріуполя в особі Маріупольської міської Ради; 4/100 частки ТОВ «Межрегіональний центр спорту і розваг»; 16/100 часток [PERSON] Крім того, 21.02.2005 року зареєстровано заборону на нерухоме майно 5/100 та 11\\100 часток нежилого приміщення, площею 103,5 кв.м та 223,1 кв.м. відповідно, розташованого за адресою: м.Маріуполь, вул..Кронштадська, 11, що належало раніше ТОВ «Трансмарі». Обтяження не припинено та є чинним як на момент укладання спірного договору, так і на даний час. Також є відомості з Державного реєстру іпотек про реєстрацію іпотеки 21.02.2005 року нерухомого майна 5/100 та 11\\100 часток нежилого приміщення, площею 103,5 кв.м та 223,1 кв.м. відповідно, розташованого за адресою: м.Маріуполь, вул..Кронштадська, 11. Іпотекодавцем є ТОВ «Трансмарі», а іпотекодержателем [PERSON] Таким чином, на момент укладання спірного договору, нерухоме майно було обтяжене забороною на відчуження. Також суд вважає необхідним зазначити, що за своїм змістом договір від 20.06.2006 року не відповідає ст.812 ЦК України, якою передбачено, що предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира, будинок, що придатні до постійного проживання. Всупереч вимогам закону, предметом договору за його змістом є «житло», яким фактично визначено та виступає нежитлове приміщення, що за своїми технічними характеристиками не має житлової площі та не відповідає зазначеним у договорі характеристикам, щодо придатності для проживання. Виходячи з вищенаведеного, суд вважає, що позовні вимоги не ґрунтуються на законі, а тому задоволенню не підлягають. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed