Jurisdiction: civil
Date: 2020-04-23 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON] , в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості від 25.07.2000 року реєстраційний номер №92016, укладений між [PERSON] (покупець) і [PERSON] (продавець) та зареєстрований Южноукраїнською Філією Товарної Біржі «Українська», предметом якого є домоволодіння [ADDRESS] . Позовна заява обґрунтована тим, що згідно зазначеного договору 25.07.2000 року [PERSON] придбав у [PERSON] домоволодіння [ADDRESS] ) в с [ADDRESS] . Договір зареєстрований відповідно ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» Южноукраїнською Філією Товарної Біржі «Українська» 25.07.2000 року реєстраційний номер №92016. Продавець та покупець виконали всі умови договору. Зазначений договір зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» 01.08.2000 року в реєстровій книзі №3 за реєстровим №211, цим написом право власності на житловий будинок зареєстровано за позивачем. Водночас відповідач ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що є перешкодою позивачу для реалізації прав власника щодо даного об`єкту нерухомості, зокрема, права розпорядження даним майном. На цій підставі позивач звернувся до суду за захистом своїх порушених прав. 17.02.2020 року провадження у справі відкрите, справу визначено розглядати у порядку загального позовного провадження зі стадії підготовчого судового засідання. 20.03.2020 року підготовче провадження у справі закрите, справа призначена до судового розгляду. Позивач в судове засідання не з`явився, про час і місце розгляду справи повідомлений належним чином, від представника позивача надійшло клопотання про розгляд справи без участі його та позивача в зв`язку з карантином, позовні вимоги підтримує в повному обсязі, у разі неявки відповідача просить ухвалити заочне рішення. Відповідач в судове засідання не з`явився двічі, будучи належним чином повідомленим про час і місце розгляду справи. Зі згоди позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень ЦПК України розгляд справи здійснюється судом за відсутністю учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Розглянувши надані документи і матеріали, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті,суд зробив висновок, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. 25.07.2000 року між продавцем [PERSON] з одного боку, та покупцем [PERSON] з іншого укладено договір купівлі-продажу нерухомості, а саме: домоволодіння [ADDRESS] , що складається з житлового будинку та господарських споруд. Договір зареєстрований відповідно ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» Южноукраїнською Філією Товарної Біржі «Українська» 25.07.2000 року реєстраційний номер №92016 (а.с.6). 01.08.2000 року на підставі даного договору право власності на зазначений житловий будинок зареєстроване за [PERSON] . Арбузинським РКП «Бюро технічної інвентаризації» у реєстровій книзі №3 за реєстровим №211 (а.с.7). Згідно зі змістом договору купівлі-продажу від 25.07.2000 року (п.2) будинок належав [PERSON] на підставі свідоцтва про право особистої власності на житловий будинок, виданого виконкомом Агрономійської сільської ради народних депутатів Арбузинського району Миколаївської області 14.03.1997 та зареєстрованого Арбузинським бюро технічної інвентаризації 24.07.2000 року за №211 в реєстрі №3. Об`єкт нерухомості проданий за 1700,00 грн., які продавець одержав від покупця до підписання цього договору (п.3). За даними паспорту [PERSON] (а.с.5) серія [NUMBER] , виданого 20.03.1996 року Арбузинським РВ УМВС України в Миколаївській області, з 29.08.2000 року він прописаний у будинку [ADDRESS] . Розпорядженням №11 від 17.02.2016 року сільського голови Агрономійської сільської ради Арбузинського району Миколаївської області вулицю Леніна перейменовано на [ADDRESS] За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка №203236264 від 06.03.2020 року (а.с.22), об`єкти нерухомості за [ADDRESS] не значаться. Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року. Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування. Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним. Згідно зі статтею 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. Разом з тим продавець, не заперечуючи прав покупця на нерухоме майно, ухилився від нотаріального посвідчення договору. Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2000 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації». Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення, держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбану квартиру за покупцем. Проте на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку з невідповідністю форми правовстановлюючого документу вимогам закону. Відтак, вивчивши і проаналізувавши всі матеріали справи у їх сукупності, встановивши зміст правовідносин, що склались між сторонами угоди, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, враховуючи відсутність заперечень відповідача, суд приходить до висновку про можливість судового захисту прав позивача шляхом визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним. За таких обставин, позов слід задовольнити повністю.

Outcome: approved