Jurisdiction: civil
Date: 2021-01-24 00:00:00

Позивач звернувся до суду з даним позовом, який мотивовано тим, що 23.05.2019 йому стало відомо про те, що 27.02.2019 державний реєстратор Скадовської районної державної адміністрації спочатку зареєстрував за АТ «Укрсоцбанк» право власності на нерухоме майно квартиру загальною площею 51,3 кв.м., житловою площею 31,4 кв.м. за адресою: [ADDRESS] , а потім прийняв рішення 28.02.2019 про державну реєстрацію прав\~ та їх обтяжень. До прийняття вказаного рішення державним реєстратором позивач був власником цього майна на підставі договору купівлі-продажу. Вважає, що діями відповідачів порушено його право власності, дії державного реєстратора є протиправними. Зазначає, що договір іпотеки не може бути підставою для виникнення права власності на нерухоме майно, згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя) не є беззастережною; в договорі іпотеки, на який послався державний реєстратор, відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі; позивачу не було направлено письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання у відповідності до умов ст.35 Закону України «Про іпотеку»; при здійсненні перереєстрації майна позивача не проводилась оцінка майна; державний реєстратор не встановив наявність виконання правочину, з яким договір пов`язує можливість проведення державної реєстрації; майно позивача було відчужено при наявності записів про іпотеку, обтяження, заборони відчуження та арешту на це майно. Також вказує, що договір між банком на позивачем було укладено в іноземній валюті; в квартирі позивач проживає постійно, тому під час дії мораторію (Закон №1304-VII від 03.06.2014) відповідач не мав права переоформлювати (відчужувати) квартиру позивача. Просить визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Скадовської районної державної адміністрації про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 457462228 від 28.02.2019 на нерухоме майно: двокімнатну квартиру загальною площею 51,3 кв.м. за адресою: [ADDRESS] , згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності на реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1775912265247 (номер запису про право власності 30498091) за АТ «Укрсоцбанк» (код ЄДРПОУ 00339019); скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно запис про реєстрацію прав власності № 30498091 про реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на нерухоме майно: двокімнатну квартиру загальною площею 51,3 кв.м. за адресою: [ADDRESS] , та поновити запис про право власності на нерухоме майно: двокімнатну квартиру загальною площею 51,3 кв.м. за адресою: [ADDRESS] , за [PERSON] . Позивач, його представник адвокат Дорошенко О. О. в судовому зсіданні підтримали заявлені вимоги, посилаючись на викладені в позові обставини, наполягали на задоволенні позову. Представник АТ «Альфа-Банк», правонаступника АТ «Укрсоцбанк», адвокат Шевцов О. С. в судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на обставини, викладені у відзиві на позов, зокрема, що банком дотримано процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки та позовні вимоги позивача задоволенню не підлягають, оскільки такі способи захисту прав як скасування рішення державного реєстратора та запису про державну реєстрацію відносно об`єкта нерухомості не допускаються чинним законодавством з урахуванням правових позицій Великої Палати Верховного Суду. У подальшому надав заяву про розгляд справи за наявними матеріалами. Скадовська районна державна адміністрація та Скадовський районний відділ державної виконавчої служби Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) представників в судове засідання не направили, будь-яких заяв, клопотань та відзив на позов не надали. Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного. За загальними положеннями ЦПК України обов`язок суду під час ухвалення рішення вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів. Згідно зі ст.81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст.82 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Відповідно до ст.611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом. Судом встановлено, що з метою забезпечення зобов`язань за договором кредиту №Ф070757К від 25.09.2007 між [PERSON] та акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є акціонерне товариство «Альфа-банк», 26.09.2007 укладено іпотечний договір №05-23-Ф0701757К-1553, за яким позичальник передав у іпотеку нерухоме майно, а саме двокімнатну квартиру за номером [ADDRESS] , що належала йому на підставі договору купівлі-продажу від 25.09.2007 (т.1 а.с.10-12, 13). 23.05.2019 державним реєстратором Скадовської районної державної адміністрації Херсонської області Бабичем В. В. на підставі рекомендованого повідомлення б/н від 06.12.2018 видавник АТ «Укрсоцбанк»»; повідомлення USB/416, виданого 03.12.2018, видавник АТ «Укрсоцбанк»; додаткового договору серія та номер: 4409, виданого 20.07.2009, видавник приватний нотаріус Волкодав В. Г.; додаткової угоди, серія та номер: 2, виданої 20.07.2009, видавник АКБ «Укрсоцбанк»- [PERSON] ; додаткової угоди, серія та номер:1, виданої 21.01.2009, видавник АКБ «Укрсоцбанк»- [PERSON] ; договору кредиту, серія та номер: Ф070757К, виданого 26.09.2007, видавник АКБ «Укрсоцбанк»- [PERSON] ; іпотечного договору, серія та номер: 10460, виданого 26.09.2007, видавник приватний нотаріус Волкодав В. Г., прийнято рішення про державну реєстрацію квартири [ADDRESS] за АТ «Укрсоцбанк» (т.1 а.с.8-9). Відповідно до положень ст.575 ЦК України та ст.1 Закону України «Про іпотеку» іпотека це окремий вид застави, вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. У відповідності до вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Згідно з положеннями ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент вчинення реєстраційних дій) заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством. Про подання/отримання заяви на проведення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об`єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву. Порядок подання заяв у сфері державної реєстрації прав та повідомлення власника об`єкта нерухомого майна про подані заяви визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року 1127 (далі Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна. Згідно з пунктом 61 Порядку (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1)копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2)документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3)заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Згідно з п.4.1. іпотечного договору №05-23-Ф0701757К-1553 від 26.09.2007 у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно до п. 4.5.3. іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Згідно копій повідомлень про вручення поштових відправлень від 06.12.2018 АТ «Укрсоцбанк» мав намір повідомити [PERSON] про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням. Так, відповідне повідомлення, яке одночасно містило вимогу про сплату боргу та попередження про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку», направлялось за адресою зареєстрованого місця проживання [PERSON] на момент укладення іпотечного договору та за адресою квартири, переданої в іпотеку, де на теперішній час проживає іпотекодавець. При цьому, в повідомленні вказані адреси зазначено повністю, а на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення, яким спрямовувалося повідомлення за адресою: [ADDRESS] , не вказано номер квартири (т.1 а.с.113, 114, 118). Зазначені рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, наявні в матеріалах реєстраційної справи, що були\~ надані суду, при цьому підписи [PERSON] про їх отримання відсутні. Як вбачається з копій конвертів, якими спрямовувалися повідомлення банку на адресу [PERSON] , що були надані відповідачем,\~ наявні довідки відділення Укрпошти з відміткою про повернення поштового відправлення за закінченням встановленого строку зберігання (т.1 а.с.232, 233). Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.06.2019 у справі № 205/578/14-ц, провадження №14-48цс19). Пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до зазначених норм права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24.04.2019 у справі №638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19). Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12.05.2006 № 211. Таким чином, як вбачається з матеріалів справи, докази отримання іпотекодавцем вимоги банку разом із іншими документами для проведення державної реєстрації права не подав. Надані АТ «Укрсоцбанк» копії конвертів та рекомендованих повідомлень з відміткою про невручення у зв`язку з «закінченням терміну зберігання» не є такими доказами. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 11.12.2019 у справі №139/929/17. Тобто, вимоги Порядку щодо надання документа, що підтверджує завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, банком не виконано. Таким чином, банк достеменно не довів направлення вимоги [PERSON] та не надав доказів дотримання передбаченої законом процедури і порядку звернення стягнення іпотекодержателем позасудовим шляхом, що унеможливлює набуття ним права власності на предмет іпотеки. За наведених обставин, суд приходить до висновку, що державна реєстрація за АТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру [ADDRESS] за відсутності документів, передбачених пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, проведена державним реєстратором без дотримання Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому відповідне рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності є протиправним. Запис про перехід права власності вчинено на підставі застереження в іпотечному договорі, яке не оспорюється, однак перехід до банку права власності на предмет іпотеки відбувся з порушенням процедури. Спір в даній справі виник в зв`язку із запереченням позивача проти переоформлення права власності на предмет іпотеки на іпотекодержателя. Вимога про скасування рішення державного реєстратора є належним способом захисту, оскільки в результаті його скасування повністю відновлюється порушене право на відновлення права власності на предмет іпотеки, який перебуває у володінні позивача. Щодо посилання відповідача на неналежність способу захисту шляхом скасування рішення державного реєстратора, суд звертає увагу, оскарження іпотекодавцем у суді рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, - прямо передбачено статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, діючій на момент вирішення спору). Таким чином, вимоги позову в частині скасування рішення державного реєстратора Скадовської районної державної адміністрації про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28.02.2019 є обґрунтованими та підлягають задоволенню. Разом з тим, частиною 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав майно та їх обтяжень» у чинній редакції передбачено, що способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Тобто, на теперішній час такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачає. Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.06.2020 у справах №906/516/19, №905/633/19, №922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19, від 14.07.2020 у справі № 910/8387/19, від 20.08.2020 у справі №916/2464/19, від 03.09.2020 у справі №914/1201/19, від 28.10.2020 у справі 910/10963/19. Враховуючи викладене, вимога про скасування запису державного реєстратора задоволенню не підлягає, оскільки такий спосіб судового захисту не зможе забезпечити і гарантувати позивачеві відновлення порушеного права.

Outcome: partial