Jurisdiction: civil
Date: 2015-10-18 00:00:00

позивач звернувся до суду з зазначеним позовом, мотивуючи його тим, що згідно зі свідоцтвом про право власності на нерухоме майно № 159347 від 28.01.2013 року Позивач був власником нерухомого майна нежитлових будівель літ. «А», літ. «Б», літ. «Ю», літ. «М», літ «П», літ «Є», літ. «Я», загальною площею 2 334,1 кв. м., які знаходяться за адресою [ADDRESS]. 05.11.2013 року між позивачем та Публічним акціонерним товариством акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» укладено договір іпотеки, зареєстрований в реєстрі за № 3947, посвідчений приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК О.О. Хархан, відповідно до якого позивач передав в іпотеку Публічному акціонерному товариству акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» зазначене вище нерухоме майно, в рахунок забезпечення зобов'язань Товариства з обмеженою відповідальністю «АТ-КРИМ» перед Публічним акціонерним товариством акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» за договором кредиту № ОС2013-00053 від 05.11.2013 року. Ринкова вартість вказаного майна станом на 16.09.2013 року була визначена сторонами в акті узгодження заставної вартості від 05.11.2013 року в розмірі 4 026 118, 06 грн. 12.03.2015 року позивач дізнався у нотаріуса про те, що вказане майно вибуло з власності позивача без його відома та станом на вказану дату було зареєстровано на [PERSON] Жодних договорів по відчуженню цього нерухомого майна позивач не укладав. Позивач звернувся до УМВС України в Херсонській області з заявою про вчинення злочину, в якій просив порушити кримінальне провадження за фактом незаконного заволодіння нерухомим майном належним позивачу. За наслідками порушення кримінального провадження за вказаною заявою органами внутрішніх справ було з'ясовано, що 30.01.2015 року права вимоги за вказаним договором іпотеки були відступлені Публічним акціонерним товариством акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» [PERSON] на підставі посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Наталією Артемівною договору відступлення прав вимоги від 30.01.2015 року, зареєстрованого в реєстрі за № 321. Після цього, [PERSON], в інтересах якої діяла [PERSON], 04.02.2015 року здійснила відчуження вказаного нерухомого майна, шляхом укладення договору купівлі - продажу з [PERSON], який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Наталією Артемівною та зареєстровано в реєстрі правочинів за № 426. Після посвідчення договору - купівлі продажу від 04.02.2015 року, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Іллічова Н.А. здійснила реєстрацію права власності на майно Позивача на підставі цього договору за [PERSON] Реєстраційний номер запису про право власності № 8611384 від 04.02.2015 року, що підтверджується інформаційною довідкою з ДРРП на нерухоме майно № 35504015 від 26.03.2015 року. У зв'язку з наведеним, позивач зазначає про те, що його право власності підлягає захисту та просить визнати недійсним договір купівлі-продажу іпотечного нерухомого майна, розташованого за адресою: [ADDRESS], укладений 02.04.2015 року між [PERSON] та [PERSON], визнати незаконною та скасувати державну реєстрацію права власності [PERSON] на вказане нерухоме майно, визнати за ПП «Шарм Плюс» право власності на нерухоме майно, розташоване за адресою: [ADDRESS]. Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог, виходячи з наступного. Судом встановлено, що 05.11.2013 року між Приватним підприємством «ШАРМ ПЛЮС» та Публічним акціонерним товариством акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» укладено договір іпотеки, зареєстрований в реєстрі за № 3947, посвідчений приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу АРК О.О. Хархан, відповідно до якого позивач передав в іпотеку Публічному акціонерному товариству акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» в рахунок забезпечення зобов'язань Товариства з обмеженою відповідальністю «АТ-КРИМ» перед Публічним акціонерним товариством акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» за договором кредиту № ОС2013-00053 від 05.11.2013 року нерухоме майно, а саме нежитлові будівлі літ. «А», літ. «Б», літ. «Ю», літ. «М», літ «П», літ «Є», літ. «Я», загальною площею 2 334,1 кв. м., які знаходяться за адресою [ADDRESS]. Ринкова вартість вказаного майна станом на 16.09.2013 року визначена сторонами в акті узгодження заставної вартості від 05.11.2013 року в розмірі 4 026 118, 06 грн. 30.01.2015 року права вимоги за вказаним договором іпотеки були відступлені Публічним акціонерним товариством акціонерний банк «ПІВДЕННИЙ» [PERSON] на підставі посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Наталією Артемівною договору відступлення прав вимоги від 30.01.2015 року, зареєстрованого в реєстрі за № 321. В подальшому [PERSON], в інтересах якої діяла [PERSON], 04.02.2015 року здійснила відчуження вказаного нерухомого майна, шляхом укладення договору купівлі - продажу з [PERSON], який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Наталією Артемівною та зареєстровано в реєстрі правочинів за № 426. Після посвідчення договору - купівлі продажу від 04.02.2015 року, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. здійснено реєстрацію права власності на спірне майно на підставі цього договору за [PERSON] Реєстраційний номер запису про право власності № 8611384 від 04.02.2015 року, що підтверджується інформаційною довідкою з ДРРП на нерухоме майно № 35504015 від 26.03.2015 року. Так, правочин відчуження іпотечного майна іпотеко держателем [PERSON] вчинений 04.02.2015 року на підставі п. 4.1 договору іпотеки від 05.11.2013 року, суперечить вимогам самого цього договору та положенням Закону України «Про іпотеку», з огляду на наступне. Положеннями п. 3.2 вказаного договору передбачено, що: «Іпотекодержатель має право задоволення своїх вимог за Кредитним договором і за цим Договором, яке виникає у Іпотекодержателя у випадку невиконання (часткового невиконання) Позичальником своїх зобов'язань перед Іпотекодержателем за Кредитним договором, у випадку невиконання (часткового невиконання) Іпотекодержателем своїх зобов'язань за даним Договором та в інших випадках, передбачених Договором». Пунктом 3.4 договору встановлено, що: «Іпотекодержатель розпочинає позасудове звернення стягнення на Предмет іпотеки, якщо протягом 30 (тридцяти) календарних днів Іпотекодавцем не буде виконана вимога про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов'язання та / або умов цього Договору.» Статтею 33 Закону України «Про Іпотеку», визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Виходячи з викладеного і договором іпотеки і законом, що регулює іпотечні відносини, встановлено вичерпний перелік підстав, за яких у іпотекодержателя виникає право на укладення договору відчуження предмету іпотеки за застереженням відповідно до ст. 36 ЗУ «Про іпотеку», а саме наявність порушення основного зобов'язання чи умов іпотечного договору, а також здійснення іпотеко держателем повідомлення іпотекодавця про наявність такого порушення, яке передбачено законодавцем для гарантії виконання зобов'язань за забезпечуваним договором (якщо не основним боржником, то іпотекодавцем) та попередження безконтрольного, неправомірного вибуття з власності іпотекодавця предмету іпотеки. Так, як на доказ здійснення ПАТ «Промінвестбанк» такого повідомлення позивача - іпотекодавця ПП «Шарм Плюс» про порушення боржником ТОВ «АТ - Крим» зобов'язань за кредитним договором, відповідачі послалися на наявність вимоги ПАТ «Промінвестбанк» про усунення порушень зобов'язання вих. № 0-86-46344БТ від 31.12.2014 року, в якій викладено стислий зміст правовідносин між банком та позивачем і третьою особою 3, зазначено розмір заборгованості за кредитним договором яку необхідно погасити. Разом з тим, суд критично ставиться до правової позиції відповідачів, щодо того, що сама наявність такої вимоги є достатньою підставою для нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу іпотечного майна, адже за вимогами ст. ст. 33, 35, 38 Закону України «Про іпотеку» нотаріус має пересвідчитися в тому, що відповідну вимогу іпотекодержатель направив іпотекодавцю. З матеріалів справи вбачається та підтверджено представником відповідача 3 в судовому засіданні, що нотаріус, посвідчуючи спірний договір, не пересвідчилася в факті направлення позивачу вказаної вимоги ПАТ «Промінвестбанк» про усунення порушень зобов'язання вих. № 0-86-46344БТ від 31.12.2014 року. З пояснень представника третьої особи 3 суд встановив, що доказом направлення вказаної вимоги позивачу, третя особа 3 вважала лист Товариства з обмеженою відповідальністю «ШАРМ ПЛЮС» від 31.12.2014 року «О рассмотрении требования АБ «Пивденний» от 31.12.2014 № 0-86-46344БТ», в якому зазначено підписанта: генерального директора ТОВ «ШАРМ ПЛЮС» Т.І. Грицай. Надаючи оцінку листу ТОВ «ШАРМ ПЛЮС», необхідно зазначити, що цей документ надрукований на бланку Товариства з обмеженою відповідальністю «ШАРМ ПЛЮС» та в ньому зазначено посаду особи, що мала підписати вказаний документ, а саме « С уважением генеральный директор ООО «ШАРМ ПЛЮС»». Однак, іпотекодавцем - власником іпотечного майна за договором іпотеки від 05.11.2013 року, в межах якого відбувалося відчуження прав вимоги та укладення спірного договору купівлі - продажу предмету іпотеки від 04.02.2015 року є Приватне підприємство «ШАРМ ПЛЮС» (Позивач), а не Товариство з обмеженою відповідальністю «Шарм Плюс». Таким чином, лист ТОВ «ШАРМ ПЛЮС» від 31.12.2014 року «О рассмотрении требования АБ «Пивденний» от 31.12.2014 № 0-86-46344БТ» не є належним і допустимим доказом направлення третьою особою 1 позивачу вимоги від 31.12.2014 року та повідомлення позивача - іпотекодавця про наявність заборгованості за забезпеченим зобов'язанням і про намір продажу предмета іпотеки. Крім того, суд приймає до уваги висновок експерта НДЕКЦ УМВС України в Херсонській області Н.О. Лосенкової № 1422 від 21.05.2015 року поданий до матеріалів справи представником позивача, який був здійснений в межах кримінального провадження № 12015230000000114 (дата внесення до ЄРДР 25.03.2015 року відповідно до витягу з кримінального провадження № 1 від 21.04.2015 року). Відповідно до цього висновку «Підписи від імені Грицай Тетяни Іванівни в графі «Ген. Директор ЧП(ООО) «ШАРМ ПЛЮС» /Грицай Т.И./», наданої балансової довідки ПП «ШАРМ ПЛЮС» від 02.02.2015 № б/н; в графі «С Уважением, Ген. Директор ООО «АТ - Крым» Т.И. Грицай», наданого листа ТОВ «АТ - Крим» від 31.12.2014 б/н; в графі «С Уважением, Генеральный директор ООО «ШАРМ ПЛЮС» (ЧП «ШАРМ ПЛЮС») Т.И. Грицай», наданого листа ТОВ «ШАРМ ПЛЮС» від 31.12.2014 року б/н, які знаходяться в матеріалах нотаріальної справи приватного нотаріуса Одеського міського округу Іллічової Н.А. по завіренню договору купівлі - продажу нерухомого майна від 04.02.2015 року реєстраційний № 426, виконані не гр. Грицай Тетяною Іванівною.» Таким чином, вказаний доказ підтверджує твердження представника позивача, про те, що Грицай Т.І., яка є керівником позивача не підписувала лист ТОВ «ШАРМ ПЛЮС» від 31.12.2014 року «О рассмотрении требования АБ «Пивденний» от 31.12.2014 № 0-86-46344БТ». Крім того, суд критично відноситься до доводів представників відповідачів про те, що вимога третьої особи 1 від 31.12.2014 року була отримана позивачем в день її підписання, оскільки юридичною адресою третьої особи 1 є - м. Одеса, вул. Краснова, б. 6/1, а юридичною адресою позивача є - Автономна Республіка Крим, м. Севастополь вул. Генерала Мельника, б. 19, кв. 28. Так, станом на 31.12.2014 року поштове сполучення між материковою частиною України та тимчасово окупованою територією АРК було зупинене, що спростовує доводи Відповідачів про доставку вказаної вимоги третьої особи 1 позивачу в той же день, коли вона була підписана, а саме 31.12.2014 року. У зв'язку з зазначеним, відповідач 2 не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, оскільки до моменту вчинення правочину його відчуження 04.02.2015 року, він не здійснив дії по попередженню іпотекодавця про наявність порушень зобов'язань за кредитним договором і про намір звернути стягнення на іпотечне майно шляхом направлення вимоги передбаченої положеннями ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Крім того, п. 4.1 договору іпотеки від 05.11.2013 року міститься застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» в якому зазначено, що: «Звернення стягнення на Предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом продажу Предмету іпотеки будь - якій особі та будь - яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі - продажу у порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», для чого Іпотекодавець надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, погодженою сторонами у п. 1.10 цього Договору або за ціною, що визначається на підставі незалежною оцінки, та на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені Іпотекодавця.» Положеннями ст. 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Крім того, положеннями п. 2.7 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мінюсту № 296/5 від 22.02.2012 року передбачено, що якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження. Для посвідчення такого договору іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У зв'язку з зазначеним суд погоджується з правовою позицією позивача про те, що відповідач 1 не могла документально підтвердити нотаріусу в день укладення договору купівлі - продажу - 04.02.2015 року і не підтвердила, про письмове повідомлення позивача - іпотекодавця за 30 днів до здійснення правочину відчуження про свій намір продати іпотечне майно відповідачу 2 або будь - якій особі покупцеві, чим порушила положення п. 4.1 договору іпотеки від 05.11.2013 року та встановлений законодавцем в ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов'язковий порядок продажу іпотечного майна. Таким чином, і відповідач 3, посвідчуючи нотаріально спірний договір купівлі - продажу від 04.02.2015 року без наявності доказів повідомлення іпотекодавця - позивача іпотеко держателем - відповідачем 1 про намір здійснити продаж предмету іпотеки, яке мало бути направлене позивачу за 30 днів до здійснення вказаного правочину, припустилася порушення Закону України «Про іпотеку» та порядку вчинення нотаріальних дій. Статтею 658 ЦК України передбачено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Частиною 1 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною 5 ст. 11 ЗУ «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території» передбачено, що на тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У зв'язку з викладеним вище, вимога позивача про визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі - продажу іпотечного нерухомого майна розташованого за адресою [ADDRESS], укладеного між відповідачем 1 і відповідачем 2 04.02.2015 року, підлягає задоволенню. Статтею 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Тобто, у відповідача 2, після укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу від 04.02.2015 року не виникло право власності на нерухоме майно нежитлові будівлі літ. «А», літ. «Б», літ. «Ю», літ. «М», літ «П», літ «Є», літ. «Я», загальною площею 2 334,1 кв. м., за адресою [ADDRESS], оскільки вказаний правочин є недійсним, у зв'язку з чим державна реєстрація такого права власності за відповідачем 2, здійснена відповідачем 3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 8611384 від 04.02.2015 року, підлягає скасуванню. Крім того, суд погоджується з доводами позивача про те, що існують й інші підстави для скасування вказаної реєстрації права власності. Так, відповідно до ч. 4 ст. 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» (в редакції станом на момент здійснення оскаржуваної реєстрації), набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України. Постановою КМУ № 226 від 02.07.2014 року (чинної на момент укладення спірного договору та вчинення спірної державної реєстрації права власності) було постановлено, установити, що державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ведення реєстраційних та облікових справ, вчинення інших реєстраційних дій щодо нерухомого майна, яке розташоване в межах території Автономної Республіки Крим та м. Севастополя, здійснюють органи державної реєстрації прав Херсонської та Запорізької областей відповідно до законодавства України у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Однак, спірна державна реєстрація права власності на майно за відповідачем 2 була здійснена державним реєстратором - нотаріусом відповідачем 3 на території Одеської області, що не відповідає вимогам наведених вище норм чинного законодавства. Суд не приймає до уваги твердження відповідачів про те, що наведеною вище Постановою КМУ введено обмеження для реєстрації речових прав на майно, розташоване на території АРК, лише для органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та воно не розповсюджується на приватних нотаріусів на всій території України, які в даному випадку виконують функції державного реєстратора. Така правова позиція відповідачів є вільним трактуванням наведеного нормативно - правового акту та не відповідає його змісту, який носить вичерпних характер. Крім того, ст. 41 Конституції України передбачено,що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Положеннями ст. 392 ЦК України, передбачено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. У зв'язку з викладеним, суд вважає обґрунтованою вимогу позивача про визнання за ним права власності на нерухоме майно, розташоване за адресою [ADDRESS], оскільки це право не визнається відповідачем 2.

Outcome: approved