Jurisdiction: civil
Date: 2014-08-31 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовною заявою до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу недійсним, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 14 травня 2012 року між ним та відповідачкою був укладений договір, за яким він придбав у власність об'єкти нерухомості, які розташовані по [ADDRESS]. Просить суд визнати вказаний договір недійсним, оскільки на час укладання договору знаходився під обманом продавця щодо предмету купівлі в частині властивостей та якостей речей, які значно знижують їх цінність та в подальшому унеможливлюють використання за цільовим призначенням. Так, за домовленістю з продавцем домовився про купівлю в нього житлового будинку позначеного літ. «А», літньої кухні літ. «Б», гаражу літ. «В», недобудованого будинку позначеного літ. «Г», а також земельної ділянки виділеної для обслуговування вказаних об'єктів нерухомості. Домовившись з відповідачем про ціну, підписали договір в нотаріальній конторі м. Херсон. Перед підписання договору повідомив продавця та нотаріуса про предмети купівлі та ознайомившись зі змістом договору, підписав його. Під час ознайомлення зі змістом договору, останній на перший погляд був викладений не дуже зрозуміло, однак присутні роз'яснили його зміст та вказали на пункти договору які підтверджують купуємі об'єкти нерухомості. Однак, після укладення зазначеного договору виявилося, що житловий будинок позначений літ. «А», літня кухня літ. «Б» та гараж літ. «В» ще в 2009 році документально знесені через 90% зносу, а недобудований житловий будинок літ. «Г», готовністю 40% будується без дозвільних документів та є об'єктом самовільного будівництва. Таким чином, на час укладання договору знаходився під впливом хибних відомостей про обставини правочину, які замовчувалися продавцем та мали істотне значення при укладанні договору. Відповідачка своїми діями всіляко намагалася викликати у нього повну довіру до властивостей купуємого майна, оскільки за обізнаності виявлених властивостей та недоліків предмету договору, останній укладений не був би. В судовому засідання позивач та його представник позовні вимоги підтримали та просили їх задовольнити, визнавши договір купівлі-продажу від 14 травня 2012 року недійсним з вищевикладених підстав та застосувавши наслідки його недійсності. Представник відповідача позовні вимоги не визнав, до суду надав письмові заперечення, в задоволені позову просив відмовити за необґрунтованістю. В судовому засідання пояснив, що під час посвідчення спірного договору відчуження нотаріусом було належним чином перевірені обставини справи, дійсні наміри сторін, встановлено факт належності найма на праві власності продавцю, а також перевірено чи дана угода не порушує права інших (третіх) осіб. Лише після перевірки вказаних факті договір купівлі-продажу був укладений та нотаріально посвідчений. Приватний нотаріус, який посвідчував даний договір, [PERSON] в судове засідання не з'явилася, надала до суду матеріали нотаріальної справи, просила справу розглядати без її участі, при винесенні рішення поклалася на розсуд суду. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав. Дослідженими в судовому засіданні доказами, судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. Згідно із ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечить цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). У відповідності до ст.655 ЦК України за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього грошову суму. Із матеріалів справи було встановлено, що 14 травня 2012 року між [PERSON] (продавець) та [PERSON] (покупець) було укладено договір купівлі-продажу. Даний договір був нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Херсонського нотаріального округу [PERSON] та зареєстрований в реєстрі за №638. Відповідно до пункту 1 вказаного договору [PERSON] продала, а [PERSON] купив житловий будинок, який розташований в Херсонській області Голопристанського району в [ADDRESS] та земельну ділянку площею 0,2500 га, кадастровий номер № 6522385300:01:001:1436, розташовану за тією ж адресою. В договорі зазначено, що житловий будинок позначений на плані літ. «Г», готовністю 40% будується згідно рішення виконкому від 28 липня 2008 року за № 276. В абзаці 3 пункті 1 спірного договору вказано, що зазначений в договорі житловий будинок (який відчужується), належить продавцю [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Голопристанського нотаріального округу [PERSON] 26 березня 2008 року за р.№ 796, зареєстрованого Херсонським державним бюро технічної інвентаризації 29 квітня 2008 року за р.670 в низі № 3. Таким чином, зі змісту договору вбачається, що предметом продажу було декілька об'єктів нерухомостей, які розташовані по [ADDRESS], а саме: - земельна ділянка площею 0,2500 га, кадастровий номер 6522385300:01:001:1436, яка надана рішенням Старозбур»ївської сільської ради від 14 липня 2009 року за №378, для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд і належить продавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку від 23 жовтня 2009 року (абзац 1 п.1. договору ); - житловий будинок позначений на плані літ. «Г», готовністю 40%, який будується на підставі рішення виконкому від 28 липня 2008 року за № 276 (абзац 2 п.1 договору); - житловий будинок, який належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Голопристанського нотаріального округу від 26 березня 2008 року за р.№ 796 (абзац 3 п1. договору). Відповідно до договору купівлі-продажу від 26 березня 2008 року, предметом купівлі-продажу даного договору виступало майно, що розташоване по [ADDRESS] та складалося із житлового будинку літ. «А», літньої кухні літ. «Б» та гаражу літ. «В». Із матеріалі справи судом встановлено, що державний акт на право власності на земельну ділянку від 23 жовтня 2009 року на час укладання спірного договору купівлі-продажу існував та підтверджував право власності відповідача на земельну ділянку за кадастровим номером № 6522385300:01:001:1436. Однак, рішення виконкому Старозбур»ївської сільської ради від 28 липня 2008 року за № 276 на підставі якого здійснюється будівництво житлового будинку літ. «Г» та є одним із предметів продажу, на час укладання договору не існувало. Так, згідно відповіді виконавчого комітету Старозбур»ївської сільської ради Голопристанського району Херсонської області від 17 вересня 2013 року за №Б/10, рішення виконкому сільської ради від 28 липня 2008 року за № 276 не існує, засідання виконкому ради відбувалося в липні лише 23 числа 2008 року. Відповідно до довідки з архівного відділу Голопристанської районної державної адміністрації від 14 квітня 2014 року за №01-51/п-91, в рішеннях виконкому від 23 липня 2008 року інформацію на [PERSON] не виявлено. В матеріалах справи також знаходиться рішення 27 сесії 5 скликання Старозбур»ївської сільської ради за № 276 від 28 липня 2008 року, однак останнє стосується надання дозволу на виготовлення технічної документації по передачі земельних ділянок громадянам для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських споруд та ведення особистого селянського господарства. Отже, з наданих документів вбачається, що будівництво житлового будинку літ. «Г» по [ADDRESS] здійснюється не на підставі рішення виконкому від 28 липня 2008 року за № 276, як зазначено в договорі купівлі-продаж, а самовільно. Про здійснення самовільного будівництва вказує і відповідь сектора регіонального розвитку, містобудування та архітектури Голопристанської районної державної адміністрації від 23 вересня 2014 року за № 01-16/106, відповідно до якої [PERSON] проектно-технічну документацію на будівництво житлового будинку на затвердження не подавала, дозволу на початок будівництва не отримувала. Матеріалами справи також встановлено, що житловий будинок на який посилається нотаріус в абзаці 3 пункту 1 договору купівлі-продажу та належить продавцю на підставі договору відчуження від 26 березня 2008 року, що є одним із предметів купівлі в дійсності на момент купівлі юридично не існував. Так, відповідно до акту обстеження технічного стану житлового будинку від 15 травня 2009 року житловий будинок, розташований по [ADDRESS], Голопристанського району, Херсонської області має 90% зносу та використання житлового будинку за призначенням не підлягає. Вказаний акт було затверджено рішенням виконкому від 27 травня 2009 року за № 99 та визначено використання даного житлового будинку для подальшої експлуатації та ремонту не підлягає, в зв'язку з 90 % зносу. Відповідно до довідки-характеристики на об'єкти розташовані по [ADDRESS] Голопристанського району, яка міститься в матеріалах інвентарної справи, житловий будинок літ. «А», літня кухня «Б» та сарай літ. «В» знесені. Таким чином, на момент укладення спірного договору купівлі-продажу вказаний житловий будинок, що належав відповідачу на підставі договору купівлі-продажу від 26 березня 2008 року був знесений, хоча зі змісту оспоруюваного договору вбачається, що останній був предметом продажу, про що свідчить абзац 3 пункт 1 договору відчуження від 14 травня 2012 року. За вказаних обставин, вбачається, що позивач в дійсності придбав земельну ділянку площею 0,25 га та самовільно збудований житловий будинок літ. «Г», готовністю 40%. Згідно ч. 1 ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Частиною 1 статтею 229 ЦК України передбачено, що істотне значення мається щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Відповідно до абзацу 2 ч.1 ст. 230 ЦК України обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Правочин, вчинений під впливом обману, належить до правочинів з вадами волі, оскільки у сторони, яка діяла під впливом обману, внутрішня воля сформувалася невірно, під впливом хибних відомостей про обставини правочину, спричинених діями інших осіб. Під обманом слід розуміти навмисне введення в оману однією стороною правочину іншої сторони з метою вчинення правочину. Обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть. При обмані наслідки правочину, що вчиняється, є відомими й бажаними для однієї із сторін. Так, обман може стосуватися насамперед як елементів та обставин самого правочину, що мають істотне значення (природа правочину, права та обов'язки сторін, такі властивості речі, які значно знижують її цінність або унеможливлюють використання за цільовим призначенням (ст.229 ЦК), так і обставин, що знаходяться за межами правочину, в тому числі й мети правочину. Обман може відбуватися як у вигляді активної поведінки сторони, повідомлення нею про будь-які обставини, яких насправді нема (повідомлення недостовірних відомостей про предмет договору, надання підробних документів на право власності на продавану річ, на право вчинення такого правочину), так і у вигляді свідомого замовчування обставин, що можуть перешкодити укладенню правочину. Суб'єктом введення в оману може бути як сторона правочину, так і третя особа, яка діяла з відома або на прохання сторони правочину. Згідно п. 19 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справи про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009 року, відповідно до статей 229 - 233 ЦК України правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним та може бути визнаний судом недійсним. Відповідно до п. 20 роз'яснень Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 року № 9, правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Як вбачається з матеріалів справи, предметом спору є визнання недійсним договору купівлі продажу об'єктів нерухомості розташованих по [ADDRESS], з підстав вчинення такого правочину позивачем із застосуванням обману з боку відповідача щодо властивостей предмету договору, які значно знижують їх цінність та унеможливлюють використання за цільовим призначенням. В судовому засідання позивач вказував на ту обставину, що мав на меті укласти договір купівлі продажу об'єктів нерухомості, які складаються з житлового будинку позначеного літ. «А», літньої кухні літ. «Б», гаражу літ. «В», недобудованого будинку (готовністю 40%) літ. «Г», а також земельної ділянки площею 0,25 га виділеної для обслуговування вказаних об'єктів нерухомості. Наміру укладати інший договір не бажав. Під час знайомлення з текстом договору бачив посилання на предмети купівлі та на правовстановлюючі документи, які підтверджували право власності продавця на ці об'єкти, зокрема, що право власності на земельну ділянку підтверджується державним актом на право власності на землю від 23 жовтня 2009 року, право власності на житловий будинок позначений літ. «А», літню кухню літ. «Б» та гараж літ. «В» підтверджується договором купівлі-продажу від 26 березня 2008 року, а недобудований житловий будинок літ. «Г» (готовністю 40%) будується відповідно до рішення виконкому від 28 липня 2008 року за №276. Таким чином, судом встановлено, що внутрішня воля позивача під час укладання договору щодо властивостей та якостей речей була сформована невірно. Відповідачка навмисно приховувала (замовчувала) інформацію від позивача щодо предмету (об'єкту) договору, його властивостей і якостей та своїми діями всіляко намагалася викликати у позивача повну довіру до властивостей купуємого майна, щоб не перешкодити укладенню правочину, оскільки за обізнаності покупця виявлених властивостей та недоліків предмету договору, останній укладений не був би. Крім того, впевненості, що позивач купує саме бажані об'єкти нерухомості додавав і договір купівлі-продажу, зміст якого містить посилання на зазначені об'єкти нерухомості на придбання яких було волевиявлення покупця. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що укладаючи договір позивач знаходився під обманом продавця щодо предмету купівлі в частині властивостей та якостей речей, які значно знижують їх цінність та унеможливлюють використання за цільовим призначенням. А тому, суд приходить до висновку про відсутність у позивача волевиявлення (внутрішня воля сформувалася невірно) та останній знаходився під впливом хибних відомостей про обставини правочину, які замовчувалися відповідачем та мали істотне значення при укладанні договору, внаслідок чого договір купівлі-продажу був укладений під впливом обману продавця. Крім того, укладення договору купівлі-продажу, потягло настання для позивача невигідних та несподіваних наслідки, оскільки недобудований житловий будинок літ. «Г» не можливо продовжувати будувати без дозвільних документів та проектно-кошторисної документації. Виходячи з матеріалів справи, суд вважає необхідним визнати договір купівлі-продажу укладений 14 травня 2012 між [PERSON] та [PERSON] недійсним. Частиною 1 ст. 236 ЦК України передбачено, що у разі недійсності правочину він є недійсним з моменту його вчинення. Відповідно до вказаної норми закону, у разі визнання договору купівлі-продажу недійсним, право власності на об'єкти нерухомості, які були предметом договору повертаються до відповідача, а позивачу повертаються грошові кошти отримані відповідачем. Таким чином, на підставі наведеного та

Outcome: approved