Jurisdiction: civil
Date: 2018-12-17 00:00:00

\~ \~ \~ \~Позивач звернувся до суду до відповідачів з позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, мотивуючи свої вимоги тим, що [PERSON] має у власності земельну ділянку площею 3,6731 га з кадастровим номером 3523685600:02:000:0449 на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області. 10 червня 2008 року між ПОП ім.Гагаріна( на даний час ТОВ «[PERSON] Гагаріна», яке утворене шляхом виділення з ПОП ім.Гагаріна та є правонаступником прав та зобовязань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року) та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки терміном на 10 років, який зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК 26 червня 2010 року за № 041037600048. \~ \~ \~ \~Протягом усього часу строку дії договору оренди позивач належним чином виконував умови договору, своєчасно сплачував орендну плату, претензій зі сторони орендодавця не було. \~ \~ \~ \~Позивач, маючи намір надалі продовжувати орендні відносини із орендодавцем, користуючись своїм правом передбаченим ст.33 Закону України «Про оренду землі» щодо переважного права на поновлення договору оренди, направив орендодавцю лист із повідомленням про свій намір та додав проект додаткової угоди. Однак,\~у \~процесі \~підготовки до\~поновлення договору\~оренди при\~перевірці \~інформації,\~позивачу \~стало відомо,\~що 27\~вересня 2017\~року,\~ще до\~закінчення дії\~договору оренди,\~орендодавець уклав\~ інший\~договір оренди\~належної \~йому \~земельної ділянки\~із ТОВ «Свердликівське», а державний реєстратор Підлісненської сільської ради Олександрівського району Кіровоградської області на підставі цього договору 30.10.2017 року виніс рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 37823757, згідно з яким зареєстрував за ТОВ «Свердликівське» право оренди на земельну ділянку, зазначивши, що право оренди починається з 27.06.2020 року, тобто наперед. Позивач вважає такі дії відповідачів незаконними та таким, що грубо порушують його право на поновлення на новий строк договору оренди, договір оренди тієї самої земельної ділянки вважає оспорюваним, оскільки він порушує його переважне право оренди в розумінні ст.33 Закону України «Про оренду землі» і оспорюваний договір пройшов державну реєстрацію. Тому за вищевикладених обставин позивач просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки та скасувати рішення про його державну реєстрацію. В судове засідання представник позивача не зявився ,надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги підтримав з підстав, зазначених у позові, просив їх задовольнити. Представник ТОВ «Свердликівське» також в судове засідання не зявився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, заперечив проти заявлених вимог, з підстав зазначених у відзив і просив відмовити у позові. Відповідач [PERSON] в судове засідання не зявилась, про час та місце розгляду справи повідомлена належними чином, причини неявки суд не повідомила. Державний реєстратор [PERSON] також в судове засідання не зявився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позовні вимоги в частині скасування рішення про державну реєстрацію прав не визнає. Дослідивши матеріали справи в сукупності суд приходить до наступного висновку. \~ \~ \~ \~ Як встановлено в судовому засіданні [PERSON] має у власності земельну ділянку площею 3,6731 га з кадастровим номером 3523685600:02:000:0449 на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, що підтверджено відповідним Державним актом. 10 червня 2008 року між ПОП ім.Гагаріна та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки терміном на 10 років, який зареєстрований у Новоархангельському відділенні Кіровоградської регіональної філії ЦДЗК 26 червня 2010 року за № 041037600048. Відповідно до Статуту ТОВ «[PERSON] Гагаріна» утворене шляхом виділення з ПОП ім.Гагаріна та є правонаступником прав та зобовязань останнього в обсязі відповідно до розподільчого балансу від 09.01.2013 року, в якому зазначено про правонаступництво позивача по укладеному договору оренди. 27 вересня 2017 року між [PERSON] та ТОВ «Свердликівське» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 3,6731 га з кадастровим номером 3523685600:02:000:0449 на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області терміном на 10 років із зазначенням строку права оренди з 27 червня 2020 року по 27 червня 2030 року. Державним реєстратором\~Підлісненської сільської\~ради Олександрівського\~району Кіровоградської\~області було\~прийнято рішення\~про державну\~реєстрацію прав\~та їх\~обтяжень (з\~відкриттям розділу)\~індексний номер\~37823757\~ від\~30.10.2017\~року про\~реєстрацію за\~Товариством з\~обмеженою відповідальністю\~«Свердликівське» права\~оренди на\~земельну ділянку\~кадастровий номер\~33523685600:02:000:0449\~площею 3,6731\~га, розміщену на території Свердликівської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області, номер запису про інше речове право-23070116. Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.\~\~\~ Спеціальним законом, що регулює орендні відносини щодо земельних ділянок є\~\~Закон України «Про оренду землі». Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Статтями\~14,\~18,\~20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції чинній на час укладення першого договору оренди) \~визначено, що договір оренди укладається у письмовій формі і набуває чинності після його державної реєстрації, яка проводиться у порядку, встановленому законом. Відповідно до ст.16 Закону укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. Так, відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Згідно ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до норми ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені\~частинами першою - третьою,\~п'ятою\~та\~шостою статті 203\~цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). У п. 8\~постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада\~\~\~\~2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»\~судам роз'яснено, що відповідно до частини першої\~статті 215 ЦК\~підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені\~статтею 203 ЦК України саме на момент вчинення правочину. Відповідно до ч.2 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі по тексту Закон № 1952) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Умови оспорюваного договору у своєму п.43 містять умову, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Тобто, момент набрання його чинності відбувся з дня його реєстрації, а саме під час дії попереднього договору оренди однієї ж і тієї земельної ділянки. Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Законом № 1952 визначено правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за ним. Відповідно до частини першої статті 2 Закону № 1952 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Частиною 3 статті 10 зазначеного Закону зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Крім того, пунктами 2 та 3 частини 3 статті 10 Закону № 1952 зазначено, що державний реєстратор- перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; - під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обовязково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобовязані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Крім того, під час подання заяви про державну реєстрацію прав заявник зобовязаний повідомити державного реєстратора про наявність встановлених законом обтяжень речових прав на нерухоме майно, як це передбачено ч. 7 ст. 18 Закону № 1952. Однак заявник-\~ТОВ «Свердликівське»не виконав зазначені вимоги, хоча про термін дії зареєстрованого договору оренди між позивачем та фізичною особою останньому було достеменно відомо ( як і орендодавцю), оскільки у оспорюваному договорі був зазначений строк права оренди, який починається із наступної дати після закінчення терміну дії зареєстрованого та чинного попереднього договору оренди. Статтею 23 Закону № 1952 визначено, що розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках: 1) подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством; 2) неподання заявником чи неотримання державним реєстратором у порядку, визначеному у\~пункті 3\~частини третьої статті 10 цього Закону, інформації про зареєстровані до 1 січня 2013 року речові права на відповідне нерухоме майно, якщо наявність такої інформації є необхідною для державної реєстрації прав. Державний реєстратор у строк, встановлений для державної реєстрації прав, приймає рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та невідкладно повідомляє про це заявника. Крім того, у державній\~реєстрації прав\~та їх\~обтяжень може\~бути відмовлено\~у разі,\~якщо наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, як це передбачено п.5 ч. 1 ст. 24 Закону № 1952. Тобто при державній реєстрації речових прав на нерухоме майно державний реєстратор був зобовязаний перевірити відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, та відмовити у державній реєстрації прав. За таких обставин одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам Закону № 1952, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна (правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 21-1434а15). Оскільки укладений договір оренди із новим орендарем порушує переважне право оренди позивача, останній заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Відповідно до частини першої\~статті 4 ЦПК України\~кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Частиною першою\~статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Відповідно до ст.ст.12, 81 ЦПК України\~кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, передбачених\~статтею 82 цього Кодексу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Тому, за вказаних обставин порушене право позивача підлягає судовому захисту. Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. На підставі\~викладеного та\~

Outcome: approved