Jurisdiction: civil
Date: 2021-10-07 00:00:00

Позивач звернувся до суд з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Остапенка Євгена Михайловича, [PERSON] про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Остапенка Євгена Михайловича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.02.2019 року, індексний номер 45728721; витребуванням нерухомого майна - 1/3 частини квартири [ADDRESS] з чужого незаконного володіння [PERSON] та передачі його на користь [PERSON] . Свої вимоги обґрунтовує тим, що 19.01.1990 року між [PERSON] та [PERSON] укладено шлюб, який розірвано 03.08.2012 року. Рішенням Київського районного суду м.Харкова від 09.06.2016 року за позивачем визнано право власності на 1/3 частини квартири, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . 19.08.2008 року між [PERSON] та АКБСР «Укрсоцбанк» укладено іпотечний договір. В подальшому позивач випадково дізнався, що право власності на зазначену квартиру було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» на підставі договору іпотеки, а 27.03.2019 року було внесено запис про право власності про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за [PERSON] . Реєстрація права власності за АТ «Укрсоцбнк» на предмет іпотеки та подальше відчуження спірного нерухомого майна на користь [PERSON] відбулось незаконно, з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, порушенням вимог ст.ст.35,36,37 Закону України «Про іпотеку», зокрема: жодних вимог іпотекодавець та позивач від АТ «Укрсоцбанк» не отримували; договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався; АТ «Укрсоцбанк» не надавав державному реєстратору звіт про оцінку предмету іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; відсутні докази на підтвердження факту наявності заборгованості за основним зобов`язанням, а також відсутності в реєстрі інформації про зміну іпотекодержателя; станом на дату реєстрації права власності на нерухоме майно за АТ Укрсоцбанк» на нерухоме майно були зареєстровані обтяження щодо відчуження нерухомого майна. 07.09.2020 року представником відповідача АТ «Альфа-Банк» подано відзив на позовну заяву з проханням відмовити у задоволенні позовних вимог, оскільки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки, а не розпорядження майном; 25.02.2019 року незалежна оцінка була проведена суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Антей Ріелті»; всупереч умовам Закону України «Про іпотеку» та договору іпотекодавець своєчасно не повідомила іпотекодержателя про поділ майна. 16.02.2021 року відповідачем [PERSON] подано відзив на позовну заяву з проханням відмовити у задоволенні позовних вимог, оскільки вона є законним власником нерухомого майна; у реєстрі відсутня інформація про право власності [PERSON] на 1/3 частини квартири. 16.02.2021 року надійшли пояснення представника третьої особи [PERSON] , в яких зазначено, що предметом іпотеки були майнові права на незакінчену будівництвом трикімнатну квартиру [ADDRESS] , реєстратор не мав права проводити реєстраційні дії з іншим об`єктом нерухомості, а саме трикімнатною квартирою за адресою: [ADDRESS] ; 28.10.2010 року винесено рішення Постійно діючого третейського суду при асоціації українських банків про стягнення з [PERSON] та ТОВ «Оргтехбуд» заборгованості за договором кредиту та сума заборгованості не відповідає дійсності. У судовому засіданні позивач та представник позивача підтримали позовні вимоги та просили їх задовольнити, пояснивши, що позивач звертався для реєстрації права власності, проте йому було відмовлено; на момент поділу майна позивач знав, що квартира була в іпотеці; оцінка майна не дійсна, оскільки [PERSON] не надавала дозволу на це. Представники відповідачів у судовому засіданні заперечували у задоволенні позовних вимог. Суд, вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи прийшов до наступного. 19.08.2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладеного іпотечний договір №830/27/14-4/48/8-219, за умовами якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодаржателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань майнові права на незакінчену будівництвом трьохкімнатну квартиру [ADDRESS] . Вартість предмету іпотеки становить 422802,63 грн, що еквівалентно сумі 87300 доларів США. Згідно п. 1.6 договору іпотекодавець гарантує, що на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб, в тому числі, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. За п.1.10 договору після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. Згідно п.2.1.5, 2.1.14 договору іпотекодавець протягом одного дня з моменту, як йому стане відомо про будь-які прямі або опосердковані засіхання з боку третіх осіб на предмет іпотеки, зобов`язаний повідомляти про це іпотекодержателя. Не пізніше наступного дня після змін надавати іпотекодержателю відомості про будь-які зміни, що відбулися чи відбуваються з предметом іпотеки, в тому числі, про зазіхання на нього з боку третіх осіб. За п.2.4.3 договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. За п.3.1 договору у разі порушення іпотекодавцем умов визначених п.п. 2.1.1-21.20 цього договору іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку визначеному у п.2.4.4 цього договору. Статтею 4 договору визначено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізації, зокрема на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі в порядку встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку». Договором №1 внесені зміни до іпотечного договору щодо змісту та розміру основного зобов`язання, строк і порядок його виконання, зокрема внесено зміни до порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, п.4.5.4 визначено, що на підставі цього застереження, яке є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до ст.36 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки. Пунктом 3.3.10 договору кредиту №830/27/14-4/12/8-264 від 19.08.2008 року, укладеним між акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та [PERSON] , визначено, що позичальник зобов`язаний протягом п`яти робочих днів повідомляти кредитора про повну або часткову втрату предмет забезпечення, а також про факти розлучення, одруження та інших обставин, що можуть вплинути на виконання зобов`язання за кредитним договором. Частиною 1 статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» (в ред. чинній на час укладення договору) передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Сам договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно. Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового регулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними. Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки належить іпотекодержателю. При цьому здійснення особою права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»). Таким чином, Закон України «Про іпотеку» визначає, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Вищевикладеним спростовуються доводи позивача щодо можливості банка звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки відповідне застереження в іпотечному договорі прямо передбачено Законом України «Про іпотеку». Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель. Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Оскільки, [PERSON] не є іпотекодавцем у банку був відсутній обов`язок щодо виконання вимог ст.35 Закону України «Про іпотеку» відносно позивача. 11.10.2017 року [PERSON] отримано повідомлення (згідно рекомендованого поштового повідомлення) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кобелєвої А.М. про намір ПАТ «Укрсоцбанк» протягом 30 днів звернути стягнення на предмет іпотеки за кредитним договором в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку» із зазначенням суми боргу, що спростовує доводи позивача про не отримання [PERSON] повідомлення в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку». Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Банк, як добросовісний іпотекодержатель, який поклався на дані реєстру прав на нерухомість, про те, що [PERSON] була одноособовим власником квартири, і тому уклав договір іпотеки. Всупереч вимогам законодавства та умовам договору [PERSON] не повідомила банк про перебування у шлюбі під час укладення договорів та ухвалення рішення про визнання права власності на частку квартири, при цьому у судовому засіданні позивач підтвердив свою обізнаність про укладені договору, проте з вимогами про визнання укладених договорів недійсними за відсутності нотаріальної згоди подружжя на укладення договору до суду не звертався. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. 27.02.2019 року право власності на спірну квартиру зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» державним реєстратором приватним нотаріусом Остапенко Є.М. Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Частиною третьою статті 10 Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом. Частиною першої статті 10 Закону визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус. Згідно з частиною першою статті 11 Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. За змістом статті 18 Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що: «згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону). Таким чином, іпотекодержатель має право за умови відповідного застереження у іпотечному договорі щодо переходу права власності на предмет іпотеки, в позасудовому порядку без згоди власника майна - іпотекодавця прийняти рішення і звернути стягнення на предмет іпотеки для задоволення вимог по кредитній заборгованості з дотриманням процедури, визначеної договором або законом, і такий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки є елементом примусового стягнення. Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину. Абзацом першим пункту 61 Порядку передбачено, що Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. Таким чином, державним реєстратором під час реєстрації права власності за банком дотримано вищевказаних вимог, оскільки в іпотечному договорі мітиться застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, та наявністю відомостей про отримання іпотекодавцем 11.10.2017 року письмової вимоги. Згідно звіту про оцінку майна №248 від 07.03.2019 року ринкова вартість квартири [ADDRESS] складає 778410 грн (без ПДВ). Згідно зі ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності (стаття 3 Закону України «України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні») Враховуючи положення Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», який передбачає, що у звіті про оцінку майна мають бути вказані дата оцінки, дата закінчення складання звіту, термін дії звіту (при потребі), немає підстав вважати, що виконані на замовлення іпотекодержателя звіт та висновок не були чинними на момент переходу права власності на спірну квартиру шляхом реєстрації права власності. Крім того, позивач не надав доказів визнання висновку про вартість майна в судовому порядку недійсними відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Щодо посилань позивача та третьої особи про відсутність факту наявності заборгованості за основним зобов`язанням суд зазначає, що позивачем або третьою особою не надано жодного доказу на підтвердження своєчасного та повного виконання умов кредитного договору, при цьому після отримання [PERSON] 11.10.2017 року повідомлення від 14.09.2017 року в якому зазначено розмір заборгованості третьою особою не надано суду доказів про інший розмір боргу ніж зазначений банком. Посилання на рішення Третейського суду від 28.10.2010 року, необґрунтовані, оскільки заборгованість була стягнута за основним зобов`язанням, що не свідчить про неможливість звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки згідно Постанови ВП ВС від 18 вересня 2018 року у справі №921/107/15-г/16 зазначається, що наявність самого судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором за наведеними положеннями законодавства не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством і це не є подвійною відповідальністю. При цьому суд звертає увагу, що при вчиненні реєстраційних дій щодо реєстрації прав на нерухоме майно державний реєстратор встановлює наявність факту виконання умов правочину, з яким закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації, однак не досліджує питання розміру заборгованості, що може бути предметом окремого позову. Враховуючи викладене, позовні вимоги [PERSON] до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Остапенка Євгена Михайловича, [PERSON] про захист права власності шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння необґрунтовані та не підлягають задоволенню.

Outcome: dismissed