Jurisdiction: civil
Date: 2014-02-16 00:00:00

Позивач звернувся до суду з вищевказаним позовом, яким просив стягнути з відповідачки суму авансу у розмірі 181000,00 грн., а також суму штрафу у розмірі 181000,00 грн. Позов обґрунтовано тим, що 09.01.2013р. між сторонами цього цивільно-правового спору було укладено договір про наміри, відповідно до якого за умови укладення нотаріально посвідченого попереднього договору, [PERSON] (продавець) після спливу трьохмісячного строку передає [PERSON] (покупцю), а останній приймає та сплачує право власності на одноповерховий житловий будинок з внутрішніми роботами, а також земельну ділянку площею 1500 кв.м, на якій розташовано житловий будинок площею 200 кв.м, які знаходяться за адресою: [ADDRESS] 09.01.2013р. сторони уклали попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО [PERSON], за умовами якого відповідач зобов'язалася передати у власність (продати) позивачу, а позивач зобов'язався прийняти у власність (купити) у майбутньому житловий будинок [ADDRESS] та земельну ділянку площею 0,1500 га за тією ж адресою. Згідно п.3 попереднього договору на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договорів купівлі-продажу позивач передав, а відповідачка отримала від позивача грошові кошти у сумі 81000,00 грн. у якості авансу в рахунок наступних договорів купівлі-продажу. Крім того, сторони обумовили, що у разі невиконання відповідачкою зобов'язань за попереднім договором, вона повертає позивачу всю отриману суму авансу та сплачує штраф у розмірі суми, зазначеної у п.3 даного договору. Сторони домовилися, що договори купівлі-продажу мають бути укладені ними та нотаріально посвідчені не пізніше, ніж 10.04.2013р. до 15:00 години у приватного нотаріуса ХМНО [PERSON] 25.01.2013р. сторони внесли зміни до п.3 попереднього договору, за якими відповідачка отримала від позивача грошові кошти у розмірі 181000,00 грн. Але відповідачка ухилилася від прийнятих на себе зобов'язань та у встановлений попереднім договором строк не уклала з позивачем договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки. З питанням про продовження терміну для укладення обумовлених сторонами договорів відповідачка до позивача не зверталася. Посилаючись на ці обставини, позивач вважає, що з відповідачки підлягає стягненню на його користь як сума авансу, сплачена ним у розмірі 181000,00 грн., так і сума штрафу у розмірі авансу. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] підтримав позовні вимоги та підтвердив фактичні обставини, викладені у позові. Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні заперечував проти позову у повному обсязі, пояснивши, що відповідачка не ухилялася від обов'язків, прийнятих на себе за попереднім договором, про що свідчить той факт, що 10.04.2013р. о 15-00 годині вона знаходилась в приміщенні приватного нотаріуса ХМНО [PERSON], але позивач не з'явився до нотаріуса для укладення обумовлених попереднім договором договорів купівлі-продажу. Тому представник відповідачки вважає, що остання належним чином виконала взяті на себе зобов'язання, тому штраф з неї стягнуто бути не може, а отримана відповідачкою від позивача сума у розмірі 181000 грн. не підлягає поверненню, оскільки зараховується в якості штрафних санкцій за невиконання позивачем взятих на себе за попереднім договором зобов'язань. Третя особа приватний нотаріус ХМНО [PERSON], належним чином повідомлена про час та місце слухання справи, в судове засідання не з'явилась з невідомих суду причин. Вислухавши представників сторін, з'ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини. Як вбачається з копії договору купівлі-продажу від 16.02.2011р., на підставі цього правочину відповідачкою було придбано у власність житловий будинок [ADDRESS] (а.с.40-43). Крім того, відповідачка є власником земельної ділянки площею 0,1500 га, на якій знаходиться вищевказаний житловий будинок, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку від 02.08.2011р., виданого Міськрайонним управлінням Держкомзему у місті Люботин у Харківському районі Харківської області (а.с.44). 09.01.2013р. позивач та відповідачка уклали договір про наміри, згідно з п.1 та п.2 якого за умови укладення нотаріально посвідченого попереднього договору, відповідачка [PERSON] після спливу трьохмісячного строку передає позивачу [PERSON], а останній приймає та сплачує 1134000,00грн. (що є еквівалентом 140000,00 доларів США) право власності на одноповерховий житловий будинок з внутрішніми роботами (включаючи розводку опалення, електрозабезпечення, каналізації, водопроводу, улаштування гіпсокартонних конструкцій стін та стелі, штукатурку та шпаклювання стін та стелі, фарбування стін та стелі, під'єднання електроприладів та сантехнічних), а також земельну ділянку площею 1500 кв.м, на якій розташовано житловий будинок площею 200 кв.м, які знаходяться за адресою: [ADDRESS] (а.с.7). Відповідно до п.2.1 договору про наміри у вищевказану ціну входить перелік робіт та матеріалів, які зазначені у додатках №№1-8 (електрика, гіпсокартон, газовий котел з установкою, сантехніка, тепла підлога, вода, каналізація, укладення плитки, улаштування єврозабору) (а.с.103-113). Укладаючи договір про наміри, відповідач взяла на себе зобов'язання у тримісячний строк від дня підписання попереднього договору здійснити внутрішній ремонт будинку згідно з п.2.1 договору про наміри (п.3.1 договору про наміри). Крім того, 09.01.2013р. сторони уклали попередній договір, який був посвідчений приватним нотаріусом ХМНО [PERSON] в реєстрі за номером 12,13 (а.с.8). Предметом цього попереднього договору було зобов'язання відповідачки передати у власність (продати) позивачу, а зі сторони останнього - зобов'язання прийняти у власність (купити) у майбутньому вищевказаний житловий будинок та земельну ділянку. За умовами п.1 попереднього договору сторони домовились, що договори купівлі-продажу мають бути укладені ними та нотаріально посвідчені не пізніше, ніж 10.04.2013р. до 15-00 години у приватного нотаріуса ХМНО [PERSON] Купівлю-продаж вказаного будинку має бути вчинено на 972000,00 грн., а земельної ділянки - за 162000,00 грн. (п.2 попереднього договору). Згідно з п.3 попереднього договору на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договорів купівлі-продажу позивач передав, а відповідачка отримала від позивача гроші у сумі 81000,00 грн. Ця сума розцінюється сторонами як аванс в рахунок наступних договорів купівлі-продажу. Також у п.4 попереднього договору сторони обумовили, що при оформленні договорів купівлі-продажу сума, що підлягатиме передачі позивачем відповідачці (тобто покупцем продавцю) буде зменшена на суму переданого за цим договором авансу. Умовами пункту 5 попереднього договору визначено, що у разі невиконання відповідачкою зобов'язань за попереднім договором, вона повертає позивачу всю отриману суму авансу та сплачує штраф у розмірі суми, зазначеної у п.3 даного договору. Пунктом 6 попереднього договору передбачено, що у разі невиконання позивачем зобов'язань за даним договором, сума, отримана за цим договором залишається у відповідачки. 25.01.2013р. сторони внесли зміни у попередній договір, що були оформлені договором про зміни, який був посвідчений приватним нотаріусом ХМНО [PERSON] в реєстрі за номером 153 (а.с.9). Цими змінами сторони виклали абзац 1 пункту 3 попереднього договору у новій редакції, згідно з якою на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договорів купівлі-продажу позивач передав, а відповідачка отримала від позивача гроші у сумі 181000,00 грн. Копією свідоцтва, виданого 10.04.2013р. приватним нотаріусом ХМНО [PERSON] та зареєстрованого в реєстрі за №637, підтверджується той факт, що відповідачка [PERSON] 10 квітня 2013 року о 15 годині 00 хилин знаходилась у приміщенні за адресою: [ADDRESS] (а.с.71). З наданого представником позивача електронного листування представника позивача [PERSON] з приводу готовності до продажу вищевказаного житлового будинку суд позбавлений можливості зробити однозначний висновок щодо адресата цих електронних повідомлень (а.с.115-127). В той же час стороною відповідача не представлено доказів на підтвердження виконання відповідачкою внутрішніх робіт, обумовлених п.п. 2.1 та п.3.1 договору про наміри. У судовому засіданні представник відповідачки посилався на те, що внутрішні роботи, обумовлені договором про наміри, були виконані відповідачкою у повному обсязі, але їх якість не задовольнила позивача. Наданий представником відповідачки для огляду в судовому засіданні оригінал технічного паспорту на житловий будинок [ADDRESS], від 20.01.2013р., не є належним доказом в обґрунтування вказаних доводів представника відповідачки, оскільки виготовлений станом на дату, що передує даті укладення договору про наміри. Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. При цьому сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.ст. 6, 627 ЦК України. Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто умов про предмет договору, умов, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усіх тих умов, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Стаття 635 ЦК України визначає, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Згідно ч.2 ст.570 ЦК України якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Тобто у тих випадках, коли сторони домовились укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансовими і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися. Таку правову позицію містить ухвала судової палати в цивільних справах Верховного Суду України від 26.02.2004 р., ухвала судової палати в цивільних справах Верховного Суду України від 21.06.2006 р. Необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина друга статті 635 ЦК України). Вирішуючи спір про повернення авансу та відшкодування збитків, завданих одній із сторін попереднього договору, суду слід встановити причину не укладення основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення договору, а також з'ясувати умови відповідальності, які були встановлені попереднім договором. Якщо це визначено умовами попереднього договору, то сума передоплати (авансу) залишається у продавця лише у разі невиконання умов цього договору з вини покупця. Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у Постанові від 24.10.2012р. у справі №6-119цс12 щодо неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, зокрема, статті 635 ЦК України. Таким чином, враховуючи всі вищевикладені обставини, а також те, що в судовому засіданні не було доведено, що неукладення договорів купівлі-продажу сталося з вини покупця (позивача), суд приходить до висновку, що аванс, сплачений позивачем на користь відповідачки у сумі 181000,00 грн. згідно з умовами попереднього договору зі змінами від 25.01.2013р. в рахунок майбутніх договорів купівлі-продажу, підлягає повергненню відповідачкою позивачу. Щодо позовних вимог про стягнення суми штрафу з відповідачки, то суд не вбачає підстав для їх задоволення, виходячи з наступного. Згідно з ч.2 ст.549 ЦК України штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання. В свою чергу, неустойка є видом забезпечення виконання зобов'язання. Штраф передбачено не договором про наміри, а попереднім договором. Тому та обставина, що відповідачка не виконала ремонтних робіт, які передбачені договором про наміри, не може бути підставою для стягнення з неї штрафу, який визначено умовами попереднього договору. В той же час, в судовому засіданні було встановлено, що відповідачка знаходилась у приміщенні приватного нотаріуса ХМНО [PERSON] о 15-00 годині 10.04.2013р., тобто у строк, який обумовлений п. «б» п.1 попереднього договору. Що стосується доводів представника позивача про невиконання відповідачкою у повному обсязі взятих на себе за попереднім договором обов'язків з отримання та оформлення документів, необхідних для укладення договорів купівлі-продажу, суд позбавлений можливості зробити однозначний висновок щодо цієї обставини, оскільки сторонами не надано достатніх, достовірних та належних доказів як на її підтвердження, так і на спростування. На підставі викладеного,

Outcome: partial