Jurisdiction: civil
Date: 2014-02-18 00:00:00

Позивач за первісним позовом [PERSON] звернулася до суду з позовом, у якому просить зобов'язати відповідача за первісним позовом [PERSON] укласти з нею договір купівлі-продажу квартир [ADDRESS]; визнати за нею право власності на квартиру [ADDRESS], загальною площею 98,5 кв.м., яка складається з 4-х кімнат, житловою площею 70,1 кв.м., в тому числі: 1-а кімната - 10,2 кв.м., 2-а кімната - 14,4 кв.м., 3-я кімната - 24,2 кв.м., 4-а кімната - 21,3 кв.м., кухні - 9,9 кв.м., ванної кімнати - 5,8 кв.м., коридору - 10,5 кв.м. та балконом - 2,2 кв.м. Свої вимоги мотивує тим, що 08.06.2011 року між нею та [PERSON] було укладено попередній договір купівлі-продажу квартир [ADDRESS] Згідно з умовами зазначеного договору [PERSON] зобов'язувався продати та передати їй зазначені квартири по [ADDRESS] протягом строку в один місяць з моменту укладення даного договору, тобто до 08.07.2011 року, та укласти договір купівлі-продажу квартир №№ 11, 12, 13, 14 на умовах, передбачених даним договором. Проте, [PERSON] цього не зробив. В той же час, [PERSON] запропонував їй придбати у тому ж будинку квартиру № 4, яка належала на той час [PERSON], на що вона погодилася. 08.07.2011 року між нею та [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS], посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу [PERSON] Згідно з умовами даного договору вона купила квартиру № 4 загальною площею 75 кв.м. 11.07.2011 року вона зареєструвала за собою право власності на квартиру [ADDRESS] в ОКП ЛОР «БТІ та ЕО», про що свідчить витяг про державну реєстрацію. Однак, фактична загальна площа квартири [ADDRESS] є 98,5 кв.м., а не 75 кв.м. як було зазначено у договорі купівлі-продажу. Згідно технічного паспорту квартира [ADDRESS] складається, з 4-х кімнат, житловою площею 70,1 кв.м., в тому числі: 1-а кімната - 10,2 кв.м., 2-а кімната - 14,4 кв.м., 3-я кімната - 24,2 кв.м., 4-а кімната - 21,3 кв.м., кухні - 9,9 кв.м., ванної кімнати - 5,8 кв.м., коридору - 10,5 кв.м. та балконом - 2,2 кв.м. [PERSON] пояснив їй, що така невідповідність фактичної площі квартири з площею, яка значиться у документах пов'язана з тим, що у будинку [ADDRESS] проводиться реконструкція. Крім того, відповідач повідомив її, що, коли він буде оформляти всі документи на квартири [ADDRESS] на неї, він оформить одночасно у ОКП ЛОР «БТІ та ЕО» новий витяг на квартиру № 9 у зазначеному будинку, в якому вже буде вказана правильна площа, а саме: 98,5 кв.м. Однак, до цього часу [PERSON] ніяких документів ні на продаж їй квартир [ADDRESS], ні на квартиру № 4 щодо уточнення площі так і не оформив. Вважає, що відповідачі порушили її права, у зв'язку з чим просить позов задовольнити. У судовому засіданні представник відповідача [PERSON] первісний позов не визнав, подав до суду зустрічний позов, у якому просить визнати за [PERSON] право власності на новозбудований багатоквартирний житловий будинок за адресою [ADDRESS] загальною площею 1336,4 кв.м., у тому числі: на квартиру № 10, загальною площею 96,5 кв.; на квартиру № 11, загальною площею 118,9 кв.м.; на квартиру № 12, загальною площею 97,2 кв.м.; на квартиру № 13, загальною площею 118,9 кв.м.; на квартиру № 14, загальною площею 97,2 кв.м.; на квартиру № 15, загальною площею 118,9 кв.м.; на квартиру № 16, загальною площею 97,2 кв.м.; на квартиру № 17, загальною площею 118,9 кв.м.; на квартиру № 18, загальною площею 97,2 кв.м.; на квартиру № 19, загальною площею 110,7 кв.м.; на квартиру № 20, загальною площею 89,6 кв.м. гараж під літ. VІ, загальною площею 55,4 кв.м.; комору під літ. VІІ, загальною площею 8,1 кв.м. Свої вимоги мотивує тим, що у квітні 2011 року ним було вирішено здійснити будівництво 2-ої черги будівництва багатоквартирного будинку по [ADDRESS]. Для цього 16.05.2011 року він уклав договір з [PERSON] про спільну діяльність. Згідно умов цього договору вони зобов'язалися об'єднати свої вклади та спільні дії з капітального будівництва другої черги багатоквартирного житлового будинку по [ADDRESS] загальною площею орієнтовно 1400 кв.м. Він виконав повністю умови договору замовив у проектній організації проект на будівництво будинку по [ADDRESS], отримав накази щодо здійснення авторського нагляду; подав декларацію про початок виконання будівельних робіт в Інспекції Держархбудконтролю. Крім того, ним було на 100 % профінансовано будівництво будинку по [ADDRESS]. Будинок повністю збудований, що підтверджується технічним паспортом, який виданий ОКП ЛОР БТІ та ЕО від 15.01.2013 року. Таким чином, він повністю профінансував будівництво вищевказаних об'єктів. З приводу попереднього договору укладеного 08.06.2011 року між ним та [PERSON], то цей договір укладався з метою того, щоб вона профінансувала будівництво будинку. Однак відповідач так цього і не зробила, а тому підстав для укладання договору купівлі-продажу з нею в нього немає. Крім того, [PERSON] на даний час спонукає [PERSON] не вводити в експлуатації новозбудований будинок, а без неї він цього зробити не може, оскільки всі дозвільні документи оформлені на прізвище [PERSON]. Крім того, як убачається зі змісту позову [PERSON], вона ставить під сумнів його права на квартири, які знаходять у будинку по [ADDRESS]. Будівництво п'ятиповерхового будинку по [ADDRESS] фактично завершено, проте він не можу здати в експлуатації цей будинок, оскільки відповідачі чинять мені перешкоди у цьому. Тому, він вимушений звернутись з даним позовом до суду, щоб захистити свої права на квартири та інші об'єкти, які знаходяться у будинку по [ADDRESS], як на об'єкти профінансованого будівництва. Суд ухвалив розглядати справу без участі [PERSON], яка у судове засідання не з'явився, проте подала до суду письмову заяву, в якій просить справу розглядати без її участі, первісний позов підтримує, просить його задовольнити. У судовому засіданні представник [PERSON] зустрічний позов підтримав, дав пояснення аналогічні наведеним у зустрічному позові, додатково пояснивши, що попередній договір купівлі-продажу квартир укладений між [PERSON] та [PERSON], був укладений без дотримання нотаріального посвідчення, а тому в силу ст.ст. 215,635,637 ЦК України такий договір вважається нікчемним, просить зустрічний позов задовольнити, а у первісному позові в частині зобов'язання укласти договір купівлі-продажу квартир відмовити. Суд ухвалив розглядати справу без участі [PERSON] та [PERSON], які у судове засідання не з'явилися, проте матеріалів справи достатньо для прийняття рішення.. Заслухавши представника [PERSON], вивчивши матеріали справи, суд вважає, що первісний позов підлягає частковому задоволенню, а зустрічний позов слід задовольнити повністю з наступних підстав. Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Згідно ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно до положень п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про застосування практики розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред'являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому. Вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину та наявності рішення суду про визнання правочину недійсним. Наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги. Судом встановлено, що між [PERSON] та [PERSON] був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 08.06.2011 року, згідно умов зазначеного договору відповідач за первісним позовом зобов'язувалося в майбутньому укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу квартир [ADDRESS] Зазначений попередній договір був укладений без дотримання нотаріальної форми посвідчення За таких обставин, суд, оцінивши в сукупності добуті в судовому засіданні докази, вважає, оскільки сторони на порушення вимог ч. 1 ст. 365 ЦК України не дотрималися нотаріальної форми посвідчення попереднього договору, встановленої ст. 657 цього Кодексу для основного договору купівлі - продажу квартири, тому за правилами ч. 1 ст. 220 ЦК України недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення попереднього договору від 08.06.2011 року робить зазначений договір нікчемним, а тому у задоволені позову [PERSON] в частині зобов'язання [PERSON] укласти договір купівлі-продажу спірних квартир слід відмовити. Разом з тим, суд вважає, що позовна вимога про визнання права власності на квартиру [ADDRESS], загальною площею 98,5 кв.м., підлягає задоволенню, з огляду на таке. 08.07.2011 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстровано в реєстрі № 1501. Згідно з умовами зазначеного договору відповідачка за первісним позовом продала позивачу квартиру [ADDRESS], загальною площею 75,0 кв.м. Проте як убачається з технічного паспорту виданого 01.08.2011 року Обласним комунальним підприємством Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» квартира [ADDRESS], має загальну площу 98,5 кв.м., та складається з 4-х кімнат, житловою площею 70,1 кв.м., в тому числі: 1-а кімната - 10,2 кв.м., 2-а кімната - 14,4 кв.м., 3-я кімната - 24,2 кв.м., 4-а кімната - 21,3 кв.м., кухні - 9,9 кв.м., ванної кімнати - 5,8 кв.м., коридору - 10,5 кв.м. та балконом - 2,2 кв.м. /а.с./. Беручи до уваги той факт, що у договорі купівлі-продажу квартири та у технічному паспорті існує розбіжність щодо площі квартири [ADDRESS], позивач за первісним позовом позбавлена можливості здійснити державну реєстрацію права власності на квартиру у встановленому порядку, що у значній мірі порушує її права яка власника зазначеного майна. Відповідно до ч. 1 ст. 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Враховуючи наведене, суд дослідивши докази у їх сукупності, прийшов до висновку, що позовні вимоги [PERSON] в частині визнання права власності на квартиру [ADDRESS] підлягають задоволенню, оскільки розбіжності щодо площі спірної квартири, які існують у правовстановлюючих документах не можуть бути усунуті, окрім як у судовому порядку. Щодо зустрічного позову, то суд приходить до переконання, що такий слід задовольнити з наступних підстав. Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 1130 ЦК України за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників. Згідно з ст.1134 ЦК внесене учас никами майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у ре зультаті спільної діяльності продукція та одержані від такої діяльності плоди і доходи є спільною частковою власні стю учасників, якщо інше не встановле но договором простого товариства або законом. Для майнових вкладів учасників до говору, а також майна, яке буде створене (придбане) внаслідок їхньої спільної ді яльності, встановлюється правовий режим спільної часткової власності. У праві власності на спільне майно кожен з учасників має частку, величи на якої відповідає розміру його вкладу, якщо інше не передбачено договором. Поділ майна, що є у спільній частко вій власності учасників простого това риства, і спільних прав вимоги, які ви никли в них, здійснюється в порядку, установленому ЦК. Згідно з ч. 1 ст. 1139 ЦК України прибуток, одержаний учасниками договору простого товариства в результаті їх спільної діяльності, розподіляється пропорційно вартості вкладів учасників у спільне майно, якщо інше не встановлено договором простого товариства або іншою домовленістю учасників. Умова про позбавлення або відмову учасника від права на частину прибутку є нікчемною 16.05.2011 року між [PERSON] та відповідачкою за зустрічним позовом [PERSON] був укладений договір про спільну діяльність (просте товариство). Згідно умов цього договору сторони зобов'язалися об'єднати свої вклади та спільні дії з капітального будівництва другої черги багатоквартирного житлового будинку по [ADDRESS] загальною площею орієнтовно 1400 кв.м. Пунктом 2.3 договору про спільну діяльність передбачено, що вкладом [PERSON] у спільну інвестиційну діяльність є внески у вигляді грошової суми та/або майна, які включають: кошти на компенсацію витрат за інженерну підготовку території; кошти, необхідні для оплати передпроектних та проектних робіт та збору всієї необхідної документації для отримання дозволу на будівництво; кошти, необхідні для оплати вартості будівельно-монтажних робіт; кошти, необхідні для оплати введення об'єкту в експлуатацію, в тому числі і придбання інженерного обладнання; кошти, необхідні для оплати вартості робіт, пов'язаних з отриманням ордеру, контрольно-геодезичною зйомкою, підключення до інженерних міських мереж, відшкодування роботи міських служб, пов'язані з будівництвом та введенням об'єкту в експлуатацію. Пунктом 2.4 зазначеного договору передбачено, що вклади учасників (сторін) є нерівними за вартістю і здійснюються в наступному співвідношенні: частка [PERSON] складає 5 %, а частка [PERSON] складає 95 %. У 2013 році ФОП [PERSON] був розроблений робочий проект на реконструкцію нежитлових приміщень і гаража з надбудовою житлового будинку по [ADDRESS]. Крім того наказом ФОП [PERSON] № 17/13 від 21.05.2013 року та наказом ФОП [PERSON] № 09-н від 21.05.2013 року були призначені відповідальні за проведення авторського та технічного нагляду по зазначеному об'єкту. Відповідно до п.п. 1,2 ч. 1 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після: 1) направлення замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт центральному органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю (далі - орган державного архітектурно-будівельного контролю) - щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об'єктів будівництва, затвердженим центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування; 2) реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності; 3) видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності. 22.05.2013 року декларація про початок виконання будівельних робіт реконструкції гаража і нежитлових приміщень по [ADDRESS] була зареєстрована в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області за № ЛВ 082131420333. Як убачається з технічного паспорта виданого Обласним комунальним підприємством Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» загальна площа приміщень житлового будинку по [ADDRESS] становить - 1336,40кв.м., у тому числі: квартира № 10, загальною площею 96,5 кв.; квартира № 11, загальною площею 118,9 кв.м.; квартира № 12, загальною площею 97,2 кв.м.; квартира № 13, загальною площею 118,9 кв.м.; квартира № 14, загальною площею 97,2 кв.м.; квартира № 15, загальною площею 118,9 кв.м.; квартира № 16, загальною площею 118,9 кв.м.; квартира № 17, загальною площею 118,9 кв.м.; квартира № 18, загальною площею 97,2 кв.м.; квартира № 19, загальною площею 110,7 кв.м.; квартира № 20, загальною площею 89,6 кв.м.; гараж під літ. VІ, загальною площею 55,4 кв.м.; комори під літ. І, ІІ, ІІІ, ІV, V та VІІ, загальною площею відповідно 12,6 кв.м., 9,7 кв.м., 4,5 кв.м., 4,8 кв.м., 4,5 кв.м., 8,1 кв.м. Згідно даних висновку експертного будівельно-технічного дослідження № 548 від 17.02.2014 року, виготовленого Львівським НДІСЕ здійснене будівництво житлового будинку по [ADDRESS] (2-га черга) відповідає вимогам державних будівельних норм, пожежних правил, а саме: п.2.9, 2.13, 2.16, 2.22, 2.23. 2.27. 2.28, 2.30, 2.31, 3.4, 3.6, 4.11, 5.13, 5.31. 6.1 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», п.5.9 ДБН В.1. 1-7-2002 «Пожежна безпека об'єктів будівництва», дод.3.1, табл.1, прим.6 ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» та наданій проектній документації. Таким чином [PERSON] свої зобов'язання за договором виконав у повному обсязі - будинок по [ADDRESS] (2-га черга) збудував, повністю профінансувавши його будівництво, проте [PERSON] взятті на себе зобов'язання не виконала у повному обсязі та перешкоджає у введені зазначеного будівництва в експлуатацію, що є підставою для поділу майна, яке набуло статусу спільної часткової власності, між учасниками договору пропорційно їхнім часткам у спільному майні. Оскільки [PERSON] виконані всі умови договору простого товариства, він є титульним володільцем предмета договору, то невиконанням [PERSON] умов договору порушуються права іншого учасника договору (співвласника майна), які підлягають захисту у судовому порядку. Враховуючи наведене, суд, дослідивши докази у їх сукупності прийшов до висновку про під ставність зустрічного позову, який слід задовольнити у повному об'ємі.

Outcome: partial