Jurisdiction: civil
Date: 2016-07-20 00:00:00

Позивач - Долинська сільська рада Чаплинського району Херсонської області в особі сільського голови звернулась з позовними вимогами до [PERSON] про розірвання укладеного договору оренди індивідуально визначеного майна з правом викупу, що належить до комунальної власності Долинської сільської ради від 12 березня 2010 року, укладеного між Долинською сільською радою та [PERSON] щодо оренди нежитлового приміщення котельні, розташованого по вул. Леніна 9В в селі Долинське Чаплинського району Херсонської області зі строком користування обєктом оренди до 2040 року, посилаючись на те, що на даний час Долинській сільській раді надзвичайно складно та дорого із року в рік підтримувати потрібний температурний режим у закладах дошкільної освіти та адміністративній будівлі, а сільська рада планує перейти на альтернативні види палива: дрова, вугілля, брикети, відходи сільгоспвиробництва та інші. Позивач зазначає, що сільський будинок культури взагалі не опалюється, де також планується здійснювати опалення приміщення твердопаливними тепло генераторами. Крім того, школа села Долинське також планує перейти на твердопаливні котли. Для переходу на використання твердопаливних котлів потрібне місце для зберігання запасів палива для опалення, паливно-мастильних матеріалів, заготівлю для ліквідації надзвичайних ситуацій (дизбар'єри, шлагбауми, ємкості для розведення деззасобів та інше. Оскільки на території Долинської сільської ради знаходиться лише один об'єкт, який можна використати для зберігання запасів для опалення - приміщення колишньої котельні, що розташоване по вул. Леніна 9В в селі Долинське, яке є комунальним майном Долинської сільської ради, але відповідно до договору оренди даного обєкту з правом викупу від 12 березня 2010 року приміщення орендується мешканцем села [PERSON] за строком користування до 2040 року, позивач в особі сільського голови [PERSON] просить суд розірвати договір оренди індивідуально визначеного майна від 12 березня 2010 року, а також заборонити відповідачу у справі [PERSON] передавати приміщення котельні, розташоване по вул. Леніна 9В в с. Долинське у суборенду до прийняття остаточного судового рішення по даному спору, оскільки у п. 6.3. Договору оренди передбачене право орендаря передавати об'єкт оренди в суборенду. В судовому засіданні позивач [PERSON], наполягаючи на своїх позовних вимогах, просив суд задовольнити позов, посилаючись на те, що договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні даного договору оренди майна. Позивач вважає зазначену ним зміну обставин з визначенням альтернативних видів опалення для потреб громади Долинської сільської ради істотною, оскільки вони змінилися настільки, що, якби сторони угоди могли це передбачити, вони б не уклали договір оренди майна або уклали б його на інших умовах. Посилається, що Долинська сільська рада 25 грудня 2015 року письмово зверталась до орендаря [PERSON] з пропозицією розірвати договір оренди, однак відповіді від нього не надійшло. Крім того, позивач вважає, що договір оренди укладено з порушеннями вимог законодавства України, що виконання вимог договору орендарем здійснюється з порушенням строків та порядку виплати орендної плати за 2013, 2014 та 2015 роки - із запізненням, без сплати пені за затримку оплати оренди, зазначає, що у договорі оренди не прописана виплата орендної плати з урахуванням її індексації, що відповідно до п. 7.1. договору оренди визначена відповідальність за ризики випадкової загибелі орендодавця, а не орендаря і що п. 7.2 договору оренди не зобов'язує орендаря до страхування майна, а в цілому, котельня передана в оренду, на умовах, не вигідних Долинській сільській раді. Позивач зазначає також, що сторонами, у порушення рішення Долинської сільської ради №197 від 17.12.2008 року, згідно якого комунальне майно може передаватися в оренду на 3 роки, договір оренди сторони уклали на більший строк, до 2040 року, заявляючи, що попередній сільський голова [PERSON] свідомо передав котельну в оренду своєму брату [PERSON] на умовах не вигідних Долинській сільській раді, у порушення процедури передачі комунального майна в оренду, оскільки відповідно до рішень №256, №258, №259, №260 від 09.09.2009 року та №267 від 24.11.2009 року, планувалась продажа приміщення котельні, а в рішенні сільської ради №289 від 24.10.2009 року вирішено даний обєкт передати в оренду і що право оренди котельні надали переможцю конкурсу з продажу котельні, відповідно до протоколу №2 від 10.02.2010 року, але конкурс з оренди котельні взагалі не проводився. Посилається також, що договір оренди не відповідає типовому договору оренди відповідного майна, в якому орендна плата розрахована із залишкової балансової вартості, а не з оцінки проведеною підприємством «Бізнес-експерт». Враховуючи, що згідно ч. 2 ст. 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Позивач вважає, що Договір оренди підлягає розірванню у зв'язку з істотною зміною обставин, які Долинська сільська рада не могла передбачити на момент укладання такого договору, що договір оренди укладено з порушеннями вимог законодавства України, а також, що виконання вимог договору орендарем здійснюється з порушенням строків та порядку виплати орендної плати. Відповідач у справі [PERSON] позовні вимоги не визнав, пояснивши у судовому засіданні, що факти викладені в позовній заяві, не відповідають фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, оскільки відповідач уклав договір оренди майна після перемоги на конкурсі з продажу будівлі котельні по вул.. Леніна, №9 «В» в селі Волинське Чаплинського району, балансовою вартістю 2598 гривень, яку купив за 5000 гривень при стартовій ціні 3870 гривень. Разом із тим, через відсутність на той час грошових коштів у місцевому бюджеті Долинської сільської ради для оформлення конкурсного продажу будівлі котельні сільська рада вирішила дану нежитлову будівлю - котельню по вул.Леніна №9 «В» передати в оренду переможцю конкурсного продажу відповідно до протоколу №2 від 10 лютого 2010 року відповідачу у справі [PERSON], згідно рішення Долинської сільської ради від 24 лютого 2010 року №289 «Про передачу в оренду комунального майна». Відповідач зазначає, що є підприємцем у селі Долинське Чаплинського району, займається сільськогосподарським виробництвом, має сільськогосподарську техніку, частину із якої зберігає в орендованому приміщенні, де також ремонтує свою та інших фермерів техніку, тобто, використовує приміщення, в якому є потреба використання і в подальшому. Зазначає, що сільський голова має наміри, розірвавши договір оренди, заволодіти даним приміщенням для своїх та його близьких потреб, не зважаючи, що для зазначених у позовних вимогах потреб у зберіганні твердого палива та іншого майна ради є поряд пусте приміщення комунальної власності, яке ніким не використовується. Свідок у справі [PERSON], бувший сільський голова, пояснив, що відповідач у справі є його рідним братом, який проживає окремо, має свою сімю, займається фермерством, надавав і надає допомогу сільській громаді технікою та виконанням громадських робіт та є поважною особою у селі, який на рівних умовах взяв участь у відкритому конкурсі з купівлі приміщення бувшої котельні, яку сільська рада взяла на свій баланс та вирішила через деякий час продати через фінансову скруту у 2009 році і переміг у конкурсі. Разом із тим, через відсутність грошових коштів сільська рада на той час не змогла підготувати технічну документацію що до цього приміщення і оформити договір купівлі продажу, тому сільська рада на своїй сесії вирішила передати в оренду дане приміщення котельні переможцю конкурсу на визначених умовах, що відповідали вимогам закону, виходячи із балансової вартості цього обєкту. Натомість, новий Долинський сільський голова [PERSON] почав вишукувати спосіб повернення котельні для власного та його близьких використання, зазначаючи наявність проблем у пошуку приміщення для зберігання твердого палива, не враховуючи, що поряд з приміщенням бувшої котельні є інше приміщення, придатне для таких цілей, яке за фотографоване на фото і свідчить про нещирість сільського голови. Крім того, звертає увагу, що договір оренди даного обєкту вчинено на підставі рішення сесії сільської ради, а позивач у справі від імені Долинської сільської ради сільський голова [PERSON] для вирішення питання щодо розірвання договору оренди навіть не звертався до сесії депутатів сільської ради та не отримав від сільської ради дозволу на звернення до суду з питань, що не в його компетенції. Заслухавши сторони у справі та представника відповідача, свідка у справі, дослідивши надані у справу письмові докази, суд вважає, що позовні вимоги Долинської сільської ради Чаплинського району Херсонської області не підлягають задоволенню з наступного: Відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України встановлюються організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, Щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, відповідно до ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування. Рішенням Долинської сільської ради від 09 вересня 2009 року №256 «Про взяття на баланс будівлю (котельня)» з оперативного користування повернуто на баланс Долинської сільської ради Чаплинського району Херсонської області будівлю котельні. Рішенням Долинської сільської ради від 09 вересня 2009 року №258 «Про затвердження переліку обєктів комунальної власності, які пропонуються до конкурсного продажу» затверджено перелік обєктів комунальної власності на продаж, серед якого є будівля котельні за адресою с.Долинське вулиця Леніна №9 «В». Рішенням Долинської сільської ради від 09 вересня 2009 року №260 «Про оголошення конкурсу з продажу комунального майна, що належить до спільної власності територіальної громади села» оголошено конкурс з продажу комунального майна, що належить до спільної власності територіальної громади села, балансоутримувачем якого є Долинська сільська рада. Обєкт продажу - будівля котельні за адресою с. Долинське вул. Леніна №9 «В», балансова вартість 2598 грн. 10 лютого 2010 року [PERSON], відповідач у справі, разом з іншими учасниками фізичними особами прийняв участь в конкурсі з продажу будівлі котельні за адресою с. Долинське вул.Леніна №9 «В». За результатами переможцем конкурсу з продажу будівлі котельні визнано [PERSON] який запропонував 5000 грн. за будівлю. Рішенням Долинської сільської ради від 24 лютого 2010 року №283 «Про затвердження результатів конкурсу з продажу будівлі котельня вул. Леніна №9 «В» с. Долинське» затверджено результати конкурсу з продажу будівлі котельня с. Долинське вул. Леніна №9 «В», балансоутримувачем якої є Долинська сільська рада, визначивши переможцем конкурсу фізичну особу [PERSON], який при стартовій ціні 3870 грн. запропонував 5000 грн. В звязку з відсутністю коштів у місцевому бюджеті сільської ради для закінчення оформлення конкурсного продажу не житлової будівлі котельні, що суд визнає як обставину, яку не оспорили сторони під час судового розгляду, вирішено нежитлову будівлю котельню по вул. Леніна №9 «В» передати в оренду переможцю конкурсного продажу відповідно протоколу №2 від 10 лютого 2010 року [PERSON], згідно рішення Долинської сільської ради від 24 лютого 2010 року №289 «Про передачу в оренду комунального майна». Згідно ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» ( далі Закону)встановлено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Ст..9 Закону, визначає порядок укладання договору оренди, у відповідності до якого між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди. Відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Рішенням Долинської сільської ради від 05 березня 2010 року №296 «Про затвердження договору оренди будівлі котельня вул. Леніна №9 «В» затверджено договір оренди комунального майна будівлі котельня та визначено розмір орендної плати. 12 березня 2010 року [PERSON] уклав та підписав Договір оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності Долинської сільської ради з правом викупу. Предметом якого є будівля котельня по вул. Леніна №9 «В» с. Долинське. Одрендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування обєкт нежитлового приміщення - будівлю котельні по вул. Леніна №9 «В» с. Долинське. Спірний договір оренди нерухомого майна укладений за ініціативою Долинської сільської ради як тимчасовий через відсутність коштів у сільській раді для завершення процедури продажу будівлі по вул. Леніна №9 «В». На теперішній час відповідач [PERSON] виконує належним чином зобовязання за договором оренди нерухомого майна. Статті 781-784 ЦК України містять вичерпний перелік підстав для дострокового припинення договору найму, в тому числі, внаслідок його розірвання за ініціативою наймача або наймодавця: - у разі смерті фізичної особи - наймача; - у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. - якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; - якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; - якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; - якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; - якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, в разі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. - якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; - якщо наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі. У відповідності до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем;невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Згідно вимог ч. 1 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» одностороння відмова від договору оренди не допускається. Зазначена заборона носить категоричний характер та не залежить як від суті порушення сторонами умов договору оренди, так і від сторони, від якої власне і виходить відмова від договору .Інших правових підстав для дострокового припинення договорів оренди чинне законодавство України не передбачає. За п.10.2 Спірного договору одностороння відмова від цього Договору не допускається. П.10.3 передбачає, що договір припиняється в разі: закінчення строку на який його було укладено, ліквідації орендаря, загибелі обєкта оренди. Як зазначено, Позивач звернувся до Чаплинського районого суду з пропозицією про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна на підставі ст. 652 ЦК України у зв'язку з істотною зміною обставин. Отже, предметом спору між Позивачем та Відповідачем є дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна на підставі ст. 652 ЦК України. Частиною 1 ст. 652 ЦК України, на підставі якої пред'явлено даний позов, передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Частиною 2 ст. 652 ЦК України встановлено, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Отже, закон пов'язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин. Доказів, які б підтверджували сукупність і наявність таких чотирьох умов Позивачем ненадано. За таких обставин, не має підстав для застосування ч. 2 ст. 652 ЦК України при розірванні спірного договору оренди. Аналогічну правову позицію про те, що підстав для розірвання спірного договору оренди немає, якщо заінтересована сторона не довела одночасну наявність чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, викладено в постанові Вищого господарського суду України від 18 жовтня 2011 року у справі № 5004/84/11. Крім того, звертаємо увагу суду на те, що відповідно до статті 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Так договір оренди індивідуально визначеного майна від 12 березня 2010 року був укладений на підставі рішення Долинської сільської ради Чаплинського району Херсонської області від 24 лютого 2010 року №289 «Про передачу в оренду комунального майна», а питання щодо розірвання цього договору оренди вчинюється одноособово сільським головою Долинської сільської ради, без відповідного рішення сесії сільської ради, тобто не в такій самій законній формі як приймався, тому вважаємо, що в задоволенні позову Долинської сільської ради до [PERSON] про розірвання договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності Долинської сільської ради з правом викупу від 12 березня 2010 року, слід відмовити.

Outcome: dismissed