Jurisdiction: civil
Date: 2017-07-17 00:00:00

Позивач [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Силікат-1» (далі ТОВ «Силікат-1») звернулося до суду з даним позовом посилаючись на те, що 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки розміром 2,42 га., строком на 10 років, який зареєстрований у Чорнобаївському районному відділі Черкаської філії Центру ДЗК у 2004 році. По закінченню строку дії цього договору позивач скористався переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченим абз.7 п.2.3 договору та ч.1 ст.33 Закону України «Про оренду землі», та 20 листопада 2012 року уклав з [PERSON] угоду про внесення змін до діючого договору оренди землі. Однак, 03 червня 2013 року [PERSON] уклала з [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зелена Нива 2013» (далі ТОВ «Зелена Нива 2013») договір оренди належної їй земельної ділянки, яка перебувала в оренді ТОВ «Силікат-1». Після смерті [PERSON] її земельну ділянку успадкувала відповідач [PERSON] згідно свідоцтва про право на спадщину від 28 листопада 2015 року. Позивач вважає, що спірний договір оренди землі є недійсним, а дії [PERSON] порушують переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, враховуючи що спірний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладено до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі. Спірна земельна ділянка на той момент знаходилася в користуванні позивача. Одна й та сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями та не може бути передана в користування без припинення права попереднього користувача (орендаря), а тому позивач просив суд визнати недійсним спірний договір оренди землі. Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав, просив позов задовольнити на підставах, викладених у позовній заяві. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позову оскільки вона не бажає мати орендні відносини з ТОВ «Силікат-1». Представник відповідача ТОВ «Зелена Нива 2013» в судове засідання не зявився, у наданих до суду запереченнях, посилаючись на правові висновки Верховного Суду України, вказував на те, що позивач не скористався належним чином своїм переважним правом на продовження договору оренди землі, а з 21 лютого 2014 року ТОВ «Зелена Нива 2013» є належним орендарем земельної ділянки. Крім цього, договір оренди землі, укладений між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] у 2004 році є нікчемним, оскільки його реєстрація проведена не тим органом - районним відділом регіональної філії Центру ДЗК замість виконавчого комітету відповідної місцевої ради за місцем розташування орендованої земельної ділянки. Відтак право оренди позивача є недійним, а тому підстави для предявлення позову відсутні. Окрім цього, просили застосувати строк позовної давності, оскільки про порушення своїх прав ТОВ «Силікат-1» знало з початку 2014 року. Судом встановлені наступні обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини. Відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 2,4176 га., розташованої в адмінмежах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області, кадастровий номер 7125155100:04:000:3119 (а.с.12). Вказану вище земельну ділянку відповідач [PERSON] успадкувала після смерті [PERSON] згідно свідоцтва про право на спадщину від 28 листопада 2015 року (а.с.12). 11 березня 2004 року між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON] укладено договір оренди землі, за яким [PERSON] передала в оренду позивачу належну їй земельну ділянку площею 2,4176 га. строком на 10 років. Даний договір пройшов державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку (а.с.4). Відповідно до акту приймання-передачі від 11 березня 2004 року [PERSON] передала, а позивач ТОВ «Силікат-1» прийняв в оренду земельну ділянку (а.с.5). В період дії вказаного вище договору оренди землі з ТОВ «Силікат-1», а саме 03 червня 2013 року, [PERSON] уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з іншою юридичною особою, а саме з ТОВ «Зелена Нива 2013», який був зареєстрований 06 березня 2014 року державним реєстратором реєстраційної служби Чорнобаївського районного управління юстиції Черкаської області, що підтверджується даними які містить Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (а.с.12). Відносини, повязані з орендою землі, регулюються нормами Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України). Згідно з ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Частиною 2 цієї статті Кодексу встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ст. 93 ЗК України). Відповідно до положень ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно ст.215 ЦК України,- підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з ч.1 ст.14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Частиною 1 ст.638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Відповідно до ч. 4 ст. 124, ст. 125 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Згідно зі ст. 35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку. За положеннями ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Відповідно до правової позиції Верховного суду України, викладеній у постанові від 15 квітня 2015 року у справі №6-55цс15, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для всіх судів України, в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України. В п.8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз'яснено, що недійсним може бути визнано лише укладений договір. Правовий аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним, а отже - оспорюваним та за рішенням суду може бути визнаний недійсним. Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу. Згідно зі ст. 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю, а власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Одним із способів захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є визнання правочину (угоди) недійсним (ч. 2 ст. 16 ЦК України та ч. 3 ст. 152 ЗК України). Частиною 1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Як було встановлено судом, між [PERSON] та ТОВ «Зелена Нива 2013» був укладений спірний договір під час дії договору оренди цієї ж земельної ділянки, укладеного між ТОВ «Силікат-1» та [PERSON], а відтак були порушені права позивача на володіння та користування землею на умовах договору оренди, переважне право на поновлення договору оренди на новий строк. Позивач не є стороною спірного договору, проте позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. За таких обставин суд вважає, що спірний договір, укладений між [PERSON] та ТОВ «Зелена Нива 2013», порушує права позивача, а тому договір між ними суперечить чинному законодавству. Згідно ч.1 ст.1225 ЦК України,- право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення. Відповідно до ч.1 ст.770 ЦК України,- у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Пунктом 2.3. Договору оренди землі від 11 березня 2004 року передбачено, що при переході права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника. Таким чином, [PERSON], як спадкоємець [PERSON], набула всі права та обовязки за договором оренди землі від 11 березня 2004 року та є належним відповідачем у даній справі. Суд не погоджується з думкою представника ТОВ «Зелена Нива 2013» про те, що реєстрація договору оренди землі, укладеного між позивачем і [PERSON] проведена не тим органом - районним відділом регіональної філії Центру ДЗК замість виконавчого комітету відповідної місцевої ради, оскільки державна реєстрація договорів оренди землі у 2004 році регулювалася Порядком державної реєстрації договір оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №2073 від 25 грудня 1998 року, згідно якого, державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Водночас, згідно з п.4 Порядку державної реєстрації договорів оренди,- забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів, тобто реєстрація договору оренди, укладеного у 2004 році між позивачем та [PERSON] була проведена відповідно до вимог чинного (на момент реєстрації) законодавства та належним органом. Суд вважає, що строк позовної давності позивачем не пропущений, оскільки з листа директору ТОВ «Зелена Нива 2013» з вимогою звільнити спірні земельні ділянки вбачається, що він датований 16 вересня 2014 року, а з позовом про захист свого права позивач звернувся 12 травня 2017 року, тобто в межах трирічного строку позовної давності. Щодо зазначення в запереченнях про те, що позивач дізнався про порушення свого права на початку 2014 року, то відповідачем ці обставини не підтвердженні належними та допустимими доказами. За таких обставин, суд приходить до висновку, що позивач довів обставини, які є підставою для задоволення позовних вимог про визнання недійсним спірного договору, оскільки його укладено до закінчення дії договору оренди землі між позивачем та [PERSON], при цьому одна й та ж сама земельна ділянка не може бути обєктом оренди двох договорів оренди землі, укладених з різними орендарями. Укладення спірного договору створило позивачу перешкоди в реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, [PERSON] до закінчення строку дії договору оренди землі здійснила своє волевиявлення щодо подальшого розпорядження належною їй земельною ділянкою, чим порушила права позивача, оскільки останній мав переважне право на поновлення договору оренди землі і це порушене право підлягає захисту шляхом визнання недійсним спірного договору оренди землі. На підставі викладеного вище,

Outcome: approved