Jurisdiction: civil
Date: 2016-01-24 00:00:00

Позивач адвокат [PERSON] звернувся до суду із зазначеним позовом в інтересах його довірителів [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] і [PERSON] до [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Іллінецьке» с.Іллінецьке Іллінецького району Вінницької області з вимогою про визнання договорів недійсними із наступних підстав. Позивач зазначив, що під час укладення оспорюваних договорів оренди землі не було додержано встановлених актами цивільного законодавства правил укладення договору оренди землі в частині обовязкового агрохімічного обстеження ґрунтів та паспортизації земельних ділянок в момент зміни землекористувача, а також те, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, а саме умов збереження стану обєкта оренди та умов повернення обєкта оренди. Відтак він вважає оспорювані договори оренди землі дефектними в частині обовязкової умови щодо визначення стану земель та його збереження, тому просить суд захистити порушені права та інтереси його довірителів власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення орендодавців [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] і [PERSON] шляхом визнання оспорюваних договорів оренди земельних ділянок недійсними із зазначених мотивів в силу приписів ст.ст. 203, 215 ЦК України та ст.15 Закону України «Про оренду землі». В судовому засіданні позивач адвокат [PERSON] свої позовні вимоги в інтересах його довірителів підтримав, просить їх задовольнити в повному обсязі із викладених у позовній заяві підстав. Представник відповідача [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Іллінецьке» с.Іллінецьке Іллінецького району Вінницької області за довіреністю [PERSON] в судовому засіданні заперечив проти задоволення позову а також подав до суду його письмове заперечення із наступних мотивів. Він вважає, що в п.17 кожного із оспорюваних договорів оренди землі всупереч твердженню позивача відображено умови збереження стану обєкта оренди, зокрема, 1). Дотримання відповідних сівозмін та режиму використання землі, 2). Недопущення погіршання родючості грунту, 3). Застосування природо-охоронних технологій виробництва і 4). Недопущення погіршання екологічної обстановки на території. При цьому в п.п.21 25 вказаних договорів відображено умови повернення земельної ділянки. Крім того, у підписаних сторонами та доданих до оспорюваних договорів актах приймання-передачі обєкта оренди зазначено, що обєкт оренди відповідає цільовому використанню земель та перебуває у задовільному технічному стані. Представник відповідача також зазначив, що, відповідно до Указу Президента України від 2 грудня 1995 року N 1118/95 «Про суцільну агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення» обовязковим є проведення такої агрохімічної паспортизації земельної ділянки лише в разі зміни її власника чи користувача, чого не відбулося у випадках із сторонами у справі. Він вважає також, що всупереч вимогам ст.ст.3, 15 ЦК України позивач не довів фактичного порушення відповідачем прав орендодавців земельних ділянок, оскільки Закон України «Про оренду землі» не передбачає обовязкової паспортизації земельних ділянок, як істотну умову договорів оренди. Всі оспорювані позивачем договори оренди земельних ділянок відповідають типовому договору. Орендодавці не зверталися до орендаря з вимогою проведення паспортизації земельних ділянок, а ініціатором такої паспортизації повинен був бути відповідний державний орган, тому посилання позивача на будь-які порушення прав орендодавців не відповідають дійсності. Посилаючись також на приписи ст.ст.202, 203, 214, 215 ЦПК України, за якими правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обовязків, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) в момент його вчинення вимог, які встановлені ч.ч.1- 3 ст.203 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним, представник відповідача просить суд відмовити в задоволенні позову зважаючи на те, що стан ґрунтів земельних ділянок орендодавців фактично був обумовлений в оспорюваних договорах оренди відповідно до вимог ст.15 Закону України «Про оренду землі». Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмове заперечення позовних вимог представника відповідача та письмові докази у справі, суд вважає, що позов підлягає задоволенню із наступних підстав. Як встановлено в судовому засіданні, 1 листопада 2012 року між власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] і [PERSON] та [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Іллінецьке» с.Іллінецьке Іллінецького району Вінницької області були укладені договори оренди земельних ділянок. На підставі цих договорів оренди землі, земельні ділянки були передані в оренду відповідачу (копії реєстраційних справ в т.1 на а.с.102 247, в т.2 на а.с.1 251 та в т.3 на а.с.1 - 29). Відповідності до ст.ст.1, 2 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності; відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до ч.5 ст.37 Закону України «Про охорону земель», при передачі у власність або наданні в користування, в тому числі в оренду, земельної ділянки, зміні власника земельної ділянки або землекористувача використовуються дані агрохімічної паспортизації. Як визначено ч.1 ст.1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», агрохімічна паспортизація земель сільськогосподарського призначення обовязкове агрохімічне обстеження ґрунтів з видачею агрохімічного паспорта поля, земельної ділянки, в якому фіксуються початкові та поточні рівні забезпечення поживними речовинами ґрунтів, рівні їх забруднення токсичними речовинами та радіонуклідами. Відповідно до ст.1 Закону України «Про охорону земель», агрохімічне обстеження ґрунтів обовязкове суцільне обстеження сільськогосподарських угідь з метою державного контролю за зміною показників родючості і забруднення ґрунтів.В п.2 Указу Президента України від 2 грудня 1995 року N 1118/95 «Про суцільну агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення» визначено, що у разі зміни власника чи користувача землі її паспортизація здійснюється в обовязковому порядку незалежно від часу останнього обстеження. Судом встановлено, що під час укладення оспорюваних договорів оренди землі вимоги зазначених актів цивільного законодавства сторонами не були додержані, обовязкове агрохімічне обстеження обєктів оренди не проведено, а стан обєктів оренди у агрохімічних паспортах не відображені. Ці обставини не спростовані представником відповідача в судовому засіданні. Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно ч.1 ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Із досліджених в судовому засіданні копій договорів оренди землі суд встановив, що у них відсутні зазначення конкретних домовленостей між сторонами щодо всіх істотних умов договору оренди землі, досягнення яких вимагається ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», зокрема, щодо умов збереження стану обєктів оренди та умов повернення обєктів оренди. Із змісту оспорюваних договорів оренди суд не зміг встановити, в якому конкретно стані орендар має зберігати обєкти оренди протягом строку дії договорів та в якому конкретно стані він має їх повернути. Стан обєкта оренди характеризується агрохімічними показниками ґрунтів та рівнем їх забруднення (глибина гумусного горизонту, вміст гумусу, фосфору, калію, фтору, забрудненість та засміченість землі, ступінь засолення, кислотність, залишки пестицидів і агрохімікатів, важких металів тощо). Саме ці показники становлять основу цінності земельної ділянки сільськогосподарського призначення, оскільки від них залежить родючість ґрунтів. У п.17 кожного із оспорюваних договорів умови збереження стану обєкта оренди викладені так: «1) дотримання відповідних сівозмін та режиму використання землі; 2) недопущення погіршення родючості грунту;. 3) застосування природо-охоронних технологій виробництва; 4) недопущення погіршення екологічної обстановки на території». Проте із цих умов неможливо визначити, в якому конкретно стані і з якими конкретними агрохімічними показниками та рівнями забруднення (засмічення) мають зберігатись обєкти оренди протягом всього часу дії договорів оренди та на кого, на орендаря чи на орендодавця покладено обовязок збереження стану обєкта оренди. У звязку з цим суд вважає, що в оспорюваних договорах чітко не прописано умови збереження стану обєктів оренди, а лише наведено загальний перелік дій, які мають вчинятись для збереження цього стану, однак при цьому не вказано, яка саме сторона має їх вчиняти. Суд також вважає, що умови збереження стану обєкта оренди мають бути викладені в договорі так, щоб кожна сторона договору могла зрозуміти, в якому конкретно стані має зберігатись обєкт оренди протягом всього строку дії договору оренди і хто є відповідальним за збереження стану обєкта оренди, оскільки тільки за цих умов можна вважати домовленість з цих питань між сторонами досягнутою. Крім того, у п.21 оспорюваних договорів умови повернення обєктів оренди викладені так: «Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду». Як встановлено судом, стан земельної ділянки на момент передачі її в оренду відповідно до вимог актів цивільного законодавства має відображатись у агрохімічних паспортах на земельні ділянки, однак вимоги законодавства щодо обовязкової агрохімічної паспортизації земельних ділянок в момент зміни землекористувача сторонами не дотримано. Через ці порушення не відомо, в якому стані земельні ділянки передано/одержано в оренду і відповідно через це неможливо визначити, в якому стані вони мають бути повернені. Як зазначено у Віснику Верховного Суду України № 3(163) 2014 року, «До питання недійсності договору оренди з підстав відсутності у ньому істотної умови»: «умови договору повинні бути визначені максимально чітко та повно саме для того, щоб досягнуті домовленості сторони могли зрозуміти, а також для того, щоб у разі виникнення спору з приводу виконання договору не лише його сторони, а й треті особи мали змогу зрозуміти, про що саме домовилися сторони». За таких обставин, коли дефекти змісту договорів оренди землі не дають можливості визначити в якому конкретно стані і з якими конкретно агрохімічними показниками та рівнями забруднення (засмічення) мають зберігатись обєкти оренди протягом всього часу дії договорів оренди та в якому конкретно стані вони мають бути повернені їх власникам після припинення договорів оренди, суд дійшов висновку про відсутність факту досягнення домовленостей між сторонами з приводу цих істотних умов. Відсутність чітких домовленостей з приводу умов «збереження стану обєкта оренди» та умов «повернення обєкта оренди» вказує на недотримання вимог ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч.2 ст.15 вказаного Закону, відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Крім того, власник земельної ділянки має право на інформацію про стан його майна в момент зміни землекористувача, однак через вищевказані порушення вимог законодавства при укладенні спірних договорів це право порушується. У звязку з цим суд вважає, що позивачі обґрунтовано посилаються на те, що вони позбавлені реальних гарантій отримати від спірних договорів те, на що розраховували в момент їх укладення, зокрема гарантій того, що стан їх майна не погіршиться за час перебування в оренді і що вони зможуть контролювати стан свого майна протягом всього строку дії договорів оренди. Право на такий контроль закріплено у ч.1 ст.24 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої, орендодавець має право вимагати від орендаря дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил. Відтак суд вважає, що позивач [PERSON], діючи в інтересах своїх довірителів, має право вимагати додержання відповідачем ч.5 ст.37 Закону України «Про охорону земель», ч.1 ст.1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель», п.2 Указу Президента України від 2 грудня 1995 року N 1118/95 «Про суцільну агрохімічну паспортизацію земель сільськогосподарського призначення» та п.п.4, 8 Положення про агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки, затвердженого Наказом Міністерства сільського господарства і продовольства України від 30 листопада 1993 р.\~N 32, та утримання їх майна в конкретному стані з відомими обом сторонам агрохімічними показниками ґрунтів та рівнями їх забруднення. Судом встановлено, що через порушення, які відбулись в момент укладення спірних договорів, сторонам не відомі конкретні агрохімічні показники ґрунтів та рівні їх забруднення, які мають зберігатись протягом строку дії договорів оренди і через ці порушення позивачі не можуть перевірити чи не погіршився стан їх земель за час користування відповідачем порівняно із станом, який був до укладення договорів. Таким чином суд визнає, що позивачі позбавлені можливості здійснювати контроль за станом їх майна, що є правом кожного власника землі. Крім того, суд встановив, що спірними договорами порушені й інтереси позивачів. Визначення поняття законного інтересу міститься у Рішенні Конституційного Суду України від 1 грудня 2004 року N 18-рп/2004\~року, зокрема у п.п.3.4. та 3.5 цього Рішення вказано, що інтерес як правило не визначається у статтях закону, а тому фактично є правоохоронюваним. Випадки коли інтерес не підлягає охороні ані законом, ані правом, законодавець завжди прямо зазначає в Законі. Відповідач зацікавлений в тому, щоб з мінімальними затратами отримати максимальну користь від орендованої землі, а домовленість щодо умов збереження конкретних агрохімічних показників ґрунтів та щодо умов повернення земельної ділянки з конкретними агрохімічними показниками ґрунтів вимагає від Орендаря використання землі таким чином, щоб її стан не погіршувався, що відповідно потребує додержання ним встановлених правил та додаткових економічних затрат. Натомість інтерес позивачів полягає в тому, що б стан їх майна (земельної ділянки) за час користування орендарем не погіршився та щоб земельні ділянки були повернені в належному стані, який чітко має бути визначений в договорі оренди (із відомими обом сторонам конкретними агрохімічними показниками), що вимагає погодження сторонами правил користування в частині збереження обєкта оренди та в частині вимог щодо його стану на час повернення. Цей інтерес не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Відповідно до ч.2 ст.15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Одним із способів захисту цивільного інтересу є визнання правочину недійсним, що передбачено п.1 ч.2 ст.16 ЦК України. Відсутність згоди між орендодавцем та орендарем щодо вказаних вище умов, які визначені ст.15 Закону України «Про оренду землі», як істотні умови договору оренди землі, порушує права та інтереси власників землі, що є підставою для їх судового захисту відповідно до ст. ст. 15, 16 ЦК України та ст.ст.1, 4, 15 ЦПК України. Верховний Суд України, переглядаючи подібні справи впродовж 2012 - 2014 років, неодноразово висловлював правові позиції, які зводяться до того, що для визнання договору оренди землі недійсним необхідно встановити факт відсутності у ньому істотної умови або інше порушення закону яке є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону і залежно від того чи порушуються цим права та інтереси позивачів вирішити спір. При цьому у постановах від 6 лютого 2012 року № 6-104ц11, від 14 березня 2012 року № 6-7цс12, від 4 квітня 2012 року № 6-21цс12 та від 18 липня 2012 року № 6-77цс12 Верховний Суд України зазначив, що відсутність у договорі оренди землі умови щодо збереження стану обєкта оренди є підставою для визнання його недійсним. Ці висновки в силу ст.360-7 ЦПК України є обовязковими для всіх судів України, які зобовязані привести свою практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України. Отже, договір оренди землі визнається недійсним, якщо суди встановлять, що в ньому відсутні умови збереження стану обєкта оренди, оскільки відсутність цієї умови порушує права та інтереси орендодавців. Разом із тим відхиляє доводи представника відповідача про те, що позов не підлягає задоволенню у звязку з тим, що укладені договори оренди землі є типовими і їх форма та зміст затверджено Постановою Кабінету Міністрів України, оскільки типова форма договору оренди землі розроблена з врахуванням вимог законодавства щодо обовязкової агрохімічної паспортизації земельних ділянок в момент зміни землекористувача і не розрахована на те, що в момент укладення договорів оренди землі ці вимоги законодавства не будуть виконуватись. За таких обставин, коли у даному конкретному випадку мають місце порушення вимог закону, які є підставою для визнання договорів оренди землі недійсними та порушення прав і інтересів позивачів, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, позовні вимоги підлягають задоволенню. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати, тому суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на\~\~користь позивачів понесені ними судові витрати. На підставі викладеного,

Outcome: approved