Jurisdiction: civil
Date: 2019-03-13 00:00:00

Позивач [PERSON] підприємство «ВЛАД» (далі ПП «ВЛАД», позивач) звернулося до суду з позовом до [PERSON] (далі [PERSON], відповідач-1) та Фермерського господарства [PERSON] (далі ФГ [PERSON], відповідач-2), в якому просить визнати недійсним договір оренди землі від 10.08.2018, укладений між [PERSON] та Фермерським господарством [PERSON], зареєстрований приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу [PERSON] 14.08.2018, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42529138. В обґрунтування позову зазначено, що 18 січня 2008 року між ПП ВЛАД» та [PERSON], укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано 20 червня 2008 року Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України», про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за №040837200031 (далі - Договір оренди від 18.01.2008). Згідно з пункту 3.1. Договору оренди від 18.01.2008 вказаний договір укладався строком на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації у Кіровоградському районному відділі КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» (державної реєстрації). Пунктом 3.7. Договору оренди від 18.01.2008 сторони погодили, що дія цього договору продовжується на наступні 5 років, якщо жодна зі сторін за три місяці до його закінчення не подала письмово інших пропозицій. 27 січня 2018 року на адресу ПП «ВЛАД» від [PERSON] (адреса: село Аврамівка Кіровоградського району Кіровоградської області) надійшов лист, датований 25.01.2018, згідно з яким відповідач-1 запропонувала підписати, скріпити печаткою та надіслати на її адресу угоду про розірвання Договору оренди від 18.01.2008. 14.02.2018 ПП «ВЛАД» на адресу зазначену в Договорі оренди від 18.01.2008 та у листі [PERSON] від 25.01.2018 направлено лист, в якому повідомлено відповідача про відсутність правових підстав для розірвання Договору оренди від 18.01.2008. З метою реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк 19.04.2018 позивачем направлено на адресу [PERSON] (село Аврамівка Кіровоградський район Кіровоградська область, 27612) лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі за вихідним №31 від 16.04.2018, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.01.2008, зареєстрованого 20.06.2008 за №040837200031, та внесення змін до нього, що підтверджується фіскальним чеком від 19.04.2018 та описом вкладення до цінного листа. Вказаний лист повернутий на адресу ПП ВЛАД» з довідкою органу поштового звязку «за закінченням терміну зберігання». [PERSON] протягом одного місяця після закінчення строку дії договору та до дня звернення з позовом про визнання поновленим договору оренди землі до суду не зверталася до приватного підприємства «ВЛАД» з листом-повідомленням про заперечення у поновленні Договору оренди від 18.01.2008. [PERSON] підприємством «ВЛАД» 16.08.2018 подано до Кіровоградського районного суду Кіровоградської області позовну заяву про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 18.01.2008, укладеним між ПП «ВЛАД» та [PERSON]. Під час розгляду справи №390/1310/18, в судовому засіданні 12.11.2018, представник відповідача повідомив, що між [PERSON] та Фермерським господарством [PERSON] 10.08.2018 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 5,4989 га, кадастровий номер земельної ділянки: 3522584500:02:000:0230, строком на 49 років. Станом на день звернення з цим позовом до суду приватне підприємство «ВЛАД» продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та нараховує відповідачу-1 в повному обсязі орендну плату за 2018 рік, тобто виконує обовязки орендаря передбачені договором оренди землі від 18.01.2008. У звязку з цим, просить визнати недійсним договір оренди землі від 10.08.2018, укладений між [PERSON] та ФГ [PERSON] від 14.08.2018. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] підтримав позовні вимоги та просив позов задовольнити. Представник відповідачів [PERSON] в судовому засіданні пояснив, що [PERSON] завчасно надіслала ПП «ВЛАД» повідомлення про те, що не бажає продовжувати договірні відносини з останнім. Тому вважає, що підстав для пролонгування договору оренди немає. Судом встановлено, що 18\~січня 2008\~року між\~ПП «ВЛАД»\~та [PERSON]\~укладено договір\~оренди земельної\~ділянки,\~який зареєстровано\~20\~червня 2008\~року Кіровоградським\~районним відділом\~КРФ ДП\~«ЦДЗК при\~Держкомземі України»,\~реєстраційний номер\~040837200031\~(а.с.\~9-12). Відповідно до акту приймання-передачі обєкта оренди від 20.06.2008 вказана земельна ділянка передана ПП «ВЛАД» на підставі договору оренди землі від 20.06.2008 (а.с. 16). Згідно із Державного акту на право приватизації власності на землю власником земельної ділянки площею 5,5 га в межах згідно із планом є [PERSON] (а.с. 15). З витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку вбачається, що земельна ділянка, площею 5,4989 га, з кадастровим номером 3522584500:02:000:0230, на праві власності належить [PERSON] (а.с. 149-150). 27 січня 2018 року на адресу ПП «ВЛАД» від [PERSON] (адреса: село Аврамівна Кіровоградський район Кіровоградська область, 27612) надійшов лист, датований 25.01.2018, згідно з яким відповідач запропонувала підписати, скріпити печаткою та надіслати на її адресу угоду про розірвання Договору оренди від 18.01.2008 (а.с.23-24). Відповідь на вказаний лист ПП «ВЛАД» направило 14.02.2018, в якій зазначило, що правових підстав для розірвання договору оренди немає. Вказаний лист отриманий [PERSON] 17.02.2018 (а.с. 25-27). 19.04.2018 ПП «ВЛАД» направлено на адресу [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі за вихідним №31 від 16.04.2018, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 18.01.2008, зареєстрованого 20.06.2008 за №040837200031 та внесення змін до нього, що підтверджується фіскальним чеком від 19.04.2018 та описом вкладення до цінного листа (а.с.\~28-32). Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.12.2018 власником земельної ділянки площею 5,4989 га, з кадастровим номером 3522584500:02:000:0230, є [PERSON] (а.с. 33-34). Ухвалою від\~20.08.2018\~відкрито провадження\~у справі №390/1310/18 за позовною заявою ПП «ВЛАД» до [PERSON] про визнання поновленим договору оренди землі (а.с. 36). В довідці ПП «ВЛАД» №6 від 15.01.2019 зазначено, що [PERSON] згідно із договором оренди земельної ділянки від 18.01.2008 нарахована за 2018 рік орендна плата в розмірі 18335,40 грн. та утримано податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18% у сумі 3300,37 грн. та військовий збір у сумі 275,03 грн. (а.с. 132). 10.08.2018 між [PERSON] та ФГ [PERSON] укладено договір оренди землі, згідно із яким спірна земельна ділянка (кадастровий номер 3522584500:02:000:0230) передана [PERSON] в оренду ФГ [PERSON] строком на 49 років (а.с. 144-146). Згідно із актом-передачі вказана ж земельна ділянка передана орендарю [PERSON] (а.с. 147) Відповідно до ч. 1. ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Частиною четвертою статті 124\~ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626\~ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до вимог частини другої статті 792\~ЦК України\~відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33\~цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев'ятою статті 33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п'ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Частиною шостою статті 33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 15\~ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. 25.01.2018 [PERSON] звернулася листом до керівника ПП «ВЛАД» [PERSON], в якому зазначила: «

Outcome: approved