Jurisdiction: civil
Date: 2021-02-25 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулася до суду з даним позовом, в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки №б/н від 20 вересня 2012 року зі змінами згідно додаткової угоди № 1 від 30 грудня 2015 року, укладений між [PERSON] та ТОВ «АГРОФІРМА «РОКИТНЕ-ЦУКОР» щодо земельної ділянки площею 3,78 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 3223784000:05:002:0016, право оренди за якою зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 14.03.2016 року, номер запису про інше речове право 13725643. В обґрунтування позовних вимог позивачка зазначає, що вона на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії КВ № 090285 від 14.09.2004 року, є власником земельної ділянки площею 3,78 га, цільове призначення - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3223784000:05:002:0016, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області. 20 вересня 2012 року між нею ( [PERSON] ) та ТОВ « АФ «РОКИТНЕ-ЦУКОР» було укладено договір оренди № б/н земельної ділянки, що належить позивачу, терміном на 5 років, який зареєстрований 26.12.2012 року в управлінні Держкомзему у Рокитнянському районі. 30 грудня 2015 року було укладено додаткову угоду № 1, за якою пункти 5.2, 2.2, 6.1.4, договору оренди № б/н від 20.09.2012 року викладено в новій редакції, право оренди зі змінами зареєстровано в Державному реєстру прав на нерухоме майно 14.03.2016 року, номер запису про інше речове право 13725643. Позивачка мотивуючи свою заяву зазначає, що законодавець допускає розірвання договору оренди землі в позасудовому та/або судовому порядку на вимогу однієї із сторін правочину в разі, якщо це прямо передбачено умовами договору, що узгоджується з загальними засадами цивільного законодавства, а саме з принципом свободи договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України), та частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі». Вказує на те, що згідно умов п. 8.3 договору оренди зі змінами, цей договір може бути припинений достроково за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим Договором. Згідно умов п. 8.4 договору оренди зі змінами, сторони погоджуються, що дострокове розірвання договору за ініціативою орендаря допускається у випадках: 1) коли стан земельної ділянки в силу обставин, за які орендар не відповідає, не дозволяє ефективно використовувати земельну ділянку за призначенням; 2) у інших випадках, передбачених законодавством України. Відповідно до п.8.6 договору оренди зі змінами сторони вільно та на власний розсуд визначили дві окремі, незалежні від умов ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», підстави для розірвання спірного договору оренди, а саме: реорганізація юридичної особи-орендаря; зміна директора підприємства-орендаря. Згідно договору оренди № б/н від 20.09.2012 року та додаткової угоди № 1 від 30.12.2015 року, на момент їх укладення директором ТОВ «АГРОФІРМА «РОКИТНЕ-ЦУКОР» був [PERSON] . За відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, з 06.03.2018 року по 03.03.2020 року керівником ТОВ «АГРОФІРМА «РОКИТНЕ-ЦУКОР» був [PERSON] , а з 04.03.2020 року керівником є [PERSON] . При цьому наміром орендодавця, для внесення такої умови до договору, було те, що за умов ст. 97 ЦК України, ст. 62 Закону України «Про господарські товариства» (на момент укладення договору), ст. 39 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» та статуту відповідача, саме до компетенції директора орендаря належить вирішення всіх питань, пов`язаних з управлінням поточною діяльністю товариства, зокрема виплата орендної плати та використання земельної ділянки. Орендна плата за користування сільськогосподарськими землями в залежності від регіону є майже однаковою, способи обробітку ґрунту майже не відрізняються, тому визначальним чинником, для надання переваги одному орендарю перед іншими, є особисті якості та характеристики саме керівника сільськогосподарського підприємства, а не самої юридичної особи. Враховуючи те, що на момент укладення спірного договору зі змінами, директором орендаря був [PERSON] , який характеризується як добропорядна, відповідальна, турботлива, відзичлива людина, а також добре ставиться до своїх орендодавців та не відмовляє їм в особистих аудієнціях, окрім цього вона є жителем села Ольшаниця, саме тому позивачка наполягала на умові договору, за якою вона мала би можливість розірвати договір оренди в разі зміни директора орендаря. Позивачка вважає, що наявні достатні правові підстави для задоволення вимог позову, оскільки у пункті 8.6 через п. 8.3 договору оренди зі змінами передбачено можливість розірвання договору оренди землі на вимогу позивача, але відповідач відмовляється та/або ухиляється його розірвати, що узгоджується з вимогами ч. 2 ст. 651 ЦК України та не суперечить ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», а відповідно до ст. 41 Конституції України та ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Представник позивача - адвокат Плаксій Р.В. подав до суду заяву, в якій просить суд розглянути справу без його участі, а також зазначив, що позов підтримує в повному обсязі. Представник відповідача адвокат Квітін Р.В. подав до суду заяву, в якій просить розглянути справу без його участі, а також зазначив, що позов не визнає з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву від 28.04.2020. У відзиві на позовну заяву від 28.04.2020 представник відповідача вказав на те, що позовні вимоги є несправедливими, оскільки відповідач належним чином виконує свої обов`язки згідно договору оренди землі та своєчасно і в повному обсязі сплачує оренду плату. Також представник відповідача зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. На вказану норму позивач посилається як на підставу для розірвання договору. Тому на переконання представника відповідача, застосувати вказану норму можливо у разі істотного порушення другою стороною договору. Оскільки, позивачка не надала доказів того, що від зміни керівника змінилася суть правовідносин сторін, розмір чи порядок виплати орендної плати та інші обставини, внаслідок яких вона зазнала шкоди, в задоволенні позовних вимог слід відмовити. Суд, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява, об`єктивно оцінивши докази, що мають істотне значення для її розгляду і вирішення по суті, вважає, за необхідне позов [PERSON] залишити без задоволення, виходячи з наступних підстав. Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. Позивачка [PERSON] являється власником земельної ділянки площею 3,78 га, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 3223784000:05:002:0016, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області, що підтверджується копією державного акту на право власності на земельну ділянку серії КВ № 090285 від 14.09.2004 року та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 13725643 з датою формування 14.03.2016 року. 20 вересня 2012 року між [PERSON] та ТОВ «АГРОФІРМА «РОКИТНЕ-ЦУКОР» укладено Договір оренди земельної ділянки за № б/н терміном на 5 років. Згідно Договору оренди земельної ділянки № б/н, об`єктом оренди являється земельна ділянка загальною площею 3,78 га, цільове призначення якої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 3223784000:05:002:0016, яка розташована на території Ольшаницької сільської ради Рокитнянського району Київської області. 30 грудня 2015 року укладено Додаткову угоду № 1 до Договору оренди земельної ділянки №б/н від 20.09.2012 року, з внесенням змін щодо строку оренди землі та розміру орендної плати. Так, у відповідності до Додаткової угоди № 1 від 30.12.2015 року пункт 5.2 Договору оренди земельної ділянки викладений в новій редакції, а саме: річна орендна плата за використання об`єкта оренди зазначеного в даному Договорі складає 4 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, обчислення розміру якої здійснюється з урахуванням індексації, але не може бути меншою ніж 12000,00 гривень. Також викладена нова редакція п. 2.2 Договору, в якій збільшено строк оренди на 10 років до 31 грудня 2025 року, та нова редакція п.6.1.4 щодо безперешкодного здійснення продажу земельної ділянки у разі відміни мораторію на продаж землі. Інші положення Договору оренди землі від 20.09.2012 залишені без змін. Позивачка в своєму позові вказує на підставу для задоволення її вимог, а саме - зміну керівника відповідача, що передбачено п. 8.3 та п. 8.6 Договору оренди землі. Вирішуючи питання щодо обґрунтованості та правомірності вимог позивачки, суд враховує наступне. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 93 ЗК України). Аналогічне положення закріплено в ст. 1 Закону України «Про оренду землі». Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України). Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України). Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами (частина друга статті 6 ЦК України). Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (абзац другий частини третьої статті 6 ЦК України). Свобода договору, передбачена статтею 627 ЦК України, не є абсолютною. Сторони договору мають враховувати вимоги законодавства, які визначені для них як обов`язкові, та не можуть змінити дію таких вимог законодавства договором, якщо це прямо не передбачено законодавством. Позивачка зазначає, що згідно п. 8.3. Договору оренди землі «Цей договір може бути припинений достроково за взаємною згодою Сторін або на вимогу однієї із Сторін у випадках, передбачених законодавством України та цим Договором». Пунктом 8.6 Договору оренди землі передбачено, що «...реорганізація юридичної особи, а також зміна директора підприємства - орендаря є підставою для розірвання цього Договору». Щодо законності врегулювання правовідносин між сторонами договору оренди землі, викладених у п. 8.6 Договору, а саме «зміна директора підприємства - орендаря є підставою для розірвання цього Договору», суд приходить до висновку, що даний пункт Договору не повністю відповідає засадам розумності, справедливості, оскільки не містить додаткових гарантій для сторін договору щодо захисту їх прав протягом строку дії договору та ставить у залежність дію договору не від статусу юридичної особи орендаря, її припинення чи реорганізації, а від директора орендаря, який з певною періодичністю може змінюватись іншою особою. Спеціальним законом, яким врегульовано виниклі між сторонами правовідносини, та який підлягає застосуванню, являється Закон України «Про оренду землі». Так, частиною 3 статі 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Згідно положень частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Підстави для припинення права користування земельною ділянкою визначені в ст. 141 Земельного кодексу України, але дана норма Закону не містить такої підстави для припинення права користування земельною ділянкою, як зміна керівника орендаря. Згідно частини четвертої статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Тобто, зазначена норма Закону передбачає можливість в договорі оренди землі погодити як підставу для зміни умов або припинення договору реорганізацію юридичної особи-орендаря, але не прописано можливості припинення договору у разі зміни директора підприємства - орендаря. Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦПК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно положень ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. На вказану норму позивачка [PERSON] посилалася як на підставу для розірвання договору. Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Згідно ч. 5 ст. 55 Конституції України кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. Відповідно до частини 1 статті 4 ЦПК України, частина 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цими Кодексами, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Отже, з наведених вище норм законодавства вбачається, що суд захищає лише порушене, невизнане або оспорюване право і позивачка при зверненні до суду зобов`язана довести наявність порушення такого права. Таким чином, під час судового розгляду суд має встановити наявність в особи суб`єктивного права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких особа звернулася до суду, та з`ясувати наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорювання. Застосовуючи положення ст.ст. 2, 4 ЦПК України, ст.ст. 15, 16 ЦК України з урахуванням положень ч. 2 ст. 651 ЦК України суд враховує те, що з метою отримання судового захисту позивачка зобов`язана довести, що внаслідок зміни особи керівника відповідача (директора підприємства - орендаря) позивачка зазнала шкоди, тобто значною мірою позбулася того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Позивачка вказує на те, що на момент укладення спірного договору зі змінами, директором орендаря був [PERSON] , який характеризується як добропорядна, відповідальна, турботлива, відзичлива людина, а також добре ставиться до своїх орендодавців та не відмовляє їм в особистих аудієнціях, окрім цього вона є жителем села Ольшаниця, саме тому позивачка наполягала на умові договору, за якою вона мала би можливість розірвати договір оренди в разі зміни директора орендаря. Згідно відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, з 06.03.2018 року по 03.03.2020 року керівником ТОВ «АГРОФІРМА «РОКИТНЕ-ЦУКОР» був [PERSON] , а з 04.03.2020 року керівником є [PERSON] . Тобто, з 06.03.2018 року [PERSON] вже не був директором ТОВ «АГРОФІРМА «РОКИТНЕ-ЦУКОР», а була інша особа, про діяльність якої позивачка нічого не зазначає, а також протягом двох років вона не заявляла позову після зміни керівника орендаря, з яким було укладено договір оренди землі. Також не вказує, чи були за період з 06.03.2018 року порушення з боку орендаря та невиконання умов договору, чи виконувались орендарем обов`язки, передбачені статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.ч.5, 6 ст. 81 ЦПК України). В порушення вказаних норм ЦПК України, позивачкою не доведено належними та допустимими доказами того факту, що від зміни керівника орендаря змінилась суть правовідносин сторін, розмір чи порядок виплати орендної плати та інші обставини, внаслідок яких позивачка зазнала шкоди та значною мірою позбулася того, на що розраховувала при укладенні договору. Тобто, позивачкою не доведено наявність порушення її прав зі сторони відповідача по виконанню умов договору оренди землі та обов`язків орендаря. Тому за вищевказаних обставин необхідно відмовити [PERSON] у задоволенні позову до ТОВ «Агрофірма «Рокитне-цукор» про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20 вересня 2012 року (зі змінами згідно додаткової угоди № 1 від 30 грудня 2015 року). З урахуванням викладеного та

Outcome: dismissed