Jurisdiction: civil
Date: 2016-02-28 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулась до суду з позовом до відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті», Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД», в якому посилається на те, що 17.09.2012 року між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» (далі по тексту ТОВ «Капітал Ріелті») було укладено Договір №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав, згідно умов якого ТОВ «Капітал Ріелті» взяло на себе зобов'язання продати, а [PERSON] - купити квартиру [ADDRESS] в Дніпровському районі міста Києва. Станом на 08.04.2013р. [PERSON] фінансові зобов'язання перед продавцем виконав в повному обсязі - вніс грошові кошти в касу підприємства. Згідно угоди від 16.04.2013р. відбулося відступлення права вимоги за Договором №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав від 17.09.2012 року на користь позивача [PERSON] За умовами основного договору запланований термін введення об'єкта будівництва в експлуатацію передбачався на другий квартал 2014р. Однак до теперішнього часу ця умова договору не виконана, встановлений термін прострочено. На неодноразові звернення позивача, ТОВ «Капітал Ріелті» повідомило про укладення з ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» договору про участь у будівництві, за яким останньому передані функції замовника та спільного введення в експлуатацію. В подальшому на запити позивача, ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» повідомило її про те, що вона не є інвестором останнього, а ТОВ «Капітал Ріелті», - що позивач є інвестором для зазначеного товариства. Враховуючи що умови договору щодо строків здійснення будівництва та введення об'єкту інвестування в експлуатацію не виконані, позивач просить суд зобов'язати відповідачів, згідно умов Договору №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав від 17.09.2012 року, передати у власність позивача [PERSON] майнові права на об'єкт нерухомості - квартиру №22, що розташована в об'єкті капітального будівництва за будівельної адресою: будинок [ADDRESS], на підставі Договору №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав від 17.09.2012р. та Договору про участь у будівництві №20-03/2014 від 20.03.2014р. (а.с.3-6, 38-44). В судовому засіданні позивач підтримала вимоги позовної заяви з викладених у позові підстав та просили його задовольнити. Додатково позивач пояснила, що умови договору відповідачами не виконуються, будівництво об'єкту не завершено. Позов пред'явлено до двох відповідачів, оскільки вони зобов'язані спільно ввести об'єкт будівництва в експлуатацію. Представник відповідача ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» в судовому засіданні в частині вимог, заявлених до ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» просив відмовити та зазначив, що стороною договору №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав від 17.09.2012 року є ТОВ «Капітал Ріелті», якому за цим договором була здійснена сто процентна оплата за цим договором, тому вимоги позову не стосуються ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД». Представник відповідача ТОВ «Капітал Ріелті» в судове засідання неодноразово не з'явився, даний відповідач був повідомлений належним чином про час та місце розгляду справи, заяв чи клопотань суду не подав. Вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні докази в їх сукупності, суд приходить до наступного. Відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України, частин першої та другої статті 509 ЦК України, цивiльнi права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогiєю породжують цивiльнi права та обов'язки. До підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, належать договори та iншi правочини. Зобов'язанням є правовiдношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися вiд певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Як зазначено у частині першій статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погодженні ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 638 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Судом встановлено, що 17.09.2012 року між ТОВ «Капітал Ріелті» (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено Договір №КР/6/088 купівлі продажу майнових прав, згідно умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості в порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Сторони домовились, що об'єкт нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, розташований в об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: [ADDRESS] (а.с.8-14). Орієнтовна загальна вартість майнових прав на об'єкт нерухомості в день укладання цього договору складає 251777,00грн. (п.4.2. договору). Пунктом 4.3.1. визначений порядок розрахунків за договором, згідно якого покупець перераховує на розрахунковий рахунок підприємства, або вносить в касу підприємства 100% вартості майнових прав в наступному порядку: першу частину коштів 8000,00грн. протягом одного банківського дня, тобто по 18 вересня 2012р. включно, другу частину коштів, а саме 243777,00грн. покупець вносить строком до 25 квітня 2013р. На виконання договірних зобов'язань [PERSON] було внесено кошти у визначеному договором розмірі до каси ТОВ «Капітал Ріелті», що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордеру №192 від 17.09.2012р. на суму 8000,00грн. та №263 від 08.04.2013р. на суму 243777,00грн. (а.с.15). Таким чином, [PERSON] договірні зобов'язання в цій частині виконано в повному обсязі, укладений між сторонами договір є чинним, в установленому законодавством порядку сторонами не оспорювався. Відповідно до п.3.1., 3.2. вищезазначеного договору, майнові права на об'єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості. Акт підписується сторонами не пізніше трьох робочих днів з дати здійснення покупцем оплати 100% загальної площі об'єкта нерухомості, що визначений у п.2.2. цього договору. Право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання Акту прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, для підписання якого та отримання інших документів покупець має з'явитися до продавця протягом 3-х днів з моменту отримання відповідного повідомлення. Крім того, згідно п.5.3.1.2. цього договору, покупець має право уступити (відступити) право вимоги та свої зобов'язання на об'єкт нерухомості на користь третьої особи. Так, відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Сторонами у зобов'язанні є боржник і кредитор (частина 1 статті 510 ЦК України). Законодавством також передбачені порядок та підстави заміни сторони (боржника чи кредитора) у зобов'язанні. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 512 ЦК України кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). Відповідно до статті 514 Цивільного кодексу України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. Відступлення права вимоги за суттю означає договірну передачу зобов'язальних вимог первісного кредитора новому кредитору. Відступлення права вимоги відбувається шляхом укладення договору між первісним кредитором та новим кредитором. 16.04.2013р. між ТОВ «Капітал Ріелті» (продавець), [PERSON] (покупець) та позивачем [PERSON] (сторона 2) укладено Угоду про відступлення права вимоги за Договором від 17.09.2012р. №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав на об'єкт нерухомості за адресою: [ADDRESS] (будівельний номер), згідно предмету якого продавець погоджується, покупець передає, а сторона 2 приймає на себе права і обов'язки, що належать покупцю, і стає покупцем за основним договором, укладеним між покупцем та продавцем (а.с.45-46). Відповідно до ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних справ та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір - це домовленість щодо встановлення, зміни або припинення зобов'язання як правовідношення. Предметом договору є зобов'язання, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Статтею 177 ЦК України визначено, що об'єктами цивільних прав є речі, в тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Майном, як особливим об'єктом згідно із ст. 190 Кодексу вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є не споживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Майнові права визначаються як суб'єктивні права учасників цивільних правовідносин, пов'язані з володінням, користуванням, розпорядженням речами, а також майновими вимогами, що виникають між учасниками цивільного обороту з приводу цих речей та обміну речей, робіт, послуг. Майнові права виникають з юридичних фактів, передбачених ЦК України, іншими актами законодавства. За будь-якими договором про передавання речі боржник має передати річ, а кредитор має право вимоги передавання такої речі, яке є майновим. За змістом частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Предметами права власності може бути лише майно, яке складається з речей (стаття 179 ЦК України), сукупності речей та майнових прав (стаття 190 ЦК України). Право володіння, користування та розпорядження своїм майном належить тільки власникові (стаття 317 ЦК України). До речей як складової поняття майна, зокрема нерухомих, відповідно до положень статті 181 ЦК України належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Права та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (стаття 182 частина перша ЦК України). Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів визначається постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 року № 534 та іншими нормативними актами Кабінету Міністрів України та Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. За змістом статей 328 та 329 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. За змістом зазначених норм матеріального права особа (фізична або юридична), яка набула право на майно від іншої особи, є власником новоствореного нерухомого майна як об'єкта цивільного обороту лише у разі, коли їй було передано прийняте до експлуатації в порядку, визначеному законодавством, новостворене нерухоме майно, а у разі необхідності його реєстрації також майно, яке зареєстроване за цією особою як нерухоме майно. В іншому випадку особа може передати іншій особі лише матеріали, обладнання, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Вирішуючи питання про законність набуття права власності на об'єкти нерухомого майна, за положенням статті 376 ЦК України треба враховувати те, що право власності на нерухоме майно може бути визнано за особою лише за умови, що таке будівництво не є самочинним у розумінні статті 376 ЦК України та статті 38 Закону України «Про містобудівну діяльність». Така правова позиція викладена Верховним Судом України у Постанові №6-135цс14 від 05.11.2014 р. Відповідно до частини 2 статті 656 ЦК України, майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. Цивільним кодексом не заборонено здійснювати купівлю-продаж майнових прав на об'єкти житлового будівництва, що дає достатні підстави вважати таке їх відчуження правомірним, та таким, що не суперечить частині 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». Операція купівлі-продажу майнових прав або права вимоги, що виникають у забудовника за договором генерального будівельного підряду не є інвестуванням будівництва, а є операцією з придбання майнового права. Як встановлено судом, між позивачем [PERSON] та відповідачем ТОВ «Капітал Ріелті» виникли відносини на підставі Договору №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав від 17 вересня 2012 року, предметом договірного зобов'язання за цим договором є вчинення конкретних дій сторін зі сплати грошових коштів та передавання майна. Матеріальними об'єктами договірних зобов'язань є наприкінці майно і гроші, що їх сторонами мають передати одна одній, саме вони є предметом виконання за договорами, з урахуванням інтересу кожної із сторін та відповідної мети договору. За умовами вищезазначеного договору, його сторони [PERSON] (як правонаступник) та ТОВ «Капітал Ріелті» визначили, що виключно позивач має майнове право на отримання в майбутньому, після закінчення будівництва житлового будинку в [ADDRESS], конкретного житла (об'єкту нерухомості) у вигляді квартири як цілісного майнового об'єкту капітального будівництва, а саме: квартири №22, кількість кімнат 1 (одна), загальна площа - 34,49кв.м, на 3-ому поверсі. Згідно ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. Згідно ч. 1 ст. 3 Цивільного процесуального кодексу України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Порушення права пов'язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспоренні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорення суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту. Відповідно до ч.1 ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частиною 2 зазначеної статті визначені способи захисту цивільних прав та інтересів, серед яких є як визнання права, так і примусове виконання обов'язку в натурі (п.5 ч.2 ст.16 ЦК). При цьому особа є вільною у виборі способу захисту свого права, а суд розглядає справи в межах позовних вимог. Відповідно до ч.1 ст.620 ЦК України, у разі невиконання боржником обов'язку передати кредиторові у власність або у користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника та вимагати її передання відповідно до умов зобов'язання. Аналізуючи зібрані по справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позивачем [PERSON] правомірно пред'явлено вимоги до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» про зобов'язання передати у власність позивача майнові права на об'єкт нерухомості - квартиру [ADDRESS] (а.с.105) в Дніпровському районі міста Києва, на підставі договору №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав від 17.09.2012р., оскільки в межах даного спору доведено факт порушення з боку відповідача ТОВ «Капітал Ріелті» договірних зобов'язань в частині передачі покупцю майнових прав на об'єкт нерухомості, що є предметом договору, при цьому суд враховує, що на даний час запланований термін будівництва та здачі об'єкту капітального будівництва в експлуатацію, який погоджений сторонами у п.2.5 Договору - 2 квартал 2014 року, сплинув, додаткових угод, які передбачали зміну умов договору, в тому числі в частині визначення інших строків здачі будинку в експлуатацію, між сторонами не укладено, ці обставини не спростовано відповідачем ТОВ «Капітал Ріелті», який не скористався процесуальним правом подати свої письмові пояснення (заперечення) та докази на спростування заявлених позовних вимог та підтвердження належного виконання зі свого боку договірних зобов'язань. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позов [PERSON] в частині вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті» є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню. Що стосується вимог позивної заяви в частині зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» передати у власність позивача майнові права на об'єкт нерухомості, суд не вбачає підстав для задоволення позову в частині вимог до цього відповідача, виходячи з наступного. Як убачається зі змісту позовної заяви та пояснень позивача в судовому засіданні, [PERSON] вважає, що обидва відповідачі повинні нести, як зазначено нею «солідарну» відповідальність за договірними зобов'язаннями, що склалися між позивачем та відповідачем ТОВ «Капітал Ріелті», оскільки зобов'язані спільно ввести об'єкт нерухомості в експлуатацію. 20.03.2014р. між ТОВ «Капітал Ріелті» та ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» укладено Договір про участь у будівництві №20-03/2014, предметом якого є спільна часткова участь сторін щодо забезпечення виконання обов'язків стороною-1 за договором від 22.11.2010р. №08/11. Цей договір є договором зміни сторони в зобов'язанні (а.с.73-77). Згідно п. 3.1., 3.4. цього Договору, сторона-1 передає стороні-2 право на виконання функцій замовника щодо будівництва частини об'єкта будівництва, що закріплена за стороною-2 в протоколі розподілу площ, що є додатком №1 до цього договору. Підписанням цього договору сторона-1 передає стороні-2 функції замовника з правами та зобов'язаннями, визначеними цим договором в частині інвестування та будівництва своєї частини площі, що визначена в протоколі розподілу площ. Згідно Протоколу розподілу площ в об'єкті (Додаток №1 до Договору про участь у будівництві №20-03/2014), ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» отримує у власність майнові права на частини об'єкту у комплексі житлових будинків з вбудованими прибудованими приміщеннями та підземними автостоянками, серед яких 27% житлового фонду за адресою [ADDRESS] (а.с.78-79). Стороною відповідача ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» також надано суду лист ТОВ «Капітал Ріелті», адресований директору ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД», яким повідомлено, що майнові права на об'єкт нерухомості по Договору, а саме квартира [ADDRESS], згідно з Договором №КР/6/088 від 17.09.2012р. належить ТОВ «Капітал Ріелті», відповідно останнє має беззаперечне право відчужувати майнові права на зазначений об'єкт нерухомості третім особам та в подальшому сприяти оформленню на покупця права власності на об'єкт нерухомості (а.с.72). Посилання позивача в судовому засіданні на те, що вищевказаний лист є недопустимим доказом, є необґрунтованими, оскільки в порушення вимог ст.10, 60 ЦПК України, стороною позивача не надано жодного доказу на спростування викладеної в даному листі інформації. В пункті 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 року № 14 «Про судове рішення у цивільній справі» роз'яснено, що суд повинен, серед іншого, встановити, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за порушення, невизнання або оспорення прав позивача. Виходячи з встановлених обставин справи на підставі досліджених доказів, суд приходить до висновку, що позивачем [PERSON] не доведено порушення, невизнання чи оспорення її прав за Договором №КР/6/088 купівлі-продажу майнових прав від 17.09.2012р. з боку відповідача ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД», оскільки цей договір було укладено з ТОВ «Капітал Ріелті», згідно умов Договору про участь у будівництві №20-03/2014 від 20.03.2014р., укладеного між ТОВ «Капітал Ріелті» та ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД», його предметом є спільна часткова участь сторін у будівництві, а згідно протоколу розподілу площ та листа ТОВ «Капітал Ріелті», майнові права на об'єкт будівництва - квартира [ADDRESS], згідно розподілу площ, залишилися у власності ТОВ «Капітал Ріелті», на спростування цієї обставини позивачем не надано жодного доказу в розумінні ст.57-60 ЦПК України. Отже, в даній справі, з урахуванням наведеного вище, ТОВ «Капітал Ріелті ЛТД» не є належним відповідачем, що є підставою для відмови у задоволенні позову в частині вимог до останнього. Відповідно до ст. 88 ЦПК України, з відповідача ТОВ «Капітал Ріелті» на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у сумі 243,60грн. На підставі викладеного, ст. 11, 15, 16, 177, 179, 190, 316, 328, 331, 509-514, 627, 628, 638, 655, 656 ЦК України,

Outcome: partial