Jurisdiction: civil
Date: 2014-12-09 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом про розірвання діючого договору оренди землі, укладеного між нею та Ямпільської селищною радою. Свої вимоги мотивував тим, що 28 листопада 2013 року між нею та Ямпільською селищною радою, з другої сторони, було укладено договір оренди землі, згідно якого позивачу було передано в строкове платне користування строком до 05.11.2043 року земельну ділянку для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), та для ведення особистого селянського господарства, загальною площею 0,1787 га, розташованої за адресою: [ADDRESS], за яким у відповідності до п. 8 встановлено орендну плату в 3-х кратному розмірі земельного податку в рік, тобто на момент складання договору орендна плата складала: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд - 21 грн. 75 коп. та для ведення особистого селянського господарства - 3 грн. 54 коп., тобто загальна сума орендної плати за рік становила 25 грн. 29 коп. Але, з 01 квітня 2014 року змінено розмір орендної плати за землі сільськогосподарського призначення, її мінімальний розмір не може бути меншим 3% нормативної грошової оцінки. Відповідно до п.11 договору оренди землі автоматично було змінено розмір орендної плати за оренду зазначеними земельними ділянками в бік збільшення, який зараз становить близько 800 грн., що є для неї дуже суттєвим, оскільки вона проживає сама, є пенсіонером та отримує мінімальну пенсію, користується субсидією на отримання житлово-комунальних послуг, за станом здоров'я перебуває на «Д» обліку у хірурга та потребує постійного, як амбулаторного, такі стаціонарного лікування. Крім того, вона взагалі не користується землею для ведення особистого селянського господарства. За таких умов у зв'язку з таким значним збільшенням розміру орендної плати, вона не має змоги сплачувати орендну плату у розмірі, на який аж ніяк не розраховувала при підписанні спірного договору на протязі 30 років. По причині цього, вона зверталась до відповідача з письмовими заявами з проханням розірвати існуючий договір за взаємною згодою сторін, де вона отримала відмови. Тому вона звернулась до суду з даного питання і просила суд постановити рішення про дострокове розірвання договору оренди землі від 28.11.2013 року, укладеного між нею та Ямпільською селищною радою Ямпільського району Сумської області. Відповідач, Ямпільський селищний голова, заперечуючи вимоги позивача пояснила, що дійсно 28.11.2013 року між Ямпільською селищною радою та позивачкою [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,1787 га, з них: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд 0,0535 га, для ведення особистого селянського господарства 0,1252 га. В даний час, на її думку, підстав для дострокового розірвання договору оренди землі немає. Оскільки, відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Збільшення розміру орендної плати після введення в дію Податкового кодексу України з 01.04.2014 не є підставою для розірвання договору оренди землі, так як зміна розмірів орендної плати за землю у зв'язку зі змінами розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством передбачено умовами укладеного та зареєстрованого договору оренди землі. Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що розмір орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності, встановлюється відповідно до Податкового кодексу України. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Також законодавчо підкреслюється, що в укладеному договорі на декілька років обов'язково мусить бути передбачено врахування індексації річної суми. З урахуванням змін до Податкового кодексу України змінено розмір орендної плати і він не може бути меншим ніж 3% від нормативної грошової оцінки землі. Суд, дослідивши матеріали справи, вислухавши сторони, прийшов до наступного. В судовому засіданні було встановлено, що 28 листопада 2013 року між Ямпільською селищною радою та позивачкою гр. [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки, згідно якого орендодавець надав орендарю земельну ділянку в строкове платне користування для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), для ведення особистого селянського господарства. В оренду були передані земельні ділянки загальною площею 0,1787 га, з них: 0,0535 га - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, 0,1252 га - для ведення особистого селянського господарства, які знаходяться на території [ADDRESS]. Згідно пункту 8 цього договору орендна плата повинна вноситися орендарем в 3-х кратному розмірі земельного податку в рік. Згідно ст.272 Податкового кодексу України ставки податку за один гектар сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх нормативної грошової оцінки у таких розмірах: для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1; для багаторічних насаджень - 0,03. Згідно пункту 4 Договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельних ділянок, переданих в оренду, становить 2536 грн. 68 коп. З набранням чинності Закону України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» з 01.04.2014 року до Податкового кодексу України внесено ряд змін, зокрема збільшено мінімальний розмір орендної плати (річної суми платежу). Згідно підпункту 288.5.1. пункту 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки. Тобто з 01.04.2014 року орендна плата на землю стала становити 3% від нормативної грошової оцінки землі замість 3-х кратного розміру земельного податку в рік, що призвело до значного збільшення розміру орендної плати. Як вважає позивач у справі збільшена сума орендної плати є непосильною, а тому ця обставина є істотною і договір підлягає розірванню. В п.9 договору оренди передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством за затвердженими КМУ формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов цього договору, чи продовження його дії. Відповідно до частин 1-2 статті 83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. До повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу (п. «в» ст.12 ЗК). У відповідності до частини 1 статті 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Статтями 96 та 206 ЗК України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату. Згідно з ч.1ст.15 Закону України «Про оренду землі», однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За змістом частин 1-2 статті 21 вказаного Закону, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. 18.08.2014 року позивачка звернулась до відповідача з листом, в якому просила розірвати договір оренди землі, оскільки вона не має змоги сплачувати орендну плату в розмірі, який з 1 квітня 2014 року встановлений законодавством (а.с.11). Гр. [PERSON] об'єктивно не має можливості сплачувати орендну плату в розмірах, що перевищують встановлені договором, використання цієї земельної ділянки з кінцевим терміном до 13.07.2055 року є економічно недоцільним для позивачки, оскільки вона є людиною у віці, знаходиться на обліку в управління Пенсійного фонду України в Ямпільському районі та отримує пенсію (а.с. 15), за станом здоров'я перебуває на «Д» обліку у лікаря хірурга, та потребує довготривалого лікування (а.с. 17). На ці обставини не зважила Ямпільська селищна рада при розгляді звернення позивачки. Зокрема, згідно з ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін, договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах , визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Частинами 1-2 статті 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Із матеріалів справи вбачається, що позивачка у 2013 році отримувала у платне користування спірні земельні ділянки для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, та для ведення особистого селянського господарства, сподіваючись при цьому на певний розмір плати за користування землею і цей розмір сторони визначили у п.8 договору оренди. Позивачка не могла передбачити прийняття законодавчим органом України закону, що істотно збільшив розмір орендної плати та зробив економічно недоцільним використання предмету оренди. Слід зазначити, що пункт 11 договору оренди землі не передбачає такої підстави для перегляду розміру орендної плати, як прийняття Верховною Радою України закону, що встановлює мінімальний розмір орендної плати. Таким чином, подальше виконання договору оренди землі (до 05.11.2043 року) порушує співвідношення майнових інтересів сторін та позбавляє позивача того, на що вона розраховувала при укладенні договору. За таких обставин, порушене право позивача, як сторони у договорі, підлягає захисту судом. Крім того, розірвання укладеного сторонами договору оренди землі не суперечить суспільним інтересам та не тягне шкоду для відповідача. Останній, як власник майна, має можливість на власний розсуд вирішити юридичну долю земельної ділянки, яка була предметом оренди (повторно надати її в оплатне користування, провести відчуження тощо).

Outcome: approved