Jurisdiction: civil
Date: 2015-09-29 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до ТОВ „Агрофірма „Хлібодар, в якому просить розірвати договір оренди землі від 04.02.2005 року, укладений між [PERSON], яка померла 01.01.2008 року, та ТОВ „Агрофірма „Хлібодар, зареєстрований у Знамянському відділі КРФ ДП „ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.03.2005 року за № 155. Вказав, що 04.02.2005 року, його мати [PERSON] уклала з ТОВ „Агрофірма Хлібодар договір оренди землі, згідно з яким передала у строкове платне користування товариству земельну, ділянку площею 4,73 га., в тому числі ріллі 4,73 га., розташовану на території Володимирівської сільської ради Знамянського району Кіровоградської області на 10 років. Успадкувавши після смерті матері зазначену земельну ділянку [PERSON] вважає, що ТОВ „Агрофірма „Хлібодар, повинно було укласти з ним угоду про перехід права власності на земельну ділянку та нотаріально посвідчити її. 19.06.2012 підписано додаток до договору оренди від 16.03.2005 в звязку зі зміною власника земельної ділянки. Позивач неодноразово звертався до товариства із заявами про розірвання договору оренди із наміром самостійно обробляти землю, однак відповіді не отримав. 22.05.2014 звернувся із письмовою такою заявою, надіславши її відповідачеві поштовим відправленням. У відповідь отримав заперечення, відповідно до якого відповідач вказав, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору та надіслав додаткову угоду, повідомивши, що її потрібно підписати протягом місяця. Вважає, що строк дії договору закінчився, але відповідач в односторонньому порядку навязує позивачеві вигідні для першого умови, змушуючи підписати додаткову угоду. Направлений йому ТОВ „Агрофірма „Хлібодар проект додаткової угоди до договору оренди землі, щодо його поновлення, підписувати відмовляється. Представник відповідача ТОВ „Агрофірма Хлібодар позов не визнав та подав зустрічний позов про поновлення Договору оренди землі та визнання додаткової угоди укладеною, в якому зазначено, що товариство, як орендар земельної ділянки, на протязі всього строку дії зазначеного договору оренди землі належним чином виконувало умови договору, своєчасно сплачувало орендну плату, використовувало орендовану земельну ділянку виключно за цільовим призначення, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва дотримуючись при цьому вимог земельного та екологічного законодавства, виконало вимоги ст. 33 З.У. „Про оренду землі щодо передумов поновлення договору оренди, тому відмову [PERSON] в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, щодо його поновлення, вважає незаконною. Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини, викладені у позові, просить суд задовольнити первісний позов та відмовити у задоволенні зустрічного зазначивши, що власник земельної ділянки може розпоряджатись своєю власністю на власний розсуд, а [PERSON] не має бажання укладати з ТОВ „Агрофірма Хлібодар додаткову угоду до договору оренди землі, щодо його поновлення, тому вважає, що зустрічний позов задоволенню не підлягає. Представник відповідача ТОВ „Агрофірма Хлібодар позов не визнав, просить суд відмовити в задоволенні первісного та задовольнити його вимоги за зустрічним позовом,які є законними та відповідають договору оренди. Представник третьої особи Управління Держземагенства у Знамянському районі Кіровоградської області в судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки не повідомив,заперечень не надав. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, судом встановлено, що 04 лютого 2005 року між ТОВ „Агрофірма „Хлібодар та [PERSON] укладено строком на 10 років договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 4,73 га, яка знаходиться на території Володимирівської сільської ради Знамянського району Кіровоградської області та належала [PERSON] на підставі державного акту на право приватної власності на землю № І-КР 013595 від 29 серпня 2001 року. Після смерті [PERSON], власником вищевказаної земельної ділянки став син померлої [PERSON], що підтверджується державним актом на право приватної власності на земельну ділянку серії ЯК № 937550 від 26 квітня 2012 року. Успадкувавши земельну ділянку, [PERSON] звертався до ТОВ „Агрофірма „Хлібодар із заявами в яких він зазначав про свій намір самостійно обробляти земельну ділянку. На заяви [PERSON] ТОВ „Агрофірма „Хлібодар направило відповідь в якій зазначило, що відповідно до п. 34 Договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Одночасно з відповіддю на заяви [PERSON], ТОВ „Агрофірма „Хлібодар направило йому проект додаткової угоди до Договору оренди землі та повідомило, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення, згідно норм чинного законодавства, має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відносини щодо оренди земельної ділянки врегульовані Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України „Про оренду землі. Типовий договір оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220. Відповідно до ст. 1 Закону України „Про оренду землі, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Ст. 13 Закону України „Про оренду землі визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За ст. 14 Закону України „Про оренду землі договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами) (ч.2 ст.207 ЦК України). Тобто законодавством не передбачено обовязкового нотаріального посвідчення ні договору оренди землі, ні додаткової угоди до договору оренди землі. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм, передбачено Загальними положеннями про найм Цивільного кодексу України. Відповідно до частини першої ст. 770 Цивільного кодексу України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця. Відповідно до частини четвертої ст. 32 Закону України „Про оренду землі, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Таким чином, смерть фізичної особи-наймодавця не є підставою для припинення договору, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обовязки. Тобто законодавством не передбачено укладення угоди про перехід права власності на земельну ділянку у випадку смерті фізичної особи-наймодавця. За ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разу істотного порушення договору другою стороною. Аналогічні вимоги викладені в ст. 32 Закону України „Про оренду землі, а саме, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Так, законодавець визначає право на розірвання договору за рішенням суду, в зв'язку з істотним порушенням умов договору іншою стороною. Істотні порушення умов договору, повинні мати такі наслідки, коли завдана цими порушеннями шкода значною мірою позбавляє другу сторону (позивача) того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Тобто, законодавством передбачено, що підставою розірвання договору є не будь-яке порушення умов договору і не будь-яке порушення законодавства, а виключно наявність таких обставин, які визначені ст. 651 Цивільного кодексу України. Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право уповноваженої особи зменшилося або зникло як таке. Однак в первісному позові не зазначено, які саме істотні порушення умов договору оренди землі допущено орендарем, яке саме право [PERSON] істотно порушено і в чому відбулося таке порушення, яких втрат зазнав позивач внаслідок такого порушення. Також, суду не надано жодних доказів на підтвердження наявності істотних порушень орендарем умов договору оренди землі та наслідків таких порушень, тому первісний позов є необґрунтованим та недоведеним. Механізм використання орендарем переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк унормовано наступним. Ст. 33 Закону України „Про оренду землі надає орендарю переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий строк. Не пізніше місяця до закінчення строку договору оренди орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом. Повідомлення має здійснюватися шляхом направлення листа-повідомлення, до якого додається проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін має розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і за відсутності заперечень укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Ст. 764 Цивільного кодексу України передбачає продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найм та відсутності заперечення наймодавця протягом одного місяця. Як встановлено в судовому засіданні та не заперечувалось представником [PERSON], протягом місяця з моменту отримання листа-повідомлення ТОВ „Агрофірма „Хлібодар, щодо поновлення договору оренди землі, [PERSON] будь-яких заперечень щодо такого поновлення договору оренди товариству не направляв. Водночас, проект додаткової угоди до Договору оренди землі щодо його поновлення підписувати відмовляється. При виборі правової норми, що підлягає застосуванню до спірних правовідносин, суд зобов'язаний враховувати висновки Верховного Суду України, викладені у рішеннях, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах (ч. 2 ст. 214 ЦПК України). Судовою палатою у цивільних справах Верховного Суду України 19 лютого 2014 року (справа № 6- 162ц13) висловлена правова позиція, згідно з якою відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України „Про оренду землі. За змістом статей 18, 20 Закону України „Про оренду землі (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами) (ч.2 ст.207 ЦК України). Аналізуючи все вищенаведене, суд враховує, що спірний договір укладено між ТОВ „Агрофірма „Хлібодар та [PERSON] 04 лютого 2005 року на 10 років, тому строк його дії мав закінчитися 04 лютого 2015 року. Верховний Суд України в постанові від 25 лютого 2015 року по справі 6-219цс14, зазначив, що у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Стаття 33 Закону України „Про оренду землі фактично обєднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частинах першій - пятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України „Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. ТОВ „Агрофірма „Хлібодар направило [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору з проектами додаткових угод в жовтні 2014 року, тобто не пізніше місяця до закінчення строку договору та продовжувало користуватись земельною ділянкою після 04 лютого 2015 року і продовжує користуватись нею по тепер. Протягом місяця з моменту отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, [PERSON] будь-яких заперечень щодо такого поновлення договору оренди ТОВ „Агрофірма „Хлібодар не направляв, доказів неналежного виконання орендарем своїх обовязків за договором оренди землі суду не надав. Таким чином, судом встановлено всі необхідні юридичні факти для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди. Ч. 6 ст. 33 Закону України „Про оренду землі встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Водночас, судом враховано, що звертаючись до суду з позовом про розірвання договору оренди землі після 04 лютого 20015 року (після терміну коли строк дії договору оренди мав закінчитися), [PERSON] фактично визнав автоматичне продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору, однак ухиляється від укладення відповідної додаткової угоди, яка відповідно до законодавства повинна бути укладеною в обовязковому порядку. Також, судом враховано, що наряду з поновленням Договору оренди землі, в проекті додаткової угоди, ТОВ „Агрофірма „Хлібодар збільшило розмір орендної плати з 1,5 % до 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за 1 (один) рік користування нею, тобто змінило умови договору на користь [PERSON] За викладених обставин, зважаючи на вищеописану необґрунтованість та недоведеність, первісний позов задоволенню не підлягає. Враховуючи, що юридичні факти необхідні для визнання за ТОВ „Агрофірма „Хлібодар переважного права на поновлення договору оренди є встановленими, вимоги за зустрічним позовом підлягають задоволенню в повному обсязі. Крім того, за змістом ст.ст. 81,88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Outcome: approved