Jurisdiction: civil
Date: 2020-03-18 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі припиненим (розірваним), витребування земельної ділянки з незаконного володіння, в редакції уточненої позовної заяви від 15.11.2019 року (ас.22 - 26), в обгрунтування заявлених вимог вказуючи на те, що згідно Державного акту на право приватної власності на землю серії III - ДП № 037155, виданого Новов`язівською сільською радою Юр`ївського району Дніпропетровської області 27.08.2001 року є власником земельної ділянки площею 7, 3360 га, що розташована на території Новов`язівської сільської ради Юр`ївського району Дніпропетровської області, з кадастровим номером 1225982500:01:001:0397. 02.09.2014 року між позивачем та відповідачем по справі ТОВ »Лан» Юр`ївського району було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки , при цьому право оренди зазначеної земельної ділянки зареєстровано за відповідачем про справі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.09.2014 року. Відповідно до п.7 Договору оренди землі останній було укладено на 15 років, тобто до 19.09.2029 року. Разом з тим, пунктом 7 Договору оренди земельної ділянки було визначено, що орендар , кожні п`ять років, дає згоду на розірвання договору оренди земельної ділянки, якщо в орендодавця виникла для цього потреба або бажання, але орендодавець повинен попередити орендаря про це (про свій намір) не пізніше як за 100 днів. На виконання положень п. 7 Договору оренди землі позивач 03.06.2019 року направив відповідачу попередження про намір розірвати договір оренди землі, оскільки має бажання самостійно нею користуватися. Однак, відповідач відмовив позивачу у розірванні укладеного між ними договору оренди землі та поверненні земельної ділянки. Позивач зазначав, що оскільки повністю виконав приписи п.7 укладеного між сторонами договору оренди землі, то він (договір) є розірваним (припиненим) з 20.09.2019 року за згодою сторін, однак відповідач безпідставно до теперішнього часу користується належною позивачеві земельною ділянкою без належних правових підстав. Зазначаючи, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку на який його було укладено, а також на те, що договір може бути розірваним за згодою сторін, позивач, посилаючись на ст. ст. 203, 207, 215 ЦК України просив визнати розірваним з 20 вересня 2019 року договір оренди земельної ділянки, площею 7, 3358 га, з кадастровим номером 1225982500:01:001:0397, укладений між ним та відповідачем по справі 02.09.2014 року, а також витребувати від відповідача ТОВ »Лан», як недобросовісного користувача, зазначену земельну ділянку, стягнувши з останнього на користь позивача понесені судові витрати по справі. В судове засідання позивач [PERSON] не з`явився, надав суду заяву про проведення такого в його відсутності, при цьому позовні вимоги повністю підтримав (ас. 108). Представник відповідача по справі ТОВ »Лан» - адвокат Ануфрієва А.С. в судове засідання не з`явилася, надала суду заяву про розгляд справи без участі відповідача та у задоволенні заявлених вимог просила відмовити (ас.104-107). Суд зауважує, що в матеріалах справи міститься відзив на позов наданий стороною відповідача з викладенням обставин по яким відповідач не визнає позовні вимоги (ас.41-43), що, в свою чергу , направлявся на адресу позивача (ас.81). В ході розгляду справи судом вчинено наступні процесуальні дії: - 01.11.2019 року постановлено ухвалу про залишення позову без руху (ас.19, 20); - 26.11.2019 року постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі та її розгляд за правилами загального позовного провадження (ас.27-28); - 21.01.2020 року постановлено ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження, відкладення підготовчого засідання (ас. 86, 87); - 20.02.2020 року постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті (ас.96,97); - 24.02.2020 року постановлено ухвалу про відкладення судового засідання (ас.100). Відповідно до ч.3 ст. 211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів. Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. За викладених вище обставин, суд знаходить можливим розглянути дану справу в судовому засіданні у відсутності не з`явившихся сторін по справі на підставі наявних у ній матеріалів, при цьому суд не здійснює фіксування судового засідання технічними засобами. Дослідивши письмові матеріали додані до справи, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до наступного: - так, в судовому засіданні встановлено, що відповідно до Державного акту на право приватної власності на землю серії III-ДП № 037155, виданого Новов`язівською сільською радою Юр`ївського району 27.08.2001 року позивач по справі [PERSON] є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 7, 336 га, розташованої на території Новов`язівської сільської ради Юр`ївського району Дніпропетровської області (ас.9). З копії договору оренди земельної ділянки, що долучений до матеріалів справи (ас.10, 11) вбачається, що такий був укладений між позивачем [PERSON] ( орендодавець) та відповідачем по справі ТОВ »Лан» (орендар), при цьому відповідно до укладеного договору позивач передав відповідачу в оренду строком на 15 років належну йому земельну ділянку площею 7, 336 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва . Хоча наявна в матеріалах справи копія оспорюваного договору не містить дати його підписання між сторонами , суд не ставить під сумнів підписання такого саме 02.09.2014 року, оскільки виключно на цю дату посилається позивач в позовній заяві та останнє жодним чином не оспорювалось і відповідачем, який у відзиві на позов також зазначає датою підписання договору вказану дату, а окрім того, про дане також свідчить і копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, з якого вбачається, що право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1225982500:01:001:0397, зареєстроване за ТОВ » Лан» на підставі договору б/н від 02.09.2014 року, укладеного з орендодавцем [PERSON] ( індексний номер рішення 15965224 від 22.09.2014 року) (ас.12). Згідно п. 32 Договору останній набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (ас.10). Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно ст. 13 вищевказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно ч. 1 ст. 19 ЗУ « Про оренду землі» , в редакції чинній на час укладення між сторонами договору оренди ( 02.09.2014 року), строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Згідно ч. 5 ст. 6 ЗУ « Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Згідно ст. 125 Земельного Кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. З огляду на дані положення законодавства, враховуючи, що договір оренди земельної ділянки від 02.09.2014 року підписаний як орендодавцем [PERSON] так і директором ТОВ »Лан» Маловік С.В. , при цьому право оренди належним чином зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за відповідачем по справі на підставі вказаного договору, в судовому засіданні достовірно встановлено, що сторони уклади договір оренди та останній набув чинності. В позовній заяві позивач зазначив, що п. 7 укладеного між сторонами договору оренди землі передбачає можливість розірвання договору кожні п`ять років, при цьому для цього потрібно щоб у позивача виникло лише бажання або потреба в цьому, однак за умови, що орендодавець повинен попередити про розірвання договору орендаря не пізніше ніж за 100 днів. З огляду на позицію викладену відповідачем у відзиві на позов (ас.41-43) останній стверджував, що п.7 договору оренди землі не передбачає можливості розірвання договору в односторонньому порядку, при цьому за положеннями п. 28 оспорюваного договору розірвання такого в односторонньому порядку без вагомих причин та рішення суду не допускається, натомість позивач допускає підміну таких понять як «строк дії договору» та « право перегляду умов договору за сплином 5-ти років». З матеріалів справи вбачається, що 03.06.2019 року позивач на адресу відповідача направив заяву, попереджаючи про те, що має намір припинити договір оренди так як бажає самостійно використовувати земельну ділянку (ас.13), на що, в свою чергу, отримав від відповідача відповідь про те, що умови договору не передбачають можливості його розірвання в односторонньому порядку, при цьому всі умови договору орендарем виконуються належним чином та підстав для розірвання такого до сплину 15 років дії договору останній не вбачає. З даного слідує, що за взаємною згодою сторін договір оренди між сторонами розірваним не був. Так з п. 7 договору оренди землі вбачається, що останній складається з двох абзаців наступного змісту: - «Договір укладено на 15 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на навий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово, або усно повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Крім того, орендар дає згоду на розірвання договору через кожні п`ять років, якщо в орендодавця виникла для цього потреба або бажання, але орендодавець повинен попередити орендаря не пізніше, як за 100 днів про свій намір. Якщо після закінчення дії договору (15 років) у сторін не виникає одна до одної претензій протягом трьох місяців, договір продовжується автоматично». З огляду на дане в судовому засіданні встановлено, що сторони по справі по різному розуміють та тлумачать, кожен на свою користь, речення третє абзацу другого п.7 договору оренди землі, а відтак між останніми при укладенні договору не досягнуто згоди відносно положень абз. 2 п.7 Договору оренди землі. Суд не може не зауважити, що положення абзацу другого п.7 договору оренди землі може стосуватися в цілому і застосування такого до випадків поновлення договору оренди на новий строк, оскільки саме в цьому контексті викладений його загальний зміст. Разом з тим, суд зазначає, що самостійно тлумачити положення п.7 договору оренди землі не в змозі, при цьому , як встановлено в судовому засіданні жодна із сторін не надала суду доказів щодо звернення до суду з відповідним позовом про тлумачення змісту правочину, наявності з приводу даного рішення. З огляду на дане, враховуючи, що сторонами не досягнуто згоди відносно розуміння положень абз. 2 п.7 договору оренди, суд вважає доцільним застосувати норми чинного законодавства, що регулюють відносини в сфері оренди землі, а зокрема Закону України »Про оренду землі», ЦК України, ЗК України. Так, позивач вважав, що на підставі п.7 договору оренди вправі розірвати договір в односторонньому порядку, виявивши для цього бажання чи наявну потребу, натомість сторона відповідача з даним не погоджувалась, зазначаючи , що п. 28 Договору оренди землі забороняє розірвання договору в односторонньому порядку без вагомої причини та рішення суду. В позові зазначено, що причиною для дострокового розірвання договору є намір позивача самостійно користуватися належною йому земельною ділянкою. Так, законодавством України передбачено досить багато різноманітних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. Серед них можна виокремити дві групи - підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку та підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору. Розірвання договору у судовому порядку можливе в разі - істотного порушення договору другою стороною (ч.2 ст.651 ЦКУ); недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору ( ч.1 ст. 652 ЦК України); невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24, 25 ЗУ »Про оренду землі», невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі , випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 ЗУ «Про оренду землі»); використання земельної ділянки не за цільовим призначенням ( ст.141, 143 ЗКУ); систематична несплата орендної плати ( ст.141 ЗКУ). Розірвання договору в позасудовому порядку можливе за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди; у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору; випадках, закріплених у договорі, в томі числі, розірвання договору в односторонньому порядку. Отже, законодавство встановлює, що розірвання договору в односторонньому порядку можливе лише тоді, коли це прямо передбачено у договорі оренди землі. Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною для розгляду справи. Відтак, сторони у договорі мають чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, тощо). Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці. Разом з тим, абз. 2 п.7 договору оренди на який посилається сторона позивача як на можливість розірвання договору фактично в односторонньому порядку, оскільки за взаємною згодою такий не розірвано, не містить чіткого визначення саме про можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання. Натомість, зі змісту вказаного пункту очевидно, що для розірвання договору все ж таки потрібна згода відповідача, яку останній має надати, що на думку суду виключає можливість розірвання договору в односторонньому порядку без будь-яких додаткових умов. Попри це, п. 28 договору оренди містить чітке зазначення, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку без вагомих причин та рішення суду не допускається, при цьому в п. 27 договору визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін. Натомість за взаємною згодою, шляхом підписання відповідної угоди, договір між сторонами розірваним не був. Відповідно до вимог ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні, або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору. Положеннями ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Тобто, для можливості розірвання договору в односторонньому порядку дане має бути чітко передбачено договором. Крім того, згідно ст. 32 ЗУ » Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відтак, з огляду на вищевикладене, аналіз норм чинного законодавства, суд приходить до висновку , що укладеним між сторонами договором оренди землі чітко та недвозначно не визначено можливості розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку та механізму (процедури) реалізації такого розірвання, при цьому п. 28 договору однозначно визначає неможливість розірвання договору в односторонньому порядку. Підстав за якими договір оренди землі між сторонами вважається припиненим, що наведені в ст. 31 ЗУ « Про оренду землі» , в судовому засіданні не встановлено, строк дії договору оренди землі на який його укладено ( 15 років) не закінчився. Зважаючи , що жодних інших окремих підстав, як в сукупності так і окремо, необхідних та достатніх для розірвання договору оренди землі передбачених законом стороною позивача в судовому засіданні не наведено, при цьому єдиною підставою, якою користується позивач є спірне третє речення абзацу другого п.7 договору оренди, який, в свою чергу може бути трактовано по різному та до випадків, в тому числі, коли між сторонами вже поновлено договір оренди строк дії якого закінчується через 15 років, суд не вбачає правових підстав для визнання договору розірваним з 20.09.2019 року. Також, суд зауважує, що бажання позивача самостійно користуватися земельною ділянкою , не є окремою підставою, визначною законом для визнання договору оренди землі розірваним , в тому числі достроково. Стверджувати, що ненадання відповідачем згоди на розірвання договору кожні п`ять років, відповідно до положень абз.2 п.7 Договору, є порушенням з боку відповідача умов такого, що тягне дострокове розірвання договору, суд не вбачає підстав, оскільки, як зазначалося вище, застосування положень абз.2 п.7 договору, з огляду на структуру в цілому п.7 Договору, може стосуватися випадків коли між сторонами після спливу 15 років поновлено договір на новий строк, однак до теперішнього часу жодна із сторін по справі не ставила питання про тлумачення даних положень договору. Суд зауважує, що свобода договору не є абсолютною та безмежною, оскільки при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням ЦК України та інших актів цивільного законодавства, враховуючи, що не можуть на власний розсуд врегулювати у договорі свої відносини у випадках коли така домовленість суперечить суті відносин між сторонами. З огляду на дане, недоведеності в судовому засіданні стороною позивача можливості розірвання укладеного договору оренди землі кожні п`ять років в односторонньому порядку, відповідності такої можливості суті відносин між сторонами, двозначного тлумачення сторонами речення третього абзацу другого п.7 договору та не вирішення між сторонами питання щодо тлумачення змісту правочину в цій частині, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову в частині визнання розірваним договору оренди землі з 20.09.2019 року на підставі п.7 оспорюваного договору. З огляду на дане суд не вбачає підстав і для задоволення вимог позивача щодо витребування від відповідача , як недобросовісного користувача, земельної ділянки. Оскільки, позовні вимоги задоволенню не підлягають, підстав для відшкодування судових витрат по справі позивачеві не вбачається.

Outcome: dismissed