Jurisdiction: civil
Date: 2017-08-20 00:00:00

\~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Позивач [PERSON] звернувся в суд з позовом до відповідачів [PERSON], [PERSON], третьої особи приватного нотаріуса Тернопільського міського нотаріального округу [PERSON] про визнання недійсним договору та скасування державної реєстрації права власності. \~В обґрунтування заявлених вимог вказує на те, що 02.04.2015р. між ним та фізичною особою [PERSON] укладено договір про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку (далі - Договір 1). Предметом вказаного правочину виступили взаємні права та обов'язки щодо будівництва та введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку загальною площею 236,8 м.кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль. Відповідно до п.6.1. [PERSON] 1 Загальна вартість реалізації проекту визначається за взаємною домовленістю сторін і складає 45 000 доларів США. Пунктом 6.5. [PERSON] 1 в день укладення даного договору [PERSON] сплачує [PERSON] авансовий платіж в розмірі еквівалентний 10 000 доларів США. Решта суми сплачується після повідомлення [PERSON] іншій стороні договору про введення будинку в експлуатацію, (пункт 6.6. [PERSON] 1). На виконання вказаного правочину Актом прийому-передачі №1 від 02.04.2015р. позивачем передано авансовий платіж після чого, [PERSON] приступив до виконання будівельних робіт на вищевказаній земельній ділянці. [PERSON] також визначено, що у разі якщо в процесі реалізації проекту інша особа - інвестор запропонує [PERSON] більшу ціну ніж визначена у п.6.1. [PERSON] останній має право в односторонньому порядку розірвати договір виключно за наявності: - отримання письмового повідомлення [PERSON] щодо запропонованої вищої ціни та намір розірвати договір; листа-погодження [PERSON] про відсутність заперечень щодо уступлення майнових прав на об'єкт інвестування в користь особи, що запропонувала вищу ціну (п.6.7 [PERSON] 1). Згідно із п.6.8 [PERSON] 1 укладення договорів Відповідачем 1, внаслідок виконання яких 3-ті особи можуть набути право власності на об'єкт нерухомості в тому числі і на земельну ділянку без згоди Позивача не допускається. В той же час, на початку 2017 року йому стало відомо, що між [PERSON] та [PERSON] 14.04.2015р. укладено договір про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку (далі - Договір 2). Предметом вказаного правочину виступили взаємні права та обов'язки щодо будівництва та введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку загальною площею 236,8 м. кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль. Загальна вартість реалізації проекту за [PERSON] 2 із урахуванням додаткової угоди №1 склала 50 000 доларів США. Однак, жодних письмових повідомлень щодо запропонованої вищої ціни та намір розірвати договір, він не отримував, листів-погоджень про відсутність заперечень щодо уступлення майнових прав на об'єкт інвестування в користь особи, що запропонувала вищу ціну не надавав. Повідомлення про завершення будівництва ним не отримувались. На підставі [PERSON] 2, довідки про сплату всіх платежів виданою [PERSON] акта прийому-передачі об'єкту нерухомості, [PERSON] зареєстровано право власності на індивідуальний житловий будинок загальною площею 236,8 м. кв. за адресою вул. Білецька 25б, м. Тернопіль. Згодом, [PERSON] в користь [PERSON] відчужено земельну ділянку кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль для обслуговування даного будинку на підставі договору купівлі-продажу від 24.10.2016р. посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу [PERSON] Вважає, що відповідач [PERSON] грубо порушуючи умови [PERSON] 1, позбавив його законного права на набуття права власності як на об'єкт інвестування так і на земельну ділянку розташовану під ним тому просить визнати недійсними з моменту укладення договір про реалізацію проекту інвестування будівництва індивідуального житлового будинку укладений між [PERSON] та [PERSON] 14.04.2015р.; скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок реєстраційний номер 1061367861101 за адресою м. Тернопіль вул. Білецьь 256, власником якого є [PERSON], визнати недійсними з моменту укладення договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль укладеного між [PERSON] та [PERSON] від 24.10.2016р. посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу [PERSON]. та скасувати державну реєстрацію права власності на земельну ділянку кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресок вул. Білецька 25, м. Тернопіль, яка належить [PERSON] Позивач [PERSON] в судове засідання не зявився, однак подав суду заяву про розгляд справи у його відсутності, позовні вимоги підтримує, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві та просить їх задовольнити. Представник відповідача ФОП [PERSON] [PERSON] в судове засідання не зявився, однак подав суду заяву про розгляд справи у його відсутності, позовні вимоги визнає та не заперечує проти задоволення позову. \~ Відповідач [PERSON] в судове засідання не зявився, однак подав суду відзив на позовну заяву в якому зазначає, що про факт укладення між [PERSON] та ФОП [PERSON] договору про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку від 02.04.2015 року йому відомо не було. При вирішенні спору покладається на думку суду, розгляд справи просить проводити у його відсутності. Третя особа приватний нотаріус Тернопільського міського нотаріального округу [PERSON] в судове засідання не зявилася, однак подала суду заяву про розгляд справи за її відсутності. Дослідивши та оцінивши докази по справі, суд вважає, що позовні вимоги підлягають до задоволення, виходячи з наступних підстав: \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Конституцією України закріплено основні правові принципи регулювання відносин власності, головним із яких є принцип рівного визнання й захисту усіх форм власності (статті 13, 41 Конституції України). Відповідно до статті 13 Конституції України власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. У такій редакції конституційна норма не лише покладає на власника обов'язки, а й орієнтовно вказує на його зобов'язання. Основоположні принципи здійснення правомочностей власника сформульовані у статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод ([PERSON], 04 листопада 1950 року), що набрала чинності для України з 11 вересня 1997 року та є складовою її правової системи відповідно до вимог статті 9 Конституції України. Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. 02.04.2015 року між [PERSON] та фізичною особою [PERSON] укладено договір про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку (далі - Договір 1). Предметом вказаного правочину виступили взаємні права та обов'язки щодо будівництва та введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку загальною площею 236,8 м.кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль. Відповідно до п.6.1. [PERSON] 1 Загальна вартість реалізації проекту визначається за взаємною домовленістю сторін і складає 45 000 доларів США. Пунктом 6.5. [PERSON] 1 в день укладення даного договору [PERSON] сплачує [PERSON] авансовий платіж в розмірі еквівалентний 10 000 доларів США. Решта суми сплачується після повідомлення [PERSON] іншій стороні договору про введення будинку в експлуатацію, (пункт 6.6. [PERSON] 1). На виконання вказаного правочину Актом прийому-передачі №1 від 02.04.2015р. [PERSON] сплачено авансовий платіж після чого, [PERSON] приступив до виконання будівельних робіт на вищевказаній земельній ділянці. [PERSON] 1 також визначено, що у разі якщо в процесі реалізації проекту інша особа - інвестор запропонує [PERSON] більшу ціну ніж визначена у п.6.1. [PERSON] останній має право в односторонньому порядку розірвати договір виключно за наявності отримання письмового повідомлення [PERSON] щодо запропонованої вищої ціни та намір розірвати договір; листа-погодження [PERSON] про відсутність заперечень щодо уступлення майнових прав на об'єкт інвестування в користь особи, що запропонувала вищу ціну (п.6.7 [PERSON] 1). Згідно із п.6.8 [PERSON] 1 укладення договорів ФОП [PERSON], внаслідок виконання яких 3-ті особи можуть набути право власності на об'єкт нерухомості в тому числі і на земельну ділянку без згоди [PERSON] не допускається. Як вбачається із листа - відповіді адресованого [PERSON], [PERSON] повідомляє про укладення між ним та [PERSON] [PERSON] про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку від 14.04.2015р. (далі - Договір 2). Згідно [PERSON] про реалізацію проекту з інвестування будівництва індивідуального житлового будинку укладеного 14.04.2015р. між [PERSON] та фізичною особою [PERSON] предметом вказаного правочину виступили взаємні права та обов'язки щодо будівництва та введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку загальною площею 236,8 м. кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль. Загальна вартість реалізації проекту за [PERSON] 2 із урахуванням додаткової угоди №1 склала 50 000 доларів США. Згідно із декларацією про готовність об'єкта до експлуатації від 19.01.2016р. індивідуальний житловий будинок загальною площею 236,8 м.кв., на земельній ділянці площею 0,0165 га., кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль зданий в експлуатацію. Згідно довідки виданої ФОП [PERSON] 18.10.2016 року, у [PERSON] відсутня заборгованість згідно інвестиційного договору від 14.04.2015 року. Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно, 19.10.2016 року зареєстровано право власності [PERSON] на індивідуальний житловий будинок загальною площею 236,8 м. кв. за адресою вул. Білецька 25б, м. Тернопіль. Згідно договору купівлі-продажу від 24.10.2016р. посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу [PERSON], [PERSON] в користь [PERSON] відчужено земельну ділянку кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль для обслуговування будинку, що розташований на даній земельній ділянці. Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру прав на нерухоме майно, 24.10.2016 року зареєстровано право власності [PERSON] на земельну ділянку площею 0,0165 га кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль. Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). В силу ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Як встановлено в судовому засіданні та не заперечується сторонами, ФОП [PERSON] жодних письмових повідомлень щодо запропонованої вищої ціни та намір розірвати договір укладений зі [PERSON], останньому не надсилав, повідомлення про завершення будівництва позивач не отримував, листів-погоджень про відсутність заперечень щодо уступлення майнових прав на об'єкт інвестування в користь особи, що запропонувала вищу ціну позивач не надавав. На час укладення сторонами [PERSON] 2, правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регламентувались Законом України «Про інвестиційну діяльність», статтею 4 якого встановлено, що об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права. Згідно із ч.2 ст. 4 вказаного Закону забороняється інвестування в об'єкти, створення і використання яких порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом. З огляду на вищевказане після укладення із позивачем [PERSON] 1 [PERSON] укладено правочин предметом якого виступили однакові майнові права на той же об'єкт нерухомості в порушення умов [PERSON] 1. Порушуючи умови [PERSON] 1, вимоги Закону України «Про інвестиційну діяльність» [PERSON] позбавив позивача законного права на набуття права власності як на об'єкт інвестування так і на земельну ділянку розташовану під ним. Згідно з частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли в зв'язку з вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним. При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України). З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов'язковий елемент конкретного суб'єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб'єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб. Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації. Аналіз змісту норм статті 120 ЗК України у їх сукупності дає підстави для висновку про однакову спрямованість її положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені. Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість. Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині четвертій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на частину будівлі чи споруди стає власником відповідної частини земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості. При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності (Постанова Верховного суду України від 11.02.2015 у справі № 6-2цс15). За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Згідно із п. 7.4 [PERSON] 1 власник земельної ділянки кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль зобов'язувався після введення об'єкту в експлуатацію та реєстрації права власності на нього, укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки із [PERSON]А з метою обслуговування такої нерухомості. Однак, всупереч вищенаведеному відповідач [PERSON] уклавши оспорюваний Договір 2 із [PERSON] позбавив можливості позивача законної реалізації його прав на земельну ділянку кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль, яка знаходиться під нерухомістю. Відповідно до ч.4 ст. 174 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності до того підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку про порушення відповідачем ФОП [PERSON] прав позивача [PERSON]А, які підлягають захисту, шляхом задоволення позову та визнання недійсним з моменту укладення договору про реалізацію проекту інвестування будівництва індивідуального житлового будинку укладеного між [PERSON] та [PERSON] 14.04.2015р.; скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок реєстраційний номер 1061367861101 за адресою м. Тернопіль вул. Білецька 25б, власником якого є [PERSON], визнання недійсними з моменту укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою: вул. Білецька 25, м. Тернопіль укладеного між [PERSON] та [PERSON] 24.10.2016р. та посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу [PERSON], скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку кадастровий номер 6110100000:02:010:0053, що розташована за адресою вул. Білецька 25, м. Тернопіль, яка належить [PERSON]

Outcome: approved