Jurisdiction: civil
Date: 2020-05-05 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовною заявою про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зазначивши в обґрунтування позовних вимог, що 21.08.2018 між ним та Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області укладений договір оренди №\~25/ОЗ-Б-18 земельної ділянки сільськогосподарського призначення з кадастровим номером [NUMBER] :01:002:0580, площею 9,1459 га, розташованої на території Чаплинської сільської ради Юр`ївського району Дніпропетровської області. Речове право за договором зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.08.2018, номер запису про інше речове право 27647978. Оскільки станом на день укладення договору нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки з цільовим призначенням для сінокосіння та випасання худоби не була встановлена, сторони з метою визначення ціни договору домовились тимчасово (до затвердження відповідної технічної документації з нормативної грошової оцінки та підписання додаткової угоди до договору) застосувати нормативну грошову оцінку для одиниці площі ріллі по Дніпропетровській області. При цьому позивач зобов`язався виконати за власний рахунок роботи з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 24 січня 2020 року після виготовлення технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її затвердження [PERSON] направив Головному управлінню Держгеокадастру у Дніпропетровській області проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині визначення розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки та розміру річної орендної плати, однак отримав відмову у внесенні змін до договору, яку відповідач мотивував тим, що запропоновані зміни призведуть до зменшення розміру орендної плати за землю. [PERSON] вважає, що ухилення відповідача від укладення додаткової угоди порушує умови договору оренди земельної ділянки №\~ [NUMBER] /ОЗ-Б-18 від 21.08.2018, а також його права та інтереси як орендаря земельної ділянки, у зв`язку з чим змушений звернутись до суду з цим позовом та просить визнати укладеною з 01.01.2020 додаткову угоду про внесення змін до договору на запропонованих позивачем умовах. Ухвалою від 24.03.2020 у справі відкрито спрощене позовне провадження без призначення судового засідання та без виклику учасників справи. Відповідач Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області в поданому відзиві на позов вважає останній необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню, оскільки за умовами договору оренди земельної ділянки №\~ [NUMBER] /ОЗ-Б-18 від 21.08.2018 зміна умов договору здійснюється тільки за взаємною згодою сторін шляхом підписання додаткової угоди, а сторонами не погоджувалось обов`язкове внесення змін до договору у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, відповідач вважає, що у спірних правовідносинах ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області є суб`єктом владних повноважень, тому суд не вправі своїм рішенням підміняти рішення відповідача або прямо вказувати на те, які саме рішення він повинен прийняти. Третя особа Чаплинська сільська рада Юр`ївського району Дніпропетровської області не скористалась правом на подання пояснень щодо позову, хоча належним чином повідомлена про розгляд справи судом (а.с. 37). Перевіривши матеріали цивільної справи, доводи, викладені в позовній заяві та відзиві на позов, з`ясувавши повно та всебічно обставини, факти та відповідні їм правовідносини, суд доходить таких висновків. Судом встановлено, що 21.08.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області та [PERSON] укладений договір оренди №\~25/ОЗ-Б-18 (надалі Договір №\~25/ОЗ-Б-18) земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності для сінокосіння та випасання худоби з кадастровим номером 1225987800:01:002:0580, площею 9,1459 га, розташованої на території Чаплинської сільської ради Юр`ївського району Дніпропетровської області. Речове право за договором зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.08.2018, номер запису про інше речове право 27647978 (а.с. 6-13, 19). Пунктом 9 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій\~\~формі та встановлюється відповідно до Розділу ХІІ Податкового кодексу України в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Дніпропетровській області, а її розмір складає 19 812,42 грн. за рік. Договором оренди земельної ділянки нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначена на рівні нормативної грошової оцінки площі ріллі по Дніпропетровській області за 1,0 га, яка станом на день підписання цього договору становила 27\~078,28 грн. (п. 5 Договору). Разом з тим, згідно з п. 12 Договору сторони домовились, що [PERSON] як орендар земельної ділянки протягом одного місяця з дати підписання договору замовляє за власний рахунок проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та протягом одного року з вказаної дати подає орендодавцю витяг із затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки разом з проектом додаткової угоди щодо внесення змін до договору в частині зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проведеної відповідно до Закону України «Про оцінку земель», та розміру орендної плати, визначеного на її основі, із зазначенням дати набрання чинності додатковою угодою, яка відповідає даті набрання чинності рішенням про затвердження нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Податкового кодексу України. За умовами Договору розмір орендної плати підлягає перегляду щорічно, у тому числі і в разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 14 Договору). Виконуючи положення Договору, [PERSON] замовив технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка 28.12.2018 за № 1057 погоджена Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області (а.с. 20). Сформований 15.01.2020 Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 1225987800:01:002:0580 свідчить, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 9,1459 га становить 42 192,14 грн. (а.с. 21). Листом від 21.01.2020 [PERSON] направив відповідачу проект додаткової угоди про внесення змін до Договору, в якому зазначив нормативну грошову оцінку земельної ділянки, проведену відповідно до Закону України «Про оцінку земель», та визначений на її основі розмір орендної плати, що склав 3 375,37 грн. за рік. Однак, Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області відмовило у погодженні змін, оскільки це призведе до зменшення орендної плати за землю, яка в договорі встановлена в розмірі 19 812,42 грн. за рік (а.с. 22-24). Отже, між сторонами існує спір щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки №\~ [NUMBER] /ОЗ-Б-18 від 21.08.2018. Суд, надаючи правову оцінку відносинам сторін, виходить з такого. Між [PERSON] та Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області внаслідок укладення договору оренди сільськогосподарської землі державної форми власності виникли договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору. Такі ознаки притаманні не адміністративним, а цивільним правовідносинам. Фактично предметом позову у цій справі є право орендаря на зміну умов договору оренди землі, а предметом судового розгляду спір між сторонами у договірних відносинах. У такому випадку суб`єкт владних повноважень Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області виступає як учасник договірних правовідносин, в яких не може бути застосований дискреційний принцип діяльності органів державної влади. Частиною першою\~статті 2 Закону України «Про оренду землі»\~передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються\~ЗК України,\~ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК України). Відповідно до\~ст. 13 Закону України «Про оренду землі»\~договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з приписами\~ст.15 Закону України «Про оренду землі»\~орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення та перегляду є істотними умовами договору оренди землі. Як встановлено\~підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України та статтею 21 Закону України «Про оренду землі»\~орендна плата за землю це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до\~Податкового кодексу України). За змістом пункту\~289.1\~статті\~289 ПК України, статті 1, частини 5 статті 5\~та частини 1\~статті 13 Закону України «Про оцінку земель»\~для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку (ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель»). Частиною першою статті 632 ЦК України (загальні положення про ціну договору) визначено, що у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. 3 огляду на наведені приписи чинного законодавства нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка повинна бути зазначена в договорі та відповідати цільовому призначенню земельної ділянки, визначається за затвердженими нормативами та є обов`язковою базою (основою) для визначення розміру орендної плати за використання земель державної та комунальної власності, а також підставою для перегляду розміру орендної плати у разі зміни розміру нормативної грошової оцінки, якщо сторони погодили таку умову в договорі. Так, Договором №\~25/ОЗ-Б-18 встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір орендної плати обчислюється у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (пункти 9 та 10 Договору). Під час підписання договору сторони хоча і домовились про застосування нормативної грошової оцінки площі ріллі по Дніпропетровській області для визначення конкретного розміру орендної плати за землю станом на день підписання угоди, але в той же час обумовили в подальшому обов`язкове виготовлення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 1225987800:01:002:0580 для визначення розміру орендної плати, виходячи з нормативної грошової оцінки сформованої земельної ділянки, з укладенням відповідної угоди про внесення змін до договору (пункти 5 та 12 Договору). Враховуючи, що [PERSON] як орендарем землі на виконання вимог законодавства та положень Договору №\~25/ОЗ-Б-18 виготовлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки державної форми власності з кадастровим номером 1225987800:01:002:0580, така оцінка є обов`язковою підставою для внесення змін до відповідних пунктів договору оренди земельної ділянки, якими визначаються нормативна грошова оцінка земельної ділянки та розмір орендної плати, розрахований на її основі. При цьому слід зауважити, що визначений при укладенні угоди розмір орендної плати за землю змінився саме внаслідок затвердження нормативної грошової оцінки, яка в Договорі №\~25/ОЗ-Б-18 була визначена не щодо конкретної земельної ділянки, а лише виходячи з середньої нормативної грошової оцінки площі ріллі по Дніпропетровській області, оскільки на момент укладення договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1225987800:01:002:0580 не була проведена. В свою чергу, сторони в п. 14 Договору домовились, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Суд не приймає як підставу для відмови у погодженні додаткової угоди до Договору №\~25/ОЗ-Б-18 посилання Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області на недопустимість зменшення орендної плати, оскільки заборона щодо такого, визначена ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду землі», стосується лише одного випадку передачі землі в оренду на земельних торгах. Крім того, [PERSON] не вимагає зменшити орендну плату, натомість подання проекту додаткової угоди в частині зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проведеної відповідно до Закону України «Про оцінку земель», та розміру орендної плати, визначеного на її основі, обумовлено укладеним між сторонами договором як обов`язок орендаря, невиконання якого може бути підставою для дострокового розірвання договору (абзац 2 пункту 12 Договору). Згідно з частинами першою та другою\~статті 651, статтею 654 ЦК України\~зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін у такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Відповідно до\~статті 30 Закону України «Про оренду землі»\~зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Тотожні положення сторони закріпили в п. 37 Договору №\~25/ОЗ-Б-18. Аналізуючи пункт 37 Договору №\~25/ОЗ-Б-18 про можливість внесення змін до договору за взаємною згодою сторін у сукупності з іншими умовами договору, зокрема, пунктами 12 та 14, а також з огляду на приписи ч. 1 ст.\~632 ЦК України,\~ст.ст.\~1, 5, 13 Закону України «Про оцінку земель»,\~ст. 21 Закону України «Про оренду землі»,\~ст. 288 ПК України, суд вважає правомірними та обґрунтованими вимоги позивача щодо укладення додаткової угоди про внесення змін до тих пунктів договору оренди земельної ділянки, якими визначена нормативна грошова оцінка та розмір орендної плати за земельну ділянку відповідно до технічної документації та відомостей Державного земельного кадастру станом на січень 2020 року. Адже і договором оренди, і чинним законодавством передбачено обов`язкове здійснення нормативної грошової оцінки сформованої земельної ділянки державної власності для визначення розміру орендної плати та, крім того, сторони визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України. Суд також враховує, що запропонована проектом додаткової угоди до Договору ставка орендної плати 8\~% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відрізняється від погодженої сторонами та вища від встановленого\~Податковим кодексом України\~граничого мінімального розміру орендної плати. Таким чином, додаткова угода про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №\~25/ОЗ-Б-18 підлягає укладенню в судовому порядку в редакції позивача, а суд вважає позовні вимоги в цій частині такими, що підлягають задоволенню. Щодо моменту, з якого [PERSON] просить визнати укладеною додаткову угоду (01 січня 2020), то такі вимоги не можуть бути задоволені, оскільки відповідно до ч.\~3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється в судовому порядку, зобов`язання змінюється тільки з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили. Відповідно до ст. 141 ЦПК України суд стягує з відповідача на користь [PERSON] судовий збір, сплачений позивачем за подання позовної заяви до суду, в розмірі 840,80\~грн.

Outcome: partial