Jurisdiction: civil
Date: 2016-06-12 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] та [PERSON] про визнання договору недійсним та стягнення коштів, набутих без достатньої правової підстави, посилаючись на те, що 31.08.2015 року між ним та відповідачами було укладено попередній договір купівлі-продажу обєкта нерухомості за №Б40/2015, відповідно до умов якого сторони домовилися, що до 08.09.2015 року [PERSON] продає позивачу житловий будинок, що знаходиться за адресою: Київська область, Макарівський район, смт Макарів, вулиця Маяковського, який належить відповідачу на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 10.03.2015 року, за ціною 10000 доларів США. Відповідно до п.3.1 попереднього договору купівлі-продажу обєкта нерухомості за №Б40/2015 [PERSON] зобовязувався, підготувати всі необхідні документи для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу до терміну, визначеного в п.1.3 попереднього договору. Відповідно до п.3.2 в підтвердження факту укладення договору купівлі-продажу будинку та з метою забезпечення його виконання, позивач передав [PERSON] у якості завдатку та у рахунок майбутніх платежів за основним договором грошову суму в розмірі 1000 доларів США. Відповідно до п. 2.3 в підтвердження факту оплати послуг за майбутнє укладення договору купівлі-продажу будинку позивач передав [PERSON] грошову суму в розмірі 400 доларів США. Однак від укладання основного договору купівлі-продажу будинку відповідачі по справі ухилялися протягом тривалого часу. До моменту укладення попереднього договору, між позивачем та відповідачами тричі укладалися подібні попередні договори та тричі змінювалися календарні дати підписання основного договору купівлі-продажу будинку за адресою: Київська область, Макарівський район, смт.Макарів, вулиця Маяковського, 26/1, у звязку з тим, що відповідачі не надавали належним чином оформлених документів, необхідних для підписання основного договору купівлі-продажу будинку. 07.09.2015 року, тобто за одну добу до підписання основного договору, відповідачі знову почали наполягати на продовженні терміну дії попереднього договору у зв'язку з тим, що вони знову не встигли підготувати та оформити необхідні документи для продажу будинку, зокрема - висновок органів опіки та піклування, оскільки в будинку, що продається зареєстрована малолітня дитина [PERSON] Окрім того, йому, позивачу стало відомо, що [PERSON] не є власником земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок за адресою: Київська область, Макарівський район, смт Макарів, вул. Маяковського, 26/1. Тобто, рішення органу місцевого самоврядування про передачу у приватну власність [PERSON] земельної ділянки у останнього відсутнє. Тому 07.09.2015 року він, позивач звернувся до відповідачів з письмовими заявами про повернення грошових коштів сплачених за попереднім договором. Ці заяви відповідачі отримали але залишили їх поза увагою та не надали позивачу відповіді на них. Позивач вважає, що відповідачі ошукали його та шляхом обману заволоділи грошовими коштами, не маючи наміру укладати основний договір купівлі-продажу будинку за адресою: Київська область, Макарівський район, смт.Макарів, вул. Маяковського, 26/1. З цього приводу позивач звернувся до Макарівського РВ ГУ МВС України в Київській області із заявою про притягнення відповідачів до кримінальної відповідальності за ст.190 КК України. Дані заяви зареєстровані за №№4415, 4416. До того ж позивач вважає, що попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості за №Б40/2015 від 31.08.2015 року укладений в порушення вимог чинного законодавства. Предметом попереднього договору між сторонами за №Б40/2015 від 31.08.2015 року, укладеного в простій письмовій формі, зазначено об'єкт нерухомого майна - житловий будинок. Позивач вказує, що оскільки попередній договір за №Б40/2015 від 31.08.2015 року не був посвідчений нотаріально, як того вимагає закон для укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, він є нікчемним з моменту його укладення. Позивач вважає, що оскільки, основний договір купівлі-продажу будинку за адресою: Київська область, Макарівський район, смт.Макарів, вул. Маяковського, 26/1, не був укладений, попередній договір фактично являється нікчемним, то на грошову суму у розмірі 1000 доларів США, як суму на забезпечення виконання зобов'язання, поширюються правила ст. 570 ЦК України, тобто завдаток визнається авансом, який має бути йому повернений [PERSON] Тому грошова сума у розмірі 400 доларів США, як сума на оплату послуг за майбутнє укладання договору купівлі-продажу будинку, яку позивач передав [PERSON], на думку позивача також має бути повернута відповідачем. Позивач просить: визнати попередній договір купівлі-продажу обєкта нерухомості №Б40/2015 від 31.08.2015 року, укладений між ним, [PERSON] та фізичною особою-підприємцем [PERSON] недійсним, стягнути з [PERSON] 21600.00 гривень, набутих без достатньої правової підстави, стягнути з фізичної особи-підприємця [PERSON] 8640 гривень, набутих без достатньої підстави, стягнути з відповідачів 487,20 гривень судового збору. У судовому засіданні позивач підтримав позовні вимоги з посиланням на обставини викладені в позовній заяві, просив їх задовольнити. Представник відповідачів [PERSON] позовні вимоги заперечив. Подав зустрічну позовну заяву [PERSON] до [PERSON], третя особа без самостійних вимог на предмет спору: [PERSON] про визнання договору про надання послуг укладеним, посилаючись на те, що згідно п/п.3.3 п.З договору, агент з нерухомості, якщо інше не зазначено в п.5.5 цього договору, бере на себе зобов'язання провести за рахунок продавця, якщо інше не зазначено в п.2.1 та п.5.5 цього договору експертну оцінку об'єкта продажу у строк, до дати підписання основного договору купівлі-продажу об'єкта. [PERSON], як агент з нерухомості взяла на себе лише зобов'язання щодо проведення за рахунок продавця експертної оцінки об'єкта продажу, а саме: квартири №1 в будинку №26 в смт.Макарів Київської області до 08.09.2015 року, тобто, у строк, до дати підписання основного договору купівлі-продажу. У п/п.2.2 ; 2.3 п.2 зазначено, що послуги, надані агентом з нерухомості сторонами цього договору (комісійні), сплачуються покупцем в день підписання попереднього договору в розмірі 50%, решта - 50% під час підписання нотаріального посвідчення. Вартість послуг, наданих агентом з нерухомості складає 700 доларів США. Згідно з поміткою, яка міститься на попередньому договорі [PERSON] на час підписання попереднього договору було сплачено, ФОП [PERSON] 400 доларів США. Крім того, на виконання умов усного договору про надання послуг від 31.08.2015 року відповідно до п/п.3.3; 3.4 п.3 попереднього договору була надано відповідачу також інші послуги: огляд об'єкту продажу, допомога у збиранні документів, необхідних для укладення основного договору купівлі-продажу квартири, консультативні послуги. Позивачка за зустрічним позовом [PERSON] просить: визнати усний договір про надання послуг від 31.08.2015 року між [PERSON] та нею укладеним; у задоволенні позовних вимог [PERSON] відмовити; судові витрати покласти на відповідача [PERSON] У судовому засіданні позивач за первісним позовом підтримав позовні вимоги з посиланням на обставини викладені в позовній заяві, просив їх задовольнити. Представник позивачки за зустрічним позовом зустрічні позовні вимоги підтримав з посиланням на обставини викладені в позові, просив їх задовольнити та відмовити в задоволенні первісного позову. Між сторонами склалися правовідносини, які регулюються ст.215, ст.220 ЦК України. Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Згідно із ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У судовому засіданні встановлено, що 31.08.2015 року між [PERSON], [PERSON] та ФОП [PERSON] було укладено попередній договір №Б40/2015 про купівлю-продаж обєкта нерухомості (а.с.8). Відповідно до технічного паспорту, загальна площа будинку, що знаходиться за адресою: Київська область, смт Макарів, вул. Маяковського, 26, становить 44,4 кв.м. (а.с.9-10). Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 10.03.2015 року квартира за адресою: [ADDRESS], належить на праві приватної спільної часткової власності: [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] та [PERSON] по 1/5 частці кожному (а.с.11). Цей факт підтверджується і витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень (а.с.12-15). 08.09.2015 року [PERSON] надіслав [PERSON] лист про розірвання попереднього договору (а.с.16). Того ж дня [PERSON] надіслав [PERSON], власнику агенції з нерухомості лист про розірвання попереднього договору(а.с.18). 08.09.2015 року [PERSON] подав заяву до Макарівського РВ ГУ МВС України в Київській області про притягнення до кримінальної відповідальності за ст.190 КК України [PERSON] (а.с.20). Того ж дня позивач подав заяву до Макарівського РВ ГУ МВС України в Київській області про притягнення до кримінальної відповідальності за ст. 190 КК України [PERSON] (а.с.22). Відповідно до Розпорядження Макарівської районної державної адміністрації Київської області від 08.09.2015 року [PERSON] та [PERSON] надано дозвіл на продаж 1/5 частини квартири, що розташована за адресою: [ADDRESS], та належить їх малолітньому сину [PERSON], [INFO] (а.с.67-68). Відповідно до акту, складеного депутатом Макарівської селищної ради [PERSON], представником Макарівського РВ ГУ МВС України в Київській області [PERSON] у присутності власників квартири [ADDRESS] [PERSON] та [PERSON] за участі свідка [PERSON] від 26.09.2015 року про прийом-передачу квартири від громадян [PERSON], квартира передана з облупленими стінами всередині та зовні, північна стіна та куток квартири обідраний (а.с.69). Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, суд визнає їх належними, допустимими, достовірними, а первісні позовні вимоги такими, що підлягають частковому задоволенню, а саме в частині визнання недійсним попередній договір купівлі-продажу обєкта нерухомості №Б40/2015 від 31.08.2015 року укладений між [PERSON], [PERSON], фізичною особою-підприємцем [PERSON], а також стягнути з [PERSON] 21600.00 гривень (двадцять одна тисяча шістсот гривень 00 копійок) на користь [PERSON], оскільки сторонами не додержані вимоги щодо нотаріального посвідчення правочину. Інші позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки відповідачем ФОП [PERSON], була виконана експертна оцінка обєкта продажу, а також надано інші послуги, зокрема: огляд обєкту продажу, допомога у збиранні документів, необхідних для укладання основного договору купівлі-продажу квартири, консультативні послуги, що свідчить про виконання нею умов усного договору. При цьому суд приймає до уваги, що агентом з нерухомості надаються лише консультації стосовно документів, які необхідні для оформлення договору з відчуження майна, таким чином зустрічні позовні вимоги підлягають задоволенню.

Outcome: partial