Jurisdiction: civil
Date: 2017-07-18 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до [PERSON] третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Альма» про стягнення сплаченого авансу та штрафу відповідно до умов попереднього договору. Просить суд стягнути з відповідача залишок авансу в сумі 700 доларів США, що на момент подачі позову становить за курсом НБУ становить 18 060,00 грн.; стягнути з відповідача штраф у розмірі 5 500,00 доларів США, що на момент подачі позову становить за курсом НБУ становить 141 900,00 грн. та витрати по сплаті судового збору. Свої вимоги мотивував тим, що 15 грудня 2015 року Позивач [PERSON] уклав із Відповідачем [PERSON] попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS]. Згідно з умовами зазначеного Договору Відповідач зобов'язувався продати Позивачу квартиру [ADDRESS] за 33 000 (тридцять три тисячі) доларів СІНА в строк до 31 березня 2016 року. В якості авансу Відповідачеві було передано кошти в розмірі 72 000 (сімдесят дві тисячі) гривень 00 коп., що еквівалентно 3 000 (три тисячі) доларів США (що засвідчується в п. 3.2. Попереднього договору). На момент укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS], правовтановлюючі документи знаходилися на стадії приватизації. Відповідно до п. 2.1.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири Відповідач зобов'язувався надати для ознайомлення оригінал документу про право власності на Об'єкт, Витяг з реєстру прав власності на Об'єкт, технічний паспорт, Довідку про склад сім'ї (Форма 3), незалежну експертну оцінку Об'єкта в строк до 31 березня 2016 року, але не пізніше ніж за день до підписання договору купівлі-продажу Об'єкта. Однак Відповідач свої обов'язки за попереднім договором не виконав, документи, необхідні для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу зазначеної вище квартири не підготував. Тобто укладення основного договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] унеможливилося у зв'язку з невиконанням Відповідачем обов'язку, визначеного п. 2.1.1. попереднього договору, щодо підготовки за свій рахунок та в строк до укладання основного договору купівлі-продажу квартири документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS]. Викладене свідчить про те, що Відповідачем не вчинено всіх необхідних та передбачених попереднім договором дій, які свідчили про його намір та готовність укласти основний договір у встановлений попереднім договором строк. Відповідач, викликаний телеграмою до нотаріуса для укладення угоди, в порушення п. 1 попереднього договору в односторонньому порядку від укладення основного договору відмовився. Таким чином, основний договір не було укладено з вини Відповідача, який навмисно ухиляється від укладання цього договору. Не погоджуючись з позовними вимогами представником відповідача було подано зустрічну позовну заяву до Товариство з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Альма», [PERSON], [PERSON] про визнання недійсним попереднього договору та стягнення безпідставно отриманих коштів, яка ухвалою суду від 25 жовтня 2016 року, постановленою без видалення до нарадчої кімнати із занесенням до журналу судового засідання, була прийнята судом до спільного розгляду із первісною позовною заявою. Позивач та представник позивача за зустрічним позовом просять суд визнати недійсним попередній договір купівлі продажу нерухомого майна від 15.12.2015 року; визнати грошові кошти у розмірі 60 950,00 грн. такими що набуті [PERSON] як безпідставно отримані та стягнути з [PERSON] безпідставно отриманні кошти у розмірі 60 950,00 грн. Свої зустрічні позовні вимоги сторона позивача обґрунтовує тим, що попередній договір взагалі не відповідає вимогам діючого законодавства України, яке встановлює обов'язкову нотаріальну форму та державну реєстрацію договору, та Попередній договір укладений між Сторонами в простій письмовій формі. Товариством з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Альма» не були виконані зобов'язання щодо приватизації Квартири та не отримані правовстановлюючі документи в строк, зазначений в Попередньому договорі до 31 березня 2016 року. Тобто, всупереч вимогам чинного законодавства України, під час укладення спірного Попереднього договору не було реального настання правових наслідків оскільки, майно, яке стало предметом оскаржуваного Договором не належало Позивачу за первісним позовом на підставі праві власності. Крім того, Відповідачем 1 за зустрічним позовом не було здійснено жодних дій на виконання умов передбачених Попереднім договором та повноважень, покладених на нього нотаріально посвідченої довіреністю. Разом з тим, відповідач [PERSON] продовжує утримувати грошові кошти, які були надані [PERSON] в якостиі гарантії укладення основного договору безпідставно, оскільки договір купівлі продажу квартири так у не було укладено саме з вини Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Альма». Представник позивача за первісним позовом та відповідача [PERSON] за зустрічним позовом в судовому засіданні первісні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив первісний позов задовольнити, проти зустрічного позову заперечував, з підстав викладених у позовній заяві, просив відмовити у задоволенні зустрічного позову. Представники відповідача за первісним позовом та позивача [PERSON] за зустрічним позовом в судовому засіданні первісні позовні вимоги не визнали, з підстав викладених у зустрічному позові, просили відмовити у задоволенні первісного позову, зустрічні позовні вимоги підтримали в повному обсязі, з підстав викладених у зустрічному позові про визнання недійсним попереднього договору та стягнення безпідставно отриманих коштів. Вілповідач за зустрічним позовом [PERSON] судовому засіданні первісні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив первісний позов задовольнити, проти зустрічного позову заперечував, з підстав викладених у позовній заяві, просив відмовити у задоволенні зустрічного позову. Представник третьої особи за первісним позовом та відповідача за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Альма» в судове засідання не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Причини неявки суду не повідомив. Вислухавши пояснення представників сторін, свідків, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд приходить до наступного. Згідно ч. 1 ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Крім того, відповідно до ст.. 4 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. За змістом ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Частиною 1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Як зазначено у частині першій статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погодженні ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 638 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. В судовому засіланні встановлено, що 15 грудня 2015 року Позивач [PERSON] уклав із Відповідачем [PERSON] попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS]. Згідно з умовами зазначеного Договору Відповідач зобов'язувався продати Позивачу квартиру [ADDRESS] за 33 000 (тридцять три тисячі) доларів США в строк до 31 березня 2016 року. Відповідно до п. 3.5 попереднього договору у разі невиконання Продавцем своїх обов'язків по попередньому договору, він зобов'язується в триденний строк повернути Покупцю передплату, передану згідно пункту 3.2 попереднього договору, та суму в розмірі 132 000 (сто тридцять дві тисячі) гривень 00 копійок, що еквівалентно 5 500 (п'ять тисяч п'ятсот) доларів США. На пропозицію повернути отриманий відповідно до попереднього договору аванс у розмірі 72 000 (сімдесят дві тисячі) гривень 00 коп., що еквівалентно 3 000 (три тисячі) доларів США та сплатити відповідно до п. 3.5 попереднього договору суму у розмірі 132 000 (сто тридцять дві тисячі) гривень 00 копійок, що еквівалентно 5 500 (п'ять тисяч п'ятсот) доларів США Відповідач відповів відмовою. Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.3 ст.215 ЦК України). Статтею 203 ЦК України встановлено вимоги додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. У відповідності до статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Пунктом 7 Постанови №9 Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року передбачено, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. За змістом статті 216 ЦК та виходячи із загальних засад цивільного законодавства суд може застосувати з власної ініціативи реституцію як наслідок недійсності оспорюваного правочину. Інші наслідки недійсності оспорюваного правочину (відшкодування збитків, моральної шкоди тощо) суд застосовує відповідно до статті 11 ЦПК. У статтях 18 і 19 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено підстави для визнання договору недійсним: укладення договору на умовах, що обмежують права споживача та вчинення правочину з використанням нечесної підприємницької практики. Відповідно до ч.2, ст.18 Закону України «Про захист прав споживачів» умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов'язків на шкоду споживача. Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами наведений у ч.3, ст.18 Закону України «Про захист прав споживачів». Таким чином, як вбачається зі змісту укладеного 15 грудня 2015 року між [PERSON] та [PERSON] попереднього договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS], даний договір нотаріально посвідчений не був. Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. За таких обставин, підписаний сторонами договір є недійсним (нікчемним), оскільки не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення. Згідно п. 5 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідно до ст. 215 та 216 ЦК України суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Разом з тим, згідно розписки долученої до матеріалів справи від 10 березня 2016 року, позивач за зустрічним позовом [PERSON] передав уповноваженій особі Товариства з обмеженою відповідальністю «Агенство Нерухомості «Альма» [PERSON] гарантійну суму в розмірі 60 950 (шістдесят тисяч дев'ятсот п'ятдесят) гривень 00 коп. Оскільки укладений 15 грудня 2015 року між [PERSON] та [PERSON] попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] визнано недійсним, тому відповідно ст. 216 ЦК України підлягають застосуванню наслідки недійсності нікчемного правочину та стягненню з [PERSON] на користь [PERSON] кошти в розмірі 60 950 (шістдесят тисяч дев'ятсот п'ятдесят) гривень 00 коп. Отже, суд дійшов висновку, в задоволенні позовних вимог [PERSON] до [PERSON] третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Альма» про стягнення сплаченого авансу та штрафу відповідно до умов попереднього договору - відмовити, оскільки вимоги даного позову виходять зі змісту попереднього договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS], який в свою чергу визнано судом недійсним. Щодо вимог зустрічного позову [PERSON] до Товариство з обмеженою відповідальністю «Агентство нерухомості «Альма» , [PERSON] третя особа [PERSON] про визнання недійсним попереднього договору та стягнення коштів, суд дішов висновку про часткове його задоволення. Відповідно до ст. 11 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених ними вимог і на підставі поданих ними доказів. У відповідності до ст. 212 Цивільного процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Відповідно до ст. 60 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. Відповідно до ст.ст.79, 88 ЦПК України з ТОВ «Агентство нерухомості «Альма» підлягає стягненню судовий збір на користь [PERSON] в сумі 551 грн. 20 коп. Відповідно до ст.ст.79, 88 ЦПК України з [PERSON] підлягає стягненню судовий збір на користь [PERSON] в сумі 551 грн. 20 коп.

Outcome: partial