Jurisdiction: civil
Date: 2018-11-06 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до відповідача [PERSON] про визнання правочину дійсним. В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що 25 вересня 2014 року між ним та відповідачем у письмовій формі був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна. Відповідно до договору він продав, а відповідач купив чотири земельних ділянки та недобудований житловий будинок, які розташовані у м.Луганську по вул.Звєйнєка, 44, та вул.Звєйнєка, 46, за ціною - 480 000 доларів США, що на той час еквівалентно 6 240 000 гривень. Позивач передав відповідачу правовстановлюючі документи на майно та самі земельні ділянки і незавершений обєкт будівництва (недобудований житловий будинок), а відповідач сплатив за них обумовлену ціну. У договорі купівлі-продажу, які сторони підписали, вони погодили на протязі трьох місяців з моменту підписання договору та передачі майна забезпечити організацію нотаріального посвідчення договору, оскільки для цього необхідно було виїхати з м.Луганська. Це було повязане з тим, що державні та приватні нотаріуси в м.Луганську припинили посвідчувати правочини внаслідок проведення антитерористичної операції. Для цього необхідно було виїхати на підконтрольну Україні територію. Згодом позивач виїхав з м.Луганська, а відповідач пообіцяв, що якнайшвидше виїде на підконтрольну Україні територію для оформлення договору купівлі-продажу у нотаріуса, про що повідомить позивача заздалегідь. Однак, не зважаючи на взяте на себе зобов'язання щодо забезпечення організації нотаріального посвідчення договору, відповідач до сьогоднішнього часу його не виконав та до теперішнього часу не вчинив будь-яких дій щодо нотаріального посвідчення договору. Позивач неодноразово звертався до відповідача з цього приводу. Відповідач не відмовлявся від оформлення договору, але не вчиняв жодних дій, необхідних для цього, посилаючись на небезпеку для свого життя. Позивач з розумінням ставився до того, що виїзд з тимчасово окупованої території може бути для відповідача небезпечним. Відповідач повідомив, що у червні 2018 року виїде з тимчасово окупованої території Луганської області для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Для оформлення договору купівлі-продажу позивач замовив оцінку майна. Однак, відповідач не приїхав. У червні 2018 року відповідач остаточно повідомив, що пропуск для перетину лінії розмежування він не замовляв та замовляти не буде, що він не має можливість з особистих причин виїхати з тимчасово окупованої території Луганської області та запропонував позивачу посвідчити договір у нотаріуса в м.Луганську або оформити договір у нотаріуса на підконтрольній Україні території без нього, оскільки у позивача є примірник договору. Однак, це є неможливим, оскільки, позивач бажає оформлення договору у порядку, визначеному законами України, а посвідчення договору без присутності покупця у нотаріуса неможливо. \~ \~ \~ \~Посилаючись на вказані обставини, позивач вважає своє право порушеним, оскільки ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору створює для позивача ситуацію правової невизначеності, тому він звернувся до суду з позовом про визнання дійсним укладеного з відповідачем договору купівлі-продажу нерухомого майна для реєстрації припинення свого права власності на відчужену нерухомість. Позивач з урахуванням уточнених позовних вимог просить визнати дійсним договір купівлі-продажу від 25 вересня 2014 року, відповідно до якого позивач продав, а відповідач [PERSON] купив за 480 000 доларів США, що еквівалентно 6 240 000 гривень, нерухоме майно: - земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0066 га, розташовану за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 46; - земельну ділянку для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0593 га, розташовану за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 46; - земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства, площею 0,0042 га, розташовану за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 44; - земельну ділянку для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,1000 га, розташовану за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 44; - обєкт незавершеного будівництва (недобудований житловий будинок), розташований за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 44. Також просить стягнути з відповідача судові витрати. Позивач у судове засідання не з'явився, просив розглянути справу за його відсутності, позовні вимоги підтримує. У судовому засіданні представник позивача - адвокат [PERSON] підтримав позов з вищевикладених підстав та просив позовні вимоги задовольнити. Також пояснив, що право власності на спірні земельні ділянки та недобудований житловий будинок у встановленому законом порядку зареєстровано за позивачем. Земельні ділянки, площею 0,0066 га, та площею 0,0042 га, мають цільове призначення для ведення особистого селянського господарства, а не фермерського господарства, як було помилково зазначено у позовній заяві. Дані земельні ділянки знаходяться у межах м.Луганська та не передбачені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і не були виділені в натур на місцевості. Весною 2018 року відповідач по телефону обіцяв позивачу виїхати на підконтрольну українській владі територію для нотаріального оформлення у червні 2018 року договору купівлі-продажу та передав позивачу оригінали правовстановлюючих документів для замовлення оцінки майна. Однак, відповідач так і не виїхав та повідомив по телефону позивача, що виїжджати на підконтрольну українській владі територію він не буде, пропонував посвідчити договір у нотаріуса у м.Луганськ. Відповідач у судове засідання не з'явився, судом сповіщався про день, час та місце судового розгляду належним чином відповідно до\~ ч.11 ст.128 ЦПК України\~та ст.12-1 ЗУ «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» шляхом розміщення оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України ( а.с. 125-126, 140 -141 ). Відповідачем направлена суду заява про розгляд справи у його відсутності, у якій він посилається на неможливість прибуття в судове засідання. У поданій заяві відповідач визнав факт купівлі у позивача спірного нерухомого майна за ціною 480 000 доларів США. Пояснив, що одразу вони не змогли нотаріально посвідчити договір у нотаріуса в м.Луганську, оскільки нотаріусом був заблокований доступ до державних реєстрів. Спочатку він не міг виїхати на підконтрольну Україні територію для нотаріального оформлення договору, оскільки це було повязане з небезпекою для життя. На сьогоднішній день у м.Луганську можливо оформити договір купівлі-продажу нерухомості, тому він не вважає необхідним виїжджати з м.Луганська на підконтрольну Україні територію (а.с. 124, 142-145 ). \~ \~ \~ \~Суд, вислухавши представника позивача, свідка, дослідивши матеріали справи, вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлені наступні фактичні обставини та правовідносини сторін. Позивач [PERSON] є власником чотирьох земельних ділянок: земельної ділянки для ведення особистого фермерського господарства площею 0,0066 га, розташованої за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 46, кадастровий номер: 4410100000:04:017:0137; \~ \~ \~ \~ земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) площею 0,0593 га, розташованої за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 46, кадастровий номер: 4410100000:04:017:0223; земельної ділянки для ведення особистого фермерського господарства площею 0,0042 га, розташованої за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 44, кадастровий номер: 4410100000:04:017:0044; земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибну ділянку) площею 0,1000 га, розташованої за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 44, кадастровий номер: 4410100000:04:017:0043. Вказані обставини підтверджені належними письмовими доказами: державними актами про право власності на земельні ділянки серії ЯМ №709090, виданого 05 грудня 2012 року, серії ЯМ №709091, виданого 05 грудня 2012 року, ЯМ №709082, виданого 05 грудня 2012 року, серії ЯМ №709081, виданого 05 грудня 2012 року (а.с. 12-15). Оригінали вказаних державних актів досліджені у судовому засіданні. Також позивач [PERSON] є власником обєкту незавершеного будівництва (недобудованого житлового будинку), розташованого за адресою: м.Луганськ, вул.Звєйнєка, 44, реєстраційний номер 172929, що підтверджується копією витягу про державну реєстрацію обєкта незавершеного будівництва № 36963953 від 25.12.2012 року, виданого МКП Бюро технічної інвентаризації (а.с. 11), оригінал якого досліджено у судовому засіданні. Право власності позивача на земельні ділянки та недобудований житловий будинок зареєстроване у встановленому законом порядку, що підтверджується записами про реєстрацію. 25 вересня 2014 року позивач [PERSON] та відповідач [PERSON] уклали договір, відповідно до якого [PERSON] продав, а [PERSON] купив вищевказані об'єкти нерухомого майна за ціною 480 000 доларів США, що еквівалентно 6 240 000 гривень. Договір укладений в письмовій формі та підписаний сторонами. Предметом договору є нерухоме майно, а саме: недобудований житловий будинок та земельні ділянки. При цьому земельні ділянки, які знаходяться в межах міста, не являються земельними ділянками для сільськогосподарського призначення та не виділені в натурі (на місцевості). Спірний договір містить всі істотні умови договору купівлі-продажу, зокрема, найменування та перелік майна, що продається та його ціну. Сторонами за договором було здійснено повне виконання усіх істотних умов, а саме: відповідач сплатив кошти за придбане нерухоме майно, а позивач передав відповідачу нерухоме майно. Договором сторони підтвердили факт передачі майна покупцем продавцю та факт внесення покупцем продавцю плати за придбане майно. Вказані обставини підтверджені копією договору, оригінал якого досліджено у судовому засіданні (а.с. 8). Згідно п. 13 договору, сторони домовились, що протягом трьох місяців з моменту підписання договору, зобовязуються забезпечити організацію нотаріального посвідчення договору. Спірний договір по цей час нотаріально не посвідчений. Позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги, посилається на ту обставину, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору. До правовідносин сторін суд застосовує наступні норми матеріального права. З 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів», яким ч.3 ст. 640 ЦК викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з ч.2 ст. 657 ЦК виключено слова «та державної реєстрації».\~З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено інше, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Тобто зазначеним Законом державна реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1 січня 2013 року скасована. Відповідно до ст.655\~ЦК України за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплати за нього певну грошову суму. Оскільки предметом\~спірного договору\~є,\~зокрема,\~недобудований житловий\~будинок та\~присадибні земельні ділянки\~і земельні\~ділянки для\~ведення особистого\~селянського господарства,\~то суд\~також застосовує\~ положення\~ч.\~3\~ст.331\~ЦК України,\~яка передбачає\~укладення договору\~щодо об'єкта\~незавершеного будівництва,\~право власності\~на який\~зареєстровано органом,\~що здійснює\~державну реєстрацію\~прав на\~нерухоме майно,\~а також\~суд бере\~до уваги\~те,\~що,\~виходячи з\~положень п.15\~Розділу Х\~«Перехідні положення»\~ЗК України\~в даному\~випадку діючим\~законодавством не заборонено купівлю-продаж присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, які є предметом спірного договору, враховуючи, що вказані земельні ділянки не являються ділянками для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, також не являються виділеними на місцевості земельними часками (паями). Відповідно до положень ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Згідно зі ст.\~655\~ЦК України істотними умовами договору купівлі-продажу є найменування майна, що продається, та його ціна. Відповідно до ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Частиною 2 ст.524 ЦК України передбачено, що сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобовязання в іноземній валюті. Відповідно до ч.2 ст.533 ЦК України якщо у зобовязанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті в гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу. Статтею 657 ЦК України ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. \~ \~ \~ \~Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Згідно зі ст. 663 ЦК України продавець зобов'язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу. Згідно ч. 1 ст. 664 ЦК України обов'язок продавця передати товар покупцеві вважається виконаним у момент: 1) вручення товару покупцеві, якщо договором встановлений обов'язок продавця доставити товар; 2) надання товару в розпорядження покупця, якщо товар має бути переданий покупцеві за місцезнаходженням товару. Статтями 202, 205 ЦК України закріплено загальне поняття правочину, яким є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого не встановлена обов'язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. У відповідності до положень ч.1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору визначені ст. 220 ЦК України. За загальним правилом, встановленим ч.1 ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, тобто таким, недійсність якого прямо встановлена законом (ч. 2 ст. 215 ЦК України). Водночас, ч. 2 ст. 215 ЦК України визначає, що у випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Відповідно до ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення,\~суд може визнати такий договір дійсним. Згідно пункту 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»\~ вирішальним є встановлення факту ухилення сторони\~від нотаріального посвідчення договору та втрата такої можливості. Встановлюючи факт ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору суд виходить з наступного. Встановлено, що відповідач проживає на тимчасово окупованій території Луганської області (м.Ровеньки). Факт проживання відповідача на тимчасово окупованій території є загальновідомим є загальновідомими, а тому не підлягає доказуванню згідно з приписами ч.3 ст.82 ЦПК України. З 15 жовтня 2014 року Міністерство юстиції України заблокувало доступ користувачам до всіх Державних і Єдиних реєстрів на деяких територіях Донецької та Луганської областей. Про це йдеться у листі Департаменту нотаріату та фінансового моніторингу Міністерства юстиції України. «З метою забезпечення захисту прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб у зв'язку із ситуацією, що склалася в Донецькій і Луганській областях, наказом Міністерства юстиції України від 14.10.2014 № 1689/5 внесено зміни до наказу Міністерства юстиції України від 17.06.2014 № 953/5 «Про невідкладні заходи щодо захисту прав громадян на території проведення антитерористичної операції». Зокрема, згідно з цим наказом, був заблокований доступ до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, Державного реєстру обтяжень рухомого майна, Державного реєстру прав на нерухоме майно, Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів, Спадкового реєстру, Єдиного реєстру довіреностей. Заборона введена тимчасово, до закінчення антитерористичної операції на сході України. \~ \~ \~ \~ \~Таким чином, суд приймає до уваги доводи позивача про те, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу вони не мали можливості посвідчити договорі нотаріально в м.Луганську. \~ \~ \~ \~ \~Суд також приймає до уваги доводи відповідача про те, що в 2014-2015 роках неможливість виїзду його з тимчасово окупованої території була обумовлена поважною причиною, повязаною з активними фазами проведення антитерористичної операції та необхідністю отримання перепустки для перетину лінії розмежування. Ці факти також є загальновідомими, оскільки визнаються усіма і інформація про них міститься в офіційних звітах (повідомленнях) Верховного Комісара Організації Об'єднаних Націй з прав людини, Організації з безпеки та співробітництва в Європі, Міжнародного Комітету Червоного Хреста і Червоного Півмісяця, Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини, розміщених на веб-сайтах зазначених організацій. Однак, уповноваженим державним органом затверджено Тимчасовий порядок контролю за переміщенням осіб через лінію зіткнення у межах Донецької та Луганської областей визначає окремі питання здійснення контролю за переміщенням через лінію зіткнення та/або в її межах в районі проведення антитерористичної операції на території Донецької та Луганської областей (далі - АТО) осіб, у тому числі транспортних засобів, за допомогою яких вони переміщуються, а також види блокпостів, контрольних пунктів вїзду-виїзду, порядок їх функціонування, правила їх перетинання. Крім того, з 2016 року на офіційному сайті Служби безпеки України urp.ssu.gov.ua постійно функціонує Реєстр дозволів для переміщення осіб в райони проведення антитерористичної операції. На сайті можна надіслати документи для оформлення електронної перепустки. \~ \~ \~ \~Довід відповідача про те, що він з особистих причин не бажає перетинати лінію розмежування, суд не приймає до уваги, оскільки ніяких причин, які є перешкодою для перетину лінії розмежування відповідач не називає. Свідок [PERSON] у судовому засіданні підтвердила те, що у квітні 2018 року у м.Луганську відповідач передав їй оригінали документів на земельні ділянки та недобудований будинок для позивача, щоб нотаріально оформити договір купівлі-продажу на території України, і вона передала позивачу вказані документи. Судом встановлений той факт, що відповідач повідомив позивача про оформлення договору в червні 2018 року, але не виїхав для цього на підконтрольну Україні територію, оскільки ця обставина не заперечується відповідачем та підтверджується показаннями свідка [PERSON] та копіями звітів про грошову оцінку майна, яка була замовлена позивачем для нотаріального посвідчення договору в травні 2018 року (а.с. 21-112). \~ \~ \~ \~Така поведінка відповідача розцінюється судом, як ухилення від нотаріального посвідчення договору. Також суд вважає встановленим, що на сьогоднішній день втрачена можливість нотаріального посвідчення договору, оскільки відповідач бажає цього оформлення за місцем знаходження спірного майна в м.Луганську, що є неможливим з наступних підстав. \~ \~ \~ \~Відповідно до\~розпоряджень Кабінету Міністрів України від 07 листопада 2014 року №1085-р\~та\~від 05\~травня 2015\~року №\~428-р місто Луганськ знаходиться на тимчасово окупованій території, на якій органи державної влади України, у тому числі і органу нотаріату, не здійснюють свої повноваження. \~ \~ \~ \~ Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу без присутності покупця або його представника є неможливим, оскільки відповідно до ст.45 Закону України «Про нотаріат» при посвідченні правочинів і вчиненні інших нотаріальних дій у випадках, передбачених законодавством, нотаріусом перевіряється справжність підписів учасників правочинів та інших осіб, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії. Нотаріально посвідчувані правочини, а також заяви та інші документи підписуються у присутності нотаріуса. Якщо заява чи інший документ підписані за відсутності нотаріуса, особа, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, повинна особисто підтвердити, що документ підписаний нею. \~ \~ \~ \~Таким чином, суд встановив, що укладений і виконаний сторонами договір купівлі-продажу підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню; нотаріально він не був посвідчений внаслідок припинення в м.Луганську діяльності органів нотаріату; відповідач ухилявся від нотаріального посвідчення договору; на сьогоднішній день можливість нотаріального посвідчення договору втрачена. \~ \~ \~ \~Зазначені обставини свідчать про те, що охоронювані законом права позивача є порушеними, ухилення відповідача від нотаріального оформлення свідчить про об'єктивну неможливість для позивача іншим шляхом захистити свої законні права, ніж шляхом звернення до суду. Відсутність нотаріального посвідчення договору створює для позивача правову невизначеність та порушує права останнього. Враховуючи вищевикладені обставини, а саме те, що сторони угоди досягли згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу спірного майна та відбулося його повне виконання, а відповідач ухилявся від нотаріального посвідчення цього договору і не заперечував проти самого факту його укладення, то спірний договір на підставі ч. 2 ст.\~220\~ЦК України підлягає визнанню дійсним. Відповідно до ч.1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача слід стягнути повернення \~витрат на оплату судового збору в сумі 8810 грн. 00 коп.. На підставі викладеного,

Outcome: approved