Jurisdiction: civil
Date: 2019-05-20 00:00:00

Позивач 22.03.2019 року звернувся до суду з даним позовом, в якому просить визнати його право оренди нежитлових приміщень за адресою: м. Суми, Покровська площа, буд. 10, згідно з умовами договору оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року, укладеним між ним та відділом комунального майна та приватизації Сумської міської ради. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 26.10.2000 року між ним та відповідачем був укладений договір оренди № ФМ-613, згідно якого Орендодавець відділ комунального майна та приватизації СМР надає йому в користування нежитлові приміщення за адресою: [ADDRESS] для розміщення службових приміщень. Позивачем умови договору виконуються в повному обсязі, проте, відповідач, який є правонаступником сторони договору оренди, протиправно відмовився від договору в односторонньому порядку та повідомив його про припинення договору оренди, чим порушив його законне право на користування вказаними нежитловими приміщеннями. Тому просив визнати його право оренди нежитлових приміщень за адресою: м. Суми, Покровська площа [ADDRESS] , згідно з умовами договору оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року. 25.03.2019 року ухвалою суду було відкрито провадження у справі в порядку спрощеного позовного провадження та призначено до розгляду на 17.05.2019 року. Відповідач 16.04.2019 року надав письмовий відзив на позовну заяву, в якому вважав позовні вимоги необґрунтованими та просив відмовити в їх задоволенні. 14.05.2019 року позивач подав до суду відповідь на відзив, в якому зазначив, що доводи відповідача вважає безпідставними. В судовому засіданні 17.05.2019 року позивач підтримав заявлені вимоги, пояснив, що договір оренди є діючим, оскільки відповідно до його умов, підстави для припинення договору відсутні. До нього у визначений договором строк відповідач не звертався ані щодо внесення змін до договору, ані щодо закінчення його дії та відмові від пролонгації. Проте, 04.01.2019 року ним був отриманий лист, в якому відповідача заявив про те, що договір оренди припинив свою дію, чим порушив не лише умови договору, а й його законне право. Представник відповідача в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечував, наполягав на тому, що відповідач не визнає чинність договору оренди, вважає, що строк його дії закінчився 01.01.2019 року. Пояснив, що позивачу направлялися листи, зокрема, від 22.10.2018 року, в яких повідомлялося про припинення договору оренди, але позивач їх умисно не отримував. Оскільки відповідач як власник майна не бажає продовжувати договір оренди, а строк його дії закінчився, вважав договір оренди таким, що припинив свою дію, а позовні вимоги необґрунтованими. В судовому засіданні встановлено, що 26.10.2000 року між ним та відповідачем був укладений договір оренди № ФМ-613, згідно якого Орендодавець відділ комунального майна та приватизації СМР надає підприємцю [PERSON] в користування нежитлові приміщення за адресою: [ADDRESS] для розміщення службових приміщень ( а.с.9-14). Правонаступником відділу комунального майна та приватизації СМР є відповідач у справі - Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської. На виконання умов вказаного договору відповідач передав позивачу вказані нежитлові приміщення в користування, і до цього часу позивач користується ними: до липня 2015 р. -для здійснення приватної юридичної практики, а з липня 2005 р. - адвокатської діяльності. Про одержання свідоцтва на право заняття адвокатською діяльністю позивач письмово повідомляв орендодавця 30.10.2005 року (а.с.18-20). Відповідно до п. 9.1 договору оренди цей договір вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами його тексту і діє з моменту підписання сторонами до 01.01.2004 року з подальшим його продовженням на кожні наступні п`ять років. Відповідно до п. 9.6 договору у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміни цього договору, поданої не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії цього договору, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Пунктом 9.9. договору визначені випадки припинення його дії: загибелі об`єкта; за згодою сторін або за рішенням суду, арбітражного суду; банкрутства орендаря; приватизації об`єкта оренди орендарем. 04.01.2019 року позивач отримав від відповідача поштове відправлення з описом вкладення раніше відправлених йому документів, які він не отримував, зокрема, повідомлялося про припинення договору оренди, і 08.01.2019 року позивач направив відповідь на вказаний лист. Повідомив, що раніше жодних листів та заяв про припинення договору оренди він не отримував, натомість запропонував укласти з правонаступником орендодавця додаткову угоду до договору оренди, надіславши відповідачу текст додаткової угоди. Відповідач 24.01.2019 року письмово повідомив позивача про відсутність підстав для укладення додаткової угоди, оскільки термін дії договору оренди сплинув (а.с.21-22). З приводу спору щодо припинення договору оренди сторонами велася письмова переписка (а.с.24-25), проте, вирішити вказаний спір в позасудовому порядку сторони не змогли, і позивач звернувся із вказаним позовом до суду. До відзиву на позовну заяву відповідачем надано копії листів про припинення договору оренди від 22.10.2018 р., від 29.10.2018 р., від 22.12.2018 року, від 08.01.2018 року від 15.01.2019 р., від 24.01.2019 р. з доказами направлення їх позивачу, а також копію телефонограми від 17.12.2018 року (а.с.37-43). В судовому засіданні позивач стверджував, що вперше дізнався про намір орендаря припинити договір оренди з листа відповідача 04.01.2019 року, і вказана обставина підтверджена наявними в матеріалах справи доказами, зокрема, листами відповідача, які повернулися без вручення [PERSON] Правовідносини, що склалися між сторонами, регулюються нормами Цивільного кодексу України про договірні відносини, зокрема, про договір оренди, Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Вказані правовідносини виникли між сторонами на підставі договору оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року, укладеним між ним та відділом комунального майна та приватизації Сумської міської ради, та продовжувалися після зміни орендаря його правонаступником, яким є відповідач у справі. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно з ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами, як передбачено ст. 629 ЦК України Строком договору, відповідно до ст. 631 ЦК України є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Статтею 651 ЦК України визначено підстави для зміни або розірвання договору. Так, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Згідно з ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар стає правонаступником прав та обов`язків підприємства відповідно до договору оренди, а у разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу - також правонаступником прав та обов`язків підприємства, пов`язаних з діяльністю цього структурного підрозділу. Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Стаття 781 ЦК України передбачає підстави для припинення договору найму: у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом; у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Право наймодавця відмовитися від договору найму передбачено статтею 782 ЦК України, а саме: 1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; 2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору. Стаття 783 ЦК України передбачає підстави для розірвання договору найму на вимогу наймодавця: 1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Відповідно до ст. 526, 560 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись належним чином та у термін, встановлений договором. Одностороння відмова від виконання зобов`язань не допускається. Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (надалі по тексту Закон) орендарями згідно з цим Законом можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. В обґрунтування своїх заперечень відповідач послався на вказану норму закону та помилково вважав, що оскільки на даний час [PERSON] не є приватним підприємцем, то він не може бути орендарем комунального майна, в той час, як наведена норма Закону визначає, що орендарями згідно з цим Законом можуть бути громадяни України, фізичні та юридичні особи. Крім того, відповідач хибно тлумачить у відзиві на позов положення ч. 1 с. 6 Закону, в якій зазначено, що фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов`язана зареєструватись як суб`єкт підприємницької діяльності. Судом встановлено, що [PERSON] не здійснює підприємницьку діяльність, а з 2005 року він є адвокатом і не зобов`язаний, здійснюючи свою адвокатську діяльність, бути зареєстрованим в якості приватного підприємця, оскільки він не здійснює підприємницьку діяльність. Крім того, відповідач послався у відзиві на ст. 27 вказаного Закону, в якій зазначено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Відповідно до ст. 10 Закону термін, на який укладається договір оренди, є істотною умовою договору оренди. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди. Стаття 17 Закону визначає, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Відповідно до ст. 26 Закону одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Таким чином, судом встановлено, що для припинення договору можливе лише у випадку настання обставин, зазначених у самому договорі. Ці підстави для припинення договору оренди у даному випадку були визначені сторонами договору, а отже, вказані умови повинні бути дотримані сторонами договору. Суд встановив, що жодна із обставин для припинення договору, відповідно до його умов, не настала, а отже, підстави для припинення договору відсутні. При цьому суд не може взяти до уваги посилання відповідача на те, що строк дії вказаного договору закінчився, оскільки про свої наміри за два місяці орендодавець повідомив орендаря. По-перше, у разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору, як це визначено ст. 26 Закону. Встановлено, що орендар вказану вимогу закону не виконав. Натомість, дослідженими в судовому засіданні доказами встановлено, що письмове повідомлення про припинення договору оренди було отримано позивачем лише 04.01.2019 року, коли з 01.01.2019 року дія договору вже повинна бути продовжено на новий строк. Суд не може взяти до уваги доводи представника відповідача про те, що позивач навмисно ухилявся від отримання листів з повідомленням про припинення дії договору, які йому направлялися в жовтні та грудні 2018 року, оскільки доказів такого ухилення суду не надано. Суд дійшов висновку про те, що відповідач не виконав вказану вимогу Закону, оскільки не надав суду доказів про те, що позивач був письмово попереджений ним про наміри орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Таким чином, суд вважає встановленим факт порушення права позивача, а тому дійшов висновку про необхідність захисту порушеного права та повне задоволення позовних вимог.

Outcome: approved