Jurisdiction: civil
Date: 2020-04-23 00:00:00

Позивач 20.08.2019 року звернувся до суду з даним позовом, в якому просить визнати договір оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року нежитлових приміщень за адресою [ADDRESS] , укладений між ФОП [PERSON] та відділом комунального майна та приватизації Сумської міської ради, правонаступником якого є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, продовженим між ФОП [PERSON] та Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради на тих же умовах на наступний п`ятирічний строк від 01.01.2019 року до 01.01.2024 року. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 26.10.2000 року між ним та відповідачем був укладений договір оренди № ФМ-613, згідно якого Орендодавець відділ комунального майна та приватизації СМР (правонаступником якого є відповідач у справі - Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради) надає йому в користування нежитлові приміщення за адресою: [ADDRESS] для розміщення службових приміщень. Позивачем умови договору виконуються в повному обсязі, проте, відповідач, який є правонаступником сторони договору оренди, протиправно та безпідставно заявив про припинення дії договору в односторонньому порядку та станом на дату, визначену п. 9.6 договору за два місяці до закінчення строку, тобто станом на 01.11.2018 року, не повідомив його про припинення договору оренди, а отже, договір є продовженим на наступні п`ять років відповідно до п.9.1, п. 9.6 договору. Проте, відповідач заявив, що договір припинився, стверджуючи, що про припинення договору орендаря повідомляли шляхом направлення листів у жовтні 2018 року, які позивач не отримував. Лише в січні 2019 року позивач отримав лист про припинення договору 01.01.2019 року. Відповідач порушив його законне право на користування вказаними нежитловими приміщеннями. Тому просив визнати договір оренди продовженим на наступні п`ять років. 23.08.2019 року ухвалою суду було відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження та призначено до розгляду на 21.10.2019 року. Відповідач не надав письмового відзиву на позовну заяву. Підготовче судове засідання 21.10.2019 року було відкладено у зв`язку із залученням співвідповідача на 14.11.2019 року. В судовому засіданні 14.11.2019 року представник відповідача заявив про відвід головуючого, тому провадження у справі було зупинено до вирішення заяви по відвід. 15.11.2019 року ухвалою суду в задоволенні заяви про відвід було відмовлено за необґрунтованістю. Ухвалою суду від 15.11.2019 року поновлено провадження, підготовче судове засідання призначено на 26.12.2019 року. 26.12.2019 року ухвалою суду було закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду в судове засідання 18.02.2010 року. Судове засідання 18.02.2010 року було відкладено у зв`язку з неявкою відповідачів на 22.04.2020 року. В судовому засіданні 22.04.2020 року позивач підтримав заявлені вимоги, пояснив, що договір оренди є діючим, оскільки відповідно до його умов, підстави для припинення договору відсутні. До нього у визначений договором двомісячний строк до його закінчення, тобто до 01.11.2018 відповідач не звертався ані щодо внесення змін до договору, ані щодо закінчення його дії та відмові від пролонгації. Проте, 04.01.2019 року ним був отриманий лист за підписом директора Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради з описом вкладення раніше невідомих позивачу документів та повідомлялося, що договір оренди припинив свою дію 01.01.2019 року. Оскільки відсутні докази про повідомлення позивача в установлений договором двомісячний строк про намір в односторонньому порядку відмовитися від пролонгації договору, вважає договір продовженим. Крім того, зазначив, власником орендованого ним майна є територіальна громада, від імені та в інтересах якої діє Сумська міська рада. Хоча Департамент забезпечення ресурсних платежів і наділений певними повноваженнями, проте, розпоряджатися нерухомим майном, проте, рішення щодо вказаного майна повинно прийматися Сумською міською радою. У даному випадку взагалі невідомо та не зрозуміло, хто і коли прийняв рішення про припинення в односторонньому порядку договору оренди, а тому він в можливості таке рішення оскаржити. Представник відповідача Департаменту забезпечення ресурсних платежів СМР Ромась І.М. в судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечувала, наполягала на тому, що відповідач не визнає чинність договору оренди, вважає, що строк його дії закінчився 01.01.2019 року, а отже, договір є припиненим [PERSON] , що в жовтні та в грудні 2018 року, зокрема 22.10.2018 року, Департамент направляв позивачу листи про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде, проте, [PERSON] умисно не отримував їх на поштовому відділенні. Вважала, що лист, який позивач отримав 04.01.2019 року є належним та своєчасним повідомленням орендаря про намір орендодавця не продовжувати договір оренди на новий п`ятирічний термін. Зазначила, що ці обставини не потребують доказування, оскільки вже були встановлені рішеннями судів у справі № 591/1855/19 за позовом [PERSON] до Департаменту забезпечення ресурсних платежів СМР про визнання права на оренду. Також пояснила, що Департамент діє на підставі Положення, яким Сумська міська рада делегувала йому повноваження щодо питань, пов`язаних з орендою комунального майна. Оскільки відповідач як власник майна не бажає продовжувати договір оренди, а строк його дії закінчився, вважала договір оренди таким, що припинив свою дію, а позовні вимоги необґрунтованими. В судовому засіданні встановлено, що 26.10.2000 року між ним та відповідачем був укладений договір оренди № ФМ-613, згідно якого Орендодавець відділ комунального майна та приватизації СМР надає підприємцю [PERSON] в користування нежитлові приміщення за адресою: [ADDRESS] для розміщення службових приміщень ( а.с.9-11). Правонаступником відділу комунального майна та приватизації СМР є відповідач у справі - Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської. На виконання умов вказаного договору відповідач передав позивачу вказані нежитлові приміщення в користування, і до цього часу позивач користується ними: до липня 2015 р. -для здійснення приватної юридичної практики, а з липня 2005 р. - адвокатської діяльності. Про одержання свідоцтва на право заняття адвокатською діяльністю позивач письмово повідомляв орендодавця 30.10.2005 року (а.с.17-18). До теперішнього часу [PERSON] здійснює свою адвокатську діяльність у приміщенні за вказаною адресою. Відповідно до п. 9.1 договору оренди цей договір вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами його тексту і діє з моменту підписання сторонами до 01.01.2004 року з подальшим його продовженням на кожні наступні п`ять років. Відповідно до п. 9.6 договору у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміни цього договору, поданої не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії цього договору, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Пунктом 9.9. договору визначені випадки припинення його дії: загибелі об`єкта; за згодою сторін або за рішенням суду, арбітражного суду; банкрутства орендаря; приватизації об`єкта оренди орендарем. 04.01.2019 року позивач отримав від відповідача поштове відправлення з описом вкладення раніше відправлених йому документів, які він не отримував, зокрема, повідомлялося про припинення договору оренди, і 08.01.2019 року позивач направив відповідь на вказаний лист. Повідомив, що раніше жодних листів та заяв про припинення договору оренди він не отримував, натомість запропонував укласти з правонаступником орендодавця додаткову угоду до договору оренди, надіславши відповідачу текст додаткової угоди (а.с.19). Відповідач 24.01.2019 року письмово повідомив позивача про відсутність підстав для укладення додаткової угоди, оскільки термін дії договору оренди сплинув (а.с.20). З приводу спору щодо припинення договору оренди сторонами велася письмова переписка (а.с.23), проте, вирішити вказаний спір в позасудовому порядку сторони не змогли, і позивач звернувся із вказаним позовом до суду. Раніше Зарічним районним судом м. Суми розглядалася справа№ 591/1855/19 за позовом [PERSON] до Департаменту забезпечення ресурсних платежів СМР про визнання права на оренду. Рішення Зарічного районного суду м. Суми про задоволення позовних вимог було скасовано постановою Сумського апеляційного суду від 06.08.2019 року, в задоволенні позову відмовлено. Апеляційний суд зазначив, що між сторонами існують зобов`язальні правовідносини, які визначені та виникли на підставі цивільно-правового договору оренди нежитлового приміщення від 26.10.2000 року № ФМ-613, а надіслані відповідачем у період з жовтня 2018 р. по січень 2019 року на адресу позивач листи про припинення договору оренди у зв`язку із закінченням строку його дії, ніяк не порушують права [PERSON] як орендаря за договором оренди. З цим висновком Сумського апеляційного суду погодився і Верховний Суд у постанові від 29.01.2020 року. Зазначені судові рішення є у вільному доступі в ЄДРСР та до матеріалів справи сторонами не надавалися. Правовідносини, що склалися між сторонами, регулюються нормами Цивільного кодексу України про договірні відносини, зокрема, про договір оренди, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Вказані правовідносини виникли між сторонами на підставі договору оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року, укладеним між ним та відділом комунального майна та приватизації Сумської міської ради, та продовжувалися після зміни орендаря його правонаступником, яким є відповідач у справі. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно з ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами, як передбачено ст. 629 ЦК України Строком договору, відповідно до ст. 631 ЦК України є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Статтею 651 ЦК України визначено підстави для зміни або розірвання договору. Так, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Згідно з ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Відповідно до ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар стає правонаступником прав та обов`язків підприємства відповідно до договору оренди, а у разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу - також правонаступником прав та обов`язків підприємства, пов`язаних з діяльністю цього структурного підрозділу. Відповідно до ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Стаття 781 ЦК України передбачає підстави для припинення договору найму: у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом; у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Право наймодавця відмовитися від договору найму передбачено статтею 782 ЦК України, а саме: 1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; 2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору. Стаття 783 ЦК України передбачає підстави для розірвання договору найму на вимогу наймодавця: 1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Відповідно до ст. 526, 560 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись належним чином та у термін, встановлений договором. Одностороння відмова від виконання зобов`язань не допускається. Відповідно до ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (надалі по тексту Закон) в редакції, що діяв на момент виникнення спірних правовідносин, термін, на який укладається договір оренди, є істотною умовою договору оренди. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди. Відповідно до ч.1, ч. 2 ст. 17 Закону термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону у разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Відповідно до ст. 26 Закону одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об`єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Таким чином, судом встановлено, що припинення договору можливе лише у випадку настання обставин, зазначених у самому договорі та на підставах, що встановлені Законом. Договором оренди (п.9.1) визначено, що цей договір вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами його тексту і діє з моменту підписання сторонами до 01.01.2004 року з подальшим його продовженням на кожні наступні п`ять років. Відповідно до п. 9.6 договору у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміни цього договору, поданої не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії цього договору, він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Крім того, договором оренди (п. 9.9) окремо визначені випадки припинення договору: у разі загибелі об`єкта; за згодою сторін або за рішенням суду, арбітражного суду; банкрутства орендаря; приватизації об`єкта оренди орендарем. Жодне з положень договору не визнавалося недійсним, та на думку суду, не суперечить нормам чинного законодавства, а тому при вирішенні даного спору суд повинен враховувати саме положення договору, адже у ньому за взаємною згодою, виражаючи вільне волевиявлення, сторони узгодили всі зазначені вище питання. Отже, з аналізу наведених норм Закону та положень договору оренди вбачається, що орендодавець повинен був повідомити про свій намір припинити договір оренди не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку його дії, тобто до 01.11.2018 року. У разі ж якщо власник мав намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен був письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (ч. 3 ст. 17 Закону). На думку суду, законодавець включив дане положення до норми ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» з метою захисту прав орендаря як найбільш вразливої сторони договору оренди комунального майна, і орендодавець повинен був неухильно дотримуватися вказаної норми закону. Представник відповідача в судовому засіданні пояснив суду, що приміщення, яке є предметом договору оренди, власник майна мав намір використовувати зазначене майно для власних потреб, проте, жодного доказу на підтвердження повідомлення про це орендаря суду не надано. Отже, суд не може взяти до уваги твердження представника відповідача про те, що орендодавець мав право повідомити про припинення договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, оскільки підстави для припинення договору чітко визначені в самому договорі, а у разі, якщо намір припинити договір був викликаний необхідністю використовувати зазначене майно для власних потреб, то орендар мав керуватися ч. 3 ст. 17 Закону та попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Суду не надано взагалі доказів про наявність та направлення орендарю повідомлень про припинення договору оренди, а отже, суд не може встановити підстави, які орендодавець мав зазначити в цих повідомленнях для припинення договору оренди. Крім того, за відсутності відповідних доказів не можливо встановити, чи дійсно приймалося уповноваженим власником майна (Сумською міською радою) або іншою повноважною особою рішення про небажання продовжувати на наступний термін дію договору оренди, та з яких саме підстав. Представник відповідача зазначав лише про наявність листів з такими повідомленнями, які надсилалися але не були отримані позивачем. Ці підстави для припинення договору оренди у даному випадку були визначені сторонами договору, а отже, вказані умови повинні бути дотримані сторонами договору. Суд встановив, що жодна із обставин для припинення договору, відповідно до його умов, не настала, а отже, підстави для припинення договору відсутні та договір є продовженим на наступні п`ять років. Суд не може взяти до уваги доводи представника відповідача про те, що позивач навмисно ухилявся від отримання листів з повідомленням про припинення дії договору, які йому направлялися в жовтні та грудні 2018 року, оскільки доказів такого ухилення суду не надано. Європейський Суд з прав людини у справі «СТРЕТЧ ПРОТИ СПОЛУЧЕНОГО КОРОЛІВСТВА» (заява № 44277/98) від 03.12.2003, яке має статус остаточного, зазначив: П. 36 Суд доходить думки, що дії ради можна вважати такими, що перешкодили заявникові реалізувати свої законні сподівання за орендним договором і частково позбавили його зустрічного задоволення, з врахуванням якого він укладав цей договір. Незалежно від того, чи вважається це втручанням у право заявника на мирне володіння своїм майном у значенні першого речення статті 1 Першого протоколу, чи позбавленням його майна у значенні другого речення цієї статті, застосовні в цій справі принципи є одними й тими самими вони вимагають наявності підстав, що виправдовують такий захід з точки зору вимог цієї статті згідно з її тлумаченням в усталеній практиці Суду П. 37 Згідно з усталеною практикою Суду при здійсненні будь-якого втручання має забезпечуватися «справедливий баланс» між необхідністю забезпечення загальних інтересів суспільства та необхідністю захисту основоположних прав відповідної особи. Вимога забезпечення такого балансу знаходить своє відображення у всій структурі статті 1 Першого протоколу, включно з її другою частиною. Отже, має бути забезпечено належне пропорційне співвідношення між використаними засобами та поставленими цілями. Крім того, як і в інших сферах соціальної, фінансової чи економічної політики, при впровадженні законів, які регулюють майнові та договірні правовідносини, національні органи влади користуються певним полем розсуду. У постанові Верховного суду України від 17 травня 2017 року у справі № 914/433/16 зазначено про таке: орендар (наймач), який належно виконує свої обов`язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк. Частиною 3 статті 17 Закону встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. При цьому сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з`ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону. Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Суд дійшов висновку про те, що відповідач не виконав вказану вимогу Закону, оскільки не надав суду доказів про те, що позивач був письмово попереджений ним про наміри орендаря не продовжувати договір на новий строк.. Таким чином, суд вважає встановленим факт порушення права позивача, а тому дійшов висновку про необхідність захисту порушеного права та повне задоволення позовних вимог. Необхідно визнати договір оренди № ФМ-613 від 26 жовтня 2000 року нежитлових приміщень за адресою [ADDRESS] , укладений між ФОП [PERSON] та відділом комунального майна та приватизації Сумської міської ради, правонаступником якого є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, продовженим між ФОП [PERSON] та Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради на тих же умовах на наступний п`ятирічний строк від 01.01.2019 року до 01.01.2024 року.

Outcome: approved