Jurisdiction: civil
Date: 2016-08-30 00:00:00

ПАТ «Укрсоцбанк» (далі за текстом Банк) звернулося до суду з позовними вимогами в яких зазначило, що 02.07.2008р. між Банком та ТОВ «Альянс-Виостбуд» було укладено кредитний договір №24-12/135 за умовами якого останньому було надано кредит у вигляді грошової суми 1 009 323, 60 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісією з кінцевим терміном повернення заборгованості до 18.02.2009р., з метою забезпечення належного виконання умов якого між Банком та ТОВ «Альянс-Висотбуд» 02.07.2008р. було укладено іпотечний договір №02-10/2628, за умовами якого товариство передало Банку в якості іпотеки майнові права на незакінчене будівництвом квартири, в тому числі і квартиру [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку (будівельний номер - 28) по [ADDRESS]. Проте ТОВ «Альянс-Висотбуд» не виконало умови кредитного договору в зв'язку з чим розмір заборгованості станом на 15.06.2015р. склав 892 012,66 дол. США. На даний час позивачу стало відомо, що іпотечна квартира перебуває у власності [PERSON]. На думку представника позивача, перехід права власності на іпотечне майно до іншої особи в силу ст. 23 Закону України «Про іпотеку» не припиняє дії іпотеки, а [PERSON] набув всі права та обов'язки, які виникли за договором іпотеки від 02.07.2008р. Посилаючись на ст. 37 Закону України «Про іпотеку» Банк просить в рахунок погашення заборгованості ТОВ «Альянс-Висотбуд» у розмірі 607 000,00 грн. - ринкової вартості квартири, звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за банком права власності на квартиру [ADDRESS]. Ухвалою суду від 01.06.2016 року позовні вимоги [PERSON] до публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», ТОВ «Альянс-Виостбуд» третя особи Управління капітального будівництва Одеської міської ради, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інесса Володимирівна про визнання іпотечних договорів недійсними об'єднано в одне провадження. - визнати недійсним п.1.1. Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв'язку зі зміною організаційно - правової форми - Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку (будівельний номер - 28) по [ADDRESS]; - визнати недійсним п. 1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв'язку зі зміною організаційно - правової форми - публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку (будівельний номер - 28) по [ADDRESS]; - визнати недійсним п. 1.1. Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв'язку зі зміною організаційно - правової форми - Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку (будівельний номер - 28) по [ADDRESS]; - визнати недійсним п. 1.1. Іпотечного Договору № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (у зв'язку зі зміною організаційно - правової форми - Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк») та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку (будівельний номер - 28) по [ADDRESS]. Позовні вимоги [PERSON], мотивовані тим, що між відповідачем та ТОВ «Альянс-Висотбуд» був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів за яким він проінвестував будівництво квартири, цільові облігації були погашені за актом про передачу квартири, за яким погашення облігацій було здійснено відповідно до договору резервування приміщення, а саме квартири, яка є предметом спору. Згодом відповідачем було отримано свідоцтво про право власності на квартиру. [PERSON] вважає, що наявність договору про іпотеку порушує охоронювані законом його права та інтереси на квартиру, яка належить їй на праві власності. Підставою для визнання договору іпотеки недійсним [PERSON] вважає ту обставину, що на час укладання договору іпотеки майнові права не могли бути предметом іпотеки. Договір іпотеки був укладений в порушення Договору про співробітництво, а саме без згоди Управління капітального будівництва Одеської міської ради. Представник позивача [PERSON] вимоги позову підтримала та просила їх задовольнити, посилаючись на викладені в позовній заяві обставини; заперечувала проти задоволення позовної [PERSON], заяви посилаючись на її безпідставність, в останнє судове засідання звернулась до суду з заявою про розгляд справи у її відсутність. Представник [PERSON] [PERSON] заперечувала проти задоволення позову з підстав, викладених в зустрічній позовній заяві, вимоги якої просив задовольнити, також в останнє судове засідання звернувся до суду з заявою про розгляд справи у його відсутність. ТОВ «Альянс-Висотбуд», Управління капітального будівництва ОМР не забезпечили участі своїх представників у судовому засіданні, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином та своєчасно, причини неявки суду повідомлені не були. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інесса Володимирівна звернулась до суду з заявою про розгляд справи у її відсутність. Суд, заслухавши представників сторін, що з'явились до суду, вивчивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні до них правовідносини, прийшов до наступного висновку. Матеріалами справи встановлено, що 17.03.2005р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено контракт № 24-05 на будівництво секційних 16-ти поверхового житлового будинку [ADDRESS], за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку, здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації. З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом було перейменовано у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 02.07.2008р. було укладено кредитний договір №24-12/135 за умовами якого Банк надав у кредит 1 009 323 дол. США, зі сплатою 12% річних та комісії, з кінцевим терміном повернення грошових коштів до 18.02.2009р. Згодом кінцевий термін повернення кредиту був змінений до 07.08.2009р. З метою забезпечення належного виконання зазначеного вище кредитного договору 02.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 02-10/2628 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку, будівельний номер [ADDRESS]. Також, як вбачається з матеріалів справи, з метою забезпечення належного виконання свого зобов'язання за генеральним договором про співробітництво № 51-07/203, що укладений між ТОВ «Альянс-Висотбуд» й АКБ СР «Укрсоцбанк», а також відповідними договорами купівлі-продажу безпроцентних (цільових), іменних облігацій, що є його невід'ємними часинами, 01.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права на кв. [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку, будівельний номер [ADDRESS]. Кім того, з метою забезпечення належного виконання свого зобов'язання за кредитним договором № 24-12/155, що був укладений між ТОВ «Альянс-Висотбуд» й АКБ СР «Укрсоцбанк», 16.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 02-10/2999 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку, будівельний номер [ADDRESS]. Зокрема, з метою забезпечення належного виконання свого зобов'язання за Генеральним договором про здійснення кредитування № 24-12/179, що був укладений між ТОВ «Альянс-Висотбуд» й АКБ СР «Укрсоцбанк», 16.07.2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» нотаріально посвідчений Іпотечний Договір № 02-10/3420 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку, будівельний номер [ADDRESS]. На підставі вказаних договорів до Державного реєстру іпотек були внесені відповідні відомості. Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийняло рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами, а тому на підставі отриманих у ТОВ «Альянс-Висотбуд» документів [PERSON] у виконавчому комітеті Одеської міської ради було отримано свідоцтво про право власності на квартиру від 14.06.2012р. Судом встановлено, що ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушило умови кредитного договору №24-12/135, в зв'язку з чим, Банком, станом на 15.06.2015р. була нарахована заборгованість по кредиту в розмірі 892 012,66 дол. США, яка складається з: суми заборгованості по кредиту в розмірі 527 194,25 дол. США, суми заборгованості за відсотками в розмірі 364 818,41 дол. США, що за курсом НБУ дорівнює 18 784 742,00 грн. Згідно звіту незалежної оцінки ринкова вартість квартири [ADDRESS] складає 607 000,00 грн. Вирішуючи виниклий між сторонами спір, суд виходить з наступного. Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обов'язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво. За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки №02-10/2628, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні. Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку». Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону). Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Зазначеного вище правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст.360-7 ЦПК України). Отже, майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, власником якої на даний час є [PERSON], відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк». [PERSON] у повному обсязі проінвестував будівництво спірної квартири власними коштами, що засвідчує його права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті. На підставі викладеного суд дійшов висновку, що договори іпотеки № 02-10/2628 від 02.07.2008р., № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року й № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року є недійсними в частині передачі в іпотеку майнових прав на кв. [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку будівельний номер [ADDRESS] в силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такими, що укладені з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки. В зв'язку з чим, суд дійшов висновку, що зустрічні позовні вимоги є обґрунтованим та такими, що підлягають задоволенню шляхом визнання недійсним п.1.1 Іпотечного Договору № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, п.1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2628 від 02 липня 2008 року, п.1.1 Іпотечного Договору № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року та п.1.1 Іпотечного Договору № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру [ADDRESS] на 16-му поверсі, загальною площею 38,57 кв.м., розташованої у 16-поверховому 1-но секційному житловому будинку (будівельний номер - 28) по [ADDRESS]. Інші підстави недійсності, зазначені у зустрічному позові, суд до уваги не приймає, так як виходячи зі змісту вимог ст. 215 ЦК України, підставою визнання недійсним договору може бути лише одна підстава. Задоволення зустрічних позовних вимог виключає можливість задоволення первісних позовних вимог ПАТ «Укрсоцбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки у повному обсязі. Відмовляючи у задоволенні первісних позовних вимог, суд вважає за необхідне також зазначити. Частиною 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Частина 3 той же статті вказує на те, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. За змістом ч.1 ст.37 Закону України № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Згідно ч.2 той же статті, рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Як вбачається з договорів іпотеки № 02-10/2628 від 02.07.2008р., № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року й № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, (п.п.4.5.3.), сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов'язань в порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»; Отже, враховуючі наявність умов, визначених сторонами у договорах про іпотеку № 02-10/2628 від 02.07.2008р., № 51-07/204 від 01 липня 2008 року, № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року й № 02-10/3420 від 12 серпня 2008 року, Іпотекодержатель - ПАТ «Укрсоцбанк» мав право, у досудовому порядку, задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки, який прирівнюються до договору про задоволення вимог іпотекодержателя. При не реалізації свого права у вирішені спору в позасудовому порядку шляхом проведення реєстрації свого права власності на предмет іпотеки (ст.37 Закону 898-IV), Банк має право на звернення до суду із позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки з підстав визначених ст. 39 Закону України 898-IV. Зважаючи на викладене, слід дійти висновку, що позивачем обраний не правильний спосіб захисту своїх порушених прав. Відповідно до ст. 88 ЦПК України з Банка на користь [PERSON] підлягає стягненню судовий збір пропорційно частині задоволених позовних вимог у розмірі 2 204,80 гривень - в рівних частках з кожного з відповідачів.

Outcome: approved