Jurisdiction: civil
Date: 2015-12-17 00:00:00

ПАТ «[PERSON] Аваль» звернувся до Київського районного суду м. Одеси з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу домоволодіння №51-а, що знаходиться в місті Одесі по вулиці Ромашкова, що складається в цілому з одного житлового будинку під літерою «В», житловою площею 162,5 кв. м, загальною площею 351, 7 кв. м та господарських будівель та споруд: сарай - «Д», гаражу «Л», огорожі № 1,2, вимощення - І, розташованих на земельній ділянці площею 616 кв.м, що знаходиться у фактичному користуванні, укладених 12.03.2014 року між [PERSON] (продавець) та [PERSON] (9/10 частин домоволодіння, покупець), [PERSON] (1/10 частини домоволодіння, покупець). 25.03.2015 року представник позивача [PERSON] подала до канцелярії суду уточнену позовну заяву, відповідно до якої уточнила коло відповідачів та заявлені до них вимоги та заяву про залучення до участі у справі в якості третіх осіб приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу [PERSON] та Реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції, виходячи з того, що спірний договір купівлі-продажу було посвідчено вказаним нотаріусом та зареєстровано реєстраційною службою ОМУЮ. Свої уточнені позовні вимоги представник позивача аргументувала наступним. 17.05.2007 року між Відкритим акціонерним товариством «[PERSON] Аваль», правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «[PERSON] Аваль» та [PERSON] був укладений кредитний договір № 014/0054/74/74904 від 17.05.2007 року, за умовами якого банк зобовязався надати Позичальнику кредит у розмірі 395819, 00 доларів США, а позичальник повернути кредит та сплатити відсотки за користування у розмірі 14,5 % річних строком до 17.05.2027 року. В забезпечення виконання зобовязань за кредитним договором від 17.05.2007 року також був укладений договір іпотеки серії ВЕО № 530023, згідно пункту 1 якого, іпотекодавець забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору № 014/0054/74/74904 від 17 травня 2007 року, за умовами якого позичальник був зобовязаний повернути суму кредиту в розмірі 395\~819, 00 доларів США. В забезпечення виконання зобовязань, вказаних в п. 1 договору іпотеки, іпотекодавець передав належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме: домоволодіння №51-а, що знаходиться в місті Одесі по вулиці Ромашкова, оціночна вартість якого складала 2\~352\~376, 00 грн., що за курсом НБУ на дату правочину еквівалентно дорівнювало 465\~817, 02 доларів США. Однак, заочним рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 04.12.2013 року позовні вимоги [PERSON] та [PERSON] до ПАТ «[PERSON] Аваль» в особі Одеської дирекції про визнання договорів недійсними було задоволено: визнано недійсним кредитний договір № 014/0054/74/74904 від 17.05.2007 року; визнано недійсним договір іпотеки серії ВЕО № 530023 від 17.05.2007 року, та застосовано наслідки недійсності правочину, реституцію та повернуто сторони в початковий стан. Крім того вказаним рішенням було зобовязано Державну реєстраційну службу Одеського міського управління юстиції вилучити запис з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна реєстраційний номер № 4973340 від 17.05.2007 року, а також запис з Державного реєстру іпотек, реєстраційний номер обтяження № 4973084 від 17.05.2007 року. За період чинності, зазначене рішення суду було виконано. На підставі вищезазначеного рішення суду, державним реєстратором було прийнято рішення № 9324176 від 20.12.2013 року щодо перенесення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про заборону від 20.12.2013 року за номером запису про заборону 3969179, а також рішення № 10136261 від 21.01.2014 року щодо перенесення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про іпотеку від 21.01.2014 року за номером іпотек 4342497. 27.01.2014 року представник банку звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з заявою перегляд заочного рішення. Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 04.03.2014 року заяву про перегляд заочного рішення було задоволено. Заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04.12.2013 року було скасовано та призначено до судового розгляду в загальному порядку. Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 18.06.2014 року позовну заяву [PERSON] та [PERSON] до ПАТ «[PERSON] Аваль» в особі Одеської дирекції про визнання договорів недійсними було залишено без розгляду через повторну неявку позивачів. Згідно уточненої позовної заяви, позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу вищезазначеного домоволодіння та скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію обєкта нерухомого майна за [PERSON], [PERSON], що потягне за собою відновлення реєстрації обєкта нерухомого майна за [PERSON], через те що: - згідно рішення державного реєстратора № 9324176 від 20.12.2013 року щодо перенесення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про заборону від 20.12.2013 року за номером запису про заборону 3969179, а також рішення № 10136261 від 21.01.2014 року щодо перенесення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про іпотеку від 21.01.2014 року за номером іпотек 4342497, записи щодо обтяження майна іпотекою, тобто запис про іпотеку та запис про заборону відчуження майна вилучені не були; - оспорюваний договір купівлі-продажу був укладений 12.03.2014 року, тоді як заочне рішення Приморського районного суду м.Одеси, яке визнавало договір іпотеки недійсним, було скасоване 04.03.2014 року, тобто, на момент укладення зазначеного правочину не було жодних правових підстав для недійсності іпотеки; - згідно п. 4.1.4. договору іпотеки: іпотекодавець зобовязаний не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобовязаннями з боку третіх осіб (зокрема, не передавати його в оренду, найму, не передавати в наступну заставу, тощо) без отримання попередньої згоди на це від іпотекодержателя, а тому договір купівлі-продажу укладений з порушенням ст. 586 Цивільного кодексу України, ст. 9 Закону України «Про іпотеку», що є підставою для визнання договорів купівлі-продажу недійсним згідно ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України. 04.12.2015 року представник [PERSON] [PERSON] та представник [PERSON] [PERSON] надали до суду заперечення відповідачів проти позову, згідно якого відповідачі позовну заяву не визнають, вважають її такою, що не підлягає задоволенню виходячи з наступного: - згідно ч. 1 ст. 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації; - заочним рішенням Приморського районного суду м.\~Одеси від 4\~грудня 2013\~року договір іпотеки, укладений 17\~травня 2007\~року визнано недійсним, запис про іпотеку виключено з Державного реєстру іпотек. У період чинності зазначеного рішення спірне домоволодіння було за договором купівлі-продажу від 12 березня 2014 року продано [PERSON], [PERSON] Тому, оскільки під час укладання спірного правочину було вилучено запис про іпотеку та запис про заборону відчуження майна в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, іпотека була фактично припиненою, а тому позивач не надав до суду докази про недодержання сторонами оскаржених договорів на момент їх вчинення вимог, які встановлені ст. 203 Цивільного кодексу України, що є підставою для відмови в задоволенні позовної заяви. 04.12.2015 року судом, в судовому засіданні, були вислухані пояснення сторін (представника позивача [PERSON], та представника відповідачів [PERSON] та [PERSON] - [PERSON]А.) по справі, досліджені письмові докази, що я в матеріалах справи та зроблено перерву для підготування до судових дебатів. Однак, 18.12.2015 року до судового засідання сторони не зявились, від позивача надійшла заява про розгляд справи за його відсутністю, де він позовні вимоги підтримав та просив суд їх задовольнити в повному обсязі та винести рішення по справі. Представники відповідачів [PERSON], [PERSON] до суду не з*явились, хоча в судовому засіданні 04.12.2015 [PERSON] повідомлялась про час, дату та місце розгляду справи, заяв, клопотань до суду не надали, про причини неявки в судове засідання суд повідомили, заяви про розгляд справи у відсутністьпредставників не надходило. Відповідно до ч.1 ст.157 ЦПК України суд розглядає справи протягом розумного строку, але не більше двох місяців з дня відкриття провадження у справі. Відповідно до ч.3 ст.27 ЦПК України особи, які беруть участь у справі, зобов'язані добросовісно здійснювати свої процесуальні права і виконувати процесуальні обов'язки. Відповідач [PERSON] про час, дату та місце розгляду справи був сповіщений належним чином, заяв, клопотань, заперечень до суду не надавав, про причини неявки в судові засідання суд не повідомляв, заяви про розгляд справи в його відсутність не подавав. Однак в останнє судове засідання на 18.12.2015 року канцелярією суду було прийнято телефонограму від імені [PERSON] про перенесення судового засідання, в якій останній посилався на відсутність в межах міста Одеси. Вказану телефонограму суд не приймає до уваги, оскільки по-перше не підтверджено особу, яка телефонувала до суду, по-друге не надано доказів поважності причин неявки в судове засідання. Треті сторони на боці відповідачів, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу [PERSON], Реєстраційна служба Одеського міського управління юстиції були сповіщені належним чином, надали до суду заяви про розгляд справи в їх відсутність, вирішення питання залишили на розсуд суду. Згідно ч. 2\~ст. 158 ЦПК України, особа, яка бере участь у справі, має право заявити клопотання про розгляд справи за її відсутності. Враховуючи, що в матеріалах справи достатньо доказів для вирішення справи по суті, суд вважає можливим розглядати справу у відсутності належно повідомлених відповідачів та третіх осіб. Так, суд, дослідивши матеріали справи, наявні у справі докази, дійшов висновку про можливість задоволення даного позову, виходячи з нижче викладених підстав. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобовязання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобовязання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Таким чином, іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобовязання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобовязанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобовязання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобовязань або зменшити їх. Забезпечувальне зобовязання (взаємні права і обовязки) виникає між іпотекекодержателем (кредитором за основним зобовязанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобовязанням). Виконання забезпечувального зобовязання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобовязання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого преважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна). Згідно ч. 3\~ст. 9 Закону України «Про іпотеку», іпотекодавець має право виключно на поставі згоди іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки. Частиною пятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобовязання і є дійсною до припинення основного зобовязання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Як убачається з кредитного договору строк його дії до 17 травня 2027 року. Закінчення строку дії договору не звільняє сторони від виконання зобовязань (частина четверта статті 631 ЦК України). Суди встановили, що строк дії договору на час звернення кредитора до суду не сплинув, і на час ухвалення рішення основне зобовязання боржником не виконане. Відповідно до ст. 23 Закон України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Встановивши у справі, яка розглядається, факт переходу до [PERSON], [PERSON] права власності на спірне домоволодіння під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на це домоволодіння, суд дійшов висновку про застосування до спірних правовідносин статей 203, 215 Цивільного кодексу щодо недійсності правочину. Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. Правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень визначені Законом України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV). Відповідно до частини третьої статті 3 цього Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Аналогічні положення містяться й у частині другій статті 3 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої взаємні права й обовязки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону. Крім того, порядок державної реєстрації іпотек у спірний період регулювався Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 року № 410 (втратив чинність 31 січня 2013 року) та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868. Відповідно до частин першої, другої статті 26 Закону № 1952-IV записи до Державного реєстру прав на нерухоме майно (далі Державний реєстр прав) вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Пунктами 74, 75 Порядку держаної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868, передбачено, що рішення суду щодо обтяження прав на нерухоме майно, що набрало законної сили, є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно. Якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення. Суд відповідно до ст. 3607 ЦПК України враховує висновки Верховного Суду України щодо застосування наведених вище норм права, викладені у постановах від 27.05.2015 року у справі № 6-332цс15, від 10.06.2015 року у справі № 6-449цс15, від 24.06.2015 року у справі № 3-231гс15, про те, що у разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису в Державному реєстрі іпотек, який виключено на підставі незаконного, оскільки відпала підстава виключення цього запису. Верховний Суд України наголошує, що це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек. Такий висновок узгоджується і з положенням ст. 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обовязки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обовязки підлягають виконанню. В матеріалах справи відсутні докази, що могли б спростувати презумпцію правомірності правочину іпотечного договору, тому ухвалення судом рішення про недійсність договору іпотеки, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпції правомірності правочину, а договір іпотеки (права й обовязки сторін) залишається чинним з моменту його первинної реєстрації в Державному реєстрі іпотек. Отже, суд дійшов висновку про збереження обтяження майна іпотекою внаслідок скасування рішення суду про виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження цього майна іпотекою. За таких обставин, з огляду на тлумачення сутності іпотеки та змісту правових механізмів забезпечення прав усіх сторін спірних правовідносин слід дійти висновку про те, що ефективним відновленням прав кредитора у звязку зі скасуванням незаконного рішення є застосування процедури визнання договору купівлі-продажу іпотечного майна недійсним, оскільки згідно п. 4.1.4. договору іпотеки: іпотекодавець зобовязаний не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобовязаннями з боку третіх осіб (зокрема, не передавати його в оренду, найму, не передавати в наступну заставу, тощо) без отримання попередньої згоди на це від іпотекодержателя, а тому договір купівлі-продажу укладений з порушенням ст. 586 Цивільного кодексу України, ст. 9 Закону України «Про іпотеку», що є підставою для визнання договорів купівлі-продажу недійсним згідно ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України. Таким чином, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ПАТ «[PERSON] Аваль» до [PERSON], [PERSON], [PERSON] про визнання договорів недійсними є законними та підлягають задоволенню. Щодо вимог позивача про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень інд. № 11571604 та інд. №11571666, то суд зазначає про те, що такі вимоги мають предявлятись до органу, що вчинив реєстрацію або відмовляє (або виходячи з власних повноважень не може) скасувати її, та розгляду у порядку цивільного судочинства не підлягають, а тому не можуть бути задоволені, натомість саме рішення про визнання договору купівлі-продажу №375 від 12.03.2014 року є підставою для уповноважених органів та установ для внесення відповідних відомостей до належних державних реєстрів та перереєстрації прав власності на предмет договору за попереднім (до укладення недійсного договору) власником. Відповідно до положень ст. 88 ЦПК України на суд покладено обовязок з розподілу судових витрат за наслідками розгляду справи. Так з відповідачів, на користь позивача, підлягає стягненню компенсація понесених позивачем судових витрат у рівних частинах, по 81,20 грн.

Outcome: partial