Jurisdiction: civil
Date: 2020-01-22 00:00:00

Керівник Генічеської місцевої прокуратури звернувся до суду в інтересах держави в особі: Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області, Генічеської районної державної адміністрації Херсонської області із позовом до [PERSON] про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки. Позовні вимоги мотивує тим, що 30 вересня 2008 року між Генічеською районною державною адміністрацією та відповідачем був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 10,0 га із земель запасу рекреаційного призначення, розташованої на території Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області для розміщення бази відпочинку. Вказує, що землекористувач не використовує земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог закону, не здійснюючи її забудову, він також не звертався за отриманням необхідних дозвільних документів для будівництва нерухомого майна на орендованій земельній ділянці, відомості щодо реєстрації документів дозвільного та, або декларативного характеру на виконання будівельних робіт та введення в експлуатацію об`єктів будівництва [PERSON] відсутні, об`єкти нерухомого майна або майнових прав не зареєстровані. Наголошує, що незважаючи на укладення сторонами договору оренди земельної ділянки, фактично був укладений змішаний договір, оскільки спірна земельна ділянка надавалася у користування вільною від забудови та саме для розміщення на ній бази відпочинку. Внаслідок цього вважає, що мають застосовуватися правові наслідки припинення права користування чужою земельною ділянко, наданою для забудови. У зв`язку із тим, що відповідач не виконує істотні умови договору, своєчасно не сплачує орендну плату, він є недобросовісним користувачем земельної ділянки, тому просить суд розірвати договір оренди та повернути земельну ділянку її законному власнику - Щасливцевській сільській раді. В судовому засіданні прокурори Трикозюк І.Д. та Кобець В.Е. підтримали позовні вимоги. Просили задовольнити, з підстав, викладених у позові. Зазначили, що [PERSON] , якого в судовому порядку на певний період було звільнено від плати за землю, не здійснив жодних дій для внесення змін до договору, за яким у нього були зобов`язання та не укладав додаткову угоду про це. Представник позивача Щасливцевської сільської ради Генічеського районного Херсонської області за довіреністю - Юкіш В.О. підтримала вимоги позову керівника Генічеської місцевої прокуратури, поданого в їх інтересах. Пояснила, що земельна ділянка розташована на території Щасливцевської сільської ради. Відповідач умови договору не виконує, орендну плату не сплачує, з приводу внесення змін до договору не звертався. Представник позивача - Генічеської районної державної адміністрації Херсонської області в судовому засіданні був відсутнім. Ним подано заяву, в якій просить розгляд справи провести за їх відсутністю за наявними матеріалами справи. Відповідач [PERSON] та його адвокат Усенко Є.І. в судовому засіданні заперечували проти вимог позову. Зазначили, що постановою Херсонського окружного адміністративного суду від 08 грудня 2010 року, що набрало законної сили, [PERSON] було звільнено від плати за землю на період рекультивації земельної ділянки та будівництва, про що Генічеську районну державну адміністрацію зобов`язано було прийняти відповідне розпорядження, що й було здійснено. Так, [PERSON] здійснює будівництво, ним отримана декларація про початок виконання будівельник робіт. Вважає, що умовами договору є саме оренда землі на певний строк, що не зобов`язує його здійснити будівництво у певні строки, тому договір не є змішаний, на чому наголошує позивач та до нього не можуть бути застосовані правові наслідки припинення права користування чужою земельною ділянко, наданою для забудови. З приводу укладення додаткової угоди зазначили, що законодавством не передбачений обов`язок укладення додаткової угоди, тому вважають, що її укладення не було необхідним. Суд, заслухавши думку сторін, дослідивши письмові докази по справі, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, встановив наступні факти і відповідні ним правовідносини. Судом встановлено, що 30 вересня 2008 року між Генічеською районною державною адміністрацією та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки площею 10,0 га строком на 49 років із земель запасу рекреаційного призначення, розташованої на території Щасливцевської сільської ради Генічеського району Херсонської області для розміщення бази відпочинку. Договір зареєстрований у Генічеському реєстраційному відділі Херсонської регіональної філії ДП «Центру ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 05 листопада 2008 року за № 4АА 002202-040872000035. Відповідно до рішення Генічеської районної ради від 08 серпня 2018 року № 523 у зв`язку із зміною меж населеного пункту с. Генічеська Гірка Щасливцевської сільської ради земельна ділянка увійшла у межі адміністративно- територіальної одиниці села Генічеська Гірка, внаслідок чого стала відноситися до комунальної власності Щасливцевської сільської ради. Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер (6522186500:11:006:0202). Звернення керівника Генічеської місцевої прокуратури до суду для представництва інтересів держави у сфері земельних відносин зумовлено тією обставиною, що за умовами договору розташована на території Щасливцевської сільської ради земельна ділянка площею 10,0 га до 2017 року відносилася до земель державної власності та після розширення адміністративних меж с. Генічеська Гірка перейшла у комунальну власність. Генічеська районна державна адміністрація, до переходу ділянки з державної у комунальну власність, була уповноваженим державним органом, який від імені держави здійснював права власника щодо спірної земельної ділянки. Щасливцевська сільська рада відповідно до п. п. 3, 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» та ч. 1 ст. 122 ЗК України є органом, який від імені територіальної громади здійснює права власника щодо спірної земельної ділянки. Крім того, відповідно до вимог ст. ст. 2, 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в України» Щасливцевська сільська рада є органом, через який місцевою територіальною громадою безпосередньо здійснюється самоврядування. Разом з цим, вказана земельна ділянка знаходиться в оренді у [PERSON] , що є перешкодою для подальшого здійснення сільською радою прав власника земельної ділянки. Підстави для звернення до суду прокурора визначені у ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», відповідно до норм якої прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Таким чином, підставою для звернення Генічеської місцевої прокуратури до суду стало порушення встановленого законом порядку користування землею, що перебуває у комунальній власності та спричиняє шкоду державі, а також неналежне здійснення орендарями Генічеською районною державною адміністрацією (за час перебування ділянки у державній власності) та Щасливцевською сільською радою (з часу переходу ділянки у комунальну власність) захисту порушених інтересів держави. Так, позовні вимоги зумовлені тією обставиною, що [PERSON] є недобросовісним користувачем земельної ділянки, що дає підстави для припинення його права землекористування у судовому порядку. Суд вважає, що в ході судового розгляду встановлені підстави, що свідчать про істотні порушення [PERSON] умов договору, що надає можливість для дострокового розірвання договору за рішенням суду з огляду на наступне. Статтею 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом. Статтями 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання по ньому має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є\~Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. За змістом\~ст. 1 вказаного Закону\~оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Об`єктами оренди землі є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (ст. 3 Закону). Відповідно до\~ст. 2 Закону України «Про оренду землі»\~відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються\~Земельним кодексом України,\~Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно пункту 1 частини першої\~статті 611 ЦК України\~передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Відповідно до частин першої, другої\~статті 651 ЦК України\~зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно зі\~ст. 13 Закону України «Про оренду землі»\~договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору є також орендна плата. Відповідно до\~ст. 21 Закону України «Про оренду землі»\~орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Приписами\~ст. 24 Закону України «Про оренду землі»\~встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Положеннями\~ст. 32 Закону України «Про оренду землі»\~передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями\~24\~і\~25\~цього\~Закону\~та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених\~ЗК України\~та іншими законами України. У пункті «д» частини першої\~статті 141 ЗК України\~визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Отже, розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями\~13,\~15,\~21 Закону України «Про оренду землі»\~основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Відтак, у разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення\~ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої\~статті 651 ЦК України. Вказана позиція узгоджується із висновком, що міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18). Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачала. Зі змісту спірного договору оренди землі вбачається, що земельну ділянку було передано в оренду для розміщення бази відпочинку (п. 14). Цільове призначення земельної ділянки, відповідно до п. 15 договору - для розміщення бази відпочинку. Пункт 9 договору оренди земельної ділянки передбачає, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі трикратного розміру земельного податку, що становить 162 101 грн. 40 коп. щороку. Орендна плата вноситься орендарем на рахунок Щасливцевської сільської ради рівними частками до 15 серпня та 15 листопада щорічно. Позивач, при зверненні до суду посилається на те, що орендарем орендна плата ніколи не сплачувалась взагалі. Вказане підтверджується інформацією Головного управління ДФС у Херсонській області та Щасливцевської сільської ради. Вказаний факт також не заперечується й самим відповідачем, який вказав, що дійсно ніколи не здійснював оплату за оренду земельної ділянки, оскільки ділянка була заболочена та потребувала підсипки ґрунтом, у зв`язку із чим у судовому порядку його було звільнено від плати за землю. Так, дійсно судом встановлено, що Постановою Херсонського окружного адміністративного суду від 08 грудня 2010 року у справі № 2-а-3843/10/2170 було зобов`язано Генічеську району державну адміністрацію Херсонської області застосувати до [PERSON] на підставі ст. 27 ЗУ «Про охорону земель» економічне стимулювання у вигляді звільнення від плати за землю на період рекультивації земельної ділянки та будівництва за Договором оренди землі від 30 вересня 2008 року, укладеного між [PERSON] та Генічеською районною державною адміністрацією. Ухвалою Херсонського окружного адміністративного суду від 25 листопада 2011 року залишеною без змін ухвалою Одеського апеляційного адміністративного суду від 09 вересня 2011 року та ухвалою вищого адміністративного суду України від 28 березня 2013 року роз`яснено постанову Херсонського окружного адміністративного суду від 08 січня 2010 року таким чином: економічне стимулювання у вигляді звільнення від плати на землю на період рекультивації земельної ділянки та будівництва за договором оренди землі необхідно розуміти як зобов`язання Генічеської районної державної адміністрації прийняти відповідне розпорядження щодо звільнення [PERSON] від орендної плати з моменту державної реєстрації договору оренди землі, а саме з 06 листопада 2008 року. Розпорядженням Голови Генічеської районної державної адміністрації «Про застосування заходів економічного стимулювання» № 618 від 09 листопада 2011 року було застосовано до [PERSON] на підставі ст. 27 «Про охорону земель» економічне стимулювання у вигляді звільнення від орендної плати на період рекультивації земельної ділянки та будівництва за договором оренди землі. Разом з тим, суд вважає позицію відповідача та його адвоката неспроможною в контексті виниклих правовідносин. У відповідності до п. 34 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору спір розв`язується у судовому порядку. Аналіз наявних в матеріалах справи доказів свідчить про те, що після застосування до [PERSON] економічного стимулювання у вигляді звільнення від орендної плати на період рекультивації земельної ділянки та будівництва за договором оренди землі, останній з пропозицією про внесення відповідних змін до договору не звертався, додаткові угоди не укладались. Документи щодо рекультивації земельної ділянки до Щасливцевської сільської ради та до відділу Держгеокадастру у Генічеському районі також не надходили. Вказане підтверджується листами відділу Держгеокадастру у Генічеському районі, Щасливцевської сільської ради, Генічеської РДА від 20 січня 2020 року та зафіксовано під час перевірки земельної ділянки тимчасовою комісією Щасливцевської сільської ради. Суд вважає, що внесення змін до договору оренди в частині орендної плати, в тому числі звільнення від сплати на певний строк мало бути відображено в додатковій угоді із визначенням періоду такого звільнення та умов. Між тим, відповідачем умови договору оренди зазначеної земельної ділянки належним чином не виконуються, орендна плата, як зазначалось вище, своєчасно та у визначеному розмірі не сплачується, дії для внесення відповідних змін до укладеного договору здійсненні не були. Вказане доводить ухилення відповідача від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати за користування земельними ділянками державної власності. Крім того, позивач, при зверненні до суду наголошував на тому, що право оренди земельної ділянки підлягає припиненню також у зв`язку з невикористанням земельної ділянки для забудови протягом 3 років підряд. Надаючи оцінку можливості застосування до спірних правовідносин наслідків припинення права користування чужою земельною ділянкою, наданою для забудови, суд зазначає наступне. Згідно ст. 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Відповідно до ч. 2 ст. 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 Земельного кодексу України. Отже, вказані статті передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Згідно технічного висновку, проведеного незалежним експертом [PERSON] , станом на 26 грудня 2012 року на земельній ділянці наявні незавершені об`єкти будівництва котеджів за літ. А та літ Б., належні [PERSON] на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт № ХС 08212200181 від 25 жовтня 2012 року, зареєстрований Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Херсонській області. Готовність вказаних об`єктів становить 16,75 % З витягу про державну реєстрацію прав від 27 грудня 2012 року вбачається, що на спірній земельній ділянці, якій у відповідності до рішення 31 сесії Щасливцевської сільської ради 6 скликання № 512 від 20 листопада 2012 року присвоєно адресу [ADDRESS] б за [PERSON] зареєстрований на праві приватної власності об`єкту незавершеного будівництва бази відпочинку готовністю 17 % (реєстраційний номер 38860982). Разом з тим, відомості про подальшу готовність вказаних об`єктів будівництва відсутні, тобто останні задекларовані відомості про стан будівельних робіт датовані 27 грудня 2012 року під час реєстрації прав на незавершене будівництво. Слід також зазначити, що під час перевірки тимчасовою комісією, яка була створена згідно розпорядження сільського голови Щасливцевської сільської ради № 165 від 29 листопада 2019 року, на спірній земельній ділянці, а саме в її північно-східній та південно-східній частині виявлено два фундаменти, збудовані з фундаментних блоків, що узгоджується із висновком експерта, наданого станом на 26 грудня 2012 року. Частиною 1 статті 614 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Доводи відповідача про те, що оскільки між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі, норми передбачені ст. 416 Цивільного кодексу України та 102-1 Земельного кодексу України не можуть буди застосовані до спірних правовідносин, оцінюються судом критично, оскільки можливість застосування вказаних положень саме до договору оренди землі, викладена Верховним Судом у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 21 березня 2018 року по справі № 910/5963/17. Разом з тим, суд вважає, що розглядаючи можливість дострокового припинення спірного договору оренди, слід виходити із приписів та умов самого договору. У відповідності до ст. 626 ЦК, договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов`язки. За загальним правилом, установленим ч. 1 ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Разом з тим ч. 3 наведеної статті передбачено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Суд вважає, що визначальним для вирішення питання можливості одностороннього розірвання договору, є закріплення такого права в договорі. Так, за умовами договору оренди земельної ділянки, систематична несплата орендної плати є підставою щодо його припинення у односторонньому порядку (п. 37). В даному випадку суд приходить до висновку, що оплата орендної плати є істотною обставиною, а її не отримання орендодавцем, є істотним порушенням договірних умов, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за використання земельної ділянки іншою особою. Суд також враховує позицію позивача, який зазначив, що уклавши договір оренди, орендодавець окрім отримання орендної плати розраховував на будівництво орендарем на орендованій ділянці бази відпочинку з подальшим введенням її в експлуатацію, сплати пайової участі у розвитку населеного пункту, функціонування бази відпочинку та залучення додаткових коштів у розвиток інфраструктури регіону. Доводи позивача мають правове значення для вирішення даного спору, що відповідно до ч. 1\~ст. 32 Закону України «Про оренду землі»,\~ст. 141 ЗК України,\~ст. 651 ЦК України\~та умов договору є правовою підставою для розірвання цього договору. Абзацом 3 пункту 8\~Постанови Пленуму Верховного суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ»\~встановлено, що питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред`явлення позову про розірвання договору. Суд вважає, що застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої\~статті 3 ЦК України\~належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. З огляду на викладене, суд прийшов до висновку про обґрунтованість вимог позивача щодо розірвання договору оренди. Задоволенню підлягає також позовна вимога про зобов`язання [PERSON] повернути Щасливцевській сільській раді земельну ділянку, що фактично є похідною від первісної вимоги і має на меті відновлення прав позивача після розірвання вищезазначеного договору. Відповідно до ч. 5\~ст. 265 ЦПК України, у резолютивній частині рішення зазначається розподіл судових витрат. Згідно\~ст. 141 ЦПК України, суд стягує з відповідача на користь позивача понесені ними і документально підтверджені витрати по сплаті судового збору, пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивач при зверненні до суду сплатив судовий збір у розмірі 3842 грн. Оскільки позовні вимоги позивача задоволенні в повному обсязі, судовий збір слід покласти на відповідача. На підставі вищевикладеного,

Outcome: approved