Jurisdiction: civil
Date: 2017-04-10 00:00:00

І. Зміст позовних вимог. 1. 24 лютого 2017 року позивач [PERSON] товариство з обмеженою відповідальністю ім. Ватутіна (далі СТОВ ім. Ватутіна) звернулося до суду з позовом до відповідачів [PERSON], Товариства з обмеженою відповідальністю «Поліське поле» (далі ТОВ «Поліське поле») з вимогою про визнання договору поновленим. 2. Позов обґрунтувало тим, що 15 травня 2009 року за № 040983200441 Бахмацьким районним відділом ПРДДП «Центр ДЗК» було зареєстровано договір оренди землі, укладений 09 вересня 2008 року між відповідачем [PERSON] та позивачем. Згідно законодавства, що діяло на момент укладення та реєстрації договору, семирічний строк дії договору закінчився 15 травня 2016 року. В свою чергу, пунктом 3.2 договору передбачено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновити його на новий строк, що узгоджується із загальною нормою частини першої статті 777 Цивільного кодексу України (далі ЦК) та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі Закон від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV). 07 квітня 2016 року позивач направив [PERSON] лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди. Листів-повідомлень від відповідача [PERSON] про заперечення у поновленні договору оренди землі на новий строк до позивача не надходило, у звязку з чим він продовжує користуватися вказаною земельною ділянкою. Проте, 21 лютого 2017 року позивачу стало відомо, що на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20 липня 2016 року було зареєстровано право оренди на вищевказану земельну ділянку, яка знаходиться в користуванні позивача за відповідачем ТОВ «Поліське поле», а підставою такої реєстрації є договір оренди землі від 25 квітня 2016 року, укладений між відповідачами. Позивач вважає договір оренди землі від 25 квітня 2016 року, укладений між відповідачами, та його реєстрацію незаконними і такими, що порушують законодавство України, оскільки не дотримано переважне право позивача, як орендаря, який в свою чергу дотримався процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Крім того, договір оренди землі від 25 квітня 2016 року між відповідачами було укладено до дати закінчення договору оренди землі від 09 вересня 2008 року, укладеного між [PERSON] та позивачем. Таким чином, навіть до закінчення дії договору оренди земельної ділянки, відповідачі порушили переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк та вчинили заздалегідь неправомірні дії, передавши в оренду іншому орендарю земельну ділянку, яка на той момент знаходилася в оренді у позивача. 3. Виходячи з наведених обставин позивач просив: ● Визнати договір землі від 09 вересня 2008 року між [PERSON] та СТОВ ім. Ватутіна, зареєстрований 15 травня 2009 року за № 040983200441 Бахмацьким районним відділом ПРДДП «Центр ДЗК», поновленим на строк 7 (сім) років терміном до 15 травня 2023 року, та додаткову угоду про поновлення договору оренди землі між [PERSON] та СТОВ ім. Ватутіна укладеною; ● Визнати договір оренди земельної ділянки від 25 квітня 2016 року, укладений між [PERSON] М,Ф. та ТОВ «Поліське поле» (право оренди земельної ділянки зареєстровано згідно рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень № 30580066 від 22 липня 2016 року державного реєстратора Бахмацької міської ради Чернігівської області, [PERSON], номер запису про інше речове право: 15522174) недійсним. ІІ. Позиція сторін. 4. Представник позивача в судовому засіданні свої позовні вимоги підтримав з мотивів, викладених у позовній заяві. Додатково пояснив, що позивач продовжує користуватись земельною ділянкою і протягом всього часу дії договору вчасно сплачував орендну плату, порушень умов договору не допускав і звернувся до орендодавця із відповідним клопотанням про продовження договору оренди землі у встановленому законом порядку. 5. Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнала та пояснила, що в середині квітня 2016 року [PERSON] отримала від позивача рекомендаційний лист з пропозицією про продовження дії договору оренди землі та додаткову угоду, при цьому в самому листі не зазначено, що надані проекти додаткової угоди є додатком (додані) до пропозиції про продовження дії договору. У зазначеному листі також не зазначено, що цей лист є листом-повідомленням, а процедури «подовження» договору оренди землі, як пропонував здійснити позивач законодавством про оренду землі не передбачено. В свою чергу, відповідач ТОВ «Поліське поле» запропонував [PERSON] вигідніші умови щодо оренди землі, у звязку із чим 25 квітня 2016 року сторони погодивши всі умови договору оренди землі абсолютно правомірно його уклали. Крім того, після отримання листа позивача відповідач [PERSON] листом від 22 квітня 2016 року повідомила позивача про небажання продовжувати дію договору оренди земельної ділянки. Крім того, вважає, що позивач неналежно виконував умови договору оренди землі та не вчинив передбачених законом дій для поновлення договору. Наведені обставини в своїй сукупності є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог. 6. Представник відповідача ТОВ «Поліське поле» в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та пояснив, що договір оренди землі між відповідачами був укладений правомірно, сторони належним чином виконують умови договору і орендар вчасно сплачує орендодавцю орендну плату, самі умови договору є вигіднішими, ніж були передбачені з попереднім орендарем, а тому наявні всі підстави для відмови в задоволенні позовних вимог. ІІІ. Встановлені Судом обставини та визначені відповідно до них правовідносини. 7. [PERSON] є власником земельних ділянок 0,16 га; 0,07 га та 4,79 га загальною площею 5, 02 га з кадастровими номерами 7420389500:06:000:0239, 7420389500:07:000:1927 та 7420389500:07:000:1033, які розташовані на території Халимонівської сільської ради Бахмацького району Чернігівської області і були надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується ксерокопією державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 853774 (а.с.7), оригінал якого сторони в судове засідання не надали, проте заперечень щодо його достовірності не висловили. 8. Відповідно до договору оренди землі від 9 вересня 2008 року (а.с.5-6) та акту приймання - передачі земельної ділянки, що передається в оренду, (а.с.4), відповідачем [PERSON], як власником земельної ділянки, розташованої на території Халимонівської сільської ради Бахмацького району Чернігівської області, право на яку підтверджується вищевказаним державним актом, передано позивачу в натурі в оренду терміном на 7 років земельну ділянку площею 4,79 га. Вказаний договір оренди землі було зареєстровано 15 травня 2009 року за № 040983200441 Бахмацьким районним відділом ПРДДП «Центр ДЗК». 9. Позивачем було надіслано відповідачу [PERSON] лист, виходячи із змісту якого СТОВ ім. Ватутіна пропонувало [PERSON] продовжити дію договорів оренди земельних ділянок, дія яких закінчується 15 травня 2016 року. Підписані примірники додаткових угод просив надіслати на адресу СТОВ ім. Ватутіна (а.с.10-12, 42-44). В судовому засіданні було уточнено і сторонами не заперечувалось, що відповідач [PERSON] отримала відповідний лист (а.с.42) та проект додаткової угоди до договору оренди землі від 9 вересня 2008 року, який зареєстрований 15 травня 2009 року за № 040983200441 (а.с.43-44). А поштовим повідомленням (а.с.13) та конвертом (а.с.45) підтверджується вручення відповідного поштового відправлення відповідачу [PERSON] 09 квітня 2016 року. 10. В свою чергу представником відповідача [PERSON] в судове засідання надано ксерокопію листа-повідомлення (а.с.40) виходячи із змісту якого відповідач заперечувала проти подовження строку дії договору оренди земельної ділянки. 11. Довідкою СТОВ ім. Ватутіна № 193 від 9 березня 2017 року (а.с.35) підтверджується нарахування і оплата орендної плати за договором оренди землі від 9 вересня 2008 року за період з 2014 року по 3 листопада 2016 року. Також на підтвердження вказаних обставин позивачем надано товарно-транспортні накладні, видаткові касові ордери, відмосоті про вантаж та заяви відповідача [PERSON] (а.с.73-85). 12. Згідно із довідкою СТОВ ім. Ватутіна № 285 від 6 квітня 2017 року (а.с.86) спірна земельн аділянка станом на 6 квітня 2017 року знаходиться у користуванні СТОВ ім. Ватутіна і використовується за цільовим призначенням для ведення товарного виробництва. 13. 25 квітня 2016 року між відповідачем [PERSON] та відповідачем ТОВ «Поліське поле» було укладено договір оренди земельної ділянки № 52/ПП (а.с.90-94) за умовами якого в оренду було передано земельну ділянку площею 4,7947 га, власником якої є [PERSON] на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 853774. Актом прийому-передачі (а.с.93) підтверджується, що орендодавець передав орендарю вказану вище земельну ділянку. 14. А, Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна № 80900550 (а.с.16, 89), 20 липня 2016 року Державним реєстратором Бахмацької міської ради Чернігівської області [PERSON] на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 30580066 від 22 липня 2016 року було зареєстровано вказано право оренди. 15. Довідкою ТОВ «Поліське поле» від 4 квітня 2017 року № 3/04 (а.с.88) підтверджується нарахування та виплата [PERSON] орендної плати за договором оренди земельної ділянки № 52/ПП від 25 квітня 2016 року. ІV. Оцінка Суду. А. Загальні принципи. 16. Частиною четвертою\~статті 124\~Земельного кодексу України (далі ЗК) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. За частиною другою\~статті 792 ЦК\~майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства -\~ЗК,\~Законом від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. Відповідно до\~статті 13 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV\~під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. З наведеного випливає, що правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки за яким кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки. 17. В свою чергу статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV\~встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір.\~\~\~\~ Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Зокрема, частинами першою-п'ятою\~статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV\~передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. 18. Таким чином, відповідно до положень\~статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV\~реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першої\~статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV\~та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд України у постанові від 13 квітня 2016 року по справі № 6-2027цс15 та постанові від 23 березня 2016 року посправі № 6-146цс16 висновки якого мають враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права відповідно до статті 360-7 Цивільно процесуального кодексу України (далі ЦПК). 19. Разом з тим, частиною шостою\~Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV\~передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою\~Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Таку правову позицію висловлював Верховний Судом України у постанові від 10 червня 2015 року № 6-70цс15, постанові від 13 квітня 2016 року по справі № 6-2027цс15 та постанові від 23 березня 2016 року посправі № 6-146цс16 висновки якого мають враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права відповідно до статті 360-7 ЦПК. Б. Застосування вказаних принципів в даній справі. 20. Відповідно до статей 10, 60 ЦПК кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. 21. В даному конкретному випадку Судом встанволено, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі від 9 вересня 2008 року, належним чином сплачував орендну плату, що підтверджується довідкою СТОВ ім. Ватутіна № 193 від 9 березня 2017 року (а.с.35), товарно-транспортними накладними, видатковими касовими ордерами, відмосотями про вантаж та заявами відповідача [PERSON] (а.с.73-85), відсутністю зауважень відповідача [PERSON]Ф протягом дії договору. Окремо Суд звертає увагу, що позивач беззаперечно користувався земельною ділянкою з моменту набрання чинності договором оренди (пункт 14.8 Договору) і до моменту укладення відповідачем наступного договору, і після укладення якого позивач сплачував орендну плату. Доводи представників відповідачів про реєстрацію договору від 9 вересня 2018 року лише 15 травня 2009 року не свідчать про порушення його умов, оскільки сторони самостійно визначили, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації (пункт 14.8 Договору (а.с.6 зворот)), що відповідає домовленості сторін та нормам законодавства. Також, Суд відхиляє доводи представника відповідача [PERSON] про порушенням умов сплати орендної плати, оскільки виходячи із наведених вище доказів сплачений її розмір відповідає розділу 4 Договору (а.с.5), а відповідач будь-яких заперечень при розрахунках не висловлювала. Інших доказів, які б підтверджували неналежне виконання ним умов договору оренди землі Суду не надано. 22. Крім того, Суд знаходить, що позивач дотримався строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, що підтверджується відповідним листом, примірниками додаткових угод (а.с.10-12, 42-44), поштовим повідомленням (а.с.13), конвертом (а.с.45) та поясненнями представника відповідача яка не заперечувала про отримання відповідних документів. Поряд з цим, в даній ситуації Суд не може розцінювати, як належний доказ, що підтверджує відсутність згоди відповідача [PERSON] на продовження договору оренди землі ксерокопію листа-повідомлення (а.с.40) виходячи із якого неможливо встановити, що позивачем було отримано відповідне повідомлення, час його відправлення та інші обставини, які мають значення для справи. При цьому, оригінал вказаного листа надано не було, що не узгоджується з положеннями статті 64 ЦПК. 23. Отже, Суд робить висновки, що в даних правовідносинах позивач належно виконував свої обов'язки за договором; він до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення він додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення, що є підставою для застосування частини першої\~статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV\~та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі. 24. Вирішуючи питання про способи захисту, які мають бути застосовані для захисту прав позивача Суд зветрає увагу, що відповідно до\~статті 3 ЦК, право позивача буде порушене, зокрема, в разі укладення договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. А тому, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті\~3,\~12-15,\~20 ЦК; статті\~3-5,\~11,\~15,\~31 ЦПК) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого\~статтею 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV, на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої\~статті 16, частини першої статті\~203, частини першої статті\~215 ЦК. Наведене відповідає правовій позиції Верховного Суду України висловленій у постанові від 15 квітня 2015 року № 6-55цс15, висновки якого мають враховуватись іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права відповідно до статті 360-7 ЦПК. Також, виходячи з вищевикладеного Суд знаходить підстави для визнання договору оренди землі від 9 вересня 2008 року, який укладений між [PERSON] та СТОВ ім. Ватутіна поновленим. Проте, в даному випадку Суд не вбачає підстав для визнаня додткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною виходячи з такого. ЦК у статтях 3, 6, 203, 626, 627 визначає загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору та формулює загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину). Відповідно до частини першої статті 626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Згідно із пунктом 2 частини першої статті 208 ЦК правочин між фізичною і юридичною особами належить вчиняти у письмовій формі, за виключенням випадків, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК). Інші випадки визнання договору укладеним зазначені у статтях 642 - 643 ЦК. Частина перша статті 628 ЦК передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства. Розкриваючи зміст засади свободи договору у статтях 6, 627, ЦК визначає, що свобода договору полягає в праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів та погодженні умов договору. У звязку із чим в даному випадку визнання додаткової угоди поновленою, по суті, є підтвердженням такого юридичного факту, який неможливо встановити та реалізувати за відсутності самого договору (письмового документа) та факту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов, що є підставою для відмови в задоволенні вказаної вимоги. При цьому, специфіка правовідносин між сторонами свідчить про відсутність в даному випадку ознак укладення публічного договору (стаття 633 ЦК) або затсосування типових умов договору (стаття 630 ЦК) без існування домленості між сторонами договору, але після визнання «попереднього договору оренди» поновленим сторони не позбавлені можливості за домовленістю погодити всі істотні умови договору і визначити характер правовідносин між собою, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства (стаття 3 ЦК). Таким чином, враховуючи вищевикладене, Суд розглянувши справу в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Outcome: partial