Jurisdiction: civil
Date: 2020-08-18 00:00:00

З позовною заявою до суду звернулась [PERSON] до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 04.12.2012 дійсним; та стягненнязбитків, пов`язаних з невиконанням попереднього договору купівлі-продажу квартири у розмірі 368480,00 грн. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що між нею та відповідачем укладено п`ять попередніх договорів купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , а саме, від 21.10.2011, від 04.04.2012, від 05.07.2012, від 14.09.2012, від 04.12.2012, відповідно до яких позивач передала відповідачу грошову суму, еквівалентну 7000 доларам США в якості часткової оплати за квартиру [ADDRESS] . Пунктом 14 договору від 04.12.2012 передбачено, що у разі неукладання договору купівлі-продажу квартири в строк не пізніше 10.04.2013 по причині, залежній від продавця [PERSON] , продавець [PERSON] зобов`язалась повернути позивачу гарантійну суму (еквівалентну 7000 доларам США), а також уплатити покупцю [PERSON] неустойку (штраф) у розмірі гарантійної суми еквівалентній 7000 доларам США. Ні 10.04.2013, ні на день подання позовної заяви договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] не укладений, оскільки продавець [PERSON] не змогла оформити документи на всю квартиру В якості додаткової гарантії того, що правочин купівлі-продажу квартири відбудеться в майбутньому, відповідач вселила позивача разом з двома її неповнолітніми дітьми у квартиру, але згодом звернулась до суду з позовом про її виселення із квартири. З метою забезпечення виконання попереднього договору від 04.12.2012 позивач в своїх інтересах та в інтересах її неповнолітніх дітей звернулась до суду із зустрічним позовом про зобов`язання відповідача укласти договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 03.02.2016 по цивільній справі № 643/454/15-ц відмовлено у виселенні позивача із квартири, та зобов`язано [PERSON] укласти з позивачем договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Апеляційним судом Харківської області зазначене рішення Московського районного суду м. Харкова скасоване, та 26.10.2016 ухвалено нове рішення, яке залишено без змін постановою Верховного Суду України від 11.04.2018, про виселення позивача із квартири. Виселивши позивача із квартири, відповідач не повернула отримані кошти. Відповідно до ч.1 ст.274 ЦПК України, у порядку спрощеного позовного провадження може бути розглянута малозначна справа. Ухвалою судді від 10.08.2018 провадження у справі відкрито за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін (а.с.29). Ухвалою від 10.08.2018 у задоволенні заяви представника позивача [PERSON] - [PERSON] про забезпечення позову відмовлено (а.с.30). Позивачем подане клопотання про розгляд справи з викликом сторін та про допит свідка, та ухвалою суду від 18.03.2019 постановлено про розгляд справи у загальному позовному провадженні (а.с.56-57). В судовому засіданні позивач [PERSON] позовні вимоги підтримала, просила позов задовольнити у повному обсязі, посилаючись на доводи, викладені у позовній заяві, зазначивши, що просить стягнути з відповідача грошові кошти, еквівалентні 7000,00 доларам США у подвійному розмірі, що передбачено умовами попереднього договору купівлі-продажу квартири, не заперечувала проти ухвалення заочного рішення, та як свідок показала, що нею відповідачу сплачено усього грошову суму, еквіваленту 7000,00 доларам США в якості часткової оплати за квартиру [ADDRESS] за попереднім договором купівлі-продажу квартири, проте відповідач ухилилась від укладення договору купівлі-продажу квартири та не повернула отримані грошові кошти. В судовому засіданні допитаний свідок [PERSON] , який показав, що більше п`яти років за проханням позивача він був присутнім на зустрічі позивача з відповідачем та ріелтором. Позивач мала намір придбати квартиру, в якій проживала на той час, але відповідач відмовилась укладати договір нотаріально, оскільки в неї були відсутні документи на квартиру. Відповідач в судове засідання повторно не з`явилась, про дату, час і місце розгляду справи повідомлена належним чином, причину неявки суду не повідомила, відзив на позовну заяву не надала. Частиною восьмою статті 178 ЦПК України визначено, що у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами. Аналогічне положення міститься і в ч. 2 ст. 191 ЦПК України. Враховуючи вищевикладене, суд визнає неявку відповідача в судове засідання неповажною та вирішує справу на підставі наявних в ній доказів. Зі згоди позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи згідно положень ст.280 ЦПК України. Суд, заслухавши позивача, покази свідків, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення на них, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, застосувавши до спірних правовідносин відповідні норми матеріального та процесуального права, встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено, що між [PERSON] та [PERSON] укладено п`ять попередніх договорів купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , а саме, від 21.10.2011, від 04.04.2012, від 05.07.2012, від 14.09.2012, від 04.12.2012 (а.с. 6-10). Так, 21.10.2011 між [PERSON] та [PERSON] укладено у простій письмовій формі договір, згідно умов якого [PERSON] продає належну їй квартиру, а [PERSON] сплачує 24000 доларів США. Основна угода має бути укладена не пізніше 10.02.2012. [PERSON] отримала від [PERSON] гарантійну суму у розмірі еквівалентній 5000 доларів США, а [PERSON] отримала оригінал технічного паспорту і договір дарування від 03.09.2009. В подальшому сторони переукладали попередній договір, та попереднім договором від 04.04.2012, укладеним у простій письмовій формі передбачено, що основний договір має бути укладений 04.07.2012, при цьому цей попередній договір містить відмітку про його пролонгацію до 31.12.2014, а що [PERSON] отримала гарантійну суму у розмірі еквівалентній 7000 доларів США. Попереднім договором від 05.07.2012, укладеним у простій письмовій формі, передбачено сторони визначили, що строк укладення основного договору не пізніше 24.08.2012. Попереднім договором від 14.09.2012, укладеним у простій письмовій формі, передбачено сторони визначили, що строк укладення основного договору - не пізніше 28.10.2012. За змістом останнього попереднього договору від 04.12.2012, укладеного у простій письмовій формі, передбачено що продавець [PERSON] має намір продати, а покупець [PERSON] придбати квартиру [ADDRESS] , яка перебуває у власності продавця, за суму, еквівалентну 24 000 доларам США, фактична передача квартири мала бути відбутися не пізніше 10.04.2013. Сторони дійшли до згоди про наступне: підтверджуючи намір укласти договір купівлі-продажу об`єкта нерухомості до 10.04.2013 з метою забезпечення його укладення, в момент підписання цього договору покупець передав, а продавець прийняв гарантійну суму, яка складає еквівалентну 7000 доларів США. У випадку неукладення договору купівлі-продажу в строк не пізніше 10.04.2013 по причині, залежній від продавця, продавець зобов`язується повернути гарантійну суму, а також сплатити покупцю неустойку (штраф) в розмірі гарантійної суми. У випадку укладення договору купівлі-продажу згідно умов цього договору гарантійна сума залишається у продавця і зараховується в рахунок оплати за об`єкт нерухомості. Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 03.02.2016 у справі № 643/454/15-ц у задоволенні позову [PERSON] до [PERSON] про усунення перешкод у користуванні та володінні квартирою [ADDRESS] відмовлено. Зустрічний позов [PERSON] до [PERSON] про зобов`язання вчинити дії задоволено; зобов`язано [PERSON] укласти з [PERSON] , яка діє від свого імені та в інтересах дітей - [PERSON] , [PERSON] договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] (а.с.11-12). За наслідками розгляду апеляційної скарги [PERSON] рішенням Апеляційного суду Харківської області від 26.10.2016 рішення Московського районного суду м. Харкова від 03.02.2016 скасовано. Ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги [PERSON] до [PERSON] про усунення перешкод у користуванні і володінні квартирою задоволені. Усунені перешкоди у користуванні [PERSON] квартирою [ADDRESS] шляхом виселення з квартири [PERSON] . У задоволенні зустрічного позову [PERSON] до [PERSON] , третя особа Управління служб у справах дітей Департаменту праці та соціальної політики ХМР про зобов`язання вчинити дії - відмовлено (а.с.13-15). За наслідками розгляду касаційної скарги [PERSON] постановою Верховного Суду від 11.04.2018 касаційну скаргу [PERSON] залишено без задоволення, рішення Апеляційного суду Харківської області від 26.10.2016 залишено без змін (а.с.16-20). Вищенаведеними судовими рішеннями встановлено, що [PERSON] є власником 37/100 частин квартири [ADDRESS] на підставі договору дарування від 03.09.2010. 63/100 частин квартири належать територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради. Сторонами при укладенні попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна не було дотримано вимог ст. 635 ЦК України, у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, попередні договори були укладені у простій письмовій формі, а тому такі договори згідно ч. 1 ст. 220 ЦК України є нікчемними. Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Відповідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Як визначено ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 657 ЦК України, у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до положень ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Судом встановлено, що попередній договір від 04.12.2012, як і інші попередні договори, всупереч вимог ст. 635 ЦК України, укладений у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення. Відповідно до положень ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Позивачем не доведена наявність підстав, визначених ч. 2 ст. 220 ЦК України для визнання попереднього договору дійсним, оскільки попередній договір від 04.12.2012 укладений всупереч вимогам закону про нотаріальне посвідчення, у простій письмовій формі, відсутнє волевиявлення відповідача на укладання такого договору, що підтверджується також зібраними по справі письмовими доказами. В зв`язку з чим суд відмовляє у задоволенні позовних вимог про визнання попереднього договору від 04.12.2002 дійсним. Щодо вимоги про стягнення з відповідача гарантійної суми та неустойки у загальному розмірі 368480,00 грн., суд дійшов до висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з наступного. Як вбачається зі змісту попереднього договору від 04.12.2012, [PERSON] отримала від [PERSON] суму, еквіваленту 7000 доларам США, яка зазначена, як гарантійна сума, та мала бути зарахована в рахунок оплати за об`єкт нерухомості при укладенні договору купівлі-продажу квартири. Факт отримання відповідачем вказаної суми від позивача підтверджується письмовими доказами по справі, показами свідків. Прямій вказівки, що вказана сума є завдатком, у договорі не зазначено, а тому суд дійшов до висновку, що вказана сума є авансом, яка мала зарахуватися в рахунок майбутньої оплати вартості квартири [ADDRESS] , що узгоджується з положеннями ч. 2 ст. 570 ЦК України, відповідно до якої, якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Оскільки аванс не може бути визнаним одним із способів забезпечення виконання зобов`язання, позивач має право вимагати його повернення, без розміру неустойки. В зв`язку з чим, суд дійшов до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог в частині стягнення з відповідача на користь позивача грошової суми, еквівалентній 7000 доларам США станом на 02.07.2018 (1долар США = 26,32 грн.), які були отримані відповідачем від позивача в якості авансу в рахунок оплаті вартості квартири, розмір яких станом на день звернення з позовом до суду - 02.07.2018 становить 184240 грн. При зверненні до суду позивачем понесені витрати по сплаті судового збору у загальному розмірі 4742,00 грн., а саме у розмірі 352, 40 грн. за подання заяви про забезпечення позову; 704, 80 коп. в частині вимоги про визнання договору дійсним; 3684,80 грн. в частині вимоги про стягнення суми (а.с.1-3). В судовому засіданні позивач просила стягнути з відповідача понесені судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 704, 80 коп. в частині вимоги про визнання договору дійсним; та 3684,80 грн. в частині вимоги про стягнення суми. Суд розподіляє судові витрати, відповідно до положень ст. 141 ЦПК України, пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, в частині стягнення грошової суми (50%) та стягує з відповідача на користь позивача витрати по сплаті судового збору у розмірі 1842 грн. 40 коп. На підставі викладеного,

Outcome: partial