Jurisdiction: civil
Date: 2021-11-10 00:00:00

До суду надійшов позов [PERSON] до приватного сільськогосподарського підприємства «Кумари» (далі ПСП «Кумари») про розірвання Договору оренди землі, укладеного між ним та відповідачем 01.09.2009р. строком на 49 років, який був зареєстрований 09.12.2010 р. у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Кумарівській сільській раді за № 041048300082 (далі - Договір) та стягнення заборгованості з орендної плати за 2018-2020 роки з урахуванням 3% річних та встановленого індексу інфляції в сумі 13241,17 грн. Мотивуючи вимоги, представниця позивача вказала у позові, що відповідач не виконує умови Договору та з 2010 по 2019 роки включно, не сплачує оренду плату, отже він допустив порушення істотних умов Договору, що є підставою для розірвання договору. Виплата орендної плати достроково в сумі 32000 грн є припущенням відповідача, оскільки вказана сума отримана у серпні 2009 р. до реєстрації Договору без укладення Договору. Крім того, неможливо встановити, за яким саме договором здійснений платіж, за яку земельну ділянку та з якого розрахунку. Договір не надав право орендарю достроково без згоди орендодавця виконати свій обов`язок за Договором достроково. Ухвалою від 30.12.2020 р. позовна заява прийнята до розгляду, постановлено проводити розгляд справи в порядку загального позовного провадження, визначені строки для подачі заяв по суті. 12.03.2021 р. до суду від представника відповідача надійшов відзив, в якому, заперечуючи проти задоволення позову, представник позивача зазначив, що орендна плата позивачу виплачена відповідачем наперед в 2009 р. в сумі 32000 грн., отже відсутні підстави для задоволення позову. Ухвалою від 25.03.2021 р. підготовче засідання було закрите та справа призначена до розгляду. Під час розгляду справи представниця позивача підтримала позовні вимоги, вказуючи, що відповідач систематично не сплачує орендну плату за Договором оренди землі, отже є підстави для розірвання такого Договору та стягнення заборгованості з орендної плати. Наполягала, що виплата орендної плати за спірним Договором достроково наперед в сумі 32000 грн. є припущенням відповідача. Представник відповідача проти задоволення позову заперечував, вказуючи, що відповідачем виплачена орендна плата позивачу достроково наперед за його згодою. Також відповідачем 05.11.2021 р. сплачена орендна плата за 2020-2021 роки в сумі 6580,22 грн., а тому заборгованість з орендної плати відсутня, отже в задоволенні позову просив відмовити. Вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши докази, надані сторонами, суд дійшов наступного. Судом встановлено, що позивач є власником земельної ділянки з кадастровим номером 4825483800:03:000:0144 площею 9,69 га, яка передана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 01.09.2009 р. між сторонам строком на 49 років укладений Договір оренди вказаної земельної ділянки, який зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Кумарівській сільській раді 09.12.2010 р. за реєстровим №041048300082. Відповідно до акта приймання-передачі 01.09.2010 р зазначена земельна ділянка позивачем була передана в натурі відповідачу. Відповідно до умов Договору (п. 8, 9, 10) орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю готівкою відповідно грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендаря. Щорічний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму 3264 грн. або в натуральній формі. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше як у строк до 1 грудня щороку. Пунктом 12 вказаного Договору передбачено, що розмір орендної плати може бути збільшено у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом. Пунктами 35, 37, 38 Договору встановлено, що зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія Договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. Розірвання Договору в односторонньому порядку не допускається. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»). Частиною першою статті 207 ЦК України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Відповідно до частини другої статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельного кодексу України та іншими законами України. Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Отже, згідно статей 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа. За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України). У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Згідно ч.1, 5 ст. 82 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені. Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався на те, що він не одержав орендну плату починаючи з 2010 року, а тому договір належить розірвати. Також просив стягнути з відповідача заборгованість в межах позовної давності за 2018-2020 роки. Зі змісту Договору оренди вбачається, що сторони узгодили розмір орендної плати в сумі 3264 грн. Отже, загальний розмір орендної плати, яку мав б отримати позивач з 2010 р. по 2019 роки, становить 32640 грн. Під час розгляду справи №484/3429/17 (провадження №2/484/114/18) за позовом [PERSON] до ПСП «Кумари» про розірвання договору оренди землі, Первомайським міськрайонним судом встановлено, що позивач отримав від відповідача 26.08.2009р. в якості орендної плати за вказаним вище Договором 32000 грн, про що також написав розписку відповідачу, зазначаючи, що претензій до орендаря не має. У встановленому статтею 23 Закону України «Про оренду землі» та Договором оренди порядку позивач не ініціював питання щодо перегляду розміру орендної плати. Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі». Подібні висновки містяться у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17 (провадження № 61-16545св18). Враховуючи положення статті 531 ЦК України, оцінивши докази, надані учасниками справи, які свідчить про те, що позивач погодився на отримання орендної плати за майбутні періоди згідно Договору оренди, а також дії орендаря, який сплатив орендну плату достроково, суд дійшов висновку про те, сторони погодили у письмовій формі вказаний порядок сплати орендної плати і цей порядок був реалізований сторонами. Аналогічний висновок зроблений Верховним Судом у постанові від 06 жовтня 2021 року у справі № 183/5051/16. Отже, заборгованість відповідача перед позивачем за 2019р. складає 640 грн. Заборгованість з орендної плати за 2020р. виплачена позивачу у повному обсязі. Викладене вище свідчить про те, що позивач не довів істотного порушення орендарем умов договору, позбавлення його права на те, на що він розраховував при укладенні договору оренди, що є підставою для відмови у задоволенні позову в частині позовних вимог про розірвання договору оренди, а відповідно і про повернення земельної ділянки. Позовні вимоги в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за 2019 р. підлягають частковому задоволенню в сумі 640 грн. Також підлягає стягненню з відповідача на підставі ч.2 ст. 625 ЦК України три проценти річних від простроченої суми в розмірі 19,20 грн за 2019 р. та 97,92 грн за 2020 рік, а всього 757,12 грн. Згідно ст. 141 ЦПК України відповідно до задоволених позовних вимог з відповідача на користь позивача необхідно стягнути 144,23 грн. витрат по сплаті судового збору.

Outcome: partial