Jurisdiction: civil
Date: 2015-05-04 00:00:00

До суду звернулися позивачі з позовом про визнання недійсними договорів оренди землі та застосування правових наслідків недійсності правочинів. В обґрунтування позовних вимог вказували, що вони є власниками земельних ділянок, що розташовані в смт. Шрамківка Драбівського району Черкаської області. 01.03.2012 року між ними, а також [PERSON], яка є спадкодавцем позивача [PERSON], та ТОВ «Лани Драбівщини» були укладені письмові договори оренди землі, предметом яких є строкове платне користування земельними ділянками, що належать позивачам. Дані договори 07.05.2012 та 19.04.2012 року були зареєстровані у Відділі Держкомзему у Драбівському районі. Передача земельної ділянки оформлена актом прийому передачі від 01.03.2012 року. Згідно ст. 17 ЗУ «Про оренду землі», передача обєкта оренди здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі. У п. 20 договору зазначається, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у триденний строк після державної реєстрації договору за актом її приймання-передачі. Зі змісту даного пункту договору є незрозумілим: чому земельна ділянка була передана в оренду 01.03.2012 року, у той час, як державна реєстрація права оренди відбулася 07.05.2012 року (19.04.2012 року [PERSON], [PERSON]М.), а початок строку оренди було узгоджено сторонами в п. 8 договору лише з 27.06.2013 року ([PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON]М.) (з 13.02.2013 року [PERSON], [PERSON], [PERSON]І.) (з 06.12.2012 року [PERSON]М.). Тобто, орендар приступив до використання земельних ділянок ще за рік до того, як у нього виникло право оренди. Зважаючи на вимоги законодавства України, земельні ділянки могли бути передані в оренду лише після реєстрації речових прав оренди, а тому акти приймання-передачі повинні бути складені та підписані сторонами після державної реєстрації договорів оренди, а саме після 07.05.2012 року (після 19.04.2012 року [PERSON], [PERSON]М.). З викладеного слідує, що акти приймання-передачі земельних ділянок від 01.03.2012 року складено з порушенням вимог закону та п. 8 договору. Крім того, завчасно (майже за рік), приступивши до використання земельних ділянок, відповідач в порушення прав власників земельних ділянок та п. 8 договору самовільно, без належних на те правових підстав, користувався чужою власністю, адже п. 8 договору визначено, що строк оренди починається з 27.06.2013 року ([PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON]М.) (з 13.02.2013 року [PERSON], [PERSON], [PERSON]І.) (з 06.12.2012 року [PERSON]М.), а не з 01.03.2012 року. Постільки у відповідності до земельного законодавства України право оренди землі виникає у орендаря лише після реєстрації такого права та відповідно до строку, визначеному у договорі, то у даних ситуаціях орендар штучно збільшив на один рік строк оренди земельних ділянок, чим порушив права та інтереси власників цих земельних ділянок та узгоджену сторонами домовленість щодо строку оренди. Також порушенням балансу відносин сторін при укладенні спірних договорів є наступне. У п. 5 укладених з позивачами та зареєстрованих орендарем у 2012 році договорів оренди нормативна грошова оцінка земельних ділянок вказана у розмірі 97\~248, 07 грн. Згідно п. 9 договорів оренди орендна плата визначена у розмірі 2917,44 грн. З аналізу п. 9 договорів оренди землі вбачається, що у порушення п. 3 ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», у договорах не визначено: форм платежу орендної плати, порядку її внесення та відповідальності за її несплату. Всупереч вимогам законодавства, у спірних договорах, окрім наведених вище недоліків, не зазначено кадастрового номера земельної ділянки, як однієї з основних істотних умов її ідентифікації у порівнянні з іншими земельними ділянками, що розташовані в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району Черкаської області. Також, невідємною частиною договору оренди землі відповідно до ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлення земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі. В порушення вищезазначених вимог закону до договорів не були долучені план або схема земельних ділянок, які передаються в оренду, та її кадастровий план. Отже, враховуючи вимоги законодавства України та те, що у спірних договорах не вказано усіх істотних умов, визначених ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», це є підставою для визнання таких договорів недійсними відповідно до ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Оспорюванні договори оренди земельних ділянок є недійсними в силу ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», оскільки вони укладені без дотримання вимог цієї норми щодо узгодження таких істотних умов, як: обєкт оренди (відсутній кадастровий номер земельної ділянки); форма платежу орендної плати та порядку її внесення і відповідальності за її несплату; умови передачі земельних ділянок орендарю в користування; умови, наведені у пунктах 3, 4, 6, 7, 14 договору, сторонами не узгодженні (не заповнені); умова щодо передачі земельної ділянки у заставу чи внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (п. 30 договору) викладена як альтернативна; умова щодо визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини, взагалі не включена до договору; до договору не додано (не складався) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а акт приймання-передачі обєкта оренди є недійсним відповідно до п. 8 договору. Отже, відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», є підставою для визнання таких договорів недійсними відповідно до ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі». Визнання правочину недійсним повязане з анулюванням майнових наслідків його вчинення і встановленням наслідків, передбачених законом. Визнаний недійсним правочин не створює для сторін тих прав і обовязків, які він має встановлювати, а породжує наслідки, передбачені законодавством. І хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК України як один із способів захисту, проте норма ч. 1 ст. 216 ЦК України є імперативною і суд має забезпечити зазначені у ній правові наслідки. В судовому засіданні представник позивачів підтримала позов, додатково пояснила суду, що відсутність у договорах оренди землі кадастрового номера земельної ділянки, який ідентифікує обєкт оренди, є доказом неузгодженості сторонами предмету оренди, що є порушенням права власності позивача права розпорядження власним майном, направленим на передачу саме цього майна в оренду. Неузгодженість у договорах оренди землі форм платежу та порядку внесення орендної плати призводить до порушення прав позивачів власників земельних ділянок на отримання в повному обсязі орендної плати, а саме у разі проведення орендарем розрахунків у вигляді сільгосппродукції, орендодавці не мають можливості перевірити її дійсну вартість та по яким цінам її було обраховано. Не визначення в договорах оренди сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення майна обєкта оренди чи його частини порушує майнові права орендаря. Представник відповідача позов не визнав, надав суду письмові заперечення, пояснив, що формою платежу по договорах є грошова (п.9 договору), вноситься вона до 01 грудня (п.11 договору), договором передбачено можливість проводити платіж в натуральній формі (п.12 договору), порядок внесення орендної плати передбачений цими ж пунктами договору, а саме гроші або продукція передається орендодавцю. Відповідальність за несплату орендної палати визначено в розділі 13 договору, а саме в його пунктах 45, 46. Кадастрові номера земельних ділянок містяться у його додатках, а саме державних актах на право власності на землю, а тому дана істотна умова визначена в договорі. В цих же актах містяться і плани земельних ділянок. Оскільки на землі позивачів не встановлювались обмеження або обтяження, то згідно діючого законодавства їм не видавався кадастровий план разом з державними актами на право власності на землю, а про відсутність обмежень або обтяжень щодо використання земельних ділянок оговорено в пунктах 28-30 договорів. Умови передачі земельної ділянки орендарю в користування визначені в розділі 6 у пунктах 18-20 укладених договорів. Щодо незаповнених п. 3, 4, 6, 7 договорів та відсутність у договорах актів визначення меж земельних ділянок в натурі та визначення дійсності чи недійсності акта прийому - передачі обєкта оренди, то вищезазначене не є істотними умовами в розумінні ст.638 ЦК України, і їх обовязковість не вказана у законі. В позові не наведено у чому полягає порушене право позивачів через відсутність в договорах умови передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, а судова практика свідчить що захисту підлягають лише порушені права. Якщо у тексті договорів не визначено хто несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини шляхом викреслення непотрібного у тексті договору, то цей текст потрібно розуміти, що обидві сторони несуть ризик порівну. Представник третьої особи в судове засідання не зявився, подав суду заяву про розгляд справи у його відсутність. Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення сторін, суд дійшов до наступного. В судовому засіданні встановлено, що позивачі є власниками земельних ділянок, які належать їм на підставі державних актів на право власності на земельні ділянки, а саме [PERSON] належить земельна ділянка площею 3,4000 га, кадастровий № 7120655700:03:001:0148, серія акту ЧР № 028385, виданий 22.07.2003; [PERSON] - земельна ділянка площею 3,3998 га, кадастровий № 7120655700:03:001:0149, серія акту ЯЕ №627813, виданий 14.11.2007; [PERSON] - земельна ділянка площею 3,3980 га, серія акту ЧР № 023596, виданий 14.07.2003, кадастровий № 7120655700:03:001:0144; [PERSON] - земельна ділянка площею 3,3978 га, серія акту ЧР № 023585, виданий 10.07.2003, кадастровий № 7120655700:03:001:0108; [PERSON] - земельна ділянка площею 3,7234 га, серія акту ЧР № 023698, виданий 10.07.2003, кадастровий № 7120655700:03:001:0294; [PERSON] - земельна ділянка площею 3,7259 га, серія акту ЯД № 972431, виданий 17.03.2008, кадастровий № 7120655700:03:002:0267; [PERSON] - земельна ділянка площею 3,3981 га, серія акту ЧР № 028351, виданий 14.07.2003, кадастровий № 7120655700:03:002:0103; [PERSON] - земельна ділянка площею 3,3980 га, серія акту ЧР № 023538, виданий 09.07.2003, кадастровий № 7120655700:03:002:0074; [PERSON] - земельна ділянка площею 3,6988 га, серія акту ЯЕ № 621251, виданий 08.11.2008, кадастровий № 7120655700:03:001:0337. Позивач [PERSON] є власником земельної ділянки розміром 3,3882 га, яка розташована в адміністративних межах Шрамківської селищної ради Драбівського району, кадастровий № 7120655700:03:001:0518, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 04.03.2014 року. Всі земельні ділянки призначені для ведення товарного с/г виробництва та розташовані в смт.Шрамківка Драбівського району Черкаської області. 01.03.2012 року між позивачами [PERSON] [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON]Г, яка є спадкодавцем [PERSON], та ТОВ «Лани Драбівщини» були укладені письмові договори оренди землі, предметом яких є строкове платне користування земельними ділянками, що підтверджується їх копіями. Відповідно до пунктів 8 укладених договорів їх термін дії становить : з позивачем [PERSON] з 27.06.2013 по 31.12.2018, з [PERSON] з 27.06.2013 по 31.12.2018, з [PERSON] з 13.02.2013 по 31.12.2023, з [PERSON] з 06.12.2012 по 31.12.2022, з [PERSON] з 13.02.2013 по 31.12.2016, з [PERSON] з 27.06.2013 по 31.12.2023, з [PERSON] з 27.06.2013 по 31.12.2023, з [PERSON] з 27.06.2013 по 31.12.2015, з [PERSON] з 27.06.2013 по 31.12.2023, з [PERSON] (спадкоємцем якої є [PERSON]П.) з 13.02.2013 по 31.12.2023. Договори оренди землі, які укладені [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] зареєстровані Відділом Держкомзему у Драбівському районі 07.05.2012 року, а [PERSON] і [PERSON] - 19.04.2012, про що зроблено відмітку на договорах. Всі земельні ділянки були передані орендареві згідно актів прийому-передачі земельних ділянок від 01.03.2012 року, що підтверджується їх копіями. Відповідно до ч.1 ст.638 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Ч.4 ст.640 ЦК України (в редакції станом на 01.03.2012 року) договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Ч.5 ст.126 Земельного кодексу України (в редакції на час укладання договорів) визначено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Ч.5 ст.6 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161 передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відтак, оскільки договори оренди землі між сторонами, як вказано вище, були зареєстровані, вони є укладеними з моменту реєстрації. Умови недійсності правочину визначені ст.215 ЦК України, а саме, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимоги, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою ст.203 ЦК України (ч.1), недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (ч.2), якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах встановлених законом, такий правочин\~\~може бути визнаний судом недійсним (ч.3). Ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на час укладення договорів) передбачено, що відсутність в договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених цією статтею закону, зокрема, умов збереження стану обєкта оренди, є підставою для визнання недійсним такого договору оренди. На момент укладення договорів ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду» було визначено наступне: істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Ч.4 цієї статті визначено, що невідємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі обєкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Щодо посилання представника позивача на відсутність кадастрового номеру в договорах оренди землі суд зазначає наступне. В судовому засіданні встановлено, що невідємною частиною договору є копії державних актів на право власності на земельну ділянку (п.51 договору). У всіх державних актах на право власності на земельну ділянку позивачів зазначений кадастровий номер земельної ділянки. Відтак, суд вважає, що укладені між сторонами договори містять інформацію про обєкти оренди кадастрові номери земельних ділянок. Формальна відсутність кадастрового номера в розділі 2 договору «Обєкт оренди» не може бути визнана як відсутність істотної умови договору, оскільки з наявної в договорі інформації вбачається, що сторони достовірно усвідомлювали щодо яких саме земельних ділянок укладаються договори, зокрема в п.1 договору маються посилання на серію та дату видачі державного акта, а в п. 2 зазначено розмір площі земельної ділянки, яка здається в оренду. Також не знайшло свого підтвердження твердження представника позивача про відсутність в укладених договорах оренди землі такої істотної умови, як форма платежу, порядок її внесення та відповідальність за її несплату. Так, в досліджених судом договорах в п.9 визначена сума орендної плати в грошовій формі, а саме в національній валюті гривні, п.11 визначено, що орендна плата вноситься, тобто сплачується орендодавцеві, до 1 грудня. Крім того, п.12 передбачена можливість розрахунку продукцією та наданням послуг, про що складаються відповідні акти. Посилання представника позивача на те, що в договорі не прописаний механізм оцінки продукції, що позбавило позивачів можливості визначити вартість продукції і відповідність її орендній платі, суд вважає необґрунтованим, оскільки інформація про вартість майна, переданого в рахунок оренди, є загальнодоступною, і у разі сумнівів щодо належного виконання орендарем умов договору останній не були позбавлені права предявляти претензії. Представник позивача підтвердив суду, що таких претензій до орендодавця позивачами не предявлялись. Відповідальність за несплату орендної плати визначена сторонами на свій розсуд, а саме, в п. 14 типового договору сторони не визначили розмір пені, а визначили загальні умови відповідальності в п.45 договору, а саме, відповідно до законодавства України. Таким чином, твердження представника позивача про відсутність вищевказаних істотних умов в укладених договорах не знайшло свого підтвердження. Відповідно до ч.1 ст.16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Укладені договори не містять умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Проте, звертаючись до суду, позивачі не вказують, чим порушуються їх права відсутністю даної істотної умови в договорах. Відтак, суд не вбачає порушення прав позивачів в даному випадку. Також, суд вважає, що позивачами не доведено факт порушення їх майнових прав, внаслідок незаповнення сторонами п.35 укладених договорів щодо ризику випадкового знищення або пошкодження обєкту оренди чи його частини. Даний пункт типового договору сторони на власний розсуд не заповнили, а відтак, в даному випадку діють загальні норми законодавства, а саме, ст.323 ЦК України, якою передбачено що ризик випадкового знищення або пошкодження майна несе власник, якщо інше не передбачено договором або законом. Також не знайшло свого підтвердження у судовому засіданні і відсутність в договорах умов передачі земельних ділянок, оскільки такі умови визначні в досліджених судом договорах в розділі 6, який складається з трьох пунктів 18, 19, 20. Щодо посилання позивачів на відсутність у договорі оренди плану або схеми земельних ділянок та їх кадастрових планів, а також не заповнення пунктів 3, 4, 6, 7 договору, суд зазначає наступне. Невідємною частиною договору є копії державних актів на право власності на земельну ділянку (п.51 договору). У всіх державних актах на право власності на земельну ділянку позивачів позначені плани меж земельних ділянок. Проте, зі змісту ст.15 Закону України «Про оренду землі» у редакції на час укладення договорів, вбачається, що наявність як плану або схеми земельної ділянки, кадастрового плану, а також умов договору, які передбачені в пунктах 3, 4, 6, 7, не визначено ч.1 даної статті як істотної умови договору оренди землі, а відтак, їх відсутність не може бути підставою, відповідно ч.2 ст.15 даного закону для визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними. Також не може бути підставою для визнання договору недійсним факт використання земельної ділянки до моменту реєстрації договорів та невідповідність дати в акті прийому передачі умовам укладених договорів. В даному випадку порушені права позивачів можуть бути захищені іншим способом, а визнання договору оренди землі недійсним не є належним способом захисту прав по вищевказаним випадкам. Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позов є необґрунтованим, тому в його задоволенні потрібно відмовити.

Outcome: dismissed