Jurisdiction: civil
Date: 2017-10-16 00:00:00

Заступник керівника Смілянської місцевої прокуратури Черкаської області звернувся в суд в інтересах Жаботинської сільської ради Камянського району Черкаської області з позовом до [PERSON], третя особа фермерське господарство «Сумського Василя Денисовича» про внесення змін до договору оренди землі від 01 січня 2015 року, укладеного між Жаботинською сільською радою Камянського району Черкаської області та [PERSON] (далі - Договір), який був зареєстрований в Реєстраційній службі Камянського районного управління юстиції Черкаської області 27.05.2015 за № 9859305 та просив внести зміни до пункту 5 та пункту 9 вказаного Договору та викласти їх в наступній редакції: -пункт 5 «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 536 672,96 грн.» -пункт 9 «Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки». В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що 01 січня 2015 року між Жаботинською сільською радою Камянського району Черкаської області та [PERSON] (далі - Відповідач) укладено договір оренди землі, який 27 травня 2015 року було зареєстровано в Реєстраційній службі Камянського районного управління юстиції Черкаської області за № 9859305. Відповідно до умов договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 3,8008 га з кадастровим номером 7121882000:01:001:0133 для створення фермерського господарства, яка знаходиться на адміністративній території Жаботинської сільської ради Камянського району Черкаської області в межах населеного пункту за адресою в с. Жаботин, Камянського району Черкаської області. На момент звернення до суду прокурором встановлено, що протягом 2016 року Відповідач сплатив орендну плату за використання земельної ділянки згідно умов Договору в розмірі 2 568 грн., що з розрахунку від нормативно грошової оцінки земельної ділянки за 2016 рік становить менше 1%. Між тим, прокурор вважав, що відповідно до норм законодавства Відповідач повинен був сплатити орендну плату не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка в 2016 році становить 536 672,96 грн., а отже мінімальний розмір орендної плати мав становити 16\~100,20 грн. на рік. Вказував, що надходження значно заниженого розміру орендної плати від користування земельною ділянкою, який не відповідає вимогам діючого законодавства, призводить до ненадходження до місцевого бюджету значних коштів, що є передумовою неможливості фінансування запланованих органами місцевого самоврядування заходів, направлених на забезпечення виконання функцій по державному управлінню та соціальному захисту громадян чим порушуються інтереси держави, у звязку з чим прокурор звернувся до суду з даним позовом. В судовому засіданні прокурор підтримав позовні вимоги та просив позов задовольнити. Представник Жаботинської сільської ради Камянського району Черкаської області проти позовних вимог заперечував, неодноразово просив залишити позов без розгляду, так як у відповідності до рішення сесії сільської ради позовні вимоги прокурора не були підтриманні. Відповідач та представник третьої особи до суду не зявились, суд вважав їх неявку неповажною, так як вони не зявлялись неодноразово, не були позбавленні направити до суду представників, тоді як в матеріалах справи було зібрано достатньо відомостей для прийняття рішення по справі і відведенні законодавством строки розгляду цивільної справи закінчувались. Заслухавши доводи та пояснення прокурора, представника позивача, дослідивши наявні в справі матеріали, суд виходить з наступного. 01 січня 2015 року між Жаботинською сільською радою Камянського району Черкаської області та [PERSON] було укладено договір оренди землі загальною площею 3,8008 га, яка знаходиться в межах населеного пункту с. Жаботин Камянського району Черкаської області. Даний Договір зареєстровано у Реєстраційній службі Камянського районного управління юстиції Черкаської області від 27.05.2015 року за № 9859305. Договір укладено на 49 років (пункт 8 Договору). Згідно пункту 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 299 883,1 грн. Згідно пункту 9 Договору річна орендна плата становить 1\~900,4 грн. (з розрахунку 0,634 % від грошової оцінки земельної ділянки). Згідно пункту 33 Договору зміна умов Договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується в судовому порядку. У пункті 12 Договору передбачено вичерпні підстави для перегляду розміру орендної плати, серед яких зміна розмірів земельного податку. Рішенням Жаботинської сільської ради Камянського району Черкаської області від 18.06.2013 року за № 19-2/VI затверджено технічну документацію з нормативно грошової оцінки земель, в тому числі в с. Жаботин. Так, у вказаній технічній документації, яка була виготовлена ДП «Черкаський науково-дослідний та проектний інститут землеутрою» від 24.04.2013 року № 6/3747-1 (п. 59 передостаннього аркушу 56 технічної документації) передбачено, що для ставу (саме спірної земельної ділянки) базова вартість 1 кв. м встановлена в розмірі 7,89 грн. В розрахунку на 3,8008 га спірної земельної ділянки її нормативна грошова оцінка становить 38008*7,89 = 299 883,1 грн. Саме ця сума і зазначена в пункті 5 Договору як нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки. З часу прийняття вказаного рішення сільської ради, розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки сільською радою не переглядався. Рішенням Жаботинської сільської ради Камянського району Черкаської області від 10.07.2014 року за № 26-7/VI передбачено, що у 2015 році орендна плата за 1 га земельної ділянки для ставків становить 500 грн. Вказане знайшло відображення в пункті 9 Договору, згідно якого розраховано річний розмір орендної плати для спірної земельної ділянки 500*3,808=1\~900,4 грн. На 2016 та 2017 роки оренду плату для земель водного фонду (до яких відноситься спірна земельна ділянка) рішеннями Жаботинської сільської ради Камянського району Черкаської області від 24.07.2015 за № 32-9/VI, від 06.08.2016 за № 7-2/VI визначено виходячи з 0,5-0,65% від нормативної грошової оцінки (625 грн. за 1 га на рік). Згідно долученої до позову інформації ДФС заборгованість по сплаті орендної плати по спірній земельній ділянці відсутня. За змістом статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до частин першої, другої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Як визначено частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України. Як визначено умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного між Відповідачем та сільською радою, розмір орендної плати за землю переглядається при зміні розміру земельного податку. У відповідності до статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. З урахуванням того, що спірна земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту і по ній проведено грошову оцінку, згідно з положеннями статей 274 та 288 ПК України (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) ставка податку за неї встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки, і розмір орендної плати також не може бути меншим цієї ставки. Водночас, суд виходить з того, що базою оподаткування відповідно до статті 271 ПК України є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ ПК. За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК України і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»). Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 57 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону). Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПК України. Разом із тим згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції сільської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до ПК України. Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території. Судом встановлено, що прокурор в обґрунтування своїх вимог надав витяг відділу Держгеокадастру у Камянському районі за № 10-28-0.6-1701/2-16 від 30.09.2016 року, згідно якого визначено, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 536 672,96 грн. Оскільки вказаний розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки різнився з тим розміром, який був визначений технічною документацією, згідно якої для спірної земельної ділянки він становить 299 883,1 грн., і саме цей розмір передбачений у Договорі, судом враховано, що жодним учасником не заявлено клопотання про необхідність призначення по справі земельно-технічної експертизи розрахунку грошової оцінки, під час якої можливо було визначити обґрунтованість та правильність визначення нормативної грошової оцінки як в затвердженій технічній документації, так і в наданому прокурором витягу. Між тим, тягар доказування у цивільних справах у відповідності до вимог статей 57 та 60 ЦПК України лежить на сторонах, і суд позбавлений можливості самостійно збирати докази, в тому числі шляхом призначення експертиз. Водночас, суд не може погодитись з позицією прокурора виходячи з наступного. З огляду на вищевказані обставини справи прокурор поставив під сумнів правильність проведеного розрахунку нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки. Між тим, при наявності двох взаємовиключаючих документів щодо розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки (затвердженої технічної документації та витягу відділу Держгеокадастру в Камянському районі) суд не може прийняти як доказ обґрунтованості позовних вимог прокурора наданий ним витяг у звязку з наступним. У відповідності до 18 та 19 Закону України «Про оцінку землі» грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення поділяється на два типи : нормативну та експертну. Нормативна проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій». Між тим, у відповідності до статті 26 Закону України «Про землеустрій» відділи Держгеокадастру не відносяться до розробників документації із землеустрою, виданий ними витяг не є тим документом, який може виключати правильність визначеної нормативної грошової оцінки землі згідно технічної документації ДП «Черкаський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою», яка у відповідності до статті 18 Закону України «Про оцінку землі» для спірної земельної ділянки встановлена на 5-7 років, тобто дійсна до 24.04.2020 року і на час звернення прокурора до суду перегляду не підлягала. В свою чергу експертна грошова оцінка земельних ділянок до цих термінів дійсності нормативної грошової оцінки не привязана, та проводиться субєктами оціночної діяльності відповідно до вимог Законів України «Про оцінку землі», «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні», а також інших нормативно-правових актів та державних стандартів, норм і правил. При вирішенні питання щодо можливості проведення відділами Держгеокадастру експертної оцінки, суд виходить з того, що у відповідності до статті 5 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність» окрім цільових субєктів господарювання, що здійснюють оціночну діяльність, органи державної влади також можуть мати такі повноваження, але тільки в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним та комунальним майном. Проте, підпункт 27 пункту 4 постанови Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року № 15 «Про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру» чітко передбачив, що Держгеокадастр має право проводити оцінку земель тільки з метою внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру. З витягу відділу Держгеокадастру у Камянському районі за № 10-28-0.6-1701/2-16 від 30.09.2016 року випливає, що проводилась не експертна грошова оцінка землі, а нормативна (тоді як вказано вище Відділ був позбавлений такого права, при існуванні раніше діючої нормативної грошової оцінки проведеної ДП «Черкаський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою»), і надання витягу відбувалось не з метою внесення відомостей до Державного земельного кадастру, а на виконання звернення начальника Камянського відділу Смілянської місцевої прокуратури. Таким чином, єдиним належним правовим способом оспорювання проведеної нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, яка не могла бути переглянута до 2020 року, являється призначення по справі земельно-технічної експертизи, тоді як в судовому процесі прокурор не просив про її призначення і жодний з учасників також не клопотав про це. З огляду на вказане, суд вважає що технічна документація нормативної грошової оцінки проведеної ДП «Черкаський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою» являється по справі єдиним доказом, який вказує на розмір існуючої нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, а тому вказаний її розмірі у Договорі є єдино прийнятним. Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату. Таким чином нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Про це йдеться у правовій позиції Верховного Суду України у постанові від 18 травня 2016 року № 6-325цс16, згідно якої лише зміна нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду розміру орендної плати, а положення Договору щодо розміру орендної плати слід змінювати із дати застосування нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку зазначено в рішенні місцевої ради про її затвердження. Водночас, в судовому засіданні встановлено, що нормативна грошова оцінка землі з часу її останнього затвердження не змінювалась зовсім, і наданий витяг відділу Держгеокадастру факт встановлення у передбачений законами спосіб нової нормативної грошової оцінки землі зовсім не підтверджує, рішення сільської ради про затвердження нової нормативної грошової оцінки не приймалось, сторони спору експертну грошову оцінку суду як доказ зміни нормативної грошової оцінки не надали, а тому відсутні правові підстави для встановлення нового розміру орендної плати для спірної земельної ділянки, так як встановлений у Договорі розмір орендної плати розрахований виходячи з чинного розміру нормативної грошової оцінки землі, яка в у встановленому законом порядку незаконною не визнавалась, рішення сільської ради, яким затверджено таку нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки є чинним й у встановлено законом порядку нескасоване. Посилання прокурора на необхідність застосування судової практики згідно постанов від 20.11.2012 року у справі № 3-53гс12, від 03.12.2013 року у справі № 3-34гс13 є некоректним, так як вказані судові рішення не являються правовими позиціями Верховного Суду України, які є обовязковими іншим судам при розгляді аналогічних спорів, тобто в розумінні Закону України «Про судоустрій і статус суддів» сталою судовою практикою, і вони винесенні за результатами розгляду спорів за іншими обставинами справи, які випливали з правовідносин, які не співвідносяться з розглянутою справою, а саме по-перше щодо випадків предявлення позовів про внесення змін до договорів у разі невжиття іншою стороною заходів по розгляду проектів змін до договору іншої сторони, тоді як у нашій справі ні Орендар, ні орендодавець таких дій не здійснювали, а прокурор самостійно без їх бажання намагається внести зміни судовим рішенням у діючий договір оренди землі; по-друге у спорі, де рішення органу місцевого самоврядування про встановлення нормативної грошової оцінки взагалі втратило чинність. Ще більш неприйнятним є посилання прокурора як на підставу своїх вимог на ухвалу Вищого господарського суду України від 28.03.2013 року у справі № 5009/3430/12, так як вказане судове рішення не винесено Верховним Судом України, по суті не може бути обовязковим для судів загальної юрисдикції, і стосувалось спору, де по-перше орган місцевого самоврядування привів своє рішення про орендну плату у відповідності до Податкового кодексу України, тоді як в розглядуваній справі, як вказано вище орган місцевого самоврядування таке рішення не виносив, а інше рішення є чинним, і його законність прокурором не досліджувалась; по-друге по спору, де рішення органу місцевого самоврядування про встановлення нормативної грошової оцінки взагалі втратило чинність. У пункті в) частини 1 статті 5 Земельного кодексу України передбачено, що одним із принципів земельного законодавства являється невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом. Також, для земельних правовідносин характерний принцип сталості землекористування, так як тільки сталість забезпечує зацікавленість землекористувачів у дбайливому, господарському ставленні до землі. Між тим, суд переконаний, що ці принципи повністю нівелюються, коли прокурор або інший державний орган, при відсутності на те підстав, в період незавершеної дії затвердженої нормативно грошової оцінки (з 18.06.2013 року діє протягом 5-7 років), намагається визначити інші правила побудови орендних відносин на підставі іншої нормативної грошової оцінки здійсненої державним органом, який не міг її визначати з огляду на обставини справи та перелічене чинне законодавство України. Про це ж ідеться у рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 року «Стретч проти Обєднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії», від 31.06.2006 року «Федоренко проти України» та інших рішеннях ЄСПЛ, які згідно статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» є джерелом права. Так, перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держава має право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення «законів». Орган місцевого самоврядування як власник спірної земельної ділянки, та фізична особа з фермерським господарством з іншої сторони як землекористувачі цієї земельної ділянки «правомірно очікували» певний стан речей (у майбутньому), а саме, що оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки насправді не переглядалась, їхні правовідносини будуть сталими принаймні 5-7 років з часу затвердження рішенням органу місцевого самоврядування технічної документації по спірній земельній ділянці. Таким чином, внесення змін до договору оренди спірної земельної ділянки як це просить у позові прокурор, буде порушувати право власності органу місцевого самоврядування у вигляді правомірних очікувань порядку використання земельної ділянки. Суд вважає, що прокурор не довів обґрунтованість заявленого позову та наявність правових підстав для його задоволення, позивач, а також відповідач з третьою особою взагалі заперечували законність вимог прокурора, а тому в задоволенні позову слід відмовити. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed