Jurisdiction: civil
Date: 2017-02-07 00:00:00

Заступник керівника Генічеської місцевої прокуратури Херсонської області звернувся з позовною заявою в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру в Херсонській області, де зазначає, що укладений 02.10.2015 між Головним управління Держгеокадастру в Херсонській області в особі начальника відділу Держгеокадастру в Чаплинському районі Херсонської області [PERSON] та [PERSON] договір оренди земельної ділянки, обєктом якого є земельна ділянка площею 43,0000 га, в тому числі рілля 43,0000 га, яка розташована на території Першокостянтинівської сільської ради Чаплинського району Херсонської області (кадастровий номер 6525483100:04:008:0011), суперечить Законам України «Про оцінку земель», «Про оренду землі», Податковому та Земельному кодексам України, оскільки визначення в ньому орендної плати здійснено без проведення обовязкової нормативної грошової оцінки. Просить визнати недійсним (незаконним) пункт 2 наказу Головного управління Держгеокаданстру у Херсонській області від 02 жовтня 2015 року «Про надання гр. [PERSON] в оренду земельної ділянки»; визнати недійсним на майбутнє договір оренди земельної ділянки площею 43 га, укладений 02 жовтня 2015 року між Головним управлінням Держгеокадастру в Херсонській області та відповідачем; повернути у державну власність в особі Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області зазначену земельну ділянку; стягнути з відповідача витрати по сплаті судового збору. У судовому засіданні представник прокуратури [PERSON] позовні вимоги підтримав та наполягав на їх задоволенні з підстав, викладених у позовній заяві та долучених до неї доказів. Представник Головного управління Держгеокадастру в Херсонській області в судове засідання не зявився, подавши заяву про відкладення розгляду справи на іншу дату. Представник відповідача [PERSON] заперечувала проти позову, вказавши, що позовні вимоги прокурора є необґрунтованими, оскільки в договорі була визначена орендна плата від нормативної грошової оцінки ріллі по області, яка затверджена Постановою КМУ № 213 від 23.02.1995 року. Крім того повідомила суд, що відповідачем замовлено й розроблено нормативну грошову оцінку землі та після її затвердження в районній раді буде автоматично змінено умови договору. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази у справі, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини. Пунктом 1 наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 02.10.2015 № 21-1402/43-15-СГ «Про надання [PERSON] в оренду земельної ділянки» відповідачу передано в оренду строком на 7 років земельну ділянку площею 43,0000 га (кадастровий номер 6525483100:04:008:0011) із земель запасу державної власності сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів на території Першокостянтинівської сільської ради Чаплинського району Херсонської області, для ведення фермерського господарства. Пунктом 2 цього наказу встановлено річну орендну плату за користування вказаною земельною ділянкою в розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки (нормативна грошова оцінка земельної ділянки щороку підлягає уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти, передбачені до законодавства). До набрання чинності рішення про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки орендна плата встановлюється у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Херсонській області, що складає 867,47 грн. за гектар. На виконання наказу 02.10.2015 між ГУ Держгеокадастру в області та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки (далі договір), обєктом якого, згідно п.2 договору є земельна ділянка площею 43,0000 га (кадастровий номер 6525483100:04:008:0011), розташована на території Першокостянтинівської сільської ради Чаплинського району Херсонської області. Пунктом 7 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 3 % від її нормативної грошової оцінки (нормативна грошова оцінка земельної ділянки щороку підлягає уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти, передбачені до законодавства). До набрання чинності рішенням про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки орендна плата встановлюється у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Херсонській області, що складає 867,47 грн. за гектар на рік, загальна сума складає 37301 гривень 21 копійка. Пунктом 6 договору передбачено, що він укладений на 7 років. Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 45848441 від 19.10.2015 договір оренди землі пройшов державну реєстрацію, про що державним реєстратором прийнято рішення № 25370582 від 19.10.2015 року. На виконання умов договору Орендодавцем передано Орендарю на 7 років земельну ділянку площею 43,0000 га (кадастровий номер 6525483100:04:008:0011) для ведення фермерського господарства із земель запасу державної власності сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів на території Першокостянтинівської сільської ради Чаплинського району, про що складено відповідний акт прийому-передачі земельної ділянки. За таких умов, враховуючи правову позицію Верховного Суду України від 18.01.2017 року по справі № 6-2777цс16, з 19.10.2015 року вказаний договір оренди землі є укладеним та набрав чинності. Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон), встановлено, що оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі ст. 13 вказаного Закону договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 15 цього Закону однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата відповідно до ст. 21 Закону «Про оренду землі» це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою; розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін в договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України. Частиною першою ст. 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Частиною 1 п. 289.1 ст. 289 ПК України та ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами. Згідно з ч. 1 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка в подальшому на підставі ч.2 ст. 23 Закону, повинна бути затверджена відповідною районною радою. У порушення зазначених норм законодавства, що регулює відносини в сфері орендних відносин обєктом яких є земля, вищевказаний договір оренди землі було укладено без проведення обовязкової нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки. Про вказану обставину зазначено в листі відділу Держгеокадастру в Чаплинському районі від 24.02.2016 року № 10-2120-99.4-310/2-16, згідно якого [PERSON] технічну документацію не розробляв та згідно листа Чаплинської районної ради від 22.02.2016 року № 67/08-12 на затвердження її не подавав. Тим же листом відділу Держгеокадастру в Чаплинському районі Херсонської області від 24.02.2016 № 10-2120-99.4-310/2-16 повідомлено прокурора, що орендна плата встановлена у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Херсонській області, що на 2015 рік складало 867,47 грн. за гектар на рік. Таким чином судом встановлено, що обчислення орендної плати на момент укладення договору та звернення прокурора з позовом здійснено не від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, як це передбачено законодавством, а від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Херсонській області, що є порушенням вимог ст. 21 Закону України «Про оренду землі», ч. 1 п.289.1 ст. 289 ПК України та ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель», та в свою чергу має потягти визнання наказу органу державної виконавчої влади та правочину незаконними на підставі ч.1 ст. 21, ст.ст. 203, 215 ЦК України. Аналогічну правову позицію викладено в Постанові Верховного Суду України від 20.05.2015 по справі № 3-70гс15, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для врахування судами загальної юрисдикції, зазначено, що згідно із ч. 1 п. 289.1 ст. 289 ПК України і ч. 1 ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами. Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а договір у цій частині суперечить приписам чинного законодавства. Крім того, згідно правової позиції Верховного суду України від 11.05.2016 по справі № 6-824цс16 вказано, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, помилково вважати факт непроведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленим законодавством, суто формальною підставою для визнання спірного договору недійсним. Отже, Верховний Суд України наголосив на тому, що встановлення орендної плати не від нормативної грошової оцінки є грубим порушенням вимог земельного законодавства та дає прямі підстави для визнання такого правочину недійсним. Суд не погоджується з доводами представника відповідача про те, що договір оренди був укладений за наявності нормативно - грошової оцінки, визначеною Постановою Кабінету Міністрів України від 23 лютого 1995 року № 213. Відповідно до ч.4 ст. 4 ЦК України, якщо постанова Кабінету Міністрів України суперечить положенням цього Кодексу або іншому закону, застосовуються відповідні положення цього Кодексу або іншого закону. Крім того, частиною 1 ст. 5 ЦК України визначено, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. За таких умов, враховуючи, що Закон України «Про оцінку земель» набув чинності у січні 2004 році, тобто пізніше ніж затверджено середню вартість земельних ділянок, в даному випадку обовязковим є застосування саме Закону України «Про оцінку земель». Крім того, помилковим є також посилання представника відповідача на те, що ним замовлено проведення нормативної грошової оцінки орендованої землі, що в свою чергу не спростовує, а навпаки підтверджує доводи прокурора. Так, відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Пунктом 2 Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зорієнтовано суди на те, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Таким чином, суд підтримує доводи прокурора про те, що законодавством не передбачений правовий механізм укладення неправомірного правочину та подальшого його приведення до вимог законодавства. Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання незаконними рішення, дії чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Згідно з ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. За таких обставин, суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог прокурора та необхідності їх задоволення, оскільки право оренди за оспорюваним договором набуто [PERSON] з порушенням порядку, встановленого ст. 13, ч. 2 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель», у звязку із чим спірний договір оренди земельної ділянки підлягає визнанню недійсним на майбутнє на підставі ч. 1 ст. 203, ст.215 , ст. 236 ЦК України. За вказаних обставин підлягає визнанню незаконним і пункт 2 наказу Головного управління Держгеокадастру в Херсонській області № 21-1402/43-15-СГ від 02.10.2015 «Про надання гр. [PERSON] в оренду земельної ділянки». У звязку з визнанням недійсним Договору оренди, у відповідності до норм ч. 1 ст. 216 ЦК України, спірна земельна ділянка підлягає поверненню до земель державної власності в особі Головного управління Держгеокадастру в області. Відповідно до ст.88 ЦПК України суд зобовязаний присудити стороні на користь якої ухвалено рішення, документально підтверджені судові витрати. Таким чином суд приходить до висновку, що вимога прокурора в частині стягнення з відповідача судового збору в сумі 4134,00 грн. є обґрунтованою та також підлягає задоволенню.

Outcome: approved