Jurisdiction: civil
Date: 2017-09-25 00:00:00

До Магдалинівського районного суду Дніпропетровської області надійшла позовна заявакерівника Новомосковської місцевої прокуратури Дніпропетровської області до Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, [PERSON] про визнання договору оренди комунального майна недійсним та повернення комунального майна. Керівник Новомосковської місцевої прокуратури Дніпропетровської області посилається на те, що Олександрівською сільською радою Магдалинівського району Дніпропетровської області, як органом уповноваженим на управління майном територіальної громади, неналежним чином здійснюються повноваження щодо контролю за законністю використання комунального майна, що призводить до використаю зазначеного майна на підставі договорів оренди, які не відповідають вимогам чинного законодавства, а отже є незаконними. Олександрівська сільська рада Магдалинівського району Дніпропетровськ області, як орган місцевого самоврядування територіальної громади, виступає субєктом права власності на орендоване комунальне майно та зобовязана здійснювати захист комунальних майнових прав. Однак, такий захист Олександрівською сільською радою Магдалинівського району Дніпропетровської області не здійснено, заходів щодо врегулювання відносин з приводу оренди комунального нерухомого майна не вжито. Враховуючи те, що Олександрівська сільська рада Магдалинівського району Дніпропетровської області є одним з учасників спірних правовідносин, яким допущено порушення державних інтересів, вона виступає співвідповідачем. Отже, недотримання вимог законодавства України безумовно порушує інтереси держави, як інституту, який покликаний врегулювати відносини у певній сфері. У звязку з цим, прокурор самостійно представляє інтереси держави та звертається до суду як позивач. Так, під час вивчення Новомосковською місцевою прокуратурою стану дотримання органами місцевого самоврядування вимог чинного законодавства переданні в оренду майна, що належить до власності територіальної громади Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області встановлено наступне. 03.01.2017 між Олександрівською сільською радою Магдалинівського району Дніпропетровської області (далі - Орендодавець) та громадянином [PERSON] (далі - Орендар) укладеного Договір оренди комунального майна № 05 (далі - Договір). Відповідно до п. 1.1. Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в негайне платне користування нежитлові приміщення будинку культури площею 364,08 кв. м., котельню площею 54,00 кв. м., загальною площею 418,08 кв. м. за адресою: вул. Центральна, 17 с. Малоандріївка Магдалинівського району Дніпропетровської області, що знаходяться на балансі Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, залишковою (балансовою) вартістю: будинок культури - 60341,00 грн., котельня - 3435,00 грн. Відповідно до п. 1.4 Договору, Орендодавець, згідно акту прийому-передачі передає приміщення відповідно до їх призначення - під склад, для зберігання сільськогосподарської продукції. Згідно з інформацією Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, орендар використовує вказані обєкти нерухомості для власних потреб, не для здійснення підприємницької діяльності. Згідно з п.4.1, Договір укладено строком на 1 рік до 31.12.2017 включно. Крім вищевказаного, Договором визначена мета оренди, порядок, строки сплати та розмір орендної плати, права та обовязки Орендаря та Орендодавця, відповідальність сторін та інші умови. Відповідно до акту прийому-передачі від 03.01.2017, Орендодавець передав, а Орендар прийняв вищевказане нерухоме майно в задовільному стані. Проте прокурор вважає, що Договір укладено з порушенням норм цивільного законодавства, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а тому підлягає визнанню недійсним. Прокурор зазначає, що чинним законодавством встановлено обов'язкову передумову для укладення договору оренди державного та комунального майна, а саме проведення оцінки об'єкта оренди. Згідно з інформацією Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області за №93 від 15.06.2017, оцінка вказаних обєктів, що згідно з Договором передані в оренду [PERSON], не проводилась. Згідно з додатком до Договору, розрахунок орендної плати за Договором складений на договірній основі і становить 2,02 грн. за 1 кв. м. орендованої площі в місяць, тобто 840 грн. 92 коп. Розрахунок орендної плати на договірній основі затверджений рішенням сесії Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області №73-12/УІІ від 20.12.2016 року. Проте, під час розрахунку орендної плати було взято лише балансову вартість обєктів оренди, а не експертну оцінку, що є порушенням Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995. Враховуючи викладене, необхідною умовою перед укладенням договору оренди комунального майна, є проведення оцінки орендованого майна з метою визначення розміру орендної плати, що є істотною умовою договору. Тобто, не може бути укладено договір оренди комунального майна, істотні умови якого фактично не визначено. Внаслідок зазначеної бездіяльності відповідачів розмір орендної плати за користування нерухомим майном комунальної власності у 2017 році не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки в основу його розрахунку покладенні застарілі дані щодо вартості нерухомого майна, що негативно впливає на стан обліку та розвитку комунальної власності, яка перебуває на балансі Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області. Оскільки сторонами при укладенні Договору оренди нерухомого майна не було дотримано вимоги, які встановлені законодавством, вказаний Договір необхідно визнати недійсним. Враховуючи вищевикладене, прокурор вважає, що необхідно визнати Договір оренди недійсним та [PERSON] повинен повернути Олександрівській сільській раді Магдалинівського району Дніпропетровської області орендоване нерухоме майно. Прокурор в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, посилаючись на обставини викладені в позовній заяві. Представник відповідача - Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області в судовому засіданні не заперечував проти позовних вимог, зазначивши, що відповідач на даний час користується орендованим майном не за цільовим призначенням. Відповідач [PERSON] в судовому засіданні заперечив проти позову, зазначивши, що звернувся до Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області для передання нерухомого майна в оренду, яке було йому передане та укладено договір оренди, на підставі якого він користується цим майном. Крім того, зазначив, що не знав про те, що для укладення договору оренди необхідна експертна оцінка цього майна. Вислухавши пояснення прокурора, представника відповідача, відповідача, дослідивши докази, суд вважає за необхідне задовольнити позовні вимоги за наступних підстав. 03.01.2017 року між Олександрівською сільською радою Магдалинівського району Дніпропетровської області та [PERSON] укладеного Договір оренди комунального майна № 05 (а. с. 11-13). Відповідно до п. 1.1. Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в негайне платне користування нежитлові приміщення будинку культури площею 364,08 кв. м., котельню площею 54,00 кв. м., загальною площею 418,08 кв. м. за адресою: вул .Центральна, 17 с. Малоандріївка Магдалинівського району Дніпропетровської області, що знаходяться на балансі Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, залишковою (балансовою) вартістю: будинок культури - 60341,00 грн., котельня - 3435,00 грн. (а. с. 11). Відповідно до п. 1.4 Договору, Орендодавець, згідно акту прийому-передачі передає приміщення відповідно до їх призначення - під склад, для зберігання сільськогосподарської продукції (а. с. 11). Згідно з інформацією Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області, орендар використовує вказані обєкти нерухомості для власних потреб, не для здійснення підприємницької діяльності (а. с. 27). Згідно з п. 4.1, Договір укладено строком на 1 рік до 31.12.2017 року включно (а. с. 12). Відповідно до акту прийому-передачі від 03.01.2017, Орендодавець передав, а Орендар прийняв нерухоме майно в задовільному стані (а. с. 13). Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам необхідно враховувати, що згідно зі ст. ст. 4, 10, 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Конституції України, ЦК України, іншим законам України, а також моральним засадам суспільства. За змістом ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. За приписами ст. ст. 11, 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають, зокрема, з договору. Згідно зі ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. За своїм змістом та правовою природою укладений сторонами Договір є договором оренди комунального майна, який підпадає під правове регулювання статей 759-786 ЦК України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму. Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним для даних правовідносин. Згідно зі статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації. Частиною 1 статті 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно зі ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди. Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995 у редакцій, оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Отже, законодавством встановлено обов'язкову передумову для укладення договору оренди державного та комунального майна, а саме проведення оцінки об'єкта оренди. Згідно з інформацією Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області за №93 від 15.06.2017, оцінка обєктів, що згідно з Договором передані в оренду [PERSON] не проводилась (а. с. 25). Згідно з додатком до Договору, розрахунок орендної плати за Договором складений на договірній основі і становить 2,02 грн. за 1 кв. м. орендованої площі в місяць, тобто 840 грн. 92 коп. (а. с. 13). Розрахунок орендної плати на договірній основі затверджений рішенням сесії Олександрівської сільської ради Магдалинівського району Дніпропетровської області № 73-12/УІІ від 20.12.2016 року (а. с. 21-22). Як вбачається з матеріалів справи, під час розрахунку орендної плати було взято балансову вартість обєктів оренди, а не експертну оцінку, що є порушенням Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995. Частиною 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 215 ЦК України недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою ст. 203 ЦК України є підставою недійсності правочину. Оскільки сторонами при укладенні оспорюваного договору оренди нерухомого майна не було дотримано вимоги, які встановлені законодавством, вказаний договір необхідно визнати недійсним. Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України, у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Враховуючи наведене, суд вважає, що [PERSON] повинен повернути Олександрівській сільській раді Магдалинівського району Дніпропетровської області орендоване нерухоме майно. Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Прокурором при зверненні до суду було сплачено судовий збір в розмірі 3200 грн., тому витрати по справі слід стягнути солідарно з відповідачів.

Outcome: approved