Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-27 00:00:00

До Приморського районного суду м. Одеси 22.04.2016 року звернувся позивач із зазначеною позовною заявою, вказуючи, що 25.05.2014 року між ним та [PERSON], який діяв від імені та в інтересах [PERSON], було укладено договір оренди житлового приміщення - квартири [ADDRESS] строком на 35 місяців до 25.04.2017 року. Однак, 11.04.2016 року зазначену квартиру було продано відповідачу [PERSON] за договором купівлі продажу, чим порушено право позивача як орендаря на переважне придбання квартири перед іншими особами в разі її продажу, у звязку з чим позивач звернувся до суду з позовом та просить перевести на нього права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу від 11.04.2016 року, укладеного між [PERSON] та [PERSON] Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримавта просив задовольнити. Представник відповідача проти задоволення позову заперечував, зазначаючи, що згідно п.4 договору купівлі-продажу [PERSON] зазначив, що на момент відчуження квартира не здана в оренду та найм, тож відповідач є добросовісним набувачем квартири. До того ж, спірну квартиру було передано в іпотеку, а згідно п. 3.3.4 договору іпотеки від 19.12.2007 року іпотекодавець зобовязується не передавати предмет іпотеки в оренду, найм та не видавати довіреності на користування та розпорядження предметом іпотеки. Претавниктретьої особи [PERSON] проти задоволення позову не заперечував. Третя особа [PERSON] в судове засідання не зявився, про час та місце повідомлявся належним чином. Дослідившиматеріали справи, вислухавши пояснення сторін, суд вважає, щопозовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного. Судом встановлено, що 01.06.2011 року [PERSON] видав довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON], на імя [PERSON], якою уповноважив останнього здавати в оренду за ціну та на умовах за своїм розсудом квартиру [ADDRESS]. Довіреність видана строком на три роки та дійсна до 01.06.2014 року. 25.05.2014 року між [PERSON] та [PERSON], який діяв від імені та в інтересах [PERSON], було укладено договір оренди квартири [ADDRESS] строком на 35 місяців до 25.04.2017 року. В подальшому, 11.04.2016 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS], посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстровано в реєстрі за №1724. Згідно п. 4 договору, продавець засвідчив, що вказана квартира на момент відчуження в оренду та найм не здана, обовязками щодо третіх осіб продавець не повязаний.Дійсно, судом встановлено, що зазначене положення не відповідає встановленим обставинам, оскільки на момент укладення договору купівлі-продажу був чинним договір оренди, однак відповідачу не було відомо жодних обставин, які б перешкоджали укладенню договору купівлі-продажу. Позивач зазначає, що своїми діями [PERSON] порушив вимоги ч. 5.3 договору оренди, яким передбачено, що у випадку, якщо орендодавець виставить орендоване приміщення для продажу, він зобовязаний письмово повідомити про це орендаря у термін до 30 діб, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає, при чому орендар має першочергове право купити зазначене приміщення за ціною, запропонованою добросовісним покупцем. Згідно п. 5.4 якщо орендар відмовиться від придбання приміщення або не здійснює цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ним повідомлення, орендодавець може продати зазначене приміщення будь-якому добросовісному покупцеві. Зазначене положення договору оренди відповідає положенням ст. 777, 822 ЦК України. Так, згідно ч.2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Не погоджуючись з доводами позивача, суд зазначає, що необхідною умовою для виникнення права на переважне придбання квартири є належне виконання наймачем обовязків за договором найму. Зокрема, п. 6.1. договору передбачено обовязок орендаря своєчасно здійснювати орендні платежі. Згідно п. 3.1, 3.2 орендна плата складає 3\~000 грн./місяць та сплачується орендарем до пятого числа кожного місяця. Згідно п. 4.1, 4.2 договору оренди, комунальні послуги та всі витрати за користування телефоном сплачуються орендарем самостійно. На підтвердження доводів щодо належного виконання обовязків орендаря позивачем не надано жодних доказів оплати у встановлені строки орендної плати. Наявними в матеріалах справиквитанціями підтверджується оплата за комунальні послуги лише за період з серпня 2015 року по лютий 2016 року, тоді як договір оренди укладено з 25.05.2014 року та, як зазначає позивач, він проживав в спірній квартирі до моменту її продажу, 11.04.2016 року. До того ж, згідно п. 1.7 договору оренди, квартиру передано позивачу для проживання. Однак, як зазначає відповідач, під час огляду приміщення, жодних особистих речей позивача та його самого в квартирі виявлено не було, квартира потребувала капітального ремонту. Факт огляду квартири підтверджено і п. 9 договору купівлі-продажу від 11.04.2016 року. Суд приходить до висновку, що не доведення факту належного виконання обовязків за договором оренди виключає можливість застосування ч.2 ст.777 ЦК України при вирішенні питання про наявність у позивача переважного права на придбання орендованої квартири. Разом з тим, суд відхиляє посилання представника відповідача на п. 3.3.4 договору іпотеки від 19.12.2007 року, укладеного між ВАТ «[PERSON] [PERSON]» та [PERSON], посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу [PERSON], яким встановлено обовязок іпотекодавця не передавати предмет іпотеки в оренду, найм та не видавати довіреності на користування та розпорядження предметом іпотеки, оскільки, як вбачається з тексту договору купівлі-продажу від 11.04.2016 року, жодних відомостей щодо діючого договору іпотеки на спірну квартиру не зазначено, згідно інформаційної довідки від 11.04.2016 року відомості в Державному реєстрі іпотек щодо зазначеного обєкта відсутні. Таким чином, судом не встановлено чинності договору іпотеки на момент передачі квартири в оренду та її продажу. Враховуючи викладені обставини, судом встановлено відсутність порушення прав позивача, оскільки останнім не доведено набуття переважного права на придбання орендованої квартири.

Outcome: dismissed