Jurisdiction: civil
Date: 2019-10-01 00:00:00

До Приморського районного суду міста Одеси надійшла позовна заява заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради, Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради до державного реєстратора Одеської області філії КП «Центр державної реєстрації» Іскрова Олега Вікторовича, [PERSON] , [PERSON] про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійним договору купівлі-продажу, знесення самочинно збудованого об`єкту та приведення земельної ділянки до попереднього стану Позов обґрунтовано тим, що державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 прийнято рішення індексний номер: 35813414 щодо реєстрації за [PERSON] права власності на житловий будинок загальною площею 119, 9 кв. м., який розташований в [ADDRESS] . Проте таке рішення прийнято в порушення ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та п. 42, 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015, через відсутність зареєстрованого за [PERSON] речового права (права власності чи користування) на земельну ділянку на якій розташована відповідна будівля. Одеською міською радою рішення щодо передачі у власність чи користування земельною ділянкою, розташованою в [ADDRESS] (з урахуванням дробів і літер) не приймалося. Отже, рішення державного реєстратора порушує інтереси територіальної громади в особі Одеської міської ради, оскільки саме цей орган уповноважений здійснювати відповідні функції щодо розпорядження земельною ділянкою на якій розташований спірн ий об`єкт нерухомості. Відповідно до даних Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, первинна реєстрація права власності за [PERSON] проводилась за відсутності документів, які б підтверджують прийняття об`єкта до експлуатації, а відповідно до листа Управління ДАБК Одеської міської ради від 22.06.2018 №01-6/420-ПР останнім документи дозвільного характеру на будівництво житлового будинка за вищевказаною адресою не реєструвались - є підстави стверджувати, що вищевказана спірна реєстрація проведена щодо самочинно збудованого об`єкта, без відповідного дозволу на будівництво та належним чином затвердженого проекту та за відсутності права власності чи користування земельною ділянкою, яка забудовувалась. У подальшому на підставі договорів купівлі - продажу від 27.10.2017 року посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрованих в реєстрі за номерами 881 та 883 вказаний житловий будинок по Ѕ відчужений [PERSON] на користь [PERSON] . З огляду на те, що право власності на спірний самочинно збудований об`єкт нерухомості набуто [PERSON] в порушення вимог діючого законодавства, договори купівлі - продажу від 27.10.2017 року підлягають визнанню недійсними в судовому порядку. У подальшому Управлінням ДАБК Одеської міської ради зареєстровані подані [PERSON] повідомлення про початок виконання будівельних робіт № 061181370973 від 17.05.2018 та декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 141183231153 від 19.11.2018 щодо реконструкції вищевказаного житлового будинку. Зокрема, [PERSON] проведена реконструкція з частковим демонтажем існуючої конструкції житлового будинку літ. А. та сараю літ. Б без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані з надбудовою другого поверху та мансарди для розміщення квартир. В результаті реконструкції площа зазначеного об`єкта збільшилась до 480, 2 кв.м. Проте у зв`язку із внесенням замовником у вказані повідомлення та декларацію завідомо недостовірних даних останні були скасовані наказом №01-13/391 ДАБК та наказом №01-13/392 ДАБК. З огляду на викладені обставини, прокурор просить суд: визнати незаконним та скасувати рішення індексний номер: 35813414 прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 щодо реєстрації за [PERSON] права власності на житловий будинок загальною площею 119, 9 кв.м., який розташований в [ADDRESS] ; визнати недійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна від 27.10.2017 року посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрованим в реєстрі за номерами 881, укладений між [PERSON] та [PERSON] щодо відчудження Ѕ житлового будинку, розташованого в [ADDRESS] ; визнати недійсним договір купівлі - продажу нерухомого майна від 27.10.2017 року посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрованим в реєстрі за номерами 883, укладений між [PERSON] та [PERSON] щодо відчуження Ѕ житлового будинку, розташованого в [ADDRESS] ; знести самочинно збудований будинок загальною площею 480,5 кв.м., який розташований в [ADDRESS] за рахунок [PERSON] та зобов`язати [PERSON] привести земельну ділянку загальною площею 407 кв.м. розташовану в [ADDRESS] А до попереднього стану. 01.10.2019 до канцелярії суду від представника відповідача [PERSON] адвоката Подорожнього А.С. надійшов відзив на позовну заяву, в якому він просить відмовити у задоволенні позову заступника прокурора області в повному обсязі. Так, в обґрунтування наданого відзиву, представник відповідача зазначає, що державна реєстрація права власності на спірний об`єкт нерухомості за [PERSON] була проведена у відповідності із приписами п.п. 42, 43 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015, а тому позовні вимоги прокурора щодо визнання незаконним та скасувати рішення індексний номер: 35813414 прийнятого державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 щодо реєстрації за [PERSON] права власності на житловий будинок загальною площею 119, 9 кв.м., який розташований в [ADDRESS] задоволенню не підлягають. Окрім того, на думку відповідача, не підлягають задоволенню вимоги прокурора щодо визнання недійсними договорів купівлі - продажу вищевказаного житлового будинку з огляду на те, що позивачем не визначено, яким саме чином визнання договору недійсним зможе відновити майнові права та інтереси держави в особі Одеської міської ради та Управління ДАБК Одеської міської ради, з урахуванням того, що вказаним органам не належать будь - які права щодо зазначеного житлового будинку та вони не є стороною договору. Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 04.04.2019 відкрито провадження у цивільній справі. Справу вирішено розглянути за правилами загального позовного провадження. Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 04.04.2019 клопотання представника позивача про забезпечення позову задоволено частково. Зокрема ухвалою суду накладено арешт на житловий будинок об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1282604451101), розташованого за адресою: [ADDRESS] , а також заборонено державним реєстраторам, суб`єктам, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав проводити будь-які реєстраційні дії щодо спірного об`єкта нерухомого майна. Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 04.04.2019 клопотання представника позивача про витребування доказів задоволеного. Зокрема ухвалою суду витребувано з Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради належним чином засвідчену копію реєстраційної справи на об`єкт нерухомості (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1282604451101), розташованого за адресою: [ADDRESS] . Також витребувано у приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. засвідчені копії договорів купівлі-продажу від 27.10.2017, зареєстрованих в реєстрі за номерами № 881 та 883. Ухвалами Приморського районного суду міста Одеси від 16.04.2019 прийнято до розгляду та призначено судове засідання на 19.07.2018 з приводу розгляду клопотань представників відповідачів про скасування заходів забезпечення позову. Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 19.04.2019 у задоволенні клопотань про скасування заходів забезпечення позову відмовлено. Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 15.08.2019 закрито підготовче провадження у цивільній справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 02.10.2019. В судовому засіданні прокурор та позивачі підтримали позовну заяву у повному обсязі. Представники відповідачів у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Суд, заслухавши появлення учасників судового провадження, перевіривши їх доказами, встановив такі фактичні обставини у справі. Державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 прийнято рішення індексний номер: 35813414 щодо реєстрації за [PERSON] права власності на житловий будинок загальною площею 119, 9 кв.м., який розташований в [ADDRESS] . Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 22.06.2017 підставою для прийняття рішення державного реєстратора про реєстрацію за [PERSON] права власності на житловий будинок загальною площею 119, 9 кв.м., який розташований в [ADDRESS] стали: технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 14.06.2017 ТОВ «Архекспертбуд» з відміткою про будівництво спірного об`єкта нерухомості до 05.08.1992 та довідки, серія та номер: б/н, виданий 26.11.2015 ОСН КМ «Приморський в м. Одесі». Згідно з інформацією Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 25.06.2018 № 0119/2139, 2141-06 та №0119/32-06 від 21.01.2019 Одеською міською радою рішення щодо передачі у власність чи користування земельною ділянкою, розташованою в [ADDRESS] (з урахуванням дробів і літер) не приймалось. Відповідно до листа Управління ДАБК Одеської міської ради від 22.06.2018 №01-6/420-ПР [PERSON] документи дозвільного характеру на будівництво житлового будинка загальною площею 119, 9 кв.м., який розташований в [ADDRESS] , ніколи не реєструвались. На підставі договорів купівлі - продажу від 27.10.2017 посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрованих в реєстрі за номерами 881 та 883 вказаний житловий будинок по Ѕ відчужений [PERSON] на користь [PERSON] . Відповідно до технічних паспортів виготовлених ТОВ «АРХЕКСПЕРТБУД» 14.06.2017 та ПП «УКРЕЛТРАНС» від 05.12.2017 площа земельної ділянки зайнята будинком зареєстрованим за [PERSON] та в подальшому відчуженим [PERSON] складає 407 кв.м. Управлінням ДАБК Одеської міської ради зареєстровані подані [PERSON] повідомлення про початок виконання будівельних робіт № 061181370973 від 17.05.2018 та декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 141183231153 від 19.11.2018 щодо реконструкції житлового будинку, який розташований в [ADDRESS] . Зокрема [PERSON] була проведена реконструкція з частковим демонтажем існуючої конструкції житлового будинку літ. А. та сараю літ. Б без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані з надбудовою другого поверху та мансарди для розміщення квартир. В результаті реконструкції площа зазначеного об`єкта збільшилась до 480, 2 кв.м. Разом із тим, у зв`язку із внесенням замовником у вказані повідомлення та декларацію завідомо недостовірних даних останні були скасовані наказом №01-13/391 ДАБК та наказом №01-13/392 ДАБК. З огляду на встановлені судом фактичні обставини у справі між сторонами виникли цивільно-правові відносини у сфері законності набуття фізичними особами права власності на нерухоме майно, його відчуження, реконструкції та використання земельної ділянки комунальної власності. Спірні правовідносини регулюються Конституцією України, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», Законом України «Про архітектурну діяльність», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015. Стосовно позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення індексний номер: 35813414 прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 щодо реєстрації за [PERSON] права власності на житловий будинок загальною площею 119, 9 кв.м., який розташований в [ADDRESS] , суд дійшов таких висновків. Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Статтею 3 вищевказаного Закону встановлено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом. Статтею 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення. Відповідно до частини 4 статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Частиною 3 ст. 10 вищевказаного Закону передбачено, що державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; 2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015. Так, п. 40 вказаного Поряду передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком. Так, згідно пункту 6 Порядку, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком. Пунктом 9 Порядку передбачено, що разом із заявою заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації. Відповідно до ч. 2 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом. Відповідальність за відповідність електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, оригіналам таких документів у паперовій формі у разі подання заяви в електронній формі несе особа, яка виготовила електронні копії документів. Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 22.06.2017 підставою для прийняття рішення державного реєстратора про реєстрацію за [PERSON] права власності на вищевказаний житловий будинок стали: технічний паспорт, серія та номер б/н, виданий 14.06.2017 ТОВ «Архекспертбуд» з відміткою про будівництво спірного об`єкта нерухомості до 05.08.1992 та довідки, серія та номер: б/н, виданий 26.11.2015 ОСН КМ «Приморський в м. Одесі». Порядок проведення державної реєстрації права власності щодо об`єктів збудованих до 05.08.1992 визначений пунктами 42 та 43 Порядку. Так пунктом 42 Порядку визначено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки. У пункті 43 Порядку зазначено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на території сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених пунктом 42 цього Порядку, можуть бути подані: документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, у тому числі рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність чи відомості про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений, - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою. Отже, обов`язковою умовою для реєстрації права власності на житловий будинок, збудований до 05.08.1992 року є наявність зареєстрованого за особою, яка подає відповідні документи, речового права (власності чи користування) на земельну ділянку на якій розташована відповідна будівля. Проте, в порушення вказаних вимог Порядку, при прийнятті спірного рішення про реєстрацію права власності державним реєстратором Іскровим О.В . не перевірено наявність зареєстрованого за [PERSON] права власності чи користування земельною ділянкою, на якій розташований спірний об`єкт будівництва. Суд звертає увагу, що відповідачами не надані докази наявності первинного надання органами влади земельної ділянки за вказаною адресою будь-кому під забудову до 1992 року (у Радянські часи). Таким чином суд враховує обґрунтовані сумніви позивача, що ділянка територіальної громади самовільна захоплена під забудову. Відповідно до інформації Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 25.06.2018 №0119/2139, 2141-06 та №0119/32-06 від 21.01.2019 Одеською міською радою рішення щодо передачі у власність чи користування земельною ділянкою, розташованою в [ADDRESS] (з урахуванням дробів і літер) ніколи не приймалось. Відповідно до ст. 24 Закону, у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом та не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження. Ураховуючи викладене, за результатами розгляду поданих [PERSON] документів, державний реєстратор мав відмовити у реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості. Відповідно до ч.1 ст. 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. З огляду на викладене, рішення індексний номер: 35813414 прийняте державним реєстратором Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Іскровим О.В. 22.06.2017 щодо реєстрації за [PERSON] права власності на житловий будинок загальною площею 119, 9 кв.м., який розташований в [ADDRESS] є незаконним та підлягає скасуванню. Суд дійшов висновку, що договори купівлі - продажу від 27.10.2017 посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрованих в реєстрі за номерами 881 та 883 вказаний житловий будинок по Ѕ відчужений [PERSON] на користь [PERSON] належить визнати недійсними з таких підстав. Відповідно до ст. 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування. Згідно ст. 83 Земельного кодексу України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності. Статтею 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до делегованих державою органам місцевого самоврядування повноважень належить здійснення контролю за додержанням земельного та природоохоронного законодавства, використанням і охороною земель, природних ресурсів загальнодержавного та місцевого значення. Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (1950 року), ратифікованою Законом України від 17 липня 1997року № 475/97-ВР, зокрема ст. 1 Першого протоколу до неї (1952 року) передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Гарантії здійснення права власності та його захисту закріплено й у національному законодавстві. Так, відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Отже, органом уповноваженим здійснювати відповідні функції щодо розпорядження земельними ділянками, які перебувають у спірних правовідносинах, є Одеська міська рада, як власник земельної ділянки, за рахунок якої збудовані житлові будинки за адресою: [ADDRESS] . Отож, в результаті прийняття вищевказаного незаконного рішення державного реєстратора з комунальної власності територіальної громади м. Одеси без волі власника вибула земельна ділянка площею 119 кв.м., на якій розташований спірний самочинний об`єкт будівництва. Згідно з ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України; видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля». З огляду на те, що відповідно до даних Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, первинна реєстрація права власності за [PERSON] проводилась за відсутності документів, які б підтверджують прийняття об`єкта до експлуатації, а відповідно до листа Управління ДАБК Одеської міської ради від 22.06.2018 №01-6/420-ПР останнім документи дозвільного характеру на будівництво житлового будинка за вищевказаною адресою не реєструвались, суд дійшов висновку, що вказана вище реєстрація проведена щодо самочинно збудованого об`єкта, без відповідного дозволу на будівництво та належним чином затвердженого проекту та за відсутності права власності чи користування земельною ділянкою, яка забудовувалась. На підставі договорів купівлі - продажу від 27.10.2017 року посвідчених приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстрованим в реєстрі за номерами 881 та 883 вказаний житловий будинок по Ѕ відчужений [PERSON] на користь [PERSON] . Відповідно до технічних паспортів виготовлених ТОВ «АРХЕКСПЕРТБУД» 14.06.2017 та ПП «УКРЕЛТРАНС» від 05.12.2017 площа земельної ділянки зайнята будинком незаконно зареєстрованим за [PERSON] та в подальшому відчуженим [PERSON] складає 407 кв.м. Статтею 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Так, лише власник вправі володіти, користуватися та розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч.1 ст.319 ЦК України). Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Частина 1 ст. 656 Цивільного кодексу України встановлює, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний набутий) продавцем у майбутньому. Частиною 1 ст. 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно з ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійним (оспорюваний правочин). Суд дійшов висновку, що вимога про визнання недійними договорів купівлі-продажу нерухомого майна є похідною від вимоги про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора. Отже, первісне скасування державної реєстрації права власності є підставою для визнання усіх подальших правочинів, які були укладені після скасування державної реєстрації права власності, недійсними, оскільки первинне право власності набуто всупереч установленого законодавством порядку. З огляду на те, що право власності на спірний самочинно збудований об`єкт нерухомості набуто [PERSON] в порушення вимог діючого законодавства, на підставі незаконного рішення державного реєстратора, договори купівлі - продажу від 27.10.2017 року посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. та зареєстровані в реєстрі за номерами 881 та 883 укладені між [PERSON] та [PERSON] щодо житлового будинку розташованого в [ADDRESS] , належить визнати недійними. Щодо позовних вимог про знесення самочинно збудованого будинку за рахунок [PERSON] та зобов`язання останнього привести земельну ділянку до попереднього стану суд дійшов таких висновків. Управлінням ДАБК Одеської міської ради зареєстровані подані [PERSON] повідомлення про початок виконання будівельних робіт № 061181370973 від 17.05.2018 та декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 141183231153 від 19.11.2018 щодо реконструкції вищевказаного житлового будинку. Зокрема, [PERSON] була проведена реконструкція з частковим демонтажем існуючої конструкції житлового будинку літ. А. та сараю літ. Б без зміни геометричних розмірів фундаментів в плані з надбудовою другого поверху та мансарди для розміщення вкартир. В результаті вказаної реконструкції площа зазначеного об`єкта збільшилась до 480, 2 кв.м. Проте у зв`язку із внесенням замовником у вказані повідомлення та декларацію завідомо недостовірних даних останні були скасовані наказом №01-13/391 ДАБК та наказом №01-13/392 ДАБК. Суд встановив, що [PERSON] та [PERSON] не мали права на користування земельною ділянкою, оформлене відповідно до вимог законодавства, та проекту і дозвільних документів на право проведення будівельних робіт щодо будівництва вказаного об`єкту нерухомості. Відповідно до статті 4 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», об`єктами містобудування є: будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси, лінійні об`єкти інженерно-транспортної інфраструктури. Згідно ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Суб`єкти містобудування зобов`язані дотримуватися містобудівні умови і обмеження під час проектування і будівництва об`єктів. Право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок (стаття 90 Земельного кодексу України), землекористувачі (стаття 95 Кодексу), особи, які набули права користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки (стаття 102-1 Кодексу) або з інших передбачених законом підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Оскільки дозвільний документ на проведення [PERSON] робіт з реконструкції спірної будівлі скасований та роботи проведені за відсутності правоустановчих документів на земельну ділянку суд дійшов висновку, що таке будівництво є самочинним. Частиною 4 статті 376 Цивільного кодексу України встановлено, що, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Відповідно до ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також ч. 7 ст. 376 Цивільного Кодексу України при істотному відхиленні від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує законні права та інтереси інших осіб суд за позовом органу місцевого самоврядування може постановити рішення про знесення самовільно зведеного об`єкта та приведення земельної ділянки, на якій воно проведене до попереднього стану. З огляду на викладене, самочинно збудований [PERSON] об`єкт підлягає знесенню, а земельна ділянка на якій він збудований приведенню до попереднього стану. Статтею 10 Закону України «Про архітектурну діяльність» встановлено, що для забезпечення під час забудови територій, розміщення і будівництва об`єктів архітектури, додержання суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проектної документації, місцевих правил забудови населених пунктів, вимог вихідних даних, здійснюється в установленому законодавством порядку державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд. Згідно п. 1 Положення про Державну архітектурно-будівельну інспекцію України, яке затверджене постановою Кабінету Міністрів України № 294 від 09.07.2014 (надалі положення), Державна архітектурно-будівельна інспекція України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Віце-прем`єр-міністра України - Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства і який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляд. Пунктом 3 Положення встановлено, що основними завданнями Держархбудінспекції є реалізація державної політики з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, а саме: внесення на розгляд Віце-прем`єр-міністра України - Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства пропозицій щодо забезпечення формування державної політики з питань, що належать до сфери діяльності Держархбудінспекції; здійснення державного контролю та нагляду за дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил; виконання дозвільних та реєстраційних функцій у будівництві, ліцензування у визначених законодавством випадках. Згідно Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою КМУ № 553 від 23.05.2011 року, основними завданням Держархбудінспекції та її територіальних органів є виконання дозвільних, реєстраційних функцій та здійснення контролю і нагляду у сфері будівництва, містобудування та архітектури. Крім того, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю є єдиним органом державної влади уповноваженим на встановлення факту готовності об`єкту до експлуатації. Прийняття в експлуатацію об`єктів проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації або на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі Інспекцією сертифікату. Порядком передбачено, що Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється Держархбудінспекцією та її територіальними органами (далі - Департаменти). Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється посадовими особами інспекції відповідно до їх посадових інструкцій та функціональних повноважень. Згідно з ч.2 п.9 п. п. 4 та п.10 Положення про управління державного архітектурно - будівельного контролю Одеської міської ради, затвердженого Рішенням Одеської міської ради №579 - VII від 27.04.2016 основними завданнями Управління є здійснення на території міста Одеси відповідно до законодавства державного архітектурно - будівельного контролю, виконання дозвільних та реєстраційних функцій у сфері містобудівної діяльності. Відповідно до ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» державний архітектурно-будівельний контроль - сукупність заходів, спрямованих на дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, державних будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих і будівельних робіт. Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Посадові особи інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право, в тому числі, видавати обов`язкові для виконання приписи щодо усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, державних будівельних норм, стандартів і правил. Статтею 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису. У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням. Згідно п. 8 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється. Суд враховує позицію представника ОМР та ДАБК, що проведена спірна реєстрація права власності на самочинно збудований об`єкт будівництва вже унеможливлює реалізацію Управлінням ДАБК Одеської міської ради контрольних повноважень за дотриманням вимог містобудівного законодавства щодо зазначеного самочинного об`єкта будівництва. Відповідно до ч.3 ст.131-1 Конституції України на органи прокуратури покладено обов`язок представництва інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом. Згідно ст. 56 ЦПК України, у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 185 цього Кодексу. У разі відкриття провадження за позовною заявою особи, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (крім прокурора), особа, в чиїх інтересах подано позов, набуває статусу позивача. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі прокурор набуває статусу позивача. Відповідно до ст.57 ЦПК України, органи та інші особи, які відповідно до статті 56 цього Кодексу звернулися до суду в інтересах інших осіб, мають процесуальні права та обов`язки особи, в інтересах якої вони діють, за винятком права укладати мирову угоду. Відмова органів та інших осіб, які відповідно до статті 56 цього Кодексу звернулися до суду в інтересах інших осіб, від поданої ними заяви або зміна позовних вимог не позбавляє особу, на захист прав, свобод та інтересів якої подано заяву, права вимагати від суду розгляду справи та вирішення вимоги у первісному обсязі. Відмова органу, уповноваженого здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, від поданого прокурором в інтересах держави позову (заяви), подання ним заяви про залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора права підтримувати позов (заяву) і вимагати розгляду справи по суті. Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 08.04.1999 у справі № 1-1/99, державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. З урахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з частковою державною власністю у статутному фонді. Проте, держава може вбачати свої інтереси не тільки в їх діяльності, але й у діяльності приватних підприємств, товариств. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних тощо) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності України, гарантування її державної, економічної безпеки, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання, в тому числі й територіальних громад. У будь - якому випадку додержання законів, прийнятих єдиним законодавчим органом України беззаперечно становить державний інтерес, а допущені порушення містобудівного законодавства, посягають на встановлений законодавством порядок забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів. Крім того, відповідно до вказаного рішення Конституційного суду України під поняттям органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах, необхідно розуміти орган, на який державою покладений обовязок здійснення конкретної діяльності у відповідних правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. Таким чином, відповідно до ст. ст. 6, 7, 13, 143 Конституції України, позивачем може виступати орган державної влади чи місцевого самоврядування, якому законом надані повноваження органа виконавчої влади. Орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних стосунках, фактично є позивачем у справах, порушених по позовній заяві прокурора. Згідно із постановою Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-92цс13, особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності мусить бути дотримано справедливої рівноваги між інтересами суспільства та правами власника. Звернення прокурора до суду спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання, а саме: законності набуття права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, розміщений на самовільно зайнятій земельній ділянці. Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної особи Європейський суд з прав людини у своєму рішенні у справі «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року категорично ствердив, що «правильне застосування законодавства незаперечно становить «суспільний інтерес» (п. 54 рішення). Згідно ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Проте, Одеською міською радою та Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради не вжито будь-яких заходів щодо захисту інтересів держави у судовому порядку шляхом скасування незаконного рішення державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі - продажу, знесення самочинно збудованого будинку та притягнення винних осіб до відповідальності. Такі факти щодо невжиття Одеською міською радою та Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради правових заходів для захисту інтересів територіальної громади свідчать про бездіяльність вказаних органів, що є підставою для звернення прокуратури області до суду з даним позовом для захисту інтересів держави відповідно до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру». Крім цього, при встановлені підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді судом враховано правовий висновок, який викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 587/430/16. Суд не погоджується з доводами висвітленими у відзиві, наданому представником відповідача [PERSON] , щодо дотримання при проведенні первинної реєстрації права власності за [PERSON] вимог пунктів 42 та 43 Порядку з огляду на невідповідність вказаних доводів обставинам справи. Зокрема, матеріалами справи підтверджено, що оскаржуване рішення державного реєстратора прийняте за відсутності документів, які б підтверджували право власності чи користування [PERSON] на земельну ділянку, на якій розташований спірний об`єкт будівництва, а також документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, які відповідно до пунктів 42 та 43 Порядку є обов`язковими при реєстрації права власності на об`єкти нерухомості збудовані до 5 серпня 1992 року. Крім того, суд не погоджується з доводами відповідача щодо відсутності визначеного законом порядку присвоєння адреси та документа, який підтверджує присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна, оскільки вказаний порядок на території міста Одеси врегульований Положенням про адресний реєстр міста Одеси, затверджений Рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради №809 від 28.07.2009. Окрім того, суд не погоджується з доводами відповідача щодо не визначення позивачем, яким саме чином визнання договору недійсним зможе відновити майнові права та інтереси держави в особі Одеської міської ради та Управління ДАБК Одеської міської ради, з урахуванням того, що вказаним органам не належать будь - які права щодо зазначеного житлового будинку та вони не є стороною договору. Суд зазначає, що підставою для звернення прокурора із даним позовом до суду стало порушення інтересів територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, земельна ділянка якої без відповідних правових підстав забудована відповідачами та Управління ДАБК Одеської міської ради, як контролюючого органу за дотриманням вимог містобудівного законодавства, який не може реалізувати вказані повноваження через наявність незаконної реєстрації права власності на спірний об`єкт. Ураховуючи викладене, у разі повного задоволення позовних вимог прокурора щодо скасування оскаржуваного рішення, визнання недійсними договорів купівлі - продажу, знесення самочинно збудованого об`єкта будівництва та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, права позивачів будуть поновлені, що відповідає завданням цивільного судочинства визначеним ст. 2 ЦПК України. З огляду на викладені обставини, суд дійшов висновку, що позовна заява є обґрунтованою та підлягає задоволенню у повному обсязі. Відповідно до платіжних доручень за подачу позовної заяви та заяви про забезпечення позову прокурором сплачено судовий збір у розмірі 10 565,50 гривень. Згідно з ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи викладене, суд дійшов висновку стягнути солідарно з відповідачів на користь прокуратури Одеської області сплачений судовий збір за подачу позову до суду. Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 04.04.2019 накладено арешт на житловий будинок об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1282604451101), розташованого за адресою: [ADDRESS] , а також заборонено державним реєстраторам, суб`єктам, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав проводити будь-які реєстраційні дії щодо спірного об`єкта нерухомого майна. Частиною 7 ст. 158 ЦПК України встановлено, що у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. Клопотання учасників справи про скасування заходів забезпечення позову не надходило. Отже, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для скасування заходів забезпечення позову застосованих на підставі ухвали суду від 04.04.2019.

Outcome: approved