Jurisdiction: civil
Date: 2015-04-14 00:00:00

В січні 2015 року позивач звернувся до суду з позовом до [PERSON], треті особи, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору виконавчий комітет Ізюмської міської ради Харківської області, [PERSON] про визнання договору найма житла недійсним, визнання осіб такими, що втратили право користування житлом та їх виселення . Зазначив, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом йому належить житловий будинок [ADDRESS]. В грудні 2005 року [PERSON], який є його батьком, уклав з відповідачкою безстроковий договір найму спірного будинку, який був зареєстрований в Ізюмському міськвиконкомі. Житло необхідно для власного проживання. Оскільки відповідачка і її діти протиправно користуються будинком [ADDRESS], просить суд визнати недійсним договір найму жилого приміщення на підставі ст. ст. 203,215 ЦК України і виселити відповідачку і її неповнолітніх дітей зі спірного будинку. Відповідачка позов не визнала, посилаючись на те, що здійснила значну перебудову спірного будинку, на яку затратила значні кошти. Третя особа, Ізюмська міська рада Харківської області, подала суду письмову заяву в якій просить суд слухати справу без її участі. При вирішенні справи покладається на розсуд суду. Третя особа, [PERSON] позов визнав, просить суд виселити відповідачку зі спірного будинку. Договір найму не був узгоджений з органом опіки та піклування Ізюмської міської ради. Ухвалою Ізюмського міськрайонного суду Харківської області до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору був залучений орган опіки та піклування Ізюмської міської ради Харківської області. Представник органу опіки та піклування Ізюмської міської ради Харківської області повторно в судове засідання не з'явився, про час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином, заперечень проти позову суду не надсилав. Судовим розглядом встановлено, що позивачу по справі належить житловий будинок [ADDRESS] на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, зареєстрованого в Ізюмській державній нотаріальній конторі 11 серпня 2005 року ( а.с.8-9). 22 грудня 2005 року був укладений договір найму жилого приміщення будинку [ADDRESS] між батьком позивача і відповідачкою. Пунктом 6 цього договору передбачено, що цей договір може бути розірвано на вимогу однієї зі сторін в будь - який час з попереднім повідомленням про це іншої сторони за один місяць. Договір укладено безстроково, який зареєстровано в Ізюмському міськвиконкомі за № 695 ( а.с.10). Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірваний за вимогою наймодавця, також у випадку, коли жиле приміщення, займане наймачем, необхідно для проживання наймодавцю і членам його сім'ї, і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не пізніше як за три місяці ( ст. 168 ЖК України). Правило ч. 3 ст. 168 ЖК України про можливість розірвання за вимогою наймодавця укладеного на невизначений строк договору найму жилого приміщення в будинку, який належить громадянину, лише за умови, що займане наймачем приміщення необхідно для проживання наймодавця та членів його сім'ї ( з попередженням про розірвання договору за три місяці), не суперечить положенням ЦК України щодо здійснення громадянином права приватної власності. У даному спорі йдеться не про встановлення обмежень стосовно розпорядження власником своїм майном, а про виконання зобов'язань, котрі виникли внаслідок такого розпорядження. Права власника житлового будинку, квартири вказані в ст. 383 ЦК України та ст. 150 ЖК України, які передбачають право власника використовувати житло для власного проживання членів його сім'ї, інших осіб і розпоряджатись своїм житлом на власний розсуд. Обмеження чи втручання у права власника можливе лише з підстав, передбачених законами. Відповідно до ч. 2 ст. 158 ЖК України договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку ( квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів або в органі управління, що ним затверджується. Договір повинен містити вказівки на предмет договору, строк на який він укладається, визначати права й обов'язки наймодавця і наймача та інші умови договору. Частина 1 ст. 810 ЦК України розкриває зміст договору найму (оренди) житла, що є об'єктом приватної форми власності, а ч. 3 ст. 810 ЦК України визначає, що до цього договору застосовується положення ЦК України, якщо інше не встановлено законом. Статтею 811 ЦК України встановлено, що договір найму житла укладається в письмовій формі. Жодних інших застережень щодо форми договору чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає. Законодавство також не передбачає і державної реєстрації такого виду правочинів. Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України недодержання сторонами або стороною в момент вчинення правочину вимог, встановлених частинами 1,3,5,6 ст. 203 ЦК України, як правило має наслідком визнання правочину недійсним. Загальні принципи цивільного права передбачають, що правочини не повинні суперечить положенням законів, галузевих законодавчих актів та нормативно - правових актів, прийнятих відповідно до Конституції. Згідно з ч. 3 ст. 17 Закону України « Про охорону дитинства» батьки або особи, які їх заміняють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання ( редакція Закону на момент вчинення правочину). Відповідно до ч. 3 ст. 18 зазначеного Закону органи опіки та піклування зобов'язанні здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей, при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла, а діти - члени сім'ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватись займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем. Згідно із ч. 2 ст. 12 Закону України « Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна та визнає неприпустимим зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при вчиненні будь - яких правочинів стосовно жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей. Для здійснення будь - яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування якими мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди щодо належного дітям нерухомого майна ( ч. 3,4 ст. 12 цього Закону в редакції, що діяла на момент вчинення правочину). Виходячи з аналізу зазначених правових норм, попередня згода повинна бути надана, щодо будь - яких правочинів, право власності на яке або право користування яким мають неповнолітні. Згідно з ч. 6 ст. 203 ЦК України правочин, що вчинено батьками ( усиновлювачами) не може суперечити правам та інтересам їх малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей. Визнання недійсними правочинів не створюють для сторін тих прав і обов'язків, які вони мають встановлювати, а породжують наслідки передбачені законом. Хоча реституція не передбачена у ст. 16 ЦК України, як один із способів захисту, проте норми ч. 1 ст. 216 ЦК України є імперативною, тому суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

Outcome: approved