Jurisdiction: civil
Date: 2014-05-11 00:00:00

В червні 2013 року ТОВ «Агрофірма «Агротіс» звернулось до суду з позовом до [PERSON] про усунення перешкод в праві користування орендованою земельною ділянкою та відшкодування збитків, в обґрунтування якого зазначивши, що 29.12.2004р. між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» укладено договір оренди земельної ділянки площею 6,40га строком на дванадцять років, яка належить [PERSON] на праві приватної власності на підставі державного акту серії ДН №097977 від 03.12.2004р. Відповідно до п.п.29, 30 даного договору, орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору, орендодавець зобов'язаний не втручатись у господарську діяльність орендаря та не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов договору. Однак, в порушення умов даного договору відповідач самовільно зайняв земельну ділянку, завдавши позивачу збитки за час тимчасового невикористання ним земельної ділянки. Просив стягнути з [PERSON] на його користь збитки у розмірі 15070грн. та зобов`язати відповідача усунути перешкоди права користування орендованою земельною ділянкою загальною площею 6,40га. (а.с.2-4, 58). В серпні 2013 року [PERSON] звернувся до суду із зустрічним позовом, в обґрунтування якого зазначив, що договір оренди земельної ділянки, укладений між ним та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» не відповідає вимогам ст.15 Закону України «Про оренду землі», а саме: не заповнені п.п.26, 27 договору, відсутні умови про передачу у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, до підписаного сторонами договору не долучено кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості), що унеможливлює її ідентифікацію на місцевості. З урахуванням уточнених позовних вимог, в т.ч. наданих позивачем під час розгляду справи 19.03.2014р. (а.с.71 «а», 101), просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 6,40га., який укладено 29.12.2004р. між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс». Оскаржуваним рішенням у задоволенні позову ТОВ «Агрофірма «Агротіс» до [PERSON] про відшкодування збитків та усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою відмовлено. Зустрічний позов [PERSON] до ТОВ «Агрофірма «Агротіс», третя особа: відділ Держземагентства в Олександрівському районі Донецької області про визнання договору оренди недійсним задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі № 8/119, укладений 29.12.2004р. між [PERSON]та ТОВ «Агрофірма «Агротіс». Вирішено питання розподілу судових витрат. В апеляційній скарзі ТОВ «Агрофірма «Агротіс» просить скасувати судове рішення та ухвалити нове про задоволення позову та відмовити у задоволенні зустрічного позову [PERSON], через неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального і процесуального права. Доводи апеляційної скарги обґрунтовує тим, що суд першої інстанції залишив поза увагою, що порядок розроблення проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь було врегульовано постановою КМУ від 02.11.2011р. №1134, тому, з урахуванням ст.5 ЦК України, відсутність на момент укладення договору оренди землі проекту її землеустрою не може бути підставою для визнання недійсним договору оренди землі. Щодо висновку суду про відсутність кадастрового плану з відображенням меж, обтяжень у її використанні та сервітутів і акту визначення меж земельної ділянки внатурі, апелянт зазначає, що даний висновок є помилковим, оскільки в п.26 спірного договору не встановлено обмеження (обтяження) у її використанні та встановлених земельних сервітутів та інші права третіх осіб, а також відсутні підстави обмежень (обтяжень), у зв`язку з чим, не було необхідності у виготовленні кадастрового плану. Апелянт посилається також на не врахування судом першої інстанції п.18 договору, ч.4 ст.16 ЗУ «Про оренду землі», п.2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 26.05.2004р. №677, відповідно до яких передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення. Таким чином, з урахуванням того, що договором та законом не передбачено виготовлення проекту відводу у разі передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення, необхідність у складанні акту визначення меж земельної ділянки у натурі відсутня. Також апелянт зауважує, що при виготовленні державного акту (копія якого є невід`ємною частиною спірного договору) було складено план та схему земельної ділянки, кадастровий план з відображенням існуючих обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених сервітутів земельної ділянки, тому даний акт є достатнім документом, який ідентифікує земельну ділянку. Крім викладеного, апелянт посилається на неможливість державної реєстрації спірного договору через ненадання ним уповноваженому органу, який проводить державну реєстрацію договору оренди всіх необхідних документів, в т.ч. проекту відведення земельної ділянки. Представник апелянта в судовому засіданні апеляційного суду підтримала доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити. Відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом в судове засідання апеляційного суду не з'явився, надав заяву про розгляд справи у його відсутність. Третя особа за зустрічним позовом в судове засідання апеляційного суду не з'явилась, надала заяву про розгляд справи у відсутність її представника. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволеннюз наступних підстав. Судом першої інстанції встановлено, що відповідно до державного акту на право приватної власності на земельну ділянку, виданого 03.12.2004р. [PERSON] передано у власність земельну ділянку, загальною площею 6.40га. для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в межах території Беззаботівської сільської ради (а.с.22). 29.12.2004р. між ТОВ «Агрофірма «Агротіс» та [PERSON] укладено договір оренди належної останньому земельної ділянки, площею 6.40га. строком на 12 років, який було підписано сторонами та зареєстровано у відділі Держкомзему Олександрівського району (а.с.18-20). Відповідно до акту Державної інспекції сільського господарства в Донецькій області від 21.05.2013р. (а.с.7), земельна ділянка загальною площею 30,6га. в т.ч. площею 6.40га., яка належить на підставі державного акту [PERSON], була зорана та засіяна соняшником. Ухвалюючи оскаржуване рішення суд першої інстанції виходив з того, що в договорі оренди землі не визначено особу, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди, в п.31 договору вказано, що такий ризик несе орендар, а у п.32 того ж договору вказано, що цей ризик несе орендодавець; до договору оренди не додано кадастровий план з відображенням меж, обтяжень у використанні та сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки в натурі, що є порушенням ст.15 Закону України «Про оренду землі», тому дійшов висновку про задоволення зустрічного позову [PERSON] про визнання спірного договору недійсним. Відмовляючи у задоволенні первісного позову, суд послався на ч.1 ст.216 ЦК України, відповідно до якої недійсний правочин не створює юридичних наслідків. Колегія суддів не може погодитися з висновком суду першої інстанції з наступних підстав. Згідно ч.1 ст.303 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції. Відповідно до ст.213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Рішення суду в повній мірі не відповідає даним вимогам закону. Згідно ст.11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб,які беруть участь у справі. За змістом ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно ч.1 ст.14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч.4 ст.15 Закону України «Про оренду землі» є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст.4-6, 11, 17, 19 цього Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Судом встановлено, що 29.12.2004р. між ТОВ «Агрофірма «Агротіс» та [PERSON] укладено договір оренди землі (типовий), яка належить [PERSON] на підставі державного акту на право приватної власності на земельну ділянку серії ДН № 097978 та розташована на території Беззаботівської сільської ради. Договір зареєстровано у Олександрівському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК» за №8/119. Договір укладено терміном на 12 років. Відповідно до 2.16 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Держкомзему від 04 травня 1999 року №43, чинної на час виникнення спірних правовідносин, при наявності обмежень на використання земельної ділянки до примірника державного акта на право постійного користування земельною ділянкою або на право власності на земельну ділянку, який видається власнику або користувачу земельної ділянки, додаються: копія кадастрового плану; акт перенесення на місцевість меж зон обмежень. Відповідно до Постанови КМУ «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» від 02 квітня 2002 року №449, затверджено типову форму державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою. Зворотня сторона державного акта на право власності на земельну ділянку містить план меж земельної ділянки із зазначення кадастрового номера ділянки. Однією із граф вказаного плану є зазначення існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки. З матеріалів справи вбачається, що наявна у ній копія державного акта на право власності на земельну ділянку, виданого [PERSON], на зворотній стороні містить план меж земельної ділянки, кадастровий номер 1420381000010000490 (а.с.22 звор. бік) та не містить будь-яких обмежень (а.с.142). Крім того, п.26 спірного договору також не встановлює обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб (наявність державних ліній електропередач, газо- та водопроводів і таке інше), а також підстав обмежень (обтяжень). Таким чином, висновок суду про відсутність кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, який є невід`ємною частиною договору спростовується матеріалами справи. Щодо висновку суду про відсутність невід`ємної частини договору оренди землі, - акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) колегія суддів зазначає наступне. Згідно ч. 4 ст.16 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на дату укладення договору оренді землі), передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення. Відповідно до п.2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26 квітня 2004 року №677, проект відведення земельної ділянки розробляється у разі зміни цільового призначення земельної ділянки відповідно до закону та у разі надання, передачі земельної ділянки, вилучення (викуп), відчуження земельної ділянки (її частини), межі якої не встановлено в натурі (на місцевості). Акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості) виготовляється разом з проектом відведення. Відповідно до п.18 спірного договору, передання земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення. Таким чином, вищенаведені норми закону та матеріали справи спростовують висновок суду про відсутність акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що унеможливлює її ідентифікацію та доводи апеляційної скарги в цій частині заслуговують на увагу колегії суддів. Колегія суддів зазначає, що також є обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо необґрунтованого посилання суду першої інстанції на Закон України «Про землеустрій», відповідно до положень якого на час укладення договору було передбачено розроблення проекту землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь. Так, відповідно до положень ч.3 ст.52 Закону України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 858-IV редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України по збереженню родючості ґрунтів» від 04 червня 2009 року № 1443-V, порядок розробки проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, встановлюється Кабінетом Міністрів України. Порядок розроблення проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, в подальшому був врегульований постановою Кабінету Міністрів України від 02 листопада 2011 року № 1134, тоді як спірний договір оренди землі було укладено 29.12.2004р. Таким чином, на момент укладення спірного договору оренди землі не було законодавчо визначено порядку розробки проектів землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь. З урахуванням викладеного, вказані вище доводи [PERSON], не можуть бути підставою для визнання недійсним договору оренди землі, оскільки у відповідності до положень ст.5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акти цивільного законодавства не мають зворотної дії у часі. Колегія суддів також зазначає, що посилання [PERSON], як на підставу для визнання договору оренді землі недійсним, відсутність в ньому умови про передачу у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, є необґрунтованими, оскільки відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на момент його укладення, такої істотної умови договору як передача земельної ділянки у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельних ділянок не було. Дана частина Закону була доповнена законодавцем Законами України від 16 вересня 2008 року № 509-VI, а тому ці умови правомірно відсутні в спірному договорі оренди землі від 29.12.2004р. Таким чином, суд першої інстанції належним чином не перевірив вище вказаних обставин, не надав оцінку доказам по справі, відповідно до ст.212 ЦПК України, та дійшов помилкового висновку про задоволення позову [PERSON] про визнання договору оренди землі недійсним, тому рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні зустрічного позову, оскільки в суді встановлено, що сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, спірний договір було зареєстровано в Олександрівському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК», він містить всі передбачені законодавством істотні умови і підстави для визнання даного договору недійсним відсутні. Скасовуючи рішення суду і відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, колегія суддів приходить до висновку про скасування рішення в частині відмови у задоволенні первісного позову. Даний позов ТОВ «Агрофірма «Агротіс» до [PERSON] про відшкодування збитків та усунення перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою, підлягає частковому задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ч.2 ст.24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Згідно ст.25 Закону України «Про оренду землі», п «а» ч.1 ст.95 ЗК Україниорендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. Відповідно до п.30 спірного договору оренди землі, орендар має право самостійно господарювати на землі із дотриманням умов цього договору. Відповідно до п.29 договору, орендодавець зобов`язується не втручатися у господарську діяльність орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов цього договору. Відповідно ч.1.ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні зі захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею… (ч.2 ст.27 Закону). Згідно ч.2.ст.95 Земельного кодексу України порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Як встановлено судом першої інстанції та не оспорюється сторонами, [PERSON] зайняв передану в оренду земельну ділянку та посіяв на ній соняшник, що підтверджується актом обстеження земельної ділянки від 21 травня 2013 року (а.с.7). Таким чином, позивачем доведено в суді порушення його прав передбачених законом з боку відповідача, і позовні вимоги в частині зобов`язання [PERSON] усунути перешкоди користування ТОВ «Агрофірма «Агротіс» спірною (орендованою) земельною ділянкою підлягає задоволенню. Разом з тим, вимоги ТОВ «Агрофірма «Агротіс» про стягнення з [PERSON] збитків, завданих його незаконними діями (невиконанням умов, визначених в договорі оренди) задоволенню не підлягають з наступних підстав. Згідно ч.2 ст.22 ЦК України, збитками є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушено (упущена вигода). Відповідно до ст.157 ЗК України, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України. Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у п.14 постанови від 16 квітня 2004 року №7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (далі Постанова), розміри збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам вилученням (викупом) або тимчасовим зайняттям земельних ділянок у встановленому порядку, визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284). Відповідно до п.1 Порядку, визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284, власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні вилученням (викупом) та тимчасовим зайняттям земельних ділянок та неодержання доходів у зв`язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок. Відшкодуванню підлягають збитки власників землі і землекористувачів, у тому числі орендареві, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані (п.3 Порядку). Згідно п.2 Порядку, розміри збитків визначаються комісіями створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад. Результати роботи комісій оформляються відповідними актами, що затверджуються органами, які створили ці комісії. Частиною 3 ст.10 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, установлених законом. Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 цього Кодексу. Статтею 59 ЦПК України передбачено, що обставини які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами. Таким чином, позивач за первісним позовом ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з урахуванням ст.157 ЗК України та Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284, не надав довів (як це передбачено ст.ст.59, 60 ЦПК України) розміру завданих йому збитків з боку відповідача [PERSON] тимчасовим зайняттям спірної земельної ділянки, тому позов в цій частині не підлягає задоволенню. З урахуванням вимог ч.5 ст.88 ЦПК України щодо присудження судових витрат пропорційно до задоволеної частини позовних вимог, з [PERSON] на користь ТОВ «Агрофірма «Агротіс» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 229грн. 40коп. За таких обставин, рішення суду першої інстанції не можна визнати законним й обґрунтованим, тому відповідно до п.1, 3, 4 ч.1 ст.309 ЦПК України воно підлягає скасуванню з частковим задоволення первісного позовуТОВ «Агрофірма «Агротіс» та відмовою у задоволенні зустрічного позову [PERSON]

Outcome: partial