Jurisdiction: civil
Date: 2021-05-18 00:00:00

В травні 2020 року позивач через свого представника [PERSON] звернулася до суду із позовом до ТОВ «Капітолій», ТОВ «Центрум Капітал» про визнання недійсним іпотечного договору з усіма додатками від 29.07.2007, зареєстрованого в реєстрі за №2893 між ТОВ «Капітолій» та ТОВ «Український промисловий банк», правонаступником якого є ТОВ «Центрум Капітал», та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:51656039 від 17.03.2020, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. В обґрунтування заявлених позовних вимог посилається на те, що є власником квартири [ADDRESS] на підставі договору купівлі-продажу від 05.09.2017, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ємельяновою Н.В. за реєстровим № 1828. В квітні 2020 року вона отримала повідомлення-вимогу від ТОВ «Центрум Капітал» про усунення порушення шляхом виконання порушеного зобов`язання, а саме погашення заборгованості за кредитним договором на відкриття відкличної відновлювальної кредитної лінії № 22/КВ-07 від 29.10.2007. Зі змісту даного повідомлення стало відомо, що її квартира перебуває в іпотечному обтяженні, іпотекодержателем якого є ТОВ «Центрум Капітал». В зазначеній вимозі вказувалося про наявність у ТОВ «Центрум Капітал» повноважень щодо звернення стягнення на майно у вигляді квартир у будинку [ADDRESS] у зв`язку з відступленням права вимоги за кредитним договором № 22/КВ-07 від 29.10.2007, зокрема, за іпотечним договором від 29.10.2007, посвідченим приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є. зареєстрованим за реєстровим № 2893. Посилаючись на те, що є добросовісним набувачем, їй не було відомо про існування вказаного договору іпотеки, а ТОВ «Центрум Капітал» разом з приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. здійснили незаконне накладення іпотечного обтяження щодо її житла, згоди на передачу якого в іпотеку вона не надавала, а також, що іпотечний договір від 29.10.2007 №2893 укладений з значним порушенням чинного законодавства, зокрема в ньому не зазначено істотних умов щодо опису предмета іпотеки, а також те, що іпотекодавець набуде право власності на предмет іпотеки в майбутньому, тому на підставі статей 203, 215 ЦК України [PERSON] просить визнати вказаний договір недійсним та скасувати рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень. ТОВ «Центрум Капітал» 10.06.2020 направило відзив на позовну заяву в якому просить відмовити в задоволенні позову в повному обсязі, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість позовних вимог, оскільки оспорюваний іпотечний договір укладено з додержанням вимог законодавства. Інший відповідач правом на подачу відзиву не скористався. Ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 15.05.2020 відкрито провадження у справі у порядку загального позовного провадження та призначено її розгляд у підготовчому судовому засіданні. Ухвалою від 15.05.2020 задоволено заяву представника [PERSON] - [PERSON] про забезпечення позову. Накладено арешт на квартиру [ADDRESS] , яка належить на праві приватної власності [PERSON] (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1140757548101; номер запису про право власності: 22168874 від 05.09.2017). Ухвалою від 15.04.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті. У судовому засіданні, призначене на 13.05.2021, сторони не зявилися, про розгляд справи повдіомлені належним чином. Представник позивача - адвокат Шевченко І.В. надав до суду письмову заяву про розгляд справи за його відсутності та просив вимоги позову задовольнити. Дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази та встановивши фактичні обставини справи, суд дійшов наступного. Судом встановлено, що 29.10.2007 між ТОВ «Капітолій» та ТОВ «Український промисловий Банк», правонаступником якого є ТОВ «Центрум Капітал», укладено кредитний договір № 22/КВ-07 на відкриття відновлювальної кредитної лінії (надалі Кредитний договір) (а.с.110-119 т. 2). В забезпечення виконання зобов`язання за Кредитним договором 29.10.2007 року між ТОВ «Капітолій» та ТОВ «Український промисловий Банк», правонаступником якого є ТОВ «Центрум Капітал», укладено іпотечний договір, який зареєстрований в реєстрі за № 2893 (далі - іпотечний договір), в який неодноразово вносилися зміни та доповнення (а.с.18-109 т.2). Згідно умов іпотечного договору з усіма змінами та доповненнями, предметом іпотеки є: майнові права на нерухомість, які належать ТОВ «Капітолій», будівництво якої не завершене, а саме майнові права на 65 квартир (№№1, 4, 12, 15, 16, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 50, 53, 56,57, 58, 59, 62, 66, 67, 71, 75, 79, 80, 82, 83, 84, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98,99, 100, 103, 104, 106, 107, 108, 110, 111, 114, 115, 116, 118, 119, 120, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130), загальною площею 4 365,63 кв.м., творчі майстерні №№1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, загальною площею 946,54 кв.м., магазин №1 загальною площею 324,40 кв.м., магазин №2 загальною площею 441,91 кв.м., що розташовані в багатоквартирному житловому будинку з громадсько-торговим [ADDRESS] . Частиною першою статті 575 ЦК України передбачено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України). Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закон) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. У статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначені підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки. Зокрема, частиною першою цієї статті передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Як вбачається з іпотечного договору ТОВ «Капітолій», як іпотекодавцем, передано в іпотеку майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, а саме майнові права на 65 квартир, зокрема і на спірну квартиру № 66 . 05.09.2017 між [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ємельяновою Н.В. за реєстровим № 1828 (а.с. 13-15 т. 1). В інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 17.04.2020 щодо квартири [ADDRESS] є відомості про державну реєстрацію іпотеки від 29.10.2007, підставами виникнення якої є: Договір про внесення змін та доповнень до іпотечного договору, серія та номер: 4006 виданий 13.12.2012 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є.; Договір про внесення змін та доповнень до іпотечного договору від 29.10.2007 посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є. та зареєстрованого в реєстрі за № 2893, серія та номер 3094, виданий 10.04.2014 приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Горбуровим К.Є.; Договір № 2096/К/1 про відступлення (купівлі - продажу) прав вимоги, серія та номер 945 виданий 06.12.2019 приватним нотаріусом КМНО Юдіним М.А.; Договір № 07/17/03/2020/1 про відступлення права вимоги грошових зобов`язань за кредитним договором та договорами забезпечення, серія та номер 204, виданий 17.03.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В.; рішення виконавчого комітету Миколаївської міської ради «Про зміну та надання адрес і внесення змін до рішень виконкому міської ради» від 11.09.2015 № 771. Іпотекодавець - ТОВ «Капітолій»; Іпотекодержатель - ТОВ «Центрум Капітал» (а.с.16 т. 1). Підставою внесення вказаного запису зазначено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51656039 від 17.03.2020, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. (а.с.16 зворот т.1) Отже, [PERSON] набула право власності на квартиру [ADDRESS] , яка вказана в іпотечному договорі. При цьому, позивач вказану квартиру в іпотеку не передавала та згоди на таку передачу не надавала, а запис про іпотеку до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стосовно належної їй квартири був внесений 17.03.2020, тобто після набуття [PERSON] права власності на квартиру за договором купівлі-продажу від 05.09.2017. Частиною першою статті 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. За частиною першою статті 15 ЦК України право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав свобод чи інтересів. Згідно частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зокрема, відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами. Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього. Майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права. Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 24.06.2015 у справі № 6-318цс15 та від 18.11.2015 у справі № 6-1858цс15, від яких не відступила Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20.03.2019 у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19). За змістом частин першої, третьої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Згідно з частиною першою статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужено заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення. Відповідно до частини другої статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення оспорюваного договору іпотеки) передбачено, що застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. При цьому згідно вимог статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги. Пункт 3 частини першої статті 18 Закону «Про іпотеку», у чинній редакції чинній на дату укладання оспорюваного договору, передбачав, що іпотечний договір повинен містити таку істотну умову, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. Частиною другою статті 18 Закону «Про іпотеку» передбачено, що у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. З іпотечного договору вбачається, що в іпотеку передані майнові права на нерухоме майно без визначення їх виду (право власності, користування, інші речові права). Тобто в оспорюваному іпотечному договорі відсутній опис переданого майнового права, тоді як таким описом не може вважатись опис майна, яке має бути побудоване іпотекодавцем, оскільки він є описом майбутнього об`єкту, а не характеристикою майнового права, як того вимагає закон. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25.12.2008 № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку», тоді як спірний договір був укладений 29.10.2007. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 30.01.2013 у справі № 6-168цс12, від 17.04.2013 у справі № 6-8цс13 та від 20.04.2016 №6-2994цс15. Оскільки оспорюваним договором передано в іпотеку майнові права на квартиру, яка належить позивачу, то позивач відповідно до положень статей 15, 16, 215, 216 ЦК України, має право оспорити зазначений іпотечний договір в судовому порядку, оскільки указаний договір стосується його прав та інтересів. Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду України від 16.03.2016 у справі №6-290цс16, від 23.03.2016 у справі №6-289цс16 та у постановах Верховного Суду від 19.06.2019 у справі №523/1137/14-ц (провадження № 61-7690св18), від 26.06.2019 у справі №523/13452/15-ц (провадження № 61-8653св18), від 07.08.2019 у справі №523/7001/16-ц (провадження № 61-13786св18, від 27.02.2020 року по справі №761/22265/17-ц (провадження №61-5216ск19). Доводи ТОВ «Центрум Капітал» про те, що відсутність в законі права на передачу майнових прав при укладенні іпотечного договору у 2007 році не може свідчити про його недійсність з посиланням правові висновки Верховного Суду, які викладені в постановах від 04.07.2018 у справі №520/10060/16-ц та від 23.10.2019 по справі №522/377/16ц не приймаються судом до уваги так як такі висновки зроблені в конкретних справах за інших обставин, що не є тотожними із тими, що досліджуються у даній справі. Так, у справі що розглядається, [PERSON] не була позичальником за кредитним договором та не виступала іпотекодавцем майнових прав за оспорюваним правочином, тобто не надавала іпотекодержателю згоди на те, що нерухоме майно може стати його власністю після укладення договору іпотеки. За такого, суд дійшов висновку, що оспорюваним іпотечним договором, який було укладено всупереч вищенаведеним нормам Закону України «Про іпотеку», які були чинні на момент його укладання, порушено права позивача на спірну квартиру, набуту нею у власність у встановленому законом порядку, а тому її право підлягає судовому захисту в обраний нею спосіб, який є ефективним. Аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного суду від 19.02.2020 у справі № 761/22265/17 (провадження № 61-5216св19). Що стосується вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51656039 від 17.03.2020, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., суд дійшов такого. Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначений порядок державної реєстрації прав, відповідно до якого державна реєстрація розпочинається із прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрації заяви в базі даних заяв. При цьому відповідно до пункту 3 частини другої статті 2 цього Закону заявником є, зокрема, власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав. Отже, спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатись як спір, що пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Висновок суду узгоджується з позицією, зазначеною Великою Палатою Верховного Суду у справі № 826/3051/18, провадження № 11-567апп19. За таких обставин, суд вважає встановленим, що спір виник і існує між позивачем та відповідачем ТОВ «Центрум Капітал», який є іпотекодержателем спірного мана, щодо державної реєстрації речового права, тобто вирішення цього спору не пов`язано з діями державного реєстратора. Враховуючи, що оспорюваний іпотечний договір визнається недійсним, суд застосовує наслідки недійсності цього договору шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51656039 від 17.03.2020, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. Встановивши наведені обставини справи, дослідивши та оцінивши усі надані письмові докази й наведені доводи за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі. Також, згідно з частини першої статті 158 ЦПК України, суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи. Враховуючи, що спір розглянутий судом, заходи забезпечення позову, вжиті за ухвалою Ленінського районного суду міста Миколаєва від 15.05.2020 у справі № 489/2120/20, підлягають скасуванню. На підставі статті 141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 2102,00 (1681,60 грн. - дві позовні вимоги + 420,40 грн. - забезпечення позову) по 1051,00 грн. з кожного.

Outcome: approved