Jurisdiction: civil
Date: 2018-11-04 00:00:00

В провадженні суду знаходиться на розгляді цивільна справа за позовом [PERSON] до [PERSON] про визнання договору оренди з викупом дійсним та визнання права власності, зобовязання виконати умови договору оренди з викупом спадкоємцем. В обґрунтування своїх позовних вимог, та пояснюючи підстави звернення до суду, сторона позивача посилалась на ті обставини, що восени 1999 року [PERSON] орендував квартиру № 20 по вулиці Базарній/тоді Кірова/ у будинку № 100 у місті [PERSON] , вказана квартира на праві приватної власності належала [PERSON], який помер 26 грудня 2010 року. Орендна плата за вказане житло на день смерті [PERSON] становила 200 доларів США на місяць. Рахунки за комунальні послуги газопостачання, електроенергію оплачувались ним окремо. На сьогодні він продовжує проживати у вказаній квартирі вже більше 19 років. Орендована квартира знаходилась в дуже поганому стані. Незважаючи на визначені незручності він продовжував орендувати вказану квартиру, оскільки її розташування поблизу його роботи влаштовувало. На наступний рік власник житла [PERSON] збільшив орендну плату у двічі, тобто 200 доларів США на місяць. Після двох років проживання , технічний стан квартири значно погіршився, стала потреба робити в ній капітальний ремонт. За життя [PERSON] надав пропозицію для позивача викупити в нього квартиру у розстрочку, шляхом здійснення доплат до щомісячної орендної плати, після чого, квартира стане власністю [PERSON], він дозволив робити в квартирі ремонт на розсуд позивача. [PERSON] завірив позивача, що на квартиру цю ніхто претендувати не буде,бо в нього є житло в [PERSON] на Фонтані у приватному будинку, про те що в нього є дочка, відповідачка по справі, він ніколи позивачу не говорив. Квартиру він оцінив у 13000 доларів США та пообіцяв після сплати вказаної суми оформити шляхом купівлі-продажу вказану квартиру на позивача. Після чого, позивач почав проводити ремонтні роботи у цій квартирі. На сьогодні квартира повністю відновлена реконструйована. Протягом з 2002 року по 2010 рік, позивач на користь [PERSON] сплатив 40300 доларів США, з яких 13000 доларів США вартість квартири, та 27300 доларів США орендних платежів. Вартість ремонтних робіт, виконаних позивачем в квартирі [ADDRESS] згідно висновку експерта № СЕ -2502-1-821.17 від 19.01 2018 року склала 361308 гривень. Оскільки у 2010 році [PERSON] почав часто хворіти, знаходився у лікарні та після здійснення позивачем всіх виплат, 10 лютого 2010 року, [PERSON] попросив [PERSON] завершити домовленість про купівлю - продажу його квартири в нотаріальному порядку знаходячись у медичному закладі недалеко від вказаної квартири , він заїхав до позивача в квартиру [ADDRESS], де у присутності свідків [PERSON], [PERSON],[PERSON] надав йому розписку від 10 лютого 2010 року , копія якою надана до матеріалів справи, про визнання договору оренди з викупом та визнання право власності, якою підтвердив дозвіл на ремонтні роботи в цій квартирі, існування договору оренди з викупом квартири між ними, та отримання ним суми у 13000 доларів США в рахунок вартості квартири, надавши зобовязання до кінця 2010 року оформити з позивачем договір купівлі продажу/викупу/ квартири. Вирішення вказаного питання через нотаріуса на той час не відбулося з причин стану здоров,я [PERSON]. 26 грудня 2010 року [PERSON] помер і, як пояснив у судовому засіданні позивач, він не встиг оформити нотаріально договір купівлі-продажу з покійним. Позивач просить задовольнити його позовні вимог у повному обсязі, оскільки після смерті [PERSON] він до теперішнього часу продовжує відкрито користуватися квартирою № 20 будинку №100 по вулиці Базарній у місті Одесі, по письмовому договору оренди із викупом він повністю сплатив її вартість на той час власнику [PERSON], про що свідчить розписка від 10 лютого 2010 року , оригінал якої оглянутий у судовому засіданні та копія якої приєднана до цивільної справ. Відповідач по справі [PERSON] правом подачі відзиву на позовну заяву не скористалася, відзив на позовну заяву до суду не надходило. Відповідач у судове засідання не зявилася приславши у судове засідання свого представника за довіреністю [PERSON], який позовні вимоги позивача не визнав у повному обсязі, пояснивши суду, що вимоги позивача не відповідають вимогам ЦК України, оскільки визнання права власності можливо лише тоді, коли правочин згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України за законом вимагав нотаріального посвідчення, а договір оренди з викупом підлягає обовязковому нотаріальному посвідченню, чого позивачем за життя [PERSON] зроблено не було. Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні не заперечував проти дійсності розписки наданої за життя позивачу покійним [PERSON] і її наявність не оспорював, але вважає, що вказана розписка не може бути підставою для задоволення позовних вимог позивача. Вивчивши матеріали справи у їх сукупності, прийнявши до уваги пояснення сторін, дослідивши представлені письмові докази, надавши правовідносинам, що виникли між сторонами по справі, належну правову оцінку, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог [PERSON] частково з наступних підстав: Під час судового розгляду справи було встановлено, що за життя власника квартири [ADDRESS] [PERSON] ним була надана розписка позивача наступного змісту російською мовою: « Я [PERSON] [INFO], проживаю по адресу : г, [PERSON] ул. Анны Ахматовой, дом 4-Б [NUMBER] выдан Центральным РООГУ УМВД Украины в Одессой области 24 июня 1997 года даю настоящую расписку [PERSON],……. в том, что я действительно, начиная с осени 1999 года, сдаю [PERSON] в аренду (договор официально мы не оформляли), принадлежащую мне по праву собственности квартиру [ADDRESS] и получаю от него арендную плату в размере 250 долларов США в месяц. В 2002 году по договорённости между мной и [PERSON] я разрешил [PERSON] произвести капитальный ремонт указанной квартиры, договорившись продать ему эту квартиру в рассрочку за обусловленную нами сумму в размере 13000(тринадцать тысяч) долларов США, без учёта затрат на ремонт и без учёта суммы арендных платежей. Данную сумму 13000(тринадцать тысяч)долларов США в счёт стоимости квартиры я лично получил от [PERSON] на сегодняшний день в полном объёме. Обязуюсь до конца 2010 года оформить с [PERSON] договор купли-продажи квартиры [ADDRESS], которая принадлежит мне по праву собственности. В чём и расписываюсь добровольно и без принуждения (подпись) [PERSON] г.Одесса 10 февраля 2010 год.» При наданні вказаної розписки були присутні свідки [PERSON], [PERSON] , [PERSON] В судовому засіданні дійсність вказаної розписки представником відповідача не заперечувалась та була визнана такою, що надавалась [PERSON] за життя позивачу [PERSON]. Відповідачка [PERSON] за рішенням Київського районного суду м. Одеси від 22 квітня 2014 року визнана спадкоємцем на майно після смерті свого батька [PERSON]. у тому числі і на спірну квартиру, якою ще за життя він фактично розпорядився на користь позивача. Відповідно до ст. 82 ч. ч. 1, 3, 4 ЦПК України, обставини що визнаються учасниками справи не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільного їх визнання. Обставини, які визнаються учасникам справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Обставини визнані судом загальновідомими, не потребують доказування. Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі що набрало законної сили не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Таким чином, сторонами не заперечується зміст і дійсність вказаної вище розписки, яка стала обґрунтуванням позовних вимог позивача до [PERSON] Відповідно до вимог ст. 810-1 ЦК України за договором оренди житла з викупом одна сторона орендодавець передає іншій особі орендарю житло за плату на довготривалий строк, після закінчення якого, або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. Стаття 814 ЦК України наголошує, що у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця. Стаття 220 ч. 2 ЦК України наголошує, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне, або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. На думку суду, оскільки [PERSON] і [PERSON] домовились за життя останнього, про всі істотні умови договору оренди з викупом, що вбачається із розписки наданої суду, та відбулось повне виконання договору оренди квартири з викупом з боку [PERSON], суд може визнати даний договір дійсним, в цьому випадку наступне нотаріальне посвідчення не вимагається. Оскільки відповідач [PERSON] стала власником спірної квартири [ADDRESS] в порядку спадкування лише за рішенням Київського районного суду міста [PERSON] від 22 квітня 2014 року, значно пізніше домовленостей між позивачем і спадкодавцем, то згідно до вимог ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обовязки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Відповідно до вимог ст.1232-1 ЦК України до спадкоємця переходять усі права та обовязки за договором оренди житла з викупом, які мав спадкодавець. Суд не може визнати за [PERSON] право власності на спірну квартиру, оскільки право власності за рішенням суду в порядку спадкування визнано за відповідачкою, яка в свою чергу повинна виконувати вимоги статті 1218 ЦК України як спадкоємець спірного майна. Судом звернуто увагу на той факт, що позасудовим шляхом між сторонами питання щодо власності та користуванням квартири [ADDRESS] не було.

Outcome: partial