Jurisdiction: civil
Date: 2018-12-11 00:00:00

В липні 2016 року [PERSON] звернувся до Комінтернівського районного суду з позовом до Комінтернівського обєднання громадського харчування [PERSON] РСС про визнання розірвання договору оренди недійсним та зобовязання виконати зобовязання за договором. 11.07.2017року [PERSON] подав до суду заяву про залишення без розгляду позовних вимог в частині зобовязання відповідача виконати зобовязання за договором. 17.07.2017року [PERSON] подав до суду заяву про додаткові позовні вимоги, просив суд угоду про розірвання договору оренди визнати нікчемною (недійсною). Ухвалою суду від 12.12.2018 р. позовні вимоги в частині зобовязання відповідача виконати зобовязання за договором було залишенно без розгляду. Позов було обґрунтовано тим, що 11.04.2006року між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) було укладено [PERSON] оренди кафе-бару «Лад» за адресою: вул. Київська, 83, смт. Комінтернівське Одеської області, строком на 5 років. [PERSON] оренди було нотаріально посвідчено. Приміщення було прийнято відповідачем. В [PERSON] прийому-передачі від 25.12.2005року було зазначено, що приміщення потребує термінового ремонту даху, фасаду та газифікації. Позивач вважає ці роботи такими, що відносяться до капітального ремонту, який є обовязком власника-відповідача, проте відповідач капітальний ремонт не провів. Позивач звертався до відповідача з метою погодження проведення вказаних робіт орендарем (позивачем), з відшкодуванням йому здійснених витрат, проте йому було відмовлено. 11.04.2011року позивач та відповідач підписали Додаткову угоду № 1 до Договору оренди від 11.04.2006р. про розірвання договірних відносин з 12.04.2011р. Ця Додаткова угода нотаріально посвідчена не була, тому позивач вважає її нікчемною. З урахуванням наданих заяв про зміну позовних вимог, позивач просить суд визнати розірвання договору оренди, укладеного 11.04.2006року, нікчемним (недійсним). Представник відповідача [PERSON] обєднання громадського харчування проти задоволення позову заперечував за тих підстав, що термін дії Договору оренди від 11.04.2006року закінчився 11.04.2011року. Про своє небажання продовжувати дію Договору на новий термін відповідач попередив позивача 02.03.2011року та 10.03.2011року. 11.04.2011року між сторонами було підписано Додаткову угоду № 1 до Договору оренди про розірвання договірних відносин з 12.04.2011року, яка не була нотаріально посвідчена, проте підтверджувала згоду позивача на припинення дії Договору у звязку із закінченням терміну його дії. 12.04.2011року між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) було укладено новий [PERSON] оренди кафе-бару «Лад» за адресою: вул. Київська, 83, смт. Комінтернівське Одеської області, строком на 2 роки, згідно з п.10.3 якого всі раніше укладені договори оренди між сторонами вважаються розірваними. Наведення в [PERSON] прийому-передачі від 25.12.2005року інформації, що приміщення потребує термінового ремонту даху, фасаду та газифікації не означало, що проведення цих робіт було обовязком відповідача. Цим позивача було повідомлено про особливі властивості та недоліки обєкта оренди. Акт було підписано сторонами до укладення Договору оренди від 11.04.2006року, проте позивач не відмовився від укладення Договору оренди, будь-яких претензій не висловив, тому відповідач вважає, що приміщення було передано позивачу в належному стані. Відповідач подав до суду заяву про сплив строків позовної давності для заявленя позовних вимог, вважаючи, що про невідповідність оскарженої Додаткової угоди № 1 від 11.04.2011року до Договору оренди від 11.04.2006року (тобто про порушення свого права) позивачу було відомо з дня її підписання, тобто строк позовної давності сплинув 12.04.2014року. Вислухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи, а також витребувані документи, розглядаючи спір у межах заявлених вимог, суд вважає, що позов [PERSON] підлягає частковому задоволенню за наступних підстав. На підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 23.12.2005року [PERSON] обєднання громадського харчування є власником нерухомого майна будівлі кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83. Право власності на нерухоме майно зареєстровано [PERSON] РБТІ 02.02.2006р. (номер витягу 9737094 від 02.02.2006р., реєстраційний номер 13737653). 11.04.2006року між [PERSON] обєднанням громадського харчування (орендодавець, відповідач) та [PERSON] (орендар, позивач) було укладено [PERSON] оренди обєкту нерухомості кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83. [PERSON] було посвідчено 11.04.2006року [PERSON], державним нотаріусом [PERSON] державної нотаріальної контори Одеської області, реєстровий № 1133. Згідно з п.1.6 Договору, стан Обєкту оренди на момент передачі в оренду задовільний. У відповідності до п.5.3 Договору, Орендодавець зобовязаний повідомити Орендаря про особливі властивості та недоліки Обєкту оренди, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоровя, майна Орендаря або інших осіб, або призвести до пошкодження самого обєкта під час користування ним. Відповідно до п.6.2 Договору, Орендар своєчасно здійснює поточний ремонт Обєкту оренди за свій рахунок. Пунктом 6.3 Договору передбачено, що Орендар має право, за узгодженням з Орендодавцем, здійснювати капітальний ремонт за свій рахунок, а також прибудову, реконструкцію, перепланування та поліпшення Обєкту оренди. Відповідно до п.8.1 Договору, він діє протягом 5-ти років з моменту підписання [PERSON] прийому-передачі Обєкту в оренду, а в частині обовязків по розрахунках у разі невиконання або неналежного виконання [PERSON] своїх обовязків за Договором до повного проведення розрахунків та відшкодування збитків. Обєкт було передано в оренду згідно [PERSON] прийому-передачі від 25.12.2005року, підписаному [PERSON]. В [PERSON] було зазначено, що приміщення потребує термінового ремонту даху, фасаду та газифікації. Основні засоби, які передаються в оренду, знаходяться у належному технічному стані. Листами від 20.01.2009року та від 23.02.2009року позивач звертався до відповідача з проханням погодити проведення робіт з ремонту даху, фасаду та газифікації. Листами від 30.08.2010року та від 11.02.2011року відповідач повідомив позивача про не задоволення його звернень. Судом критично оцінюються наявні у справі [PERSON] обстеження приміщення кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83, складені в період з 2006рік по 2011рік депутатами [PERSON] селищної ради, оскільки вони підтверджують обставини, зафіксовані в [PERSON] прийому-передачі від 25.12.2005року, проте не являються належними доказами наявності вини відповідача у не проведенні ремонтних робіт та/або проведення ремонтних робіт позивачем. 11.04.2011року між [PERSON] обєднанням громадського харчування (орендодавець, відповідач) та [PERSON] (орендар, позивач) в простій письмовій формі було укладено Додаткову угоду до Договору оренди обєкту нерухомості від 11.04.2006року, згідно якої сторони дійшли згоди про розірвання Договору з 12.04.2011року. 11.04.2011року сторони підписали [PERSON] приймання-передачі обєкта нерухомості з оренди, згідно з яким у звязку із розірванням відносин з 12.04.2011року орендар [PERSON] передав, а орендодавець [PERSON] прийняла з орендного користування приміщення кафе «Лад». 12.04.2011року між сторонами було укладено новий договір оренди обєкта нерухомості № 11 (кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83), який припинив свою дію 12.04.2013року. Згідно з п.10.3 Договору, з моменту укладення цього Договору всі раніше укладені договори оренди між [PERSON] вважаються розірваними. Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 22.10.2014року у справі №504/3362/13-ц за позовом Комінтернівського обєднанням громадського харчування до [PERSON] про усунення перешкод в користуванні та розпорядженні нерухомим майном шляхом зобовязання повернути займане приміщення, стягнення втраченої вигоди, та за зустрічним позовом [PERSON] до Комінтернівського обєднанням громадського харчування про позбавлення права на користування та розпорядження майном, визнання договору оренди від 12.04.2011р. недійсним, позовні вимоги Комінтернівського обєднання громадського харчування було задоволено частково. судом вирішено усунути Комінтернівському обєднанню громадського харчування перешкоди у користуванні та розпорядженні будівлею кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83 та зобовязати фізичну особу [PERSON] звільнити приміщення кафе «Лад». В задоволенні зустрічного позову [PERSON] про позбавлення права відповідача на користування та розпорядження майном, визнання договору оренди від 12.04.2011р. недійсним - відмовлено. Вирішуючи справу, суд виходить з наступного правового обґрунтування. Згідно ст.256, 257 ЦК України, позовна давність\~-\~це строк,\~у межах\~якого особа\~може звернутися\~до суду\~з вимогою\~про захист\~свого цивільного\~права або\~інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. У відповідності до ч.1,3 ст.261 ЦК України, перебіг\~ позовної\~давності починається\~від дня,\~коли особа\~довідалася або\~могла довідатися\~про порушення\~свого права\~або про\~особу,\~яка його\~порушила. Перебіг\~ позовної\~давності за вимогами про застосування наслідків нікчемного правочину починається від дня, коли почалося його виконання. Згідно з ч.2,3 ст.264 ЦК України, позовна давність переривається у разі пред'явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг\~ позовної\~давності починається\~заново. Час, що минув до переривання перебігу\~ позовної\~давності, до нового строку не зараховується. Статтею 267 ЦК України передбачено, що заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу\~ позовної\~давності. 3. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. 4. Сплив\~ позовної\~давності,\~про застосування\~якої заявлено\~стороною у\~спорі,\~є підставою\~для відмови\~у позові. 5. Якщо суд визнає поважними причини пропущення\~ позовної\~давності, порушене право підлягає захисту. Відповідно до ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини», Європейська Конвенція «Про захист прав людини і основоположних свобод» (далі - Конвенція) і практика Європейського Суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) є джерелом права. Частиною 1 ст.6\~Конвенції передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом. Таким чином, ч. 1 статті 6 гарантує кожному право на звернення до суду з позовом щодо його прав та обов'язків цивільного характеру. Отже, він втілює в собі «право на суд», яке, згідно з практикою Суду, включає в себе не тільки право ініціювати провадження, але й право розраховувати на «розгляд» спору судом (див., наприклад, рішення у справі «Кутіч проти Хорватії» (Kutic v. Croatia), заява № 48778/99, п. 25, ЕСПЛ 2002-ІІ). У справі Delcourt v. Belgium Європейський Суд з прав людини зазначив, що «у демократичному суспільстві у світлі розуміння Конвенції, право на справедливий суд посідає настільки значне місце, що обмежувальне тлумачення статті 6 не відповідало б меті та призначенню цього положення». Водночас у справі Bellet v. France Суд зазначив, що «стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права». Відтак, правило про пропуск строку звернення до суду не має абсолютного характеру і не повинно застосовуватися автоматично, тобто навіть у разі пропуску строку звернення до суду без відповідних додаткових обґрунтувань суд не може його застосувати. Право на суд не є абсолютним і може підлягати легітимним обмеженням. У випадку, коли доступ особи до суду обмежується або законом, або фактично таке обмеження не суперечить пунктові 1 статті 6 Конвенції, якщо воно не завдає шкоди самій суті права і переслідує легітимну мету за умови забезпечення розумної пропорційності між використовуваними засобами та метою, яка має бути досягнута (див. рішення у справі «Ашинґдейн проти Сполученого Королівства» (Ashingdane v. the United Kingdom) від 28 травня 1985 року, п. 57, Series A, № 93). У рішенні по справі «Іліан проти Туреччини» ЄСПЛ зазначив, що правило встановлення обмежень доступу до суду у зв'язку з пропуском строку звернення повинно застосовуватися з певною гнучкістю і без надзвичайного формалізму, воно не застосовується автоматично і не має абсолютного характеру; перевіряючи його виконання слід звертати увагу на обставини справи. Враховуючи, що між позивачем та відповідачем наявний спір щодо користування будівлею кафе «Лад», який тривалий строк перебуває у судових провадженнях, суд вважає неможливим обмежити позивачу доступ до суду у зв'язку з пропуском строку позовної давності та вважає його пропущеним з поважних причин. Спірні правовідносини сторін регулюються наступними нормами матеріального права. Згідно ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до ст.763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором. У відповідності до ст.795 ЦК України, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення\~ строку\~договору найму,\~якщо інше\~не встановлено\~договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. Таким чином, укладений 11.04.2006р. між позивачем та відповідачем [PERSON] оренди обєкту нерухомості кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83, припинився з 12.04.2011року (дата підписання сторонами [PERSON] приймання-передачі обєкта нерухомості з оренди). Статтею 777\~ЦК України\~передбачено,\~що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу\~ строку договору\~має переважне\~право перед\~іншими особами\~на укладення\~договору найму\~на новий\~строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу\~ строку\~договору найму\~у строк,\~встановлений договором,\~а якщо\~він не\~встановлений договором,\~-\~в розумний\~строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Позивач та відповідач досягли домовленості та уклали 12.04.2011року новий договір оренди обєкта нерухомості № 11 (кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83), в якому додатково зафіксували припинення всіх раніше укладених договорів оренди між [PERSON] з моменту його укладення. Отже, судом встановлено, що укладений 11.04.2006року між позивачем та відповідачем [PERSON] оренди обєкту нерухомості кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83, припинився з 12.04.2011р. Щодо вимог позивача про визнання розірвання договору оренди, укладеного 11.04.2006року, нікчемним (недійсним), суд зважає на наступне. У відповідності до ч.1 ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені\~частинами першою - третьою,\~п'ятою\~та\~шостою статті 203\~цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Відповідно до ч.1 ст.209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Згідно ст.654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Отже, Додаткова угода від 11.04.2011року до Договору оренди обєкту нерухомості від 11.04.2006року, згідно якої сторони дійшли згоди про розірвання Договору з 12.04.2011року між [PERSON] обєднанням громадського харчування (орендодавець, відповідач) та [PERSON] (орендар, позивач) мала бути нотаріально посвідчена. У відповідності до\~ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Згідно з п.5\~постанови Пленуму\~Верховного Суду\~України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»,\~ відповідно до статей\~215\~та\~216 ЦК України,\~суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред'являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому. За таких обставин, укладена сторонами Додаткова угода від 11.04.2011року до Договору оренди обєкту нерухомості від 11.04.2006року, згідно якої сторони дійшли згоди про розірвання Договору з 12.04.2011року між [PERSON] обєднанням громадського харчування (орендодавець, відповідач) та [PERSON] (орендар, позивач) є нікчемною, оскільки не було дотримано вимог щодо її нотаріального посвідчення. Проте визначення судом нікчемності Додаткової угоди від 11.04.2011року не впливає на встановлений судом факт, що укладений 11.04.2006року між позивачем та відповідачем [PERSON] оренди обєкту нерухомості кафе «Лад» за адресою: смт. Комінтернівське Одеської області, вул. Київська, будинок № 83, являється припиненим з 12.04.2011року зі сплином строку договору.

Outcome: partial