Jurisdiction: civil
Date: 2021-05-10 00:00:00

В лютому 2021 року позивач звернулася в суд із позовом до ПП «Кочубіївське» про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації іншого речового права (права оренди) щодо земельної ділянки. В обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що є власником земельної ділянки площею 1,2999 га з кадастровим номером 6825280200:03:002:0018, що розташована за межами населених пунктів Андріївської сільської ради Чемеровецького району Хмельницької області. У грудні 2012 року до позивача звернулися представники ПП «Кочубіївське» із усною пропозицією укласти договір оренди належної їй земельної ділянки. Разом з пропозицією, позивачеві було надано проект договору оренди, який вона вирішила не підписувати. На початку січня 2021 року позивачу стало відомо, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо її земельної ділянки зареєстровано право оренди. Згідно інформації, отриманої із реєстру, дане речове право зареєстроване 12.06.2015 року на підставі договору оренди землі №41 від 16.12.2012 року, який укладений між [PERSON] та ПП «Кочубіївське». Вказує на те, що відповідач набув право користування її земельною ділянкою у протиправний спосіб, утримує її незаконно, відтак земельна ділянка підлягає поверненню із незаконного володіння ПП «Кочубіївське», а державна реєстрація іншого речового права (права оренди) підприємства щодо спірної земельної ділянки скасуванню. Представник позивача позовні вимоги підтримав з підстав викладених в позовній заяві та просить задовольнити їх в повному обсязі, разом з тим в своїх поясненнях вказав, що не вважає за доцільне доводити факт не підписання договору його довірителем, як одну з обставин на яку посилається, як на підставу позову, оскільки вважають, що договір чинності не набрав в силу закону, так як не була здійснена його державна реєстрація, обов`язковість якої для таких договорів була обов`язковою на момент виникнення правовідносин. Представник відповідача позов не визнав, вважає, договір укладеним та таким, що виконувався. Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, дослідивши наявні у справі докази, суд вважає, що позов підлягає задоволенню. Судом встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6825280200:03:002:0018 загальною площею 1,2999 га, що розташована за межами населених пунктів Андріївської сільської ради Чемеровецького району Хмельницької області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯК № 282844 від 07.02.2012 року. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 12.06.2015 року державним реєстратором Реєстраційної служби Чемеровецького районного управління юстиції Хмельницької області Полудняк Я.О. на підставі договору оренди земельної ділянки №41 від 16.12.2012 року, укладеного між ПП «Кочубіївське», як орендарем та [PERSON] , як орендодавцем, строком на 7 років зареєстроване право оренди земельної ділянки площею 1,2999 га з кадастровим номером 6825280200:03:002:0018. 12.06.2015 року в реєстрі зареєстровано додаткову угоду б/н від 06.04.2017 року, якою, продовжено строк договору до 11.06.2032 року. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України) Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Станом на 16.12.2012 року (дата вказана у Договорі №41) частина четверта статті 124 Земельного кодексу України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. При цьому, у статті 125 ЗК України було визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Крім того, частиною п`ятою статті 126 ЗК України було передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Аналогічні вимоги щодо державної реєстрації містяться в наступних пунктах Договору: 8, 20, 31 та 44 у якому зокрема зазначено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» (№161-XIV). Відповідно до статті 13 Закону №161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону №161-XIV). За змістом статей 18, 20 Закону №161-XIV(у редакції від 05.07.2012 року, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, аналіз вищенаведених норм права дає достатні підстави зробити висновок, що сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації. У пункті 20 договору оренди земельної ділянки №41 від 16.12.2012 року передбачено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється у 5-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі. Пунктом 31 договору закріплено обов`язки орендаря, зокрема приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку. Договір оренди земельної ділянки №41 від 16.12.2012 року, згідно пункту 44, набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Однак, державну реєстрацію договору оренди землі проведено не було, і лише 12.06.2015 року ПП «Кочубіївське» було здійснено державну реєстрацію речового права - права оренди. 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. ПП «Кочубіївське» не виконало передбачений законом обов`язок щодо проведення державної реєстрації договору оренди, а тому договір оренди земельної ділянки №41 від 16.12.2012 року не може вважатись таким, що набрав чинності. Аналогічні висновки викладені в Постановах Верховного Суду від 16.05.2018 року у справі №696/1879/15-ц, а також Великої палати Верховного суду від 23 червня 2020 року у справі 696/1693/15-ц. Зокрема в п. 45 останньої зазначено, що проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а отже і не може впливати на момент набрання чинності цим договором оренди землі. Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом. Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними. Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Посилання відповідача на зареєстровану 12.06.2015 року додаткову угоду б/н від 06.04.2017 року, якою, продовжено строк договору до 11.06.2032 року, не може слугувати підставою для відмови в позові оскільки додаткова угода є невід`ємною частиною спірного договору оренди землі, а основний договір чинності не набрав, не могла набрати чинності і додаткова угода, відповідні висновки містяться в п. 47 названої вище Постанови Великої палати ВС. На підставі наведеного вище, суд дійшов висновку, що позовні вимоги [PERSON] про скасування державної реєстрації іншого речового права (права оренди) та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою підлягають до задоволення.

Outcome: approved