Jurisdiction: civil
Date: 2015-11-19 00:00:00

В липні 2015 р. позивач звернувся до суду з позовом, в якому просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати в сумі 75 310,16 грн., інфляційні витрати в сумі 24 330,9 грн., а також зобов'язати відповідача повернути предмет оренди - квартиру [ADDRESS] м.Києва шляхом виселення відповідача. Позов мотивований тим, що 01.01.2008 р. між [PERSON], як орендарем, та ЗАТ «Київміськбуд-1» (нині ПрАТ «Київміськбуд-1»), як орендодавцем, укладено договір № КВГ2Б010 оренди квартири, за яким позивач зобов'язався передати відповідачу в тимчасове користування квартиру [ADDRESS], загальною площею 91,90 кв.м. 01.01.2008 р. позивач виконав своє зобов'язання та передав вказану вище квартиру відповідачу за актом прийому-передачі квартири від 01.01.2008 р. Відповідач з січня 2008 року по серпень включно 2011 року здійснював оплату, однак з вересня 2011 року припинив всі платежі, тим самим порушивши п.п. 2.2.1 та 3.3. Договору оренди. Неодноразові відповідні звернення позивача відповідач залишив поза увагою. Тому, 04.03.2015 р. позивач звернувся до відповідача з вимогою № 34 про сплату заборгованості та повернення майна в строк до 10 березня 2015 р., в якій позивач, користуючись своїм правом, передбаченим п. 4.3. Договору оренди, повідомив Відповідача про розірвання зазначеного договору в односторонньому порядку. Відповідач отримав вказану вимогу Позивача 07 березня 2015 р. Однак, станом на 03 липня 2015 року Відповідач не повернув Позивачу предмет Договору оренди, а саме: квартиру [ADDRESS], в зв'язку з чим відповідач користується зазначеною вище квартирою безпідставно, так як Договір оренди є розірваним з 07.03.2015 р. Станом на 01.07.2015 р. заборгованість відповідача перед позивачем за період з 01.09.2011 р. по 09.03.2015 р. складає 75 310,16 грн., розмір інфляційних втрат складає 24 330,9 грн. В жовтні 2015 р. позивач у встановленому законом порядку збільшив розмір позовних вимог та по своїм уточненим позовним вимогам, просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати в сумі 84 400,16 грн., неустойку та інфляційні витрати в сумі 24 330,9 грн., а також зобов'язати відповідача повернути предмет оренду - квартиру [ADDRESS] м.Києва шляхом виселення відповідача. Заява про збільшення розміру позовних вимог мотивована вищевказаними підставами. В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі та дав пояснення, аналогічні викладеним в позові обставинам, вказавши, що 01.01.2008 р. договір оренди укладався на 1 рік, але оскільки сторони його не розривали, то позивач вважав його пролонгованим до часу його одностороннього розірвання позивачем 09.03.20015 р. Додав, що незважаючи на укладання 20.07.2011 р. між позивачем та відповідачем договору бронювання вищевказаної квартири, відповідач повинна була вносити оренду плату. Оплату вартості квартирі за умовами договору бронювання відповідач повинна була здійснити до 31.12.2011 р., але цього не здійснила. Відповідач в судовому засіданні позов не визнала та надала письмові заперечення, за якими просила відмовити в позови, посилаючись на таке. Трикімнатна квартира [ADDRESS] була передана відповідачу в користування згідно Договору оренди № КВГ2Б010 від 01 січня 2008 р., який фактично продовжувався включно по серпень 2011 р. (дата останнього орендного платежу за користування квартирою). Квартира була передана відповідачу у стані після забудовників без будь-яких оздоблювальних робіт, тому за згодою обох сторін Протоколом про наміри від 07.11.2007 р. відповідачу було надане право провести чистові опоряджувальні роботи в орендованій квартирі за свій кошт, що відповідач і зробила. У липні 2011 р. адміністрація ПрАТ «Київміськбуд-1» в ході усної розмови в приміщенні офісу по [ADDRESS] повідомила мене, що не має намірів продовжувати зі мною Договір оренди та запропонувала мені вступити в нові правовідносини - купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу. За згодою обох сторін 20 липня 2011 р. між відповідачем і ПрАТ «Київміськбуд-1» було укладено Договір бронювання № ВГ2-Б/10, згідно якому ПрАТ «Київміськбуд-1» закріпив за відповідачем вказану квартиру та взяв на себе обов'язки продати її відповідачу, а відповідач взяла на себе обов'язки оплатити вартість квартири у сумі 873 050,00 грн. Сторони зобов'язалися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу шляхом нотаріального посвідчення. В зв'язку з чим вважає, що Договір бронювання містить в собі всі умови попереднього Договору купівлі-продажу квартири та, згідно п.8, діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань. Договір бронювання на сьогоднішній день не було розірвано жодною зі сторін, тому продовжує діяти. Таким чином, з 20.07.2011 р. вважає, що між відповідачем та позивачем було розірвано відносини стосовно оренди житлового приміщення та утворені нові фактичні правовідносини купівлі-продажу нерухомого майна. Із вказаної в Договорі бронювання вартості майна відповідачем фактично було виплачено 260 000,0 грн. Перший платіж було здійснено 22.07.2011 р., останній - 18.06.2012 р. Подальші платежі відповідач була вимушена призупинити через провину Позивача. Позивач відмовився від виконання взятих на себе зобов'язань згідно Договору бронювання, а саме: відмовився передати відповідачу у власність вищевказане нерухоме майно тому, що з грудня 2011 р. тимчасово позбавлене права відчуження нерухомого майна. ПрАТ «Київміськбуд-1» не повідомляв відповідача про відсутність у нього такого права і продовжував приймати на свої рахунки платежі, які сплачувала відповідач за вартість квартири. Головний бухгалтер ПрАТ «Київміськбуд-1» особисто телефонувала відповідачу і вказувала день і час для здійснення у банку «Хрещатик» чергового платежу і особисто була присутня біля касового вікна в банку «Хрещатик» та контролювала здійснення платежів. Зважаючи на вищевказані обставини, відповідач була вимушена звернутися до правоохоронних органів з заявою про вчинення шахрайських дій з боку ПрАТ «Київміськбуд-1». Оболонським РУ ГУМВС України в м. Києві було відкрито кримінальне провадження згідно ч. З ст. 190 КК України. Відповідач зверталася до ПрАТ «Київміськбуд-1» листом з тим, що готова провести повний розрахунок вартості майна, сплатити решту в сумі 563 050,00 грн., але просила надати гарантії, що власник має право розпоряджатися майном і має можливість передати відповідачу нерухоме майно у власність шляхом укладення Договору купівлі-продажу. На звернення відповіді з боку ПрАТ «Київміськбуд-1» не отримала. 18.11.2013 р. в офісі відповідача, в ході бесіди з керівництвом ПрАТ «Київміськбуд-1», відповідачу повідомили про накладення арештів на всі розрахункові рахунки позивача та відмову в поверненні сплачених відповідачем коштів в сумі 260 000,0 грн. Наполягає, що між відповідачем та ПрАТ «Київміськбуд-1» немає орендних правовідносин з 20.07.2011 р., оскільки з 20.07.2011 р. по сьогоднішній день існують правовідносини купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу. Крім того, з 01.01.2008 р. по сьогоднішній день відповідач сплачую всі комунальні платежі за утримання квартири та не має заборгованості. Також вважає, що позивачем не доведено факту розірвання вищевказаного Договору оренди в установленому законом порядку. Наполягає, що оскільки вартість проведених відповідачем чистових опоряджувальних робіт, що має бути зарахована позивачем у рахунок орендної плати за квартиру, значно перевищує суму вказаної позивачем заборгованості, то у позивача взагалі не має підстав вимагати розірвання договору оренди квартири та виселення відповідача з орендованого жилого приміщення. До вимог позивача про стягнення заборгованості з орендної плати, індексу інфляції та трьох процентів річних від простроченої суми просить застосувати строк позовної давності, наслідком спливу якої згідно ч. 4 ст. 267 ЦК України є відмова у позові, про що в ході судового розгляду подала письмову заяву. Суд, встановивши обставини справи та перевіривши їх доказами, приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з такого. Встановлено, що 01 січня 2008 року між позивачем Закритим акціонерним товариством «Київміськбуд-1» (нині Приватне акціонерне товариство «Київміськбуд-1» - орендодавець) та відповідачем [PERSON] (Орендар) укладено договір № КВГ2Б010 оренди квартири, за яким позивач зобов'язався передати відповідачу в тимчасове користування квартиру [ADDRESS] м.Києва загальною площею 91,90 кв.м, яка належить орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності на квартиру серії [NUMBER] віл 01.11.2006 р. Факт передачі позивачем вищевказаний квартири відповідачу підтверджено актом прийому-передачі від 01.01.2008 р. та не оспорюється сторонами. Пунктом 2.2.1. Договору оренди передбачене зобов'язання Відповідача своєчасно перераховувати орендну плату на умовах, вказаних в Договорі оренди. Відповідно до п. 3.3. Договору оренди орендна плата проводиться помісячно шляхом перерахування відповідної суми на рахунок Позивача до 10 числа місяця за поточний. Сторонами підтверджено, що орендна плата за вищевказаним договором вносилась відповідачем до 01.09.2015 р. Як вбачається з наданих документів, 20 липня 2011 р. між позивачем та відповідачем було укладено Договір бронювання № ВГ2-Б/10, згідно якому ПрАТ «Київміськбуд-1» закріпив за відповідачем вищевказану квартиру, що складається з 3 кімнат, та взяв на себе зобов'язання продати її [PERSON], а відповідач взяла на себе зобов'язання її купити. За додатковою угодою від 31.08.2011 р., укладеною між сторонами, [PERSON] зобов'язалась сплатити залишок коштів за квартиру в розмірі 823 050,0 грн. в строк до 31.12.2011 р. Згідно з наданими відповідачем квитанціями, [PERSON] на виконання умов вказаного договору внесено позивачеві кошти на загальну суму 260 000,0 грн., в т.ч. до 31.12.2011 р. - 120 000,0 грн. Останній платіж здійснений відповідачем 18.06.2012 р. В судовому засіданні достовірно встановлено, що з 01.09.2011 р. відповідачем не здійснювалось внесення орендних платежів за договором оренди від 01.01.2008 р. Стаття 627 ЦК України передбачає, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладанні договору, вибору контрагентів та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Стаття 629 Цивільного кодексу України передбачає, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Пунктом 5.1. Договору оренди встановлено строк його дії, а саме: на 1 рік з моменту його підписання з автоматичною пролонгацією на наступний рік в разі, якщо жодна зі сторін не буде заперечувати проти цього. Між тим, пунктом 5.2 Договору оренду встановлено, що у випадку пролонгації цього договору, сторони підписують додаткову угоду про продовження та встановлюють новий термін оренди. Між тим, сторони в судовому засіданні підтвердили відсутність таких угод. Тому суд не приймає до уваги доводи представника позивача, що вищевказаний договір оренди між сторонами автоматично був пролонгований кожний рік до 09.03.2015 р. і приходить до висновку, що орендні правовідносини за договором від 01.01.2008 р. були припинені між сторонами. Вказані обставини дають суду підстави зробити висновок, про відсутність правових підстав для стягнення заявленої позивачем суми в розмірі 75 310,16 грн. як заборгованості по орендній платі. Таким чином, в задоволенні позовних вимог в частині стягнення заборгованості по орендній платі слід відмовити, оскільки вони є безпідставними. Оскільки суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні вимог в цій частині, то суд не дає оцінки поданій відповідачем заяви про застосування строків позовної давності до цих вимог. В судовому засіданні встановлена відсутність правових підстав для зайняття відповідачем вищевказаної спірної квартири, оскільки договір оренди припинив свою дію, а договір бронювання від 20.07.2011 р. не дає передбачених законом підстав для її зайняття відповідачем. 04 березня 2015 року за вих.№ 34 позивач звернувся до відповідача з вимогою про сплату заборгованості та повернення майна, що є предметом договору оренди, в строк до 10 березня 2015 р. Вказана вимога отримана відповідачем, що підтверджено наданим поштовим повідомленням про вручення. Протоколом засідання кредиторів ПрАТ «Київміськбуд-1» від 18.11.2015 р. визнано недоцільним укладання мирової угоди з відповідачем по справі. Відповідно до ст.785 ч.1 Цивільного кодексу України в разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ. В судовому засіданні встановлено, що на час розгляду справи відповідач мешкає у спірній квартирі. Статтею 785 ч.2 Цивільного кодексу України передбачено право наймодавця вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення в разі, якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі. Тому, з урахуванням встановленої в договорі оренди розміру орендної плати у сумі 1 515,0 грн. (п.3.1) та в межах заявлених позивачем вимог, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню неустойка за період з 10.03.2015 р. по 30.09.2015 р. в розмірі 20 330,32 грн., розрахованому позивачем відповідно до вимог закону та умов договору (за період 10.03.2015 р.-31.03.2015 р. - в розмірі 2 150,32 грн. (1515,0 грн. х 2 / 31 день х 22 дня), за період з 01.04.2015 р.-30.09.2015 р. - 18 180,0 грн. (1515,0 грн. х 6 місяців)). В зв'язку з чим, позовні вимоги в цій частині є обґрунтованими та заснованими на законі, знайшли своє підтвердження в ході судового розгляду. Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач просила взяти до уваги та врахувати вартість проведених в квартирі ремонтних робіт. Дані заперечення на позов та прохання вирішення справи запропонованим шляхом не взяті судом до уваги, оскільки відповідач зустрічний позов не подала. Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися свою власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння користування та розпорядження своїм майном. Відповідно до ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. На підставі ст.386 ЦК України позивач має право на захист свого права власності. В зв'язку з чим, порушене право позивача на повернення відповідачем спірної квартири, що є власністю позивача, підлягає судовому захисту відповідно до вимог ст.16 Цивільного кодексу України, а відтак відповідач підлягає зобов'язанню звільнити її шляхом виселення та повернути її позивачеві. В частині позовних вимог про стягнення інфляційних витрат, стягнення якої позивач обґрунтовує вимогами ст.625 Цивільного кодексу України, суд вважає необхідним відмовити, оскільки вказана правова норма регулює наслідки невиконання грошового зобов'язання, а в частині позовних вимог про стягнення орендної плати суд прийшов до висновку про відмову в їх задоволенні. Відповідно до ст.88 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судові витрати у вигляді сплаченого позивачем за подачу позову судового збору, пропорційно задоволеним вимогам, в розмірі 974,4 грн. (487,2 грн. - по вимогах майнового характеру, 487,2 грн. - по вимогах немайнового характеру. На підставі викладеного, ст..41 Конституції України, ст.ст.6, 16, 317, 321, 386, 626, 627, 629, 785 ЦК України,

Outcome: partial