Jurisdiction: civil
Date: 2021-06-22 00:00:00

В жовтні 2020 [PERSON] звернувся до суду з позовом відповідно до якого просив суд перевести на себе обов`язки покупця по договору купівлі-продажу 2/3 житлового будинку [ADDRESS] , серія та номер 778 виданого 09.06.2020 внаслідок чого: припинити право власності [PERSON] на 2/3 житлового будинку [ADDRESS] ; визнати за [PERSON] право власності на 2/3 житлового будинку [ADDRESS] ; стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] сплачені за договором купівлі-продажу 2/3 житлового будинку [ADDRESS] кошти. Мотивував тим, що є власником 1/3 частки житлового будинку [ADDRESS] та має переважне право купівлі та бажав придбати 2/3 частини будинку за ціною, вказаною в договорі. В серпні 2020 позивач дізнався, що інший співвласник будинку, без його відома продав свої 2/3 частки [PERSON] . Маючи переважне право як співвласника на придбання решти частини будинку просить перевести на нього права і обов`язки покупця, що і є підставами звернення до суду. Ухвалою суду від 15.10.2020 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі. 05.11.2020 [PERSON] подала до суду відзив відповідно до якого просила суд відмовити в задоволенні позову. Мотивувала тим, що до купівлі спірної частки будинку була орендарем даного майна, тому теж має переважне право на його купівлю. Уклавши договір купівлі-продажу, продавець на свій вибір обрала покупця з двох контрагентів з однаковими переважними правами на купівлю майна, що узгоджується з принципом свободи договору. 23.11.2020 [PERSON] подала до суду пояснення, відповідно до яких просила відмовити в задоволенні позову. Зазначила, що укладаючи договір купівлі-продажу 2/3 часток житлового будинку з господарськими спорудами, який розташований за адресою: [ADDRESS] між двох осіб, які мають однакове переважне право купівлі цієї частки, на власний розсуд обрала саме [PERSON] , що повністю узгоджується зі змістом ст.ст. 6, 627, 822 ЦК України. Тому підстав для задоволення позову [PERSON] немає. Представник позивача в судовому засіданні підтримала позов з підстав викладених у ньому та просила суд його задовольнити. Додатково просила врахувати відсутність у [PERSON] переважного права на придбання 2/3 часток будинку, так як на момент укладення з нею договору найму, [PERSON] не являлась власником 1/3 (з 2/3) частини майна - 1/3 частина ще не була зареєстрована за нею. Між [PERSON] та [PERSON] не було визначено порядок користування майном, тому вважала що договір оренди невідповідний, хоча вимог про визнання цього правочину не дійсним не ставила. Представник зазначила, що нотаріус не маючи доказів повідомлення [PERSON] про продаж [PERSON] 2/3 частин будинку не мала посвідчувати договір купівлі-продажу. Представник вказала на внесення нотаріусом змін до договору купівлі- продажу після його посвідчення. Так договір купівлі-продажу отриманий в результаті витребування судом доказу до звернення до суду відрізняється від договору купівлі-продажу, яке нотаріус надала цьому складу суду. Представник позивача до дебатів повідомила про вирішення питання про відшкодування витрат позивача на професійну правничу допомогу після ухвалення рішення у справі та те, що на підтвердження яких подасть до суду відповідні докази. Представник відповідача заперечував проти задоволення позову, вказав, що [PERSON] орендувала у [PERSON] 2/3 будинку, а тому також мала переважне право купівлі частини будинку як орендар. Законом не визначено яке з прав купівлі має перевагу, а тому представник посилався на вкладені [PERSON] кошти на благоустрій садиби і просив відмовити в задоволенні позову. Треті особи до судового засідання не прибули, про причини неявки до суду не повідомили, хоча про місце, дату та час судового засідання повідомлялись належним чином. Судом встановлено, що 21.02.1996 [PERSON] успадкувала 1/3 частку в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер [ADDRESS] (на 64 а.с.). В подальшому 09.06.2020 [PERSON] в порядку права на спадкування також набуто у власність 1/3 частку в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер [ADDRESS] , що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за законом (на 66 а.с.). Власником інших 1/3 часток будинковолодіння з 04.03.2020 є [PERSON] (на 4, 5 а.с.). 09.06.2020 [PERSON] та [PERSON] уклали договір купівлі-продажу. За умовами договору [PERSON] передала у власність (продала), а [PERSON] набула у власність (купила) належні [PERSON] в праві власності 2/3 частки в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер [ADDRESS] . За домовленістю сторін цей продаж вчинено за 270000 грн (на 61 а.с.). При цьому [PERSON] стверджувала, що частка будинку на момент укладення цього договору нікому не продана, іншим способом не відчужена, під заставою (арештом) не перебуває, судового спору що до нього , прихованих недоліків, а також прав третіх осіб як в межах та і за межами України не має, до статутного фонду юридичних осіб не внесена, не перебуває в найму (оренді), тимчасовому чи довічному не перебуває в користуванні малолітніх і неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб, як юридична адреса не використовується. До укладення договору купівлі-продажу, продавець [PERSON] іншого співвласника майна - [PERSON] письмово про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких вона її продає не повідомляла. За посвідчення договору купівлі-продажу приватному нотаріусу Терещенко В.В. покупець [PERSON] сплатила 10900 грн (на 84 а.с.). [PERSON] вніс на депозитний рахунок ТУ ДСА в Вінницькій області 270000 грн - вартість 2/3 часток житлового будинку [ADDRESS] згідно договору купівлі- продажу серія та номер 778 укладеного 09.06.2020 та 10900 грн витрат на укладення договору (квитанції на 113 а .с ). Суд не приймає як доказ копію договору купівлі-продажу 2/3 частки в праві власності на житловий будинок [ADDRESS] , укладений 09.06.2020 року між [PERSON] та [PERSON] (на 61 а.с.). Оскільки судом встановлено, що після укладення договору купівлі-продажу між [PERSON] і [PERSON] і після посвідчення вказаного договору нотаріусом, в договір було внесено зміни та виключено відомості про те, що частка будинку, яка належала [PERSON] не передана в оренду (копія договору, витребувана на підставі ухвали про витребування доказів (на а.с. 18), лист приватного нотаріуса В. Терещенко (на а.с. 60), копія договору купівлі-продажу зі змінами (на а.с. 61). При цьому в новій редакції договору купівлі-продажу будь-які застереження про виправлення помилки відсутні. При цьому ухвала про витребування доказів винесена 21.09.2020 року (на а.с. 8), позов [PERSON] до суду надійшов 02.10.2021 року. Отже, зміни в договір купівлі- продажу були внесені після подання позову [PERSON] до [PERSON] про переведення прав покупця на співвласника. Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністра Юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, не передбачено право нотаріуса після засвідчення правочину вносити в нього зміни чи уточнення. Суд відхиляє в якості доказу договір найму 2/3 часток в праві власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами номер [ADDRESS] (на 46 а.с.), на підтвердження наявності у [PERSON] переважного права на купівлю майна, яке вона орендувала, оскільки договір укладений 01.01.2020, тобто до того як [PERSON] набула майнові права на вказане майно, отримавши свідоцтво про право на спадщину 09.06.2020 (не достовірний доказ) Також суд відхиляє в якості доказів повідомлення адресоване приватним нотаріусом Терещенко В.В. [PERSON] про пропозицію [PERSON] продаж частини її будинку (на 78 а.с.), оскільки матеріали справи не містить доказів його отримання [PERSON] . Критично оцінюються судом також акти здачі-приймання виконаних робіт (на 90, 159, 161, 163 а.с.) та видаткові накладні (на 85-89, 160, 162 а.с.) на підтвердження понесення [PERSON] витрат на облаштування придбаного майна, як неналежні, - які, що не стосуються предмета спору. За вказаних обставин суд відхиляє посилання представника відповідача та третьої особи [PERSON] про переважне право [PERSON] як орендаря на купівля частки будинку. За правилами статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Пунктами 5.1, 5.2, 5.7 Глави 1 Порядку вчинення окремих видів нотаріальних дій Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністра Юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, передбачено порядок реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності, зокрема: у разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності іншій особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально. Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв`язку. Отже, на підставі належним чином оцінених доказів, суд встановив, що у встановленому законом порядку [PERSON] не було повідомлено про намір продажу частки, належної [PERSON] . Без повідомлення нотаріус не вправі був посвідчувати договір купівлі-продажу. Тому суд дійшов висновку про переведення прав та обов`язків покупця на [PERSON] оскільки не дотримання правил чинного законодавства [PERSON] про повідомлення [PERSON] щодо продажу належної йому частки у спільній частковій власності є порушення переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності останнього, встановленого статтею 362 ЦК України. [PERSON] повинно бути повернуто кошти, сплачені при укладенні договору купівлі-продажу 2/3 часток житлового будинку [ADDRESS] , внесені [PERSON] на депозитний рахунок ТУ ДСА у Вінницькій області. Оскільки суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог, відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідача підлягає стягнення на користь позивача 2700 грн в рахунок відшкодування сплаченого судового збору. На підставі викладеного та

Outcome: approved