Jurisdiction: civil
Date: 2014-05-22 00:00:00

В жовтні 2013 року позивач - Ольшанська селищна рада Миколаївського району Миколаївської області звернувся з позовом в Миколаївський районний суд Миколаївської області до [PERSON] про стягнення заборгованості за договором оренди. Свої вимоги позивач обґрунтував тим, що 01.10.2008 року між позивачем та [PERSON] укладено договір оренди нежитлового приміщення державного майна, площею 206 кв.м., що розташоване на території Ольшанської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області на першому поверсі Ольшанської міської лікарні. Зазначене приміщення передавалося в оренду строком на 11 місяців з 01.10.2008 року по 30.09.2008 року з продовженням строку дії договору з метою надання медико-соціальних послуг. Відповідач зобов'язався своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату в розмірі 225 грн. 86 коп. на місяць, визначної відповідно до методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінетом Міністрів України № 786 від 04.10.1995 року. Однак, з лютого 2010 року відповідачка ухиляється від сплати орендної плати , відповідно до умов договору. Станом на 01.08.2013 року відповідачці була нарахована до сплати заборгованість в розмірі 16 316 грн. 43 коп., з яких нею сплачено 3 721 грн. 43 коп. Таким чином, сума заборгованості за вказаним договором оренди становить 17631 грн. 54 коп., з яких 12594 грн. 78 коп. - заборгованості за договором оренди; пеня - станом на 01.08.2013 року - 3110 грн. 70 коп.; 3% річних - 666 грн. 58 коп.; штраф - 1259 грн. 48 коп. Посилаючись на зазначене позивач просив задовольнити позовні вимоги. В судовому засіданні представник позивача Ольшанської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області Кострабу Є.Д. позов підтримав та підтвердивши викладені в ньому обставини просив задовольнити позовні вимоги, крім того суду пояснив, що дійсно 01.10.2008 року між сторонами було укладено договір оренди, за яким відповідачці передано в оренду нежитлове приміщення, площею 206 кв.м. для надання медико-соціальних послуг. Відповідачка бачила стан об`єкта оренди, погодилась прийняти його в тому стані, в якому він був, погодилась з усіма умовами договору, фактично прийняла об`єкт оренди, більш того, замовила робочий проект та почала проводити реконструкцію переданого в оренду нежитлового приміщення. До сільської ради протягом усього часу користування майном відповідачка з заявою про зміну умов договору оренди не зверталася. Відповідачка [PERSON] в судове засідання не з`явилась, однак подала суду письмові заперечення, в яких зазначила, що позовні вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав. Дійсно 01.10.2018 року між нею - фізичною особою - підприємцем [PERSON] і Ольшанською селищною радою укладено договір оренди нежитлового приміщення, площею 206 кв.м., розміщене на 1 поверсі Ольшанської міської лікарні для надання медико-соціальних послуг. Згідно висновку незалежної оцінки ринкової вартості об'єкту оренди для розрахунку орендної плати, технічний стан об'єкта оцінки є незадовільний,експлуатація будівлі можлива за умови проведення капітального ремонту. Тому, Ольшанською селищною радою було прийнято рішення про надання їй дозволу на реконструкцію об`єкта оренди і нею було проведено ряд проектних та ремонтних робіт, зокрема, був розроблений робочий проект по зведенню шатрового даху, замовлено та отримано технічний висновок про приєднання до електричних мереж, виконані роботи щодо встановлення металопластикових вікон. Однак, грошових коштів для приведення об'єкту оренди до придатного для експлуатації стану не вистачило і у зв'язку з не досягненням мети, 12.04.2012 року вона припинила підприємницьку діяльність. Позивач, в порушення умов договору, передбачених п.п. 2.1, 2.4 не склав акт приймання - передавання об`єкту оренди, у зв`язку з чим не наступив момент для обчислення строку дії договору , а відтак і не виникло обов`язку по сплаті орендної плати. Крім того, на підставі ст. ст. 631, 794 ЦК України право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму, укладеного на строк не менш як 3 роки, підлягає державній реєстрації і є укладеним з моменту його державної реєстрації, що також позивачем виконано не було, а тому спірний договір є неукладеним. Також, відповідно до ст.773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Відповідно до п.6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не було використано ним через обставини , за які він не відповідає. Отже, вона не могла використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням, так як нежитлове приміщення не було придатне для експлуатації та не було передане позивачем. Посилаючись на зазначені обставини відповідачка просила відмовити позивачу в задоволенні позову. В судовому засіданні представники відповідача [PERSON] та [PERSON] позов не визнали та посилаючись на обставини, зазначені в письмових запереченнях відповідачки [PERSON] просили відмовити позивачу в задоволенні позову. Крім того, представник відповідача [PERSON] подав заяву про застосування строків позовної давності, посилаючись на те, що строк позовної давності сплив 30.09.2013 року. В листопаді 2013 року відповідачка [PERSON] звернулась в Миколаївський районний суд Миколаївської області із зустрічною позовною заявою до Ольшанської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області про визнання договору оренди недійсним. Свої вимоги [PERSON] обґрунтувала тим, що 01.10.2008 року між нею та Ольшанською селищною радою було укладено договір оренди нежитлового приміщення, з метою надання медико-соціальних послуг, загальною площею 206 кв.м., що розташоване за адресою: [ADDRESS]. У відповідності до ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» до істотних умов договору відносяться об`єкт оренди; термін, на який укладається договір. На підставі ст. 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю, відповідно до її призначення та умов договору. Тобто, розміщення місця в орендованому приміщенні під надання медико-соціальних послуг є істотною умовою договору. Згідно висновку незалежної оцінки ринкової вартості об'єкту оренди для розрахунку орендної плати, зазначене приміщення було побудовано в 1977 році в якості харчоблоку, на момент оцінки інженерне та санітарно-технічне обладнання відсутнє, в цілому, технічний стан об'єкта оцінки є незадовільний,експлуатація будівлі можлива за умови проведення ремонту. За таких обставин об`єкт оренди не відповідає істотним умовам договору, що підтверджується рішенням Ольшанської селищної ради №29 від 18.03.2009року. Згідно п. 2.4 Договору обов`язок щодо складання акта приймання-передавання об`єкта оренди покладається на орендодавця. Відповідно до ст. 795 ЦК України передавання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди оформлюється відповідним документом, який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найма, якщо інше не встановлено договором. До теперішнього часу акт приймання - передавання майна сторонами строку дії вказаного договору. Посилаючись на вимоги ст.ст. 203, 215, 216 ЦК України позивачка просила визнати недійсним вказаний договір оренди, укладений між нею та Ольшанською селищною радою та застосувати наслідки недійсності правочину. Представники позивача по зустрічній позовній заяві [PERSON] і [PERSON] підтримали зустрічну позовну заяву, подану [PERSON] та посилаючись на обставини, зазначені ній просили задовольнити зустрічну позовну заяву. Представник відповідача Ольшанської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області по зустрічній позовній заяві Кострабу Є.Д. зустрічну позовну заяву не визнав та посилаючись на обставини, зазначені в письмових запереченнях просив відмовити позивачці в задоволенні зустрічного позову. Вислухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши наявні у справі докази суд, установив такі факти та відповідні правовідносини. Згідно ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1)припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди. У ч.1 та 2 ст. 612 ЦК України закріплено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Боржник, який прострочив виконання зобов'язання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення. Якщо за порушення зобов'язання встановлено неустойку, то вона підлягає стягненню у повному розмірі, незалежно від відшкодування збитків. Договором може бути встановлено обов'язок відшкодувати збитки лише в тій частині, в якій вони не покриті неустойкою. Договором може бути встановлено стягнення неустойки без права на відшкодування збитків або можливість за вибором кредитора стягнення неустойки чи відшкодування збитків. ( ч.1,2,3 Ст. 624 ЦК Укрвїни). За правилами ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексуі нфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно зі ст. ст. 629, 630 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку. Строком договору є час, протягом якого сторонни можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповіднодо договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторонни від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.(ст. 631 ЦК України). За положенням ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієїі з сторін має бути досягнуто згоди. Згідно зі ст. 640 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї з сторін має бути досягнуто згоди. У ст. 639 ЦК України закріплено, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторонни домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторонни домовилисьукласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами. Якщо сторонни домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчиненя певної дії.(ст. 640 ЦК України). Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Згідно ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справністьречі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму. Якщо у речі, яка булла передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати: 1) заміни речі, якщо це можливо; 2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; 3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; 4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (ст. 768 ЦК України). Як вбачається з матеріалів справи 01.10.2008 року Ольшанська селищна рада та [PERSON] уклали типовий договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до державної власності. Відповідно до п. 1.1 вказаного договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення, площею 206 кв.м. , розміщене на першому поверсі приміщення будівлі Ольшанської міської лікарні , що перебуває на балансі Ольшанської селищної ради, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку на 23.07.2008 року і становить 33879 грн. Відповідно до п.1.2 договору, майно передається в оренду з метою надання медико-соціальних послуг. Згідно п.3.1 орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна і становить за перший місяць оренди 225 грн. 86 коп. Пункт 3.3. договору передбачає, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Згідно п.3.5 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених законодавством. Орендна плата перераховується щомісяця не пізніш 15 числа кожного місяця (п.3.6). Відповідно до п.п. 3.7-3.8 договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості на дату нарахування пені від суми заборгованості на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати. В разі, якщо заборгованість становить не менше ніж три місяці орендар також сплачує штраф в розмірі 10% від суми заборгованості. Згідно п.10.1 вказаний договір укладено на 11 місяців та діє з 01.10.2008 року по 30.09.2009 року. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору, або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Також п.п. 10.7 - 10.9 договору передбачено, що у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємне поліпшення - власністю орендодавця. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця компенсується орендодавцем після припинення (розірвання) договору. Відповідно до рішення виконавчого комітету Ольшанської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області №29 від 18.03.2009 року надано дозвіл [PERSON] на реконструкцію переданого в оренду приміщення Ольшанської міської лікарні. Згідно технічного висновку №07.04.09 про результати обстеження та оцінки технічного стану будівельних конструкцій частини будівлі, яка розташована на території Ольшанської міської лікарні за адресою: [ADDRESS] , технічний стан приміщення в цілому є задовільним, однак потребує капітального ремонту та переплануванню. На замовлення [PERSON] виготовлено робочий проект переданого в оренду приміщення. Крім того, 30.03.2009 року між [PERSON] та ВАТ ЕК «Миколаївобленерго» укладено договір №33 про приєднання до електричних мереж. Також [PERSON] в зазначеному приміщенні встановлено металопластикові конструкції. Отже, в судовому засіданні встановлено, що відповідачка [PERSON] 01.10.2008 року уклала з позивачем - Ольшанською селищною радою Миколаївського району Миколаївської області договір оренди нежитлового приміщення, площею 206 кв.м.з метою надання медико-соціальних послуг, строком до 30.09.2009 року, який діє і до наступного часу. Відповідачка [PERSON] фактично прийняла об`єкт оренди. Про це свідчать дії відповідачки, направлені на виконання договору оренди, а саме те, що вона звернулась із заявою до Ольшанської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області про надання дозволу на проведення реконструкції об`єкта оренди, замовила робочий проект приміщення, уклала відповідні договори, встановила металопластикові конструкції в приміщенні. Що стосується посилання відповідачки про відсутність грошових коштів, достатніх для приведення об'єкта оренди до придатного для експлуатації станну, то суд такі доводи не приймає до уваги, оскільки відповідно до вимог ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання. З приводу застосування строків позовної давності суд приходить до такого. Відповідно до вимог ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. У ст. 257 ЦК України закріплено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Статтею 264 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов'язку. Як встановлено судом та зазначено в наданому позивачем розрахунку відповідачка [PERSON] здійснювала оплату орендної плати з жовтня 2008 року по січень 2010 року включно. З лютого 2010 року по липень 2013 року оплату орендної плати [PERSON] не здійснювала. Однак, в серпні 2013 року відповідачка [PERSON] сплатила частину заборгованості за договором оренди в розмірі 3721 грн. 43 коп., а отже перебіг позовної давності цими діями відповідачки прервався. Згідно зі ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом порушених невизнаних або оспорюваних прав свобод чи інтересів. За положенням ст. 4 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. Відповідно до ч.1 ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. За правилами ст. 16 ЦК України , особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначеній цією статтею способи. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. З врахуванням вищезазначеного суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог позивача - Ольшанської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області, які підлягають задоволенню. Що стосується зустрічної позовної заяви позивачки [PERSON] про визнання договору недійсним та застосування наслідків недійсності правочину, то вимоги позивачки не знайшли підтвердження в судовому засіданні, а тому в їх задоволенні слід відмовити. Як встановлено судом перед укладанням спірного договору оренди позивачка була ознайомлена із технічним станом приміщення, що передається в оренду, уклала договір оренди і більш того, даний договір оренди , виконувався позивачкою. Заяв до Ольшанської селищної ради про зміну розміру орендної плати, або звільнення від її оплати з мотивів проведення реконструкції приміщення та неможливості використання об`єкту оренди позивачка не подавала. З відповідачки також слід стягнути судові витрати по справі.

Outcome: approved