Jurisdiction: civil
Date: 2016-06-05 00:00:00

В грудні 2015р. позивачка звернулась до суду з позовом, в якому після уточнення позовних вимог просить розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири, укладений 27.06.2014р. між нею та ТОВ «Сосновий квартал», розірвати договір про забезпечення виконання зобов?язань №27/06/14-С5-К81А від 27.06.2014р., укладений між нею та ТОВ «Сосновий квартал» та стягнути з відповідача матеріальні збитки у розмірі сплаченої нею за цим договором суми 439 911 грн., а також пеню в розмірі 100 000грн. В обґрунтування своїх вимог посилається на те, що 27.06.2014р. між нею і ТОВ «Сосновий квартал» був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, згідно умов якого відповідач зобов?язався передати їй у власність квартиру [ADDRESS], загальною площею 55,99 кв.м., при цьому плановий строк введення будинку в експлуатацію був погоджений сторонами як І квартал 2015р., а вона зобов?язалась прийняти та оплатити вартість вказаної квартири. Того ж дня, 27.06.2014р. між нею і ТОВ «Сосновий квартал» був укладений договір про забезпечення виконання зобов?язань №27/06/14-С5-К81А, згідно якого сторони погодили суму в розмірі 439 911 грн., яку вона, позивачка, повинна була сплатити в забезпечення виконання зобов?язань в строк до 3.07.2014р. Також нею 1.07.2014р. був укладений договір банківського рахунку №104394-ІІ.рез/2014, згідно умов якого вона відкрила банківський рахунок для перерахування грошових коштів на користь відповідача. 1.07.2014р. вона виконала взяте на себе зобов?язання та перерахувала відповідачу суму забезпечення виконання зобов?язання в обумовленому розмірі 439 911 грн. Однак, відповідач до будівництва житлового будинку по [ADDRESS] не приступив, будівництво не ведеться взагалі, чим відповідачем порушуються договірні зобов?язання. Вона неодноразово зверталась до відповідача з вимогами пояснити таку ситуацію та повернути їй сплачені грошові кошти, однак зрозумілої інформації про причини не здійснення будівельних робіт не отримала. Позивачка вважає, що така бездіяльність відповідача, яка полягає у тому, що останній не приступив до виконання взятого на себе зобов?язання щодо будівництва житлового будинку, що вже само по собі свідчить про невизначеність терміну введення цього будинку в експлуатацію, порушує її майнові і житлові права. Просила задовольнити позов з врахуванням його уточнень на підставі ст.ст. 610, 611, 612, 614, 623, 633, 635, 651 ЦК України, Закону України «Про захист прав споживачів». В судовому засіданні позивачка та її представник уточнені позовні вимоги підтримали, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві та пояснили, що на день подання позову до суду і на сьогоднішній день будівництво житлового будинку по [ADDRESS] не розпочато, що очевидно свідчить про не визначення строків здачі цього будинку в експлуатацію і отримання позивачкою квартири для проживання, на що вона обгрунтовано сподівалась, укладаючи договори з відповідачем. Позивачка зазначила, що тих грошових коштів, які були сплачені відповідачу, на теперішній час недостатньо для придбання житла, чим порушені її майнові і житлові права. Представник відповідача проти позову заперечує, посилаючись на те, що відповідач ще не отримав правовстановлюючих документів на об?єкт нерухомості, що є необхідною умовою для оформлення договору купівлі-продажу. Крім того, позивачка не зверталась з вимогою про розірвання попереднього договору, а тому звернення до суду з даним позовом є передчасним. Третя особа - ПАТ «Піреус банк МКБ» в судове засідання не з'явився, про день слухання справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив, а тому суд вважає можливим слухати справу у відсутність його представника. Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав. Як встановлено в судовому засіданні, 27.06.2014р. між ТОВ «Сосновий квартал» і [PERSON] був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, згідно умов якого відповідач зобов?язався передати у власність позивачці квартиру [ADDRESS], загальною площею 54,99 кв.м., при цьому плановий строк введення будинку в експлуатацію був погоджений сторонами як І квартал 2015р., а позивачка зобов?язалась прийняти та оплатити вартість вказаної квартири (а.с. 12-14). Того ж дня, 27.06.2014р. між ТОВ «Сосновий квартал» і [PERSON] був укладений договір про забезпечення виконання зобов?язань №27/06/14-С5-К81А, згідно якого сторони погодили суму в розмірі 439 911 грн., яку позивачка повинна була сплатити в забезпечення виконання зобов?язань в строк до 3.07.2014р. (а.с. 16-17). Також, 1.07.2014р. [PERSON] був укладений договір банківського рахунку №104394-ІІ.рез/2014, згідно умов якого позивачці було відкрито банківський рахунок в ПАТ «Піреус Банк МКБ» для перерахування грошових коштів на користь відповідача (а.с. 18). Як вбачається із платіжного доручення № 1, 1.07.2014р. позивачка виконала своє зобов'язання за договорами з відповідачем та перерахувала останньому суму забезпечення виконання зобов'язання в обумовленому розмірі - 439 911 грн. (а.с. 19). Так, між сторонами склалися договірні правовідносини. Згідно ст.629 ЦК України, договір є обов?язковим для виконання сторонами. Загальні умови виконання зобов?язання передбачені в ст. 526 ЦК України, яка визначає, що зобов?язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. У відповідності до частини 1 ст.530 ЦК України, якщо у зобов?язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідачем не було належним чином виконано пункт 1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.06.2014р. щодо строку введення будинку по [ADDRESS] в експлуатацію. При цьому, представник відповідача, заперечуючи проти позову, не надав суду доказів на спростування пояснень позивачки і її представника про те, що будівництво вказаного будинку на час розгляду справи принаймні розпочато і на якій стадії знаходяться будівельні роботи для надання суду можливості оцінити ступінь і характер прострочення здачі будинку в експлуатацію і можливі терміни завершення будівництва. Також, суду не надано належних і допустимих доказів про існування у відповідача повного пакету дозвільної документації на будівництво в спростування пояснень сторони позивача про відсутність такої документації. Надані представником відповідача копії декларації про початок виконання будівельних робіт, угоди про співробітництво, договору купівлі-продажу від 3.10.2014р. суд до уваги не приймає, оскільки вони не підветрджують будівництво житлового будинку [ADDRESS], квартиру в якому відповідач зобов?язався продати позивачці (а.с. 33-54). Стаття 610 ЦК України встановлює, що порушенням зобов?язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов?язання (неналежне виконання). На час подання позову до суду і на час судового розгляду справи відповідач своїх зобов?язань щодо здачі об?єкта будівництва в експлуатацію не виконав, доказів про вчинення дій на виконання пункту 1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.06.2014р. або обґрунтованих пояснень щодо стадії будівництва суду не надав, а тому суд визнає встановленими такі обставини справи, як відсутність початку будівельних робіт на об?єкті по [ADDRESS], а відповідно і порушення прав та інтересів позивачки на отримання квартири в натурі у визначений в договорі строк. У відповідності до ст. 614 ЦК України, особа, яка порушила зобов?язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов?язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов?язання. Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов?язання, є нікчемним. В даному випадку відповідачем не надано суду доказів про вжиття останнім всіх залежних від нього заходів для належного виконання зобов?язання перед позивачем. Стаття 3 Конституції України закріплює, що людина, її життя і здоров?я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю. Права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Держава відповідає перед людиною за свою діяльність. Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов?язком держави. У відповідності до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об?єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. В даному спірному випадку судом встановлено порушення відповідачем договірних умов, а також охоронюваних державою і законами України прав та інтересів позивача. В пункті 6.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.06.2014р. сторони погодили, що за не виконання або неналежне виконання своїх зобов?язань за попереднім договором винна сторона несе відповідальність, передбачену чинним законодавством України… У відповідності до частин 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли в наслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Не вчинення дій на час розгляду справи щодо початку будівництва будинку, який за договірних умов повинен був бути зданий в експлуатацію у І кварталі 2015р., дає для суду обґрунтовані підстави вважати про очевидне не отримання позивачкою того, на що вона обґрунтовано розраховувала при укладенні з відповідачем спірних договорів та відповідно існування істотних порушень цих договорів, зокрема пункту 1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.06.2014р. щодо строку введення будинку в експлуатацію. При вирішенні спору, суд також, виходить із того, що договір про забезпечення виконання зобов?язань №27/06/14-С5-К81А від 27.06.2014р. по своїй суті є похідним по відношенню до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.06.2014р. (основний договір). Оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні в частині позовних вимог про розірвання договорів, їх належності, допустимості, достовірності кожного доказу оремо, а також їх достатності і взаємному зв?язку, суд вважає, що позивачкою доведено, а відповідачем не спростовано істотне порушення умов основного договору, що є правовою підставою для розірвання основного договору - попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.06.2014р. і похідного договору - договору про забезпечення виконання зобов?язань № 27/06/14-С5-К81А від 27.06.2014р. та задоволенню позовних вимог в цій частині. В частинах 1, 2 ст. 623 ЦК України передбачено, що боржник, який порушив зобов?язання, має відшкодувати кредиторові завдані ним збитки. Розмір збитків, завданих порушенням зобов?язання, доказується кредитором. В даному випадку розмір збитків, спричинених [PERSON] невиконанням відповідачем договору позивачка обґрунтовує розміром коштів, сплачених нею в забезпечення виконання зобов?язання, а саме: в розмірі 439 911 грн., про що в справі є письмові докази. Враховуючи доведеність позивачкою спричинених їй збитків у вказаній сумі, суд визнає позовні вимоги у цій частині обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню на підставі ст. 623 ЦК України. Також суд вважає, що підлягає задоволенню вимога про стягнення пені з таких підстав. З аналізу Верховним Судом України судової практики з розгляду цивільних справ про захист прав споживачів (2009р.-2012р.р.) вбачається, що договори громадян, які залучають грошові кошти для будівництва житла, хоча й мають різні найменування (підряду, дольової участі у будівництві, спільної діяльності, купівлі-продажу з розстроченням платежу, відступлення права вимоги, інвестування у нерухомість та управлення майном тощо), проте предмет договору й умови у них практично однакові: замовлення на будівництво житла для власних потреб. Враховуючи те, що в п. 22 ст. 1 Закону України «Про захист прав споживачів» вказано, що споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов?язаних із підприємницькою діяльністю або виконанням обов?язків найманого працівника, у зв?язку із чим такі правовідносини регулюються Законом України «Про захист прав споживачів». Частина 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» визначає, що у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Оскільки відповідач до теперішнього часу не виконав (не приступив до виконання) взятих на себе зобов?язань за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27.06.2014р., з вини відповідача порушено строк здачі будинку в експлуатацію, передбачений пунктом 1.4. цього договору, тому дане порушення тягне за собою відповідальність відповідно до правил частини 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у вигляді сплати пені в розмірі 3% загальної вартості робіт/послуг за кожен день прострочення. Розмір такої пені за період з останньої дати строку здачі будинку в експлуатацію, тобто, І кварталу 2015р., до дня подання позову до суду складає 395 919 грн., проте виходячи з того, що відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає справу в межах заявлених вимог, вважає необхідним стягнути з відповідача на користь позивачки пеню в розмірі 100000грн. Посилання представника відповідача на те, що позивачка в порушення попереднього договору купівлі-продажу квартири не зверталась до ТОВ «Сосновий квартал» із заявами про розірвання цього договору, а тому позов є передчасним і задоволенню не підлягає суд вважає безпідставним, оскільки з пояснень самого представника відповідача в судовому засіданні випливає і не заперечується звернення позивачки до ТОВ «Сосновий квартал» стосовно виконання договірних зобов?язань, а також надання судом, за його ж пропозицією, часу для можливого вирішення спору мирним шляхом. Крім того, в судовому засіданні позивачкою була надана копія звернення до відповідача з вимогою про розірвання попереднього договору купівлі-продажу за червень 2015р., відповіді на яку отримано не було. Відповідно до ст. 88 ЦПК України з відповідача на користь позивачки підлягає стягненню судовий збір, сплачений при подачі позову до суду в розмірі 4 887 грн. 20 коп., на користь держави - недоплачений судовий збір в розмірі 511грн. 91коп. На підставі викладеного,

Outcome: approved