Jurisdiction: civil
Date: 2019-06-23 00:00:00

в жовтні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство» звернулось до суду з позовом до [PERSON] , Селянського (фермерського) господарства «Світлана» про визнання договору оренди недійсним, визнання договору оренди землі № 71 від 11 квітня 2008 року поновленим шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11 квітня 2008 року. В обґрунтування позову позивач посилається на те, що 11 квітня 2008 року між товариством та [PERSON] був укладений договір оренди землі № 71. За умовами договору [PERSON] передала товариству в оренду земельну ділянку площею 5,1400 га, кадастровий номер [NUMBER] , яка знаходиться на території Криворізької сільської ради Добропільського району Донецької області, строком на 10 років, тобто до 11.04.2018 року. 27 .02.2018 року товариством на адресу [PERSON] був направлений лист-повідомлення за вих. № 27-12/2-18 разом з проектом додаткової угоди, в яких було запропоновано поновити договір оренди на той самий строк та встановити орендну плату на рівні 13000 грн. на рік. 03 січня 2018 року [PERSON] направила на адресу товариства заяву про розірвання вказаного договору оренди землі, оскільки бажає самостійно використовувати дану земельну ділянку. 27.03.2018 року [PERSON] направила на адресу товариства лист-повідомлення, в якому підтвердила, що не має наміру поновляти дію вищезазначеного договору оренди землі з товариством. Товариство, як добросовісний орендар, після закінчення дії договору від 11.04.2008 року, враховуючи бажання [PERSON] особисто використовувати земельну ділянку, повернуло останній вищевказану земельну ділянку. Однак, як стало відомо з інформації Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку від 16.10.2018 року, [PERSON] уклала договір оренди землі з селянським (фермерським) господарством «Світлана». Право оренди зареєстровано 27.04.2018 року виконавчим комітетом Мирноградської міської ради. Товариство має право на оспорювання договору, оскільки цей правочин порушує переважне право позивача на користування спірною земельною ділянкою. Враховуючи викладене, товариство просить визнати договір оренди землі, укладений між [PERSON] та селянським (фермерським) господарством «Світлана» від 27.04.2018 року недійсним, а договір оренди землі, укладений 11.04.2008 року, між товариством та [PERSON] поновленим на умовах, що викладені в додатковій угоді. Також товариство просить стягнути з відповідачів сплачений судовий збір. Ухвалою суду від 31 жовтня 2018 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання. Ухвалою суду від 07 грудня 2018 року закрито підготовче провадження по справі, призначено судове засідання для розгляду справи по суті. 13 листопада 2018 року та 14 листопада 2018 року від представника відповідача Селянського (фермерського) господарства «Світлана» та відповідача [PERSON] відповідно, до суду надійшли відзиви на позовну заяву, відповідно до яких відповідачі вважають вимоги позивача необґрунтованими та незаконним, а тому просять відмовити в задоволенні позову з огляду на те, що позивачем не наведено жодних обставин з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною, які передбачені ст. 215 ЦК України. Щодо переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки, то враховуючи, що [PERSON] були направленні позивачу письмові повідомлення про відмову в поновленні договору оренди та наявні заперечення щодо поновлення договору, відсутні підстави для застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди (а.с.36-37, 43-46). 09 січня 2019 року від представника позивача Товариства з обмеженою відповідальністю «Добропільське сортонасінницьке підприємство» до суду надійшли відповіді на відзиви (а.с.80-81, 83-84). Представник позивача Жиренков В.О. у судове засідання 24 червня 2019 року не з`явився, звернувся до суду із заявою про розгляд справи без його участі, в якій позовні вимоги підтримує у повному обсязі. Представник відповідача Каніболоцький В.І. у судове засідання 24 червня 2019 року не з`явився, звернувся до суду із заявою про розгляд справи без його участі. Відповідач [PERSON] у судове засідання 24 червня 2019 року не з`явилась, звернулась до суду із заявою про розгляд справи без її участі, в якій у задоволенні позову просить відмовити у повному обсязі. Згідно ст. 223 ЦПК України, неявка в судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті. У відповідності до положень частини 2\~статті 247 ЦПК\~України, \~у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Суд, розглянувши цивільну справу в межах заявлених вимог, дослідивши матеріали справи і докази в їх сукупності, приходить до висновку, що позовні вимоги обґрунтовані та підлягають\~ задоволенню. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі розпорядження голови Добропільської районної державної адміністрації № 40 від 16 лютого 2006 року є власником земельної ділянки площею 5,140 га на території Криворізької сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії [NUMBER] (а.с.12). 11 квітня 2008 року між [PERSON] та ТОВ «Добропільське сортнасінницьке підприємство» було укладено договір оренди землі № 71, відповідно до якого орендодавець передає орендарю в оренду земельну ділянку розміром 5,1400 га, що належить йому на підставі державного акта [NUMBER] та розташована на території Криворізької сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розмір орендної плати щорічно складає 800 грн., договір укладається строком на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації (а.с.8-9). 27 лютого 2018 року за вих. № 27-12/2-18 директором ТОВ «Добропільське сортнасінницьке підприємство» відповідачу [PERSON] був направлений лист-повідомлення з пропозицією поновити договір оренди землі від 11 квітня 2008 року на той самий строк та встановити орендну плату на рівні 13000 грн. на рік, разом з проектом додаткової угоди до вищезазначеного договору оренди землі для узгодження істотних умов додаткової угоди, що підтверджується рекомендованим повідомленняя про вручення поштового відправлення (а.с.14-18). У відповідь відповідач [PERSON] звернулася до позивача з листом повідомленням, в якому повідомила ТОВ «Добропільське сортнасінницьке підприємство», що не має наміру поновляти з ними дію договору оренди землі № 71 від 11 квітня 2018 року на земельну ділянку загальною площею 5,14 га з кадастровим номером [NUMBER] , просить вжити всіх заходів виділення її земельної ділянки та її передачі в натурі. Додала проект угоди про розірвання договору оренди землі (а.с.20,21). Крім того, 03 січня 2018 року відповідач [PERSON] зверталась до позивача ТОВ «Добропільське сортнасінницьке підприємство» із заявою про розірвання договору оренди землі, оскільки бажає особисто користуватись даною земельною ділянкою, яка належить їй на праві власності, просила вважати договір оренди землі розірваним з 11 квітня 2018 року у зв`язку з закінченням строку дії договору, та попереджала, що з 12 квітня 2018 року вона буде використовувати власну земельну ділянку, а тому просить не обробляти її і не проводити посів (а.с.19). Відповідно до акту передачі-прийомки земельної частки (паю) в натурі ТОВ «Добропільське сортнасінницьке підприємство» повернуло [PERSON] з оренди земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 5,1400 га ріллі, кадастровий номер [NUMBER] , що розташована на території Криворізької сільської ради Добропільського району Донецької області (а.с.11). 20 квітня 2018 року [PERSON] та Селянське (фермерське) господарство «Світлана» уклали договір оренди земельної ділянки (паю) сільськогосподарського призначення, відповідно до умов якого [PERSON] передає, а СФГ «Світлана» приймає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером [NUMBER] , яка розташована на території Криворізької сільської ради Добропільського району Донецької області. Договір укладено на 20 років. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 12816,14 грн., 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.120-122). Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, вказаний договір зареєстрований 27 квітня 2018 року за № запису: 6000662 (а.с.122). Згідно умов додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки (паю) сільськогосподарського призначення від 20.04.2018 року, було внесено зміни до п. 9 Договору в частині орендної плати, а саме: слова «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 12816,14 грн. в грошовій формі; 8% - від нормативної грошової оцінки земельної ділянки», замінено та викладено в наступній редакції: «Розмір орендної плати щорічно складає 13500,00 гривень на рік» (а.с.123). Додаткова угода зареєстрована 27 квітня 2018 року за № 26000662, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (а.с.124). Сторони визнають, що на даний час спірною земельною ділянкою користується СФГ «Світлана». Частиною четвертою статті 124\~ЗК\~України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно з частиною першою статті 626\~ЦК\~України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша\~статті 627 ЦК України). Відповідно до вимог частини другої\~статті 792 ЦК України\~відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема\~ЗК України\~та\~Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою п`ятою статті 33 Закону України Про оренду землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, передбачене статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Зазначений висновок містить постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц. Судом встановлено, що орендар, з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі дотримався процедури та строків передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі»,\~\~ про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, повідомив орендодавця до спливу строку договору оренди землі 11.04.2018 року у строк, встановлений цим договором, і не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглянула надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, орендарю було вчасно направлено лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення з запереченням щодо поновлення договору оренди землі. Тобто згода орендодавця отримана не була. За таких обставин відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на укладення договору оренди землі вважається припиненим. За встановлених обставин, відсутнє волевиявлення орендодавця на продовження строку договору оренди з позивачем, домовленості між сторонами щодо орендної плати та інших істотних умов договору\~\~ досягуто не було, у зв`язку із чим переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося. Тобто переважне право орендаря, яке підлягало захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушене\~\~ укладанням договору оренди з новим орендарем, а тому і не підлягає захисту згідно положень статті 33 Закону України «Про оренду землі». Таким чином договір оренди землі від 20.04.2018 року укладений між [PERSON] та селянським (фермерським) господарством «Світлана» не порушує права та обов`язки позивача. Підстави для визнання договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного 20.04.2018 року між [PERSON] та селянським (фермерським) господарством «Світлана» недійсним, відсутні. З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що [PERSON] до закінчення строку дії укладеного з ТОВ «Добропільське сортнасінницьке підприємство» договору оренди землі виявила свою волю не продовжувати строк його дії, а тому підстави для поновлення зазначеного договору на той самий строк, щей на інших умовах відсутні, у зв`язку з чим у задоволенні позову слід відмовити.

Outcome: dismissed