Jurisdiction: civil
Date: 2014-11-25 00:00:00

В березні 2014 року [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] про стягнення штрафу за несвоєчасне виконання грошового зобов'язання, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що відповідач порушила терміни оплати об'єкта нерухомості за договором купівлі-продажу від 11 червня 2014 року, що у відповідності до п.3.13 вказаного договору є підставою для стягнення з неї штрафу у розмірі 100% від суми, яка не сплачена в зазначений термін. Зважаючи на те, що [PERSON] порушила строки оплати об'єкта нерухомості, то на підставі приписів ст.ст. 549, 551 ЦК України, п.3.13 договору купівлі-продажу від 11 червня 2014 року з відповідача на користь позивача підлягає стягненню 200 000,00 грн. штрафу за несвоєчасне виконання грошового зобов'язання. Рішенням Чернігівського районного суду Чернігівської області від 04 липня 2014 року позовні вимоги [PERSON] задоволено: стягнуто з [PERSON] на користь [PERSON] 200000,00 грн. штрафу за несвоєчасне виконання грошового зобов'язання та 2000,00 грн. в рахунок сплаченого судового збору при зверненні до суду, а всього 202000,00 грн. В апеляційній скарзі [PERSON] просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин справи та невідповідність висновків суду обставинам справи. Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що вимоги позивача про сплату 200000 грн. штрафу є безпідставними, оскільки апелянт виконала свій обов»язок по оплаті придбаного об»єкта нерухомості та сплатила позивачеві 207900,00 грн. замість 204000,00 грн., фактично переплативши 3900,00 грн. Проте, у відповідності до ст. 538 ЦК України вона затримала виконання свого зобов'язання, оскільки після підписання договору купівлі-продажу і дотепер [PERSON] не виконав умови п.3.12 та п. 3.14 договору та не оформив акт прийому-передачі об'єкта нерухомості і не надав письмової нотаріально посвідченої згоди на вилучення у нього орендованої земельної ділянки, на якій розміщений об'єкт нерухомості. Апелянт звертає увагу, що придбану нею будівлю [PERSON] продовжує утримувати як іпотекодержатель згідно укладеному між сторонами іпотечному договору від 12 чеврня 2013 р. Апелянт наголошує, що внаслідок невиконання позивачем як продавцем у повному обсязі умов договору щодо земельної ділянки, орендарем якої він продовжує бути і після продажу будівлі, порушуються її права як покупця та порушується її право власності на придбану нерухомість, оскільки купленою будівлею вона не може розпорядитись та використовувати у своїх цілях. Апелянт стверджує, що орендна плата за землю, на якій розміщений об'єкт відчуження, за серпень-грудень 2013 року сплачена нею в повному обсязі, що свідчить про її бажання укласти з [PERSON] відповідний договір оренди, який по теперішній день в порушення умов договору не укладено. В письмових запереченнях на апеляційну скаргу [PERSON] просить відхилити апеляційну скаргу [PERSON] та залишити без змін рішення суду першої інстанції. Позивач наголошує, що оплата за об»єкт нерухомості здійснена покупцем у повному обсязі, проте жоден із платежів усупереч п. 2.1 Договору відповідачем не був сплачений у встановлені строки що є безумовною підставою для стягнення штрафу у розмірі 200000 грн., як це передбачено умовами договору купівлі-продажу. [PERSON] стверджує, що за умовами договору купівлі-продажу передача об»єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем оформляється актом прийому-передачі, який підписується сторонами після укладення договору. При цьому, як наголошує позивач, будь-якого конкретного строку підписання цього акту приймання-передачі договором не визначено, а з вимогою підписати цей акт [PERSON] звернулась до нього лише після відкриття провадження у даній справі і такий акт від 05.05.2014 р. їй було зпропоновано, але підписати його відповідач відмовилась. Окрім того, об»єкт нерухомості був переданий покупцеві фактично після підписання договору купівлі-продажу і ніяких перешкод у користуванні власністю покупцеві не чинилось і у приміщенні вирощуються гриби. Вже 12.06.2013 р. приміщення було передано в іпотеку, що засвідчується про відсутність перешкод [PERSON] у користуванні власністю. Стосовно земельної ділянки, на який розташований проданий корівник, [PERSON] пояснює, що у договорі купівлі-продажу не визначено строку, у який продавець має надати покупцеві посвідчену нотаріусом письмову згоду на вилучення земельної ділянки, а згідно до положень ст.с. 7, 31 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 120, 141 ЗК України та ст. 377 ЦК України письмова згода позивача на вилучення земельної ділянки не вимагається і відсутність такої згоди жодним чином не перешкоджає відповідачеві оформити на себе право оренди земельної ділянки. Позивач стверджує, що умови оплати за продану будівлю не пов»язані з вимогами щодо оформлення акту прийому-передачі будівлі та не пов»язані з оформленням покупцю права на земельну ділянку, на якій розташований об»єкт продажу. Як пояснює [PERSON], складена ним розписка про отримання чергового платежу, яка датована 03 лютого 2013 року, фактично складалася 03 лютого 2014 року, оскільки при проставленні дати 03 лютого нового (2014) року він помилково зазначив рік, що минув - 2013, та наголошує, що скласти таку розписку у жовтні 2013 р. та замість жовтня вказати лютий цього ж (2013) року - неможливо. Вислухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступних висновків. Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Проте, зазначені вимоги процесуального закону судом при ухваленні оскаржуваного рішення не були дотримані. Задовольняючи позовні вимоги [PERSON], суд першої інстанції виходив з того, що ні чинним законодавством, ні умовами укладеного між сторонами договору купівлі-продажу обов'язок оплати товару не ставиться в залежність від вчинення чи не вчинення певних дій продавцем, а якщо продавцем і порушено обов'язок передати товар покупцеві, то це не дає права покупцю затримувати черговий платіж і затримка платежів є підставою для стягнення штрафу, передбаченого умовами договору купівлі-продажу. Проте, з таким висновком суду першої інстанції не погоджується апеляційний суд, враховуючи наступне. Апеляційним судом встановлено, що 11 червня 2013 року між сторонами укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого [PERSON] передає у власність [PERSON] незакінчену будівництвом нежитлову будівлю - корівник № 1, що має 87% готовності, загальною площею 1450,5 кв.м., розташований по [ADDRESS]. [PERSON] приймає зазначений об'єкт нерухомості, за який зобов'язується сплатити обумовлену грошову суму, в розмірі та на умовах, визначених в цьому договорі. Як встановлено апеляційним судом, в забезпечення оплати позивачем залишку вартості об»єкта нерухомості у розмірі та на умовах, визначених у п. 2.1. договору купівлі-продажу від 11.06.2013 р., [PERSON] та [PERSON] 12 червня 2013 р. уклали іпотечний договір, за умовами якого предмет іпотеки заборонено відчужувати. Запис про вилучення заборони проводиться за заявою іпотекодержателя, тобто [PERSON], після виконання іпотекодавцем ([PERSON]) усіх умов договору купівлі-продажу. Реєстрація заборони та вилучення запису про заборону здійснюється за рахунок іпотекодавця (а.с.28 п. 1.5). Як вбачається з матеріалів справи, 06.06.2012 року Чернігівська районна державна адміністрація (орендодавець) та [PERSON] (орендар) уклали договір оренди землі № 45/11, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове, на 49 років, платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Шестовицької сільської ради Чернігівського району Чернігівської області, загальною площею 0,3796 га, в тому числі 0,3796 га - під господарськими будівлями та дворами, на якій розміщена нежитлова будівля - корівник [ADDRESS] (а.с.31-36). Передання [PERSON] на території Шестовицької сільської ради Чернігівського району вказаної земельної ділянки підтверджується актом прийому-передачі від 26 липня 2012 року (а.с.37). Отже, вищезаначений іпотечний договір є чинним, а відповідно і продовжується заборона відчуження купленого і оплаченого у повному обсязі відповідачем об»єкту нерухомості, який розташований на земельній ділянці, орендарем якої продовжує бути продавець - позивач по справі, виходячи з умов п. 3.14 договору купівлі-продажу від 11.06.2013 р. (а.с.6-8). Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Правова природа договору купівлі-продажу полягає в тому, що він є двостороннім, оплатним правочином, який передбачає певні права і обов'язки для покупця та продавця. Згідно п.2.1 договору купівлі-продажу, продаж об'єкта нерухомості вчинено за 204 000,00 грн., що на день укладання цього договору еквівалентно 25 000,00 доларів США по середньому курсу комерційних банків України із розрахунку 8,16 гривень за 1 долар США, з яких: 4 000,00 грн. - сплатити готівкою продавцю до укладення сторонами цього договору, а решта суми - 200 000,00 грн. будуть сплачені продавцю, з яких: 61 280,00 грн. - в термін до 05.10.2013 року; 69 360,00 грн. - в термін до 05.11.2013 року; 69 360,00 грн. - в термін до 05.12.2013 року. За умовами п. 3.1. договору сторони домовилися, що до повного розрахунку за придбаний об»єкт нерухомості покупець не має права розпоряджатись ним (продавати, дарувати, передавати в позичку, оренду в іпотеку) без письмової згоди продавця. На підтвердження факту, що повний розрахунок відбувся, продавцем буде подана заява на ім»я нотаріуса, підпис на якій нотаріально засвідчується. Як передбачено п. 3.12. Договору, передача об»єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем оформляється актом приймання-передачі, який підписується сторонами після укладення цього договору. Відповідно до п.3.13. договору купівлі-продажу сторони домовилися, що у разі порушення терміну розрахунків за придбаний об'єкт нерухомості, продавець має право стягнути з покупця штраф у розмірі 100% від суми , яка не сплачена в зазначений термін. Пунктом 3.14 договору купівлі-продажу обумовлено, що сторони зобов»язуються протягом одного місяця звернутись до компетентних органів з питання переоформлення документів на користування земельною ділянкою, на якій розташований відчужуваний об»єкт нерухомості, після надання продавцем письмової згоди на вилучення земельної ділянки, підпис на якій буде нотаріально посвідчений (а.с.6-8). Як встановлено апеляційним судом, на виконання умов договору [PERSON] до укладення договору купівлі - продажу сплатила продавцеві 4000,00 грн., а решту коштів сплачено: 11.10.2013 року - 40 800,00 грн. 12.11.2013 року - 40 700,00 грн. 30.12.2013 року - 81 600,00 грн. та 40 800,00 грн. за розпискою, датованою 03.02.2013 р. Всього покупцем сплачено: 203900,00 грн., що підтверджується розписками позивача та згідно п. 2.1. договору - 4000,00 грн. - до укладення договору купівлі -продажу, а разом - 207900 грн. (а.с.40,41,42,43). Відтак, в апеляційному суді обидві сторони підтвердили і визнавали факт оплати [PERSON] відповідачем повної вартості об»єкта нерухомості і отримання повної оплати за проданий об»єкт нерухомості позивач не спростовував і не заперечував. В ході розгляду справи у суді першої інстанції та у апеляційному суді, позивач наполягав, що, складаючи розписку від 03 лютого 2013 року, він помилково вказав дату 2013 р. замість 2014 р. Відповідач у свою чергу наголошував, що спірна розписка була складена позивачем саме 03 жовтня 2013 р. і позивач помилково, замість місяця жовтня вказав у розписці місяць лютий (а.с.43). Проте, доказів або аргументів, які б підтвердили написання розписки позивачем саме 03 жовтня 2013 року, а не 03 лютого 2014 р., відповідачем апеляційному суду не представлено. Виходячи із сукупності обставин справи та правовідносин, які склалися між сторонами як продавцем і покупцем, апеляційний суд визнає логічною і погоджується з позицією [PERSON] стосовно тієї обставини, що, складаючи розписку від 03.02. 2013 року, позивач дійсно помилково вказав дату 2013 р. замість 2014 р., зважаючи, що у лютому 2013 р. сторони між собою не були знайомі і ніяких боргових зобов»язань між ними не існувало. Отже, покупцем об»єкт нерухомості станом на 03.02.2014 р. оплачений [PERSON] у повному обсязі, що позивачем не заперечується, проте строки внесення оплати за об»єкт нерухомості, визначені у п. 2.1 договору купівлі-продажу - до 05.10.2013 р., до 05.11.2013р. і до 05.12.2013 р. - покупцем були порушені. Однак, системний аналіз вищезазначених умов договору купівлі-продажу від 11 червня 2013 року приводить апеляційний суд до переконання, що сторони цього договору наділені двосторонніми правами і обов'язками, за якими продавець зобов'язаний передати у власність об'єкт нерухомості з оформленням акту приймання-передачі, який підписується сторонами після укладання цього договору; продавець зобов»язаний надати покупцеві нотаріально посвідчену письмову згоду на вилучення земельної ділянки та звернутися разом з покупцем до компетентних органів для переоформлення документів на користування земельною ділянкою, на якій розташований відчужуваний об'єкт нерухомості, а покупець в свою чергу зобов'язаний прийняти зазначений об'єкт нерухомості та сплатити вартість будівлі у строки, які передбачені договором купівлі-продажу. Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов»язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законордавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Як убачається з положень ст. 627 ЦК України, відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 629 ЦК України договір є обов»язковим для виконання сторонами. Відповідно до ч. 3 ст. 538 ЦК України у разі невиконання однією із сторін у зобов'язанні свого обов'язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов'язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов'язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі. З матеріалів справи вбачається, що згідно оригіналів розписок [PERSON] станом на 03.02.2014 р. сплатила [PERSON] повну вартість придбаного об»єкта нерухомості з пропусками термінів оплати, які передбачені п.2.1 договору купівлі-продажу, Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов»язанні встановлений строк (термін) його виконання, то то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов»язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка має неминуче настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. Отже, звертаючись до суду 26 березня 2014 р. з цим позовом, [PERSON] станом на 03 лютого 2014 року оплату за продану будівлю вже отримав від [PERSON] у повному обсязі, проте усупереч п. 3.12 договору купівлі-продажу акт приймання передачі будівлі не був оформлений і не оформлений дотепер і питання переоформлення орендованої позивачем земельної ділянки також дотепер не вирішено, оскільки згідно п. 3.14 договору купівлі-продажу продавець не надав покупцеві письмової згоди з нотаріально посвідченим підписом на вилучення земельної ділянки, на якій розташований проданий відповідачеві об»єкт нерухомості, який позивач продовжує утримувати і як іпотекодержатель за іпотечним договором від 12.06.2013 р. За таких обставин, у даному конкретному випадку вбачається істотний дисбаланс договірних прав та обов»язків і інтересів сторін договору купівлі-продажу від 11 червня 2013 року, оскільки за наявності у позивача суб»єктивного цивільного права на придбане майно, створюється невпевненість у його правовому статусі, зокрема і внаслідок неможливості переоформлення земельної ділянки. Вказане є доводами апеляційної скарги, що знайшли своє підтвердження в ході розгляду справи. Відповідно до вимог ст.ст. 546, 553, 572 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. За приписами ч.ч. 1,2 ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежного виконання зобов'язання. Неустойка визначається як пеня та штраф і є грошовою сумою або іншим майном, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення зобов»язання. Сплата неустойки є правовим наслідком у разі порушення зобов»язання (ст. 549, п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України). Частинами 1, 2 ст. 614 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов'язання несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання. Отже, підставою для застосування штрафу є винність дій, а в діях відповідача хоч і мало місце затримання термінів погашення платежів, проте таку затримку не можна вважати протиправною, оскільки в силу ч.3 ст. 538 ЦК України боржник мав право на зупинення виконання свого обов'язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі. Таким чином, дії [PERSON] щодо недотримання строків оплати об'єкта нерухомості були об'єктивно обумовлені поведінкою іншої сторони договору - [PERSON], зокрема в частині невиконання взятих на себе зобов'язань по оформленню акта приймання - передачі об»єкта нерухомості та переоформленню документів на користування земельною ділянкою. Виходячи із сукупності обставин справи та досліджених доказів, враховуючи характер правовідносин між сторонами, апеляційний суд на підставі приписів ч. 3 ст. 16 ЦК України приходить до висновку про неможливість задоволення позовних вимог [PERSON] Зважаючи на викладене, оскільки рішення суду не ґрунтується на матеріалах справи і не відповідає вимогам закону, апеляційна скарга [PERSON] підлягає задоволенню, оскаржуване рішення скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову. Відповідно до ст.88 ЦПК України з [PERSON] на користь [PERSON] підлягає стягненню судовий збір за апеляційний розгляд справи, що підтверджується оригіналом квитанції (а.с.121).

Outcome: approved