Jurisdiction: civil
Date: 2021-11-03 00:00:00

[PERSON] , інтереси якої представляє адвокат Гончаров В.В. звернулася до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «Приватбанк», приватного нотаріусу Тячівського районного нотаріального округу Стойка Н.М. про скасування рішення державного реєстратора. Мотивуючи свої вимоги вказує на те,\~що вона на підставі свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя, була співвласником домоволодіння по [ADDRESS] . Іншим співвласником нерухомого майна був її чоловік [PERSON] , який помер [INFO] . Після його смерті вона прийняла за ним спадщину. 26 грудня 2007 року між її сином [PERSON] та Закритим акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк», (на даний час перейменованим на Публічне акціонерне товариства комерційний банк «Приватбанк»), укладено договір про іпотечний кредит №MKH7GI0000002685, за яким [PERSON] отримав кредит в розмірі 170 000,00 грн. зі сплатою 15,00 процентів річних. В забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором №MKH7GI0000002685 між АТ «Приватбанк» та власниками нерухомого майна, а саме між нею та [PERSON] було укладено договір іпотеки, згідно якого, нерухоме майно передано Банку в іпотеку. У зв`язку з невиконанням [PERSON] своїх зобов`язань за Кредитним договором належним чином, їй стало відомо, що Банк за вказаними вище зобов`язаннями, звернув стягнення на нерухоме майно у позасудовому порядку, зареєструвавши за собою право власності на нього. Приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Стойка Н.М., 26.10.2016 року прийнято рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме на домоволодіння [ADDRESS] за Банком. Вважає дане рішення реєстратора протиправним та таке, що підлягає скасуванню, оскільки всупереч вимогам ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», Банк не міг забезпечити проведення оцінювачем огляду її нерухомого майна, оскільки не мав доступу до нього. Вартість предмета іпотеки не могла бути визначена суб`єктом оціночної діяльності, що у свою чергу унеможливлювало звернення стягнення у позасудовому порядку. Крім того, вона не отримувала від Банку повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Ухвалою Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 20.08.2018 прийнято до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі за вказаною позовною заявою, постановлено розгляд справи проводити в порядку загального позовного провадження. Представником відповідача подано до суду відзив на позовну заяву, посилаючись на те, що під час підписання договору іпотеки від 26.12.2007 року, сторонами погоджено умови договору іпотеки, які містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ст. 36 Закону України Про іпотеку та досягнуто згоди, щодо можливого звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Отже, обраний банком позасудовий спосіб задоволення вимог ґрунтується саме на добровільній згоді [PERSON] на звернення стягнення, шляхом переходу права власності на предмет іпотеки до іпотеко держателя, що виражається у підписанні [PERSON] договору іпотеки, який містить дане застереження. Перелік необхідних документів був наданий Банком державному реєстратору, в результаті чого було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за Банком. Вказані документи знаходяться в реєстровій справі і позивачем не спростовані. Твердження [PERSON] про те, що при набутті вказаного предмету іпотеки у власність Банк не здійснив його оцінку є надуманим і спростовується копією звіту про оцінку майна. Крім того, в день укладання договору іпотеки приватним нотаріусом Ужгородського районного нотаріального округу на підставі ст. 73 Закону України Про нотаріат у зв`язку з посвідчення договору іпотеки, накладено заборону у відчуженні домоволодіння, яке розташоване за адресою: [ADDRESS] , яке належить [PERSON] . Вказані реєстрації обтяження не скасовано, що свідчить про добровільність згоди [PERSON] на звернення стягнення на предмет іпотеки. Окрім того, твердження позивачки про не надіслання їй письмової вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки спростовується копією такої вимоги від 31.05.2012р. №30.1.0.0/2 та копією поштової квитанції, що додаються. Враховуючи вищенаведене, просить у задоволенні позову відмовити. Позивач та її представник в судовому засіданні позовні вимоги підтримали та просили задоволити з підстав наведених у позовній заяві. Представник відповідача в судовому засіданні заперечила проти даного позову, просила відмовити в задоволенні позову. Приватний нотаріус Тячівського районного нотаріального округу Стойка Н.М. в судове засідання не з`явилась, хоча про час і місце розгляду справи була належним чином повідомлена. Суд, вислухавши пояснення позивача, представника позивача, представника відповідача,\~ дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд дійшов до наступного висновку. Відповідно до ст. 55 Конституції України\~права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. Відповідно до ст.\~2\~ЦПК України завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. За нормою статті 5\~ЦПК України визначено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. Відповідно до ч. 1ст.\~13\~ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до ч. 3 ст. 13 ЦПК України, учасник справи, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Відповідно до ст.ст.15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Судом встановлено, що позивачка [PERSON] з 23.12.2000 була співвласником домоволодіння по [ADDRESS] . Іншим співвласником даного нерухомого майна був її чоловік [PERSON] , який помер [INFO] , що підтверджується Свідоцтвом про смерть Серії [NUMBER] , виданим Сторожницькою сільською радою Ужгородського району Закарпатської області, за актовим записом №39. (а.с.14). Після смерті чоловіка, позивач [PERSON] прийняла за ним спадщину. 26 грудня 2007 року між [PERSON] та Закритим акціонерним товариством комерційний банк «Приватбанк», (на даний час перейменованим на Публічне акціонерне товариства комерційний банк «Приватбанк»), укладено договір про іпотечний кредит №MKH7GI0000002685, згідно якого [PERSON] син позивачки, отримав кредит в розмірі 170 000,00 грн. зі сплатою 15,00 процентів річних. Згідно п.1.3 Кредит надається строком погашення не пізніше 26.12.2022 року на: поліпшення якості окремого житлового будинку розташованого за адресою: [ADDRESS] . В забезпечення виконання зобов`язання за вищевказаним кредитним договором №MKH7GI0000002685 між АТ «Приватбанк» та власниками нерухомого майна - [PERSON] та [PERSON] , було укладено договір іпотеки, згідно якого, предметом іпотеки є нерухоме майно, що розташоване за адресою: [ADDRESS] . Даний іпотечний договір був посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського районного нотаріального округу Новицька О.В. та зареєстрований в реєстрі № 1386. Згідно п.1.3.1 та п.1.3.2 заставна вартість на день укладення Договору за згодою сторін становить 242\~860 грн. Вартість предмету іпотеки, визначена шляхом проведення оцінки Предмету іпотеки, згідно із звітом про оцінку від 18.12.2007 року, складеного Банком становить 242860 грн. Вартість предмету іпотеки у відповідності до Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно становить 382937 грн. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №17263898 від 26.10.2016 встановлено, що державним реєстратором - приватним нотаріусом Тячівського району Закарпатської області Стойка Н.М. внесено запис про реєстрацію за ПАТ КБ «ПриватБанк» права власності на нерухоме майно за адресою [ADDRESS] , на підставі договору іпотеки від 26.12.2007, виданого приватним нотаріусом Ужгородського РНО Новицька О.В., серії та номер 1385, та повідомлення від 19.07.2016 виданого ПриватБанком серія та номер: Е.L.V.0.0.0.0/3-876. Відповідно до п. 2 ч. 1\~ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. З позову слідує, що позивач [PERSON] не заперечує той факт, що позичальник [PERSON] не виконував належним чином свої зобов`язання за Кредитним договором. Згідно приписів ч.1 та ч. 3\~ст. 33 Закону України «Про іпотеку»\~у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя. Однак, позивач [PERSON] вважає рішення нотаріуса від 26.10.2016 необґрунтованим, оскільки, ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28.10.04 №1442, з урахуванням вимог Національного стандарту №1, затвердженого постановою КМУ від 10.09.03 №1440), яким визначено загальні засади проведення такої оцінки. Згідно з п.50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки. Частиною 6 ст.9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення. Згідно ч. 2 ст.11 Закону України цього ж Закону визначено, що замовники оцінки\~повинні забезпечити\~доступ суб`єкта\~оціночної діяльності\~до майна,\~що підлягає\~оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки. Таким чином, незалежно від обраного оцінювачем методичного підходу оцінки майна (дохідний, порівняльний), підготовці та проведенню незалежної оцінки майна передує в будь-якому випадку ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього. Фактичне ознайомлення з майном, яке є предметом оцінки, можливе при доступі оцінювача до цього майна. Зважаючи на характер об`єкта оцінки (квартира), ознайомлення з таким майном не може відбуватися без обстеження приміщень на дату оцінки та відповідно потребує доступу до них, який має забезпечити замовник оцінки. Позивач [PERSON] посилається, що Банк не міг забезпечити проведення оцінювачем огляду нерухомого майна, оскільки не мав доступу нього. Тому, вартість предмета іпотеки не могла бути визначена суб`єктом оціночної діяльності, що у свою чергу унеможливлювало звернення стягнення у позасудовому порядку. Велика Палата Верховного суду у Постанові від 20 березня 2019 року по справі №306/2053/16 зробила висновок, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Тому, оскільки, відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, така ціна набуття права власності на предмет іпотеки не погоджувалась з позивачем на момент вчинення державними реєстратором запису про право власності за відповідачем, то це є підставою визнання неправомірною та скасування реєстрації право власності. Окрім того, відповідно до ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю\~та боржнику,\~якщо він\~є відмінним\~від іпотекодавця,\~письмову вимогу\~про усунення\~порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Підпунктом 2 п.61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.15 №1127 (в редакції постанови КМУ від 23.08.16 №553), передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються документ,\~що підтверджує\~наявність факту\~завершення 30-денного\~строку з\~моменту отримання\~іпотекодавцем та\~боржником,\~якщо він\~є відмінним\~від іпотекодавця,\~письмової вимоги\~іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі. Однак, у порушення встановлених законодавством вимог, позивач [PERSON] посилається на те, що не отримувала від Банку жодного повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Посилання відповідача, про те, що Банком надсилались на адресу позивача вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд не бере до ваги, оскільки не додано жодних доказів про отримання даної вимоги з відміткою про вручення адресату [PERSON] . Окрім того, слід враховувати, що в силу положень ст.ст.\~179,\~181,\~190,\~316,\~328,\~509,\~524,\~533,\~590,\~632,\~1054 ЦК України, прямої вказівки\~ст. 37 Закону № № 898-IV, беручи до уваги, що за рахунок предмета іпотеки повинні проводитися розрахунки за кредитним договором, перехід права власності на нерухоме майно може відбуватися лише з належним визначенням вартості (ціни) такого майна, яка є істотною умовою при відчуженні майна, має істотне значення для іпотекодавця (боржника), предмет іпотеки не може набуватися іпотекодержателем без установлення його вартості (ціни). Дані щодо вартості предмета іпотеки, за якою він набувається у власність іпотекодержателем (оцінка предмета іпотеки), повинні були бути надані державному реєстратору, а останній, своєю чергою, зобов`язаний був встановити відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, що відповідає й правовій позиції, висловленій із цього приводу Верховним Судом. Згідно ч.3\~ст. 37 Закону України «Про іпотеку»\~іпотеко держатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотеко держатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Статтею 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»\~унормовано, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Так, згідно з приписами пункту 50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, під час якого здійснюється ознайомлення з об`єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка, визначення бази оцінки та подання замовнику істотних умов для укладення договору на проведення оцінки. Разом із цим, відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість. Однак, відповідачами не надано суду доказів проведення оцінки предмета іпотеки та документів на підставі, яких було зареєстровано за Банком право власності на предмет іпотеки. З матеріалів справи вбачається, що суд неодноразово звертався до відповідачів про надання в судові засідання, належним чином засвідчену копію всього звіту від 24.10.2019 року складеного оцінювачем Приватним підприємством «Бізнес Експерт» про оцінку будинку за адресою [ADDRESS] . Згідно, листа б/н від 29.10.2020 наданого начальником Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерством юстиції (м.Івано-Франківськ), слідує, що працівниками архіву було переглянуто справи приватного нотаріуса Тячівського районного нотаріального округу Стойки НМ., згідно номенклатури справ за період з жовтня 2016 року по 15.04.2019 (дата припинення нотаріальної діяльності [PERSON] , згідно наказу Головного територіального управління юстиції у Закарпатській області від 15.04.2019 №137/8), з яких вбачається, що нотаріальної дії стосовно майна, що знаходиться за адресою [ADDRESS] , приватним нотаріусом Стойкою Н.М. в цей період не вчинялося. Звіту про оцінку будинку від 24.10.2016 у справах нотаріуса не виявлено. Одночасно повідомлено, що з метою витребування реєстраційної справи та документів, на підставі яких вчинено відповідні реєстраційні дії приватним нотаріусом Тячівського районного нотаріального округу Стойкою Н.М., щодо об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою [ADDRESS] , необхідно звернутись до належного суб`єкта державної реєстрації прав, уповноваженого на зберігання таких реєстраційних справ, зокрема до Ужгородської районної державної адміністрації. Листом №02-24/2015 наданого 27.11.2020 Ужгородською районною державною адміністрацією Закарпатської області повідомлено, що станом на 27.11.2020 паперова реєстраційна справа №1075008521248 на житловий будинок, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , від приватного нотаріуса Стойка Н.М. до Ужгородської районної державної адміністрації не надходила. В електронну реєстраційну справу №1075008521248 на житловий будинок, що знаходиться за адресою [ADDRESS] , звіт від 24.10.2016 року складений оцінювачем Приватним підприємцем «Бізнес Експерт», про оцінку будинку приватним нотаріусом Стойка Н.М. не долучався. У зв`язку з чим, Ужгородська районна державна адміністрації не може надати належним чином засвідчену копію вищевказаного звіту. Суд критично оцінює наданий Банком звіт про оцінку майна, який виготовлений ПП «Бізнес Експерт» в якому зазначено, що замовником виступає [PERSON] а не ПАБ КБ «ПриватБанк», відповідно до якого ринкова вартість об`єкту оцінювання, а саме:\~житлового будинку з неналежними до нього надвірними будівлями і спорудами розташованими за адресою [ADDRESS] складає 1554447 грн. 00 коп., оскільки відповідачами не надано суду повного звіту від 24.10.2016 про вартість будинку, складеного оцінювачем ПП «Бізнес Експерт», який був використаний нотаріусом Стойка Н.М. при здійсненні реєстрації прав власності Банку на будинок. З листа №1 від 02.11.2018 року наданого ПП «Бізнес Експерт» слідує, що замовником оцінки майна, що належить [PERSON] був Приватбанк, у наданому Висновку, помилково було зазначено замовника оцінки [PERSON] . Окрім того, повідомлено, що можливості надати увесь Звіт та документи на підставі яких здійснювалась оцінка майна, не має можливості, оскільки, згідно чинного законодавства України не підлягають збереженню більше одного року. Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку, що реєстрація права власності була проведена з порушенням вимог ч.3\~ст. 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки відповідачами не підтверджено правомірність проведеної Банком оцінки будинку при здійсненні такої реєстрації, а саме не доведено факту повного огляду оцінювачем будинку, так і правильність визначення ринкової вартості будинку на час цієї реєстрації. У відповідності до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Відповідно до ст. 263 ЦПК України, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Відповідно до ч. 1\~ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст. 263 ЦПК України, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Відповідно до ч. 1\~ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. А тому з урахуванням всіх обставин справи, враховуючи вимоги ст. 81 ЦПК України, згідно з якими кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, суд приходить до переконання, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають до задоволення. Відповідно до приписів\~ст.141\~ЦПК України з відповідачів на користь позивача [PERSON] підлягає стягненню сплачений судовий збір у розмірі 736,40 грн.

Outcome: approved