Jurisdiction: civil
Date: 2017-08-27 00:00:00

Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до [PERSON] та товариства з обмеженою відповідальністю «Союзнатурпродукт» про визнання недійсними договорів оренди землі та визнання укладеними додаткових угод, посилаючись на те, що 05 і 26 серпня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є позивач, та [PERSON] було укладено договори оренди землі №144 і №369, за якими останній передав товариству в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення, площею 2,76 га. і 2,72 га. відповідно, які знаходяться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цими договорами. Державну реєстрацію договорів оренди землі №144 і №369 було проведено 22.06.2009 року. 10 серпня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та [PERSON] були укладені додаткові угоди до договорів оренди землі №144 і №369, за якими було продовжено строк оренди земельних ділянок до 31 серпня 2016 року. Додаткові угоди до договору оренди землі №144 і №369 були зареєстровані 30.03.2012 року. Позивач зазначає, що пунктами 3.2. договорів оренди землі №144 і №369 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у звязку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договорів оренди землі, вчасно розраховується, виплачує орендну плату та 14.07.2016 року направив [PERSON] листи-повідомлення про намір поновити договори оренди землі, до яких було долучено Додаткові угоди в яких прописувались основні пункти договорів та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договорів оренди землі №144 і №369 до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договорів до 31 грудня 2026 року. В даний час [PERSON] відповідь на листи-повідомлення не надав, однак позивач і надалі використовує орендовані земельні ділянки та здійснює всі умови договорів оренди землі №144 і №369. Позивач в позові вказує, що він звернувся до суду оскільки дізнався про те, що 07.06.2016 року державним реєстратором приватним нотаріусом [PERSON] було проведено реєстрацію договорів оренди землі від 06.06.2016 року укладених між [PERSON] та ТОВ «Союзнатурпродукт», тих самих земель, які вже орендує позивач. Умови договорів оренди землі укладених 06.06.2016 року між відповідачами значно гірші ніж умови запропоновані позивачем, що призвело до порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договорів оренди землі на новий строк. Нові договори оренди землі укладені між відповідачами на ті самі обєкти нерухомості, призвели до передачі в оренду одних і тих же земельних ділянок за двома різними договорами щодо кожної, а тому мають бути визнані недійсними. Позивач зазначає, що відповідачами було порушено його переважне право на поновлення договорів, та посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає, що мають бути визнані укладеними додаткові угоди між позивачем та [PERSON], направлені останньому листами-повідомленнями. У звязку з наведеним, позивач просить визнати недійсними договори оренди землі від 06.06.2016 року, укладені між [PERSON] та ТОВ «Союзнатурпродукт»; визнати укладеними між позивачем та [PERSON] додаткові угоди до договорів оренди землі №144 від 05.08.2008 року та №369 від 26.08.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цими додатковими угодами; судові витрати покласти на відповідачів. Представником відповідача [PERSON] [PERSON] подано заперечення на позов, в якому зазначив, що не заперечує щодо визнання недійсним договору оренди землі від 06.06.2016 року, укладеного між відповідачами. Зазначив, що такий договір [PERSON] не укладав, а про його існування дізнався лише в червні 2016 року, у звязку з чим звертався до поліції та Міністерства юстиції України. В жодній установі немає такого договору оренди землі, реєстрація договору відбулася без наявності самого договору, а тому такий договір має бути визнаний недійсним також через відсутність волевиявлення [PERSON] Позовні вимоги в частині визнання укладеною додаткової угоди вважає необґрунтованими, оскільки спірний договір не укладався [PERSON], а тому не порушує переважне право позивача у розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, такий договір було зареєстровано до направлення позивачем на адресу [PERSON] повідомлення про намір поновлення договору оренди землі. Позивач в позові просить визнати спірний договір оренди землі недійсним не з тих підстав, що договір порушує його переважне право, а з підстав, що новий договір укладено в період попереднього договору. Вважає, що додаткова угода не може бути визнана укладеною оскільки сторони є вільними в укладенні договору, а [PERSON] не виявив бажання укладати додаткову угоду. Просить в задоволенні позову в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі №369 відмовити (а.с. 61-64). В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю та просив визнати недійсними договори оренди землі від 06.06.2016 року, укладені між [PERSON] та ТОВ «Союзнатурпродукт»; посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі» - визнати укладеними між позивачем та [PERSON] додаткові угоди до договорів оренди землі №144 від 05.08.2008 року та №369 від 26.08.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цими додатковими угодами; судові витрати покласти на відповідачів. Пояснив, що після закінчення строків договорів оренди землі, починаючи з 01.09.2016 року позивач не використовує земельні ділянки [PERSON] Представник відповідача [PERSON] [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнав з підстав, зазначених в запереченні. Зазначив, що [PERSON] не бажає поновлювати договори оренди землі, і такої згоди не надавав, і навпаки всі його дії підтверджують відсутність волевиявлення на поновлення договорів оренди землі. Не заперечував факт отримання [PERSON] повідомлення про поновлення договорів оренди землі. Просив відмовити в задоволенні позову. Відповідач [PERSON] в судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про відкладення розгляду справи не подавав. Представник відповідача ТОВ «Союзнатурпродукт» в судове засідання не зявлявся, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надходило. Третя особа в судове засідання не зявлявся, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надходило. Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з таких підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одними із способів захисту цивільних прав, передбачених ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, є визнання права та визнання правочину недійсним. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі Державних актів на право приватної власності на земельну ділянку серії КР №115042 та серії КР №115041, належать земельна ділянка площею 2,76 га., кадастровий номер 3521480800:02:000:2351 та земельна ділянка площею 2,72 га., кадастровий номер 3521480800:02:000:2350 відповідно, які знаходяться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 33-34). 05 серпня 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та [PERSON] було укладено договір оренди землі №144, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:00464, за умовами якого, [PERSON] передав орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,76 га., яка належить йому на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії КР №115042 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 19-21). Крім того, 26 серпня 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та [PERSON] було укладено договір оренди землі №369, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:00463, за умовами якого, [PERSON] передав орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,72 га., яка належить йому на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії КР №115041 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 12-14). 10 серпня 2011 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та [PERSON] було укладено додаткові угоди до договорів оренди землі №144 від 05.08.2008 року та №369 від 26.08.2008 року, які зареєстровані у ВДКЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено записи від 30.03.2012 року за №352148084001264 та №352148084001265 відповідно, за умовами яких, було визначено дію договорів оренди землі №144 і №369 до 31 серпня 2016 року (а.с. 15, 22). Відповідно до п.3.2. договорів оренди землі №144 і №369 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Позивач є правонаступником ТОВ Агрофірма «Зоря», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 35-37). Надані позивачем довідки від 21.12.2016 року №3436, №3435 та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договорів оренди землі, укладених з [PERSON] (а.с. 10-11, 87-108). Як вбачається з копій проектів додаткових угод від 01.01.2016 року, листів-повідомлень про поновлення договорів оренди землі від 12.07.2016 року, описів та фіскального чеку Укрпошти від 14.07.2016 року №2650000617999, які наявні у позивача, останнім на адресу [PERSON], зазначену в договорах оренди землі №144 і №369 в [ADDRESS], цінним листом було направлено додаткові угоди до договорів оренди землі №144 від 05.08.2008 року і №369 від 26.08.2008 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договорів оренди землі (а.с. 16-18, 23-25, 28-31). Враховуючи наявність у позивача фіскального чеку, описів вкладених у цінний лист на імя [PERSON] про направлення йому повідомлень на адресу, яка значиться в договорах оренди землі №144 і №369, суд вважає, що позивач належним чином повідомив [PERSON] про намір скористатись переважним правом на укладення договорів оренди землі на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строків дії цих договорів. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договорами оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договори оренди цих самих земельних ділянок з іншим орендарем, а саме: ТОВ «Союзнатурпродукт». Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження обєктів нерухомого майна обєкта нерухомого майна за №72191671 від 03.11.2016 року, станом на дату такої довідки в реєстрі були відомості про реєстрацію 07.06.2016 року державним реєстратором приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу [PERSON] договорів оренди земельних ділянок за кадастровими номерами 3521480800:02:000:2350 та 3521480800:02:000:2351, укладених 06.06.2016 року між [PERSON] та ТОВ «Союзнатурпродукт» строком на 10 років кожен з орендною платою в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (номери записів про інше речове право 14862776 та 14862946 відповідно) (а.с. 26-27). Однак рішеннями Голованівського районного суду Кіровоградської області від 16 грудня 2016 року, які набрали законної сили 26.12.2016 року, договори оренди землі від 06.06.2016 року, укладені між [PERSON] та ТОВ «Союзнатурпродукт», зареєстровані 06.06.2016 року (номери запису про інше речове право 14862776 та 14862946), визнані недійсними у звязку з відсутністю таких договорів, відсутністю волевиявлення [PERSON] на укладення таких договорів, та у зв'язку з тим, що такі договори останнім не підписувались. За нормами ч. 1 ст. 216 та ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Отже, враховуючи те, що спірні договори оренди землі від 06.06.2016 року на час розгляду справи визнані недійсними, суд приходить до висновку, що предмет спору в частині заявлених вимог про визнання таких недійсними відсутній. Вирішуючи спір щодо визнання укладеними додаткових угод суд виходить зі слідуючого. При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25.02.2015 року №6-219цс16 та від 23.03.2016 року №6-146цс16. Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Відповідно до ч. 4 ст. 373 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення. Частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі». Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України). Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обовязки. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення по закінченню строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-пятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Право орендаря на продовження договору оренди землі при користуванні земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, підлягає захисту відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Законодавець чітко визначив два види пролонгації договору оренди землі, за ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується по закінченню строку дії договору оренди землі та за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується після закінчення строку дії договору оренди землі, в той час перший вид може бути реалізований лише за згодою як орендаря так і орендодавця, тоді як другий вид реалізовується незалежно від згоди орендодавця, а лише за відсутності його заперечень, і лише на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Визнання ж укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на інших умовах та на інший строк, при відсутності волевиявлення орендодавця, призведе до порушення його майнового права, як власника своєї земельної ділянки. Судом встановлено, що позивач належним чином виконував умови договорів оренди землі, укладених з [PERSON]; не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договорів повідомив останнього про намір скористатися переважним правом на укладення договорів на новий строк, однак після закінчення строку дії договорів не користується земельними ділянками. В той час [PERSON] після того, як позивач належним чином по закінченню договорів оренди землі (не пізніше ніж за місяць до закінчення) повідомив про намір поновлення договорів, позивачу не подав ніяких заперечень та не надав згоди на укладення договорів на новий строк та на нових умовах. Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договорів оренди землі на нові строки на нових умовах за нормами ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», однак враховуючи відсутність згоди [PERSON] на укладення додаткових угод до договорів оренди, таке право позивача не може бути реалізовано, і такі додаткові угоди не можуть бути визнані судом укладеними, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договорів, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення [PERSON] В той час позивач мав право очікувати у поновленні договорів оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк згідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у випадку продовження користування орендованими земельними ділянками протягом місяця після закінчення строків договорів оренди землі, при дотриманні порядку, визначеного цією нормою, однак таке право у позивача не виникло, у звязку з тим, що земельні ділянки після закінчення строків договорів оренди землі ним не використовувались, що підтверджується поясненнями представника позивача та наданими представником відповідача довідками Грузької сільської ради Голованівського району Кіровоградської області від 18.07.2017 року №407 та від 18.07.2017 року №447, про те що [PERSON] зареєстрований як одноосібник на земельну ділянку за кадастровим номером 3521480800:02:000:2350 площею 2,72 га., і така земельна ділянка позивачем, після збирання врожаю в 2016 році, не використовувалась (а.с. 140-141). Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. Враховуючи відмову в задоволенні позовних вимог, судові витрати слід покласти на позивача. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed