Jurisdiction: civil
Date: 2017-02-28 00:00:00

Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до [PERSON] та приватного підприємства «Дніпро» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, посилаючись на те, що 06 листопада 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є позивач, та [PERSON] було укладено договір оренди землі №656, за яким останній передав товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,41 га, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Державну реєстрації договору оренди землі №656 було проведено 22.06.2009 року. 20 вересня 2011 року між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та [PERSON] була укладена додаткова угода до договору оренди землі №656, за якою було продовжено строк оренди земельної ділянки до 31 серпня 2016 року. Додаткова угода до договору оренди землі №656 була зареєстрована 30.03.2012 року. Позивач зазначає, що пунктом 3.2. договору оренди землі №656 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у звязку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, вчасно розраховується та виплачує орендну плату, продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та 14.07.2016 року направив [PERSON] лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого було долучено Додаткову угоду в якій прописувались основні пункти договору та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договору оренди землі №656 до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року. В даний час [PERSON] відповідь на лист-повідомлення не надав, однак позивач і надалі використовує орендовану земельну ділянку та здійснює всі умови договору оренди землі №656. Позивач в позові вказує, що він звернувся до суду оскільки дізнався про те, що 23.10.2016 року державним реєстратором Голованівської селищної ради Кіровоградської області [PERSON] було проведено реєстрацію договору оренди землі між [PERSON] та ПП «Дніпро», тієї самої землі, яку вже орендує позивач. Умови договору оренди землі укладеного 15.10.2016 року між відповідачами значно гірші ніж умови запропоновані позивачем, що призвело до порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Новий договір оренди землі укладений між відповідачами на той самий обєкт нерухомості, призвів до передачі в оренду однією і тієї ж земельної ділянки за двома різними договорами, а тому має бути визнаний недійсним. Позивач зазначає, що відповідачами було порушено його переважне право на поновлення договору, та посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає, що має бути визнана укладеною додаткова угода між позивачем та [PERSON], направлена останньому листом-повідомленням. У звязку з наведеним, позивач просить визнати недійсним договір оренди землі від 15.10.2016 року, укладений між [PERSON] та ПП «Дніпро»; визнати укладеною між позивачем та [PERSON] додаткової угоди до договору оренди землі №656 від 06.11.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів. Представник відповідачів подав заперечення на позов, в якому зазначив, про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки [PERSON] належним чином повідомив позивача про намір відмовитись від продовження договору оренди землі, що підтверджується доданими копіями заяви [PERSON] від 21.07.2016 року, опису вкладення та фіскального чеку від 21.07.2016 року. Просить відмовити в задоволенні позову, через відсутність порушеного права позивача на поновлення договору оренди землі з [PERSON] В судовому засіданні позивач позов підтримав повністю та суду пояснив, що 06.11.2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря», правонаступником якого являється позивач, та [PERSON] було укладено договір оренди землі №656, площею 2,41 га, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованівського району. Строк договору оренди землі, з урахуванням додаткової угоди від 20.09.2011 року, діяв до 31.08.2016 року. 14.07.2016 року, тобто не пізніше ніж за один місяць до закінчення договору оренди землі, позивач повідомив [PERSON] про намір продовжити договірні зобовязання, на що останній відмову не надав, у звязку з чим, враховуючи той факт, що позивач і надалі використовує орендовану земельну ділянку та продовжує належно виконувати умови договору, має переважне право на поновлення цього договору оренди. Однак в порушення свого права, позивачу стало відомо про існування договору оренди землі, укладеного 15.10.2016 року між відповідачами на ту ж саму земельну ділянку, яку використовує позивач за договором оренди землі №656 від 06.11.2008 року. Представник позивача вважав, що надані представником відповідача копії заяви [PERSON] від 21.07.2016 року, опису вкладення та фіскального чеку від 21.07.2016 року є не належними та не допустимими. У звязку з наведеним представник позивача просив визнати недійсним договір оренди землі від 15.10.2016 року, укладений між [PERSON] та ПП «Дніпро»; визнати укладеною між позивачем та [PERSON] додаткової угоди до договору оренди землі №656 від 06.11.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів. Відповідач [PERSON] в судове засідання двічі не зявлявся, про час та місце розгляду справи повідомлений своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про розгляд справи за його відсутності чи відкладення розгляду справи до суду не надійшло. Представник відповідачів [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, пояснив, що відповідач [PERSON] уклав 15.10.2016 року договір оренди землі з ПП «Дніпро» після закінчення договору оренди землі з позивачем, який діяв до 31.08.2016 року. Відповідач [PERSON] право позивача на продовження договору оренди землі не порушував, оскільки належним чином, до закінчення строку дії договору оренди землі з позивачем, останнього належним чином повідомив про намір відмовитись від продовження договору оренди землі. В задоволенні позову просив відмовити. Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідачів, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії І-КР №014903, належить земельна ділянка площею 2,41 га, кадастровий номер 3521480800:02:000:0669, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 19). 06 листопада 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та [PERSON] було укладено договір оренди землі №656, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:00127, за умовами якого, [PERSON] передав орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 2,41 га., яка належить йому (орендарю) на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії І-КР №014903 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 7-9). 20 вересня 2011 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та [PERSON] було укладено додаткову угоду до договору оренди землі №656 від 06 листопада 2008 року, яка зареєстрована у ВДКЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.03.2012 року за №352148084000932, за умовами якої, було визначено дію договору оренди землі №656 до 31 серпня 2016 року (а.с. 10). Відповідно до п.3.2. договору оренди землі №656 після закінчення строку дії договору позивач має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку позивач повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово [PERSON] про намір продовжити його дію. Позивач є правонаступником ТОВ Агрофірма «Зоря», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 21). Як вбачається з копії листа-повідомлення про поновлення договору, позивачем на адресу [PERSON] було направлено додаткову угоду до договору оренди землі №656 від 06.11.2008 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договору оренди землі (а.с. 14-16). Під час розгляду справи в судовому засіданні встановлено, що [PERSON] отримав від позивача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі. Оцінивши надані представником відповідачів копії заяви [PERSON] від 21.07.2016 року, опису вкладення та фіскального чеку від 21.07.2016 року, які на думку представника позивача є не належними та не допустимими, суд переконаний, що ці докази зібрані у законний спосіб, а тому є допустимими, однак не є належними, оскільки заява від [PERSON] адресована директору АФ ТОВ «Хлібороб» [PERSON], опис вкладення до цінного листа складений на імя [PERSON], а фіскальний чек адресований також [PERSON] в с. Наливайку Голованівського району, тоді як правонаступником ТОВ «Агрофірма «Зоря» являється Агрофірма «Хлібороб» у формі ТОВ, а директором на той час був [PERSON], від імені якого і був направлений [PERSON] лист-повідомлення та отриманий ним. Враховуючи зазначене, суд вважає, що представником відповідачів не доведено факт належного повідомлення [PERSON] позивача про заперечення щодо поновлення договору оренди землі №656. Інших доказів на підтвердження даного факту суду не подано. Надані позивачем довідка від 20.12.2016 року №3966 та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договору оренди землі, укладеного з [PERSON] Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем, а саме: ПП «Дніпро». Факт укладення спірного договору оренди між відповідачами підтверджується поясненнями представників позивача та відповідачів, а також інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження обєктів нерухомого майна обєкта нерухомого майна від 10.11.2016 року, в якій є відомості про реєстрацію 23.10.2016 року державним реєстратором Голованівської селищної ради Кіровоградської області [PERSON] договору оренди землі, укладеного 15.10.2016 року між [PERSON] та ПП «Дніпро» (а.с. 17). Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як вбачається з відомостей щодо оспорюваного договору від 15.10.2016 року укладеного між [PERSON] та ПП «Дніпро», позивач не є стороною зазначеного договору. Разом з тим позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його право на використання спірної земельної ділянки. За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обовязки. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-пятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Судом встановлено, що позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, укладеного з [PERSON]; не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомив останнього про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та після закінчення строку дії договору продовжує користуватися земельною ділянкою. В той час [PERSON] до та після закінчення дії договору оренди землі позивачу належним чином не подавав ніяких заперечень та не надавав згоди на укладення договору на новий строк. Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договору на новий строк, однак враховуючи відсутність згоди [PERSON] на укладення додаткової угоди до договору оренди, такий договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. В даному випадку суд не може визнати додаткову угоду укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення [PERSON], а також відсутні докази того, що з боку [PERSON] мають місце істотні порушення умов договору. Враховуючи те, що оспорюваний (новий) договір про оренду землі від 15.10.2016 року укладений в період дії попереднього договору оренди землі №656, який слід вважати поновленим за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а тому він порушує право орендаря на користування земельною ділянкою, через що має бути визнаний недійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат на підставі ст. 88 ЦПК України, враховуючи задоволення позовної вимоги до відповідачів про визнання недійсним договору оренди землі та враховуючи часткове задоволення позовної вимоги до [PERSON] про визнання укладеною додаткової угоди, суд вважає за необхідне стягнути на користь позивача судові витрати з [PERSON] в розмірі 1378 грн., з ПП «Дніпро» - в розмірі 689 грн., інші судові витрати покласти на позивача. На підставі викладеного,

Outcome: partial