Jurisdiction: civil
Date: 2017-08-29 00:00:00

Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до [PERSON] та фермерського господарства «Колосок-ВТ про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, посилаючись на те, що 06 серпня 2008 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря», правонаступником якого є позивач, та [PERSON] було укладено договір оренди землі №180, за яким остання передала товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 5,78 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Державну реєстрацію договору оренди землі №180 було проведено 22.06.2009 року. 03 серпня 2011 року між товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Зоря» та [PERSON] була укладена додаткова угода до договору оренди землі , за якою було продовжено строк оренди земельної ділянки до 31 серпня 2016 року. Додаткова угода до договору оренди землі була зареєстрована 30.03.2012 року. Позивач зазначає, що пунктом 3.2. договору оренди землі №180 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у звязку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, вчасно розраховується та виплачує орендну плату, продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та 13.07.2016 року направив [PERSON] лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого було долучено Додаткову угоду в якій прописувались основні пункти договору та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договору оренди землі №180 до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року. В даний час [PERSON] відповідь на лист-повідомлення не надала, однак позивач і надалі використовує орендовану земельну ділянку та здійснює всі умови договору оренди землі №180. Позивач в позові вказує, що він звернувся до суду оскільки дізнався про те, що 07.09.2016 року державним реєстратором Голованівської селищної ради [PERSON] було проведено реєстрацію договору оренди землі від 07.07.2016 року між [PERSON] та фермерським господарством «Колосок-ВТ», тієї самої землі, яку вже орендує позивач. Умови договору оренди землі укладеного 07.07.2016 року між відповідачами значно гірші ніж умови запропоновані позивачем, що призвело до порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Новий договір оренди землі укладений між відповідачами на той самий обєкт нерухомості, призвів до передачі в оренду однієї і тієї ж земельної ділянки за двома різними договорами, а тому має бути визнаний недійсним. Позивач зазначає, що відповідачами було порушено його переважне право на поновлення договору, та посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважає, що має бути визнана укладеною додаткова угода між позивачем та [PERSON] направлена останній листом-повідомленням. У звязку з наведеним, позивач просить визнати недійсним договір оренди землі від 07.07.2016 року, укладений між [PERSON] та фермерським господарством «Колосок-ВТ»; визнати укладеною між позивачем та [PERSON] додаткову угоду до договору оренди землі №180 від 06.08.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів. Представником відповідача [PERSON] [PERSON] подано заперечення на позов, в якому зазначив, що позовні вимоги не визнає. Зазначив, що [PERSON] як власник земельної ділянки має право володіти, користуватися, розпоряджатися такою ділянкою. Позовні вимоги вважає необґрунтованими, оскільки додаткова угода не може бути визнана укладеною оскільки сторони є вільними в укладенні договору, а [PERSON] не виявила бажання укладати додаткову угоду з позивачем. Також законодавством не визначено обов'язок орендодавця укладати договір оренди землі з орендарем, а зміст запропонованої позивачем угоди не є таким, що відповідає будь-якому типовому договору, який набув юридично обов'язкового значення в силу дії актів цивільного законодавства, що визначено ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України. Просить в задоволенні позову відмовити в повному обсязі. В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю та суду пояснив, що 06.08.2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря», правонаступником якого являється позивач, та [PERSON] було укладено договір оренди землі №180, площею 5,78 га., яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованівського району. Строк договору оренди землі, з урахуванням додаткової угоди від 03.08.2011 року, було визначено до 31.08.2016 року. 13.07.2016 року, тобто не пізніше ніж за один місяць до закінчення договору оренди землі, позивач направив повідомлення [PERSON] про намір продовжити договірні зобовязання, на що остання відмову не надала, у звязку з чим позивач має переважне право на поновлення цього договору оренди. Однак в порушення свого права, позивачу стало відомо про існування договору оренди землі, укладеного 07.07.2016 року між відповідачами на ту ж саму земельну ділянку, яку використовує позивач за договором оренди землі №180 від 06.08.2008 року. У звязку з наведеним, представник позивача просив визнати недійсним договір оренди землі від 07.07.2016 року, укладений між [PERSON] та ФГ «Колосок ВТ»; посилаючись на ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» - визнати укладеною між позивачем та [PERSON] додаткову угоду до договору оренди землі №180 від 06.08.2008 року з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених цією додатковою угодою; судові витрати покласти на відповідачів. Пояснив, що після закінчення строку договору оренди землі, починаючи з 01.09.2016 року позивач не використовує земельну ділянку [PERSON]. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнав з підстав, зазначених в запереченні, суду пояснив, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Однак відповідач [PERSON] не погоджувалась з пропозицією позивача на укладення додаткової угоди до договору оренди землі, не має волевиявлення на укладення такої угоди. Вважає, що позивачем обрано не правильний спосіб захисту своїх прав. Не заперечує факт отримання [PERSON] повідомлення позивача про намір поновити договір оренди. Просив відмовити в задоволенні позову. Відповідач [PERSON] в судове засідання не зявилась, про час та місце розгляду справи повідомлена своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про відкладення розгляду справи не подавала. Представник відповідача ФГ «Колосок-ВТ» [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнав. Зазначив, що спірний договір оренди землі на даний час відповідачами розірвано добровільно. Позивач після закінчення строку дії договору оренди землі з [PERSON] добровільно залишив земельну ділянку останній для особистого користування одноосібно. Заслухавши пояснення представника позивача, представників відповідачів, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з таких підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одними із способів захисту цивільних прав, передбачених ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, є визнання права та визнання правочину недійсним. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІ-КР №027323, належить земельна ділянка площею 5,78 га., кадастровий номер 3521480800:02:000:0323, яка знаходиться на території Грузької сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 19). 06 серпня 2008 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та [PERSON] було укладено договір оренди землі №180, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.06.2009 року за №04:09:368:00260, за умовами якого, [PERSON] передала орендарю в оренду земельну ділянку загальною площею 5,78 га., яка належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії ІІ-КР №027323 на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 7-9). 03 серпня 2011 року між ТОВ Агрофірма «Зоря» та [PERSON] було укладено додаткову угоду до договору оренди землі №180 від 06 серпня 2008 року, яка зареєстрована у ВДКЗ у Голованівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.03.2012 року за №352148084001073, за умовами якої, було визначено дію договору оренди землі №180 до 06 серпня 2016 року (а.с. 10). Відповідно до п.3.2. договору оренди землі №180 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Позивач є правонаступником ТОВ Агрофірма «Зоря», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 20-21). Надані позивачем довідка від 22.12.2016 року №3503 та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договору оренди землі, укладеного з [PERSON] (а.с. 23). Як вбачається з копій проекту додаткової угоди від 01.01.2016 року, листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 12.07.2016 року, опису та фіскального чеку Укрпошти від 13.07.2016 року №2650000616836, які наявні у позивача, останнім на адресу [PERSON], зазначену в договорі оренди землі №180 в с. Грузьке Голованівського району Кіровоградської області, цінним листом було направлено додаткову угоду до договору оренди землі №180 від 06.08.2008 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договору оренди землі (а.с. 11-16). Згідно повідомлення Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта» Ф.22, [PERSON] під підпис 19.07.2016 року отримала цінного листа за фіскальним чеком №2650000616836 . Враховуючи наявність у позивача фіскального чеку, опису вкладеного у цінний лист на імя [PERSON], повідомлення Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта» Ф.22, про направлення їй повідомлення на адресу, яка значиться в договорі оренди землі №180, суд вважає, що позивач належним чином повідомив [PERSON] про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії цього договору. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем, а саме: ФГ «Колосок-ВТ». Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження обєктів нерухомого майна обєкта нерухомого майна за №70603111 від 17.10.2016 року, станом на дату такої довідки в реєстрі були відомості про реєстрацію 07.09.2016 року державним реєстратором Голованівської селищної ради Кіровоградської області [PERSON] договору оренди земельної ділянки за кадастровим номером 3521480800:02:000:0323, укладеного 07.07.2016 року між [PERSON] та ФГ «Колосок-ВТ»» строком на 10 років з орендною платою в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (номер запису про інше речове право 16282457) (а.с. 17). Однак 27 січня 2017 року між відповідачами укладено угоду про розірвання договору оренди землі площею 5,7772 га. за кадастровим номером 3521480800:02:000:0323, зареєстрований 07.09.2016 року, номер запису про інше речове право 16282457, про що 30.01.2017 року здійснено державну реєстрації, що підтверджується копією угоди про розірвання договору оренди землі та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права . За нормами ч. 1 ст. 210 Цивільного кодексу України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 Земельного кодексу України). Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються (ч. 2 ст. 653 Цивільного кодексу України). Отже, враховуючи те, що спірний договір оренди землі від 07.07.2016 року на час розгляду справи розірваний, суд приходить до висновку, що такий договір, не створює жодних цивільних прав та обовязків, а тому предмет спору в частині заявлених вимог про визнання такого недійсним відсутній. Вирішуючи спір щодо визнання укладеною додаткової угоди суд виходить зі слідуючого. При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25.02.2015 року №6-219цс16 та від 23.03.2016 року №6-146цс16. Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Відповідно до ч. 4 ст. 373 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення. Частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі». Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України). Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обовязки. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обовязки відповідно до умов договору, на його поновлення по закінченню строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-пятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Право орендаря на продовження договору оренди землі при користуванні земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, підлягає захисту відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Законодавець чітко визначив два види пролонгації договору оренди землі, за ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується по закінченню строку дії договору оренди землі та за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується після закінчення строку дії договору оренди землі, в той час перший вид може бути реалізований лише за згодою як орендаря так і орендодавця, тоді як другий вид реалізовується незалежно від згоди орендодавця, а лише за відсутності його заперечень, і лише на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Визнання ж укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на інших умовах та на інший строк, при відсутності волевиявлення орендодавця, призведе до порушення його майнового права, як власника своєї земельної ділянки. Судом встановлено, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, укладеного з [PERSON]; не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомив останнього про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, однак після закінчення строку дії договору не користується земельною ділянкою. В той час [PERSON] після того, як позивач належним чином по закінченню договору оренди землі (не пізніше ніж за місяць до закінчення) повідомив про намір поновлення договору, позивачу не подавав ніяких заперечень та не надавав згоди на укладення договору на новий строк та на нових умовах. Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договору оренди землі на новий строк на нових умовах за нормами ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», однак враховуючи відсутність згоди [PERSON] на укладення додаткової угоди до договору оренди, таке право позивача не може бути реалізовано, і така додаткова угода не може бути визнана судом укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення [PERSON]. В той час позивач мав право очікувати у поновленні договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк згідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у випадку продовження користування орендованою земельною ділянкою протягом місяця після закінчення строку договору оренди землі, при дотриманні порядку, визначеного цією нормою, однак таке право у позивача не виникло, у звязку з тим, що земельна ділянка після закінчення строку договору оренди землі ним не використовувалась, що підтверджується поясненнями представника позивача та наданими представником відповідача [PERSON] довідками Грузької сільської ради Голованівського району Кіровоградської області від 18.07.2017 року №419 та від 18.07.2017 року №436, про те що [PERSON] зареєстрована як одноосібник на земельну ділянку за кадастровим номером 3521480800:02:000:0323 площею 5,78 га., і така земельна ділянка позивачем, після збирання врожаю в 2016 році, не використовувалась. Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. Враховуючи відмову в задоволенні позовних вимог, судові витрати слід покласти на позивача. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed