Jurisdiction: civil
Date: 2017-10-03 00:00:00

Агрофірма «Хлібороб» у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулась до суду з позовом до [PERSON] та СФГ «Славутич » про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, посилаючись на те, що 29 липня 2011 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Манжурка», правонаступником якого є позивач, та [PERSON] було укладено договір оренди землі №878, за яким [PERSON] передла товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,824 га. яка знаходиться на території Перегонівської сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Державну реєстрацію договору оренди землі № 878 було проведено 29.07.2011 року. Та відповідно до чинного на той час законодавства , було проведено державну реєстрацію права оренди СТОВ «Манжурка » на вказану земельну ділянку до 29.07.2016 року. В подальшому, 12.12.2016 року представник позивача звернувся до суду із заявою про зменшення розміру позовних вимог та 03.01.2017 року із заявою про уточнення позовних вимог, в яких просив зменшити позовні вимоги : 1) визнати поновленим договір оренди землі №878 від 29.07.2011 р., зареєстрованого 29.07.2011 року за [NUMBER]. 2) визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 878 від 29.07.2011 р. зареєстрованого 29.07.2011 року за [NUMBER], з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених додатковою угодою. Позивач зазначає, що пунктом 3.2. договору оренди землі № 878 погоджено, що після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у зв'язку з чим орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Позивач належним чином виконує умови договору оренди землі, вчасно розраховується та виплачує орендну плату, продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою та 31.03.2016 року направив [PERSON] лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі, до якого було долучено Додаткову угоду в якій прописувались основні пункти договору та запропоновано збільшити орендну плату, відносно договору оренди землі №878 від 29.07.2011 року до рівня 7% від нормативної грошової оцінки землі, а також визначити строк дії договору до 31 грудня 2026 року. На адресу товариства надійшла заява від 29.07.2016 року в якій [PERSON] зазначила про небажання продовжувати і поновлювати договір оренди землі, яку позивач не розцінив , як заперечення на поновлення договору в розумінні ст.. 33 ЗУ «Про оренду землі », а тому позивач додатково направив [PERSON] лист повідомлення від 12.08.2016 року про узгодження істотних умов договору , на який відповіді та пропозицій не отримував . В даний час відповідь на лист-повідомлення не надала, однак позивач і надалі використовує орендовану земельну ділянку та здійснює всі умови договору оренди землі № 787. У зв'язку з наведеним, позивач просить визнати поновленим договір оренди землі №878 від 29.07.2011 р., зареєстрованого 29.07.2011 року за [NUMBER]; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 878 від 29.07.2011 р. зареєстрованого 29.07.2011 року за [NUMBER], з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених додатковою угодою.; судові витрати покласти на відповідачів. Представником відповідача [PERSON] [PERSON] подано заперечення на позов, в якому зазначено, що позовні вимоги не визнає. Зазначив, що [PERSON] , як власник земельної ділянки має право володіти, користуватися, розпоряджатися такою ділянкою. Позовні вимоги вважає необґрунтованими, оскільки додаткова угода не може бути визнана укладеною оскільки сторони є вільними в укладенні договору, а [PERSON] . не виявила бажання укладати додаткову угоду з позивачем. Також законодавством не визначено обов'язок орендодавця укладати договір оренди землі з орендарем, а зміст запропонованої позивачем угоди не є таким, що відповідає будь-якому типовому договору, який набув юридично обов'язкового значення в силу дії актів цивільного законодавства, що визначено ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України. Просить в задоволенні позову відмовити в повному обсязі. В судовому засіданні представник позивача позов підтримав повністю та суду пояснив, що 29 липня 2011 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Манжурка», правонаступником якого є позивач, та [PERSON] було укладено договір оренди землі №878, за яким [PERSON] передала товариству в оренду земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 2,824 га. яка знаходиться на території Перегонівської сільської ради Голованіського району Кіровоградської області, строком на 5 років з дня набрання чинності цим договором. Державну реєстрацію договору оренди землі № 878 було проведено 29.07.2011 року. Відповідно до чинного на той час законодавства, було проведено державну реєстрацію права оренди СТОВ «Манжурка » на вказану земельну ділянку до 29.07.2016 року. 31.03.2016 року, тобто не пізніше ніж за один місяць до закінчення договору оренди землі, позивач направив повідомлення [PERSON] про намір продовжити договірні зобов'язання, на що остання відмову не надала, у зв'язку з чим позивач має переважне право на поновлення цього договору оренди. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги не визнав з підстав, зазначених в запереченні, суду пояснив, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Однак відповідач [PERSON] не погоджувалась з пропозицією позивача на укладення додаткової угоди до договору оренди землі, не має волевиявлення на укладення такої угоди. Вважає, що позивачем обрано не правильний спосіб захисту своїх прав. Заперечує факт отримання [PERSON]. повідомлення позивача від 31.03.2016 року про намір поновити договір оренди. Просив відмовити в задоволенні позову. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явилась, про час та місце розгляду справи повідомлена своєчасно та належним чином, відповідно до ст. 74 ЦПК України, заяви про відкладення розгляду справи не подавала. Заслухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з таких підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одними із способів захисту цивільних прав, передбачених ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, є визнання права та визнання правочину недійсним. Судом встановлено, що [PERSON] . на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії [NUMBER], належить земельна ділянка площею 2,82 га., кадастровий номер [NUMBER], яка знаходиться на території Перегонівської сільської ради Голованіського району Кіровоградської області (а.с. 26). 29 липня 2011 року між сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Манжурка» та [PERSON] було укладено договір оренди землі №878, який зареєстрований у Голованівському районному офісі Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.07.2011 року за [NUMBER], за умовами якого, [PERSON]. передала орендарю в оренду земельну ділянку, загальною площею 2,82 га, яка належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серія [NUMBER], на строк 5 років, зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 10-12). Відповідно до п.3.2. договору оренди землі № 878 після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Позивач є правонаступником СТОВ «Манжурка», що підтверджується витягом зі статуту позивача, затвердженого 15.08.2016 року протоколом загальних зборів учасників (а.с. 23-24). Надані позивачем довідка від 21.09.2016 року № 2742 та копії відомостей видачі орендної плати продукцією/послугами за 2014-2016 роки, підтверджують факт належного виконання позивачем умов договору оренди землі, укладеного з [PERSON] (а.с. 23). Як вбачається з копії проекту додаткової угоди, листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 31.03.2016 року, листа-повідомлення про узгодження істотних умов договору оренди землі від 18.08.2016 року вих. № 2400, опису та фіскального чеку Укрпошти від 12.08.2016 року №215600426655, які наявні у позивача, останній на адресу зазначену в договорі оренди землі №878 в с.Лісне (Іллічівка) Голованівського району Кіровоградської області, цінним листом було направлено додаткову угоду до договору оренди землі №878 від 29.07.2011 року та повідомлено про намір позивача скористатися переважним правом на продовження договору оренди землі (а.с. 13-15). Згідно повідомлення Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта» Ф.22, надати повідомлення про отримання цінних листів [PERSON] за фіскальним чеком № 2651200030669 від 31.03.2016 року та за фіскальним чеком №2650000651615 від 12.08.2016 року не має можливості, оскільки повідомлення не збереглися (а.с- 168). Враховуючи наявність у позивача фіскальних чеків, описів вкладеного у цінні листи на ім'я [PERSON] , повідомлення Кіровоградської дирекції ПАТ «Укрпошта», суд вважає, що позивач належним чином повідомив [PERSON] про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії цього договору. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач посилався на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого договором оренди землі та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем, а саме: з СФГ «Славутич». Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна об'єкта нерухомого майна за № 66899490 від 30.08.2016 року, станом на дату такої довідки в реєстрі були відомості про реєстрацію 26.12.2013 року державним реєстратором Голованівської селищної ради Кіровоградської області [PERSON] договору оренди земельної ділянки за кадастровим номером [NUMBER], укладеного 04.04.2013 року між [PERSON] та СФГ «Славутич »» строком на 10 років з орендною платою в розмірі не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (номер запису про інше речове право - 4084616) (а.с. 21). Однак 19 жовтня 2016 року між відповідачами укладено угоду про розірвання договору оренди землі площею 2,824 га. за кадастровим номером [NUMBER], зареєстрований 26.12.2013 року, номер запису про інше речове право 3932668, про що 28.10.2016 року здійснено державну реєстрації, що підтверджується копією угоди про розірвання договору оренди землі та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права ( а.с.- 169-171) За нормами ч. 1 ст. 210 Цивільного кодексу України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 Земельного кодексу України). Частиною 1 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються (ч. 2 ст. 653 Цивільного кодексу України). Отже, враховуючи те, що спірний договір оренди землі від 26.12.2013 року року на час розгляду справи розірваний, суд приходить до висновку, що такий договір, не створює жодних цивільних прав та обов'язків, а тому предмет спору в частині заявлених вимог про визнання такого недійсним відсутній. Вирішуючи спір щодо визнання укладеною додаткової угоди суд виходить зі слідуючого. При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 25.02.2015 року №6-219цс16 та від 23.03.2016 року №6-146цс16. Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Відповідно до ч. 4 ст. 373 Цивільного кодексу України, власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення. Частиною другою статті 792 Цивільного кодексу України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Законом України «Про оренду землі». Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України). Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення по закінченню строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин, передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Право орендаря на продовження договору оренди землі при користуванні земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору, підлягає захисту відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Законодавець чітко визначив два види пролонгації договору оренди землі, за ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується по закінченню строку дії договору оренди землі та за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», який застосовується після закінчення строку дії договору оренди землі, в той час перший вид може бути реалізований лише за згодою як орендаря так і орендодавця, тоді як другий вид реалізовується незалежно від згоди орендодавця, а лише за відсутності його заперечень, і лише на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Визнання ж укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на інших умовах та на інший строк, при відсутності волевиявлення орендодавця, призведе до порушення його майнового права, як власника своєї земельної ділянки. Судом встановлено, що позивач належним чином виконував умови договору оренди землі, укладеного з [PERSON]; не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомив останнього про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, однак після закінчення строку дії договору не користується земельною ділянкою. В той час [PERSON] після того, як позивач належним чином по закінченню договору оренди землі (не пізніше ніж за місяць до закінчення) повідомив про намір поновлення договору, позивачу не подавав ніяких заперечень та не надавав згоди на укладення договору на новий строк та на нових умовах. Згідно ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до частин 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до переконливого висновку про те, що дії позивача були направлені на укладення договору оренди землі на новий строк на нових умовах за нормами ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», однак враховуючи відсутність згоди [PERSON] на укладення додаткової угоди до договору оренди, таке право позивача не може бути реалізовано, і така додаткова угода не може бути визнана судом укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов - орендної плати, строку дії договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення [PERSON] В той час позивач мав право очікувати у поновленні договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк згідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у випадку продовження користування орендованою земельною ділянкою протягом місяця після закінчення строку договору оренди землі, при дотриманні порядку, визначеного цією нормою, однак таке право у позивача не виникло, у зв'язку з тим, що земельна ділянка після закінчення строку договору оренди землі ним не використовувалась, що підтверджується поясненнями представника позивача та наданими представником відповідача [PERSON] довідками Перегонівської сільської ради Голованівського району Кіровоградської області від 05.12.2016 року №2175, про те що [PERSON] зареєстрована як одноосібник на земельну ділянку за кадастровим номером [NUMBER] площею 2,824 га., і така земельна ділянка позивачем, після збирання врожаю в 2016 році, не використовувалась. Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. Враховуючи відмову в задоволенні позовних вимог, судові витрати слід покласти на позивача. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed