Jurisdiction: civil
Date: 2021-02-24 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Волинь Агро» про визнання недійсним договору оренди землі та застосування наслідків недійсності правочину. Позовні вимоги обґрунтовує тим, що на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯД №339298, виданого 25 березня 2009 року, вона є власником земельної ділянки площею 2,1526 га, кадастровий номер:0720882800:01:001:1181, яка розташована на території Колодеженської сільської ради Горохівського району. Із листа ТзОВ «Волинь Агро» від 11.09.2017 року позивач дізналась, що відповідач користується її земельною ділянкою на підставі договору оренди землі №153 укладеного 04 квітня 2009 року строком на 10 років, який 17 серпня 2017 року зареєстрований приватним нотаріусом Горохівського районного нотаріального округу Волошином С.А. та згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер :36740335 від 22.08.2017 року. Зважаючи, що позивач не підписувала вищевказаний договір, волевиявлення на його укладення не виявляла, акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду та акт визначення меж земельної ділянки в натурі не підписувала, тому просить визнати недійсним договір оренди землі №153 від 04 квітня 2009 року та застосувати наслідки недійсності правочину та скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі №153, укладеного 04 квітня 2009 року, від імені Товариства з обмеженою відповідальністю «Волинь Агро» та [PERSON] та заборонити Товариству з обмеженою відповідальністю «Волинь Агро», вчиняти будь-які дії та сільськогосподарські роботи на земельній ділянці, кадастровий номер: 0720882800:01:001:1181, площею 2,5126 га, яка розташована в межах території Колодеженської сільської ради Горохівського району Волинської області. Заперечуючи вимоги позовної заяви, відповідач скерував до суду відзив на позов. В своїх запереченнях на позов просить в задоволенні позову відмовити, зважаючи, що договір оренди землі був укладений та підписаний позивачем. Умови договору виконувались протягом 9 років. Позивач отримував орендну плату у грошовій та натуральній формі. Згодом було укладено додаткову угоду, відповідно до якої збільшено розмір орендної плати. Вказані обставини, на думку представника відповідача, свідчать про наявність волевиявлення позивача на укладення договору та передачу земельної ділянки в оренду. Поданий позивачем висновок експерта може бути доказом у справі лише в тому разі, коли експертиза була проведена на підставі ухвали суду відповідними судово-експертними установами. Тому просить відмовити в задоволенні позову. У відповіді на відзив представник позивача вважає відзив безпідставним, виходячи з обставин, що орендну плату за користування земельною ділянкою позивач отримувала на підставі договору №153 від 04.04.2008 року, як зазначено у відомостях доданих до відзиву. Крім того, поданий висновок експерта, відповідно до ст.108 ЦПК України, є належним та допустимим доказом. Позивач [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримала з підстав наведених у позові та просила їх задовольнити. Представник позивача [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, з підстав наведених у позові, крім того пояснила, що відповідач користувався земельною ділянкою по іншому договору, між ними була усна домовленість строком на 24 роки, однак на адвокатський запит даної інформації відповідачем надано не було. Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Волинь Агро» - Гаврилюк О.Є. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, посилаючись на практику Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, відповідно до якої правочин, який не вчинено (договір, який не укладено) не підлягає визнанню недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. Суд, заслухавши вступне слово позивача, представника позивача, представника відповідача, дослідивши письмові докази, приходить до наступних висновків. За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти. Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Із державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯД №339298, виданого 25 березня 2009 року управлінням Держкомзему у Горохівському районі (а.с.5), вбачається, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,51 га, кадастровий номер: 0720882800010011181, яка розташована на території Колодеженської сільської ради Горохівського району Волинської області. Згідно з договором №153 оренди землі від 04 квітня 2009 року, орендодавцем якого є [PERSON] , орендарем - ТзОВ «Волинь Агро», земельна ділянка площею 2,51 га, передана в оренду строком на 10 років, договір зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Горохівському районі, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 19.09.2012 року за №072080004003772. Відповідно до умов договору та акта прийому-передачі земельної ділянки в оренду, укладеного 19.09.2012 року, акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), які є додатками до нього, [PERSON] передала, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,51 га, у тому числі ріллі 2,51 га, проведено визначення в натурі на місцевості меж земельної ділянки з метою надання її в оренду для сільськогосподарського призначення на території Колодеженської сільської ради. Із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, довідка №111899972, вбачається, що спірний договір оренди землі зареєстрований приватним нотаріусом Горохівського районного нотаріального округу Волошином С.А., підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 36740335 від 22.08.2017 року. Відповідно до інформаційного листа ТзОВ «Волинь Агро» адресованого [PERSON] від 11 вересня 2017 року №42, розглянувши заяву [PERSON] від 17.08.2017 року повідомлено, що 04 квітня 2009 року було укладено договір оренди землі №153, відповідно до якого орендар повністю виконує обов`язки взяті на себе договором та має намір їх виконувати до закінчення терміну на який був укладений договір і просить позивача виконувати свої зобов`язання згідно договору. Згідно висновку №4 від 18.01.2018 року, проведеного судовим експертом Волинського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру Процик О.М., встановлено, що в рядках «підпис» в графах «Орендодавець» в договорі №153 оренди землі від 04 квітня 2009 року та в акті прийому-передачі земельної ділянки в оренду, укладений 19.09.2012 року, (додаток до договору оренди землі №153 від 04.04.2009 року) в акті визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості ) (додаток до договору оренди землі №153 від 04.04.2009 року) - виконаний не [PERSON] 'ячеславівною, а іншою особою з наслідуванням автентичного (справжнього) підпису [PERSON] . Із відомостей на реалізацію с/г продукції від 05.10.2009 року, 05.10.2012 року, 05.08.2013 року, 04.09.2014 року, 21.08.2015 року, відомості на виплату грошей №208 від 21 липня 2016 року, (а.с.29-) вбачається, що позивач [PERSON] отримувала пшеницю та грошові виплати за договором оренди землі №114 від 04.04.2008 року, №153-К від 04.04.2008 року. Із додаткової угоди №1 до договору оренди землі №153 від 04.04.2008 року укладеної 30.05.2016 року вбачається, що в п.4.1 договору внесено зміни. На підставі ухвали Горохівського районного суду від 13 червня 2019 року, 05.09.2019 року до суду надійшов висновок експерта №3427 криміналістичної судово-почеркознавчої експертизи за матеріалами цивільної справи №155/182/18, проведеної 27 серпня 2019 року судовим експертом Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз Кучинською В.О. (а.с.133-135), згідно якого підписи від імені [PERSON] , розташовані в графі «Орендодавець» на двох примірниках Договору оренди землі №153 від 04 квітня 2009 року, виконані не [PERSON] , а іншою особою. Підпис від імені [PERSON] , розташований в графі «Орендодавець» в Додатковій угоді №1 до Договору оренди землі №153 від 04 квітня 2008 року від 30 травня 2016 року та підписи від імені [PERSON] розташовані в графі «Орендодавець» на двох примірниках Договору оренди землі №153 від 04 квітня 2009 року, виконані різними особами. З наведеного вище вбачається, що позивач спірного договору оренди не підписувала. Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті). Відповідно до ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч.1); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч.2); волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч.3); правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч.4); правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (ч.5); правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (ч.6). Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини. Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину. У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли. За частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію. Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на дату, зазначену в спірному договорі) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. За статтею 18 цього Закону договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. За частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід`ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об`єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що: «такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. Разом з цим суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної в позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів. В даному позові Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що слід відмовити не з підстав застосування наслідків пропуску позовної давності, а з підстав неналежно обраного способу захисту, яким, на думку суддів є усунення перешкод у користуванні належним позивачу майном. Оскільки така вимога останнім не пред`являлася у позові належить відмовити. Разом із цим Велика Палата Верховного Суду вважала за необхідне відступити від висновку, висловленого в постанові Верховного Суду України від 22 квітня 2015 року у справі № 6-48цс15, зазначивши, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено) не підлягає визнанню недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено». Згідно статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Отже, зважаючи, що [PERSON] не підписувала спірного договору, з істотними умовами цього договору не погоджувалась, то правочин, який не вчинено (договір, який не укладено) не підлягає визнанню недійсним. Тому, суд приходить до висновку, що в даній частині позовних вимог, слід відмовити. Однак, крім вимоги про визнання договору оренди недійсним, позивач просить скасувати його державну реєстрацію та заборонити відповідачу вчиняти будь-які дії та сільськогосподарські роботи. Зайняття земельної ділянки фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не пов`язане із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. У цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельної ділянки, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимог про повернення такої ділянки. Отже, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок. Аналогічний висновок міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 71), від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 97). Власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсності змісту правовідносин, які склалися у зв`язку з фактичним використанням земельної ділянки. Водночас, відповідно до частини другої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. У пункті 46.1 постанови Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження №14-436цс19) визначено, що «відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі №669/927/16-ц). У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 серпня 2020 року у справі №125/702/17 (провадження №61-48842св18) зазначено, що: «реєстрація неукладеного між сторонами договору оренди порушує права та законні інтереси позивача на розпорядження власністю - земельною ділянкою площею 1,2056 га, яка розташована на території Войнашівської сільської ради Барського району Вінницької області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Отже, реєстрація права оренди ТОВ «Міжлісся» на вищевказану земельну ділянку, коли договір оренди [PERSON] фактично не підписувала, тобто цей правочин є неукладеним, не відповідає вимогам закону. За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права. При цьому, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права». На підставі викладеного, обґрунтованими є доводи позовної заяви про наявність правових підстав для скасування державної реєстрації спірного договору оренди землі та заборону вчиняти будь-які дії та сільськогосподарські роботи на спірній земельній ділянці. Оскільки договір оренди землі від 04 квітня 2009 року є неукладеним, тому саме з цих підстав підлягає скасуванню державна реєстрація (записів) договору оренди землі, проведена 22 серпня 2017 року, індексний номер: 36740335, що узгоджується із позицією ВС/КЦС у справі № 358/815/17 від 19 серпня 2020 року. Тому в цій частині позовні вимоги підлягають задоволенню.

Outcome: partial