Jurisdiction: civil
Date: 2020-12-10 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] , треті особи приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мамай І.В., [PERSON] , про визнання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна недійним та застосування наслідків недійсності правочину. В обґрунтування позову зазначає, що 20.10.2017 року уклала з [PERSON] попередній договір купівлі-продажу за яким між ними досягнуто згоди щодо укладення в строк до 19.04.2018 року основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: нежитлових приміщень під №№ 171 та 172 по [ADDRESS] , на виконання якого вона загалом сплатила [PERSON] 6 098 079 грн. 00 коп. Однак напередодні укладення основного договору їй стало відомо про те, що [PERSON] не мав наміру укладати з нею основний договір купівлі-продажу нежитлових приміщень під №№ 171 та 172 по [ADDRESS] , оскільки заздалегідь, а саме 19.10.2016 року ним були укладені попередні договори купівлі-продажу цих же самих нежитлових приміщень з матерю [PERSON] - [PERSON] , у зв`язку з чим на ці приміщення було накладено обтяження, що унеможливлювало укладення з нею основного договору. Крім того, в подальшому їй стало відомо про те, що 08.05.2019 року [PERSON] розірвано з [PERSON] укладені попередні договори від 19.10.2016 року, зняті обтяження з нежитлових приміщень під №№ 171 та 172 по [ADDRESS] , після чого відразу ці приміщення передані [PERSON] у власність [PERSON] за договором дарування. Оскільки під час укладення 20.10.2017 року попереднього договору купівлі-продажу нежитлових приміщень [PERSON] навмисно ввів її в оману щодо існування істотних обставин, які впливали на його укладення, а саме замовчував факт існування перешкод на укладення цього правочину, у зв`язку із наявність попередніх договорів, укладених з 19.10.2016 року з [PERSON] за умовами яких він не мав права без її згоди відчужувати цю нерухомість, наявність відповідного обтяження цієї нерухомості, так як знаючи про існування цих обставин вона б відмовилась від укладення з ним попереднього договору та сплати на його виконання грошових коштів, [PERSON] просить суд визнати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна - нежитлових приміщень №№ 171 та 172 по [ADDRESS] , укладений 20.10.2017 року нею та [PERSON] та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мамай І.В., зареєстрований в реєстрі за № 2193 недійсним, застосувати наслідки недійсності правочину стягнувши з [PERSON] на її користь 6 098 079 грн.00 коп. сплачених за недійсним правочином, 1 057 750 грн. 00 коп. в рахунок відшкодування збитків, що складаються з інфляційних втрат і трьох процентів річних та 500 000 грн. 00 коп. компенсації моральної шкоди. У відзиві на позовну заяву [PERSON] зазначає, що при укладенні з [PERSON] спірного попереднього договору щодо купівлі-продажу він не вводив відповідачку в оману щодо існування раніш укладеного попереднього договору на продаж однієї й теж самої нерухомості з [PERSON] , оскільки повідомляв її про цю обставину й запевнював про те, що з урахуванням того, що [PERSON] приходиться йому матерю укладений з нею договір буде розірвано, а обтяження знято після виконання [PERSON] її грошових зобов`язань, тобто наявність попереднього договору на продаж однієї і тієї ж самої нерухомості укладенню попереднього договору з [PERSON] йому не перешкоджало. Крім того, [PERSON] вчасно не виконала своїх грошових зобов`язань щодо строків їй виконання, а тому сплачені нею суми вважає штрафними санкціями. У поясненнях на позовну заяву, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мамай І.В. зазначає, що 20.07.2017 року до неї звернулися [PERSON] та [PERSON] з метою посвідчення попереднього договору купівлі-продажу приміщень під №№ 171 та 172 по [ADDRESS] . При посвідченні цього договору нею були перевірені документи, що підтверджують право власності [PERSON] на нерухомість, яка мала бути реалізована за основним договором. При цьому будь-яких запитів від [PERSON] на перевірку права власності чи наявність обтяжень цієї нерухомості не надходило. Сторонами було повідомлено, що вони обізнані з ситуацією по даним приміщенням та всіма правочинами, що з ними пов`язані, оскільки [PERSON] у 2015 році продавала дані приміщення [PERSON] . У судовому засіданні представник [PERSON] - [PERSON] позов підтримала, позовні вимоги просила задовольнити, посилаючись на викладені у позовній заяві обставини. Представник [PERSON] - [PERSON] , у судовому засіданні проти задоволення позову заперечував, посилаючись на доводи, викладені у відзиві на позовну заяву. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мамай І.В. та [PERSON] у судове засідання не прибули, про час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, від приватного нотаріуса надійшла заява про розгляд справи у її відсутність, [PERSON] про причини неявки суд не повідомила, тому їх неявка не є перешкодою для розгляду справи по суті. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного. Відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Частиною 1 ст. 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненнями особи, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом. За змістом ч. 2 ст. 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Згідно ст. 81 ЦПК Україникожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених законом. Судом установлено, що 20.10.2017 року між [PERSON] та [PERSON] укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна за умовами якого сторони зобов`язалися у майбутньому в строк не пізніше 19.04.2018 року, з урахуванням істотних умов, передбачених цим договором, укласти і належним чином оформити договори купівлі-продажу (основний договір) нежитлових приміщень під №№ 171 та 172 по [ADDRESS] , право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.09.2015 року на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень за №№ 54 та 57, за ціною 750 00 доларів США, що розраховується за офіційним курсом НБУ з яких в день підписання цього договору [PERSON] зобов`язалася сплатити [PERSON] грошові кошти в розмірі 1 324 995 грн., що еквівалентно 50 000 доларам США, а [PERSON] підтвердив факт отримання цієї грошової суми. Наступна оплата здійснюється в національній валюті гривня [PERSON] згідно з графіком: до 19.11.2017 року - еквівалент 50 000 доларів США, 19.12.2017 року - еквівалент 50 000 доларів США, 19.01.2018 року - еквівалент 50 000 доларів США, 19.02.2018 року - еквівалент 50 000 доларів США, 19.03.2018 року - еквівалент 50 000 доларів США, а залишок цих коштів в сумі 450 000 доларів США за курсом НБУ повинен бути сплачений в будь-який час, але не пізніше до дня підписання сторонами основного договору (т. 1 а.с. 19-21). Зі змісту розписки [PERSON] від 20.11.2017 року вбачається, що він отримав від [PERSON] еквівалент 50 000 доларів США у гривні за попереднім договором від 20.10.2017 року (т. 1 а.с. 54). Зі змісту розписки [PERSON] від 06.03.2018 року вбачається, що він отримав від [PERSON] еквівалент 20 000 доларів США і 10 000 Євро в гривневому еквіваленті за попереднім договором від 20.10.2017 року (т. 1 а.с. 55). Зі змісту розписки [PERSON] від 12.04.2018 року вбачається, що він отримав від [PERSON] еквівалент 100 000 доларів США в гривні еквіваленті за попереднім договором від 20.10.2017 року (т. 1 а.с. 56). Разом з цим, 19.10.2016 року [PERSON] уклав з [PERSON] попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна за умовами якого сторони зобов`язалися у майбутньому, в строк не пізніше 19.04.2018 року, з урахуванням істотних умов, передбачених цим договором, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу (основний договір) нежитлових приміщень під № 171 по [ADDRESS] , право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.09.2015 року на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень за № 54, за ціною 5 000 000 грн., з яких в момент підписання цього договору [PERSON] сплатила [PERSON] 512 000 грн. в якості завдатку. [PERSON] зобов`язався без згоди [PERSON] не допускати виникнення у третіх осіб будь-яких прав на нерухоме майно. З метою забезпечення виконання зобов`язань, які випливають з умов цього договору право [PERSON] на відчуження обтяжується необхідністю отримання попередньої згоди [PERSON] . Відомості про обтяження вказаного нежитлового приміщення забороною відчуження реєструються в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мамай І.В. та зареєстровано в реєстрі за № 2014 (т. 1 а.с. 34-36). 19.10.2016 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Мамай І.В. у зв`язку посвідченням указаного договору накладено заборону відчуження нежитлових приміщень під № 171 по [ADDRESS] (т. 1 а.с. 31). За змістом інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 12.11.2019 року службовою особою ГУ НП у м. Києві у межах кримінального провадження 1201910000001219, 19.10.2016 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Мамай І.В. внесено до реєстру обтяження заборону на нерухоме майно розташоване за адресою: [ADDRESS] (т. 1 а.с. 22-27). Крім того, 19.10.2016 року [PERSON] уклав з [PERSON] попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна за умовами якого сторони зобов`язалися у майбутньому, в строк не пізніше 19.04.2018 року, з урахуванням істотних умов, передбачених цим договором, укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу (основний договір) нежитлових приміщень під № 172 по [ADDRESS] , право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.09.2015 року на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень за № 57, за ціною 4 500 000 грн., з яких в момент підписання цього договору [PERSON] сплатила [PERSON] 512 000 грн. в якості завдатку. [PERSON] зобов`язався без згоди [PERSON] не допускати виникнення у третіх осіб будь-яких прав на нерухоме майно. З метою забезпечення виконання зобов`язань, які випливають з умов цього договору право [PERSON] на відчуження обтяжується необхідністю отримання попередньої згоди [PERSON] . Відомості про обтяження вказаного нежитлового приміщення забороною відчуження реєструються в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мамай І.В. та зареєстровано в реєстрі за № 2012 (т. 1 а.с. 38-40). 19.10.2016 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Мамай І.В. у зв`язку посвідченням указаного договору накладено заборону відчуження нежитлових приміщень під № 172 по [ADDRESS] (т. 1 а.с. 41). За змістом інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованої 12.11.2019 року службовою особою ГУ НП у м. Києві у межах кримінального провадження 1201910000001219, 19.10.2016 року приватним нотаріус Київського міського нотаріального округу Мамай І.В. внесено до реєстру обтяження заборону на нерухоме майно розташоване за адресою: [ADDRESS] (т. 1 а.с. 28-33). 08.05.2019 року [PERSON] укладає з [PERSON] договір про розірвання попереднього договору від 19.10.2016 року зареєстрований в реєстрі за № 2012 та договір про розірвання попереднього договору від 19.10.2016 року зареєстрований в реєстрі за № 2014 (т. 1 а.с. 42-45). Крім того, 08.05.2019 року [PERSON] подарував [PERSON] за договорами дарування нежитлові приміщення під №№ 171 та 172 по [ADDRESS] (т. 1 а.с. 46-53). За змістом п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК Україниоднією із засад цивільного законодавства є добросовісність учасників цивільних правовідносин. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (ч. 3 ст. 13 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Частиною 1 ст. 215 ЦКУкраїни установлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Згідно ч. 3 ст. 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Відповідно до ч. 1 ст. 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Згідно ч. 1 ст. 229 ЦК України істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом. Частиною 2 ст. 230 ЦК України передбачено, що обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину. Як роз`яснено у п. 20 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Тобто, з системного аналізу цих норм вбачається, що обставини щодо яких сторона правочину введена в оману іншою стороною мають існувати саме на момент вчинення правочину. Обман може виражатись, зокрема, у формі замовчування існування цих обставин. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що такий обман з боку контрагента за договором дійсно мав місце, умисел в його діях, істотне значення обставин щодо яких особу введено в оману. Враховуючи, що у судовому засіданні установлено, що [PERSON] ,як продавець, уклав з [PERSON] спірний попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна під час дії попередніх договорів купівлі-продажу укладених ним щодо цього ж нерухомого майна з [PERSON] та під час перебування цієї нерухомості під обтяженням необхідності отримання згоди [PERSON] на її відчуження, яка у формі, що передбачена для договорів пов`язаних з нерухомим майном не надавалась, під час укладення спірного правочину нотаріус перевірив лише наявності у [PERSON] права власності на нерухоме майно не повідомивши позивачку про наявність обтяжень цього майна та існування зобов`язань відповідача щодо відчуження цього майна, суд дійшов висновку про те, що спірний правочин вчинений [PERSON] внаслідок недобросовісних дій з боку [PERSON] , які виразились у навмисному створенні у позивачки уявлення про обставини, які мають істотне значення для укладення цього правочину та введення її в оману внаслідок замовчення встановлених під час розгляду справи обставин, а саме обтяження та прав третьої особи на нерухомість, яка мала бути предметом основного договору, тобто такі обставини, які існували на час укладення попереднього договору, є істотними і мають значення та впливали на його укладення. Таким чином, при вчиненні спірного правочину формування волі позивачки відбулося не вільно, а вимушено, під впливом навмисних недобросовісних дій з боку [PERSON] . Також поведінка [PERSON] після укладення цього правочину, а саме прийняття грошових коштів від [PERSON] на його виконання, розірвання попередніх договорів укладених раніше щодо цього ж нерухомого майна з [PERSON] та одночасне безкоштовне його передання за договорами дарування у власність [PERSON] свідчать про відсутність у [PERSON] на час укладення з [PERSON] спірного попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна наміру укладати з нею основний договір. При цьому суд критично ставиться до доводів [PERSON] про можливе безперешкодне розірвання укладених з [PERSON] попередніх договорів внаслідок їх родинних зв`язків, оскільки спірні правовідносини ґрунтуються на договорах укладених ними, як самостійними носіями цивільних прав та обов`язків, а не стосуються їх сімейного життя. Решта доводів [PERSON] щодо призначення платежів [PERSON] не ґрунтується на досліджених у судовому засіданні письмових доказах та не стосується предмету спору тому при його вирішенні до уваги не беруться. За таких обставин вимога позову [PERSON] про визнання спірного попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним з підстав, передбачених ч. 1 ст. 230 ЦК України підлягає задоволенню. Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з йогонедійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Оскільки спірний договір підлягає визнанню недійсним, то одержані [PERSON] за цим правочином грошові суми від позивачки у гривні із зазначенням у договорі та розписках еквіваленту іноземної валюти (долари США та Євро) виходячи із офіційного курсу НБУ станом на день їх платежу у загальному розмірі 6 098 079 грн. 00 коп. (1 324 995 грн. 00 коп. + 1 324 955 грн. 00 коп. + 529 624 грн. 00 коп. + 325 915 грн. 00 коп. + 2 592 590 грн. 00 коп.) підлягають стягненню з нього на користь [PERSON] . Згідно ч. 3 ст. 230 ЦК України сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину. Враховуючи, що грошові кошти на виконання оспореного правочину [PERSON] сплачувала [PERSON] у національній валюті України гривні, то збитки у виді інфляційних втрат, які вона зазнала внаслідок знецінення цієї грошової суми по відношенню до іноземної валюти та які позивачка просить стягнути з відповідача на її користь підлягають стягненню у подвійному розмірі відповідно до ч. 3 ст. 230 ЦК України з обмеженням розміром позовних вимог. При цьому при вирішенні цієї позовної вимоги суд не застосовує ч. 2 ст. 625 ЦК України, оскільки ця норма на спірні правовідносини не поширюється. Таким чином, збитки у виді подвійного розміру інфляційних втрат за період з травня 2018 року по квітень 2020 року включно складають 1 272 059 грн. 28 коп. (110,43 (сукупний індекс інфляції) / 100 х 6 098 079 грн. - 6 098 079 грн. 00 коп.) х 2), а тому ці збитки підлягають стягненню у межах заявлених [PERSON] позовних вимог у сумі 1 057 750 грн. 00 коп. Згідно зі ч. 1 ст. 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Виходячи із засад розумності, виваженості та справедливості, враховуючи характер та обсяг страждань, яких зазнала [PERSON] внаслідок неправомірних дій відповідача, суд вважає за необхідне стягнути з нього на користь позивачки відповідно до ст. 23, ч. 3 ст. 230 ЦК України компенсацію моральної шкоди у розмірі 1 000 грн. 00 коп. Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судовий збір пропорційно до розміру задоволених позовних вимог у сумі 17 350 грн. 00 коп.

Outcome: partial