Jurisdiction: civil
Date: 2014-07-15 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду з позовом про визнання недійсним з моменту укладення попереднього договору купівлі-продажу частини жилого будинку, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], укладеного [PERSON], [PERSON] від імені [PERSON], та [PERSON], посвідченого нотаріусом [PERSON] 14.04.2008 р. за реєстровим записом №278, та договору №1 про внесення змін та доповнень до попереднього договору від 14.04.2008 р., за реєстровим записом №278, укладеного та посвідченого 15.07.2008 р. №1227. При цьому, посилається на те, що 14.04.2008 р. [PERSON], [PERSON], від імені якої діяв [PERSON], з однієї сторони, та [PERSON], з іншої сторони, уклали попередній договір купівлі-продажу частини житлового будинку по [ADDRESS], відповідно до якого сторони зобов'язувались в майбутньому в обумовлений розділом 1 цього договору строк укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна, яким є 2/9 частини домоволодіння (садибного житлового будинку) площею 120, 5 кв. м, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], та належать [PERSON] та [PERSON] по 1/9 частині на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право спадкоємства. Зміст спірного правочину свідчить про порушення закону під час укладення попереднього договору. [PERSON] та [PERSON], як окремі суб'єкти цивільного права, не мали у спільній сумісній власності 2/9 частки домоволодіння, а мали кожний окремо лише частку в розмірі 1/9. Оскільки [PERSON] та [PERSON] не були власниками 2/9 частини будинку, яка вказана в п.1.2. договору, тому вони не могли укладати стосовно такого майна попередній договір, що в свою чергу робить неможливим його належне виконання шляхом укладення основного договору, не порушуючи правил ст.ст. 638, 658 ЦК України. Порушенням норм закону під час укладення правочину мали ті наслідки, що позивач не отримала жодного авансу від [PERSON], а ті гроші, що були отримані представником [PERSON] [PERSON] за виключенням 96800 грн., були передані останнім своїй довірительниці з огляду на те, що за рахунок іншої частини ціни об'єкту (п.2.1. договору) і буде сплачена покупна ціна за частку [PERSON] Однак, такого не відбулось з причини невиконання відповідачем своїх обов'язків за договором. Знаючи про те, що будинок обтяжений самочинним будівництвом, сторони спірного договору, а також нотаріус, залишили це поза увагою, внаслідок чого укладеним попереднім договором на сторони були покладені обов'язки, які суперечать закону та які унеможливлювали виконання попереднього договору в майбутньому шляхом укладення основного договору купівлі-продажу частини домоволодіння. Неможливість виконання укладеного з порушенням закону попереднього договору шляхом укладення основного договору обумовлено також і тим, що усунення самовільно збудованого майна не залежало лише від сторін договору, а залежало також від волі та дій інших співвласників будинку, які не приймали участі в цій угоді, але також здійснили самочинне будівництво стосовно цього майна. Усунути недоліки майна у вигляді самочинного будівництва мав також і відповідач, як співвласник 1/7 частини будинку, який жодних дій для цього не здійснив. Укладати правочини з метою відчуження самовільно збудованого нерухомого майна сторони договору не мали права до моменту усунення або легалізації самочинного будівництва в установленому законодавством порядку. На цю обставину сторони та нотаріус також не звернули уваги, хоча ці фактичні обставини були всім відомі, в тому числі зі змісту технічної документації (паспорту) будинку. Таким чином, сторонами та нотаріусом були порушені вимоги ст.ст. 203, п.3 ст. 209, п.2 ст. 319, п.2 ст. 376, 658 ЦК України, ст.ст. 7, 54 Закону України «Про нотаріат». Після відкриття провадження по справі позивач подала заяву про зміну (доповнення) підстав позову про визнання правочину недійсним. При цьому, мотивує свою заяву наступним. Істотні умови попереднього договору, а саме предмет договору та ціна продажу об'єкту свідчать про те, що сторонами фактично був укладений удаваний правочин, тобто укладання договору купівлі-продажу 2/9 частини домоволодіння було вчинено з метою приховати договір купівлі-продажу земельної ділянки, яка закріплена за цим домоволодінням згідно даних Київського БТІ, і є власністю громади м. Києва. По паспорту БТІ від 22.12.2006 р. дійсна вартість 29 частини домоволодіння становила 27104 грн. (еквівалент 5420 доларів США). Проте, як свідчить п.2.1. спірного правочину, вартість об'єкта продажу становила 5317727 грн., що еквівалентно 1064610 доларів США. Тобто, різниця між дійсною вартістю майна згідно оцінки БТІ, яке було начебто об'єктом продажу, та його договірною вартістю становила 196 рази. З точки зору розумності та економічної доцільності частина домоволодіння, яка належить позивачу, у такому технічному стані, за вказаною дійсною вартістю та з явними юридичними обмеженнями (частка не виділена в натурі) і недоліками (самочинне будівництво не могло коштувати 5317727 грн. (1064610 доларів США). За фактичними умовами спірного попереднього договору в дійсності відчуженню підлягали 10 соток землі, які були в користуванні [PERSON] та [PERSON] за ціною біля 100000 доларів США за 0, 01 га. Умова щодо обов'язку приватизації таких ділянок була включена до деяких договорів (з [PERSON] та [PERSON]), а з іншими співвласниками, зокрема, із позивачем, було обумовлено усно. При цьому, весь процес підготовки документів для приватизації відповідач взяв на себе. Для здійснення підготовки документів для приватизації та для знесення нерухомого майна, яке відповідач бажав купити, позивачем була видана довіреність особам, які знаходились у родинних та службових відносинах із [PERSON] Вищевказане свідчить про дійсні домовленості, які мали місце між [PERSON] та співвласниками будинку, в тому числі й [PERSON], з метою набуття відповідачем у власність прилеглої земельної ділянки шляхом укладення попереднього договору. Однак, коли з'ясувалось, що [PERSON] не може виконати взяті на себе зобов'язання по підготовці (збору) необхідних документів та приватизації земельної ділянки, що закріплена за домоволодінням, то він звернувся одночасно до всіх без виключення співвласників з позовами про стягнення переданих їм авансів та сум неустойки з причини невиконання іншою стороною (співвласниками) умов таких договорів, оскільки він втратив інтерес до цієї ділянки (купівля лише самого домоволодіння на одну особу ([PERSON]) не давала можливості приватизувати всі 55, 32 соток, а лише 10, як це передбачено ст. 121 ЗК України. Наведені обставини свідчать про те, що сторонами був укладений удаваний правочин з метою приховати попередній договорі купівлі-продажу земельної ділянки під домоволодінням, яка була та є в комунальній власності м. Києва. Таким чином, до спірного правочину повинні застосовуватися норми та правила, які регулюють порядок вчинення договорів купівлі-продажу земельної ділянки. Проте, земельна ділянка під будинком, а відповідно під частиною домоволодіння позивача, не могла бути ним відчужена, оскільки: не належала останньому на праві власності, а була та є власністю громади м. Києва, що виключало можливість укладення цього договору-ст. 658 ЦК України; її частина, якою фактично володіла та користувалась [PERSON], не була виділена в натурі.; не могла бути приватизована до моменту усунення самочинного будівництва та одночасного звернення всіх співвласників будинку згідно Порядку набуття права власності на землю юридичними особами та громадянами у м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 14.03.2002 р. №313/1747. Вищевказані обставин свідчать про порушення сторонами вимог закону під час укладання спірного правочину, що є підставою для визнання його недійсним згідно п.3 ст.215 ЦК України. Притягнуті до участі в справі в якості правонаступника позивача [PERSON] - [PERSON], [PERSON], інтереси якої представляє по довіреності в судовому засіданні [PERSON], позовні вимоги підтримали. Представник відповідача [PERSON] позов не визнала, пояснивши, що попередній договір купівлі-продажу частини житлового будинку від 14.04.2008 р., згідно умов якого сторони зобов'язувались у певний строк укласти і належним чином оформити договір купівлі-продажу нерухомого майна, яким є 2/9 частини житлового будинку загальною площею 120, 5 кв. м, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], та належить [PERSON], [PERSON] на праві приватної власності, є законним. У п.2.1. договору сторони узгодили ціну об'єкту продажу у розмірі 5317727 грн. (еквівалент 1064610 доларів США згідно курсу НБУ на день підписання договору). По умовам договору з метою його виконання [PERSON] сплатив стороні 1 договору аванс у розмірі 999000 грн., що еквівалентно 200000 доларів США згідно офіційного курсу НБУ на день підписання попереднього договору. Попередній договір купівлі-продажу частини житлового будинку було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON] 14.04.2008 р. Позивачі по умовам договору (п.3.1.5.) на моменту укладення основного договору зобов'язувались мати всі необхідні документи для відчуження об'єкту продажу. Укладення основного договору планувалось здійснити до 10.08.2008 р. (п.6.1. договору). Були внесені зміни до попереднього договору і 15.07.2008 р. між сторонами по справі було укладено договір №1 про внесення змін та доповнень до попереднього договору купівлі-продажу частини житлового будинку, посвідченого 14.04.2008 р., згідно якого сторони домовились, зокрема, про збільшення суми авансу на 499500 грн., що еквівалентно 100000 доларів США. і сторонами була зафіксована загальна сума авансу у розмірі 1498500 грн., що еквівалентно 300000 доларів США згідно офіційного курсу НБУ на день підписання договору. Третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] в судове засідання не з'явилась, про час, місце слухання справи повідомлялась належним чином, тому суд, враховуючи думку учасників судового розгляду, матеріали та обставини справи, вважає за можливе розглянути без її участі справу. Суд, вислухавши пояснення представника правонаступника позивача, представника відповідача, з'ясувавши обставини справи, заслухавши свідків, дослідивши письмові докази по справі, прийшов до висновку, що позов не підлягає задоволенню з слідуючих підстав. Судом встановлено, що між [PERSON] з одної сторони та [PERSON], який діяв від імені [PERSON], [PERSON] з другої сторони 14.04.2008 р. було укладено попередній договір купівлі-продажу частини домоволодіння, відповідно до якого сторони зобов'язувались в майбутньому в обумовлений п.6.1. цього договору строк-до 10 серпня 2008 р., укласти і належним чином оформити основний договір купівлі-продажу нерухомого майна, яким є 2/9 частини житлового будинку загальною площею 120, 50 кв. м, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], та належать [PERSON], [PERSON] на праві приватної власності кожній по 1/9 частині. У п.2.1. договору сторони узгодили ціну об'єкту продажу у розмірі 5317727 грн., що еквівалентно 1064610 доларів США згідно курсу НБУ на день підписання попереднього договору. По умовам договору (п.5.1.) [PERSON] в рахунок належних за Основним договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу Об'єкту продажу та своєї платіжної спроможності сплатив Стороні-1 аванс у розмірі 999000 грн., що еквівалентно 20000 доларів США згідно офіційного курсу НБУ на день підписання попереднього договору. Продавець по умовам договору (п.3.1.5.) на моменту укладення основного договору зобов'язаний мати в наявності всі необхідні документи для відчуження об'єкту продажу. Укладення основного договору планувалось здійснити до 10.08.2008 р., як передбачено п.6.1. попереднього договору. 15.07.2008 р. між [PERSON] з однієї сторони та [PERSON], що діє від імені [PERSON], [PERSON] з другої сторони було укладено договір №1 про внесення змін та доповнень до попереднього договору купівлі-продажу частини домоволодіння, посвідченого 14.04.2008 р., згідно якого сторони домовились про збільшення суми авансу на 499500 грн., що еквівалентно 10000 доларів США. Всього [PERSON] сплатив продавцям суму авансу в розмірі 1498500 грн., що еквівалентно 30000 доларів США згідно офіційного курсу НБУ на день підписання договору. В. п.5.3. попереднього договору зазначено, що у випадку відмови від виконання цього договору Стороною 1 вона зобов'язується повернути Стороні 2 ([PERSON]) протягом 30 днів з дати, встановленої п.6.1 цього договору, подвійну суму авансу. Основний договір не був укладений. [INFO] [PERSON] померла і [PERSON] 22.10.2010 р. було виданого свідоцтво про право на спадщину за заповітом на 1/9 частину житлового будинку за адресою: [ADDRESS], що належала покійній [PERSON] [INFO] померла [PERSON] Після смерті вказаної особи до нотаріальної контори за прийняттям спадщини звернулись [PERSON] та [PERSON] Свідоцтва про право на спадщину після смерті спадкодавця [PERSON] не видавались (т.1 а.с.7-25, 96-109, 129, 139, 158-222, т.2. а.с.14-93). Відповідно до положень ст.635 ЦК України попереднім договором є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. В судовому засіданні встановлено, що оспорюваний договір підписані сторонами як продавець [PERSON], від імені якої діяв [PERSON], [PERSON] та покупець [PERSON], про що свідчать їх власні підписи. Суд вважає, що між сторонами утворились договірні правовідносини з набуттям прав та обов'язків, оскільки позивачем та правонаступниками позивача факт укладення зазначеного вище попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна та Договору №1 про внесення змін та доповнень до попереднього договору не спростовано жодним письмовим або іншим доказом. Згідно ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору та визначеності умов договору із врахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Згідно ст. 530 ЦК України зобов'язання підлягають виконанню у строк, встановлений договором. Згідно ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна умов договору не допускається. Згідно ст.ст. 526, 610, 611 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства. Порушення зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, відшкодування збитків та моральної шкоди. Посилання представників позивача та правонаступників позивача на те, що попередній договір укладався з порушенням норм Закону, суд не приймає до уваги, оскільки продавці, які є власниками 2/9 частки житлового будинку (по 1/9 частини кожний), зобов'язані були під час укладання попереднього договору повідомити покупця [PERSON] про можливі ризики, утруднення оформлення договору купівлі-продажу частини будинку, відсутність виділу в натурі часток у праві власності, тощо. Натомість, продавці, як співвласники частини домоволодіння, уклали попередній договір та відповідно до п.3.1.5 цього договору зобов'язалися на момент укладення основного договору мати в наявності всі необхідні документи для відчуження об'єкту продажу, що свідчить, на думку суду, про конкретні зобов'язання продавців, які пов'язані з оформленням згідно чинного законодавства 2/9 частини житлового будинку. Продавці отримали обумовлену попереднім договором та договором №1 про внесення змін та доповнень до нього суму авансу у повному обсязі, про що поставили свої підписи у договорах. Судом встановлено, що укладений між сторонами попередній договір купівлі-продажу мав на меті набуття певних прав та обов'язків, при цьому продавці зобов'язалися вчинити певні дії для можливості укладення основного договору купівлі-продажу, а відповідач по справі сплати певну грошову суму, тобто, зобов'язання сторін у договорі були зафіксовані і договір відповідав по формі та змісту суті правочинів. Позовні вимоги про визнання недійсним попереднього договору та договору №1 про внесення змін та доповнень до попереднього договору ґрунтуються на таких правових підставах як на порушеннях ст.ст. 203, 215, 234 ЦК України. Судом встановлено, що визнання договору недійсним можливе лише в разі порушення вимог ст. 203 ЦК України. Відповідно до вимог ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент правочину стороною (сторонами) вимог ст. 203 ЦК України, а саме: зміст правочину не має суперечити чинному законодавству та моральним засадам суспільства; особа, яка вчинила правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину; вчинення правочину у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків. Згідно ст. 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинений без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. З вищенаведених письмових доказів, які містяться в матеріалах справа, вбачається, що укладений між сторонами попередній договір купівлі-продажу частини домоволодіння від 14.04.2008 року, договір №1 про внесення змін та доповнень до попереднього договору від 15.07.2008 року повністю відповідають вимогам діючого законодавства, підтвердженням чого є також підписання їх сторонами та нотаріальне посвідчення даних договорів, без будь-яких застережень. В договорі не йдеться мова про відчуження земельної ділянки, яка ще не була приватизована і яка не могла бути продана у строки, вказані у попередньому договорі, а лише про об'єкт продажу у вигляді частини домоволодіння житловою площею 120, 50 кв. м, сторони були вільні у обранні умов договору, в тому числі об'єкту продажу та його ціни, тому посилання в позові на цю підставу для визнання попереднього договору недійсним, є безпідставними. Подавач позову не довів, що укладаючи договір, [PERSON] не мав наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Натомість, як було з'ясовано в ході розгляду справи, [PERSON] у 2008 р. були укладенні аналогічні попередні договори з іншими співвласниками домоволодіння, що свідчить про його зацікавленість на той період часу в придбанні будинку у свою власність, при цьому всім співвласникам по таким договорам виплачуючи значні грошові кошти як аванс. Як показали допитані в судовому засіданні заявлені з боку подавача позову свідки [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], з ними, як співвласниками будинку [ADDRESS], [PERSON] укладав попередні договори купівлі-продажу частин домоволодіння. Вони отримали аванс у грошовій формі, ці попередні договори не розривались, не визнавались недійсними. Аналогічний попередній договір укладений був [PERSON] і з [PERSON] в особі [PERSON], та [PERSON] Всі співвласники дійсно хотіли продати свої частки у домоволодінні. Це підтверджується і копіями: попереднього договору купівлі-продажу частини житлового будинку від 6.06.2008 р., укладеного між [PERSON] та представником [PERSON]-[PERSON]; попереднього договору купівлі-продажу частини житлового будинку від 7.05.2008 р., укладеного між [PERSON] та [PERSON]; попереднього договору купівлі-продажу частини житлового будинку від 18.04.2008 р., укладеного між [PERSON] та [PERSON] (т.1.а.с.35-55). Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до висновку, що оспорюваний договір, який позивач просить визнати недійсним, відповідає вимогам чинного законодавства, будь-яких порушень щодо його укладання судом встановлено не було і позивачем відповідно до ч.1 ст. 60 ЦПК України таких доказів надано не було. Сам по собі факт невиконання чи неналежного виконання умов попереднього договору його учасниками не може бути підставою для визнання його недійсним. Оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні, суд приходить до висновку, що підстави для визнання недійсним попереднього договору та договору №1 про внесення змін та доповнень від 15.07.2008 року відсутні, а тому позовні вимоги в повному обсязі є безпідставними та необґрунтованими, і не підлягають задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed