Jurisdiction: civil
Date: 2016-03-30 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] і просить визнати недійсним попередній договір про укладення в майбутньому договору купівлі продажу житлового будинку та земельної ділянки адресою: м. Житомир, вул. Саєнка, 119, укладений 09.04.2012 року між [PERSON] та [PERSON]; визнати недійсними договори про внесення змін і доповнень до попереднього договору купівлі-продажу від 09.06.2012 року та 24.10.2012 року; стягнути з [PERSON] на користь позивача отримані кошти в сумі 48 000,00 доларів США, завдані збитки в сумі 48 000,00 доларів США, моральну шкоду у розмірі 100 000 грн. та понесені судові витрати. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що 09.04.2012 року між сторонами укладено попередній договір про укладання в майбутньому договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки площею 500 кв. м. за адресою: м. Житомир, вул. Саєнка, 119, відповідно до умов якого позивач передала відповідачеві завдаток 8 000 доларів США. 09.06.2012 року сторонами укладено договір про внесення змін і доповнень до попереднього договору, яким узгоджено порядок і строки оплати коштів на виконання попереднього договору та доповнено розділ 3 попереднього договору п.3.5, згідно якого відповідач фактично взяла на себе зобовязання по будівництву будинку по вул. Саєнка, 119 в м. Житомирі, оформленню документів на земельну ділянку та проектної документації на будівництво, електро, газо та водопостачання на будинок. 24.10.2012 року сторонами укладено договір про внесення змін і доповнень до попереднього договору, яким встановлено строк 10.12.2012 року, до якого відповідач зобовязана передати у власність позивачу житловий будинок та земельну ділянку. Крім того, сторони засвідчили факт передачі та отримання авансу в сумі 40 000 доларів США, які враховані як частина платежу, передбаченого п.1.2 попереднього договору. Залишок коштів в сумі 10 000 доларів США позивач повинна була сплатити до 20.11.2012 року та 5000 доларів США до 10.12.2012 року. Всі угоди були нотаріально посвідчені приватним нотаріусом [PERSON]. Проте, в порушення умов попереднього договору зі змінами та доповненнями відповідач ухиляється від обовязку укласти основний договір купівлі-продажу та отримані кошти не повертає. Позивач вважає договір недійсним внаслідок його нікчемності, оскільки відповідач не була власником майна та не мала права укладати ні попередній договір, ні додаткові договори до нього. Вона, стверджуючи, що є власником майна, ввела позивача в оману щодо цієї обставини, тому має повернути 48 000 доларів США, які одержала на виконання правочину, з врахуванням положень ст.533 ЦК України, а також збитки з урахуванням ст.230 ЦК України. Крім того, у звязку з відсутністю місця проживання позивач вимушена проживати з родиною у сторонніх людей, перебуваючи у стресовому стані, народила хвору дитину, пережила значні душевні страждання, тому просить стягнути з відповідача моральну шкоду. Після уточнення позовних вимог (а.с.14-18) просить також стягнути 3% річних у сумі 82744,95 грн. та інфляційне збільшення суми боргу у сумі 2 806 641,79 грн.. Позивач і представники позивача у судовому засіданні підтримали позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві. Відповідач і представник відповідача у судовому засіданні позовні вимоги не визнали. Представник відповідача надав письмові заперечення (а.с.119-123) та пояснив, що вважає позовні вимоги безпідставними, оскільки [PERSON] не виконано грошові зобовязання перед [PERSON] за договором від 09.06.2012 року про внесення змін і доповнень до попереднього договору, за яким вона повинна була, але не сплатила 24 240 грн., що еквівалентно 3000 доларів США до 12.06.2012 року; 24 240 грн., що еквівалентно 3000 доларів США до 12.06.2012 року, 274720 грн., що еквівалентно 34000 доларів США не пізніше 01.08.2012 року, 56 560 грн., що еквівалентно 37 000 доларів США до 01.09.2012 року. Також [PERSON] не виконано грошові зобовязання перед [PERSON] за договором від 24.10.2012 року про внесення змін та доповнень до попереднього договору, за яким вона не сплатила [PERSON] 80 000 грн., що еквівалентно 10 000 доларів США до 20.11.2012 року та 40 000 грн., що еквівалентно 5 000 доларів США до 10.12.2012 року. Крім того, [PERSON] отримала від [PERSON] аванс 320 000 грн. саме в гривнях, а не доларах, як зазначає позивач. При цьому, [PERSON] визнає факт існування зобовязань між сторонами за попереднім договором. 20.11.2012 року [PERSON] здійснено пропозицію позивачу укласти основний договір купівлі-продажу, яку вона отримала, однак, ухилилася від укладення договору купівлі-продажу і саме внаслідок невиконання позивачем взятих на себе зобовязань не було укладено основний договір, тому зобовязання 11.12.2012 року припинено. Також вважає, що позивачем не доведено як витрачання коштів, отриманих у кредит нею як фізичною особою-підприємцем, особисто на придбання будівельних матеріалів, так і наявність вини відповідача. Заслухавши пояснення сторін і їх представників, свідків, дослідивши матеріали справи, оцінюючи в сукупності зібрані по справі докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав. Згідно положень ч.3 ст.10, ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 ЦПК України. Встановлено, що 09.04.2012 року [PERSON] і [PERSON] укладено та нотаріально посвідчено попередній договір (про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу), згідно умов якого на виконання намірів укласти у майбутньому до 01.07.2012 року договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, площею 500 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Житомир, вул. Саєнка, 119 відповідач підтвердила отримання від позивача 64 000,00 грн., що становить еквівалент 8 000 доларів США (а.с.3). 09.06.2012 року [PERSON] і [PERSON] укладено та нотаріально посвідчено договір про внесення змін та доповнень до попереднього договору (а.с.4), а саме п.2.2 викладено у новій редакції та детально розписано строки та порядок розрахунків. Крім того, розділ 3 Права та обовязки сторін доповнено п.3.5, відповідно до якого відповідач зобовязалася на момент укладення основного договору купівлі-продажу передати позивачеві документи на земельну ділянку площею 0,5 га, проектну документацію на будівництво та на електро-, газо-, водопостачання, а також будинок з переліком виконаних робіт, зазначених у цьому пункті. 24.10.2012 року [PERSON] і [PERSON] укладено та нотаріально посвідчено договір про внесення змін та доповнень до попереднього договору (а.с.5), згідно умов якого п.п.1.1, 2.1, 2.2, 3.5 попереднього договору викладено у новій редакції. Так, згідно п.1.1 (у новій редакції) [PERSON] зобовязалася передати у власність (у майбутньому продати), а [PERSON] зобовязалася прийняти у власність (у майбутньому купити) належні [PERSON] житловий будинок та земельну ділянку площею 500 кв.м. за адресою: м. Житомир, вул. Саєнка, 119 до 10.12.2012 року, про що буде укладено та посвідчено нотаріально окремий договір купівлі-продажу. Відповідно до п.2.1 (у новій редакції) на виконання цього попереднього договору покупець передала, а продавець отримала аванс у сумі 320 000 грн., що становить еквівалент 40 000 доларів США. Факт передачі та отримання суми авансу підтверджується підписами сторін на цьому договорі. Вказаний аванс врахований як частина платежу, передбаченого п.1.2 договору. Згідно п.2.2 (у новій редакції) на виконання цього попереднього договору покупець зобовязалася передати продавцю грошові кошти в розмірі 80 000 грн., що становить еквівалент 10 000 доларів США до 20.11.2012 року та грошові кошти в розмірі 40 000 грн., що становить еквівалент 5000 доларів США до 10.12.2012 року. Пунктом 3.5 (у новій редакції) передбачено, що продавець зобовязалася на момент укладання основного договору купівлі-продажу передати покупцю документи на земельну ділянку площею 0,5 га проектну документацію на будівництво та на електро-, газо-, водопостачання та водовідведення, довідку про передачу документів в ДБК на введення будинку в експлуатацію та будинок з переліком робіт, зазначених у цьому пункті. [PERSON] 28.03.2013 року змінила прізвище на [PERSON], що підтверджується копією свідоцтва серії I-ТП №003463 (а.с.24). Відповідно до ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобовязання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Згідно ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Відповідно до п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 року Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно положень ст.230 ЦК України правочин визнається судом недійсним, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу). Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Відповідно до п.20 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Як вбачається з оспорюваного попереднього договору сторони підтвердили своїми підписами, що договір не носить характеру удаваного та уявного правочину, вони розуміли зміст договору, який був прочитаний ними особисто та самостійно, усвідомлювали правові наслідки укладання цього договору, їх дії відповідали дійсним намірам створити юридичні наслідки і діяли вони за власною волею без примусу. Допитані у судовому засіданні свідки підтвердили обставини укладення попереднього договору та у подальшому договорів про внесення змін і доповнень до нього. Так, свідок [PERSON] - мати позивача пояснила, що вона була ініціатором придбання дочці [PERSON] житла та звернулась до агентства. [PERSON] було запропоновано побудувати будинок за декілька місяців. Свідок подивилась запропоновану земельну ділянку за адресою: м. Житомир, вул. Саєнка, 119, на якій був лише фундамент. Їй сподобалось місце та вона порадила дочці взяти кредит і побудувати будинок, щоб половина була їй, а половина другій дочці. Було укладено попередній договір і свідок особисто у присутності позивача передала [PERSON] 8 тисяч доларів США, які вона частково накопичила, а частково позичила у сестри. Відповідач сказала, що земельна ділянка належить [PERSON], однак, документи будуть оформлені. Оскільки [PERSON] пояснила, що документи на землю ще не готові, тому свідок, щоб пересвідчитися, особисто ходила до земельного відділу та її запевнили, що документи на земельну ділянку оформлюються та земельна ділянка буде належати [PERSON]. Через деякий час свідок знову звернулась до земельного відділу та їй пояснили, що засідання сесії міської ради перенесли, тому документи ще не готові. Тим часом [PERSON] будувала будинок і просила гроші на будівництво, які свідок різними частинами їй передавала. Крім того, позивач як приватний підприємець відкрила кредитну лінію та придбавала будівельні матеріали, які також були використані у ході будівництва. Востаннє свідок передала відповідачеві 40 тисяч доларів США, які були отримані від продажу квартири. Відповідач повинна була до 10.12.2012 року оформити договір купівлі-продажу готового будинку з усіма виконаними роботами та документами. Свідок з відповідачем у грудні 2012 року прийшли до нотаріуса, щоб укласти основний договір. Тоді свідок сказала, щоб відповідач показала документи, що все належним чином оформлено та будинок введено в експлуатацію. [PERSON] сказала, що документи покаже пізніше, на що свідок відповіла, що тоді і договір буде підписано пізніше. Також свідок підтвердила, що кошти за будинок передано не в повному розмірі та вони з донькою відмовились укладати основний договір, оскільки не були готові всі документи, у тому числі на землю. Крім того, будинок був побудований неякісно. Згодом відповідач сказала, що не хоче продавати їм будинок, а у подальшому взагалі продала будинок іншій особі. Однак, вкладені позивачем у будівництво кошти відповідач не повернула та відмовилась спілкуватись. Свідок [PERSON] - тітка позивача пояснила, що відповідач повинна була побудувати будинок і продати його [PERSON], про що було укладено попередній договір. Свідок, щоб пересвідчитися у тому, що відповідач виконає зобовязання, особисто спілкувалася з [PERSON] і була присутня у нотаріуса під час укладення договору про внесення змін до попереднього договору. Саме вона наполягла на тому, щоб у цьому договорі було прописано перелік робіт, які мають бути виконані. Договори підписувались особисто позивачем, а кошти передавала її мати [PERSON]. Оскільки відповідач обіцяла оформити документи, у тому числі на земельну ділянку, однак, не оформила до грудня 2012 року, тому основний договір не було укладено. Свідок [PERSON] пояснив, що в 2007 році батьки купили їм з братом аварійний будинок по вул. Саєнка, 119 у м. Житомирі та планували будувати на його місці новий будинок. Однак, у подальшому вирішили продати, оскільки потрібні були гроші. Ріелтор познайомив з [PERSON], яка захотіла придбати зазначену земельну ділянку, на якій залишився лише фундамент. Оскільки земельна ділянка не була приватизована, то домовилися таким чином, що відповідач дала 3000 доларів США, а свідок подав документи на приватизацію земельної ділянки. Також була підписана генеральна довіреність на імя відповідача, відповідно до якої [PERSON] могла оформити всі необхідні документи та розпорядитись земельною ділянкою. Також пояснив, що зобовязання між ними та [PERSON] були виконані. Тобто, допитані свідки підтвердили намір сторін на момент укладення попереднього договору укласти в майбутньому договір купівлі-продажу побудованого відповідачем будинку на земельній ділянці по вул. Саєнка, 119 у м. Житомирі, а також виникнення спору між сторонами з приводу тривалого оформлення відповідачем документів на земельну ділянку, неякісного виконання нею робіт по будівництву та, в свою чергу, несплату у звязку з цим позивачем коштів у повному обсязі. Таким чином, оскільки сторони укладали оспорювані правочини, володіючи необхідним обсягом цивільної дієздатності, повною мірою усвідомлюючи значення своїх дій та на підставі вільного волевиявлення, котре відповідало їх внутрішній волі як учасників правочинів, що особисто було посвідчено сторонами у присутності нотаріуса, позивачем не доведено, що вона діяла під впливом обману та їй не було відомо про те, що документи на земельну ділянку оформлялись одночасно зі здійсненням будівництва будинку, тому підстави для визнання недійсними попереднього договору (про укладення в майбутньому договору купівлі-продажу) та договорів про внесення змін та доповнень до попереднього договору відсутні. Договір купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки площею 500 кв.м. за адресою: м. Житомир, вул. Саєнка, 119 між [PERSON] та [PERSON] 10.12.2012 року укладено не було та у подальшому обєкт незавершеного будівництва і земельна ділянка були відчужені іншим особам (а.с.27-31). Відповідно до положень ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Правила ст.571 ЦК України про залишення завдатку особі, яка його одержала, або стягнення з неї подвійної суми завдатку застосовуються в таких випадках, коли між сторонами укладено договір, проте він не виконується з вини якоїсь із сторін. У разі коли сторони лише домовилися укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансом і мають бути повернуті в тому розмірі, в якому вони надавалися. Внесення завдатку як способу виконання зобовязання може мати місце лише у випадку, якщо таке зобовязання випливає із договору, укладеного сторонами. Таким чином, внесення завдатку як способу виконання може мати місце лише у разі наявності зобовязання, яке повинно було виникнути на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки. Враховуючи, що завдаток це грошова сума, що мала б бути видана продавцю покупцем в рахунок належних з неї платежів за вже укладеним договором купівлі-продажу обєкта нерухомого майна, на підтвердження купівлі і на забезпечення виконання покупцем або продавцем умов вже укладеного договору; договір купівлі-продажу між сторонами у справі укладено не було, а відсутність зобовязання (укладеного договору купівлі-продажу) виключає й завдаток як засіб його забезпечення, тому суд приходить до висновку, що всі сплачені позивачем кошти за попереднім договором є не завдатком, а авансом. Згідно ч.2 ст.533 ЦК України якщо у зобовязанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Таким чином, оскільки сторони не уклали основний договір купівлі-продажу, тому отриманий відповідачем за попереднім договором (п.2.1 договору у редакції від 24.10.2012 року) аванс у розмірі 320 000 грн., що становило еквівалент 40 000 доларів США, підлягає поверненню позивачеві у розмірі 1 048 722,24 грн., що становить еквівалент 40 000 доларів США (згідно офіційного курсу НБУ станом на 31.03.2016 року 26,218056 грн. за 1 долар США). При цьому, підстави для стягнення збитків, 3% річних, інфляційного збільшення та моральної шкоди внаслідок невиконання умов договору сторонами відсутні. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню понесені ним і документально підтверджені судові витрати пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: partial