Jurisdiction: civil
Date: 2015-09-30 00:00:00

[PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON] про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки. Позивачка посилаються на те, що 25 червня 2014 року між нею та відповідачкою були укладені договори купівлі-продажу житлового будинку № 8 з належними до нього надвірними будівлями по вул.Перемоги в с.Бугрин Гощанського району та земельної ділянки площею 0,25 га, що знаходяться за цією ж адресою, цільове призначення якої визначене для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Договори купівлі-продажу були нотаріально посвідчені приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу [PERSON] В будинок вона із сімєю вселилася наприкінці літа 2014 року і, коли почали протоплювати у будинку, виявилося, що система опалення перебуває в неробочому стані (розмерзлася, протікає котел) і непридатна для використання, в одній із кімнат внаслідок протікання системи опалення провисла стеля, на стінах зявився грибок, який був прихований проведеним відповідачкою косметичним ремонтом. Також виявилося, що надвірні будівлі непридатні для використання їх за призначенням, оскільки перебувають у аварійному стані. Після виявлених прихованих недоліків вона звернулася до відповідачки з проханням розірвати договори купівлі-продажу за взаємною згодою і повернути їй сплачені за придбане майно кошти, проте, відповідачка відмовилася від її пропозиції і повертати кошти за житловий будинок і земельну ділянку не бажає. Вважає, що відповідачка свідомо ввела її в оману щодо якості проданого майна, зокрема житлового будинку та господарських будівель, що значно знижує їх цінність та можливість використання за цільовим призначенням, тому просить визнати договори купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки недійсними і застосувати двосторонню реституцію. Одночасно просить покласти на відповідачку судові витрати по справі. В судовому засіданні позивачка та її представник позовні вимоги підтримали повністю. Позивачка [PERSON] в судовому засіданні пояснила, що при складанні акту оцінки житлового будинку огляд житлового будинку спеціалістами оціночної компанії не проводився, акт складався на підставі наданої їм технічної документації, а вона на це уваги не звернула. Сама, оглядаючи житловий будинок до укладення договору купівлі-продажу, не виявила прихованих недоліків. Відповідачка в судовому засіданні позов не визнала і пояснила, що доводи позивачки про введення її в оману з приводу якості проданого майна є безпідставними, оскільки до укладення договорів купівлі-продажу позивачка оглядала житловий будинок, господарські будівлі та споруди, а також земельну ділянку. Ціна житлового будинку була погоджена між ними із врахуванням його реального стану. На момент укладення договорів було досягнуто згоди по всіх їх істотних умовах. Договори купівлі-продажу були укладені між ними з відстроченням сплати платежу і, коли після сплину строку, на який обумовлювалося відстрочення, позивачка не провела повний розрахунок за придбаний житловий будинок і земельну ділянку, остання почала предявляти претензії з приводу ніби то виявлених прихованих недоліків. До цього часу ніякі претензії зі сторони позивачки до неї не предявлялися. Вважає, що збільшення курсу долара та погіршення матеріального становища позивачки не є підставою для того, щоб не виконувати умови договорів. Проте, не заперечує, що договори купівлі- продажу мають бути в даному випадку розірванні, а підставою їх розірвання є невиконання умов договорів в частині сплати коштів за придбане майно. В звязку з цим відповідачка звернулася до суду із зустрічним позовом до позивачки [PERSON] про розірвання договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки та виселення. В зустрічному позові відповідачка посилається на те, що спірні договори купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки були укладені нею з позивачкою з відстроченням платежу. За домовленістю сторін було досягнуто згоди, що продаж житлового будинку з надвірними будівлями вчиняється за 11\~880 грн., що становить еквівалент 1\~000 доларів США за курсом Національного банку України 11 грн. 88 коп. за 1 долар на день укладення договору купівлі-продажу на 25 червня 2014 року, а продаж земельної ділянки вчиняється за 172 260 грн., що становить еквівалент 14 500 доларів США за курсом Національного банку України на день укладення договору купівлі-продажу. На момент укладення договорів купівлі-продажу покупцем було сплачено 7\~500 доларів США на підтвердження намірів за договорами, а решту суми позивачка зобовязувалася сплатити до 31 грудня 2014 року. До повного розрахунку за придбане майно право власності на покупця не реєструвалося. Оскільки у визначений договорами строк покупець не розрахувався за придбане майно, чим істотно порушені умови договорів, то відповідачка просить розірвати договори купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями і земельної ділянки. Одночасно просить виселити позивачку та четверо її неповнолітніх дітей з житлового будинку без надання їм іншого житла. Також просить стягнути з позивачки на її користь штраф в розмірі 29\~053 грн. 60 коп., сплата якого передбачалася умовами договорів купівлі-продажу у випадку несвоєчасного розрахунку за договорами, та судові витрати по справі. Просить врахувати, що позивачка та члени її сімї після укладення договорів купівлі-продажу фактично користувалися переданим їм майном. Поселившись у житловий будинок, самовільно розпочали проводити в ньому перебудову, повністю зруйнували господарські будівлі (хлів, кладовку, літню кухню, сарай), на їх місці викопали канави глибиною близько 1 м для влаштування нових фундаментів. Внаслідок таких дій подвіря господарства повністю зруйноване, засмічене відходами будівельних матеріалів. В житловому будинку позивачкою самовільно демонтовано систему опалення, пошкоджено інтерєр, чим завдано їй значної матеріальної шкоди. Вважає, що вона не повинна повертати позивачці кошти, отримані від неї в якості авансу за продане майно, оскільки умовами договорів було передбачено, що у випадку відмови покупця здійснити повний розрахунок за договорами у зазначені строки, сума сплаченого авансу поверненню не підлягає. На думку відповідачки, позивачка має намір визнати договори недійсними у звязку з тим, що із субєктивних причин остання почала вважати укладені договори для себе невигідними і у неї немає достатньо коштів для проведення розрахунку за договорами. Посилання позивачки на наявність прихованих недоліків проданого майна вважає надуманими і безпідставними. Тому у задоволенні первісного позову просить відмовити. Крім того, відповідачка в судовому засіданні збільшила позовні вимоги і просить стягнути з позивачки на її користь 2\~456 грн. 25 коп. заборгованості за використану електроенергію, про що подала письмову заяву. Позивачка та її представник зустрічний позов не визнали і просять відмовити у його задоволенні. Приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Рівненської області [PERSON] як третя особа на стороні відповідача за зустрічним позовом, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, в судовому засіданні пояснила, що у червні 2014 року вона посвідчувала договори купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки, укладені між позивачкою та відповідачкою. До укладення та нотаріального посвідчення договорів до неї неодноразово звертався продавець для отримання консультацій з приводу підготування необхідних для продажу майна документів. Також до укладення договорів вона спілкувалася і з покупцем, розяснюючи норми діючого законодавства. Після спілкування з позивачкою (покупцем) у неї особисто склалося враження, що ця особа є не досить серйозною і до питань купівлі-продажу майна відноситься досить поверхнево. При укладенні договорів купівлі-продажу сторонами були обумовлені всі істотні умови договору, зокрема, питання ціни, строків проведення розрахунку за придбане майно, питання оплати комунальних послуг, використання майна за призначенням та його збереження, умови розірвання договорів, що відображено у тексті самих договорів. Сторонами було також обумовлено момент набуття права власності на нерухоме майно, оскільки договори купівлі-продажу укладалися з умовою відстрочення сплати платежу. Про це вона також указала в договорах. Оскільки сторони домовилися, що право власності на придбане нерухоме майно виникає у покупця з моменту повного розрахунку, то державна реєстрація права власності нею не проводилося. Для проведення державної реєстрації покупець (набувач обєкта нерухомого майна) після предявлення відповідного документа, що підтверджує факт проведення повного розрахунку, яким могла бути належним чином посвідчена розписка продавця, має право звернутися для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно як до неї особисто так і безпосередньо в реєстраційну службу. При укладення та посвідченні договорів нею було дотримано принципу свободи договору, тобто сторони самі між собою домовлялися про умови, на яких вони укладають договір. Нею були озвучені сторонам всі ризики, які вони несуть, укладаючи договір. Крім того, вона протягом жовтня-листопада 2014 року неодноразово спілкувалася з покупцем та її мамою, наголошувала їм про необхідність проведення розрахунку за придбане майно у визначений договорами строк. Враховуючи умови договорів купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки, укладених між позивачкою та відповідачкою, на даний час вони мають бути розірвані з підстав неналежного їх виконання. Представник органу опіки та піклування Гощанської районної державної адміністрації як третя особа на стороні відповідача за зустрічним позовом, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, в судовому засіданні пояснила, що орган опіки та піклування вважає, що задовольняти позов в частині виселення неповнолітніх дітей із житлового будинку без надання їм іншого житлового приміщення неможливо. Допитаний в судовому засіданні свідок [PERSON] пояснив, що позивачка та її чоловік перед тим, як купити житловий будинок, неодноразово його оглядали, оглядали також надвірні будівлі. Приблизно у квітні 2014 року покупці сплатили їм аванс за будинок, а в травні вселилися у будинок, почали самі на власний розсуд робити в ньому ремонт, вирізали існуючу систему опалення, викинули твердопаливний котел, радіатори, на місце яких встановили електрообігрівачі. Наприкінці року самовільно повністю розрушили господарські будівлі та надвірні споруди. На даний час йому відомо про наявність великого боргу за використану електроенергію. Свідок [PERSON] в судовому засіданні пояснив, що на час придбання житлового будинку позивачкою сам житловий будинок та господарські будівлі знаходилися у нормальному стані. Зараз на місці господарських будівель знаходяться одні руїни, оскільки нові господарі розкрили на них покрівлю, розібрали стіни, а на місці будівель порили рови. Свідок [PERSON] пояснив, що він разом із [PERSON] допомагав позивачці осінню 2014 року проводити демонтаж господарських будівель (знімали шифер із покрівлі, розбивали стіни). Частину господарських будівель на той час уже було розібрано. На той час уже була викопана траншея навколо будинку. Заслухавши пояснення сторін, їх представників, приватного нотаріуса, представника органу опіки та піклування, свідків, оцінюючи докази, досліджені в судовому засіданні, суд рахує, що первісний позов до задоволення не підлягає, а зустрічний позов підлягає до задоволення частково. Відповідно до ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, не визнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. В судовому засіданні встановлено, що 25 червня 2014 року між відповідачкою та позивачкою були укладені договори купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та земельної ділянки. За цими договори відповідачка продала, а позивачка купила житловий будинок № 8 з належними до нього надвірними будівлями по вул.Перемоги в с.Бугрин Гощанського району та земельну ділянку площею 0,25 га, що розташована на території Бугринської сільської ради Гощанського району Рівненської області, цільове призначення якої визначено для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд. Договори купівлі-продажу нотаріально посвідчені приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстровані в реєстрі за № 641 і № 642 (а.с.5-11). Договори купівлі-продажу укладені з відкладальною умовою з відстроченням повного розрахунку за придбане майно (п.4 та п.2.1). На момент укладення договорів позивачкою сплачено для відповідачки 500 доларів США за житловий будинок при визначеній сторонами ціні 1 000 доларів США та за земельну ділянку 7\~000 доларів США при ціні 14\~500 доларів США. Всього позивачкою сплачено 7 500 доларів США. Відповідно до умов договорів (п.21 та 1.6) право власності на придбані житловий будинок та земельну ділянку виникає у покупця з моменту повного розрахунку за цими договорами та державної реєстрації права власності, що не суперечить вимогам ст.697 ЦК України, яка передбачає, що договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин (в даному випадку до проведення повної оплати до 31 грудня 2014 року). В п.13 договору купівлі-продажу житлового будинку відображено, що будинок оглянутий покупцем до підписання договору і недоліки або дефекти, які перешкоджали б його використанню за призначенням, на момент огляду виявлені не були, в звязку з чим покупець підтвердив, що не має претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваного майна. Що стосується посилання позивачки на те, що після вселення у житловий будинок в ньому були виявлені приховані недоліки, а продавець на момент укладення договору ввід її в оману щодо якісної характеристики будинку, то останньою не надано суду доказів про наявність таких недоліків. Претензії з приводу виявлених недоліків до продавця не предявлялися, будь-яким чином наявність таких недоліків не зафіксовано, а перевірити їх наявність на даний час є неможливим по тій причині, що позивачка до набуття нею права власності на придбане майно розпочала переобладнання будинку, демонтувавши існуючу систему опалення та господарські будівлі. Позивачка не надала суду будь-яких доказів того, що між нею та відповідачкою до переходу права власності на придбане майно існувала домовленість з приводу приведення ремонту чи переобладнання будинку і господарських будівель, в той час, як договором купівлі-продажу житлового будинку передбачено, що покупець зобовязується не вчиняти дії, які можуть призвести до руйнування будинку або погіршення його стану, що потягне за собою зниження якісних характеристик та вартості. За таких обставин, на думку суду, первісний позов до задоволення не підлягає. Що стосується зустрічних позовних вимог відповідачки про розірвання договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок, то в цій частині зустрічний позов підлягає до задоволення, оскільки з аналізу оспорюваних договорів вбачається, що договори купівлі-продажу були укладені з відкладальною умовою з відстроченням повного розрахунку за придбане майно до 31 грудня 2014 року (п.п.4 та 2.1). Одночасно сторони між собою домовилися і це відображено в договорах (п.5 та п.2.2), що у випадку відмови покупця здійснити повний розрахунок за договорами у зазначені строки, сума сплаченого авансу поверненню не підлягає, а договори можуть бути розірванні з підстав неналежного їх виконання. Оскільки договори купівлі-продажу базуються на принципах свободи договору, сторони вільні у визначенні їх умов, то, укладаючи договори, кожна із сторін несе певні ризики у разі їх невиконання чи неналежного виконання. Згідно ст.526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Стаття 629 ЦК України передбачає, що договір є обовязковим для виконання сторонами. Відповідно до положень ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Оскільки позивачкою зобов'язання по договорах купівлі-продажу належним чином не виконані, то відповідно до умов укладених договорів вони можуть бути розірванні з підстав неналежного їх виконання. При укладенні договорів сторонами добровільно досягнуто домовленості про те, що у випадку відмови покупця здійснити повний розрахунок за договором у зазначені строки, сума сплаченого авансу поверненню не підлягає (п.п.5, 2.2). Задовольняючи позов про розірвання договору купівлі-продажу житлового будинку, суд приходить до висновку про необхідність виселення їх житлового будинку позивачки разом з її неповнолітніми дітьми, оскільки вони втрачають право користування цим житловим будинком. Що стосується зустрічних позовних вимог відповідачки про зняття з реєстраційного обліку місця проживання позивачки та її неповнолітніх дітей, то ці позовні вимоги суд вважає зайвими, оскільки відповідно до положень ст.7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» зняття з реєстраційного обліку місця проживання здійснюється на підставі заяви особи або остаточного рішення суду (про позбавлення права власності на житлове приміщення або права користування житловим приміщенням, визнання особи безвісно відсутньою або померлою), свідоцтва про смерть. В даному випадку рішення суду про розірвання договору купівлі-продажу житлового будинку є остаточним рішенням про позбавлення позивачки права власності на житлове приміщення, а її дітей права користування таким приміщенням і на підставі цього рішення суду позивачка та її неповнолітні діти мають бути зняті з реєстраційного обліку. Судові витрати по справі, понесені відповідачкою, підлягають до відшкодування за рахунок позивачки. Що стосується позовних вимог відповідачки в частині стягнення з позивачки штрафу в розмірі 29\~053 грн. 60 коп., то суд вважає, що в цій частині у задоволенні позову необхідно відмовити. При цьому суд виходить з принципу виваженості та справедливості судового рішення і вважає, що рішення повинно бути не тільки законним, а і справедливим. Сплата штрафу у випадку несвоєчасного розрахунку за договором також була обумовлена сторонами і передбачена умовами договору купівлі-продажу. Проте, суд приймає до уваги той факт, що при розірванні договору у продавця (відповідачки) залишається сума сплаченого авансу, яка відповідно до умов договору поверненню не підлягає, і ця сума є досить значною (7\~500 доларів США), а стягнення додатково з позивачки штрафу в розмірі, визначеному відповідачкою (29\~053 грн. 60 коп.), поставить позивачку в край тяжке матеріальне становище, оскільки остання не працює, має на утриманні четверо малолітніх дітей, з яких двоє дітей віком до трьох років. Щодо позовних вимог відповідачки про стягнення з позивачки 2\~456 грн. 25 коп. заборгованості за використану електроенергію, то в цій частині зустрічний позов до задоволення також не підлягає. При цьому суд враховує, що наявність факту самої заборгованості за використану електроенергію не являється достатньою підставою для стягнення коштів з позивачки. Відповідачка має право вимагати від позивачки відшкодування шкоди в разі проведення нею такої оплати за використану електроенергію для енергопостачаючої компанії. Оскільки відповідачкою на даний час така оплата не проведена, то її позовні вимоги про стягнення заборгованості за використану електроенергію є передчасними.

Outcome: partial