Jurisdiction: civil
Date: 2018-07-17 00:00:00

[PERSON] звернулася до Сєвєродонецького міського суду Луганської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фага», [PERSON], [PERSON] про переведення прав та обовязків покупця за договором, визнання права власності, треті особи - приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу [PERSON], Головне територіальне управління юстиції у Луганській області, посилаючись на наступне. 14 лютого 2012 року між позивачем та ТОВ «Фага» був укладений договір оренди нежитлового приміщення загальною площею 103 кв.м. за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вулиця Курчатова, 29, строком на 35 місяців для здійснення роздрібної торгівлі. Після укладення зазначеного договору оренди, позивач завезла торгівельне обладнання, продукти харчування та організувала роботу магазину «Обрій» з роздрібної торгівлі продуктів харчування. Всі зобовязання за договором оренди, які передбачені договором та законом, позивач виконувала належним чином. 10 грудня 2013 року між ТОВ «Фага» та відповідачем [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення. Позивач вважає продаж вказаного нежитлового приміщення без повідомлення її про продаж обєкту оренди та без пропонування викупити вказаний обєкт оренди неправомірним, оскільки внаслідок таких дій відповідача ТОВ «Фага» позбавило позивача можливості реалізувати своє переважне право на придбання орендованого майна. Продаж власником орендованого майна з порушенням переважного права купівлі орендаря надає право орендарю звернутись до суду з позовом про переведення на нього прав та обовязків покупця за цим договором по аналогії з нормою ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України. Таким чином, позивач просить перевести на неї права та обовязки покупця за договором купівлі-продажу спірного нежитлового приміщення та визнати за нею право власності на спірне нежитлове приміщення. Позивач також надала письмові пояснення по справі, в яких вона вказала, що після укладення договору оренди позивачем за власні кошти в приміщенні магазину був проведений ремонт на загальну суму більше 30000,00 грн. Крім того, позивач витратила кошти на ремонт та відновлення магазину всього на суму 38000,00 грн. У серпні 2013 року [PERSON] в черговий раз запевнила позивача, що дія договору оренди на приміщення магазину буде продовжена і що приміщення магазину, у разі продажу, буде продано тільки позивачу. У лютому-березні 2014 року позивачу стало відомо, що [PERSON], всупереч їх домовленостям, всупереч умовам договору оренди, своїм обіцянкам та запевненням продала приміщення магазину. Позивач надала також додаткові пояснення по справі від 27.03.2015 року та від 15.10.2015 року, в яких вона вказала, що впродовж дії договору оренди нежитлового приміщення, нею завжди своєчасно сплачувалась орендна плата та компенсація вартості комунальних послуг. Іноді, на прохання [PERSON], орендна плата сплачувалась готівкою, що підтверджується розписками, копії яких вона долучила до додаткових письмових пояснень по справі. Твердження [PERSON] про те, що позивачем порушувались умови договору щодо компенсації вартості витрат з комунальних послуг не відповідають дійсності, оскільки [PERSON] не надала рахунків, які б вона виставляла позивачу, докази їх вручення, а також взагалі не змогла пояснити, коли саме (в якому періоді) позивачем не було здійснено відшкодування витрат з оплати комунальних послуг. Позивач повинна сплачувати орендну плату за реквізитами, які безпосередньо зазначені в тексті договору оренди, що вона не могла робити, оскільки в тексті договору оренди неповністю зазначено МФО банку (код банку), зокрема в тексті договору в позначення МФО банку зазначено пять цифр замість шести, що унеможливлювало здійснення безготівкового перерахування коштів, як це передбачено п. 4.3 договору оренди, в рахунок оплати орендної плати. З огляду на це, за вказівкою [PERSON], впродовж тривалого часу, позивач сплачувала орендну плату на інший рахунок, ніж той, що зазначений в тексті договору. Позивач наголошує, що вона не могла виконати свій обовязок щодо внесення орендної плати, оскільки ТОВ «Фага» в особі [PERSON] ухиляється повідомлення банківських реквізитів для сплати (перерахування) орендної плати. Також, представник позивача за первісним позовом надав відповідь на заперечення та доповнення до заперечення від 12.12.2017 року, в яких вказав, що суд має застосовувати до спірних правовідносин за аналогією ст. 362 Цивільного кодексу України, яка визначає порядок здійснення і наслідки порушення переважного права купівлі майна. Заявляти про неналежне виконання умов договору оренди та доводити факт неналежного виконання позивачем умов договору оренди має лише сторона договору оренди, а саме директор ТОВ «Фага» [PERSON] Пояснення представника відповідача [PERSON] - адвоката [PERSON], які викладені у запереченні, про те, що йому від [PERSON], а [PERSON], в свою чергу, від [PERSON] відомо про, начебто, неналежне виконання позивачем [PERSON] умов договору оренди є неналежним (недопустимим) доказом. Також представник позивача зазначив, що доводи представника позивача [PERSON], які викладені в п. 1 заперечень та його намагання замість експерта графолога довести те, що підписи від імені [PERSON] на певних розписках зроблені іншою особою, не заслуговують увагу. Представниками відповідачів ТОВ «Фага» та [PERSON] були надані письмові заперечення по справі та доповнення до заперечень, в яких вони повністю заперечували проти позовної заяви, позовні вимоги вважали незаконними та необґрунтованими, посилаючись на наступне. З урахуванням понесених позивачем витрат та виконаних робіт, в тому числі таких, що по своїй суті є невідємними від нежитлового приміщення між позивачем та директором TOB «ФАГА» [PERSON] було досягнуто усної згоди щодо незастосування пункту 4.1. договору оренди в частині обов'язку позивача по сплаті орендної плати на період лютий-березень 2012 року. При цьому між позивачем та директором TOB «ФАГА» [PERSON] з урахуванням вимог пункту 4.3. договору оренди, де передбачено, що орендна плата здійснюється виключно шляхом безготівкового перерахування, досягнуто згоди щодо надання [PERSON] документального підтвердження відсутності претензій в частині орендної плати за Договором оренди за період лютий-березень 2012 року. Так, директором TOB «ФАГА» [PERSON] 17 лютого 2012 року власноруч було здійснено та надано позивачу розписку про те, що претензії по орендній платі за лютий місяць відсутні. Аналогічна розписка була також здійснена директором TOB «ФАГА» [PERSON] 06 березня 2012 року, де зазначено, що претензії по орендній платі за березень місяць відсутні. За словами директора TOB «ФАГА» [PERSON] такі розписки нею більше не вчинялися, ніяких (в тому числі усних) домовленостей щодо відстрочення, розстрочення чи прощення орендної плати за договором оренди не було. Відповідачі вважають, що підписи на розписках, виконаних від імені [PERSON] за період з 10 квітня 2012 року по 02 вересня 2013 року щодо відсутності претензій за Договором оренди відрізняються від підпису директора TOB «ФАГА» [PERSON], що проставлені на інших документах, а тому на думку відповідачів не можуть бути прийняті судом до уваги. Стосовно доведеності позивачем факту належного виконання зобовязань, відповідачі зазначають, що до позовної заяви не додано жодних письмових доказів таких тверджень, зокрема банківських виписок щодо сплати орендних платежів (в тому числі комунальних послуг). Актом про порушення № 811743 від 31 серпня 2012 року Луганського енергетичного обєднання «Сєвєродонецькі РЕМ» у нежитловому приміщенні було зафіксовано пошкодження приладу обліку, які призвели до зміни показань приладу обліку, зокрема зафіксовано пошкодження вогнем приладу обліку електроенергії та пломб, встановлених на кожусі засобу обліку. Попередній висновок комісії: пожежа здійснена штучно з наміром зруйнувати електролічильник для приховання фактичних показників. Зазначене вище дає всі підстави стверджувати про те, що позивачем з метою приховання дійсних показань лічильника було здійснено навмисний підпал засобу обліку електроенергії. Відповідач [PERSON], як новий власник нежитлового приміщення не бажаючи мати договірних відносин з позивачем, зокрема через систематичні порушення позивачем умов договору оренди, 12 грудня 2014 року направила позивачу, як за місцезнаходженням нежитлового приміщення, так і за адресою позивача, визначеною договором оренди, відповідне письмове повідомлення, в якому серед іншого просила укласти акти приймання-передачі приміщення з оренди. Станом на сьогоднішній день договір оренди припинив свою дію, а позивач протиправно й надалі користується нежитловим приміщенням. З 27 вересня 2012 року позивач була зобовязана компенсувати орендодавцю (відповідачу) вартість спожитої у вересні 2012 року електроенергії у сумі 5150,69 грн., проте жодного підтверджуючого документу про це не надано. Відповідач за первісним позовом [PERSON] звернулась до суду із зустрічним позовом до [PERSON] про витребування майна з незаконного володіння. В обґрунтування зустрічного позову [PERSON] вказала, що 12 грудня 2013 року ТОВ «ФАГА», як колишній власник, письмово повідомляло [PERSON] про намір припинити дію договору оренди та серед іншого просило укласти відповідний акт приймання-передачі нежитлового приміщення з оренди. До того ж [PERSON], як дійсний власник нежитлового приміщення, усвідомлюючи неналежне виконання [PERSON] зобовязань за договором оренди, зі своєї сторони 12.12.2014 року звернулась до [PERSON] з повідомленням про припинення дії договору оренди та необхідність укладення відповідного акту приймання-передачі приміщення з користування. Станом на день подачі позову до суду, договір оренди припинив свою дію, а [PERSON] протиправно й надалі користується нежитловим приміщенням. На підставі викладеного, позивач просить витребувати з чужого незаконного володіння [PERSON] спірне нежитлове приміщення та передати його [PERSON], а також стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] судові витрати. У цій справі відбулися такі найбільш суттєві процесуальні дії. Ухвалою суду від 05.12.2014 року провадження у справі було відкрито. Ухвалою суду від 09.12.2014 року було застосовано заходи забезпечення позову та накладено арешт на спірне нежитлове приміщення. Ухвалами суду від 26.12.2014 року до участі у справі в якості співвідповідача залучено [PERSON], а в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Реєстраційну службу Сєвєродонецького міського управління юстиції у Луганській області. Ухвалою суду від 27.03.2015 року дозволено позивачу внесення коштів в сумі 147327,00 грн. на депозитний рахунок Територіального управління Державної судової адміністрації України в Луганській області. 07.05.2015 року у звязку із закінченням повноважень судді Сєвєродонецького міського суду Луганської області Кордюкової Ж.І. справа за результатами повторного автоматизованого розподілу була передана на розгляд судді Сєвєродонецького міського суду Луганської області Скочій Г.Д. Ухвалою від 12.05.2015 року суддя Скочій Г.Д. прийняла справу до свого провадження. Ухвалою суду від 17.12.2015 року провадження у справі було зупинено до вирішення по суті цивільної справи № 428/512/15-ц за позовом [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФАГА», треті особи: приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу [PERSON], [PERSON], про визнання недійсним договору купівлі-продажу. 15.11.2016 року у звязку із звільненням у відставку судді Сєвєродонецького міського суду Луганської області Скочій Г.Д. справа за результатами повторного автоматизованого розподілу була передана на розгляд судді Сєвєродонецького міського суду Луганської області Бароніну Д.Б. Ухвалою від 16.11.2016 року суддя Баронін Д.Б. прийняв справу до свого провадження. Ухвалою суду від 20.09.2017 року провадження у справі було відновлено у звязку із набранням законної сили рішенням суду по цивільній справі № 428/512/15-ц. Ухвалою суду від 27.11.2017 року зустрічний позов [PERSON] у цій справі був обєднаний в одне провадження із первісним позовом. Ухвалою суду від 27.12.2017 року у звязку із набранням чинності новою редакцією Цивільного процесуального кодексу України (далі ЦПК України) було продовжено розгляд цієї справи за правилами загального позовного провадження у попередньому засіданні. Ухвалою суду від 22.01.2018 року, яка відображена в протоколі судового засідання, було відмовлено у задоволенні клопотання представника [PERSON] про забезпечення судових витрат. Ухвалою суду від 07.02.2018 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Ухвалою суду від 30.05.2018 року, яка відображена в протоколі судового засідання, в якості правонаступника Реєстраційної служби Сєвєродонецького МУЮ було залучено Головне територіальне управління юстиції в Луганській області. В судовому засіданні позивач за первісним позовом та її представник підтримали позовні вимоги з підстав, які викладені в позові та письмових поясненнях, вимоги за зустрічним позовом не визнали, просили відмовити в їх задоволенні. В судовому засіданні представники відповідачів за первісним позовом заперечували проти задоволення первісного позову, зустрічний позов просили задовольнити. В судове засіданні представник третьої особи приватний нотаріус Сєвєродонецького міського нотаріального округу [PERSON] не зявилася, про день та час слухання справи була повідомлена належним чином, в письмовому клопотанні просила розглянути справу без її участі. В судове засіданні представник третьої особи Головного територіального управління юстиції у Луганській області не зявилася, про день та час слухання справи була повідомлена належним чином, в письмових поясненнях просила розглянути справу без її участі. Допитана за її згодою в якості свідка [PERSON] пояснила, що вона працює на посаді директора ТОВ «Фага». Приблизно за 10 днів до укладення спірного договору-купівлі продажу вона усно пропонувала позивачу [PERSON] придбати спірне приміщення, ціну приміщення вона через 2-3 дні після цієї пропозиції назвала для позивача у розмірі 20 тисяч доларів, або ж ціну назвала сама позивач, точно вона не памятає. [PERSON] цієї пропозиції вона не памятає. Позивач згоди на придбання спірного приміщення не надала, у звязку із чим вона продала спірне приміщення іншій особі. Стосовно аварії електролічильника у спірному приміщенні вона може повідомити, що ця аварія ймовірно відбулася вночі, внаслідок чого саме відбулася аварія їй невідомо. Сплата позивачем орендної плати на користь ТОВ «Фага» відбувалася в безготівковій формі. Оплату орендної плати по розпискам від позивача вона приймала лише за перші 2 або 3 місяці оренди. Позивач досі не сплатила орендну плату за період з квітня по червень 2012 року та за грудень 2013 року. Окрім розписок за лютий та березень 2012 року вона, [PERSON], ніяких розписок позивачу не складала. Вона усно повідомляла позивачу про помилку в реквізитах для оплати орендної плати, які вказані у договори оренди, проте дату такого повідомлення вона не памятає. Рахунків за оплату комунальних послуг згідно договору оренди вона позивачу не виставляла, письмових претензій щодо неналежного виконання будь-яких положень договору оренди станом на 10.12.2013 року вона на імя позивача не формувала. Сума продажу приміщення в спірному договорі купівлі-продажу записана вірно. Допитана в якості свідка [PERSON] пояснила, що вона з жовтня 2013 року працює у ФОП [PERSON] продавцем у магазині. Вона бачила, як в грудні 2013 року в приміщення магазину приходила [PERSON] з [PERSON] та [PERSON], яка працювала у ФОП [PERSON] бухгалтером. Вказані особи оглядали приміщення магазину. В лютому 2014 року вона, [PERSON], дізналася про продаж приміщення магазину [PERSON] З жовтня 2013 року до січня 2014 року [PERSON] регулярно, 1-2 рази на тиждень брала продукти в магазині в рахунок сплати орендної плати, про що [PERSON] розписувалася в зошиті приходу-розходу та писала, що продукти беруться в рахунок орендної плати. В січні 2014 року [PERSON] була звільнена ФОП [PERSON] з посади бухгалтера, адже [PERSON] разом з нею, [PERSON], виявила факт недостачі в магазині внаслідок дій [PERSON] Після цього, [PERSON] перешкоджала роботі ФОП [PERSON], зокрема зверталася до податкових органів зі скаргою з приводу проведення перевірки. Допитана в якості свідка [PERSON] пояснила, що вона є матірю позивача [PERSON] Їй відомо про тривалу конфліктну ситуацію між її донькою та [PERSON] з приводу користування та володіння приміщенням магазину у м. Сєвєродонецьку. Цей конфлікт триває до теперішнього часу. У ФОП [PERSON] працювала бухгалтером жінка [PERSON], проте протягом 2013-2014 року [PERSON] почала виявляти недостачі в магазині та підозрювала в них бухгалтера. Допитана в якості свідка [PERSON] пояснила, що вона неофіційно працювала у ФОП [PERSON] до січня 2014 року, а до цього до зими 2012 року працювала бухгалтером у [PERSON] Через місяць після укладення договору оренди приміщення магазину між [PERSON] та [PERSON] вже почалися дрібні непорозуміння з приводу порядку оренди магазину. ФОП [PERSON] за оренду магазину завжди розраховувалася безготівково, про розрахунки готівкою або продуктами їй нічого невідомо. Їй також відомо, що ФОП [PERSON] платила орендну плату несвоєчасно. [PERSON] знала, що [PERSON] планує продати приміщення магазину, при цьому [PERSON] восени 2013 року в кабінеті магазину не називаючи ціну пропонувала їй купити магазин, проте [PERSON] не вявила такого бажання. До будь-яких недостач у магазині вона відношення немає, будь-яких скарг до податкових органів з приводу діяльності ФОП [PERSON] вона не писала. Їй відомо, що у ФОП [PERSON] існував зошит доходів і витрат, проте вона, [PERSON], нічого в цей зошит не писала і доступу до нього не мала. Вона як бухгалтер вела книгу доходів й обліку. Вислухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, допитавши свідків, дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив наступні фактичні обставини справи та відповідні їм правовідносини. Згідно із копією договору оренди нежилого приміщення, укладеного 14 лютого 2012 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фага» в якості Орендодавця та [PERSON] (теперішнє прізвище [PERSON]) [PERSON] в якості Орендатора, Орендодавець передає у тимчасове платне користування, а Орендатор приймає по факту прийому-передачі нежитлове приміщення загальною площею 103 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 29, (далі Обєкт) для здійснення роздрібної торгівлі. Згідно із п. 2.5 вищевказаного договору оренди, строк дії договору складає 35 місяців з моменту підписання [PERSON] прийому-передачі Обєкта. З копії [PERSON] прийому-передачі № 1 від 14 лютого 2012 року вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Фага» на підставі договору оренди нежитлового приміщення передає приміщення, яке розташоване за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 29, з 14 лютого 2012 року приватному підприємцю [PERSON]. Приміщення є готовим до ведення господарської діяльності. Розділом 3.2 вищевказаного договору оренди передбачені обовязки Орендатора. Зокрема, Орендатор зобовязується використовувати Обєкт за призначенням та згідно умов договору, нести відповідальність за додержання правил протипожежної безпеки, санітарних та інших норм користування приміщенням, сплачувати орендну плату у встановлені договором строки, компенсувати вартість отриманих на Обєкті комунальних послуг згідно рахунків, які виставляються Орендодавцем, протягом семи днів з моменту отримання рахунків та актів від Орендодавця. Згідно із п. 4.1, 4.3 вищевказаного договору оренди, орендна плата за договором складає 200 грн. на місяць та сплачується Орендатором щомісячно до 10-го числа, а з 01.01.2013 року до 5-го числа поточного місяця шляхом безготівкового розрахунку. Пунктом 5.1 вищевказаного договору оренди передбачено сплату Орендатором пені за порушення строків оплати орендної плати або комунальних платежів в розмірі 0,7% за кожний день прострочки. Пунктом 8.2 вищевказаного договору оренди передбачено першочергове право Орендатора на викуп Обєкта в разі належного виконання своїх зобовязань за договором. Згідно із оглянутими в судовому засіданні оригіналами та копіями розписок [PERSON], яка займає посаду директора ТОВ «Фага», [PERSON] не має претензій щодо оплати оренди приміщення магазину за період з лютого 2012 року по вересень 2013 року. Оригінали вказаних розписок були надані на огляду суду позивачем за первісним позовом [PERSON]. Із змісту акту про порушення № 811743, складеного 31.08.2012 року інспекторами енергозбуту ТОВ «Луганське енергетичне обєднання», вбачається, що за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 29, в приміщенні магазину «Обрій» було пошкоджено вогнем прилад обліку внаслідок дій споживача. В акті від 12.09.2012 року № 990/939 щодо експертно-технічного висновку електролічильника вказано, що лічильник визнаний непридатним для подальшої експлуатації. Також встановлено, що наявні ознаки зовнішнього впливу вогню на лічильник. Попередній висновок: пожежа проведена штучно з метою пошкодження лічильника та приховування фактичних показників. В якості споживача під вказаним висновком наявний підпис директора ТОВ «Фага» [PERSON] від 12.09.2012 року та напис «З висновком акту не згодна». 27.09.2012 року на імя [PERSON] з боку ТОВ «Луганське енергетичне обєднання» було виставлено рахунок № 379/9/2 щодо сплати суми в розмірі 5150,69 грн. за вересень 2012 року. На нижньому краї рахунку наявний підпис [PERSON] про його отримання. Із змісту виписки з рахунку ТОВ «Луганське енергетичне обєднання» вбачається, що сплату штрафу згідно вищевказаного рахунку № 379/9/2 було проведено від імені [PERSON] Відповідно до копії договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого 10 грудня 2013 року приватним нотаріусом Сєвєродонецького міського нотаріального округу [PERSON] за № 2557, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фага» в особі директора [PERSON] передало, а [PERSON] прийняла у власність нежитлове приміщення, яке розташоване за адресою: Луганська область, місто Сєвєродонецьк, вулиця Курчатова, будинок 29, і сплатила вказану у договорі грошову суму. Продаж вчинено за 147327 грн., які покупець сплатив продавцю під час підписання договору. Відповідно до копії рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 30 січня 2015 року по справі № 428/512/15-ц, визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вулиця Курчатова, будинок № 29 від 10 грудня 2013 року. Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 жовтня 2015 року, рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 30 січня 2015 року та ухвала апеляційного суду Луганської області від 04 червня 2015 року по справі № 428/512/15-ц скасовані, справу направлено на розгляд до суду першої інстанції. З копії рішення Сєвєродонецького міського суду Луганської області від 08 червня 2017 року по справі № 428/512/15-ц, залишеного без змін ухвалою Апеляційного суду Луганської області від 05 вересня 2017 року, вбачається, що відмовлено у задоволенні позову [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФАГА» м. Сєвєродонецьк про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.12.2013р., що знаходиться за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, буд. 29. Переходячи до аналізу вищенаведених доказів та спірних правовідносин суд, перш за все, вважає за необхідне окремо відзначити, що ця справа підлягала розгляду саме за правилами цивільного судочинства, адже із змісту п. 1, 6 ч. 1 ст. 20 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що до юрисдикції господарських судів не належать справи у спорах, що виникають при укладанні правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також справи у спорах щодо права власності на майно, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем. В даному випадку [PERSON] та [PERSON] є сторонами спору, які є фізичними особами та які у спірних правовідносинах не виступали в якості підприємців. Стосовно суті позовних вимог за первісним позовом суд зазначає, що згідно із змістом ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного судочинства є судовий захист цивільного права та інтересу на засадах справедливості, добросовісності та розумності. Відповідно до ст.ст. 15,16 ЦК України кожна особа має право на судовий захист свого права та інтересу в разі його порушення, якщо це не суперечить загальним засадам цивільного законодавства шляхом зміни правовідносин та визнання права. Згідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Вищевказані положення статті 777 ЦК України надають наймачеві переважне право придбати річ, що є обєктом найму в разі її продажу наймодавцем. Порядок реалізації цього права наймачем законом не визначений. На думку суду, наймодавець, який бажає продати річ, що передана в найм, зобовязаний перш за все повідомити наймача про свій намір та про умови продажу. І лише в разі відмови наймача купити річ на запропонованих умовах або в разі ігнорування з боку наймача пропозиції наймодавця, наймодавець вправі запропонувати річ іншим особам. Отже, у спірних правовідносинах необхідно встановити, чи виконувала ФОП [PERSON] належним чином умови договору оренди спірного нежитлового приміщення станом на дату укладення між відповідачами договору купівлі-продажу цього приміщення та чи повинен був власник у звязку із цим запропонувати їй реалізувати своє переважне право придбання приміщення або ж повідомити про продаж приміщення. Суд зазначає, що у спірних правовідносинах позивач ФОП [PERSON] як орендар використовувала обєкт оренди за призначенням, зберігала обєкт оренди в належному стані, провела поліпшення обєкту оренди шляхом проведення певних робіт, результати яких є невідємними від обєкту оренди, що було визнано у відзиві на позов представником ТОВ «Фага». Факт здійснення позивачем своєчасної та повної сплати орендної плати за користування спірним приміщенням підтверджується щомісячними розписками, які складені директором ТОВ «Фага» [PERSON] за період з лютого 2012 року по вересень 2013 року та оригінали яких були оглянуті судом в судовому засіданні. У вказаних розписках [PERSON] щомісячно вказувала про те, що претензій по сплаті орендної плати за приміщення вона не має. Посилання представників відповідачів та [PERSON] на те, що вона склала лише дві розписки за лютий та березень 2012 року, а інші розписки складені невідомою особою, є неспроможними з огляду на таке. В судовому засіданні суду на огляд були надані оригінали всіх вищевказаних розписок. Співставлення підписів та почерків на розписках, без застосування спеціальних знань та методик, не дають підстав для висновку про те, що ці розписки складені різними особами. Представники відповідачів, які є фахівцями в галузі права, в судовому засіданні повідомили суду про те, що вони не мають наміру заявляти клопотання про проведення почеркознавчої експертизи вказаних розписок. У відзивах та запереченнях проти позову представники відповідачів також вказали, що на їх думку не потрібно спеціальних знань для визначення відмінностей підписів у вищевказаних розписках. Доказів наявності виняткових обставин, за яких представники відповідачів не могли або не бажали заявити клопотання про проведення почеркознавчої експертизи з причин, що об'єктивно не залежали від них, до суду надано не було. Отже, суд вважає всі вищевказані розписки належними, допустимими та достовірними доказами обставин щодо належного виконання позивачем умов договору оренди. Стосовно посилань відповідачів на неналежний порядок безготівкового розрахунку позивача з ТОВ «Фага» за оренду приміщення суд зазначає таке. Згідно із п. 4.3 договору оренди спірного приміщення, орендна плата сплачується Орендатором щомісячно до 10-го числа, а з 01.01.2013 року до 5-го числа поточного місяця шляхом безготівкового розрахунку. Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу. На підставі аналізу вищевказаних норм ЦК України можливо зробити висновок про те, що належне виконання будь-якого зобовязання за письмовим договором може відбутися тоді, коли сторони в письмовій формі у тексті договору або додатках чи змінах до нього узгодили всі суттєві умови виконання такого зобовязання. Наприклад, зобовязання щодо сплати певних платежів в безготівковому вигляді може бути виконано належним чином тоді, коли сторони в письмовій формі узгодили реквізити рахунку, на який можуть сплачуватися безготівкові платежі, або ж коли кредитор повідомив боржнику такі реквізити в письмовій формі із посиланням на відповідний пункт договору, а боржник не висловив письмових заперечень з приводу необхідності здійснення безготівкових платежів на повідомлені йому реквізити. Суд звертає увагу на те, що в пункті 4.3 договору оренди спірного приміщення не вказано реквізитів будь-якого рахунку, на який позивач повинна була перераховувати орендну плату в безготівковому вигляді. Ті реквізити рахунку ТОВ «Фага», які вказані наприкінці договору оренди спірного приміщення, по-перше, є непридатними для використання, адже в них вказаний невірний та неповний МФО відділення банку КБ «Індустріал Банк», а по-друге, та що найголовніше, ці реквізити не вказані в самому тексті умов договору оренди, в тому числі і в пункті 4.3, де сторони домовилися про безготівковий розрахунок. Тобто, сторонами договору оренди спірного приміщення не було досягнуто в належній формі домовленості щодо сплати орендної плати на певний, конкретно визначений банківський рахунок, у звязку із чим несплата або несвоєчасна сплата орендної плати позивачем в безготівковому вигляді на будь-який банківський рахунок не може вважатися неналежним виконанням умов договору оренди. Крім того,\~ рахунок ТОВ «Фага» в КБ «Індустріал Банк» № 26004040000793, який вказано у тексті договору оренди, був закритий 27.06.2012 року у звязку із припиненням діяльності Луганської філії КБ «Індустріал Банк», про що вказано у тексті відповідної виписки (том 2, а.с. 190). Стосовно рахунку ТОВ «Фага» в КБ «Індустріал Банк» № 26006019405303 суд зазначає, що вказаний рахунок також не був узгоджений сторонами договору оренди в якості такого, на який має відбуватися сплата орендної плати, а тому несплата або несвоєчасна сплата орендної плати позивачем на цей банківський рахунок не може вважатися неналежним виконанням умов договору оренди. При цьому, суду не надано жодних доказів того, що ТОВ «Фага» будь-коли намагалося в належній формі домовитися із позивачем про реквізити рахунку, на який має відбуватися сплата орендної плати, або щонайменше повідомити позивачу такі реквізити із посиланням на те, що саме вони є належними в розумінні п. 4.3 договору оренди. Вчинення таких дій, на думку суду, не становило жодних труднощів для посадових осіб ТОВ «Фага», проте такі дії вчинені не були. За вищенаведених обставин, складення розписок директором ТОВ «Фага» [PERSON] про відсутність претензій по сплаті орендної плати з боку позивача не суперечило закону, а також не суперечило звичаям ділового обороту. Суд окремо звертає увагу на те, що в період з лютого 2012 року по грудень 2013 року ТОВ «Фага» або його посадові особи жодного разу не зверталися до позивача із претензіями з приводу неналежного виконання умов договору, в тому числі з приводу несвоєчасної або неповної сплати орендної плати чи комунальних платежів. Також, ТОВ «Фага» ніколи не вимагало сплати позивачем пені за прострочення орендних платежів на підставі пункту 5.1 договору оренди спірного приміщення, що додатково свідчить про належність виконання своїх зобовязань з боку позивача. Оцінюючи достовірність графіку проведення оплати за оренду спірного приміщення (а.с. 185, том 2) та реєстру оплати за оренду спірного приміщення (а.с. 135, том 2) суд зазначає, що вказані графік та реєстр складені представниками відповідачів одноособово, а тому вони не можуть вважатися достовірними та достатніми доказами для підтвердження позиції відповідачів. Стосовно посилань відповідачів на умисне пошкодження позивачем лічильнику в спірному приміщенні суд зазначає, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази того, що пошкодження лічильнику сталося з вини позивача. Крім того, рахунок № 379/9/2 від 27.09.2012 року про оплату штрафу у звязку із пошкодженням лічильника складено на імя [PERSON], яка є директором ТОВ «Фага», а не на імя позивача. Суд також критично оцінює посилання відповідачів на невиконання позивачем договору оренди в частині компенсації отриманих на обєкті комунальних послуг, адже до суду не надано жодних доказів того, що позивачу в порядку пункту 3.2.9 договору оренди виставлялися рахунки з боку орендодавця ТОВ «Фага» або директора ТОВ «Фага» [PERSON] Показання свідка [PERSON] стосовно несвоєчасної сплати орендної плати з боку позивача суд оцінює критично, адже по-перше між позивачем та [PERSON] склалися неприязні стосунки з приводу підозри з боку позивача відносно [PERSON] в умисних недостачах в магазині, по-друге, [PERSON] ніколи не була офіційно працевлаштованою у позивача в якості бухгалтера та, відповідно, не могла мати повного доступу до інформації про розрахунки позивача за будь-якими зобовязаннями, що також підтверджується її показаннями в частині відсутності доступу до зошиту доходів і витрат, а по-третє, [PERSON] згідно з її власними показаннями за дорученням директора ТОВ «Фага» в 2014 році здійснювала врегулювання в інтересах ТОВ «Фага» певних питань з приводу розірвання договорів між ТОВ «Фага» та комунальними підприємствами за адресою спірного приміщення, що на думку суду свідчить про наявність у свідка близьких відносин з директором ТОВ «Фага» [PERSON] В ухвалі Апеляційного суду Луганської області від 05 вересня 2017 року по справі № 428/512/15-ц вказано, що допитана в якості свідка директор та засновник ТОВ «ФАГА» [PERSON], яка діяла від імені продавця ТОВ «ФАГА», показала, що коли в неї виникла нагальна необхідність в продажу приміщення, вона спочатку спитала у орендаря, чи бажає вона купити приміщення, але орендар на той момент грошей не мала. Тому вона дала оголошення про продаж приміщення. Також показала, що не мала наміру ввести в оману покупця, вказавши, що на приміщення відсутні права третіх осіб, а вказала про це, оскільки орендар відмовилась купувати приміщення. На думку суду, до вищевказаних показань свідка не можуть бути застосовані положення ч. 4 ст. 82 ЦПК України стосовно визнання цих обставин такими, що не підлягають доказуванню. По-перше, показання свідка самі по собі, без подальшої оцінки їх достовірності судом, не є обставинами, які встановив суд під час розгляду справи. Якщо в мотивувальній чи описовій частині рішення суд цитує або наводить показання свідка, то такі показання не можуть автоматично набувати статусу «встановлених під час розгляду справи обставин», адже суд має право критично оцінити такі обставини, не погодитися з ними або визнати їх неправдивими. В ухвалі Апеляційного суду Луганської області від 05 вересня 2017 року по справі № 428/512/15-ц суд не оцінював достовірність або правдивість вищевказаних показань свідка, проте лише вказав, що показання свідка не впливають на правильність висновку суду першої інстанції про необґрунтованість позову. По-друге, аналізуючи вищевказані показання свідка, які наведені в іншому судовому рішенні, в сукупності з показаннями цього ж свідка, які були надані нею під час цього судового розгляду, суд зазначає, що директор ТОВ «ФАГА» [PERSON] згідно з її власними твердженнями лише усно повідомила позивачу [PERSON] про можливість придбати спірне приміщення, при цьому ціну приміщення вона через 2-3 дні після цієї пропозиції назвала для позивача у розмірі 20 тисяч доларів, або ж ціну назвала сама позивач, точно вона не памятає. [PERSON] цієї пропозиції вона не памятає. Згідно із статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Відповідно до ч. 1 ст. 641 ЦК України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. Виходячи із змісту вищевказаних статей ЦК України, наймодавець, який бажає продати наймачу нерухоме майно, що передано в найм, для належного виконання свого обовязку, передбаченого частиною 2 статті 777 ЦК України, зобов'язаний перш за все повідомити наймача в письмовій формі про свій намір продати річ та про суттєві умови продажу, якими є: - предмет договору, тобто річ, яку бажає продати власник; - ціна договору, тобто вартість, за яку власник бажає продати річ; - термін виконання зобовязань за договором, тобто термін передачі речі покупцю від продавця. Вищевказані обставини свідчать про те, що директор ТОВ «ФАГА» [PERSON] не повідомила позивача про всі суттєві умови продажу спірного нежитлового приміщення в належній письмовій формі. Крім того, виходячи із змісту показань [PERSON] можливо зробити висновок про те, що вона не памятає чи вказала вона усно ціну продажу приміщення. За таких обставин, дії, які були вчинені [PERSON], не можна вважати належним виконанням обовязку, передбаченого частиною 2 статті 777 ЦК України в аспекті додержання переважного права позивача щодо купівлі нерухомого майна. Більш того, на думку суду, вищевказані показання [PERSON] додатково свідчать про її обізнаність як директора ТОВ «Фага» щодо наявності у позивача переважного права на купівлю спірного приміщення. Європейський суд з прав людини в рішенні по справі «Козинець проти України» (Заява № 75520/01) сформував концепцію, згідно якої при оцінці доказів суд керується критерієм доведення «поза розумним сумнівом» (див. рішення у справі «Авшар проти Туреччини» (Avsar v.\~ Turkey), п. 282). Таке доведення має випливати із сукупності ознак чи неспростовних презумпцій, достатньо вагомих, чітких і узгоджених між собою. На думку суду, вищевказані докази є достатньо вагомими, чіткими і узгодженими між собою для того, щоб визнати факт порушення переважного права позивача на купівлю спірного нежитлового приміщення. Згідно ст. 8 ЦК України, якщо цивільні правовідносини не врегульовані ЦК України, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини. Згідно із положеннями ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною оголошеною для продажу. У разі продажу частки з порушенням переважного прав купівлі співвласник може предявити до суду позов про переведення на нього прав та обовязків покупця. Одночасно позивач зобовязаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен оплатити покупець. На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку про порушення переважного права позивача на придбання спірного приміщення та необхідність задоволення вимог за первісним позовом про переведення на фізичну-особу підприємця [PERSON] прав та обовязків покупця за спірним договором купівлі-продажу нежитлового приміщення. Стосовно вимог про визнання за фізичною-особою підприємцем [PERSON] права власності на спірне нежитлове приміщення, то суд також вважає їх обґрунтованими, адже по-перше, такий спосіб захисту прав позивача відповідає вимогам статей 16 та 392 ЦК України, а по-друге, в умовах тривалого та стійкого конфлікту між сторонами щодо спірного приміщення, визнання за позивачем права власності на спірне приміщення сприятиме конкретизації цього судового рішення та визначеності статусу позивача як власника спірного приміщення. З метою забезпечення справедливого балансу прав та обовязків, які виникнуть у сторін після ухвалення цього судового рішення, а також з метою захисту прав [PERSON], яка виступала покупцем за спірним договором купівлі-продажу, суд вважає за необхідне стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] грошові кошти в рахунок оплати вартості спірного приміщення шляхом перерахування їх з депозитного рахунку, де вони зберігаються. При цьому суд враховує, що в судовому засіданні директор ТОВ «Фага» [PERSON] підтвердила, що за спірне приміщення нею було отримано саме вказану у договорі купівлі-продажу грошову суму в розмірі 147327 грн. 00 коп. Стосовно вимог за зустрічним позовом [PERSON] про витребування спірного нерухомого майна з володіння фізичної-особи підприємця [PERSON] суд зазначає, що згідно із ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Вищевказаний зустрічний позов ґрунтується на твердженні [PERSON] про незаконне володіння [PERSON] спірним нерухомим майном. Разом з тим, судом під час аналізу обґрунтованості первісного позову вже було зроблено висновок про порушення у спірних правовідносинах переважного права купівлі майна [PERSON] та про визнання за нею права власності на спірне нерухоме майно. Отже, [PERSON] є законним володільцем спірного нерухомого майна, у звязку із чим положення статті 387 ЦК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, а у задоволенні вимог за зустрічним позовом [PERSON] належить відмовити. Вирішуючи питання про розподіл судових витрат у відповідності до ст. 141 ЦПК України суд враховує, що первісний позов був задоволений у повному обсязі, в той час як у задоволенні зустрічного позову було відмовлено. Отже, із урахуванням змісту ч. 1 та п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати позивача мають бути покладені виключно на відповідачів в рівних частках, в той час як судові витрати відповідачів відшкодуванню під час розгляду цієї справи не підлягають. Позивач за первісним позовом понесла судові витрати у вигляді сплаченого нею судового збору в сумі 1473 грн. 27 коп., що підтверджується квитанцією № 137 від 03.12.2014 року. Отже, з відповідачів на користь позивача слід стягнути суму судових витрат в розмірі 1473 грн. 27 коп. в рівних частках, по 736 грн. 63 коп. з кожного відповідача. Стосовно застосованих у цій справі заходів забезпечення позову суд зазначає, що згідно із ч. 7 ст. 158 ЦПК України у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев'яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. Отже, підстав для скасування заходів забезпечення позову станом на час ухвалення цього рішення суд не вбачає.

Outcome: approved