Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-06 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» та державного реєстратора Васюри Павла Володимировича про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора Васюри Павла Володимировича, Комунального підприємства «ГАРАНТ+», Вінницької області від 25.02.2019 р. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення : 45680419, час прийняття 12:28:05, про реєстрацію права власності на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 62,0 кв.м, житловою площею 44,4 кв.м, реєстраційний номер об`єкта:1772777905101. Позов мотивований тим, що 15.04.2005 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та [PERSON] був укладений кредитний договір №06-2.1/372, за яким позивач отримала кредит на суму 22 950 доларів США із строком повернення до квітня 2025 року. У забезпечення кредитного зобов`язання між тими ж сторонами був укладений договір іпотеки трьохкімнатної квартири, що розташована за адресою: [ADDRESS] , посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Майструк В.І., зареєстрований у реєстрі за № 1185 від 15.04.2005 року. На день укладення іпотечного договору право власності на квартиру належало позивачу на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого Комунальним підприємством «Вінницьке обласне бюро технічної інвентаризації» за №1493/69029 від 15.04.2005 року у реєстровій книзі № 648. 17.12.2012 року між ТОВ «Кредитні ініціативи» та ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» був укладений договір відступлення прав вимоги, про що позивачу стало відомо з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Жодних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки, оформлених в порядку, установленому законом, позивач не отримувала, пропозицій щодо врегулювання заборгованості від кредитора не надходило. Натомість, відповідно до інформації з Держаного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 25.02.2019 року державний реєстратор Васюра Павло Володимирович, Комунальне підприємство «ГАРАНТ+», Вінницька область, прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 45680419, час прийняття: 12:28:05, про реєстрацію за ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 62,0 кв.м, житловою площею 44,4 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1772777905101. Позивач вважає таке рішення державного реєстратора протиправним, тому що відповідачем не виконано положення ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», згідно з яким у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. Також відсутня інформація про документи, які підтверджують наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотеко держателя. Враховуючи, що ніяких повідомлень про порушення кредитного та іпотечного зобов`язань надісланих на адресу боржника в порядку ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку» позивач не отримувала, слід вважати, що державним реєстратором не було дотримано вимог п.57, п.61 «Порядку державної реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 року Позивач подала заяву про розгляд справи за її відсутності. Відповідач - державний реєстратор Васюра П.В. подав заяву про розгляд справи за його відсутності. Представник відповідача ТОВ «Кредитні ініціативи» подав відзив на позов. У відзиві зазначено про те, що згідно з п. 3.1.8. Договору іпотеки іпотекодержатель має право вимагати від іпотекодавця незалежно від настання строку погашення кредиту дострокового виконання зобов`язань за Кредитним договором, а при незадоволені його вимоги - звернути стягнення на Предмет іпотеки у відповідності до закону та цього договору у випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним договором. Відповідно до п. 3.1.9. Договору іпотеки іпотекодержатель має право задовольняти свої вимоги шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки в порядку, передбаченому законом та розділом 5 цього Договору. За п. 5.2. Договору іпотеки звернення стягнення на Предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно цього Договору в добровільному (позасудовому) порядку. Пунктом 5.3. Договору іпотеки передбачено, що задоволення вимог іпотекодержателя за Кредитним договором шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки може бути вчинене позасудовому порядку в тому числі шляхом передачі у власність іпотекодержателю Предмету іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем основного забов`язання за Кредитним договором у порядку, передбаченому статтею 37 ЗУ «Про іпотеку». В даному випадку цей Договір іпотеки виступає правовстановлюючим документом та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на Предмет іпотеки. Протягом 3 днів з моменту такої реєстрації іпотекодавець зобов`язаний передати всю технічну та іншу документацію відносно Предмета іпотеки. Згідно п. 5.4. Договору іпотеки за рахунок Предмета іпотеки іпоекодержатель має право задовольнити свої вимоги по Кредитному договору по несплаченому кредиту, по несплаченим процентам та щомісячної комісії, у тому числі і процентів за неправомірне користування кредитом, по несплаченим сумам неустойки (штрафу, пені), збитків тощо. Згідно ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 30.11.2018 року суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Незалежна експертна компанія» було проведено оцінку Предмету іпотеки, яка станом на 30.11.2018 р. становить 671 364,00 гривень. Строк дії оцінки 6 місяців. Заборгованість лише по тілу кредита та процентах станом на 01.03.2018 р. у гривневому еквіваленті за курсом НБУ становила 892 511,90 грн. 24.04.2018 р. рекомендованим листом з описом на дві адреси позивача : [ADDRESS] , та [ADDRESS] , було направлено повідомлення, в якому зазначена вимога про виконання зобов`язань за Кредитним договором, розмір яких визначений станом на 01.03.2018 р. із застереженням, що у разі не погашення заборгованості по Кредитному договору банком/іпотекодержателем буде звернуто стягнення на Предмет іпотеки шляхом набуття іпотекодержателем права власності на Предмет іпотеки. Також зазначену вище кореспонденцію за двома вище вказаними вище адресами намагалася направити довірена юридична особа ТОВ «Кредитні ініціативи» згідно з договором - ТОВ «ТЕМАПОЛ» через кур`єрську службу ПП «Експрес Мейл», але адресат відмовився отримати відповідну кореспонденцію без пояснення причини, що підтверджується листами ПП «Експрес Мейл» від 22.10.2018 р. за номерами: 107-К та 108-К. ТОВ «Кредитні ініціативи» як правонаступник ПАТ «Промінвестбанк» є первинним іпотекодержателем на Предмет іпотеки, право іпотеки було зареєстроване в день посвідчення договору іпотеки, а також у подальшому до реєстру були внесені всі необхідні зміни, отже ТОВ «Кредитні ініціативи» має найвищий пріоритет над всіма іншими обтяженнями, а саме. Частиною 6 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки. До відзиву на позов надані такі копії документів: повідомлення (без додатків) про звернення стягнення на предмет іпотеки вих. № 1027 від 20.04.2018 року з вимогою погашення заборгованості на суму 1 562 610,30 грн., з якої тіло кредиту - 472 806,95 грн., проценти - 419 704,95, комісія - 29 788,17 грн., пеня - 640 310,06 грн. (а.с. 63-64); список № 87 поштових відправлень ТОВ «Кредитні ініціативи» з відбитком штампу поштового відділення № 17 міста Чернігів від 23.04.2018 року з відомостями про адресу [PERSON] у [ADDRESS] (а.с.65); список № 2308 поштових відправлень ТОВ «Кредитні ініціативи» з відбитками штампу поштового відділення № 21 міста Чернігів від 24.04.2018 року з відомостями про адресу [PERSON] у [ADDRESS] ; список № 2299 поштових відправлень ТОВ «Кредитні ініціативи» без штампу поштового відділення та без підпису відповідального працівника на адресу [PERSON] у [ADDRESS] (а.с.68); опис вкладення вимоги про усунення порушень та виселення на адресу [PERSON] у [ADDRESS] без найменування поштового відправлення з відбитком штампу поштового відділення № 21 міста Чернігів від 24.04.2018 року (а.с.69); опис вкладення вимоги про усунення порушень та виселення на адресу [PERSON] у [ADDRESS] без найменування поштового відправлення з відбитком штампу поштового відділення № 17 міста Чернігів від 23.04.2018 року (а.с.70); лист Приватного підприємства «Експрес Мейл» вих.107-К від 22.10.018 року щодо доставки кур`єрського відправлення - накладна №20001024 на адресу [PERSON] в [ADDRESS] , де зазначено, що одержувач відмовилася від отримання листа «особисто в руки» (а.с.71); лист Приватного підприємства «Експрес Мейл» вих.108-К від 22.10.2018 року щодо доставки кур`єрського відправлення - накладна №20001025 на адресу [PERSON] у [ADDRESS] , де зазначено, що одержувач відмовилася від отримання листа «особисто в руки» (а.с.72) висновок ТОВ «Незалежна експертна компанія» від 30.11.2018 року про вартість квартири за адресою : [ADDRESS] . Позивач [PERSON] подала відзив на позов, в якому зазначила про те, що надані в додатках до відзиву на позов докази підлягають відхиленню як такі що не узгоджуються з фактичними обставинами справи та викликають сумніви у їх достовірності. Згідно з інформацією з Державного реєстру прав на нерухоме майно за адресою [ADDRESS] , доданої до позову (номер довідки 158480574 від 05.03.2020 року) вбачається, що підставою виникнення права власності в ТОВ «Кредитні ініціативи» на квартиру за вказаною адресою є: довіреність, серія та номер: 15638, видана 30.10.2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чуловським В.А.; повідомлення (вимога), серія та номер: 1027, видане 20.04.2018 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Кредитні Ініціативи»; договір про передачу прав за договором забезпечення, серія та номер: 1423, виданий 17.12.2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кирик О.А.; договір іпотеки, серія та номер: 1185, виданий приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Майструк В.І. Інших документів, які слугували підставою для прийняття державним реєстратором оскаржуваного рішення інформація з Державного реєстру прав на нерухоме майно не містить. В свою чергу державний реєстратор не скористався правом відзиву на позовну заяву, доводи позову не заперечив, але повідомив суд про неможливість надати копію реєстраційної справи, тоді як вказану справу суд не вимагав, а витребував копії документів реєстраційної справи, доступ до яких та можливість виготовлення їх копій шляхом доступу до документів реєстраційної справи в електронній формі має державний реєстратор, про що зазначено останнім у своїх поясненнях. За такого, причини ненадання копій документів реєстраційної справи, зазначені у поясненнях державного реєстратора, не можна вважати поважними. В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Кредитні ініціативи» позов не визнав, посилаючись на підстави своїх заперечень, викладених у відзиві на позов. Заслухавши представника відповідача ТОВ «Кредитні ініціативи», дослідивши письмові докази в справі, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову з таких підстав. 15.04.2005 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та [PERSON] був укладений кредитний договір №06-2.1/372, за яким позивач отримала кредит на суму 22 950 доларів США із строком повернення до квітня 2025 року. У забезпечення кредитного зобов`язання між тими ж сторонами був укладений договір іпотеки трьохкімнатної квартири, що розташована за адресою: [ADDRESS] , посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Майструк В.І., зареєстрований у реєстрі за № 1185 від 15.04.2005 року. На день укладення іпотечного договору право власності на квартиру належало позивачу на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого Комунальним підприємством «Вінницьке обласне бюро технічної інвентаризації» за №1493/69029 від 15.04.2005 року у реєстровій книзі № 648. 17.12.2012 року між ТОВ «Кредитні ініціативи» та ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» був укладений договір відступлення прав вимоги, про що позивачу стало відомо з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Жодних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки, оформлених в порядку, установленому законом, позивач не отримувала, пропозицій щодо врегулювання заборгованості від кредитора не надходило. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 25.02.2019 року державний реєстратор Васюра Павло Володимирович, Комунальне підприємство «ГАРАНТ+», Вінницька область, прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер рішення: 45680419, час прийняття: 12:28:05, про реєстрацію за ТОВ «Кредитні ініціативи» права власності на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 62,0 кв.м, житловою площею 44,4 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1772777905101. На ухвалу суду від 07.09.2020 р. про витребування доказів Департамент адміністративних послуг Вінницької міської ради надав скановані копії електронної реєстраційної справи на квартиру [ADDRESS] . Серед переліку наданих документів відсутній звіт про оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Згідно ч.3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Положеннями ст. 37 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що зміст іпотечного повідомлення має містити застереження визначення вартості предмету іпотеки на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на день набуття кредитором права власності на предмет іпотеки, у даному випадку на день вчинення оскаржуваної реєстраційної дії. Положення п.57 Постанови Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 р. «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Порядок) зобов`язує державного реєстратора дослідити вимогу про порушення зобов`язання на предмет її відповідності ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку». А саме, чи повідомлено боржника про порядок визначення вартості предмета іпотеки; чи отримано докази дотримання кредитором вказаного порядку на день вчинення оскаржуваної реєстраційної дії, а у разі відсутності хоча б однієї з наведених умов, таке повідомлення не можна вважати таким, що відповідає вимогам ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку» За змістом ч.3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» допустимим доказом виконання кредитором правочину у частині визначення вартості предмета іпотеки на день переходу права власності є відповідний оціночний звіт вартості предмету іпотеки, чинний на день вчинення оскаржуваної реєстраційної дії. Аналізуючи положення ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку» та п.57 Порядку, можна дійти висновку про те, що звіт з оцінки предмету іпотеки є обов`язковим документом, яким підтверджується наявність факту виконання кредитором відповідних умов правочину (іпотечного застереження), з яким пов`язується можливість переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодателя до кредитора, тобто можливість вчинення відповідної реєстраційної дії на підставі іпотечного застереження. При розгляді справи суду доведено те, що державним реєстратором не дотримано вимог п.57, п.п.1) п.61 Порядку щодо подання кредитором письмової вимоги про усунення порушень основного зобов`язання та/або іпотечного договору, яка б відповідала ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку». З огляду на викладене оскаржуване рішення є незаконним та підлягає скасуванню. Така правова позиція висловлена у постановах Верховного суду України від 31.01.2018р. у справі № 914/3366/16; від 28.02.2018 р. у справі № 916/3249/16; від 12.04.2018р. у справі № 822/862/15. Повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки, оформлених в порядку установленому законом позивач не отримувала. Суд критично оцінює довідки кур`єрської доставки ПП «Експрес мейл» №107-К від 22.10.2018 р. та №108-К від 22.10.2018 р. про спробу передачі листа «особисто в руки» [PERSON] . Інформація про надіслання іпотечного повідомлення на адреси позивача кур`єрською доставкою ПП «Експрес мейл» не підтверджується перевіркою відправлення накладних №20001024 та № 20001025, відстеження який забезпечується відкритим доступом до сайту express-mail.net. Заслуговують на увагу доводи позивача про те, що поштове відправлення за накладною № 20001024 було надіслано у м. Тульчин, Вінницької області, а № 20001025 у м. Вінниця, і адресат-отримувач [PERSON] змогла відмовитися від отримання кур`єрської доставки в обох містах одночасно, відстань між якими складає біля 81 км. Також додані до відзиву описи вкладення не дають можливості встановити, до яких саме поштових відправлень вони відносяться. З наведених обставин суд відхиляє такі докази відповідача. Такі підстави позову як наявність зареєстрованого обтяження на іпотечне майно, суд не знайшов обґрунтованими. Так, наявність зареєстрованих обтяження речових прав на нерухоме майно є самостійною підставою для відмови у державній реєстрації прав згідно п.6) ч.І ст. 24 Закону. Проте, ТОВ «Кредитні ініціативи» як правонаступник ПАТ «Промінвестбанк» є первинним іпотекодержателем на Предмет іпотеки, право іпотеки було зареєстроване в день посвідчення договору іпотеки, а також у подальшому до реєстру були внесені всі необхідні зміни, отже ТОВ «Кредитні ініціативи» має найвищий пріоритет над всіма іншими обтяженнями. Частиною 6 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки. Відповідно до ч. 7 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації. Згідно з ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки;передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. До того ж ТОВ «Кредитні ініціативи» є стягувачем за виконавчими провадженнями, в яких накладено арешт на іпотечну квартиру, належну позивачу. З огляду на викладене суд дійшов висновку про те, що оскаржуване рішення є незаконним та підлягає скасуванню. Питання судових витрат суд вирішує відповідно до ст. 141 ЦПК України.

Outcome: approved