Jurisdiction: civil
Date: 2014-05-28 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовом до [PERSON], мотивуючи свої вимоги тим, що 29 листопада 2013 року між нею ([PERSON]) та [PERSON] було досягнуто домовленості щодо укладення договору купівлі-продажу належної їй (позивачці) частини житлового будинку, розташованого по [ADDRESS]. На забезпечення виконання указаного зобов'язання покупець [PERSON] передала продавцеві [PERSON] завдаток в сумі 1000 доларів США, про що вона ([PERSON]) надала розписку. 3 грудня 2013 року приватним нотаріусом [PERSON] їй (позивачці) та [PERSON] було роз'яснено порядок укладення договору купівлі-продажу житлового будинку. Також вони домовилися щодо ціни будинку, яку було визначено у заяві [PERSON] на ім'я особи, що мала право першого покупця, - [PERSON] Дану заяву було посвідчено нотаріусом. При цьому на час передачі завдатку у [PERSON] не було достатньої суми для сплати за будинок, а їй ([PERSON]) необхідно було підготувати технічну документацію на будинок, а тому вони домовились, що продавець: - надалі не продає будинок іншим особам та не розміщує оголошення про його продаж; - передає продавцеві ключі від будинку та подвір'я; - надає покупцеві дозвіл на вселення в будинок, а також на проведення ремонтних робіт у ньому і безкоштовно допомагає у здійснення цих робіт; - здійснює оформлення необхідних для укладення договору купівлі-продажу документів. При цьому покупець гарантувала, що придбає будинок за ціною, зазначеною у листі [PERSON] до [PERSON], і до укладення договору купівлі-продажу збере необхідну суму. Ними не було визначено конкретного часу, до якого має бути укладено договір купівлі-продажу, орієнтувалися на кінець зими, початок весни. Протягом грудня-лютого вона ([PERSON]) виконала усі домовленості; [PERSON] фактично стала власником будинку, перевезла туди меблі. Однак 4 березня 2013 року [PERSON] повідомила про відмову від укладення договору купівлі-продажу будинку, мотивуючи її зростанням курсу долара (хоча ціна була визначена у гривнях), як і не погодилась на пропозицію переглянути ціну чи інші умови договору. Посилаючись на викладене, позивачка просить: 1) витребувати у [PERSON] розписку [PERSON] про отримання завдатку; 2) визнати розписку [PERSON], надану [PERSON], дійсним документом, що підтверджує сплату завдатку за частину будинку, розташованого по [ADDRESS]; 3) визнати дійсним правочином усне зобов'язання відповідачки укласти договір купівлі-продажу частини будинку, розташованого по [ADDRESS]. [PERSON] подала зустрічний позов до [PERSON], який мотивує тим, що у листопаді 2013 року вона дізналася про продаж частини житлового будинку та земельної ділянки по [ADDRESS] за 17000 доларів США. Звернувшись до власника будинку, вона дізналася про відсутність у нього належним чином оформлених документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Вони домовились, що [PERSON] протягом двох місяців підготує необхідні документи на будинок та земельну ділянку, а вона ([PERSON]) у листопаді 2013 року сплатить 1000 доларів США, під час нотаріального оформлення договору купівлі-продажу - 12000 доларів США і до кінця 2014 року - решту 4000 доларів США. 29 листопада 2013 року вона ([PERSON]) передала [PERSON] 1000 доларів США, на підтвердження чого отримала відповідну розписку. Оскільки з грудня 2013 року по лютий 2014 року значно зріс курс долара США, вона ([PERSON]) запропонувала [PERSON] зменшити ціну нерухомого майна, визначену у доларах США, на що остання не погодилася, як і відмовилася повернути їй ([PERSON]) 1000 доларів США, мотивуючи тим, що зазначена сума є завдатком, а отже, не підлягає поверненню. Однак сплачена нею сума - 1000 доларів США не є завдатком (як стверджує [PERSON]), оскільки завдатком забезпечується укладення або виконання договору, який відповідно до закону підлягає нотаріальному посвідченню, а тому порушення вимоги про письмову форму правочину про завдаток тягне його недійсність, нікчемність на підставі ч.2 ст.547 ЦК України і здійснення правочину щодо завдатку не може доказуватися навіть розпискою одержувача завдатку. Виходячи з того, що вони домовилися укласти договір купівлі-продажу частини будинку, але не оформили його відповідно до вимог закону, то сплачені нею ([PERSON]) кошти в сумі 1000 доларів США є авансом і підлягають поверненню [PERSON] у тому ж розмірі. Посилаючись на викладене, позивач за зустрічним позовом просить стягнути з [PERSON] 1000 доларів США, що еквівалентно 12100 гривням, які були отримані [PERSON] від неї ([PERSON]) 29 листопада 2013 року. Позивач [PERSON] та представник позивача за первісним позовом [PERSON] в судовому засіданні підтримали свою позовну заяву та просять її задовольнити; позовну заяву [PERSON] не визнали з підстав, викладених у позові [PERSON] Відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) [PERSON] в судовому засіданні підтримала поданий нею зустрічний позов; позовні вимоги [PERSON] не визнала, мотивуючи свої заперечення обставинами, викладеними у зустрічному позові. Заслухавши пояснення позивача, представника позивача за первісним позовом, відповідача за первісним позовом, показання свідків [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], дослідивши надані сторонами письмові докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] задоволенню не підлягають, а також про наявність підстав для задоволення позовних вимог [PERSON] Судом встановлено наступні обставини та правовідносини. У листопаді 2013 року [PERSON] та [PERSON] в усній формі домовилися у майбутньому укласти договір купівлі-продажу частини будинку, розташованого по [ADDRESS], належного [PERSON], за ціною 17000 доларів США. За цією домовленістю 29 листопада 2013 року [PERSON] передала [PERSON] 1000 доларів США, узгодившись, що вказана сума буде врахована у остаточних розрахунках. На той час договір не міг бути укладеним, оскільки продавець не мав належним чином оформлених документів, які зобов'язався зробити протягом двох місяців, а покупець не мав достатньої суми коштів. В подальшому письмового укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна з його нотаріальним посвідченням не відбулося. Указані обставини підтверджуються матеріалами справи та поясненнями сторін, які в цій частині не суперечать один одному. Досягнута між сторонами домовленість щодо купівлі-продажу нерухомості підпадає під ознаки попереднього договору. Згідно з ч.1 ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. [PERSON], посилаючись на положення ч.2 ст.218 ЦК України, просить визнати дійсним правочином усне зобов'язання [PERSON] укласти договір купівлі-продажу частини будинку. Відповідно до ч.2 ст.218 ЦК України, якщо правочин, для якого законом встановлено його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним. Таким чином, зазначена норма закону встановлює можливість визнання судом дійсним саме такого договору, для якого достатньо лише письмової форми, якщо така вимога дотримана не була. Разом з тим, стаття 657 ЦК України для договору купівлі-продажу встановлює крім письмової форми ще й обов'язковість його нотаріального посвідчення, а відповідно до ч.1 ст.635 цього ж Кодексу попередній договір має бути укладений у формі, встановленій для основного договору. Отже, попередня домовленість сторін щодо купівлі-продажу частини будинку мала бути оформлена як попередній договір за правилами ст.635 ЦК України з обов'язковим нотаріальним посвідченням та зазначенням усіх істотних умов угоди, і за таких обставин не має юридичного значення виконання сторонами певних дій на виконання усних домовленостей. Оскільки таких вимог закону дотримано не було, виходячи з положень ст.218, ч.1 ст.220 ЦК України, дана домовленість сторін не може вважатися договором (у т.ч. попереднім), що був укладеним, а тому позовні вимоги [PERSON] в частині визнання дійсним правочином усне зобов'язання [PERSON] укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна задоволенню не підлягають. Відповідачем за первісним позовом надано оригінал розписки, у якій зазначено, що [PERSON] взяла завдаток - 1000 доларів у [PERSON] за купівлю будинку по [ADDRESS]. Відповідно до ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Ознакою завдатку є те, що він одночасно виступає і способом платежу, і способом забезпечення виконання зобов'язання. У разі, коли сторони лише домовилися укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі визнаються авансом і повертаються в такому розмірі, в якому вони надавалися. У зв'язку з тим, що попереднього договору, як і договору купівлі-продажу будинку, які б за своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами укладено не було, то передані [PERSON] грошові кошти в сумі 1000 доларів США є авансом (а не завдатком). За таких обставин сама по собі розписка [PERSON] не може свідчити, що кошти в сумі 1000 доларів США є завдатком в порядку забезпечення попереднього договору чи договору купівлі-продажу, виходячи з положень закону, якими врегульовані зобов'язальні правовідносини, у т.ч. щодо завдатку, оскільки не можна забезпечити неукладене зобов'язання, а позивачем за первісним позовом не доведено факту укладення попереднього та основного договорів відповідно до вимог закону. При цьому суд також враховує, що позивачем не доведено вини [PERSON] в тому, що не відбулося укладення договору, який би відповідав вимогам закону. Зокрема, позивач не спростував об'єктивної неможливості [PERSON] придбати нерухомість за обумовленою раніше ціною - 17000 доларів США, оскільки в порівнянні з листопадом 2013 року, коли ціна будинку складала зазначену суму, що була еквівалентна 135881 грн., у лютому-березні 2014 року сума, еквівалентна 17000 доларів США, стала значно більшою, ніж 135881 грн. Крім того, сам позивач не виконав усної домовленості щодо підготовки документів на земельну ділянку з відокремленим землекористуванням. З урахуванням викладеного, позовні вимоги [PERSON] про визнання розписки дійсним документом, що підтверджує сплату завдатку, не можуть бути задоволені судом. Відповідно до ст.1212 ЦК України особа зобов'язана повернути майно, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Таким чином, зважаючи, що передані згідно з розпискою [PERSON] [PERSON] грошові кошти є авансом, вони підлягають поверненню власниці, виходячи з положень ст.ст.570, 1212 ЦК України, в тому розмірі, в якому вони передавалися, тобто в еквіваленті - 1000 доларів США. Відповідно до ч.1 ст.88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Отже, з [PERSON] підлягають стягненню на користь [PERSON] понесені останньою та документально підтверджені витрати на правовому допомогу в розмірі 600 грн. та судовий збір в розмірі 243 грн. 60 коп. Відповідно до ст.ст.218, 220, 570, 571, 657 Цивільного кодексу України,

Outcome: approved