Jurisdiction: civil
Date: 2017-01-29 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовом до [PERSON] про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. Посилалась на те, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ №871936, виданого 22 лютого 2010 року на підставі розпорядження №626 Полтавської районної державної адміністрації від 01 жовтня 2009 року, їй належить на праві власності земельна ділянка площею 5,5000 га, що розташована на території Куликівської сільської ради Полтавського району Полтавської області, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Згідно договору оренди землі від 01 січня 2014 року та акту прийому-передачі від 01 січня 2014 року вказану земельну ділянку вона передала в оренду строком на сорок девять років [PERSON] В договорі зазначено, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки на час укладання договору становить 117504 грн. 22 коп. та що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у сумі 1200 грн. готівкою або в іншій грошовій формі на підставі заяви орендаря. Вказала, що пункт 9 договору щодо орендної плати на момент вчинення правочину суперечить п.1 Указу Президента України «Про заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02 лютого 2002 року, відповідно до якого плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) не може бути меншою трьох відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступово збільшується. До того ж, в пункті 13 договору зазначено, що розмір орендної плати не переглядається, що виключає можливість поступового збільшення розміру орендної плати. Дані умови договору суперечать вимогам чинного на дату його укладення законодавства, а тому є всі підстави для визнання договору нікчемним. Також вказаний договір не містить пунктів з умовами індексації орендної плати та умовами збереження стану обєкта оренди, які є істотними умовами. З урахуванням вказаного, просила визнати недійсним договір оренди землі від 01 січня 2014 року, зареєстрований 29 листопада 2014 року, укладений між нею та [PERSON], обєктом оренди якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,5000 га, що розташована на території Куликівської сільської ради Полтавського району Полтавської області та належить їй на праві власності. В судовому засіданні позивач [PERSON] позовні вимоги підтримала, дала пояснення аналогічні викладеному в позовній заяві та зазначила, що підписала договір оренди землі 01 січня 2014 року не ознайомившись з його змістом. На даний час такий договір її не влаштовує. Позовні вимоги просила задовольнити. Представник відповідача адвокат [PERSON] позов не визнала та просила відмовити в його задоволенні, оскільки договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та [PERSON] укладений з дотриманням всіх необхідних правових підстав та не суперечить чинному законодавству. Вислухавши пояснення позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ №871936, виданого 22 лютого 2010 року на підставі розпорядження №626 Полтавської районної державної адміністрації від 01 жовтня 2009 року, [PERSON] належить на праві власності земельна ділянка площею 5,5000 га, кадастровий номер 5324082700:00:018:0039, призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Куликівської сільської ради Полтавського району Полтавської області (а.с.8). Згідно договору оренди землі від 01 січня 2014 року та акту прийому-передачі від 01 січня 2014 року земельна ділянка передана в платне користування строком на сорок девять років орендарю [PERSON] Згідно даних Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, вказаний договір зареєстровано 29 листопада 2014 року (а.с.10). Відповідно до ст.2012 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Згідно положень ч.ч.1, 5 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору. Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Частиною 3 ст.203 ЦК України визначено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Відповідно до ч.1 ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно ч.5 ст.203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Волевиявлення позивача на час укладення з відповідачем договору оренди землі 01 січня 2014 року було вільним та відповідало її внутрішній волі, договір був спрямований на реальне настання правових наслідків, які обумовлені ним, що підтверджується тим фактом, що договір оренди землі протягом двох років виконувався сторонами договору, а саме, земельна ділянка була передана позивачем відповідачу за актом прийому-передачі, відповідач використовував земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, обробляв землю, а позивач отримувала від відповідача орендну плату. Відповідно до ч.4 ст.203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Відповідно до ст.125 ЗК України право оренди землі виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації Відповідно до ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобовязується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким нормативно-правовим актом є Закон України «Про оренду землі» як спеціальний закон, що регулює орендні правовідносини. Саме цим Законом визначаються загальні положення оренди землі, правове визначення договору оренди та його істотні умови, порядок укладення договору оренди землі, деталізована орендна плата (поняття форма, умови перегляду), права та обовязки орендодавців, захист їхніх прав, положення щодо порядку зміни, припинення та поновлення договору оренди землі, а також порядок розгляду спорів і відповідальність сторін за невиконання зобовязання за договором оренди землі. Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Статтею ст.15 Закону України «Про оренду землі» визначені істотні умови договору оренди землі: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови. Підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди та визнання договору недійсним є відсутність у договорі оренди землі однієї з вищезазначених істотних умов та порушення вимог ст.ст.4-6, 11, 17, 19 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ч.1 ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обовязки відповідно до договору. Договір оренди землі між позивачем та відповідачем від 01 січня 2014 року укладений в письмовій формі строком на 49 років. При укладенні договору дотримано всіх істотних умов договору оренди, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», а також вимоги ст.ст.4-6, 11, 17, 19 зазначеного Закону. Договір оренди землі зареєстровано 29 листопада 2014 року в Реєстраційній службі Полтавського районного управління юстиції із подальшим, а саме, 17 квітня 2015 року внесенням змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (виправлення прізвища). Відносно доводів позивача про те, що розмір орендної плати за договором повинен визначатися на підставі Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» у розмірі трьох відсотків від грошової нормативної оцінки земельної ділянки, відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесенням орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Укладаючи договір оренди сторони домовилися про всі істотні умови договору, в т.ч. відносно розміру та строків внесення орендної плати. Відповідно до ст.93 ЗК України відносини, повязані з орендою землі, регулюються законом, а саме спеціальним законом Законом України «Про орендну плату». Відповідно до Указу Президента України Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» №92/2002 від 02 лютого 2002 року, зі змінами, внесеними згідно з Указом Президента України №725/2008 від 19 серпня 2008 року, визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше трьох відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Аналізуючи вищезазначений нормативний акт, слід зазначити, що саме Закон України «Про оренду землі», який є спеціальним законом в сфері оренди землі, є пріоритетним при визначення умов договору, а вищезазначений Указ Президента України носить рекомендаційний характер, про що зазначено в Указі, а саме, в Указі визнано одним з пріоритетних завдань запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше трьох відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Оскільки вказаний Указ носить рекомендаційний характер, він є лише підставою для проведення переговорів між сторонами договору про внесення до нього мін і тільки після внесення таких змін такі умови договору (зокрема щодо підвищення розміру орендної плати) будуть обовязковими для виконання сторонами договору. Щодо доводів позивача на відсутність істотних умов індексації орендної плати та умов збереження стану обєкта оренди, суд виходить з наступного. Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що діяла на час укладення договору, істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Так, в договорі визначено обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Зокрема, відповідно до пунктів 2-7 договору в оренду передана земельна ділянка площею 5,50 га, у тому числі 5,50 га ріллі, кадастровий номер обєкта оренди 5324082700:00:018:0039. Пунктом 8 договору визначено строк, на який укладено договір, а саме, 49 років. Визначена орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату пункти 9-14 договору. Встановлена орендна плата, яка вноситься орендарем у грошовій формі у сумі 1200 грн. готівкою або в іншій грошовій формі на підставі письмової заяви орендодавця. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Орендна плата вноситься у строк до 31 грудня за поточний рік. Розмір орендної плати не переглядається до закінчення дії цього договору. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,02% несплаченої суми за кожен день прострочення. Визначено умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду. В пунктах 15, 16 договору вказано, що земельна ділянка передається в оренду для вирощування сільськогосподарської продукції. Цільове призначення земельної ділянки ведення товарного сільськогосподарського виробництва. В пункті 17 договору визначено, що умови збереження стану обєкта оренди збереження корисних властивостей земельної ділянки. Визначено умови і строки передачі земельної ділянки орендарю (п.п.18-20 договору; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві (п.п.21-25); існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (п.п.26,27 договору); визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини (п.32 договору); відповідальність сторін 9п.п.39-43 договору); умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки (п.19 договору). Позивач під час розгляду справи не заперечувала, що у договорі оренди земельної ділянки стоїть її підпис, вона була ознайомлена з істотними умовами договору оренди земельної ділянки, зазначила, що заборгованості у товариства щодо орендної плати на час розгляду справи немає, орендна плата сплачена в повному обсязі. Зазначене свідчить, що сторони під час укладання договору погодили всі істотні умови договору оренди землі і шляхом вільного волевиявлення посвідчили договір особистими підписами. Відповідно ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі» передбачені істотні умови договору оренди землі. Відсутність у договорі оренди земельної ділянки однієї з істотних умов цього правочину відповідно до ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» та ст.8 постанови Кабінету Міністрів України №2073 від 25 грудня 1998 року «Про затвердження порядку реєстрації договорів оренди землі» є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди землі, а також для визнання договору недійсним. Орган державної реєстрації при проведенні державної реєстрації зобовязаний перевіряти відповідність змісту договору вимогам чинного законодавства. Реєстрація зазначеного договору свідчить про те, що договір містить усі необхідні істотні умови та відповідає вимогам діючого законодавства. Таким чином [PERSON] є добросовісним орендарем, так ним належним чином виконані усі вимоги законодавства та договору оренди земельної ділянки щодо нарахування та сплати орендної плати. Відповідно правової позиції Верховного Суду України в постанові від 25 грудня 2013 року (справа № 6-94 це 13) зазначено, що виходячи з того, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті 3 Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у звязку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 закону України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також зясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав. З огляду на вказане права орендодавця у звязку з відсутністю у договорі таких умов, як перегляд та індексації орендної плати та збереження стану обєкта оренди, ніяк не порушує права орендодавця, оскільки ст.30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Право внесення змін у договір також закріплено п.34 оспорюваного договору. Якщо умови договору оренди земельної ділянки не влаштовують одну зі сторін договору, вона має право звернутися до суду з позовом про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Доказів про звернення з таким позовом сторонами не надано. Позивачем також не надано доказів, що існує заборгованість у орендаря щодо сплати орендної плати. Зазначене свідчить, що договір оренди земельної ділянки відповідає вимогам чинного законодавства, крім того, відповідачем виконуються всі обовязки закріплені в ст.25 Закону України «Про оренду землі» та всі умови договору. Та обставина, що позивача на даний час не влаштовують умови договору оренди землі не є підставою для визнання правочину недійсним, оскільки всі істотні умови у договорі оренди земельної ділянки між [PERSON] та [PERSON] чітко визначені та добросовісно виконуються, а позовна заява не містить жодної з підстав визначених в ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» для визнання договору недійсним. Частиною 3 ст. 10 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Згідно з вимогами ст. ст. 57-60 ЦПК України засобами доказування в цивільній справі є пояснення сторін і третіх осіб, показання свідків, письмові докази, речові докази і висновки експертів. Суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Обставини, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися ніякими іншими засобами доказування. Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. Суд вважає, що позивачем не доведено належними доказами підстави на які вона посилались як на такі, що дозволяють на її думку задовольнити позовні вимоги. Питання щодо судових витрат судом вирішуються відповідно до положень ст.88 ЦПК України. В разі ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, представник відповідача просила стягнути з позивача витрати на правову допомогу. Статтею 79 ЦПК України передбачено, що витрати на правову допомогу входять до витрат, повязаних з розглядом справи. Виходячи із змісту ст.ст.56, 84 ЦПК України ці витрати мають бути повязані з оплатою правової допомоги адвоката або іншого фахівця в галузі права, які допущені до участі в розгляді справи в якості осіб, які надають правову допомогу, ухвалою суду за заявою особи, яка бере участь у справі. З матеріалів справи вбачається, що 26 грудня 2016 року між адвокатом [PERSON] та [PERSON] укладено договір про надання правової допомоги у цивільній справі №545/3558/16-ц (а.с.36). Клопотання про допущення адвоката [PERSON] до участі в розгляді справи не заявлялось та судом не розглядалось, а тому ухвала суду про допущення до участі в розгляді справи адвоката [PERSON], як особи, що надає правову допомогу не постановлялась Із журналу судових засідань та заяви відповідача поданої до суду 12 грудня 2016 року (а.с.28), вбачається, що адвокат [PERSON] брала участь у справі як представник відповідача, а не особа, яка надає правову допомогу. За таких обставин у суду відсутні підстави стягувати з [PERSON] на користь [PERSON] витрати на правову допомогу. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed