Jurisdiction: civil
Date: 2021-09-16 00:00:00

[PERSON] звернувся з позовом до ОСББ «Грушевського 15-Б» про визнання договору оренди недійсним та зобов`язання вчинити певні дії. Позивач в своїй позовній заяві зазначав, що 15 березня 2018 року між ОСББ «Грушевського 15-Б», в особі Олійник В.О., яка діє на підставі Статуту та [PERSON] , було укладено договір оренди нежитлового приміщення №3, на підставі протоколу №9 від 14.03.2018 засідання правління ОСББ «Грушевського 15-Б». Предметом даного договору стала передача у строкове платне користування приміщення [ADDRESS] . Дане приміщення є коморою двірника, яке використовувалось за призначенням завжди, що відповідно до п.2 ч.1 ст.1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначається як допоміжне приміщення. Рішення про укладання договору оренди приміщення №4, що є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку по [ADDRESS] , повинне було розглядатись та прийматись загальними зборами співвласників. Натомість, рішення про укладення вищезазначеного договору на розгляд загальних зборів співвласників не виносилось і було прийняте виключно рішенням Правління об`єднання (протокол засідання Правління ОСББ «Грушевського 15-Б» №9 від 14.03.2018), що є порушенням норм Статуту, діючого законодавства України та прав і інтересів співвласників багатоквартирного будинку по [ADDRESS] . Посилаючись на викладене, просив суд визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення №3 від 15.03.2018 щодо передачі в оренду приміщення [ADDRESS] , зобов`язати ОСББ «Грушевського 15-Б», в особі голови правління Олійник В.О., забезпечити вільний доступ до приміщення [ADDRESS] та не перешкоджати у використанні цього приміщення за призначенням співвласникам багатоквартирного будинку, стягнути судовий збір у розмірі 1536 грн. 80 коп. та витрати на правову допомогу. В судовому засіданні представник позивача адвокат Шевченко К.М. позовні вимоги підтримала, просила про їх задоволення в повному обсязі. В судовому засіданні представник відповідача ОСББ «Грушевського 15-Б» адвокат Маковій В.В. позовні вимоги не визнав, заперечував проти їх задоволення, посилаючись на те, що 15 березня 2018 року між ОСББ «Грушевського 15-Б» та [PERSON] укладено договір оренди приміщення №4, на підставі протоколу №9 від 14.03.2018 засідання правління ОСББ «Грушевського 15-Б». Предметом даного договору є передача в строкове платне користування індивідуально визначене майно - нежиле приміщення №4 площею 8 кв.м. в житловому будинку, розміщеному за адресою: [ADDRESS] . За своїм змістом вчинений правочин не суперечить нормам цивільного законодавства, особа, яка вчинила правочин від імені відповідача, була наділена необхідним обсягом цивільної дієздатності (протокол №9 від 14.03.2018 засідання правління ОСББ «Грушевського 15-Б»); волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало їх внутрішній волі; правочин вчинено у формі, який встановлений законом; правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Статтею 204 ЦК Україна встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Недійсність протоколу №9 від 14.03.2018 засідання правління ОСББ «Грушевського 15-Б» прямо не встановлена законом, а судового рішення про визнання його недійсним немає. На спірні правовідносини, які виникли на підставі договору оренди від 15.03.2018, поширюється дія Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Відповідно до положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається із загального та неподільного майна, до якого, в свою чергу, входять згідно ст.1 цього закону, допоміжні приміщення житлового будинку, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення), конструктивні елементи будинку (стіни, фундамент) та технічне обладнання будинку (інженерні комунікації), що забезпечують належне функціонування жилого будинку. В силу ст. 1 названого закону, нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Тому діючим законодавством не передбачено обов`язку отримання згоди співвласників багатоквартирного будинку при передачі нежилого приміщення в оренду. Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та п. 3.1.3,6 Статуту відповідача, до виключної компетенції загальних зборів належить попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина. Пунктом 3.1.3.6 Статуту встановлено, що до виключної компетенції загальних зборів належить попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, які укладаються на суму 100000 грн. Сума договору оренди від 15.03.2018 складає 24000 грн, що не перевищує межі повноважень членів Правління для прийняття рішення щодо розпорядження спільним майном. Отже, договір оренди укладений у відповідності з вимогами діючого законодавства та норм статуту відповідача, а рішення викладені у протоколі №9 від 14.03.2018 не вийшли за рамки повноважень членів Правління. Як доводять матеріали справи, позивачем не надано належних доказів на підтвердження того, що орендоване спірне приміщення є саме допоміжним приміщенням будинку [ADDRESS] , тобто, що воно не являється нежилим приміщенням, яке не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно- правових відносин. Строк дії договору оренди сплинув 15.03.2020, а отже предмет спору припинив існування і визнання договору оренди стало неможливим. Відповідач заперечує проти права позивача на звернення до суду з превентивною вимогою до відповідача в частині зобов`язання вчинення дій, пов`язаних у майбутньому, та вказує на відсутність підстав для його задоволення, оскільки позивачем не доведено факту перешкоджання з боку відповідача користуванням вказаним майном, а матеріали справи не містять належних доказів. Відповідач зазначає, що в цьому випадку позивач звертається до суду за захистом від можливих майбутніх порушень відповідачем його прав та інтересів, що суперечить основним засадам цивільного судочинства, оскільки судове рішення не може ставитися у залежність від обставин, що не відбулись або можуть відбутись в майбутньому. Посилаючись на викладене, просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, стягнути із позивача на користь відповідача витрати на професійну правничу допомогу. Судом встановлено, що позивачу [PERSON] на праві приватної спільної часткової власності належить квартира, яка знаходиться за адресою: [ADDRESS] (а.с.7). 15 березня 2018 року між ОСББ «Грушевського 15-Б», в особі Олійник В.О., яка діє на підставі Статуту та [PERSON] , було укладено договір оренди нежитлового приміщення №3, на підставі протоколу №9 від 14.03.2018 засідання правління ОСББ «Грушевського 15-Б». Предметом даного договору стала передача у строкове платне користування приміщення [ADDRESS] (а.с.8-9,19-20). Положенням ст.1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Також визначення допоміжних приміщень наводить у своєму рішенні Конституційний Суд України №4-рп/2004 від 02.03.2004, де визначено, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і ін.). Схожа позиція викладена також в рішенні Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011 у справі №1-22/2011. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном. 31.10.2019 співвласники багатоквартирного будинку по [ADDRESS] зверталися до голови правління ОСББ «Грушевського 15-Б» Олійник В.О. із вимогою, в якій просили: протягом 2 календарних днів з моменту отримання даної вимоги повідомити [PERSON] про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №3 від 15.03.2018 про передачу в оренду приміщення [ADDRESS] ,

Outcome: approved