Jurisdiction: civil
Date: 2018-07-22 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до ТОВ «ОСНОВА-БУД-7», в якому просить: стягнути з відповідача на його користь інфляційні збитки у розмірі 39562,24 грн., завдані порушенням умов попереднього договору № 184-Т від 12.12.2014 року, 52149,04 грн. за безпідставне зберігання і користування його грошовими коштами та судових витрат. Заявлені вимоги обґрунтовує тим, що 12.12.2014 року між ним та відповідачем було укладено попередній договір № 184-Т на придбання [ADDRESS]. Відповідно до попереднього договору, сторони домовились не пізніше 45 календарних днів після здачі об'єкту будівництва в експлуатацію та отримання відповідачем правовстановлюючих документів укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири. Вартість квартири становила 157200 грн., які позивач мав сплатити у строки, визначені п. 5.1. попереднього договору, а саме: 20000 грн. в момент підписання попереднього договору, решта суми в строк до 01.07.2015 року. Зазначає, що ним в повному обсязі були виконані зазначені умови. У вересні 2015 року йому стала відома інформація, що житловий будинок за адресою: [ADDRESS] введений в експлуатацію. 22.10.2015 він звернувся з претензією до відповідача, в якій просив прибути відповідача до приватного нотаріуса для укладення Основного договору, однак останній до нотаріуса не прибув, а повідомив, що правовідносини між ними припинились. На адвокатський запит, управління державного архітектурно-будівельного контролю Чернігівської міської ради, листом від 07.03.2018 року надало інформацію про те, що житловий будинок за адресою: [ADDRESS] (друга черга будівництва) зданий в експлуатацію 23.07.2014 року. Таким чином, вважає, що відповідач порушив умови п. 1.1. попереднього договору № 184-Т від 12.12.2014 року, не уклавши з ним Основний договір в строк, обумовлений вищезазначеним пунктом, натомість, знаючи, що об'єкт будівництва зданий в експлуатацію, неправомірно не повідомив його про дану обставину та продовжував отримувати від нього грошові кошти. Таким чином, відповідач в шахрайський спосіб, не маючи на меті укладення Основного договору, привертав його грошові кошти, які в подальшому безпідставно зберігав та користувався до 01.12.2016 року. Представник позивача в судовому засіданні просив позов задовольнити з підстав, викладених у ньому та відповіді на відзив (а.с. 3-8, 71-75). Зазначає, що позивач при укладенні попереднього договору не знав, що житловий будинок введений в експлуатацію, натомість відповідач, знаючи про це, ухилився від його нотаріального посвідчення та у шахрайський спосіб уклав з позивачем попередній договір. Позивач виконав зі своєї сторони всі умови попереднього договору. Коли звернувся до відповідача про укладення Основного договору, відповідач від цього ухилився. Тому твердження відповідача про недійсність попереднього договору є безпідставним, виходячи з положення ст.. 220 ЦК України. Оскільки відповідачем не було виконано взятих на себе зобов'язань та не повернуто грошові кошти у строк, обумовлений попереднім договором, тому у позивача як у кредитора виникло право на повернення боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення повернення грошових коштів. Крім того, оскільки відповідач на момент укладання попереднього договору знав, що будинок зданий в експлуатацію, тому безпідставно зберігав та користувався грошовими коштами позивача до 01.12.2016 року. Тому, у відповідності до ст.. 536 Ц України, з відповідача слід стягнути проценти за користування ними з дня отримання до моменту їх повернення. Доводи наведені в позові підтримав в повному обсязі, просив задовольнити заявлені вимоги, а також стягнути судові витрати з відповідача. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву, запереченні на відповідь на відзив та письмових поясненнях (а.с.52-56, 79-82, 95-96). Зазначає, що позивач знав про те, що на момент укладення попереднього договору житловий будинок зданий в експлуатацію 23.07.2014 року. Але, оскільки позивач вказав, що він зможе оплачувати вартість квартири частинами, Товариство погодилось укласти попередній договір. Оскільки Основний договір між позивачем і відповідачем укладено не було, то попередній договір припинив свою дію. Товариством було перераховано позивачу гарантійний платіж в сумі 157200 грн., що підтверджується листом позивача про відсутність будь-яких претензій до Товариства. Крім того, підписаний сторонами попередній договір є неукладеним, оскільки сторонами не дотримано обов'язкової нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу нерухомого майна. Вважають, що правовідносини, що виникли між сторонами не є грошовими, а тому виключається можливість вимагання сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Просили відмовити в повному обсязі у задоволенні позову. Також надали клопотання про зменшення розміру витрат на правничу допомогу, вважають їх завищеними та непідтвердженими, оскільки позивач не надав суду жодних доказів, які б підтверджували розумність витрат на оплату послуг адвоката у заявленому розмірі, а також обсягу наданих послуг і виконаних робіт. Вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд доходить висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав. Матеріалами справи встановлено, що 12.12.2014 року ТОВ «ОСНОВА-БУД-7» (далі-продавець), від імені якого та за дорученням діє [PERSON] та [PERSON] (далі-покупець), склали попередній договір № 184-Т. Згідно п.1.1 попереднього договору домовились не пізніше 45 календарних днів після здачі об»єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири, надалі «Основний договір», у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. Згідно п. 2 попереднього договору, сторони домовились укласти на нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням істотних умов: об'єкт - однокімнатна квартира під № 184, яка розташована на 5 поверсі, загальною площею 39,3 кв.м., з індивідуальним опаленням, адреса будинку, в якому розташована квартира: [ADDRESS]. Вартість квартири 157 200 грн, в т.ч. ПДВ, з розрахунку 4 000 грн. за 1 кв.м загальної площі. Відповідно до п. 3.1 попереднього договору, Продавець зобов»язався одержати необхідні документи для відчуження квартири; прибути до нотаріуса для укладення Основного договору у визначений сторонами строк, якщо інше не визначено письмовою угодою сторін. Відповідно до п. 3.2 попереднього договору Покупець зобов'язався сплатити вартість квартири; прибути до нотаріуса для укладення Основного договору у визначений сторонами строк, якщо інше не визначено письмовою угодою сторін. Відповідно до п. 5.1 попереднього договору, покупець з метою забезпечення своїх зобов'язань за цим Попереднім договором щодо укладення Основного договору перераховує на рахунок Продавця гарантійний платіж 20 000 грн, решта суми сплачується покупцем в строк до 01.07.2015 року. Згідно п. 7 поперднього договору Попередній договір має силу договору в розумінні ст. 635 ЦК України і набуває чинності з дати його підписання Сторонами, засвідчення печаткою Сторони - юридичної особи. Цей договір діє до моменту укладення та підписання Сторонами Основного договору. Усі спори або розбіжності, що виникають між Сторонами за цим попереднім договором або у зв'язку з ним, вирішуються шляхом переговорів між сторонами. Відповідно до п. 7.5 попереднього договору, сторони визначили, що відповідно до ст. 205, 207, 209 ЦК України Продавець та покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні (а.с.9-13). Як вбачається із копій квитанцій, [PERSON] виконав у повному обсязі свої зобов'язання за попереднім договором щодо сплати коштів, оплативши на рахунок ТОВ «ОСНОВА-БУД-7» 12.12.2014 року 20 000 грн., 28.01.2015 року 20 000 грн., 19.06.2015 року 85 000 грн., 23.06.2015 року 32 200 грн. (а.с.19-20), а всього разом 157 200 грн. Відповідно до ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. Згідно ст.657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі, (із змінами і доповненнями, внесеними згідно із законами України від 02.12.2010 р. N 2756-VI, від 11.02.2010 р. N 1878-VI). Отже, цивільним законодавством встановлено вимоги щодо форми попереднього договору. Як вбачається з матеріалів справи, попередній договір № 184-Т від 12.12.2014 року у встановленому законом порядку нотаріально не посвідчувався, а був укладений в простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін були відсутні. У вказаному попередньому договорі сторони домовилися укласти та нотаріально посвідчити Основний договір (купівлі-продажу квартири) не пізніше 45 календарних днів після здачі об'єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів, однак, такий договір між сторонами укладено не було. Відповідно до ч.2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Виходячи зі змісту попереднього договору № 184-Т від 12.12.2014 року, укладеного між ТОВ «ОСНОВА-БУД-7» та [PERSON], суд вважає, що сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов купівлі-продажу квартири. Згідно наданих квитанцій вніс на рахунок Товариства грошові кошти. Таким чином, позивач у обумовлені договором строки виконав умови договору по сплаті повної вартості квартири. Однією з умов застосування ч.2 ст 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріального посвідчити правочин. Таку правову позицію висловив Верховний Суд України у справі №6-1288цс17. Судом встановлено, що на момент укладення попереднього договору, житловий будинок за адресою: [ADDRESS] був зданий в експлуатацію 23.07.2014 року (а.с.21) 22.10.2015 року позивачем на адресу ТОВ «ОСНОВА-БУД-7» було направлено претензію, в якій просив Продавця прибути до приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Гези І.А., 30.10.2015 року об 11 год. з відповідними документами для оформлення Основного договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] (а.с.15). Однак листом ТОВ «ОСНОВА-БУД-7» повідомило про припинення попереднього договору (а.с.18) Відповідно до п. 6.2 попереднього договору, у випадку не укладення Основного договору з вини чи з ініціативи Покупця у визначений в п. 1 цього Договору строк, Продавець повертає Покупцю отриманий від нього гарантійний платіж упродовж 30-ти банківських днів з дати дострокового розірвання, з урахуванням вимог чинного законодавства України. Як зазначає відповідач у своєму відзиві, ТОВ «ОСНОВА-БУД-7» повернула гарантійний платіж позивачу в сумі 157200 грн. (а.с. 64), чим підтвердив факт безповоротного ухилення від укладення Основного договору з їх вини. Посилання відповідача на те, що після сплати суми з позивачем в телефонному режимі велись переговори щодо узгодження дати і місця укладення Основного договору, документально не підтверджені. Крім того, попередній договір купівлі-продажу укладено 12.12.2014 року, тобто після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 року №1878-VI, яким державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомого майна скасовано. Таким чином, твердження відповідача про недійсність попереднього договору №184-Т суд вважає безпідставним. З огляду на це безпідставними є посилання представника ПАТ КБ «Надра» на неможливість застосування норми ч.2 ст. 220 ЦК України до спірних правовідносин у звязку з необхідністю крім нотаріального посвідчення ще і державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна. Крім того, статтею 635 ЦК України предбачено наслідки ухилення сторони від укладення основного договору і такими є відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Пунктом 6.1 попереднього договору встановлено, що за невиконання або неналежне виконання своїх зобов'язань за цим договором, Сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України. З цього приводу Верховний Суд України у постанові № 6-226цс14 від 02.09.2015 зазначив, що положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору. Цією нормою встановлено обов'язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Припинення зобов'язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно. Згідно з ч.1 ст.509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно ст.526 ЦК України - зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов»язання (неналежне виконання). Стаття 611 ЦК України передбачає, що у разі порушення зобов'язання, настають правові наслідки, встановлені договором або законом. Беручи до уваги статтю 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Згідно ч. 2 ст. 625 ЦК України, боржник, який прострочив виконання грошового зобов»язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений. Оскільки відповідачем не було виконано взятих на себе зобов'язань та не повернуто грошові кошти у строк, обумовлений попереднім договором, тому з нього слід стягнути кошти кошти урахуванням встановленого індексу інфляції по дату повернення відповідачем коштів, до 01.12.2016 року, відповідно до перевіреного та прийнятого судом розрахунку, наданого позивачем (а.с.23-30). Щодо стягнення процентів за зберігання та користування грошовими коштами, суд доходить висновку про відмову у задоволенні даної вимоги, виходячи з наступного. Згідно із частиною другою статті 1214 ЦК у разі безпідставного одержання чи збереження грошей нараховуються проценти за користування ними (стаття 536 цього Кодексу). Відповідно до ст. 536 ЦК України, за користування чужими грошовими коштами боржник зобов'язаний сплачувати проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами. Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства. Норма щодо обов'язковості сплати процентів за користування чужими грошима носить диспозитивний характер тільки для відносин між фізичними особами, які можуть змінити її положення шляхом включення відповідних пунктів у договір, на підставі якого виникло грошове зобов'язання. Зі змісту укладеного попереднього договору не вбачається обов'язку сплати процентів за користування коштами. Посилання позивача на ст. 1048 ЦК України, суд вважає, що попередній договір і договір позики не є подібними, а різними за своєю правовою природою та регулюють різні види цивільних правовідносин. Тому у задоволенні даної вимоги, суд вважає за небхідне слід відмовити. Статтею 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. У відповідності до ст. 134, 137, 141 ЦПК України, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача понесені витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 11434,00 грн., оскільки вони підтверджені належними доказами (а.с. 32-34, 35, 94) та судовий збір пропорційно до розміру задоволених позовних вимог (39562,24/91711,28*917,12=395,62 грн.)

Outcome: partial