Jurisdiction: civil
Date: 2014-03-11 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до Сєвєродонецької міської ради про визнання договору оренди недійсним. В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на те, що між Сєвєродонецькою міською радою (орендодавець) та фізичною особою (орендар) [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки № 629 від 29.07.2003 р. Відповідно до умов договору орендодавець надав, а орендар набув право на оренду земельної ділянки площею 0,0054 га, яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, пр. Гвардійський, 22, квартал 61. Даний договір він укладав саме як фізична особа. Даний договір оренди землі укладений з численними порушеннями законодавства України. 13.05.2013 р. ним в якості досудового врегулювання спору, було запропоновано Сєвєродонецькій міській раді визнати даний договір недійсним. На цю пропозицію йому було відмовлено листом Сєвєродонецької міської ради № 1901 від 04.06.2013 р. При ознайомленні з Постановою Верховного Суду України від 18.07.2012 р. по справі № 6-77цс12 про перегляд рішення Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ він встановив, що «відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема умов збереження стану обєкта оренди, є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Приймаючи до уваги дану постанову Верховного Суду України Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ надав головам апеляційних судів України лист від 27.09.2012 р. за № 10-1391/0/4-12 «Про практику застосування судами при розгляді справ окремих норм земельного права», в якому зазначено, що відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі», є підставою для визнання таких договорів оренди недійсними. У листі від 25.06.2013 р. за № 11348/27/Б1758-13, наданому йому Державним агентством земельних ресурсів України, з посиланням на законодавство України, зазначено що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки не можливо створити обєкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Вважає укладання договору порушенням його прав. Відповідно до п. 28 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» перебіг позовної давності щодо вимог про визнання правочинів недійсними обчислюється не з моменту вчинення правочину, а відповідно до частини першої статті 261 Цивільного кодексу України - від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. На підставі вищевикладеного вважає, що позовна заява подана у строк, визначений законодавством України. Виходячи із загальноправових принципів дії норм у часі, оцінка спірних правовідносин здійснюється згідно законодавчих норм, які існували станом на час виникнення спірних правовідносин. Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Також у п. 8 вказаної Постанови зазначено, що відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 Цивільного кодексу України, саме на момент вчинення правочину. Відповідно до ч. 2 ст. 13 Закону України «Про оренду землі», в редакції закону чинного на час укладання договору, невідємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. До договору № 629 від 29.07.2003 р. не було додано його невідємної частини у вигляді плану (схеми) земельної ділянки. Відповідно до ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі», в редакції закону чинного на час укладання договору, встановлено що умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України. Згідно з ч. 2 ст. 14 Закону України «Про оренду землі», в редакції закону на час укладання договору, істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Але спірний договір не містить усіх істотних умов договору оренди землі, зокрема обєкту оренди. Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оренду землі», в редакції закону чинного на час укладання договору, оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Згідно зі ст. 4 Закону України «Про оренду землі», в редакції закону чинного на час укладання договору, обєктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави. Відповідно до п. 1 ст. 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Згідно з п. 2.3 «Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі», затвердженої Наказом Державного Комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 р. № 43, (чинного на момент укладання договору) межі земельних ділянок, що передаються або надаються у власність чи у користування, відновлюються або переносяться в натуру (на місцевість) за наявними планово-картографічними матеріалами. Крайні поворотні точки кожної межі закріплюються довгостроковими межовими знаками встановленого зразка, крім випадків збігу вказаних поворотних точок меж з твердими точками на місцевості. Тобто, під вбудованими приміщеннями багатоквартирних будинків не можливо встановити межі земельної ділянки та перенести їх в натурі на місцевість. Також відповідно до пункту 4 «Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків» (чинного на час укладення договору та затвердженого спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 05.04.96 р. №31/30/53/396, який зареєстровано в Мінюсті України 26.04.96 р. № 203/1228) визначено, що частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається. Право власності (користування) на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки (п.п. 4.4 п. 4 вказаного Положення). Відповідно до приписів вказаних нормативних актів установити межі земельної ділянки, що була передана у користування за договором оренди, неможливо, а отже, договір оренди земельної ділянки відповідно до норм законодавства укласти неможливо. Тобто, земельної ділянки площею 0,0054 га за адресою: м. Сєвєродонецьк, пр. Гвардійський, 22, фактично не існує в натурі. Відповідно до ч. 3 ст. 14 Закону України «Про оренду землі», в редакції закону чинного на час укладання договору, встановлено, що відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. Також у відповідача відсутнє право на передачу в оренду частини прибудинкової території відповідно до положень ст. 42 Земельного кодексу України. Відповідно до ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками, а згідно із частиною другою цієї статті Кодексу в разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування обєднанню власників. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації (ч. 4 ст. 42 Земельного кодексу України). У відповідача немає законних підстав для надання в оренду земельної ділянки прибудинкової території та стягнення за користування нею плати, так як користуються всією прибудинковою територією будинку № 22 по пр. Гвардійському усі мешканці та власники приміщень цього будинку разом. У звязку з вищевикладеним позивач був змушений звернутися з даним позовом до суду. У судовому засіданні позивач [PERSON] позов підтримав у повному обсязі, просив визнати недійсним договір оренди землі № 629 від 29.07.2003 року, укладений між ним як фізичною особою та Сєвєродонецькою міською радою, з моменту його укладення та стягнути судові витрати по справі з відповідача. Представник відповідача [PERSON] в судове засідання не зявився, до суду подав заяву, в якій просив розглядати справу за його відсутністю, просив відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Вислухавши позивача, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. З матеріалів справи вбачається, що згідно з рішенням Сєвєродонецької міської ради № 760 від 13.05.2003 року «Про передачу в оренду земельної ділянки гр. [PERSON]Р.» вирішено: затвердити [PERSON] проект відведення земельної ділянки під вбудоване приміщення для магазину промислових товарів за адресою: пр. Гвардійський, буд. 22. Припинити Сєвєродонецькому комунальному житлово-експлуатаційному обєднано № 1 право оренди частини земельної ділянки площею 0,0054 га з розрахункової площі, яка закріплена за житловим будинком № 22 по пр. Гвардійський, після вилучення площа земельної ділянки складає 0,1629 га та передати в довгострокову оренду, строком на 25 (двадцять пять) років, гр. [PERSON] земельну ділянку кадастровий № 4412900000:06:028:0014 площею 0,0054 га за адресою: пр. Гвардійський, буд. 22, квартал 61, за рахунок земель СК ЖЕО № 1. Цільове призначення земельної ділянки - землі змішаного використання (під вбудоване приміщення для магазину промислових товарів). Зобовязати СК ЖЕО № 1 в двотижневий термін (після затвердження цього рішення на черговій сесії міської ради) нотаріально посвідчити укладену у письмовій формі додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 74 від 12.01.2002 р. та надати для державної реєстрації в міське управління земельних ресурсів. Зобовязати гр. [PERSON] в двотижневий термін (після затвердження цього рішення на сесії міської ради) нотаріально посвідчити укладений у письмовій формі договір оренди земельної ділянки та надати для державної реєстрації в міське управління земельних ресурсів. Згідно з договором оренди земельної ділянки № 629 від 29 липня 2003 року Сєвєродонецька міська рада на підставі рішення виконкому Сєвєродонецької міської ради за № 760 від 13.05.2003 року та рішення сесії Сєвєродонецької міської ради за № 736 від 22.05.2003 року надала [PERSON] в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, пр. Гвардійський, 22, квартал 61. Земельна ділянка площею 0,0054 га, цільове призначення: землі змішаного використання, грошова оцінка: 14456,88 гривень, коефіцієнт орендної плати складає: 2,7. На земельній ділянці знаходиться: вбудоване приміщення для магазину. Договір укладається на строк до 29.07.2028 року включно, починаючи з дати державної реєстрації договору оренди. Згідно з заявою вх. № Б-1672 від 13.05.2013 року [PERSON] звернувся до Сєвєродонецької міської ради з проханням визнати договір оренди земельної ділянки № 629 від 29.07.2003 року, укладений між ним та Сєвєродонецькою міською радою, недійсним. Згідно з відповіддю заступника міського голови № 1901 від 04.06.2013 року [PERSON] повідомлено, що згідно з пропозицією комісії за даними Державного земельного кадастру договір оренди земельної ділянки, укладений між Сєвєродонецькою міською радою та [PERSON], зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі Сєвєродонецькою міською радою за № 629 від 29 липня 2003 року, а також посвідчений нотаріально безумовно є чинним. Згідно з листом заступника голови Державного агенства земельних ресурсів України [PERSON] земельна ділянка, межі якої визначені відповідно до проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації, може надаватися в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками, або передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування обєднанню власників, як складова частина житлового комплексу. Враховуючи наведене, надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити обєкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Також, частина (частка) земельної ділянки не може бути обєктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону обєктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів. Відповідно до абз. 1 п. 1 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» цивільні відносини щодо недійсності правочинів регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Сімейним кодексом України, Законом України від 12 травня 1991 року № 1023-ХII «Про захист прав споживачів» (в редакції Закону від 1 грудня 2005 року № 3161-IV), Законом України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 року № 1211-IV) та іншими актами законодавства. Відповідно до абз. 3 п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Враховуючи рекомендації Верховного Суду України, суд вважає, що до даних правовідносин слід застосовувати законодавство, яке було чинне на момент укладення спірного договору оренди земельної ділянки, а саме: Цивільний кодекс Української РСР від 18.07.1963 року, Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року станом на день укладення спірного договору оренди земельної ділянки, Земельний кодекс України станом на день укладення спірного договору оренди земельної ділянки та Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків, затверджене спільним наказом Держкомзему, Держжитлокомунгоспу, Держкоммістобудування та Фонду держмайна України від 05.04.1996 р. № 31/30/53/396 станом на день укладення спірного договору оренди земельної ділянки. Відповідно до ст. 41 ЦК Української РСР від 18.07.1963 року угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обовязків. Угоди можуть бути односторонніми і дво або багатосторонніми (договори). Відповідно до абз. 1 ст. 48 ЦК Української РСР від 18.07.1963 року недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті майнові права неповнолітніх дітей. Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» обєктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави. Відповідно до ст. 12 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобовязання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невідємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі» умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: 1) обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) термін договору оренди; 3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); 4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; 5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; 7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; 8) відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. Відповідно до п. 4.4 «Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків» частка власності (користування) земельної ділянки кожного власника квартири (квартир) чи нежитлового приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежитлових приміщень, що перебувають у його власності, до спільної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається. Право власності (користування) на прибудинкову територію (земельну ділянку) кожного співвласника будинку визначається у свідоцтві про право власності на частину будинку у вигляді відповідної частки. Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Відповідно до ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування обєднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. Враховуючи наведене, надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити обєкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Частина (частка) земельної ділянки не може бути обєктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» обєктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів. Крім цього, у порушення ст. 13 Закону України «Про оренду землі», у спірному договорі оренди земельної ділянки № 629 від 29.07.2003 року відсутня невідємна його частина - план (схема) земельної ділянки, що у відповідності до ч. 3 ст. 14 Закону України «Про оренду землі», є безумовною підставою для визнання договору недійсним. Відповідно до абз. 1 ст. 59 ЦК Української РСР від 18.07.1963 року угода визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. За таких обставин, суд вважає, що факти, викладені позивачем у позовній заяві в обґрунтування позовних вимог знайшли своє підтвердження в ході судового засідання, є достовірними та обґрунтованими, підтверджені письмовими доказами, сумніву у суду не викликають і вважаються судом доведеними, у звязку з чим позов [PERSON] до Сєвєродонецької міської ради про визнання договору оренди землі недійсним підлягає задоволенню. Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Понесення позивачем судових витрат підтверджується квитанцією № 1 від 30.10.2013 року про сплату судового збору у сумі 229 гривень 40 копійок. Приймаючи до уваги вимоги ст. 88 ЦПК України, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір у сумі 229 гривень 40 копійок.

Outcome: approved