Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-14 00:00:00

[PERSON] звернувся у вересні 2016р. в суд з позовом до ТзОВ «Альфабуд» про визнання майнових прав: на трьохкімнатну квартиру №55 на 9-му поверсі, заг.площею 71.36 м.кв. по [ADDRESS], на комору №62 на 9-му поверсі, заг.площею 1.8 м.кв. по [ADDRESS], зобов'язання передати документи, необхідні для оформлення покупцем прав власності, а саме акт прийому-передачі, витяг з реєстру інвесторів (за уточненими вимогами від 18.10.2016р.). Представник позивача позовні вимоги підтримав, просив позов задовольнити повністю. Представник відповідача позовні вимоги заперечив, просив у задоволенні позову відмовити, в подальшому в судове засідання 15.03.2017р. (стадія досліджених доказів) не з'явився, подавши клопотання не підтверджене доказами поважності неявки в засідання представника. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, встановивши фактичні обставини справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає до задоволення, виходячи з наступних підстав. Судом встановлено, що 04.06.2014р. між продавцем ТзОВ «Альфабуд» та покупцем [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №55/9, предметом якого є обов'язок передачі майнових прав на квартиру №55 на 9-му поверсі, заг.площею 71.36 м.кв. по [ADDRESS], із завершенням будівництва до 4-го кварталу 2014р.(а.с.8-10). Договором сторони також обумовили, що майнові права на об'єкт нерухомості за цим договором передаються продавцем покупцю після повної оплати вартості об'єкта нерухомості шляхом підписання Акту приймання-передачі (п.2.1), вартість майнових прав за 1 м.кв. складає 4550грн., загальна вартість квартири 324 688грн. (п.3.2). При цьому, перший внесок 65000грн. покупець оплачує протягом трьох днів з моменту підписання договору, а решту суми 259 688грн. щомісячними платежами, не менше 5000грн. до 5 числа наступного місяця, чергові внески можуть бути оплачені достроково (п.3.5). 14.05.2015р. між цими сторонами також була укладена Додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав №55/9, яка передбачала передачу майнових прав і на комору №62 заг.площею 1.8 м.кв., вартістю об'єкта - 14400грн., з оплатою даної вартості до 15.05.2015р. (а.с.11). В день укладення даної Додаткової угоди, позивач повністю оплатив узгоджену сторонами вартість майнових прав за комору (квитанція №51). 04.06.2014р. позивачем за умовами укладеного договору оплачено перший внесок майнових прав на квартиру у сумі 65 000грн., та в наступні місяці, згідно наявних в матеріалах справи квитанцій. Та станом на 13.03.2015р. позивачем оплачено всі кошти передбачені договором за майнові права на квартиру - 324 700грн., з переплатою 1600грн.(а.с.16-18). При цьому, як вбачається з наданих доказів, починаючи з січня 2015р. позивач оплачував більші суми ніж по 5000грн. узгоджених договірними відносинами, тобто погашення коштів - достроково, з врахуванням і того, що відповідач у запланованому 4-му кварталі 2014 року об'єкт капітального будівництва не завершив будівництвом та не ввів в експлуатацію. 26.05.2015 року була зареєстрована Декларація про готовність об'єкта до експлуатації (а.с.38). Разом з тим, 06.03.2015р. відповідач підписав повідомлення позивачу про те, що змінюється вартість 1 м.кв. загальної площі до 8900грн., однак як зазначено в листі така зміна не стосується вже оплаченої площі. Даний лист як пояснила представник відповідача в судових засіданнях, був підготовлений на підставі Протоколу №3 загальних зборів товариства від 26.02.2015р. (а.с.50), згідно якого стартова вартість за 1 м.кв. визначена в розмірі 9000грн.. Даний лист відправлений позивачу рекомендованим з повідомленням про вручення, і вручено йому 14.03.2015р. (а.с.34-35), що підтверджується та визнається сторонами. Тобто, після повної 100% оплати вартості покупцем 13.03.2015р. майнових прав на квартиру, обумовленої договором - 324 688грн. за заг.площу - 71.36 м.кв., [PERSON] отримав повідомлення 14.03.2015р. про збільшення вартості одного метра квадратного за дані майнові права на квартиру. Щодо цього слід зазначити таке. Відповідно до умов договору купівлі-продажу майнових прав №55/9 від 04.06.2014р. передбачено можливість збільшення вартості майнових прав за певних умов подорожчання матеріалів, при цьому подорожчання не стосується оплаченої вже площі об'єкта (п.3.3). За умовами п.3.4 даного договору, покупець у разі непогодження з пропозицією продавця щодо встановленої ціни має повідомити про таку незгоду продавця протягом 10 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа, та повністю погасити протягом 15 днів з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа про зміну ціни, за ціною що діяла до такої зміни. При відсутності від покупця такого повідомлення та при непогашенні боргу за попередньою ціною, нова ціна вважається автоматично прийнятою на 16-тий день з моменту реєстрації поштовим відділенням рекомендованого листа. Заперечуючи позовні вимоги, представник відповідача доводила суду наявність факту прийняття покупцем нової ціни, оскільки він не направляв повідомлення про незгоду з новою ціною, що також вбачається і з листа відповідача на ім'я позивача 06.04.2016р. (а.с.13). Однак, такі доводи суд відхиляє, оскільки дві обставини передбачені договірними відносинами є поєднаними між собою, а саме: не направлення покупцем листа-підтвердження прийнятої нової ціни в поєднанні з непогашенням заборгованості за попередньою ціною. Проте, як вже встановлено судом та зазначено вище, заборгованості покупця перед продавцем на час отримання пропозиції про підняття вартості ціни - не існувало (при цьому навіть якщо б існувало, було визначене право на сплату за попередньою ціною протягом 15 днів - 26.03.2015р.), а вартість майнових прав була оплачена позивачем повністю, навіть з незначною переплатою. Договір за вимогами ст.11, 14, 509, 526, 629, 632 ЦК України повинен виконуватись за узгодженими сторонами умовами договору. За вимогами п.3.8 договору №55/9 продавець закріплює за покупцем об'єкт нерухомості та здійснює його передачу за умови оплати покупцем 100% вартості майнових прав на об'єкт нерухомості, а за п.2.1, 2.2, 2.5 право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання Акту прийому-передачі. Отже, таке право на передачу майнових прав шляхом підписання Акту прийому-передачі у позивача виникло 13.03.2015 року після повної 100% оплати прав на квартиру, а 14.05.2015р. на комору. За положеннями ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого порушеного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого права. Одним зі способів захисту права та інтересу є, зокрема, визнання права. Захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації, у разі невизнання іншою особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства. Щодо цього зроблено правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду України від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 про те, що захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України, правова позиція за постановою Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 13 квітня 2016 р. у справі № 6-160цс16. Оскільки право на майнові права (а не право власності) на квартиру та комору позивача не визнаються відповідачем за певних обставин, тобто є наявний спір про право, то спосіб захисту обраний позивачем відповідає вимогам ст.15,16 ЦК України А за вимогами ст.4,5,7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» об'єктами інвестиційної діяльності можуть виступати і майнові права, що в даних договірних відносинах між сторонами і визначено. Посилання представника відповідача на п.3.5 договору, який стосується визначення порядку здійснення розрахунку покупцем та строки такого, щодо нарахування однієї ставки рефінансування за неоплачену площу, є також невірними, так як абзац 2 даного п.3.5 стосується вартості неоплаченої площі (70% і більше) після введення в експлуатацію об'єкта, що не підтверджено наявність неоплаченої площі позивачем відповідачу. Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, після введення в експлуатацію об'єкта будівництва, 04.06.2015р. позивачем було ще проведено доплату за 5.04 м.кв. квартири у сумі 22920грн., так як зі слів сторін (жодні докази щодо цього сторони не надавали до матеріалів справи), площа квартири №55 після фактичних обмірів збільшилася, що регулюється п.3.6, 3.7 договору. Але, суд зазначає, що предметом спору не є дані правовідносини, в т.ч. зі сторони відповідача, так як позивачем вимоги заявлені в частині визнання майнових прав саме за проектною площею квартири №55, та видачу необхідних заявлених документів (Акт приймання-передачі, витяг з реєстру інвесторів) для подальшого оформлення об'єкту нерухомості у власність в порядку та за вимогами законодавства. А тому, заявлені вимоги позову підлягають до задоволення, та є обґрунтованими Ч.3 ст.10, ч.1 ст.60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом та ст.61 цього Кодексу. Відповідно до ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Відповідно до ст..212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів в їх сукупності. Виходячи з принципу процесуальної рівності сторін і враховуючи обов'язок кожної сторони довести ті обставини, на які вона посилається, необхідно в судовому зсіданні дослідити кожен доказ, наданий сторонами на підтвердження своїх вимог або заперечень, який відповідає вимогам належності та допустимості доказів (п.27 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12.06.2009 р. №2 «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції»). Пленум Верховного Суду України у п.11 постанови від 18.12.2009 р. №11 «Про судове рішення у цивільній справі» роз'яснив, що у мотивувальній частині рішення слід наводити дані про встановлені судом обставини, що мають значення для справи, їх юридичну оцінку та визначені відповідно до них правовідносини, а також оцінку всіх доказів. На підставі наведеного, відповідно до ст. 11, 14-16, 509, 526, 610-612, 629, 632 ЦК України, ст.4,5,7 Закону України «Про інвестиційну діяльність»,

Outcome: approved