Jurisdiction: civil
Date: 2014-10-08 00:00:00

[PERSON] звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом, який неодноразово уточнювався, у останній редакції якого (від 28.02.2014р.) до відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю «Златоград», Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр-Будінвест», [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], третя особа: Одеська міська рада, про визнання недійсними з моменту укладення договорів дольової участі у будівництві, укладених між [PERSON], [PERSON], [PERSON] та [PERSON] з ТОВ «Центр-Будінвест» щодо інвестування квартир [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] по [ADDRESS], витребування у добросовісного набувача [PERSON] майнових права на квартиру [NUMBER], парадна № 2, будинок [ADDRESS], витребування у [PERSON] майнових прав на квартиру [NUMBER], парадна № 2, будинок [ADDRESS], визнання за [PERSON] права на майнові права на квартири [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER], парадна № 2, будинок [ADDRESS]. Відповідач - ТОВ «Центр-Будінвест» - звернувся до Приморського районного суду м. Одеси із зустрічним позовом до [PERSON] та ТОВ «Златоград» про визнання недійсними з моменту укладення інвестиційного договору № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р., укладеного між [PERSON] та ТОВ «Златоград» щодо інвестування однокімнатної квартири на 3-му поверсі 6-типоверхового будинку з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 56,38 кв.м, будівельний [NUMBER], та однокімнатної квартири на 4-му поверсі 8-ми поверхового будинку з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 56,38 кв.м, будівельний [NUMBER], та інвестиційного договору № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р., укладеного між [PERSON] та ТОВ «Златоград» щодо інвестування квартири на 3-му поверсі середньої секції в першій черзі з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 62,9 кв.м, будівельний [NUMBER] та квартиру на третьому поверсі середньої секції в першій черзі з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 63,2 кв.м, будівельний [NUMBER], на які [PERSON] посилається як на підставу своїх позовних вимог. Свої вимоги за зустрічним позовом ТОВ «Центр-Будінвест» обґрунтовує тим, що інвестиційні договори № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р. були укладені між [PERSON] та ТОВ «Златоград» з грубим порушенням вимог закону, а саме: ТОВ «Златоград», як інвестором будівництва житлового комплексу по [ADDRESS] за договором, в порушення ст.ст. 4, 8 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», п. 7 Порядку затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 р. № 483, та інших вимог чинного законодавства, не було подано фінансовим органам декларацію про обсяги і джерела здійснюваних ним інвестицій; не було одержано необхідного дозволу або узгодження відповідних державних органів та спеціальних служб на капітальне будівництво; не було відведено у встановленому законом порядку земельної ділянки для здійснення будівництва; здійснювалося інвестування в об'єкт, проект будівництва якого не отримав позитивного комплексного висновку державної експертизи щодо додержання діючих нормативів, що, згідно ч. ч. 1, 3 ст. 215, ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 227 ЦК України, є підставою для визнання договорів недійсними. Згідно доводів зустрічного позову, на сьогоднішній день ТОВ «Златоград» не має жодного відношення до будівництва житлового будинку по [ADDRESS]. ТОВ «Центр-Будінвест» самостійно здійснило будівництво вказаного житлового будинку за власні кошти та кошти, що залучалися ним від інших осіб на підставі договорів про дольову участь у будівництві, на підставі отриманих на його ім'я дозвільних документів. Згідно проекту будівництва, який розроблявся ТОВ «Центр-Будінвест» та був затверджений комплексним висновком Укрінвестекспертизи від 21.02.2007р., на підставі якого було здійснено будівництво житлового будинку [ADDRESS], квартири [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] та [NUMBER] у ньому мають зовсім іншу площу, ніж та, що була визначена ТОВ «Златоград» та [PERSON] в укладених між ними інвестиційних договорах. Враховуючи, що наявність інвестиційних договорів № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р. суттєво порушує та зачіпає інтереси ТОВ «Центр-Будінвест», як єдиного забудовника житлового будинку по [ADDRESS], оскільки жодних грошових (інвестиційних) коштів на будівництво вказаного будинку ТОВ «Центр-Будінвест» від [PERSON] не отримувало та [PERSON], незважаючи на те, що саме ТОВ «Златоград», в порушення вимог закону, уклало з ним інвестиційні договори не маючи жодних дозвільних документів на будівництво, заявляє свої позовні вимоги також до ТОВ «Центр-Будінвест». Крім того, наявність інвестиційних договорів № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р. порушує права третіх осіб, з якими ТОВ «Центр-Будінвест» було укладено договори про дольову участь у будівництві на квартири [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] та [NUMBER] по [ADDRESS], на які претендує [PERSON] Позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом - [PERSON] - у судові засідання 21.05.2014р., 18.06.2014р., 10.07.2014р., 10.09.2014р., 09.09.2014р. без поважних причин не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, клопотання про розгляд справи за його відсутності не надав. Представник ТОВ «Златоград» у судові засідання жодного разу не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. Представник ТОВ «Центр-Будінвест» у судовому засіданні 09.09.2014р. надав заяву про розгляд справи без його участі, просив суд первісний позов [PERSON] залишити без розгляду на підставі п. 3 ч. 1 ст. 207 ЦПК України, а зустрічний позов ТОВ «Центр-Будінвест» задовольнити в повному обсязі. Ухвалою суду від 09.09.2014р. позов [PERSON] залишено без розгляду на підставі п. 3 ч. 1 ст. 207 ЦПК України. Дослідивши та проаналізувавши матеріали справи, суд прийшов до висновку, що позов ТОВ «Центр-Будінвест» підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 08.10.2004 р. між [PERSON] та ТОВ «Златоград» був укладений інвестиційний договір № 8/10/1ИЖ, відповідно до якого [PERSON], як інвестор, здійснює внесення інвестицій у вигляді власних (займаних) грошових коштів, а ТОВ «Златоград» здійснює будівництво житлового комплексу «Замок квітів» по [ADDRESS]. Індивідуальним об'єктом інвестування згідно вказаного договору є: однокімнатна квартира на 3-му поверсі 6-типоверхового будинку з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 56,38 кв.м, будівельний [NUMBER]; однокімнатна квартира на 4-му поверсі 8-ми поверхового будинку з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 56,38 кв.м, будівельний [NUMBER]. Також між [PERSON] та ТОВ «Златоград» був укладений ще один інвестиційний договір № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р., відповідно до якого [PERSON], як інвестор, здійснює внесення інвестицій у вигляді власних (займаних) грошових коштів, а ТОВ «Златоград» здійснює будівництво житлового комплексу «Замок квітів» по [ADDRESS]. Індивідуальним об'єктом інвестування згідно вказаного договору є: квартира на 3-му поверсі середньої секції в першій черзі з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 62,9 кв.м, будівельний [NUMBER]; квартира на третьому поверсі середньої секції в першій черзі з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 63,2 кв.м, будівельний [NUMBER]. Згідно п. 2.1. інвестиційних договорів, положення яких є тотожними, інвестор ([PERSON]) зобов'язується своєчасно внести інвестиції у вигляді грошових коштів на рахунок підприємства у відповідності до додаткової угоди (Додаток № 1), що є невід'ємною частиною договору; прияти об'єкт інвестування по акту здачі-приймання, що є невід'ємною частиною договору та ін. Відповідно до п. 2.3. інвестиційних договорів підприємство (ТОВ «Златоград») зобов'язується прийняти інвестиції від інвестора в строки і в сумі, що визначені дійсним договором та додатковою угодою (Додатком № 1), що є його невід'ємною частиною; виконати будівництво житлового комплексу по [ADDRESS] у відповідності до проектно-кошторисної документації; передати інвестору об'єкт інвестування у стані, що визначений актом здачі-приймання (Додаток № 2), що є невід'ємною частиною договору; за вимогою інвестора надавати усю інформацію про хід будівельних робіт, що відносяться до об'єкту; передати інвестору після закінчення будівництва об'єкт, зазначений в п. 1.2. У відповідності до п. 7.5. інвестиційних договорів підприємство відповідає перед інвестором своїм майном за зобов'язаннями, передбаченими цим договором. Згідно п. 7.1. інвестиційних договорів даний договір набирає сили з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання останніми взятих на себе зобов'язань. Орієнтовний початок будівництва - червень 2004 року, закінчення будівництва визначено датою: грудень 2006 року (грудень 2007 року). Відповідно до додаткової угоди від 08.10.2004р. (Додаток № 1) до інвестиційного договору № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р. сума договору інвестування на момент його укладення становить 50 742 дол. США, що еквівалентно 271 825 грн. Сума, що інвестується, за 1 кв.м площі житла становить 450 дол. США. Згідно додаткової угоди від 08.10.2004р. (Додаток № 2) до інвестиційного договору № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р. у зв'язку із зміною проектної площі житла, що інвестується, у сторону збільшення, сума договору на момент підписання додаткової угоди збільшилася на 30 315 грн., що еквівалентно 6 003 дол. США. Сума, що інвестується, за 1 кв.м площі житла становить 450 дол. США. Згідно Акту здачі-приймання від 08.10.2004р. (знов таки Додаток № 2) до інвестиційного договору № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р. підприємство передає, а інвестор приймає індивідуальний об'єкт інвестування - дві квартири: однокімнатна квартира на 3-му поверсі 6-типоверхового будинку з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 56,38 кв.м, будівельний [NUMBER]; однокімнатна квартира на 4-му поверсі 8-ми поверхового будинку з виходом вікон на [ADDRESS], загальною площею 56,38 кв.м, будівельний [NUMBER] в будинку [ADDRESS]. 27.01.2005р. між ТОВ «Златоград» та ТОВ «Центр-Будінвест» був укладений інвестиційний контракт № 18/11 від 27.01.2005р., предметом якого було співробітництво сторін по інвестуванню будівництва житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та дворівневим паркінгом по [ADDRESS] до моменту введення його в експлуатацію. 21.08.2007р. між ТОВ «Златоград» та ТОВ «Центр-Будінвест» було укладено Додаткову угоду № 1 до інвестиційного контракту № 18/11 від 25.01.2005 р., відповідно до якої сторони дійшли згоди достроково розірвати інвестиційний контракт № 18/11 від 25.01.2005 р. за умови перерахування ТОВ «Центр-Будінвест» на рахунок ТОВ «Златоград» грошових коштів в сумі 10 060 000,00 грн. з метою забезпечення можливості повернення ТОВ «Златоград» інвестиційних коштів, що були залучені останнім на проектування та будівництво житлового комплексу по [ADDRESS] (п.п. «а» п. 1 Додаткової угоди). Відповідно до п. 4 Додаткової угоди після повного виконання умов цієї угоди ТОВ «Центр-Будінвест» не несе будь-яких зобов'язань перед третіми особами щодо будівництва житла в будинку по [ADDRESS], залучених ТОВ «Златоград». Згідно банківської виписки по рахунку ТОВ «Центр-Будінвест» з 01.07.2007 р. по 07.07.2009 р. ТОВ «Центр-Будінвест» перерахувало грошові кошти в сумі 10 060 000,00 грн. на р/р ТОВ «Златоград» в якості повернення інвестицій у зв'язку із розірванням інвестиційного контракту № 18/11 від 25.01.2005 р. Також судом встановлено, що на підставі рішень Виконавчого комітету Одеської міської ради від 30.09.2004р. № 550 «Про надання ТОВ «Центр-Будінвест» дозволу на проектування та будівництво багатоповерхового жилого будинку з вбудованим магазином і прибудованою автостоянкою та про умови надання в оренду земельної ділянки, площею 0,2128 га, за адресою: [ADDRESS]», від 29.09.2005р. № 610 та від 22.12.2011р. № 754 «Про внесення змін до рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 30.09.2004р. № 550», Договору на право забудови, укладеного між Виконкомом Одеської міської ради та ТОВ «Центр-Будінвест», затвердженого рішенням Виконкому ОМР від 30.09.2004р. № 550, Дозволу на виконання будівельних робіт № 122/07 від 26.03.2007р., Декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої Інспекцією ДАБК у Одеській області 21.11.2011р. за № ОД 08311082415, проекту будівництва, затвердженого комплексним висновком Укрінвестекспертизи від 21.02.2007р., договору оренди землі від 17.10.2005р. забудовником багатоповерхового житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та дворівневим паркінгом по [ADDRESS] є Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр-Будінвест». Про дольову участь у будівництві квартир [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] у вказаному будинку ТОВ «Центр-Будінвест» були укладені наступні договори: № 51 від 10.01.2006 р. з [PERSON] на квартиру [NUMBER], загальною площею 99,95 кв.м, у житловому будинку по [ADDRESS]; № 77 від 10.01.2006 р. з [PERSON] та [PERSON] на квартиру [NUMBER], загальною площею 68,33 кв.м, у житловому будинку по [ADDRESS], права на яку в подальшому на підставі Додаткових угод № 1 від 10.10.2011р. та № 2 від 21.08.2013р. до договору перейшли до [PERSON]; № 56 від 10.01.2006р. з [PERSON] на квартиру [NUMBER], загальною площею 61,18 кв.м, у житловому будинку по [ADDRESS], права на яку на підставі Додаткової угоди № 2 від 22.05.2012р. до договору перейшли до [PERSON]; № 86 від 14.11.2011 року (в новій редакції) з [PERSON] на квартиру [NUMBER], загальною площею 66,8 кв.м, у житловому будинку по [ADDRESS]. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991р. № 1560-ХІІ (в редакції, що діяла на момент укладення інвестиційного договору № 24/07И від 24.07.2004 р.) інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть бути, зокрема, рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності). Інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій (ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про інвестиційну діяльність) Згідно ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права. Забороняється інвестування в об'єкти, створення і використання яких не відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, радіаційних, екологічних, архітектурних та інших норм, встановлених законодавством України, а також порушує права та інтереси громадян, юридичних осіб і держави, що охороняються законом. Відносини, що виникають при здійсненні інвестиційної діяльності на Україні, регулюються цим Законом, іншими законодавчими актами України (ст. 6 ЗУ «Про інвестиційну діяльність). У відповідності до ст. 9 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). На підставі ч. 2 ст. 7 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» інвестор самостійно визначає цілі, напрями, види й обсяги інвестицій, залучає для їх реалізації на договірній основі будь-яких учасників інвестиційної діяльності, у тому числі шляхом організації конкурсів і торгів. Уклавши інвестиційні договори № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р. з [PERSON], ТОВ «Златоград», в розумінні Закону України «Про інвестиційну діяльність», стало інвестором. Згідно ст. 8 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» інвестор у випадках і порядку, встановлених законодавством України, зобов'язаний: подати фінансовим органам декларацію про обсяги і джерела здійснюваних ним інвестицій; одержати необхідний дозвіл або узгодження відповідних державних органів та спеціальних служб на капітальне будівництво; одержати позитивний комплексний висновок державної експертизи щодо додержання в інвестиційних програмах та проектах будівництва діючих нормативів з питань санітарного і епідемічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговічності будинків і споруд, а також архітектурних вимог. Пунктом 7 Порядку затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 р. № 483 (діяв на дату укладення інвестиційних договорів № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р.), встановлено, що інвестиційні програми і проекти будівництва незалежно від джерел фінансування підлягають обов'язковій комплексній державній експертизі у повному обсязі, крім об'єктів, затвердження проектів будівництва яких не потребує висновку комплексної державної експертизи. Перелік таких об'єктів встановлюється Мінбудом відповідно до законодавства (до будинків, проекти будівництва яких не потребують висновку комплексної державної експертизи, належали виключно житлові будинки з числом надземних поверхів до двох включно (не рахуючи мансардного поверху), дачні та садові будинки, що мають підвальні приміщення та господарські і допоміжні споруди, а також житлові одноквартирні будинки котеджного типу для індивідуальних забудовників (п.2.1 Переліку об'єктів, затвердження проектів будівництва яких у межах законодавства України не потребує висновку комплексної державної експертизи, затвердженого наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 12 листопада 2003 р. № 187, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 8 грудня 2003 р. за № 1129/8450). Таким чином, укладаючи інвестиційні договори № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р., за якими ТОВ «Златоград» виступало інвестором та зобов'язалося здійснити будівництво житлового будинку по [ADDRESS] та передати квартири [NUMBER], [NUMBER], [NUMBER] та [NUMBER] у вказаному будинку [PERSON], ТОВ «Златоград» зобов'язано було подати фінансовим органам декларацію про обсяги і джерела здійснюваних ним інвестицій; отримати дозвіл та узгодження відповідних державних органів та спеціальних служб на проектування та капітальне будівництво будинку; отримати позитивний комплексного висновок державної експертизи щодо додержання в інвестиційних програмах та проектах будівництва діючих нормативів з питань санітарного і епідемічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговічності будинків і споруд, а також архітектурних вимог; відвести у встановленому порядку земельну ділянку для здійснення капітального будівництва та ін. Проте, ТОВ «Златоград», як інвестор будівництва житлового комплексу за договорами № 8/10/1ИЖ від 08.10.2004 р., в порушення ст. 8 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», п. 7 Порядку затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх комплексної державної експертизи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 р. № 483, та інших вимог чинного законодавства, не отримало жодного з вище перелічених документів, необхідних для здійснення будівництва та залучення у нього інвестицій, та, в порушення вимог ч. 2 ст. 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», здійснювало інвестування в об'єкти без позитивного комплексного висновку державної експертизи щодо додержання в проекті будівництва діючих нормативів. Згідно ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Частиною 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно ч. 1 ст. 227 ЦК України правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним. Правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 ЦК України). Відповідно до положень ст.16 ЦК України суд захищає цивільні права та інтереси особи способом, встановленим законом, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним. Виходячи з викладеного, суд доходить висновку про задоволення зустрічного позову в повному обсязі.

Outcome: approved