Jurisdiction: civil
Date: 2018-05-31 00:00:00

[PERSON] звернувся в суд з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Волинській області про внесення змін до договору оренди земелі, посилаючись на те, що 05 серпня 2014 року між ним та Головним управлінням Держземагентства у Волинській області було укладено договір оренди земельної ділянки (далі - Договір) площею 11,1339 га з кадастровим номером [NUMBER], що за межами населених пунктів Новосілківської сільської ради Турійського району Волинської області. На час складання даного Договору орендна плата вносилася у грошовій формі та в розмірі 4% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, на зазначеній орендованій земельній ділянці є значна кількість об'єктів нерухомого майна, які належать йому на праві приватної власності, так як він їх викупив, що стверджується свідоцтвами про право власності на нерухоме майно. Розпорядженням Турійської районної ради Волинської області від 20 грудня 2016 року затверджено технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земельної ділянки державної власності за межами населеного пункту на території Новосілківської сільської ради Турійського району Волинської області, згідно якої визначено та розмежовано площі орендованої ним земельної ділянки. Відповідно до пунктів 2, 3 Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 16 листопада 2016 року № 831, інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, у тому числі земель під господарськими будівлями і дворами, є відомості Державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), документація із землеустрою. Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення визначається відповідно до нормативу капіталізованого рентного доходу на землях сільськогосподарського призначення природно-сільськогосподарських районів. З врахуванням вимог чинного законодавства у 2017 році було розроблено нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки, яку затверджено рішенням Турійської районної ради Волинської області сьомого скликання від 12 липня 2017 року № 13/11. У зв'язку із зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка становить 85 540 гривень 04 копійки, позивач звернувся до Головного управління Держгеокадастру у Волинській області із клопотанням про внесення змін до Договору, а саме: до п.5 Договору, про зміну нормативної грошової оцінки. Проте, у задоволенні даного клопотання йому було відмовлено із вказівкою на те, що внесення змін до договору оренди земельної ділянки відбувається із встановленням максимальної відсоткової ставки орендної плати, визначеної Податковим кодексом України. На виконання вимог Головного управління Держгеокадастру у Волинській області він, розробивши проект додаткової угоди із зазначенням максимальної орендної плати 12%, вдруге звернувся із клопотанням про внесення змін до договору оренди. Проте, у задоволенні клопотання йому було відмовлено, а документи повернуто. Враховуючи викладене вище, просив зобов'язати Головне управління Держгеокадастру у Волинській області внести зміни до договору оренди землі № 1, укладеного 05 серпня 2014 року між Головним управлінням Держземагентства у Волинській області та [PERSON] щодо оренди земельної ділянки площею 11,1339 га з кадастровим номером [NUMBER], що за межами населених пунктів Новосілківської сільської ради Турійського району Волинської області, виклавши пункти договору у наступній редакції: п.5. «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER] становить 85540,04 (вісімдесят п'ять тисяч п'ятсот сорок гривень 04 копійки)»; п.9. «Орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік». Позивач [PERSON] у судове засідання не з'явився. У судовому засіданні представники позивача: [PERSON] та адвокат [PERSON] позовні вимоги позивача [PERSON] підтримали повністю з підстав, наведених у позовній заяві, та просили їх задовольнити. Представник відповідача - Савчук А.М. у судовому засіданні позов не визнала та просила відмовити у його задоволенні повністю, посилаючись на те, що Кабінетом Міністрів України 07 червня 2017 року видано постанову № 413 «Деякі питання удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними», якою затверджено Стратегію удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними (далі - Стратегія). Розділом Система організації процесу виконання Стратегії визначено, що Держгеокадастр та його територіальні органи під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в користування (оренда, емфітевзис) повинні не допускати внесення змін до договору оренди земельної ділянки та/або договору емфітевзису в частині зменшення розміру орендної плати (плати за договір емфітевзису) та/або збільшення строку дії договору оренди земельної ділянки та/або договору емфітевзису. Крім того, Стратегією передбачено, що Держгеокадастр та його територіальні органи повинні переглянути діючі договори оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності з метою приведення їх у відповідність з вимогами законодавства та напрямами цієї Стратегії з урахуванням Закону України «Про оренду землі» та забезпечувати розірвання договорів оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності, які укладені з порушенням вимог законодавства, зокрема у разі зниження нормативної грошової оцінки або несплати орендної плати у строки, встановлені договором. Зміст статті 288.4 ПК України передбачає, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюється у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем, а статтею 288.5 цього Кодексу, зокрема 288.5.2, передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Виходячи із змісту договору оренди землі, укладеного 05 серпня 2014 року між [PERSON] та Головним управлінням Держземагентства у Волинській області щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що за межами населених пунктів Новосілківської сільської ради Турійського району Волинської області, площею 11,1339 га з кадастровим номером [NUMBER], вбачається, що згідно п.5 даного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 028 377 гривень 77 копійок, а згідно нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 24 лютого 2017 року, яка розроблена державним підприємством «Волинський науково-дослідний інститут та проектний інститут землеустрою» - 85 540 гривень 04 копійки, тобто є нижчою від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на дату укладення договору оренди землі та недопустимою, виходячи з норм постанови Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 року № 413. Заслухавши пояснення представників позивача та представника відповідача, дослідивши та оцінивши наявні в матеріалах справи письмові докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позов підставний та його належить задовольнити. Згідно із ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. За приписами ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Як зазначено у ч. 1 ст. 628 вказаного Кодексу, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 цього Кодексу). Статтею 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Згідно ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту. Відповідно до ст.206 ЗК України, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією з істотних умов договору оренди землі. Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Статтею 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Статтею 13 цього Закону передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (стаття 15 цього Закону). Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону). Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України № 7/105-10 (30/234-09) від 23.05.2011; № 17/299-10 від 30.05.2011; № 41/81пд від 04.07.2011, а також узгоджується з позицією, викладеною у п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин». Відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, серед іншого, використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Згідно ст. 13 цього Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Крім того, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Така правова позиція викладена Верховним Судом України у постановах від 20.08.2013 року у справі № 5009/3430/12 та від 02.03.2016 року у справі 922/538/14. Виходячи із системного аналізу положень Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі» вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Визначення в договорі орендної плати в межах законодавчо визначених граничних розмірів не суперечить положенням чинного законодавства, а одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах ст. 288 ПК України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства. На час подання вищезазначеної позовної заяви Законом України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27.03.2014 року внесено зміни до пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України, згідно яких розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ цього Кодексу; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Також слід зазначити, що базою оподаткування відповідно до статті 271 ПК є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ ПК. За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва, залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»). Судом встановлено, що 05 серпня 2014 року між позивачем та Головним управлінням Держземагентства у Волинській області (з 27 квітня 2015 року Головне управління Держгеокадастру у Волинській області) в особі начальника відділу Держземагентства у Турійському районі Волинської області був укладений договір оренди землі № 1, згідно з умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Новосілківської сільської ради Турійського району Волинської області, на підставі Наказу Головного управління Держземагентства у Волинській області від 31 липня 2014 року № 3-234/15-14-СГ. Договір укладено на сім років. (а.с.4 - 5). Згідно п. 2 вищевказаного Договору в оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 11,1339 га, в тому числі: під господарськими будівлями та дворами - 11, 1339 га, кадастровий номер [NUMBER]. У п.5 Договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 028 377.77 гривень. Відповідно до п.9 цього договору орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 121 136 гривень в рік. Згідно з п.11 орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 від суми орендної плати. Пунктом 13 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається раз у два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених Договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (а.с.4). Із Витягу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень видно, що 14 серпня 2014 року вищезазначений договір зареєстровано за № 424964707255, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER] (а.с.6). Як вбачається із матеріалів справи, що рішенням Турійської районної ради Волинської області від 12 липня 2017 року № 13/11 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності за межами населених пунктів у межах Новосілківської сільської ради загальною площею 11,1339 га, кадастровий номер [NUMBER], вартістю 85 540, 04 ( вісімдесят п'ять тисяч п'ятсот сорок гривень 04 копійки) (а.с.40). Крім того, із розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, наявного в матеріалах справи, вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 85 540 гривень 04 копійки (а.с.28). Також матеріалами справи стверджується, що позивачем на адресу Головного управління Держгеокадастру у Волинській області були скеровані звернення щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 05 серпня 2014 року, площею 11,1339 га, кадастровий номер [NUMBER], для іншого сільськогосподарського призначення, розташованої за межами населених пунктів Новосілківської сільської ради Турійського району Волинської області, а також направлено проекти додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 05 серпня 2014 року, однак відповідач у відповідях на звернення зазначив, що внесення змін до договору оренди земельної ділянки для іншого сільськогосподарського призначення не є можливим, а зазначені угоди не підписав (а.с.41 - 45). За таких обставин справи, які підтверджуються належними і допустимими доказами, та відповідно до зазначених норм матеріального права суд дійшов висновку про наявність в даному випадку передбачених законом підстав для задоволення позову про внесення змін до договору оренди землі, а саме: у п. 5, де зазначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, та у п. 9, яким передбачено в якій формі та у якому розмірі вноситься орендна плата. Хоча представник відповідача у своїх поясненнях як на підставу невизнання позову й посилається на недопущення, відповідно до Стратегії, внесення змін до договору оренди земельної ділянки та/або договору емфітевзису в частині зменшення розміру орендної плати (плати за договір емфітевзису) та/або збільшення строку дії договору оренди земельної ділянки та/або договору емфітевзису, проте, Закон України «Про оцінку земель» допускає внесення таких змін. Відповідно до ст.141 ЦПК України суд стягує з відповідача на користь позивача понесені ним і документально підтверджені судові витрати, а саме судовий збір в розмірі 704.80 грн. На підставі викладеного та

Outcome: approved