Jurisdiction: civil
Date: 2015-07-02 00:00:00

[PERSON] (далі позивач) звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва із позовом до [PERSON] (далі відповіда-1), [PERSON] (далі відповідач-2) про визнання недійсним договору найму частини квартири. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем на ім'я відповідача-1 було видано довіреність щодо представництва інтересів позивача з приводу обслуговування, користування, здачею в оренду (найом) належної останньому квартири [ADDRESS]. Відповідач-1 зловживаючи наданим правом безпідставно та протиправно уклав договір оренди частини квартири з відповідачем-2. Зокрема, у спірному договорі сторонами вирішено надати в оренду неіснуючу кімнату з другим поверхом. , відповідач-1 не мав право укладати договір найму з правом суборенди, договір укладений з вкрай невигідними умовами для наймодавця. У зв'язку з цим позивач просить визнати договір оренди недійсним. У судовому засіданні позивач та його представник підтримали позовні вимоги та просили їх задовольнити. Відповідач-1 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог вважаючи їх необґрунтованими. Представник відповідача-2 у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог, вважаючи їх необґрунтованими. Дослідивши матеріли справи, заслухавши пояснення позивача та його представника, відповідача-1, представника відповідача-2 суд дійшов до наступного висновку. Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори. Відповідно до ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Не є представником особа, яка хоч і діє в чужих інтересах, але від власного імені, а також особа, уповноважена на ведення переговорів щодо можливих у майбутньому правочинів. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства. Відповідно до ст. 238 ЦК України представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Як вбачається з матеріалів справи, 12.02.2013р. позивачем на ім'я відповідача-1 було видано нотаріально посвідчену довіреність, якою останнього уповноважено бути представником позивача з усіх без винятку питань пов'язаних з обслуговуванням та користуванням, здачею в оренду (найом) належної позивачеві квартири [ADDRESS]. Вказана квартира належить на праві власності позивачу відповідно до свідоцтва про право власності від 29.06.2011р. виданим відділом приватизації державного житлового фонду управління житлово-комунального господарства Шевченківської районної в м. Києві державної адміністрації на підставі розпорядження № 376 від 29.06.2011р. Відповідно до технічно паспорт, квартири складається з 3 кімнат жилою площею 41,60 кв.м., у тому числі 1-а кімната 8,50 кв.м., 2-а кімната 17,20 кв.м, 3-а кімната - 15,90кв.м., загальною площею 60,40 кв.м. Відповідно до ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом. Відповідно до ст. 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Судом встановлено, що 29 квітня 2014 року між відповідачем-1 та відповідачем-2 було укладено договір найму частини квартири. Відповідно до п.1.1 вказаного договору відповідач-1 передає, а відповідач-2 приймає у тимчасове платне користування для проживання частину квартири за [ADDRESS], а саме кімнату № 2 площею 17,2 кв.м., кімнату 3 3 площею 15,9 кв.м. з другим поверхом у кімнаті, лоджію площею 3,80 кв.м. строком на 5 років від дня підписання договору. Згідно з положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ст. 215 ЦК України). Аналізуючи договір оренди квартири від 29.04.2014р. судом встановлено, що відповідачем-1 з відповідачем-2 укладено оспорюваний договір з перевищенням повноважень наданих позивачем. Зокрема, п.6.3 оспорюваного договору надає право орендарю (наймачу) передавати квартиру у піднайом на строки та на умовах визначених на розсуд наймача. При цьому, цим же пунктом імперативно закріплена згода наймодавця на укладення договору піднайму і у випадку укладення договору піднайму не потребує додаткового узгодження. Тобто фактично, наймодавець позбавляється права знати про всі істотні умови договору піднайму (суборенди) у разі його укладення наймачем з іншими особами. Крім цього, у пункті 1.1 оспорюваного договору, предметом зазначено передача в оренду (найом) кімнати № 2 площею 17.2 кв.м., кімнати № 3 площею 15.9 кв.м. з другим поверхом у кімнаті, що не відповідає та не узгоджується з технічним паспортом на вказану квартиру. Отже у спірному договорі невірно вказано об'єкт оренди який передається. Частиною 2 ст. 793 ЦК України передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України). Відповідно до п.1.1 договору, його укладено строком на 5 років від дня підписання договору. Отже, вказаний договір підлягає нотаріальному посвідченню та державної реєстрації. Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Однак, як досліджено та встановлено судом, сторонами не було заявлено вимоги про визнання спірних договорів дійсними. Частиною 2 ст. 215 ЦК України встановлено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 ЦК України). Відповідно до положень ч.3 ст.10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно з вимогами ст.ст.57-60 ЦПК України засобами доказування в цивільній справі є пояснення сторін і третіх осіб, показання свідків, письмові докази, речові докази і висновки експертів. Суд приймає до розгляду лише ті докази, які мають значення для справи. Обставини, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися ніякими іншими засобами доказування. Кожна сторона має довести ті обставини, на які посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Таким чином, враховуючи все вищевикладене, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності , беручи до уваги те, що обставини, на які посилались відповідачі як на підставу своїх заперечень щодо позову, не знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, суд дійшов до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: approved