Jurisdiction: civil
Date: 2018-05-24 00:00:00

[PERSON], [PERSON] звернулися до суду з позовом до відповідача про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та Сільськогосподарським кооперативом «Дружба» (надалі СК «Дружба»), в особі голови [PERSON] [PERSON], щодо земельної ділянки площею 4,38 га, кадастровий номер 5322255100:00:005:0319, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, і розташована на території Котелевської селищної ради Полтавської області, зареєстрованого у відділі ДЗК у Котелевському районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.06.2011 року за №532220004000054, та скасувати його державну реєстрацію. В обґрунтування позовних вимог позивачі зазначили, що є підстави для визнання спірного договору оренди землі недійсним та скасування його державної реєстрації, оскільки вчинення правочину відбулося від імені СК «Дружба», як сторони договору, особою, яка в момент підписання та державної реєстрації Договору оренди землі не була уповноважена на це її установчими документами; відсутні невідємні частини договору оренди землі, що передбачені ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», п. 44 Договору оренди землі №110/11 від 31.08.2009 року; відсутня цивільна правоздатність у [PERSON] (орендодавця) на момент проведення державної реєстрації Договору оренди землі №110/11 від 31.08.2009 року; відсутня у Договорі оренди землі №110/11 від 31.08.2009 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка була передана в оренду; розмір орендної плати у Договорі оренди землі №110/11 від 31.08.2009 року визначено у розмірі 1,5%, що є значно меншим ніж встановлений розмір відповідно до законодавства; наявні розбіжності щодо номера та дати укладання Договору оренди землі; наявні розбіжності щодо назви органу, який провів державну реєстрацію Договору оренди землі. Голова СК «Дружба» [PERSON], який діє на підставі статуту від 01.10.2005 року (а.с.135-143, 146), надав 24.04.2018 року до суду відзив на позов, у якому просив відмовити у задоволенні позовних вимог [PERSON], [PERSON] до СК «Дружба» про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації, оскільки: представник кооперативу [PERSON] та власник земельної ділянки [PERSON] дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі; мали необхідний обсяг цивільної дієздатності; в момент вчинення правочину були повністю додержані вимоги, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст. 203, ст. 627 ЦК України; договір повністю відповідав вимогам ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а недоліки, на які посилаються позивачі не суперечать вимогам законодавства та не є достатніми для визнання договору оренди землі недійсним (а.с. 99-107). Учасники справи про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином (а.с. 127-134). Позивачі у судове засідання не зявилися, подали до суду письмові заяви, в яких просять справу розглядати без їх участі, позовні вимоги підтримують у повному обсязі (а.с. 112, 118). У судовому засіданні представник позивача [PERSON], яка діє на підставі довіреності від 26.04.2018 року (а.с.116), позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити, посилаючись на обставини, що викладені в позовній заяві. Представник СК «Дружба» [PERSON]В, який діє на підставі довіреності від 20.05.2018 року (а.с. 147), в судовому засіданні позовні вимоги позивачів не визнав з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву. Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, приходить до переконання, що позов слід задовольнити у повному обсязі з наступних підстав. Матеріалами справи встановлено, що 31.08.2009 року орендодавець - [PERSON], та орендар - Сільськогосподарський кооператив «Дружба», в особі голови правління [PERSON], який діє на підставі Статуту, зареєстрованого Котелевською РДА 30.11.2005 року, уклали договір оренди землі №110/11 (надалі договір), згідно з умовами договору орендодавець зобовязується передати орендареві, а орендар зобовязується прийняти у строкове платне користування земельну ділянку площею 4,38 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Котелевської селищної ради Котелевського району Полтавської області, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1,5% від загальної вартості земельної частки (паю) і може бути сплачена в грошовій формі, натурою, послугами; договір укладено на 10 (десять) років та набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с. 54, 55). Договір зареєстрований у Відділі ДКЗ у Котелевському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.06.2011 року за №532220004000054 (а.с. 36 на звороті, 55 на звороті). Згідно з Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 11.08.2017 року №НВ-0000746182017 земельна ділянка площею 4,3800 га, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Котелевської селищної ради Котелевського району Полтавської області, кадастровий номер 532225510:00:005:0319, належить [PERSON] на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ПЛ №119180 від 25.08.2005 року (а.с. 24), державна реєстрація земельної ділянки здійснена на підставі Технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) 25.08.2005 року Котелевським районним відділом Полтавської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» (а.с. 31). Відповідно до довідки Відділу у Котелевському районі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 02.01.2018 року в Книгах записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі відомості щодо реєстрації договору оренди землі укладеного між [PERSON] та СК «Дружба» за період з 14.07.2005 року по 03.11.2010 року, загальною площею 4,38 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Котелевської селищної ради і зареєстрований у Відділі ДЗК у Котелевському районі відсутні (а.с. 60). 03.11.2010 року помер [PERSON], про що свідчить свідоцтво про смерть серії 1КЕ №171089, видане 04.11.2010 року Відділом державної реєстрації актів цивільного стану Котелевського районного управління юстиції у Полтавській області (а.с. 23). Державним нотаріусом Котелевської державної нотаріальної контори 16.09.2011 року за реєстровими №1878; №1883, видано свідоцтва про право на спадщину за законом, на підставі яких право власності на земельну ділянку площею 4,3800 га, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Котелевської селищної ради Котелевського району Полтавської області, кадастровий номер 532225510:00:005:0319, успадовано [PERSON] та [PERSON] (а.с. 24-26). Відповідно до витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 23.08.2017 року, державна реєстрація права власності в рівних частках (по 1/2 частці) за [PERSON] та [PERSON] на земельну ділянку площею 4,3800 га, яка надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Котелевської селищної ради Котелевського району Полтавської області, кадастровий номер 532225510:00:005:0319, здійснена 19.08.2017 року (а.с. 27, 28). Після отримання Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 11.08.2017 року №НВ-0000746182017 позивачі дізналися про існування договору оренди землі. Договір оренди землі без дати та номера для ознайомлення позивачі отримали у серпні 2017 року від Відділу у Котелевському районі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, у супровідному листі не вказано вихідний номер та дату направлення архівного договору (а.с. 34-36). Спірний договір оренди землі №110/11 від 31.08.2009 року з додатками був отриманий для ознайомлення від СК «Дружба» в жовтні місяці 2017 року, в якому [PERSON], [PERSON] звернули увагу, що в інтересах орендаря - СК «Дружба» виступав в особі голови правління - [PERSON], який з 13.08.2008 року був звільнений з посади голови правління і членів правління (а.с. 53 59). Відповідно до п. 5.14 Статуту сільськогосподарського кооперативу «Дружба» від 01.10.2005 року, голова [PERSON] представляє [PERSON] у відносинах з державними органами, підприємствами, організаціями, укладає договори, а також вирішує інші питання діяльності [PERSON], за винятком віднесених цим Статутом до компетенції Загальних зборів та [PERSON] (зворот а.с.139 з а.с.135-143). Згідно з випискою з протоколу №2 загальних зборів працівників СК «Дружба» від 08.02.2000 року головою СК «Дружба» обрано [PERSON] (а.с. 50). Відповідно до витягу протоколу №6 загальних зборів СК «Дружба» від 13.08.2008 року звільнено [PERSON] з посади голови правління і членів правління (а.с. 51). Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч. 2, ч. 3 ст. 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, а волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Частинами 1, 3 ст. 237 ЦК України передбачено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства. Договір про оренду землі №110/11 від 31.08.2009 року підписано від імені орендаря СК «Дружба» - [PERSON], який на момент підписання спірного договору не був головою правління СК «Дружба» та не мав повноважень на його підписання. Відповідач вказуючи у відзиві на позовну заяву, що [PERSON] на момент укладання договору працював головою правління кооперативу і мав необхідні повноваження, не підтвердив дані факти жодними доказами. У наданому [PERSON] копії примірника договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та СК «Дружба», який знаходиться у Відділі у Котелевському районі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області не зазначено номер договору оренди землі, день та місяць його підписання, рік зазначено 2007 (а.с. 35). У ході судового розгляду представником відповідача визнано, що інші договори оренди землі, крім спірного договору оренди землі у період з 2007 по 2010 рік між [PERSON] та СК «Дружба» не укладалися. Під час судового розгляду справи, представник відповідача пояснив, що датою укладення спірного договору оренди землі є 2007 рік (без зазначення відповідного дня та місяця його укладення), а зазначення дня та місяця у даті укладення спірного договору в примірнику, що зберігається в СК «Дружба», є лише «поміткою» відповідального працівника СК «Дружба», який займався належним оформленням та проведенням державної реєстрації договорів оренди землі. Вказана «помітка» не може бути врахована як дата укладення договору, оскільки спірний договір було укладено у 2007 році. Зазначені вище пояснення представника відповідача щодо дати укладення спірного договору, у тому числі, щодо занесення працівником кооперативу «помітки» у графі «дата договору», не може бути взято судом до уваги, оскільки вони не знайшли свого підтвердження у ході судового розгляду, а реквізит договору оренди землі «дата» обовязково повинен містити не тільки інформацію про рік укладення договору, але й зазначення дня та місяця досягнення згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі та його підписання. \~ \~ \~ \~Будь-яких належних та допустимих доказів щодо укладення договору оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва між [PERSON] та СК «Дружба» у 2007 році відповідачем та його представником не надано, а пояснення відповідача про укладення спірного договору оренди землі саме у 2007 році спростовується примірником договору оренди землі, що зберігається у СК «Дружба», в якому зазначено конкретну дату укладення 31.08.2009 року. \~ \~ \~ \~Статтею 241 ЦК України встановлено, що правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину. Однак суд вважає, що вищевказана норма ЦК України не може бути застосована до спірних правовідносин, оскільки правочин укладений від імені особи іншою особою, яка не була уповноважена на таке представництво і не мала жодних повноважень діяти від імені свого довірителя, а тому, не могла їх і перевищити. Отже, [PERSON], підписуючи договір про оренду землі №110/11 від 31.08.2009 року від імені СК «Дружба» з [PERSON], не мав на те жодних повноважень не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності, а тому такий договір є недійсним. Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». Згідно з ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Щодо інших підстав, зазначених позивачами як підстава недійсності спірного договору оренди землі, суд зазначає наступне. У спірному договорі міститься Розділ «Орендна плата», в якому пункт 9 передбачає, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1,5% від загальної вартості земельної частки (паю) і може бути сплачена в грошовій формі, натурою, послугами (Тобто, погоджено умови договору щодо форми та розміру орендної плати, спадкодавець та позивачі весь час отримували орендну плату як в грошовій, так і в натуральній формах, що ними не заперечується (а.с. 62-64), також доказів щодо виплати орендної плати менше ніж встановлено законодавством позивачами не надано, а тому суд вважає, що розмір орендної плати визначений у договорі оренди землі не є підставою для визнання договору про оренду землі №110/11 від 31.08.2009 року недійсним відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Крім, того сторони не позбавлені права укласти додаткові угоди для приведення спірних умов договору у відповідність вимогам чинного законодавства. Щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка відсутня в спірному договорі, не була передбачена ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» на момент підписання договору як істотна умова договору, а тому узгоджувати й зазначати такі умови в договорі не було обовязковим. Зазначення в договорі оренди землі нормативної грошової оцінки земельної ділянки є обовязковою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору щодо оренди землі, яка перебуває у державній або комунальній власності (ч. 5 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»). Відсутність установленої ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» у договорі оренди землі його невідємної частини акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів не є підставою для визнання договору про оренду землі №110/11 від 31.08.2009 року недійсним відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Крім того, за замовленням СК «Дружба» була виготовлена у грудні 2010 року технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельні ділянки (надані в оренду) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва СК «Дружба» на території Котелевської селищної ради Котелевського району Полтавської області, де зазначені межі земельної ділянки [PERSON] в натурі (на місцевості) та кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів (а.с. 46-48). Частина 1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачає, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Реєстрація спірного договору відбулася 06.06.2011 року, згідно з Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року N2073, де в п. 2 зазначено, що державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Отже, реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору, а набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки за договором. Припинення цивільної правоздатності учасника правочину [PERSON], у звязку з його смертю 03.11.2010 року, під час реєстрації договору оренди земельної ділянки, волевиявлення на укладення якого він виявив 31.08.2009 року, не є підставою для визнання договору недійсним, виходячи з вимог ст. 638 ЦК України. Посилання позивачів щодо наявності та відсутності номера й дати укладання договору оренди землі у різних примірникам спірного договору оренди землі, не є підставою для визнання договору оренди недійсним. Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Згідно з ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. За загальним правилом перебіг загальної і спеціальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 261 ЦК України). При цьому початок перебігу позовної давності пов'язується не стільки зі строком дії (припинення дії) договору, як з певними моментами (фактами), які свідчать про порушення прав особи. За змістом цієї норми початок перебігу позовної давності співпадає з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд. Відповідно до частин 3 і 4 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові. Відповідач у поданому відзиві на позов, посилається на сплив позовної давності, та обґрунтовує, що позивачам було відомо про договір оренди землі, оскільки у свідоцтвах про право на спадщину за законом зазначено, що спадщина складається з земельної ділянки, яка належала [PERSON] на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ПЛ №119180 та договору оренди землі №010554500105 від 25.08.2005 року; в 2011 році позивачі належним чином повідомили орендаря - СК «Дружба» про перехід права власності і на протязі семи років отримували орендну плату. Однак, у свідоцтвах про право на спадщину за законом від 16.09.2011 року (а.с. 25, 26), немає інформації про укладання договору оренду землі спадкодавцем. Запис, на який посилається відповідач, є записом про реєстрацію державного акта на право власності на земельну ділянку серії ПЛ №119118 в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право користування землею, договорів оренди за номером 010554500105. Вказана обставина визнана представником відповідача в ході судового розгляду даної справи. Також суд вважає, що перебіг строку позовної давності починається не з моменту, коли позивачі повідомили орендодавця про перехід права власності до спадкоємців та отримання останнім орендної плати за користування земельною ділянкою, а з часу, коли позивачі дізнався про існування спірного договору оренди земельної ділянки, тобто у серпні 2017 року, а тому строк позовної давності позивачами не пропущений. При вирішення даної справи, суд враховує правові позиції Верховного Суду України від 22.04.2015 року №6-48цс15, від 13.06.2016 року 6-643цс16. Враховуючи вище викладене, суд приходить до переконання про наявність законних підстав для задоволення позовних вимог [PERSON], [PERSON] у повному обсязі. Згідно з ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивачів підлягають стягненню понесені ними витрати по сплаті судового збору.

Outcome: approved