Jurisdiction: civil
Date: 2014-04-10 00:00:00

[PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] звернулись до суду з позовом, в якому вказують, що 31 травня 2006 року розпорядженням районної державної адміністрації № 248 на території Марківської сільської ради [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] було виділено земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно [PERSON] - 3.3522 га, [PERSON] - 4.8990 га, [PERSON] - площею 2.5829 га, [PERSON] - площею 2.5567 га. 9 лютого 2007 року між позивачами та Товариством з обмеженою діяльністю «АГРОБУГ» було укладено Договори оренди землі. А саме : між [PERSON] та ТОВ «АГРОБУГ» Договір про оренду землі № М 112 (далі Договір), який зареєстрований у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12 листопада 2007 року за №040784000263 ; між [PERSON] та ТОВ «АГРОБУГ» Договір про оренду землі № М 55 (далі Договір), який зареєстрований у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 3 серпня 2007 року за №040784000085; між [PERSON] та ТОВ «АГРОБУГ» Договір про оренду землі № М 56 (далі Договір), який зареєстрований у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 3 серпня 2007 року за №040784000086; між [PERSON] та ТОВ «АГРОБУГ» Договір про оренду землі № М 63 (далі Договір), який зареєстрований у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 3 серпня 2007 року за №040784000113. У п.4.1. розділу 4 Договору зазначається : «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 358,00 ( триста п'ятдесят вісім ) гривень на рік, але не може складати менше 1,5 % від вартості земельної ділянки. Вартість земельної ділянки визначається згідно довідки відділу земельних ресурсів», зазначають, що дане положення не відповідає вимогам чинного законодавства, а саме Указу Президента « Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 2 лютого 2002 року із змінами і доповненнями, внесеними Указами Президента України від 19 серпня 2008 року, де зазначається, що розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) становить не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Крім того, ч.2 п.13 Типового договору оренди землі затвердженого Постановою, Кабінету Міністрів від 3 березня 2004 року № 220 зазначає : «Розмір орендної плати переглядається у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством», що не в повній мірі відображено у п.4.5. розділу 4 Договору, як і вимога відповідно до Указу поступового збільшення плати за оренду землі, що є також недотриманням чинного законодавства. Також зазначає, що у п. 9.1. розділу 9 не в повній мірі відображені їхні законні права, а саме право своєчасного внесення орендної плати, що закріплені у ч.4 ст.24 Закону України «Про оренду землі». Крім того, п. 14.4-14.8 розділу 14 «Розв'язання суперечок» взагалі не відповідають чинному законодавству, так як відповідно до ч.І ст.2 Закону України «Про оренду землі» : «Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.» Відповідно до ч.2 ст.792 відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, але враховуючи вище написане Договір по більшості умовам не відповідає чинному законодавству. Крім того, відповідно ч.1 ст.203 Цивільного Кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» - істотними умовами договору оренди землі є : об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Зазначає, що дані положення не в повній мірі відображені у Договорі, а саме: умови збереження стану об'єкта оренди та умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що є також порушенням чинного законодавства. Вони неодноразово (усно та письмово) з серпня 2008 року звертались до Орендаря з проханням привести їх договірні відносини у відповідність до норм та положень чинного законодавства, внести зміни до Договору шляхом підписання Додаткової угоди до Договору, переукладенням договору. Варіант Додаткової угоди був наданий ТОВ «Агробуг» ще у 2011 році, і навіть узгоджений з орендарем, але вона досі не підписана. Жодної обґрунтованої відповіді орендарем стосовно питань законної необхідності приведення Договору у відповідність вимогам чинного законодавства, не надано. Просять визнати недійсними договори оренди, припинити право користування земельними ділянками позивачів ТОВ «Агробуг», зобов'язати ТОВ «АГРОБУГ» повернути земельні ділянки орендодавцям у стані, не гіршому порівняно з тим у якому він одержав їх в оренду у 10-денний термін за актом приймання - передачі та стягнути із відповідача понесені ними судові витрати. В судовому засіданні позивач [PERSON] та представник його і решти позивачів [PERSON] позов підтримали із наведених в ньому підстав і просять його задовільнити. Позивач [PERSON] пояснив, що договір між усіма позивачами та відповідачем укладено 09.02.2007 року. Відповідачем умови договору виконуються, але коли набрав чинності Указ Президента України, згідно, якого орендна плата збільшилась «від не менше 1.5% до не менше 3 %», він звертався до відповідача із вимогою переукласти договір оренди чи укласти додаткову угоду, яку відповідач повинен зареєструвати відповідно до чинного законодавства. Відповідач нічого не зробив, хоча і виплачує орендну плату в розмірі неменше 3% з відповідними компенсаціями, однак не дивлячись на це, він наполягає на розірванні вказаного Договору і згоден укласти новий договір з урахуванням всіх істотних умов відповідно до діючого законодавства. Додатковий договір між ними укладений в 2010 році не зареєстрований в ДЗК, тому просить не брати його до уваги. Представник позивачів [PERSON] пояснила, що у договорах оренди земельних ділянок між позивачами та відповідачем укладеними 09.02.2007 року не вказано всіх істотних умов передбачених статтею 15 ЗУ «Про оренду землі», які перераховані в позовній заяві, а тому вказані договори є недійсними і підлягають розірванню в судовому порядку, оскільки відповідач відмовляється їх переукласти чи укласти додаткові угоди та зареєструвати їх відповідно до чинного законодавства. Зазначила, що відповідач своєчасно виплачує орендну плату в розмірі не менше 3 %, не заперечує факту орендної плати із врахуванням індексації, однак, вважає це його не правом, а обов'язком. П/п 4.1 Договору не містить всіх умов збільшення плати за оренду землі, а саме, в разі зміни коефіцієнтів і тарифів, хоча б один раз на рік перед виплатою орендної плати, а в п/п 9.1 Договору не відображено право орендодавця на своєчасне внесення орендної плати, п/п 5.3 не відповідає ст.15 Закону, оскільки не указано, яким саме вимогам мають відповідати умови збереження землі. В п/п 14.1 вказано єдиним повноважним судом для даного договору - Міжнародний комерційний арбітражний суд при Торгово - промисловій палаті України в м.Києві, на її думку, така домовленість ускладнює орендодавцям можливість захисту своїх прав. У неї виникає сумнів щодо існування такого суду. Представник відповідача [PERSON] позов не визнав та пояснив, що Договори і з позивачами укладалися в 2007 році і на момент їх укладення діяв Указ Президента України, згідно, якого орендна плата передбачалась не менше 1.5%, тому така мінімальна оплата закладалась в договорах оренди. Указ Президента України від 19.08.2008 року, згідно якого, орендна плата передбачалась не менше 3% вартості земельної ділянки почав діяти із 01.01.2009 року, оскільки на вказану дату щорічно уточнюється вартість земельної ділянки із врахуванням коефіцієнту індексації. Даний Указ носить для підприємства рекомендаційний характер і не зобов'язує переукладати раніше укладені договори. Не дивлячись на це, підприємство щорічно в строки оговорені п/п 4.3 Договору виплачує орендодавцям значно більшу суму ніж 3%, попередньо сплативши відповідні податки. В Договорі оговорено і відповідальність підприємства за несвоєчасне внесення орендної плати (п/п 5.6). Позивач [PERSON] прибув за отриманням орендної плати за 2011 р. лише в липні 2012 року, з ним, не зважаючи на порушення строків з його вини, розрахувались без затримки, не застосовуючи ніяких санкцій, оскільки це нічим не передбачено, про що надав суду для огляду видаткові касові ордера, згідно яких орендна плата збільшується щорічно і даний факт не заперечується позивачами. В п/п 4.2 Договору, між сторонами оговорено, що орендна плата здійснюється без урахування індексу інфляції, однак її завжди нараховували. Не погоджується із претензіями позивачів стосовно невідповідності п/п 5.3 Договору ст.15 Закону України «Про оренду землі», оскільки не можливо в договорі зазначити всі вимоги, яким саме мають відповідати умови збереження землі, а оговорено, що вони мають відповідати нормативним вимогам, що вважає достатнім для визначення стану земельної ділянки в разі виникнення спору. Стосовно того, що в п/п 9.1 Договору (права орендодавця), не відображено право орендодавця на своєчасне внесення орендної плати, не вважає це за порушення істотних умов так як орендну плату вносить орендар і умовами Договору оговорена його відповідальність перед орендодавцями за порушення строків її внесення, що повністю відповідає ст.15 Закону України « Про оренду землі». В п/п 14.1 вказано єдиним повноважним судом для даного договору - Міжнародний комерційний арбітражний суд при Торгово - промисловій палаті України в м. Києві, однак це ніяк не обмежує права орендодавців, оскільки за чинним законодавством вони вправі звернутися до місцевого суду за захистом своїх прав, чим в даному випадку скористались позивачі. Він на час укладення договорів не працював в ТОВ «Агробуг», а тому не може пояснити, чому сторони вказали саме цей суд в м. Києві. В 2010 році на вимогу позивачів вони уклали додаткові угоди, в яких пункт 4.1 Договорів виклали в новій редакції і виконують його, але не встигли зареєструвати. Представник відповідача [PERSON] позов не визнав та пояснив, що відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог встановлених ст.203 ЦК, а за ст. 236 ЦК правочин визнається недійсним з моменту його укладення. Договори і з позивачами укладалися в 2007 році і на момент їх укладення вони повністю відповідали чинному законодавству та пройшли перевірку і зареєстровані в Центрі ДЗК, а тому вимоги позивачів є безпідставними і не підлягають до задоволення. Указ Президента України від 19.08.2008 року, згідно якого, орендна плата передбачалась не менше 3% вартості земельної ділянки зобов'язує збільшувати орендну плату у разі укладення договорів після набрання ним чинності та не зобов'язує змінювати розмір оренди по раніше укладених договорах, тому він для відповідача носить рекомендаційний характер і не зобов'язує переукладати раніше укладені договори. Щодо посилання позивачів на пропущення такої істотної умови, як умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки - зазначив, що данні положення були внесені до Закону України «Про оренду землі» вже після укладення спірних договорів, а тому цілком очевидно, що така умова не могла бути включена до Договору при його укладенні. Договір укладено на 15 років і за цей період в законодавстві будуть відбуватися зміни, які не тягнуть за собою визнання договорів не дійсними. Також відповідають вимогам Закону всі інші пункти, зокрема,- п/п 5.3, 4.5- розмір оплати, строки та умови її зміни; п/п 14.4 Договору не позбавляє права орендодавців звернутися до місцевого суду за захистом своїх прав. Суд, вислухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши матеріали справи вважає, що позов не підлягає до задоволення, виходячи з наступного. 9 лютого 2007 року укладено Договори про оренду землі між [PERSON] та ТОВ «АГРОБУГ», № М 112, який зареєстрований у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12 листопада 2007 року за № 040784000263 ; № М 55 між [PERSON] та ТОВ «АГРОБУГ», який зареєстрований у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 3 серпня 2007 року за №040784000085 ; № М 56 між [PERSON] та ТОВ «АГРОБУГ», який зареєстрований у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 3 серпня 2007 року за №040784000086 ; № М 63 між [PERSON] та ТОВ «АГРОБУГ», який зареєстрований у Тиврівському секторі реєстрації Вінницької регіональної філії «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 3 серпня 2007 року за №040784000113. Відповідно до ч.2 ст.792 відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Крім того, відповідно ч.І ст.203 Цивільного Кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Згідно ч. 1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог встановлених ст. 203 ЦК. За змістом ст. 236 ЦК правочин визнається недійсним з моменту його укладення. Відповідно до положень ст.60 ЦПК України - кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається, як на підстави своїх вимог і заперечень, крім випадків передбачених статтею 61 цього кодексу. Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» (далі Закон) - істотними умовами договору оренди землі є : об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов договору, передбачених цією статтею є підставою для відмови в державній реєстрації договору, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Спірні Договори укладались між сторонами 9 лютого 2007 року і на момент їх укладення діяв Указ Президента України, « Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 2 лютого 2002 року, згідно якого, орендна плата передбачалась не менше 1.5%, визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово - економічного стану орендаря. Така мінімальна оплата оговорена сторонами в пп 4.1 договорів оренди земельних ділянок . 19.08.2008 року видано Указ Президента України № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», яким внесено зміни до Указу від 2 лютого 2002 року, згідно, якого орендна плата збільшилась до «не менше 3%» вартості земельної ділянки. Цей Указ набрав чинності з моменту його опублікування. В даному Указі немає посилання на те, що його дія поширюється на договори, укладені до набрання ним чинності. З огляду на викладене Указ Президента №725/2008 має рекомендаційний характер. Він є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати до 3%, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін (ст.30 ЗУ «Про оренду землі»), а відтак посилання позивачів на даний Указ Президента, як на одну із підстав для визнання Договорів оренди недійсними є безпідставними, оскільки не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства. Позивачі вказують, як на одну із істотних умов те, що п/п. 4.1 Договору не містить всіх умов збільшення плати за оренду землі, а саме : в разі зміни коефіцієнтів і тарифів, хоча б один раз на рік перед виплатою орендної плати, однак дане питання узгоджено сторонами в п.п 4.2 та 4.5 Договору, згідно яких, розмір орендної плати переглядається раз на рік і серед підстав проведення перегляду зазначено : «в інших випадках передбачених законом» , у п.п. 4.2 Договору передбачено, що орендна плата обчислюється без врахування інфляції, що повністю узгоджується з вимогами ч.3 ст. 21 ЗУ «Про оренду земельної ділянки», тобто вказана істотна умова в договорах оговорена. Слід також зазначити, що відповідач сплачує орендну плату за договорами у розмірі не менше 3% вартості земельних ділянок з врахуванням індексу інфляції, що не заперечується сторонами. Позивачі бажають, щоб орендна плата переглядалась не менше одного разу в рік. Однак ними не заперечуються пояснення представника відповідача [PERSON] в частині того, що щорічно, на 1 січня уточнюється вартість земельної ділянки із врахуванням коефіцієнту індексації, а з уточненої вартості, сплачувались податки і лише потім проводились розрахунки із орендодавцями за цінами не меншими ніж зазначені в Указі Президента від 19 серпня 2008 року N 725/2008. Стосовно вимог позивачів відносно п/п 9.1 Договору, яким на їх переконання не відображено право орендодавця на своєчасне внесення орендної плати, тому суд вважає за необхідне зазначити, що внесення орендної плати є обов'язком орендаря за використання орендованої земельної ділянки, а правом орендодавця є отримання вказаної плати. Відповідальність за порушення умов Договору за недотримання строків внесення орендної плати передбачена сторонами у п/п 4.6 Договору, тому на думку суду, посилання позивачів на порушення їхніх прав також є безпідставними, до того ж таке право орендодавця вимагати своєчасного внесення орендної плати - передбачене ст.24 ЗУ « Про оренду землі», не зазначено в ст. 15 ЗУ « Про оренду землі», як істотна умова. П/п 5.3 Договору зазначено, що умови збереження стану об'єкта оренди повинні відповідати нормативним вимогам, однак позивачі не обґрунтували в чому саме полягає порушення їхніх прав, виходячи із умов даного підпункту Договору. В той же час представник відповідача [PERSON] пояснив, що норми для збереження стану родючості ґрунтів визначаються відповідними нормативами і недоцільно їх перераховувати в Договорі оренди. Позивачі зазначають, як одну із істотних умов Договору - не додержання при укладенні договорів оренди умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, однак ст.15 ЗУ «Про оренду землі» доповнено абзацом 12 згідно із Законом № 509-VI1 6.09.2008 року, тобто після укладення спірних договорів оренди, що виключило можливість включення даної умови до спірних договорів на момент укладення, тому дане твердження не є підставою для визнання Договорів недійсними. В п/п 14.1 Договору сторонами обумовлено, що єдиним повноважним судом для даного договору є Міжнародний комерційний арбітражний суд при Торгово - промисловій палаті України в м. Києві, на думку позивачів така домовленість ускладнює їм можливість захисту своїх прав та викликає сумнів, щодо існування такого суду. Визначення в договорі суду, який розглядає спори за договором, не є істотною умовою договору, передбаченою статтею 15 ЗУ «Про оренду землі». Крім того, згідно з роз'ясненнями, які містяться в п.7 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України розгляду цивільних і кримінальних справ «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ «№ 3 від 01.03.2013 року спори, що виникають з земельних відносин, у яких хоча б однією з сторін є фізична особа, незважаючи на участь у них суб'єкта владних повноважень, згідно ст.15 ЦПК розглядаються в порядку цивільного судочинства. А тому відображена в Договорі домовленість сторін, щодо суду, де мають розглядатися можливі спори по укладених договорах, не позбавляє трава сторін звертатись за захистом своїх прав до суду загальної юрисдикції. Договори і з позивачами укладалися в 2007 році і на момент їх укладення вони повністю відповідали чинному законодавству та пройшли перевірку і зареєстровані в Центрі ДЗК, що стверджується самими договорами. Виходячи із викладеного, суд приходить до висновку про відсутність умов для визнання недійсними Договорів, а тому вимоги позивачів є безпідставними і не підлягають до задоволення.

Outcome: dismissed