Jurisdiction: civil
Date: 2014-01-28 00:00:00

[PERSON], [PERSON] звернулись до Кам'янського райсуду із позовом до Кам'янської міської ради Черкаської обл., [PERSON], треті особи на стороні відповідачів, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Кам'янського районного нотаріального округу [PERSON], КП «Черкаське обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації» про визнання недійсним «договору купівлі - продажу приміщення» від 18.01.2012 р., посилаючись на те, що із позовної заяви [PERSON] до [PERSON] про усунення перешкод у володінні та користуванні майном по цивільній справі № 2307/701/2012 дізнались про те, що 18.01.2012 р. з нотаріально-посвідченої письмової згоди [PERSON] між [PERSON] (як покупець) та Кам'янською міськрадою в особі міського голови [PERSON] (як продавець) було укладено договір купівлі продажу приміщення від 18.01.2012 р., згідно з яким Кам'янська міськрада продала у власність [PERSON] належні раді 19/25 частин житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, який знаходиться в [ADDRESS] (п. 1 Договору). Продаж вчинено за 10136 грн., які покупець сплатив до підписання цього договору, що був посвідчений приватним нотаріусом Кам'янського райнотокругу [PERSON] і зареєстрований у державному реєстрі правочинів за № 4855138. 19.01.2012 р. право власності на вказані вище частини житлового будинку за р. № 18682492 було зареєстровано в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно Кам'янського ВВ КП ЧООБТІ. Вказаним Договором порушені права [PERSON], як суміжного землекористувача земельної ділянки, на якій розташовано це нерухоме майно і спір щодо цього знаходився на вирішенні в адміністративному судді. Також порушені права [PERSON], який ще з 08.01.2009 р. офіційно, шляхом подачі 08.01.2009 р. до Кам'янської міської ради відповідної письмової заяви., виявив бажання також придбати це нерухоме майно на конкурентних засадах у випадку його продажу. Крім цього, вказаний вище Договір від 18.01.2012 р. був укладений з грубими порушеннями вимог чинного законодавства, що є підставою для визнання його недійсним, зокрема: 1) ст. 377 ЦК України, оскільки у Договорі відсутні будь-які вказівки про розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку із переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду. Так, п. 1 Договору містить вказівку про необхідність звернення набувача до Кам'янської міськради для врегулювання правовідносин та визначення правового статусу земельних ділянок згідно ЗК України. Предметом Договору є вищевказані 19/25 частин будинковолодіння без земельної ділянки. 2) Кам'янським міським головою [PERSON], як представником Кам'янської міськради, були перевищенні повноваження при укладенні Договору всупереч ст. 26 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», де зазначено, що виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються питання прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна, визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності і т. ін. В даному випадку міський голова одноосібно прийняв рішення щодо відчуження комунального майна, порядку та умов його відчуження. Також міський голова одноосібно, з перевищенням своїх повноважень, без пленарного засідання міської ради, вирішив питання ціни продажу вказаного майна за 10136 грн., тоді як вартість даної відчужуваної частини будинковолодіння становить 24648 грн. 32 коп. (п. 4 Договору). У Договорі відсутні будь-які дані про його затвердження на пленарному засіданні ради згідно п. 43 ч. 1 ст. 26 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», без чого він не міг бути зареєстрованим у відповідних реєстрах договорів та прав власності на нерухоме майно. 3) Всупереч чинному законодавству та рішенню Кам'янської міськради від 26.06.2007 р. № 16-52-V «Про розгляд протесту прокурора» вказані 19/25 частин будинковолодіння по [ADDRESS], були продані не на конкурсних засадах, тобто не на відкритому аукціоні чи за конкурсом (не публічно), а конкретній особі - [PERSON], порушивши права [PERSON] на придбання цього майна на конкурентних засадах. При визнанні недійсним Договору просили застосувати двосторонню реституцію, а саме вилучити у покупця [PERSON] та повернути Кам'янській міськраді зазначені вище 19/25 частин будинковолодіння, а з продавця Кам'янської міськради на користь [PERSON] стягнути кошти за договором в сумі 10136 грн. В судовому засіданні позивачка [PERSON] позов підтримала, просила його задоволити. Позивач [PERSON] в судове засідання не з'явився, повідомлений належним чином про час та місце розгляду справи. 15.01.2014 р. подав до суду письмову заяву про розгляд справи без його присутності. Представник позивачів [PERSON] позов підтримав, наполягав на його задоволенні. Представник відповідача Кам'янської міської ради Мартинюк В. В. в судовому засіданні позов не визнав, заперечував проти його задоволення, пославшись на те, що при укладенні Договору Кам'янський міський голова повноваження свої не перевищив, так як він діяв від імені міськради. В даному випадку був проданий не цілісний об'єкт, а тому кадастровий номер земельної ділянки на якій знаходиться 19/25 частини будинковолодіння - не потрібен. Порядок та умови відчуження майна, його оцінка по даному Договору, були визначені рішенням Кам'янської міської ради № 17-19-VI від 18.01.2012 р. на законних підставах. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явився, повідомлений належним чином про час та місце розгляду справи. 29.01.2014 р. до суду надійшла письмова заява, в якій він просив розглядати справу без нього, за участю його представників [PERSON] та [PERSON] Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні позов не визнала, заперечувала проти його задоволення. Представник відповідача [PERSON] також позов не визнав, заперечив проти його задоволення посилаючись на те, що рішенням Кам'янської міськради № 8-3/VI від 24.05.2011 р. до рішення № 12-64-V від 27.02.2007 р. внесено доповнення щодо переважного права співвласника перед іншими особами на купівлю за ціною, оголошеною для продажу та інших рівних умовах - у разі продажу частки житлового будинку комунальної власності територіальної громади м. Кам'янки, що є у праві спільної власності. На момент відчуження Кам'янською міськрадою своєї частки 19/25 домоволодіння, власником 6/25 вказаного будинковлодіння вже був [PERSON], тобто був співвласником цього будинку, а тому міськрада, продаючи свою частину майна конкретній особі - останньому, мала право відступити від загальних правил продажу комунального майна на конкурентних засадах. При цьому заява [PERSON] від 08.01.2009 р. про намір придбати вказану вище частину будинковолодіння, не була правовою перешкодою для продажу цього майна [PERSON] Рішення про продаж 19/25 частин зазначеного будинковолодіння було прийнято колегіальним рішенням Кам'янської міськради № 9-20/VI від 23.06.2011 р. (зі змінами внесеними рішенням Кам'янської міськради № 17-19/VI від 17.01.2012 р.), а не одноосібно міським головою, цим же рішенням затверджено і висновок про вартість об'єкта оцінки цього майна. Договір купівлі-продажу частини будинку від 18.01.2012 р. був укладений з дотриманням чинного законодавства. [PERSON] сплатив Кам'янській міськраді обговорену в Договорі грошову суму 10136 грн. та зареєстрував набуті ним 19/25 частин домоволодіння, ставши власником всього будинковолодіння по [ADDRESS] Третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, приватний нотаріус Кам'янського райнотокругу [PERSON] в судове засідання не з'явилась, повідомлена належним чином про час та місце розгляду справи. 07.11.2012 р. подала до суду письмову заяву про розгляд справи без її присутності, на розсуд суду. В судовому засіданні 07.11.2012 р. пояснила, що посвідчувала оспорюваний Договір відповідно до ст. 377 ЦК України, де не передбачений кадастровий номер на земельну ділянку при відчуженні частини житлового будинку, також пересвідчилась у повноваженнях Кам'янського міського голови [PERSON] та вияснила, що інших заяв співвласників на купівлю 19/25 частин будинковолодіння не було. Пізніше дізналась, що була заява [PERSON] до Кам'янської міськради на придбання вищевказаної частини будинковолодіння на конкурсних засадах. Однак вважає, що переважне право на купівлю зазначеної частини будинковолодіння мав лише співвласник [PERSON] Крім цього, вказала, що як би при посвідченні даного договору купівлі-продажу знала про існуючий земельний спір між сторонами, то договір би не посвідчувала. Представник третьої особи на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору КП ЧООБТІ м. Черкаси. в судове засідання не з'явився, повідомлений належним чином про час та місце розгляду справи. 12.11.2012 р. та 19.12.2013 р. до Кам'янського райсуду надійшли письмові заяви директора КП ЧООБТІ м. Черкаси про розгляд даної справи без участі їх представника; у вирішенні справи покладаються на розсуд суду. Вислухавши пояснення сторін, третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд приходить до слідуючого. В судовому засіданні встановлено, що 18.01.2012 р. з нотаріально-посвідченої письмової згоди [PERSON] між [PERSON] (як покупцем) та Кам'янською міськрадою в особі міського голови [PERSON] (як продавцем) було укладено договір купівлі продажу приміщення, згідно з яким Кам'янська міськрада продала у власність [PERSON] належні раді 19/25 частин житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, який знаходиться в [ADDRESS] (п. 1 Договору). Набувач повинен звернутись до Кам'янської міськради для врегулювання правовідносин та визначення правового статусу земельних ділянок згідно ЗК України (п. 1 Договору). Продаж вчинено за 10136 грн., які покупець сплатив до підписання цього договору, що був посвідчений приватним нотаріусом Кам'янського райнотокругу [PERSON] і зареєстрований у державному реєстрі правочинів за № 4855138. 19.01.2012 р. право власності на вказані вище частини житлового будинку за р. № 18682492 було зареєстровано в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно Кам'янського ВВ КП ЧООБТІ. На час укладання даного Договору інша частина будинковолодіння - 6/25 належала [PERSON] на підставі договору дарування від 23.11.1994 р., посвідченого Кам'янською держнотконторою за р. № 2917, тобто він є співвласником будинку. 08.01.2009 р. до Кам'янської міськради із письмовою заявою звернувся також [PERSON], який виявив бажання придбати вищевказане нерухоме майно на конкурентних засадах у випадку його продажу. На дату укладення Договору суміжним землекористувачем земельної ділянки, на якій розташовані 19/25 частини будинковолодіння по [ADDRESS], була також позивачка [PERSON] та спір щодо суміжного землекористування між нею і Кам'янською міськрадою, [PERSON], [PERSON] знаходився на розгляді в Кам'янському райсуді. Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків). В оспорюваному позивачами Договорі від 18.01.2012 р. відсутні будь-які вказівки про розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку із переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду та як зазначено вище в (п. 1 Договору) міститься вказівка про необхідність звернення набувача до Кам'янської міськради для врегулювання правовідносин, визначення статусу земельних ділянок. Згідно ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що значені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. У даному випадку суд вважає, що відсутня істотна умова Договору в частині щодо земельної ділянки, а також в частині переходу права власності на решту предметів нерухомості: житловий будинок, надвірні будівлі і споруди. Відповідно до ч. 1 ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчиняти правочин від імені другої сторони, зона представляє. Частиною 1 ст. 238 ЦК України встановлено, що представник може бути уповноважений на вчинення тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Відповідно до ст. 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє. Згідно ч. 1 статті 241 ЦК України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. В оспорюваному Договорі від 18.01.2012 р. продавцем є Кам'янська міська рада Черкаської обл., як юридична особа,яку представляє міський голова [PERSON], що діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування» та Витягу з рішення № 17 від 04.11.2010 р., а також витягу з протоколу першої організаційної сесії міської ради від 17.11.2010 року. Правовий статус міського голови визначено статтею 12 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 р. № 280, згідно з якою міський голова є головною посадовою особою територіальної громади міста, він очолює виконавчий комітет відповідної міської ради, головує на її засіданнях. Відповідно до ст. 42 цього Закону, зазначено, що міський голова представляє територіальну громаду, раду та її виконавчий комітет у відношеннях з... громадянами...; укладає від імені територіальної громади, ради та її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства, а з питань, віднесених до виключної компетенції ради, подає їх на затвердження відповідної ради. Частиною 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності; затвердження договорів, укладених ... міським головою від імені ради, з питань, віднесених до її виключної компетенції. Підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо порядку та умов відчуження комунального майна, подання раді письмових звітів про хід та результати відчуження комунального майна віднесені п/п 4 п. «а» ст.. 29 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчого органу міської ради, як власні (самоврядні) повноваження ради. Таким чином, суд вважає, що відповідно до указаних положень чинного законодавства, міський голова не уповноважений одноосібно приймати рішення щодо відчуження комунального майна, щодо визначення порядку та умов відчуження комунального майна, включаючи питання визначення порядку продажу комунального майна, визначення конкретних покупців та ціни продажу. Ці питання віднесені до виключної компетенції пленарних засідань Кам'янської міської ради. В оспорюваному Договорі не має посилання на відповідні рішення Кам'янської міськради щодо порядку та умов реалізації 19/25 частин житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, який знаходиться в [ADDRESS]. Також в Договорі зазначено про вартість відчужуваної частини будинковолодіння - 24648 грн. 32 коп., тоді як продаж вищевказаних частин домоволодіння вчинено за 10136 грн. В даному випадку, Кам'янський міський голова [PERSON] від імені продавця Кам'янської міськради одноосібно, з перевищенням своїх повноважень уклав договір від 18.01.2012 р., вирішив питання ціни продажу вказаного майна, разом з покупцем [PERSON], тоді як ці питання віднесено до виключної компетенції пленарного засідання міської ради. Всупереч вимогам п. 43 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» в оспорюваному Договорі відсутні будь-які дані про його затвердження на пленарному засіданні ради Кам'янської міськради, без чого він не міг бути зареєстрованим у відповідних реєстрах договорів та прав власності на нерухоме майно. Однак, реєстрація цього Договору була здійснена в день його укладення без його затвердження міською радою. Відповідно до ч. 4 ст. 3 ЗУ «Про приватизацію державного майна» відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування. Частиною 1 статті 15 цього Закону встановлені способи приватизації, тобто відчуження державного, а отже і комунального майна, і встановлено, що: приватизація державного майна здійснюється шляхом: продажу об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом …; неконкурентні способи продажу майна державних підприємств застосовуються щодо об'єктів, не проданих на аукціоні, за конкурсом. Статтею 16 цього Закону встановлено, що: продаж об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом та на фондових біржах здійснюється у порядку, що затверджується Фондом державного майна України, Антимонопольним комітетом України, Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. Відповідно до рішення від 27.02.2007 року №12-64-V «Про питання набуття права на об'єкти комунального майна територіальної громади м. Кам'янки» вирішено встановити, що право власності та право оренди всіх об'єктів комунального майна територіальної громади м. Кам'янка набувається на конкурентних засадах. Рішенням Кам'янської міської ради від 26.06.2007 р. № 16-52-V «Про розгляд протесту прокурора» щодо цього конкретно-визначеного майна було прийнято рішення: продати 19/25 частин житлового будинку з надвірними спорудами в [ADDRESS], на конкурсних засадах. Таким чином, згідно вказаних вище рішень пленарних засідань Кам'янської міськради 19/25 частин житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, який знаходиться в [ADDRESS], мало бути продане лише на конкурентних засадах, тобто на відкритому аукціоні чи за конкурсом. Однак, в судовому засіданні встановлено, що даний порядок продажу цього майна на конкурентних засадах додержано не було, а це комунальне майно було продано не публічно, а конкретній особі - [PERSON] При цьому суд зважає на те, що Кам'янською міськрадою не була узята до уваги письмова заява [PERSON] від 08.01.2009 р. про намір придбати дане майно на конкурентних засадах. Згідно ч. 1, ч. 3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам…. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. Суд критично оцінює доводи представників відповідача [PERSON], [PERSON], а також представника Кам'янської міськради, щодо законності укладення оспорюваного Договору, оскільки вони спростовуються наведеними вище доказами та показами в судовому засіданні третьої особи приватного нотаріуса Кам'янського райнотокругу [PERSON], яка вказала, що не посвідчила б даний Договір, як би їй було відомо про земельний спір між сторонами. Позивачі додали до позовної заяви копію позову [PERSON] до [PERSON] від 11.05.2012 р. про усунення перешкод у володінні та користування майном, копію ухвали від 30.12.2011 р. Кам'янського райсуду про відкриття провадження у справі за позовом [PERSON] до Кам'янської міськради, треті особи на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: [PERSON], [PERSON] про визнання протиправним та не чинним з дня його прийняття рішення Кам'янської міськради «Про скасування рішення виконкому міськради» від 23.06.2011 р. № 9-15/6, як правового акта індивідуальної дії (справа № 2а-5823/2011), копію ухвали Київського Апеляційного адмінсуду від 10.10.2012 р., копію ухвали Вищого Адмінсуду України від 07.11.2013 р., що підтверджують наявність спору між сторонами, який розглядався в Кам'янському райсуді станом на дату укладення оспорюваного Договору від 18.01.2012 р. Враховуючи викладене, суд вважає, що договір купівлі-продажу приміщення від 18.01.2012 р. укладений всупереч вимогам діючого законодавства, при перевищенні Кам'янським міським головою [PERSON], як представником Кам'янської міської ради, повноважень представника, а тому суд визнає даний Договір недійсним з дня його укладення. При цьому, суд вважає необхідним застосувати двосторонню реституцію у вигляді приведення сторін правочину у попередній стан, а саме - вилучити від покупця [PERSON] та повернути Кам'янській міськраді 19/25 частини житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, який знаходиться в [ADDRESS], а з Кам'янської міськради Черкаської обл. стягнути на користь [PERSON] одержані від останнього за вказаним вище договором кошти в сумі 10136 грн. 00 коп. відповідно до ст. 88 ЦПК України з відповідачів на користь позивачки необхідно стягнути судові витрати, солідарно. На підставі 203, 204, 209, 210, 215, 216, 237-239, 241, 328, 377, 638, 640 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст. 12, 26, 29, 42 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні», Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 р. № 9,

Outcome: approved