Jurisdiction: civil
Date: 2020-12-17 00:00:00

[PERSON] (далі - позивач) звернувся до Чорнобаївського районного суду Черкаської області з позовом до ТОВ «Лєтол» (далі - відповідач) про розірвання договору оренди землі. В обґрунтування позовних вимог зазначалося, що позивач є власником земельної ділянки площею 2,4561 га, кадастровий номер 7125155100:04:000:0442, яка знаходиться в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області. 8 березня 2017 року між позивачем і відповідачем укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, який 19 травня 2017 року зареєстрований державним реєстратором Побіянською Н.Б. Згідно з умовами договору сторонами, зокрема узгоджено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, встановлено строк дії договору, визначено розмір орендної плати та обумовлено питання щодо зміни умов договору. Водночас позивачем протягом 2019-2020 років отримано орендну плату меншу, ніж визначено умовами вказаного договору. На звернення позивача щодо причин зменшення розміру орендної плати відповідач повідомив, що підставою для цього стало зменшення розміру нормативної грошової оцінки землі. При цьому позивач не отримував від відповідача сплату орендної плати у будь-якій іншій формі, зокрема натуральній чи відробітковій. Позивач стверджував, що зміна індексації нормативної грошової оцінки, є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі, як передбачено його умовами. Однак жодних змін в договір оренди землі сторони не вносили, а тому, на думку позивача, до виконання підлягають узгоджені умови договору оренди землі у чинній редакції. Крім того, враховуючи показники нормативної грошової оцінки за даними Держгеокадастру станом на 1 січня 2020 року по Черкаській області позивач вважав, що відповідачем здійснюється виплата орендної плати не в повному обсязі, що свідчить про систематичне порушення останнім умов договору. На підставі викладеного, посилаючись на норми законодавства та практику Верховного Суду, позивач просив розірвати договір оренди землі та скасувати державну реєстрацію права оренди. Позивач та його представник позовні вимоги підтримали повністю, просили задовольнити з підстав, викладених у позові. Відповідач свого представника у судове засідання не направив, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся шляхом направлення судової повістки у вигляді SMS-повідомлення, що підтверджується відповідною довідкою (а.с. 62). Крім того, відповідачу на його електронну адресу направлено копію ухвали суду від 18 листопада 2020 року (а.с. 61), відповідно до якої останнього у строк до 17 грудня 2020 року зобов`язано надати суду належним чином завірену копію та оригінал спірного договору оренди землі (а.с. 56-57), однак вказана ухвала з невідомих суду причин не виконана. За час розгляду справи відповідач відзиву на позовну заяву не надіслав, жодних заяв чи клопотань не подавав. Відповідно до ч. 1 ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; відповідач не зявився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; відповідач не подав відзив; позивач не заперечує проти такого вирішення справи. Виходячи з викладеного, суд ухвалив проводити заочний розгляд справи. Заслухавши пояснення позивача та його представника, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні обставини справи. Позивачу згідно\~з копією\~державного акту\~на право\~власності на\~земельну ділянку\~від 30\~вересня 2011\~року серії\~ЯК №\~241185\~належить земельна\~ділянка для\~ведення товарного\~сільськогосподарського виробництва площею 2,4561 га, кадастровий номер 7125155100:04:000:0442, розташована в адміністративних межах Чорнобаївської селищної ради Черкаської області (а.с. 5). Право власності на вказану земельну ділянку зареєстровано за позивачем 23 жовтня 2013 року, що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 5 листопада 2013 року № 12280002 (а.с. 7). Між позивачем як орендодавцем та відповідачем як орендарем укладено договір оренди землі, за яким позивач передав в оренду відповідачу вказану земельну ділянку строком на 7 років (а.с. 8-11). 19 травня 2017 року державним реєстратором Побіянською Н.Б. - приватним нотаріусом Ватутінського міського нотаріального округу Черкаської області, зареєстровано право оренди належної позивачу земельної ділянки за відповідачем, що підтверджується копією інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 7 лютого 2020 року № 199330532 (а.с. 12). Надаючи правову оцінку обставинам справи слід зазначити наступне. Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частиною 1 ст. 627 ЦК України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України). Згідно з ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Частиною 2 цієї статті Кодексу встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗК України). Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч. 4 ст. 124 ЗК України). Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно із ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Відповідно до ч.ч. 1 та 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (у чинній на момент укладення спірного договору редакції), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (у чинній на момент укладення спірного договору редакції), істотними умовами договору оренди землі: є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Згідно з положеннями ст.ст. 21, 22 Закону України «Про оренду землі» (у чинній на момент укладення спірного договору редакції), орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» (у чинній на момент укладення спірного договору редакції), на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Положеннями п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Таким чином, підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 6 березня 2019 року у справі № 183/262/17. Крім того, ст. 14 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. У п. 38 спірного договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Відповідач, зменшивши розмір орендної плати нібито з підстав зменшення розміру нормативної грошової оцінки землі, фактично в односторонньому порядку змінив умови договору в частині визначення розміру орендної плати, що в свою чергу є порушенням норм законодавства та умов договору. При цьому суд вважає, що зміна індексації нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичну зміну умов договорів щодо розміру орендної плати. Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 20 червня 2018 року у справі № 813/3819/17. Виходячи з системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Зазначена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17. Зі змісту позовної заяви та пояснень позивача вбачається, що відповідач обґрунтовував зменшення розміру орендної плати зменшенням розміру нормативної грошової оцінки землі. Так, згідно з п.п. 5, 9 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 127676,35 гривень. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 6%, що становить - 7660,58 гривень. Оплата проводиться у грошовій, натуральній та відробітковій формах. Позивачем за 2019 і 2020 роки отримано орендну плату за земельний пай у розмірі 4757,04 гривень відповідно, що підтверджується виписками АТ КБ «Приватбанк» від 15 січня 2020 року № JDO6EJ26JAKVTU43 (а.с. 13-15) та від 28 серпня 2020 року № MJAFO8IMQS2KTPDK (а.с. 16). Отже у відповідача перед позивачем виникла заборгованість зі сплати орендної плати внаслідок несвоєчасної її виплати протягом 2019 і 2020 років у повному обсязі. За своєю правовою природою поняття «несвоєчасна виплата» означає несплату певної суми грошових коштів у певний строк. Згідно із ч. 1 ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. У п. 11 спірного договору визначено, що орендна плата вноситься у такі строки - січень-грудень. При цьому спірний договір не містить положень щодо моджливості сплати орендної плати частинами. Таким чином судом встановлено факт несвоєчасної сплати орендної плати у повному обсязі за користування земельною ділянкою за 2019 і 2020 роки, тобто послідовно за два роки поспіль, що свідчить про систематичне невиконання відповідачем договірних зобов`язань, та на думку суду є істотним його порушенням. Відповідно до ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Аналогічна норма міститься і в ч. 1 ст. 81 ЦПК України. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Позивач довів та підтвердив належними і допустимими доказами, що відповідачем допущено систематичні порушення умов договору оренди землі в частині виплати орендної плати, а відповідач у свою чергу не спростував доводів позивача. Водночас обґрунтування зменшення розміру орендної плати зменшенням розміру нормативної грошової оцінки землі суд оцінює критично, оскільки таке зменшення має бути зафіксовано шляхом внесення відповідних змін до спірного договору його сторонами. У зв`язку з цим суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог. Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пп. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому пп. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Виходячи з вказаних вимог закону, у зв`язку із наявністю підстав для розірвання спірного договору оренди, слід скасувати рішення про реєстрацію права оренди та припинити його. Відповідно до ч. 6 ст. 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Позивач віднесений до 1 категорії постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, що підтверджується копією посвідчення учасника ліквідації наслідків аварії на Чорнобильській АЕС від 2 травня 2019 року серії [NUMBER] (а.с. 4). Крім того, позивач має ІІ групу інвалідності, що підтверджується копією посвідчення від 26 листопада 2007 року серії [NUMBER] (а.с. 4). Пунктами 9, 10 ч. 1 ст. 5 Закону України «Про судовий збір» позивача звільнено від сплати судового збору в усіх судових інстанціях. Водночас п. 1 ч. 2 ст. 4 цього Закону встановлено, що за подання до суду позовної заяви немайнового характеру фізичною особою ставка судового збору становить 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб. При цьому суд вважає, що позовна вимога про скасування запису про державну реєстрацію права оренди є похідною від позовної вимоги про розірвання спірного договору. За таких обставин з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір за одну позовну вимогу немайнового характеру у розмірі 840,80 гривень. На підставі викладеного,

Outcome: approved