Jurisdiction: civil
Date: 2018-10-23 00:00:00

30 серпня 2017 року [PERSON] звернулася до суду із зазначеним позовом. Позовні вимоги мотивовані тим, що [PERSON], на праві приватної власності належить вбудоване нежитлове приміщення №3 у багатоповерховому будинку за адресою: м. Ромни вул. Коржівська, 75. 25 травня 2006 року між позивачкою, як суб'єктом підприємницької діяльності та [PERSON] міською радою, в особі міського голови, укладений договір оренди земельної ділянки, розташованої під вищезазначеним нежитловим приміщенням, який зареєстрований у Сумському регіональному центрі ДЗК 20 червня 2006 року за № 04066220114. В подальшому між ними укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки з терміном її дії на 5 років. Строк дії додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки за реєстраційним № 04066220114 у центрі ДЗК від 25 травня 2006 року закінчився 20 червня 2016 року, а тому підставою для його припинення є закінчення строку, на який його було укладено. 24.07.2017р.позивач припинила здійснення підприємницької діяльності. На звернення до Виконавчого комітету [PERSON] міської ради із письмовим повідомленнями про припинення дії договору оренди земельної ділянки, їй відмовлено та прийнято рішення залишити земельну ділянку в оренді. У відділі Головного Управління Держгеокадастру у Сумській області інформація щодо можливих прийнятих рішень органів місцевого самоврядування чи органів виконавчої влади з виділення частки земельної ділянки за адресою: м. Ромни Сумської області вул. Коржівська, 75 на ім'я [PERSON] відсутня. Таким чином, з'ясувалось, що земельна ділянка площею 21/1000 частин від 0,1087 га загальної площі земельної ділянки прибудинкової території багатоповерхового будинку за адресою: м. Ромни, вул. Коржівська, 75, яка розташована під належним позивачу вбудованим нежитловим приміщенням №3 у багатоповерховому будинку фактично не існує в натурі. Тобто, відповідачем порушені норми Земельного кодексу України та передано в оренду земельну ділянку, яка не підлягає передачі в оренду, право оренди прибудинкової території багатоквартирного будинку взагалі відсутнє. Зазначені дії відповідача не були відомі позивачу на момент укладення договору оренди земельної ділянки, чим порушено її матеріальне право, а саме, призвело до сплати коштів за оренду неіснуючої земельної ділянки, право оренди якої передбачено чинним земельним законодавством. Зміст укладеного між сторонами договору суперечить нормам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», а також не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, оскільки реальна передача в оренду невизначеної на плані та не винесеної в натурі умовної частки земельної ділянки неможливо, як неможливе реальне використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі орендарем. Тому позивач просила суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладеного 25 травня 2006 року та зареєстрованого у Сумському регіональному центрі ДЗК 20 червня 2006 року за № 04066220114 між [PERSON] та [PERSON] міською радою Сумської області, в особі міського голови, з моменту його укладення. Відповідач не погоджуючись з позовом, надав суду 18.06.2018 року клопотання в якому заначає наступне. Відповідно до ч. 2 ч. 4 статті 42 Земельного кодексу України (в редакції від 20.06.2007) у разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватись у користування обєднанню власників. Розміри та кофігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу та відповідної землевпорядної документації. З аналізу наведених норм вбачається, що земельна ділянка багатоквартирного будинку може передаватись у користування (оренду) обєднанню власників, лише за умови приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку. Виходячи з вищевикладеного вважають, що позовні вимоги є необгрунтованими, адже позивач не довів тієї обставини, що на час прийняття оспорюваного рішення будинок по вул. Коржіській, 75 в м. Ромни, є багатоквартирним. Також позивач не надав доказів на підтвердження чи спростування факту та наявності права власності інших користувачів квартир в даному будинку. Твердження позивача про закінчення строку дії договору орендованої земельної ділянки 20 червня 2016 року є необгрунтованими та надуманими. Так, згідно абзацу 6 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Так, згідно статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється у разі ліквідації юридичної особи-орендаря. Дана норма дублюється також у пункті 37 Договору оренди землі від 16.04.2004, де вказано, що дія договору оренди припиняється у разі ліквідації юридичної особи-орендаря. Таким чином, в договорі оренди земельної ділянки серед підстав припинення дії договору не визначено такого змісту підстави яку зазначає позивач. Посилання позивача про прирівнення процесу припинення фізичної особи-підприємця з припиненням юридичної особи не знаходить в законодавстві визначеності, а отже, є хибним. Встановлено, згідно з позицією Вищого Адміністративного Суду України К/800/42989/15 правові наслідки ліквідації юридичної особи не є тотожними правовим наслідкам припинення статусу фізичної особи, як субєкта підприємницької діяльності, оскільки за фактом припинення юридична особа повністю втрачає свою правосубєктність, тоді як фізична особа залишається носієм права та обовязків. Про це говорять і висновки Верховного Суду України від 9 серпня 2017р. у справі № 3-788гс17), адже у разі припинення субєкта підприємницької діяльності - фізичної особи (виключення з реєстру субєктів підприємницької діяльності) її зобовязання за укладеними договорами не припиняються, а залишаються за нею як фізичною особою, оскільки фізична особа не перестає існувати. Фізична особа - підприємець відповідає за своїми зобовязаннями, повязаними з підприємницькою діяльністю усім своїм майном. Отже, якщо умови використання та цільове призначення земельної ділянки не порушені, а також не передбачено припинення договору у разі припинення діяльності фізичної особи підприємця, орендар в статусі фізичної особи не позбавляється права користування земельною ділянкою. ВСУ підкреслив, що у випадку припинення ФОП, її господарські зобовязання за укладеними договорами не припиняються, оскільки безпосередньо сама фізична особа не зникає і згідно ст. 52 ЦК України відповідає усім своїм майном за такими зобовязаннями на загальних підставах. Зокрема, відповідно до статей 51, 52 ЦК, статті 46 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осібпідприємців однією з особливостей підстав припинення зобовязань для ФОП є те, що у випадку припинення суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи (виключення з реєстру субєктів підприємницької діяльності) її зобовязання за укладеними договорами не припиняються, а залишаються за нею як фізичною особою, оскільки фізична особа не перестає існувати. ФОП відповідає за своїми зобовязаннями, повязаними з підприємницькою діяльністю, усім своїм майном. Враховуюче вищевикладене, [PERSON] міська рада правомірно відповідно до норм чинного законодавства України відмовила позивачу у розірванні договору оренди земельної ділянки. Предстаник позивача в судовому засіданні позов підтримав і просив його задовільнити. Відповідач [PERSON] міська рада Сумської області в судове засідання не зявилася, в заяві до суду просить розглядати справу без участі їхнього представника, проти позову заперечує, просить врахувати їхнє клопотання від 18.06.2018 року. Суд, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, дійшов до наступного висновку. Судом встановлено, що [PERSON] на праві приватної власності належить вбудоване нежитлове приміщення № 3 у багатоповерховому будинку за адресою: м. Ромни вул. Коржівська, 75 (а.с.6-7). 25 травня 2006 року між [PERSON], як суб'єктом підприємницької діяльності та [PERSON] міською радою, в особі міського голови, був укладений договір оренди земельної ділянки, розташованої під вищезазначеним нежитловим приміщенням, який зареєстрований у Сумському регіональному центрі ДЗК 20 червня 2006 року за № 04066220114 (а.с.8-14). В подальшому між ними укладена додаткова угода до договору оренди земельної ділянки з терміном її дії на 5 років. Строк дії додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки за реєстраційним №04066220114 у центрі ДЗК від 25 травня 2006 року закінчився 20 червня 2016 року(а.с.17). 24.07.2017 р. [PERSON] припинила здійснення підприємницької діяльності (а.с.28). На звернення [PERSON] до Виконавчого комітету [PERSON] міської ради із письмовим повідомленнями про припинення дії договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою м. Ромни вул. Коржівська, 75, їй відмовлено та було прийнято рішення залишити земельну ділянку в оренді (а.с.25). З довідки відділу у Роменському районі Головного Управління Держгеокадастру у Сумській області від 15.08.2017 року вбачається, що інформація щодо можливих прийнятих рішень органів місцевого самоврядування чи органів виконавчої влади з виділення частки земельної ділянки за адресою: м. Ромни Сумської області вул. Коржівська, 75 на ім'я [PERSON] у відділі відсутня (а.с.26). Відповідно до частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». Згідно зі статтею 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 42 Земельного кодексу України (у редакції, яка була чинною на момент укладання договору) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Статтею 79 Земельного Кодексу України встановлено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Щодо посилання відповідача у клопотанні від 18.06.2018 р. на те, що позивач не довів, що будинок № 75 по вул. Коржівській в м. Ромни є багатоквартирним, суд зазначає наступне. Згідно довідки ПП «Наш Дім» від 18.07.2018 р. встановлено, що будинок № 75 по вул. Коржівській в м. Ромни є багатоквартирним та має чотири поверхи, кількість квартир - 30. Згідно п. 2.1 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації, затвердженої Наказом Держбуду України від 24.05.2001 N 127, багатоквартирний житловий будинок - житловий будинок, до складу якого входить більше ніж одна квартира. В п.1 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надано визначення багатоквартирного будинку, згідно якого це житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна. За таких обставин, посилання представника відповідача на недоведеність того, що будинок № 75 по вул. Коржівській в м. Ромни є багатоквартирним є безпідставними та не грунтуються на положеннях чинного законодавства. З огляду на статус вказаного будинку є обґрунтованими посилання позивача на те, що надання їй в оренду частини земельної ділянки, яка є прибудинковою територією багатоквартирного житлового будинку, суперечить положенням чинного законодавства. Правильність таких посилань підтверджується судовою практикою з розгляду аналогічних справ. Так, в ухвалі від 29 березня 2017 р. Апеляційний суд Сумської області в справі № 592/7523/16-ц зазначив, що спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». З викладеного випливає, що виділення в натурі часток земельної ділянки державної збо комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок і належні до нього будівлі й споруди, та їх окреме відчуження не допускається. Саме тому земельна ділянка під багатоквартирними жилими будинками не може передаватись в оренду. Таким нином, оспорюваний договір оренди сторонами укладено всупереч наведеним правовим нормам. Посилання відповідача на правомірність відмови позивачу у розірванні договору оренди не оцінюються, оскільки предметом спору в даній справі є недійсність оспорюваного договору оренди, а не його розірвання. Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про незаконність укладання даного договору, у звязку з чим позов є обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню. Крім того, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню витрати повязані зі сплатою судового збіру у розмірі 640 грн. 00 коп.

Outcome: approved