Jurisdiction: civil
Date: 2014-09-18 00:00:00

27.06.2014 року до Карлівського районного суду надійшов вищевказаний позов, в якому позивачі просять суд визнати за кожним із них право власності на 1/3 частину нерухомого майна, а саме нежитлових будівель та споруд загальною площею 1427 кв.м., розташованих в [ADDRESS]. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що вищевказані нежитлові будівлі належать [PERSON], на підставі дублікату договору купівлі-продажу виданого 01.11.2014 року. 24.02.2014 року між сторонами було укладено договір оренди з правом викупу. Згідно умов договору, позивачі прийняли у користування дані нежитлові будівлі і споруди. Відповідно до п. 8.11 договору оренди, він має силу попереднього договору купівлі-продажу орендованих будівель. 10.06.2014 року позивачі провели повний розрахунок з відповідачем, відповідно до п. 3.3 договору, що свідчить про повне виконання умов такого. Відповідач ухиляється посвідчити договір купівлі-продажу нотаріально і суд може визнати договір дійсним в порядку ч. 2 ст. 220 ЦК. Виходячи з положень статей 16, 328, 392 ЦК, позивачі просять суд визнати їхнє право на нежитлові будівлі, придбані за договором. Позивачі в судове засідання не з'явилися. В матеріалах справи містяться заяви [PERSON], а також [PERSON], який є представником [PERSON] і [PERSON], в яких вони просять суд справу розглядати без їх участі і зазначають, що підтримують позов у повному обсязі та просять суд його задовольнити. Від відповідача надійшло письмове клопотання про розгляд справи за його відсутності, в якому він зазначає, що визнає позов і не заперечує проти задоволення такого. Представник третьої особи в судове засідання не з'явився, хоча належним чином був повідомлений про час, дату та місце розгляду справи. Причину неявки представник третьої особи суду не повідомив, заяви про розгляд справи без його участі не надав. В матеріалах справи міститься заперечення, надане третьою особою. В задоволенні позову вони просять відмовити з таких підстав: 1. позивачі не надали доказів ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу; 2. відповідач має право укласти договір купівлі-продажу протягом місяця після закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу (п. 2.3 договору), а договір діє до 24.02.2016 року; 3. підстав для визнання договору купівлі-продажу дійсним, в порядку ч. 2 ст. 220 ЦК - немає, оскільки даний договір підлягає державній реєстрації; 4. у позовній заяві та доданих до неї документах, в порушення вимог ст. 377 ЦК, відсутній кадастровий номер та розмір земельної ділянки на якій розташована будівля, що є істотною умовою договору купівлі-продажу житлового будинку, будівлі чи споруди; 5. в матеріалах справи немає відомостей про те, що позивачі зверталися до суб'єкта оціночної діяльності, задля визначення вартості нерухомого майна, що є необхідним для подальшого нотаріального укладення договору купівлі-продажу; 6. в матеріалах справи відсутній витяг про відсутність заборон відчуження, арешту майна і про наявність податкової застави. (а.с. 67-69) Вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги обґрунтовані і підлягають задоволенню у повному обсязі, з наступних підстав. З матеріалів справи вбачається, що 21.02.2014 року, приватним нотаріусом [PERSON], видано свідоцтво серії ВТТ №088339, яким посвідчено належність на праві власності [PERSON] нерухомого майна, яке складається із нежитлових будівель та споруд, що знаходяться в [ADDRESS] та складаються: з адміністративного корпусу літ. «А-1» загальною площею 71,3 кв. м., виробничого цеху літ «Б-1» загальною площею 721,0 кв. м., котельні літ «В-1» загальною площею 275,2 кв. м., майстерні літ. «Г-1» загальною площею 35,7 кв. м., складу літ. «Д-1» загальною площею 35,2 кв.м., підстанції літ. «Е-2» загальною площею 23,1 кв. м., прохідної літ. «Ж-1» загальною площею 8,7 кв. м., прохідної-прибудови літ. «ж» загальною площею 3,3 кв. м., прохідної-прибудови літ. «ж'» загальною площею 4,4 кв. м., вбиральні літ «З-1» загальною площею 3,0 кв.м., казеїнового цеху літ. «К-1» загальною площею 246,1 кв. м., градирні літ. «Л-1», насосної літ. «М-1», огорожі №1-4, альтанки літ. «Н», які на підставі дублікату договору купівлі-продажу належали ВАТ «Красноградський маслосирзавод», яке було придбане [PERSON] (а.с. 17) Відомості про право власності [PERSON] на вказані будівлі, внесено до Державного реєстру, про що свідчить витяг зроблений станом на 21.02.2014 року. (а.с. 18-19) Таким чином, [PERSON] є повноправним власником нежитлових будівель, розташованих по [ADDRESS]. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ч. 2 ст. 628 ЦК - сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Відповідно до ч. 1 ст. 625 ЦК - за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Згідно з вимогами ст. 657 ЦК - договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК та ч. 1 ст. 763 ЦК - за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму; договір найму укладається на строк, встановлений договором. 24.02.2014 року між [PERSON] (орендодавець) з однієї сторони, а також [PERSON], [PERSON] та [PERSON] (орендарі) з іншої сторони, було укладено договір оренди з правом викупу нежитлових будівель та споруд, розташованих в [ADDRESS]. Договір посвідчено нотаріально. (а.с. 13-14) Право користування, що виникло на підставі договору, зареєстровано в реєстрі, про що свідчить витяг від 24.02.2014 року. (а.с. 15-16) Згідно умов договору від 24.02.2014 року, [PERSON] передав орендарям в орендне користування нежитлові будівлі та споруди, розташовані в [ADDRESS] (п. 1.1). Договором визначено вартість майна - 406400 грн. (п. 1.4). (а.с. 13) Термін оренди - 2 роки: з 24.02.2014 року до 24.02.2016 року. (а.с. 14) Згідно п. 2.3 договору, орендар протягом 1 місяця після закінчення дії договору, при умові повних розрахунків, зобов'язаний передати орендовані будівлі та споруди у власність орендарям, в рівних частках кожному. (а.с. 13) Згідно п. 8.1 - договір діє до повного виконання сторонами зобов'язань за договором. Підстави розірвання договору і припинення його чинності, визначено пунктами 8.4, 8.5. (а.с. 14) Згідно п. 3.1 договірна плата складається з орендної плати і плати за викуп орендованих приміщень. Орендна плата повинна сплачуватись щомісяця (п. 3.1.1). Пунктом 3.2. визначено право орендарів сплати орендну плату наперед, але не більше ніж за 1 рік. Відповідальність у разі дострокової сплати орендної плати більше ніж на рік вперед - договором не передбачена. Плата за викуп вноситься двома платежами; 24.02.2015 року - 320000 грн. і 24.02.2016 року - 86400 грн. (п. 3.3) (а.с. 13) Пунктом 3.4 договору передбачено, що право на викуп і укладення договору купівлі-продажу, виникає у орендаря за умови сплати 100% вартості орендованих будівель, передбаченої п. 1.4 договору. Договір купівлі-продажу укладається протягом 1 місяця з моменту виникнення права на викуп і згідно договору до орендарів переходить право власності на орендовані будівлі та споруди, після державної реєстрації. (а.с. 13) Пунктом 8.1.1 договору, сторони визначили, що цей договір має силу попереднього договору купівлі-продажу орендованих будівель та споруд. (а.с. 14) Договором не передбачено обмеження у праві дострокового внесення повної вартості орендованих приміщень. Відповідальність за такі дії не встановлена. Пункт 3.4 договору, свідчить на користь того, що орендарі мають право внести повну вартість предмета договору достроково, у зв'язку з чим у них виникає право на викуп. Згідно з положеннями ч. 1 ст. 631 ЦК, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. З матеріалів справи вбачається, що орендарями було виконано їхній обов'язок встановлений пунктами 3.3 і 5.1.2 договору - достроково (внесено повну вартість орендованих будівель і споруд). Наведене підтверджується заявою [PERSON] від 10.06.2014 року. З заяви вбачається, що сторони договору оренди провели повний розрахунок за нежитлові будівлі та споруди, розташовані по [ADDRESS]. У заяві [PERSON] зазначив, що він, як продавець, не має жодних претензій до покупців. (а.с. 21) При цьому з матеріалів справи вбачається, що договір купівлі-продажу, у визначеній законом формі, відповідально до п. 3.4, між сторонами договору оренди з правом викупу, укладено не було. Пунктом 5.2.4 договору, встановлено право орендарів, в порядку викупу, набути у власність орендовані будівлі та споруди. (а.с. 14) Обов'язок орендодавця укласти договір купівлі-продажу, на умовах цього договору, визначено п. 4.1.7 договору. (а.с. 13) Договір є обов'язковим для виконання сторонами і одностороння відмова від договору не допускається, згідно зі статтею 629 ЦК України. Позивачами (орендарі) було виконано всі умови договору оренди з правом викупу. Згідно з частинами 1-2 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів; право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Згідно п. 2.3 договору оренди з правом викупу, за умови повних розрахунків, орендовані будівлі передаються орендарям в рівних частках кожному. (а.с. 13) Згідно з положеннями частин 2, 3, 4 ст. 355 ЦК України, майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. З вини відповідача, орендарі не набули передбаченого договором права, не дивлячись на повне виконання умов договору і положення п. 3.4 договору. Згідно п. 6.10 договору, спори, що не можуть бути вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку. (а.с. 14) Відповідно до ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Спосіб захисту, сторона обирає самостійно. При винесенні рішення суд враховує заперечення, що міститься в матеріалах справи і виходить з того що: 1. З моменту написання [PERSON] заяви про повний розрахунок за нежитлові будівлі та споруди, минуло більше 1 місяця і договір купівлі-продажу, в порядку визначеному п. 3.4 договору оренди, укладено не було, що свідчить про ухилення останнього від виконання умов договору в цій частині; 2. Поняття «термін дії договору» і «термін оренди» не є тотожними. Право на викуп, за умови сплати 100% вартості орендованих будівель і споруд, передбачено п. 3.4 договору від 24.02.2014 року. Договором не встановлено обмеження в праві достроково сплатити повну вартість орендованих будівель і споруд. Виплата повної вартості орендованих будівель і споруд - відбулася; 3. Позовна заява не містить вимоги визнати договір купівлі-продажу дійсним, в порядку ч. 2 ст. 220 ЦК України; 4. Положення ч. 2 ст. 377 ЦК України не поширюються на дані правовідносини. Земельний Кодекс є спеціальним актом відносно Цивільного кодексу, в даному випадку. ЗК не передбачає автоматичного переходу права на земельну ділянку, при переході права власності на нежитлову будівлю. Земля та розташована на ній споруда є окремо визначеними законодавством об'єктами правовідносин. Долучені до матеріалів справи докази свідчать, що процедуру виготовлення технічної документації із землеустрою для посвідчення права користування [PERSON], земельною ділянкою розташованою по [ADDRESS] - розпочато. Рішення про надання дозволу на виготовлення технічної документації, винесено міською радою. В матеріалах справи містяться докази сплати земельного податку за користування такою ділянкою. Земельній ділянці надано кадастровий номер, про що свідчить витяг. В матеріалах справи є кадастровий план такої ділянки; 5. Вартість майна визначена при укладенні договору оренди. Відсутність оцінки, необхідної при укладенні договору купівлі продажу, не може бути підставою для відмови в даному позові. 6. В матеріалах справи відсутній витяг про відсутність заборон відчуження, арешту майна і про наявність податкової застави, що також не може бути підставою для відмови у позові, оскільки така інформація перевіряється нотаріусом при укладенні договору оренди з правом викупу. На підставі вищевикладеного, суд не вбачає перешкод для визнання права власності за позивачами і вважає за можливе визнати за кожним із них право власності на 1/3 частину нерухомого майна, а саме нежитлових будівель та споруд загальною площею 1427 кв.м., розташованих в [ADDRESS].

Outcome: approved