Jurisdiction: civil
Date: 2018-07-30 00:00:00

28.02.2018 року товариство з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «МТД груп» (далі - позивач) звернулося суду з позовом до [PERSON] (далі - відповідач) про встановлення факту, що предмет іпотеки, зазначений в договорі іпотеки від 06.02.2008 року, - квартира [ADDRESS], після здачі багатоквартирного будинку в експлуатацію - є квартирою [ADDRESS]; звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру [ADDRESS], в рахунок погашення заборгованості в сумі 19481860 грн 88 коп., що виникла за кредитним договором від 28.12.2006 № 14/10-205, за ціною визначеною на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, з наданням позивачу права укладення від його імені договору купівлі-продажу з іншою особою покупцем та отриманням документів, необхідних для укладення такого договору. В обґрунтування своїх вимог позивач послався на невиконання первинним іпотекодавцем - товариством з обмеженою відповідальністю «Чернігівський завод будівельних матеріалів» своїх зобов'язань, що виникли з договору іпотеки від 06.02.2008 року. Ухвалою суду від 04.05.2018 року залучено до участі в справі в якості третіх осіб без самостійних вимог щодо предмету спору товариство з обмеженою відповідальністю «Вітрікс Сервіс», товариство з обмеженою відповідальністю «Чернігівський завод будівельних матеріалів». 16.04.2018 року відповідач, як власник квартири, подав до суду зустрічний позов до позивача і товариства з обмеженою відповідальністю «Чернігівський завод будівельних матеріалів» про визнання недійсним договору іпотеки від 06.02.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кияшко А. В. (реєстровий № 1105), у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру [ADDRESS]. Зустрічний позов мотивує тим, що чинний на момент укладення договору іпотеки Закон Україн «Про іпотеку» не передбачав можливість передачі в іпотеку майнових прав на частину нерухомого майна. У судовому засіданні представники позивача пред'явлений позов підтримали та наполягали на його задоволенні; у задоволенні зустрічного позову просили відмовити. Представник відповідача підтримав зустрічний позов, водночас просив відхилити первісний позов. Представник співвідповідача за зустрічним позовом (товариство з обмеженою відповідальністю «Чернігівський завод будівельних матеріалів») не з'явився, при цьому надіслав суду письмові пояснення зі змісту яких убачається фактичне визнання ним зустрічного позову та невизнання первісного позову з підстав недійсності договору іпотеки та пропуску позивачем трирічного строку позовної давності для звернення до суду з цим позовом. Інші учасники справи не з'явилися, хоча про час і місце розгляду справи сповіщалися належним чином. Судом встановлено такі факти і відповідні їм правовідносини. 27.04.2004 року між Колективним будівельно-монтажним підприємством «Укренергобуд», який в подальшому перетворено в закрите акціонерне товариство «Будівельна компанія «Укренергобуд» (далі - Укренергобуд), та комунальним підприємством «Чернігівбудінвест» (далі - Чернігівбудінвест) було укладено договір № 1, відповідно до якого Укренергобуд зобов'язалося за рахунок власних коштів та за рахунок коштів пайовиків збудувати та здати в строк трьохсекційний житловий будинок в межах [ADDRESS], а Чернігівбудінвест - зобов'язався надати Укренергобуд дозвільно-погоджувальні документи та виконати технічний нагляд за будівництвом будинку. 14.12.2005 року між цими особами та товариством з обмеженою відповідальністю «Чернігівський завод будівельних матеріалів» (далі - Завод) було укладено тристоронню угоду про внесення змін до договору №1 від 27.04.2004 року, відповідно до якої Завод виявив намір здійснити фінансування будівництва частки житла в зазначеному вище будинку; того ж дня було підписано акт розподілу квартир в будинку. 19.12.2005 року виконавчим комітетом Чернігівської міської ради прийнято рішення № 311 відповідно до якого житловому будинку, що будується на розі вулиць [ADDRESS] (далі - Будинок). 06.10.2006 року між Укренергобудом, Чернігівбудінвестом і Заводом укладено додаткову угоду № 2 до договору від 27.04.2004 № 1, відповідно до якої Чернігівбудінвест передав Заводу виконання функцій замовника будівництва Будинку. 06.10.2006 року, у зв'язку з перерозподілом функцій сторін відповідно до додаткової угоди № 2, Укренергобудом, Чернігівбудінвестом і Заводом було укладено договір № 1/412 (нова редакція договору від 27.04.2004 № 1), відповідно до якого Укренергобуд зобов'язалося за рахунок коштів Заводу та коштів пайовиків здійснити проектування та будівництво Будинку. У зв'язку з викладенням договору від 27.04.2004 № 1 в новій редакції та відповідно до додаткової угоди № 2, між Укренергобудом, Чернігівбудінвестом і Заводом було підписано акт розподілу квартир та приміщень в Будинку, відповідно до якого квартиру [ADDRESS] 28.12.2006 року між Акціонерним банком «Банк регіонального розвитку» (далі - банк) і товариством з обмеженою відповідальністю «Вітрікс Сервіс» (далі - боржник) було укладено кредитний договір № 14/10-205, у відповідності до якого банк відкрив боржнику відновлювану кредитну лінію лімітом 3000000 грн на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання, а боржник зобов'язався сплачувати за користування кредитом проценти та повернути його в строки встановлені договором. У подальшому було укладено ряд додаткових договорів до кредитного договору, відповідно до яких змінювалися строки та збільшувався ліміт кредитної лінії. 06.02.2008 року в якості забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між банком і Заводом було укладено договір іпотеки у відповідності до умов якого передано в іпотеку майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, загальною площею 4245.23 м2, в тому числі й на квартиру [ADDRESS], що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріально округу Кияшко А. В., реєстровий № 1105. Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 19.06.2009 року стягнуто солідарно з товариства з обмеженою відповідальністю «Вітрікс Сервіс», товариства з обмеженою відповідальністю «Чернігівський завод будівельних матеріалів», [PERSON] та [PERSON] на користь Акціонерного банку «Банк регіонального розвитку» заборгованість за кредитним договором від 28.12.2006 №14/10-205 в розмірі 19481860 грн 88 коп. 09.09.2013 року між банком і позивачем укладено Договір № 52 про відступлення права вимоги (цесії) за Кредитним договором від 28.12.2006 №14/10-205. 31.10.2013 року між банком і позивачем укладено договір про відступлення прав за Договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Колесник О. І., реєстровий № 2507. 12.01.2006 року між відповідачем і Заводом було укладено договір дольової участі у будівництві житлового будинку по розі [ADDRESS] за № Ч-3-126 (далі - Договір дольової участі). Згідно пунктів 1.1, 1.3 Договору дольової участі позивач взяв на себе участь в інвестуванні будівництва житлового будинку, розташованого на розі [ADDRESS], за будівельною адресою: м. Чернігів, вул. Бєлова, 31, а Завод - зобов'язався збудувати житловий будинок та передати відповідачу частину новозбудованого житла - квартиру № 65, в порядку та на умовах, що визначені даним Договором. На виконання своїх зобов'язань за Договором дольової участі, 01.04.2010 року позивач сплатив Заводу кошти в сумі 341461 грн. 02.04.2010 року Завод передав відповідачу у власність трикімнатну квартиру № 65, загальною площею 81,3 м2, вартістю 341461 грн, що підтверджується актом прийому-передачі об'єкту інвестування (квартири). 31.05.2010 року виконавчий комітет Чернігівської міської ради на підставі рішення від 17.05.2010 № 92, видав відповідачу свідоцтво на право власності на нерухоме майно - трикімнатну квартиру [ADDRESS]. Відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час укладення Договору іпотеки (далі - Закон № 898-ІV) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Таким чином, на час укладення Договору іпотеки, за приписами статті 5 Закону № 898-ІV, майнові права на нерухоме майно не могли бути предметом іпотеки, що свідчить про невідповідність Договору іпотеки, в частині передачі Заводом в іпотеку банку майнових прав на квартиру [ADDRESS] вимогам Закону № 898-ІV. Після укладення Договору іпотеки, сторони цього договору угоду про уточнення предмету іпотеки не укладали і вказаний договір до вимог статті 5 Закону № 898-ІV не привели, що за приписом частини першої статті 203, частини першої статті 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання Договору іпотеки недійсним у частині передачі Заводом в іпотеку банку майнових прав на трикімнатну квартиру [ADDRESS], що натепер перебуває у власності відповідача. Вказане тягне за собою задоволення зустрічного позову, що, в свою чергу, виключає задоволення первісного позову. Додатково слід зазначити, що виходячи з положень статті 39 Закону №898-ІV, у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду обов'язково зазначаються спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації. Позивач не визначив у позовній заяві початкову ціну продажу предмета іпотеки, що свідчить про те, що обраний ним спосіб захисту порушеного не узгоджується з вимогам Закону № 898-ІV. Крім того, визначення предмету іпотеки в судовому порядку шляхом встановлення факту, що має юридичне значення, як вказано в прохальній частині позовної заяви, суперечить договірній природі іпотечних відносин.

Outcome: approved