Jurisdiction: civil
Date: 2021-10-25 00:00:00

27.05.2021 року [PERSON] звернулась до суду з позовом до ТОВ «Агрофірма «Агротіс» про розірвання договору оренди землі від 22.08.2007 року, укладеного з приводу земельної ділянки кадастровий номер 1421755100:04:000:1231, площею 4,520 га, розташованої на території Володарської селищної ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. В обґрунтування позову посилалася на те, що спірний договір оренди землі, укладений строком на 12 років, закінчився 22.08.2019 року. Проте, відповідач продовжує використовувати належну їй земельну ділянку, мотивуючи тим, що строк дії договору спливає лише 09.02.2024 року, тобто через 12 років, після його державної реєстрації, яка відбулася 09.02.2012 року. У зв`язку з тривалою не реєстрацією договору оренди землі від 22.08.2007 року в органах держреєстрації з вини відповідача, вона значною мірою позбавилася того, на що розраховувала при укладенні договору. У зв`язку з чим, посилаючись на порушення з боку відповідача істотних умов договору оренди землі від 22.08.2007 року, просила розірвати його. Ухвалою Володарського районного суду Донецької області від 31.05.2021 року по вищевказаній цивільній справі відкрито провадження за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче судове засідання. 15.07.2021 року від представника ТОВ «Агрофірма «Агротіс» - адвоката Кравченко Н.Ф. надійшов відзив на позов в якому остання позов не визнала та заперечувала проти його задоволення. Свої заперечення обґрунтувала тим, що укладений між ТОВ «Агрофірма «Агротіс» та позивачкою договір оренди землі від 22.08.2007 року, містить умови набуття чинності договору та строк його дії. Так, умовами пункту 8 договору встановлено, що договір укладено на 12 років. Пунктом 43 договору визначено, що договір набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації. Інших строків та термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить. Також зазначила, що умовами договору не визначено зобов`язання орендаря зареєструвати договір оренди в органах державної реєстрації і орендодавець не був позбавлений можливості здійснити державну реєстрацію договору самостійно або контролювати дії орендодавця. ТОВ «Агрофірма «Агротіс» не вчиняло умисних дій спрямованих на затягування процедури реєстрації договору. Крім того зазначила, що позивачка, підписуючи договір оренди землі на відповідних умовах, в тому числі набрання ним чинності, не могла об`єктивно розраховувати, що договір набуває чинності в момент його підписання, а саме 22.08.2007 року. Інших клопотань від учасників справи не надходило. Ухвалою Володарського районного суду Донецької області від 15.07.2021 року закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду. В судовому засіданні позивачка позов підтримала, пояснила, що дійсно в 2007 році уклала з ТОВ «Агрофірма «Агротіс» договір оренди землі з приводу земельної ділянки кадастровий номер 1421755100:04:000:1231, площею 4,520 га, строком на 12 років. Реєстрацію вказаного договору в органах держреєстрації мав вчинити відповідач. Розраховуючи на належне виконання відповідачем свого обов`язку з приводу реєстрації договору, об`єктивно сподівалась, що строк дії договору оренди землі від 22.08.2007 року сплинув 22.08.2019 року. Однак з листа ТОВ «Агрофірма «Агротіс» їй стало відомо, що строк договору оренди землі становить до 09.02.2024 року. Таким чином, вважає, що відповідачем в односторонньому порядку продовжений строк дії договору оренди землі у зв`язку з тим, що його було зареєстровано через 4 роки та 6 місяців з дати його укладення, що є істотним порушенням її прав та позбавляє її того, на що вона розраховувала, а саме, що дія договору скінчиться в 2019 році. Просила позов задовольнити. Представник позивача адвокат Козуб Г.Г. у судовому засіданні позов підтримав, надав пояснення аналогічні викладеним у позовній заяві. Додав, що уклавши 22.08.2007 року з відповідачем договір оренди землі строком на 12 років та підписавши в цей же день акт приймання-передачі земельної ділянки, позивачка [PERSON] розраховувала, що строк його дії закінчиться у 2019 році. Проте, відповідач зловживаючи довірою [PERSON] піддав зазначений договір державній реєстрацій лише в 2012 році, відтермінувавши строк дії договору до 2024 року, при тому що реєстраційна справа про державну реєстрацію договору оренди землі була виготовлена ще в 2010 році. На такі умови оренди землі позивачка своєї згоди не надавала. Вважає, що договір оренди землі набрав чинності після його підписання, а не з моменту державної реєстрації, тому строк дії договору вже скінчився. Продовжуючи користуватись земельною ділянкою та відмовляючи повернути її [PERSON] відповідач порушує істотні умови договору. Просив позов задовольнити. Представник відповідача адвокат Кравченко Н.Ф. у судовому засіданні позов не визнала, пояснила, що як умовами договору оренди землі, так і нормами законодавства, що діяло на час виникнення спірних правовідносин, на відповідача не покладався обов`язок здійснити реєстрацію договору оренди землі, а отже це міг зробити і орендодавець [PERSON] .. Відповідачем здійснено реєстрацію договору оренди землі від 22.08.2007 року лише в 2012 році через велику кількість договорів та необхідністю, на той час, виготовляти додатки до договору. Отже, відповідач з об`єктивних причин не міг зареєструвати договір оренди землі від 22.08.2007 року раніше. Просила в позові відмовити за необґрунтованості, оскільки договір оренди землі від 22.08.2007 року є чинним до 09.02.2024 року, істотних порушень прав позивача під час дії договору оренди не встановлено. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки кадастровий номер 1421755100:04:000:1231, площею 4,520 га, розташованої на території Володарської селищної ради Володарського району Донецької області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №721657 від 16.07.2007 року. 22.08.2007 року між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» підписано договір оренди землі, за умовами якої ТОВ «Агрофірма «Агротіс» отримало в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення кадастровий номер 1421755100:04:000:1231, площею 4,520 га, розташовану на території Володарської селищної ради Володарського району Донецької області, власником якої є [PERSON] .. Вказаний договір оренди містить істотні умови договору оренди, якими є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди 12 років (п.8), орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (п.п.9-14). Крім того, пунктами 37, 38, 39, 43 договору оренди землі від 22.08.2007 року визначено, що дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено; дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається; договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Підставою для звернення до суду з позовом про розірвання договору оренди землі є істотне порушення умов договору в частині строку його дії, а саме що він закінчився 22.08.2019 року, а відповідач продовжує користуватися земельною ділянкою, та те, що не здійснюючи тривалий час реєстрацію договору оренди землі відповідач в односторонньому порядку продовжив строк його дії, що істотно порушує права позивачки. Вирішуючи позовні вимоги, суд застосовує норми законодавства, що діяли на момент виникнення спірних правовідносин, тобто на момент укладення договору оренди землі від 22.08.2007 року. Так, ст.792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом. Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» №161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі Закон). За ст.13 вищевказаного Закону, договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. На час підписання договору оренди, 22.08.2007 року, ч.2 ст.124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ч.2 ст.125 ЗК України). Аналогічна за змістом норма була відображена в ст.18 Закону, де вказувалось на те, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачалась ч.2 ст.126 ЗК України та ст.20 Закону, відповідно до якої укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Частиною 1 ст.627 ЦК України закріплено принцип свободи договору, за змістом якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Отже, під час укладення договору оренди землі від 22.08.2007 року його сторони були наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків дії договору, змінювати, наближати або віддаляти його настання, тобто мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки це прямо передбачено принципами та закріплено загальними нормами цивільного законодавства. Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом №161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку спірного договору оренди має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків. Такі висновки щодо набрання чинності договором оренди земельної ділянки зроблено у постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), у мотивувальній частині якої міститься роз`яснення аналогічного розуміння правового висновку, викладеного Верховним Судом України у постанові від 19 лютого 2014 року у справі №0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13), постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17. Ця практика як Верховного Суду України, так і Великої Палати Верховного Суду є усталеною. Крім того, відповідно до ч.3 ст.640 ЦК України, у редакції, яка була чинною як на час укладення договору оренди земельної ділянки, так і на момент його державної реєстрації, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються, то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч.3 ст.640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України. Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору. Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить. З договору оренди вбачається, що він зареєстрований 09.02.2012 року Відділом Держкомзему у Володарському районі. Таким чином, як в своєму листі так і під час розгляду справи відповідач, в особі директора та свого представника, обґрунтовано вказував, що строк договору оренди землі від 22.08.2007 року закінчиться 09.02.2024 року. Враховуючи викладене, посилання представника позивачки адвоката Козуба Г.Г. на те що строк дії договору оренди землі від 22.08.2007 року, який, у зв`язку зі змінами в земельному законодавстві та відсутністю єдиної практики, слід рахувати з дати його укладення, закінчився 22.08.2019 року є неспроможними та спростовуються висновками суду. Договір оренди землі від 22.08.2007 року, укладений між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з приводу земельної ділянки кадастровий номер 1421755100:04:000:1231, площею 4,520 га, розташованої на території Володарської селищної ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва є чинним до 09.02.2024 року. Відповідно до п.38 договору оренди землі від 22.08.2007 року, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом. Відповідно до ст.651 ЦК України, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. На цьому ж наголосила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15 січня 2020 року у справі №322/1178/17, зазначивши, що орендодавець є більш вразливою стороною у договорі, ніж орендар, та не має правового захисту своїх прав власності у разі неналежного виконання орендарем свого обов`язку з державної реєстрації договору оренди та, як наслідок, протиправного збільшення строку оренди. Отже, «позивач не позбавлений можливості звернутися до суду з таким позовом у разі, якщо є об`єктивні обставини, що вказують на наявність значної міри позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору оренди земельної ділянки». Як зазначалося, договір оренди землі від 22.08.2007 року, укладений між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з приводу земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер 1421755100:04:000:1231, площею 4,520 га, розташованої на території Володарської селищної ради Володарського району Донецької області, зареєстрований Відділом Держкомзему у Володарському районі 09.02.2012 року, тобто майже через чотири з половиною роки після дати його підписання. Дана обставина підтверджена записом про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 09.02.2012 року № 001702 (а.с.15). Також відмітка про реєстрацію 09.02.2012 року договору оренди землі від 22.08.2007 року, міститься у примірнику договору оренди наявного у позивачки [PERSON] та доданого нею до позовної заяви. Таким чином, позивачка була обізнаною про те, що реєстрація договору оренди землі укладеного між нею та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з приводу належної їй земельної ділянки відбулася в 2012 році, а отже, виходячи з умов договору оренди землі та норм діючого на момент його підписання законодавства, позивачка мала розраховувати на те, що строк дії, укладеного на 12 років договору оренди землі, спливе лише у 2024 році. Посилання позивачки на те, що про продовження строку дії оренди землі до 2024 року їй стало відомо з листа відповідача, отриманого у 05.05.2021 році, суд оцінює критично. Крім того, суд критично ставиться до пояснень позивачки з приводу покладення обов`язку здійснити реєстрацію договору оренди землі від 22.08.2007 року саме на відповідача. Ані умовами договору оренди землі від 22.08.2007 року, ані нормами діючого на час підписання вищевказаного договору законодавства, на орендаря не покладено обов`язку здійснити реєстрацію договору оренди землі. Вище зазначалося, що договір оренди землі реєструється відповідно до Закону. Таким законом є ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV. Відповідно до ст.4 Закону №1952-IV, в редакція, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, обов`язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, а саме: речові права на чуже нерухоме майно право, такі як право користування нерухомим майном строком більш як один рік. Частина 1 ст.18 Закону №1952-IV надає право подати заяву про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно як правоволодільцю (правонабувачу), так і стороні правочину, за яким виникло речове право, або уповноваженою ними особами. В своїх поясненнях позивачка посилалася на усну домовленість з орендарем, що саме він здійснить реєстрацію договору оренди землі, підписаного між ними. Проте, це жодними чином не позбавляло [PERSON] як сторону правочину орендодавця, контролювати дії орендаря з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки. Крім того, не дивлячись на наявність усних домовленостей з орендарем, здійснюючи своєчасний контроль за його діями з приводу держреєстрації договору оренди землі, та вбачаючи зловживання з його боку, [PERSON] не була обмежена ані в праві, ані в можливості самостійно здійснити державну реєстрацію договору оренди землі від 22.08.2007 року. В той же час, позивачка пояснила, що довіривши відповідачу здійснити реєстрацію речових прав на земельну ділянку, вона не цікавилася станом справ. Представник відповідача ж пояснила, що в 2007-2008 році громадяни масово отримували державні акти на право власності на землю, з Товариством укладалось тисячі договорів оренди землі, кожний з яких підлягав держреєстрації, що потребувало багато часу, оскільки під кожний договір виготовлялася реєстраційна справа. Належні докази зловживання чи ухилення відповідача від своєчасного здійснення реєстрації договору оренди землі від 22.08.2007 року позивачкою не надані, а такі її доводи спростовані доводами відповідача про наявність об`єктивних причин вчинити держреєстрацію договору оренди раніше ніж це відбулося, з підстав великого навантаження та необхідністю виготовлення до кожного договору оренди додатків, необхідних для здійснення держреєстрації. А отже, доводи позивачки, що дії відповідача, які мали ознаки зловживання, були спрямовані на збільшення строку дії договору оренди землі від 22.08.2007 року в односторонньому порядку без її згоди, що є істотним порушенням умов договору оренди землі, ґрунтуються на припущеннях. Позивачка, маючи можливість контролювати дії відповідача під час державної реєстрації договору оренди або самостійно його зареєструвати, прискоривши цей процес, своєю пасивною поведінкою самоусунулася від вчиненні відповідних дій, переклавши відповідальність на відповідача. Інших підстав для дострокового розірвання договору оренди землі від 22.08.2007 року з підстав істотного порушення договору під час розгляду справи позивачкою не заявлена, а судом не встановлено. Навпаки, судом встановлено, що договір оренди землі від 22.08.2007 року виконується відповідачем відповідно до погоджених сторонами умов договору. Відповідно до ст.526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Частиною 1 ст.530 ЦК України передбачено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події. У відповідності до ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно ст.ст.525, 526 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За вимогами ст.ст.4, 12, 81 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ст.89 ЦПК України). Таким чином, встановивши під час розгляду справи, що договір оренди землі від 22.08.2007 року, укладений між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» з приводу земельної ділянки сільськогосподарського призначення кадастровий номер 1421755100:04:000:1231, площею 4,520 га, розташованої на території Володарської селищної ради Володарського району Донецької області, є чинним до 09.02.2024 року, його дострокове розірвання можливе в односторонньому порядку за рішенням суду у разі істотного порушення договору другою стороною тобто у разі, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, чим, в даному випадку, є несвоєчасна реєстрація договору оренди землі відповідачем, розцінювана позивачем як зловживання з метою подовжити строк оренди належної їй земельної ділянки, враховуючи, що позивачка мала можливість самостійно здійснити держреєстрацію договору оренди землі, а також контролювати дії відповідача з приводу її здійснення, була обізнана про те, що державна реєстрація договору оренди землі від 22.08.2007 року відбулася лише в 2012 році, вона не мала розраховувати на те, що договір оренди землі від 22.08.2007 року закінчиться 22.08.2019 року. Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову [PERSON] до ТОВ «Агрофірма «Агротіс» про розірвання договору оренди землі від 22.08.2007 року. Відповідно до ст.141 ЦПК України, понесені позивачем при зверненні до суду з позовом судові витрати у зв`язку з відмовою в позові відшкодуванню не підлягають.

Outcome: dismissed