Jurisdiction: civil
Date: 2019-11-13 00:00:00

25 квітня 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю Нива звернулось до суду з позовною заявою до [PERSON] , Товариства з обмеженою відповідальністю Суворова, в якому просить суд визнати недійсним договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 07.11.2018 року площею 6,371 га з кадастровим номером 1223587000:01:001:0139, яка розташована на території Богданівської сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області, укладений між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю Суворова, інше речове право за яким зареєстровано 09.11.2018 року Дніпропетровською філією комунального підприємства Агенція адміністративних послуг, Дніпропетровська область строком на 15 років, номер запису про інше речове право 28887948, визнати укладеною між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю Нива, код ЄДРПОУ 30720804, додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди землі, укладеного 15.06.2008 року (державна реєстрація від 15.04.2009 року № 040912700889) від 12.03.2019 року, стягнути з відповідачів судові витрати у вигляді сплаченого судового збору в розмірі 3842 грн. Позовна заява мотивована тим, що [PERSON] є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6,371 га з кадастровим номером 1223587000:01:001:0139. 15 червня 2008 року [PERSON] уклала договір оренди землі з ТОВ Нива строком на 10 років по 15.04.2019 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. 13.03.2019 року позивачем було направлено [PERSON] лист-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди землі № 44 від 12.03.2019 року, до якого було додано два екземпляри проекту додаткової угоди від 12.03.2019 року про поновлення терміну дії договору оренди землі. 02.04.2019 року ТОВ Нива отримало від [PERSON] лист-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди землі відносно земельної ділянки. Однак, позивачу стало відомо про те, що 07.11.2018 року між [PERSON] та ТОВ Суворова було укладено договір про встановлення емфітевзису строком на 15 років починаючи з 16.04.2019 року. Укладення договору емфітевзису суперечить умовам укладеного та зареєстрованого раніше договору оренди землі з ТОВ Нива, який був чинний на момент укладення договору емфітевзису. У зв`язку з цим договір оренди землі, який був укладений між ТОВ Нива та [PERSON] і зареєстрований у відповідності до чинного на той час законодавства України, був чинним в момент укладення договору емфітевзису. Договір емфітевзису від 07.11.2018 року, укладений між ТОВ Суворова та [PERSON] необхідно визнати недійсним, оскільки земельна ділянка, яка є предметом договору емфітевзису, на момент укладення останнього перебувала в користуванні ТОВ Нива на підставі договору оренди землі від 15.06.2008 року строком на 15 років, а саме до 15.04.2019 року, що є порушенням норм діючого законодавства, оскільки одна і та ж земельна ділянка не може бути передана в оренду та в інший спосіб користування одночасно. Оренда та емфітевзис є іншими речовими правами на земельну ділянку незважаючи на нетотожність правових титулів використання землі на підставі договору оренди та договору емфітевзису. Договір емфітевзису, укладений 07.11.2018 року, інше речове право за яким зареєстровано 09.11.2018 року за № 28887948, починає строк дії з 16.04.2019 року, тобто на наступний день після закінчення строку дії договору оренди землі з ТОВ Нива, не відповідає вимогам чинного законодавства України, оскільки нормами ЦК України не передбачено можливості застосування інституту відкладеного строку дії угоди в договорі емфітевзису. Також, відповідач порушила право позивача на переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Відповідь відповідача не містить конкретних та чітких підстав того, в чому саме полягає недосягнення домовленості щодо орендної плати: розмір, строки виплати, відповідальності за несплату, тощо. Крім того, відповідачем не було запропоновано своїх умов, на яких би він погодився поновити договір оренди землі, на яких умовах йому пропонують укласти договір оренди інші орендарі. Також відповідь не містить інформацію про те, що відповідач мала на увазі під «недосягненням домовленості щодо інших істотних умов договору оренди з ТОВ «Нива». Про які інші істотні умови договору оренди землі йде мова. У зв`язку з цим поведінка відповідача відносно ТОВ Нива є недобросовісною, а відповідь [PERSON] лише формальною відпискою і намаганням ухилитись від виконання обов`язків, які покладені на власника земельної ділянки згідно умов договору оренди землі та ЗУ Про оренду землі. Відповідач надав відзив на позовну заяву, в яких просив закрити провадження у справі в частині позовних вимог щодо визнання недійсним договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб: (емфітевзис) кадастровий номер 1223587000:01:001:0139 площею 6,371 га, укладений між ТОВ Суворова та [PERSON] 07 листопада 2018 року на підставі п. 2 ч. 1 ст. 255 ЦПК України, відмовити ТОВ НИВА в задоволенні позовних вимог в повному обсязі. Відзив мотивований тим, що аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. 16 квітня 2019 року ТОВ Суворова та [PERSON] розірвали договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб: (емфітевзис) кадастровий номер 1223587000:01:001:0139 площею 6,371 га, вказану угоду зареєстровано 22 квітня 2019 року, речове право зареєстроване за №28887948 припинено. Учасники справи у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, просили розглянути справу без їх участі, позивач просив позов задовольнити, відповідач просив в задоволенні позовних вимог відмовити. Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що [PERSON] є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6,371 га з кадастровим номером 1223587000:01:001:0139, яка знаходиться на території Новоруської сільської ради Павлоградського району Дніпропетровської області на підставі державного акту на право приватної власності на землю./а.с. 9,14/ 15 червня 2008 року [PERSON] (орендодавець) уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю Нива (орендар) договір про оренду землі відповідно до умов якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для виробництва товарної продукції, яка знаходиться на території Новоруської сільської ради, загальною площею 6,371 га у тому числі рілля. /а.с. 10-12/ Згідно п.7 договору оренди землі, договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Договір зареєстрований у ПРВ ДРФ Державне підприємство Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель зроблено запис від 15.04.2009 року за № 040912700889. Таким чином, строк дії договору оренди землі закінчується 15.04.2019 року. Вказана земельна ділянка була передана Товариству з обмеженою відповідальністю Нива відповідно до акту прийому-передачі земельної ділянки від 16.04.2009 року. /а.с.13/ 13.03.2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю Нива надіслало [PERSON] лист-повідомлення про поновлення терміну дії договору оренди землі № 44 від 12.03.2019 року. До листа-повідомлення було додано два екземпляри проекту додаткової угоди від 12.03.2019 року про поновлення терміну дії договору оренди землі від 15.06.2008 року, згідно умов якого, орендар бажає поновити на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі, укладений від 15.06.2008 року строком на 10 років, починаючи з 15.04.2019 року. Факт направлення [PERSON] та отримання нею листа-повідомлення разом з проектом додаткової угоди підтверджується описом вкладення у цінний лист від 13.03.2019 року, фіскальним чеком від 13.03.2019 року. 02 квітня 2019 року ТОВ Нива отримало від [PERSON] лист-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди землі відносно земельної ділянки з кадастровим номером 1223587000:01:001:0139 від 22.03.2019 року. 07 листопада 2018 року між [PERSON] (Власник) та Товариством з обмеженою відповідальністю Суворова (Землекористувач) було укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), за яким власник надає землекористувачу право користування на земельну ділянку, зазначену у пункті 1.2 цього договору для сільськогосподарських потреб на праві емфітевзису. Згідно п.2.1., 2.2. договору емфітевзису, цим договором власник земельної ділянки надає Землекористувачу право користування земельною ділянкою на строк 15 років. Землекористувач набуває права користування земельною ділянкою починаючи з 16.04.2019 року. Договір емфітевзису від 07 листопада 2018 року припинено на підставі угоди про розірвання договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Дані обставини справи сторонами у справі не заперечуються. Статтею 41 Конституції України закріплено принцип непорушності права приватної власності, тобто права власника володіти, користуватись і розпоряджатись належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею. Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України Про оренду землі. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України Про оренду землі, яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин 1-5 статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами 8, 11 статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України Про оренду землі, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України Про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Встановлено, що позивач направив повідомлення про намір продовжити дію договорів оренди з проектом додаткової угоди, а відповідач-орендодавець своїм листом, ще до закінчення дії договорів оренди у березні 2019 року повідомила позивача про небажання продовжувати строк договору оренди землі на новий строк. Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постановах від 05 вересня 2019 року (справа № 615/595/18 ), 18 квітня 2019 року (справа № 625/166/18), 01 серпня 2019 року (справа № 615/593/18). Щодо визнання недійсним договору емфітевзису. Спір у цій справі стосується визнання недійсним договору емфітевзису, який було розірвано 16.04.2019 року Згідно зі статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Статтею 236 ЦПК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення. І відповідно до статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. За таких обставин, оскільки предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір визнається недійсним з моменту вчинення, укладення сторонами додаткової угоди про припинення такого договору не може розцінюватися як підстава для припинення провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору. Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постановах від 27 листопада 2018 року (справа № 905/1227/17). Сторони домовились, що емфітевтичне право за цим договором набирає чинності з 16.04.2019 року, про що зазначено у п.2.2 договору встановлення емфітевзису. Також у п.1.2 договору встановлення емфітевзису зазначено, що земельна ділянка не має обмеження у її використанні. Відповідно до п.3 ч.1 ст.3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору. Це підтверджує ст. 627 ЦК України, згідно з якою відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. У постанові Верховного Суду України від 28.01.2015 року по справі № 6-230цс14 викладено наступний правовий висновок : «Частина третя статті 6 ЦК України передбачає, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, надаючи, таким чином, особам право вибору: використати існуючі норми законодавства для регулювання своїх стосунків або встановити для цих стосунків власні правила поведінки. Отже принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати, по-перше: можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); по-друге, можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом. Таким чином сторони не можуть на власний розсуд врегулювати у договорі свої відносини, лише у випадках якщо: 1) існує пряма заборона, встановлена актом цивільного законодавства; 2) заборона випливає із змісту акта законодавства; 3) така домовленість суперечить суті відносин між сторонами. Посилання позивача на те, що нормами ЦК України не передбачено можливості застосування інституту відкладеного строку дії угоди в договорі емфітевзису, судом до уваги не приймаються, оскільки у ст. 408 ЦК України прямо зазначено, що строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором та не встановлено заборони на визначення початку дії емфітевтичного права на майбутнє. Суд зазначає, що оскільки законодавцем не встановлено вимог до форми та змісту договору емфітевзису, він повинен відповідати загальним положенням про договір, з урахуванням норм ст. 407-412 ЦК України та ст. 102-1 Земельного кодексу України. Разом з тим, Законом України Про оренду землі чітко визначено форму, умови та порядок укладення, зміни, припинення договорів оренди землі. Більше того, не зазначення в договорі оренди істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України Про оренду землі, матиме наслідком його недійсність. Законом України Про оренду землі урегульовано відносини, пов`язані виключно з орендою землі, в той час як правовідносини за договором емфітевзису регулюються нормами глави 33 розділу II Речові права на чуже майно Цивільного кодексу України. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено в ст. 33 Закону України Про оренду землі. Відповідно до ч. 1 ст. 33 цього Закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Загальні положення щодо переважного права наймача на укладення договору найму на новий строк також закріплено в ч. 1 ст. 777 ЦК України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Проаналізувавши вказані положення законодавства, суд приходить до висновку, що переважне право орендаря може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладення саме договору оренди одного й того ж майна (в даному випадку спірної земельної ділянки), а не інших договорів, зокрема, договору встановлення емфітевзису. Разом з тим, необхідно зазначити, що поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом. Таким чином, можливість реалізації переважного права орендарем прямо пов`язана з наявністю пропозицій, які містять виключно рівні умови з умовами орендаря, інакше це суперечило б праву та інтересу власника розпорядитися своїм майном на більш сприятливих умовах. Враховуючи вищевикладене, оскільки судом не встановлено порушень вимог чинного законодавства при укладенні договору встановлення емфітевзису, не встановлено прав позивача, які порушені цим договором, суд вважає, що вимоги позивача в цій частині не підлягають задоволенню. Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постановах від 07 серпня 2019 року (справа № 693/23/18). Таким чином, позовні вимоги не підлягають задоволенню в повному обсязі. Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: dismissed