Jurisdiction: civil
Date: 2020-11-03 00:00:00

25 червня 2020 року [PERSON] звернувся до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та право власності на даний житловий будинок, посилаючись на те, що 20 грудня 2014 р. він придбав у [PERSON] житловий будинок [ADDRESS] . Житловий будинок належав продавцу [PERSON] на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 22.10.2009 р., виданого на підставі рішення виконавчого комітету Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області від 07.10.2009 р. №35 та зареєстрованого комунальним підприємством Вознесенського міжміського бюро технічної документації 22.10.2009 р. Нотаріально договір купівлі-продажу не складався і угоди ніде не реєструвався. На підтвердження укладення договору купівлі-продажу 20.12.2015 р. продавець [PERSON] передала ключі від будинку позивачеві, а також власноруч написала розписку про тримання від [PERSON] 13 800 грн. в рахунок продажу будинку по [ADDRESS] . 25.12.2014 року [PERSON] знялася із реєстраційного обліку за вказаною адресою. Нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу будинку мали після 14 січня 2015 року. На теперішній час посвідчити договір нотаріально [PERSON] не має змоги, оскільки продавець за договором [PERSON] [INFO] померла. Нотаріальне посвідчення зазначеного договру купівлі-продажу не відбулося. Зазначені дії як зі сторони позивача, так і зі сторони продавця свідчать про те, що вони домовилися щодо усіх істотних умов договору, вчинили взаємні дії для настання юридично значимих наслідків та у повному обсязі виконали умови договору купівлі-продажу. Проте у зв`язку із смертю продавця [PERSON] позивач [PERSON] остаточно втратив можливість нотаріально посвідчити правочин. У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 57,0 кв.м. та визнати за ним право власності на житловий будинок за адресою [ADDRESS] . Представник відповідача голова Мостівської об`єднаної територіальної громади Бабанська Н. В судове засідання не з`явилися, надала письмову заяву, в якій просили розглянути справу без її участі та задовольнити позов. Дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню. Згідно ч.2 ст. 218 ЦК України, якщо правочин, для якого законом встановлено його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна сторона вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним; ч.2 ст. 220 ЦК України передбачає, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Відповідно до вимог ст. 655 ІДК України за договором купівлі -продажу жилого будинку продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну суму грошей. Крім цього, договір купівлі - продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений,(ст. 657 ЦК України), якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилялася від його нотаріального посвідчення , суд може визнати такий договір дійсним ( ч.2 ст. 220 ЦК України ). З 01 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого частиш третю статті 640 ЦК України викладено в новій редакції, згідно з якою договір, шо підлягаєнотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК України виключено слова «та державної реєстрації». Таким чином, положення статті 220 ЦК України можливі до застосування за умови укладення таких правочинів після набрання чинності вищезазначеного Закону. До вказаної дати договір купівлі-продажу нерухомості в силу ст. 657 ЦК України підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України (Постанови В СУ від 30.01.2013 року № \~ \~ \~ \~6-162цс12тавід 19.06.2013 р. у справі № 6-49ц13). Тобто, до моменту внесення змін, судова практика виходила з того, що до моменту державної реєстрації договір купівлі-продажу нерухомості юридично не є укладеним. За змістом ч. 2 ст. 220 ЦК України та роз`яснень, які надав Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним (Рішення колегії суддів Верховного Суду України від 30 березня2011 p.). Окремо Верховний суд вказує, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України. Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що згідно розписки від 20.12.2014 року [PERSON] продала будинок по [ADDRESS] [PERSON] . Вартість будинку становить 13 800 грн.. Всю суму за будинок [PERSON] отримала, претензій до [PERSON] не має. Будинок і документи передала покупцю. Зобов`язалися у строк до 14.01.2015 року з`явитись до нотаріуса для оформлення купівлі-продажу даного будинку. Житловий будинок по [ADDRESS] із самана (А1) загальною площею 57,0 кв.м., житловою площею 33,3 кв.м., з господарськими будівлями та спорудами: літнею кухнею із каменю (Б1), сараєм із каменю (В1), сараєм із цегли (Г1), підвалом із каменю (Е1 п/д), сараєм із каменю (Д1), спорудою (1), огорожею (2,3) належав [PERSON] на підставі свідоцтва про право право власності на нерухоме майно від 22.10.2009 р. виданого виконавчим комітетом Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області згідно рішення виконавчого комітету Сухобалківської сільської ради Доманівського району Миколаївської області від 07.10.2009 р. № 35 і зареєстрованого в Вознесенському МБТІ 22.10.20094 р. за реєстровим №74. Згідно з технічним паспортом на садибний (індивідуальний) житловий будинок по [ADDRESS] , власником будинку є [PERSON] . [PERSON] підписала розписку від 20.12.2014 року про отримання коштів, виконавши умови купівлі-продажу, однак у зв`язку смертю 11.01.2015 року [PERSON] , нотаріально посвідчити вищевказаний договір купівлі-продажу [PERSON] не встиг, тому позивач не в змозі дооформити документи нотаріальним шляхом.Спадкова справа після смерті [PERSON] не заводилася. В судовому засіданні свідки [PERSON] та [PERSON] пояснили, що були присутні при передачі коштів [PERSON] в розмірі 13800 грн [PERSON] , яка передала позивачу документи на будинок та вони маи намір після новорічних свят їхати до нотаріальної контори з метою оформити договір купівлі-продажу нотаріально. Статтею 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до ч. 2\~ст. 218 ЦК України\~якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним. Згідно статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Відповідно до ч. 1\~ст. 334 ЦК України\~право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. У відповідності до цивільного законодавства, однією із умов виникнення прав та обов`язків учасників цивільних правовідносин є рішення суду. Суд може застосувати до правовідносин сторін ч.2\~ст.220 ЦК України, відповідно до якої у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним, так як по укладеному між сторонами договору відбулося часткове його виконання.

Outcome: approved