Jurisdiction: civil
Date: 2017-08-20 00:00:00

26 грудня 2017 року позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до Краматорської міської ради про визнання договору оренди землі недійсним. Позов мотивує тим, що він є власником нежитлового приміщення, розташованого в багатоквартирному будинку за адресою: м. Краматорськ, вул. Шкадінова, 75. 07 травня 2010 року між ним [PERSON] та відповідачем по справі був укладений договір оренди земельної ділянки № 221. Згідно до даного договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,0141 га та без відведення на місцевості під нежитловим приміщенням площею 0,0020 га, а всього 0,0161 га. Дана земельна ділянка знаходиться під вбудованим нежитловим приміщенням в багатоквартирному будинку та під прибудинковою територією за адресою: м. Краматорськ, вул. Шкадінова, 75. Однак він вважає даний договір оренди землі, а саме пункти договору 2 та 7 недійсними, оскільки вони суперечать нормам чинного законодавства України, що підтверджується наступним. Відповідно до частин першої та другої статті 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та при будинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Тобто, чинним законодавством передбачено можливість передачі у власність чи надання в користування земельних ділянок під багатоквартирними жилими будинків лише об'єднанню власників будинку або підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Статтею 79 Земельного кодексу України визначено поняття земельної ділянки, а саме: земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Враховуючи наведене, надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоповерховому будинку неможливо, оскільки не можливо створити обєкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Дана правова позиція також викладена в листі Державного комітету України із земельних ресурсів від 26.05.2010 №10046/17/4-10. За таких обставин вважає, що неможливо було укласти спірний договір оренди під вбудованим нежитловим приміщенням в багатоквартирному будинку та під прибудинковою територією, оскільки не можливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». А тому він вважає, що п.2 та п.7 договору оренди землі є недійсним. Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Так, згідно ч. 1 зазначеної статті Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст, 215 Цивільного кодексу України). В редакції чинній на момент укладання спірного договору, а саме станом на 07.05.2010 року діяла наступна редакція статті 15 Закону України «Про оренди землі», а саме: « Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в, натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.» Враховуючи укладений між ним та відповідачем договір, в договорі відсутні всі істотні умови договору, які були передбачені ст. 15 Закону України «Про оренди землі», а також відсутні всі невідємні частини договору. Такі обставини вказують на те, що розмір земельної ділянки 0,0161 га не відповідає проектній документації (п.2 договору) а також нормам чинного законодавства і як наслідок неправильно розраховано розмір орендної плати (п.7 договору), а тому вважаю недійсним п.2 і п.7 договору оренди землі № 221 від 07 травня 2010 року, укладеного між Краматорською міською радою та [PERSON], зареєстрованого у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041015800221 від 07 травня 2010 року. Тому просить визнати договір оренди землі № 221 від 07 травня 2010 року , укладений між ним та Краматорською міською радою, зареєстрований у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041015800221 від 07 травня 2010 року - недійсним. В подальшому позивач уточнив позовні вимоги та просить суд визнати п.2 (в частині визначення загальної площі земельної ділянки) договору оренди землі № 221 від 07 травня 2010 року, укладеного між Краматорською міською радою та [PERSON], зареєстрованого у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041015800221 від 07 травня 2010 року - недійсним. Визнати п.7 договору оренди землі № 221 від 07 травня 2010 року, укладеного між Краматорською міською радою та [PERSON], зареєстрованого у Краматорському міському відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041015800221 від 07 травня 2010 року - недійсним. Представник позивача - [PERSON] в судове засідання не зявилась, надала суду заяву про розгляд справи у її відсутності, вказавши, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі. Представник відповідача- Краматорської міської ради [PERSON] в судове зсідання не зявився, надав суду заяву про розгляд справи у його відсутності. Суд вважає можливим розглянути справу у відсутності представника позивача та представника відповідача. Дослідивши матеріали справи у їх сукупності, суд знаходить позов обґрунтованим і таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 7 травня 2010 року орендодавець Краматорська міська рада та орендар-фізична особа [PERSON] уклали договір оренди землі №221, згідно якого в оренду передається відведена на місцевості земельна ділянка площею 0,0141 га без відведення на місцевості земельна ділянка площею 0.0020 га, яка визначена з площі землі під будинком по вул. Шкадінова 75-частина вбудованих приміщень, що належать орендарю на праві власності, всього передається орендарю земельна ділянка загальною площею 0,0161 га. Земельна ділянка площею 0.0020 га визначена в частині нежитлового приміщення, вбудованого в жилий багатоквартирний будинок, що складає 23\\1000 від загальної площі будинку. Згідно ст.4 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. Згідно ст.124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору-куплі-продажу права оренди земельної ділянки шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Відповідно до ст.42 ЗК України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної, або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування обєднанню власників. Згідно ст.79 ЗК України, земельна ділянка це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Тобто надати в оренду або власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоповерховому будинку неможливо, оскільки не можливо створити обєкт земельних відносин-земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна-виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Ст.15 ЗУ «Про оренду землі» (станом на 7.05.2010р.) істотними умовами договору оренди землі є:обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючи обмеження щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачені цією статтею, а також порушення вимог ст.4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Згідно проекту землеустрою на земельну ділянку її розмір складає 0,0141 га, а згідно до договору оренди, в оренду передається ділянка розміром 0,0161 га (п.2 договору оренди),тобто умови договору не відповідають нормам чинного законодавства, та проектній документації.

Outcome: approved