Jurisdiction: civil
Date: 2017-10-18 00:00:00

23 березня 2017 року ТОВ «СААН - АГРО» звернулося до суду з позовом до [PERSON], ФГ «Свєтлова» про визнання недійсним договору оренди, визнання договору оренди поновленим та зобовязання вчинити дії. Свої вимоги позивач мотивував тим, що 02 січня 2007 року між ТОВ «СААН-АГРО» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким остання передала в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Річківської сільської ради Білопільського району Сумської області, площею 2,53 га (рілля) строком по січень 2017 року. Починаючи з 2008 року ТОВ «СААН-АГРО» самостійно здійснює обробіток вказаної земельної ділянки та сплачує орендну плату за користування нею. Умовами договору оренди передбачено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. Користуючись цим правом, 02 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» надіслало [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» з проектом додаткової угоди, за змістом якої визначено істотні умови поновлення (строк, розмір орендної плати та інші умови). Відповідь на вказаний лист-повідомлення від [PERSON] позивач не отримував. У березні 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» отримано інформаційну довідку з РПВНМІЗВ, з якої стало відомо про те, що 03 січня 2017 року [PERSON] передала належну їй земельну ділянку в користування ФГ «Свєтлова» на підставі договору емфітевзису, строком дії на 10 років, про що 15 лютого 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень здійснено запис про інше речове право за номером 19023619. Посилаючись на те, що діями відповідача було порушено право ТОВ «СААН-АГРО» на переважне право на поновлення договору оренди землі, просив визнати недійсним договір емфітевзису, укладений 03 січня 2017 року між ФГ «Свєтлова » та [PERSON]; визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 02 січня 2007 року між [PERSON] та ТОВ «СААН-АГРО» поновленим на той самий строк і на тих умовах, які були передбачені договором оренди землі; зобовязати [PERSON] вчинити дії щодо укладення/підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року. 26 вересня 2017 року, до початку розгляду справи по суті ТОВ «СААН-АГРО» подало до суду заяву про зміну предмету позову, в якій не змінюючи підстав заявлених позовних вимог, викладених за змістом первісної позовної заяви, на підставі ч. ч. 1 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» просив визнати недійсним договір емфітевзису, укладений 03 січня 2017 року між ФГ «Свєтлова» та [PERSON], зареєстрований 15 лютого 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право 19023619 та поновити договір оренди земельної ділянки, укладений 02 січня 2007 року між [PERSON] та ТОВ «СААН АГРО», зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії Центру ДЗК 07 березня 2008 року на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року строком дії до 31 грудня 2024 року та орендною платою 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення (а. с. 117-118). У судовому засіданні представник позивача ТОВ «СААН-АГРО» [PERSON] позовні вимоги, викладені в заяві про зміну предмету позову від 26 вересня 2017 року, підтримав. Відповідачка [PERSON] у судове засідання не зявилася. Представник останньої та одночасно представник відповідача ФГ «СВЄТЛОВА» за довіреністю [PERSON] позов не визнав. Зазначив, що строк дії договору оренди, укладеного 02 січня 2007 року між ТОВ «СААН-АГРО» та [PERSON], закінчився 31 грудня 2016 року, остання пропозицій від позивача про поновлення строку його дії не отримувала, квитанція про оплату поштової послуги, долучена позивачем до матеріалів справи не є належним доказом, який би підтверджував факт вручення листа відповідачу. Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) між ФГ «Свєтлова» та [PERSON] укладений 03 січня 2017 року, коли договір оренди земельної ділянки між позивачем та [PERSON] втратив чинність. Крім того вважав, що у позивача відсутнє переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки всупереч умовам договору оренди від 02 січня 2007 року не обробляв спірну ділянку. Представник третьої особи: Служби з державної реєстрації прав Білопільської міської ради Сумської області в судове засідання не зявився. Начальник реєстраційної служби [PERSON] надіслала клопотання про розгляд справи у відсутність їхнього представника (а. с. 40). Заслухавши представника позивача [PERSON], представника відповідачів [PERSON] Е, повно, всебічно і обєктивно дослідивши зібрані по справі докази та оцінивши їх у сукупності з точки зору належності, допустимості і взаємозвязку, суд приходить до наступних висновків. Частиною першою статті 11 ЦПК України визначено, що суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до положень ст. ст. 10, 60 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом. З матеріалів справи вбачається, що державним актом серії IІІ-СМ №036590, виданим Річківською сільською радою Білопільського району Сумської області, посвідчено право приватної власності [PERSON] на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 2,72 га в межах згідно з планом, з них №589 площею 2,53 га - рілля та №598.01 площею 0,19 га - кормові угіддя, яка знаходиться на території Річківської сільської ради Білопільського району Сумської області (а. с. 19-21). 02 січня 2007 року між [PERSON] та ТОВ «СААН-АГРО» було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 березня 2008 року за №040862600602. Згідно з вказаним договором та на підставі акту прийому - передачі перший відповідач передав в оренду позивачу земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,53 га ріллі на умовах сплати орендної плати у розмірі 1,5% від грошової оцінки. Пунктом 8 договору оренди передбачено, що даний договір укладений на 10 років, з січня 2007 року по січень 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про наміри продовжити його дію (а. с. 14-18). 09 грудня 2016 року позивач направив першому відповідачу лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди (а. с. 23-29). Разом з цим, представник відповідачки [PERSON] у судовому засіданні зазначив, що остання ніяких повідомлень від позивача не отримувала та наміру пролонгувати вказаний договір не мала, що підтверджується її письмовою заявою на адресу ТОВ «СААН-АГРО», яка була подана через Фермерське господарство «Свєтлова» 26 вересня 2016 року (а. с. 61-64). 03 січня 2017 року [PERSON] уклала із Фермерським господарством «Свєтлова» договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) на строк 10 років, з 03 січня 2017 року по 03 січня 2027 року зі сплатою емфатичної плати у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 6 547 грн. 24 коп. у рік, з терміном сплати не пізніше 20 грудня кожного року (а. с.42-45). Як вбачається зі змісту означеного договору, який є предметом даного спору, ТОВ «СААН-АГРО» не було його стороною. Разом з тим суд вважає, що позивач, як колишній орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання зазначеного договору, оскільки даний правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки, що узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постановах від 25 травня 2016 року №6-605цс16 та від 23 листопада 2016 року №594/153/16-ц. Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Пунктом 8 договору оренди землі, який був укладений між позивачем та першим відповідачем 02 січня 2007 року, передбачалося переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України і ст. 33 Закону України «Про оренду землі». З огляду на ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Відповідно до ч. ч. 1-5, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно з ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постановах №6-531цс15 від 9 вересня 2015 року, №6-146цс16 від 23 березня 2016 року, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для усіх судів України. Як встановлено судом, ТОВ «СААН-АГРО» є добросовісним орендарем, протягом дії договору оренди земельної ділянки належним чином і відповідно до умов укладеного договору виконувало свої обовязки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало орендодавцю орендну плату (а. с. 59-60). У судовому засіданні представник відповідачів, заперечуючи проти доводів представника позивача про використання земельної ділянки [PERSON], послався на довідки Річківської сільської ради від 07 червня та від 05 вересня 2017 року щодо обробітку вказаної земельної ділянки ТОВ «Урожайна країна». З огляду на що вважав, що відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у позивача відсутнє переважне право на поновлення договору оренди (а. с. 71, 110). Проте, суд вважає, що вищезгадані довідки Річківської сільської ради не доводять безумовно факт того, що позивач не використовував спірну земельну ділянку, а містять лише інформацію щодо усної домовленості між сільгосппідприємствами про обмін земельними ділянками сільськогосподарського призначення, розташованих на території Річківської сільської ради, та обробітку поля, де знаходиться земельна ділянка [PERSON] ТОВ «Урожайна країна», без посилання на будь-яку первинну та технічну документацію, а тому не є належними та допустимими доказами в розумінні ст. ст. 57-59 ЦПК України. Крім того, у судовому засіданні представник позивача [PERSON] зазначив, що 02 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» направило відповідачці [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди до нього, що підтверджується поштовою квитанцією. Вважав, що позивачем не пропущено встановлений законом місячний строк для направлення такого повідомлення, так як строк дії договору оренди закінчувався 31 січня 2017 року. Заперечення представника відповідачів стосовно того, що термін дії попереднього договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року закінчився 31 грудня 2016 року на думку суду є безпідставними з огляду на наступне. Так, п. 8 означеного договору передбачено термін його дії 10 років, з січня 2007 року по січень 2017 року. Отже, у даному випадку обчислення строку дії договору починається з дня його укладення, тобто з 02 січня 2007 року та відповідно до ч. 3 ст. 254 ЦК України сплинув у відповідне число місяця 31 січня 2017 року. Отже, позивачем не було порушено місячного строку про направлення пропозиції про поновлення строку, передбаченого п. 8 цього договору та ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Разом з цим суд також відмічає, що відповідачка [PERSON] у своєму листі на адресу ТОВ «СААН-АГРО» від 26 вересня 2016 року висловила лише намір передати земельну ділянку в оренду іншому господарству, посилаючись на своє право повноправного володіння та не порушуючи при цьому питання про дострокове розірвання ще діючого договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року (а. с. 63). Враховуючи викладене та приймаючи до уваги приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі», суд визнає, що орендар земельної ділянки має переважне право серед інших на поновлення строку укладення договору оренди за наявністю таких юридичних фактів: належного виконання умов договору і фактичне користування об'єктом оренди; дотримання процедури направлення повідомлення про намір продовжувати орендувати земельну ділянку, при наявності наміру орендодавця здати земельну ділянку в оренду, надання пропозицій у новому проекті договору, які більш сприятливі ніж пропозиції іншого орендаря. Відповідно до ст. 3 ЦК України переважне право орендаря порушене у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Така правова позиція не обмежує свободи власника земельної ділянки, як сторони договору, у відмові від укладення договору оренди з орендарем у разі наміру розпорядитися земельною ділянкою у іншій спосіб: продати, подарувати тощо. Укладення відповідачами 03 січня 2017 року договору емфітевзису, вказує на намір [PERSON] продовжити здавати земельну ділянку в оренду, а тому оспорюваний договір порушує права позивача, яке підлягає захисту через визнання цього договору недійсним. Щодо інших позовних вимог, суд визнає їх такими, що не підлягають задоволенню, оскільки визнавши договір емфітевзису земельної ділянки від 03 січня 2017 року, укладений між [PERSON] та ФГ «Свєтлова» недійсним, судом відновлено становище сторін у договорі від 02 січня 2007 року для подальшого вирішення питання та узгодженням ними пропозицій додаткової угоди, шляхом їх особистого волевиявлення при укладенні договору, у зв'язку з тим, що відповідач [PERSON] у своєму листі висловила незгоду через бажання укласти такий договір з іншим орендарем в порушення наведених вище норм матеріального права, не роз'яснила, з якими умовами проекту додаткової угоди до договору вона не згодна. За таких обставин визнання договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року поновленим та покладення на відповідача [PERSON] обовязку вчинити дії щодо укладення /підписання додаткової угоди до цього договору буде суперечити принципам свободи договору, який відповідно до ст. 627 ЦК України передбачає вільне волевиявлення при укладені договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 88 ЦПК України, враховуючи, що позов задоволено частково, з ФГ «Свєтлова» та [PERSON] на користь ТОВ «СААН-АГРО» у дольовому порядку підлягають стягненню з кожного по 800 грн. судового збору, який був сплачений позивачем при зверненні до суду з даним позовом. На підставі викладеного,

Outcome: partial