Jurisdiction: civil
Date: 2014-11-02 00:00:00

23 квітня 2014 року позивач [PERSON] звернувся до Межівського районного суду з позовом до СФГ «Яна», третя особа: відділ Держземагенства у Межівському районі Дніпропетровської області про визнання правочину недійсним. В обґрунтування своїх позовних вимог зазначив, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДП №103131, виданого 27 жовтня 2004 року Межівською районною державною адміністрацією Дніпропетровської області, власником земельної ділянки площею 4,9370га, якій присвоєно кадастровий номер 1222655100:02:002:0156, що розташована на території Межівської селищної ради Дніпропетровської області, являється [PERSON] 10 листопада 2005 року між [PERSON] та відповідачем було укладено договір оренди землі строком на п'ять років, тобто термін дії такого правочину повинен був 09 листопада 2010 року закінчитись. Позивач, дочекавшись закінчення строку дії договору, восени 2010 року в усному порядку звернувся до представників відповідача з прохання повернути на його користь земельну ділянку в зв'язку із закінченням строку дії договору від 2005 року, - на що представники відповідача йому повідомили про пролонгацію умов договору від 2005 року на тих же умовах, що і в договорі 2005 року та пообіцяли найближчим часом надати на його ім'я належним чином оформлений договір оренди землі. Такі обіцянки представників відповідача продовжувались на протязі трьох років і тільки восени 2013 року позивач отримав на руки, та відповідно отримав можливість ознайомитись візуально з договором оренди землі. Позивач виявив, що між ним та відповідачем, начебто, було укладено договір оренди землі, об'єктом якого є належна йому земельна ділянка. Дати підписання такого правочину в його умовах не визначено, а визначено тільки, що такий правочин 21 лютого 2012 року було зареєстровано під №122260004000840 у відділі Держкомзему в Межівському районі. Відповідно до умов такого правочину його укладено строком на 10 років. Відразу після ознайомлення з умовами вищенаведеного правочину позивач звернувся із письмовою заявою до відповідача з проханням повернути належну йому земельну ділянку через відсутність його волевиявлення щодо укладання такого правочину. На звернення позивача відповідач надав письмову відповідь у якій визначив, що, на їхню думку, правочин укладено правомірно, господарство зацікавлене у подальшому використанні земельної ділянки, тому не бажає повернути земельну ділянку на користь її власника. Позивач вважає, що зазначений договір є недійсним, оскільки позивач особисто його не підписував, про що заявляв відповідачу, що протирічить ч.1 ст.16 Закону України «Про оренду землі»; оспорювана угода укладена, начебто 01 червня 2011 року, але державна реєстрація відбулась 21 лютого 2012 року, що також вказує на неправомірність реєстрації оспорюваного правочину, так як відповідно до ч. 5 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та обтяжень на них» державна реєстрація прав проводиться в строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів; орендодавцю не надано ні належного йому екземпляру правочину, ні всіх його додатків, які є невід'ємною частиною такого правочину, що в свою чергу вказує на неможливість відповідачем використовувати такі земельні ділянки. Позивач вказує на те, що в договорі не зазначені всі істотні умови, передбачені ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», що, відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Так, в умовах оспорюваного правочину не вірно визначено об'єкт оренди, а саме не вірно визначено номер правовстановлюючого документу - державного акту, на підставі якого орендодавець володіє земельною ділянкою. В пункті 2 оспорюваного правочину не визначено місце розташування такого об'єкту оренди, що є також істотною умовою договору. В пункті 4 не вірно визначено орендну плату. Відповідачем в пункті 2.4. правочину визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що становить 68 928 гривень, що не відповідає дійсній її вартості, адже за відомостями позивача на час укладення договору її вартість складала не менше ніж 100 000 гривень, а отже і розмір орендної плати є значно більшим, ніж визначений в пункті 4 оспорюваного правочину. Також правочином не передбачено відповідальності відповідача щодо несплати орендної плати або порушення умов її сплати. В пункті 3.1. визначено, що договір укладено на десять років. При цьому в наявному у сторони позивача екземплярі договору відсутня дата його підписання, а в екземплярі, наданому управлінням державного земельного агентства, - такою датою визначено - 01 червня 2011 року. Наявність таких різних документів дає всі підстави вважати, що на час вчинення правочину між сторонами не було досягнуто згоди щодо підписання правочину, не визначено його дати підписання та відповідно не було досягнуто умови щодо строку дії договору, що є також істотною умовою договору. В договорі не визначено умови використання земельної ділянки та збереження стану об'єкта оренди. В умовах правочину обмежено визначено тільки цільове призначення орендованої земельної ділянки та загальною фразою визначено умови збереження стану об'єкта оренди шляхом дотримання вимог охорони земель, але самі умови чітко не визначено. В пункті 6.2. визначено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється в тижневий строк після державної реєстрації такого договору за актом її приймання - передачі. При цьому до договору не додано акт -приймання-передачі який було б укладено між позивачем та відповідачем після державної реєстрації. В пункті 1.1. визначено, що ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендодавець. Відповідно до ч.1 ст.11 Закону України «Про оренду землі» ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець,якщо інше не передбачено договором оренди землі, а відповідно до ч. 2 у разі прострочення орендодавцем або орендарем установлених договором оренди землі строків передачі об'єкта оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі. Вищенаведені пункти оспорюваного правочину суперечать чинному законодавству, а отже є неправомірним та неузгодженими зі стороною позивача. Також в умовах оспорюваного правочину в пункті 6.3. визначено інші умови передачі земельної ділянки в оренду, але не визначено в чому саме полягають такі інші умови, адже такі умови в пункті визначено тільки графічною лінією, які відповідач мабуть залишив для подальшого внесення будь-яких власних волевиявлень без згоди на те сторони орендодавця. Щодо умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, то така істотна умова взагалі не визначена в умовах оспорюваного правочину. Також в екземплярі договору, який надано позивачу, не визначено дату його укладання, що є також істотною умовою такого правочину. Позивач вважає, що пунктами 12.3.2. та 12.4. обмежено право орендодавця щодо розірвання договору в односторонньому порядку в порушення вимог ст.ст.24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі». Просить суд, посилаючись на ст.ст.203, 215, 216, 236, 319, 321, 387, 400, 792, 1212, 1213 ЦК України, ст.ст.152, 212 ЗК України, ст.ст.1, 3, 6, 15, 17 Закону України «Про оренду землі», визнати недійсним договір оренди, укладений між [PERSON] та селянським фермерським господарством «Яна», який було зареєстровано 21.02.2012 року під №122260004000840 у відділі Держкомзему в Межівському районі Дніпропетровської області, щодо користування земельною ділянкою площею 4,9370га, якій присвоєно кадастровий номер: 1222655100:02:002:0156, належною [PERSON] на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДП №103131, виданого 27 жовтня 2004 року Межівською районною державною адміністрацією Дніпропетровської області на підставі розпорядження Межівської районної державної адміністрації Дніпропетровської області №247-р від 22 липня 2002 року, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №010412402175. Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просить суд їх задовольнити. Представники відповідача в судовому засіданні позов не визнали, просили суд відмовити в його задоволенні у повному обсязі через відсутність на те правових підстав. Свідок [PERSON] пояснила суду, що працювала головним бухгалтером СФГ «Яна», знає, що був укладений договір у 2011 році, який підписував батько позивача - [PERSON], у нього був паспорт позивача. Орендну плату [PERSON] отримував кожний рік. Свідок [PERSON] пояснила суду, що вона працює бухгалтером СФГ «Яна». Позивач не приходив укладати договір, його підписав влітку 2011 року його батько [PERSON], який прийшов з паспортом [PERSON] Документів, які б підтверджували його повноваження на підписання договору, у нього не було. Дату реєстрації договору в журналі не пам'ятає. Претензій по договору у [PERSON] ніколи не було, орендну плату отримував. Свідок [PERSON] пояснила суду, що працює бухгалтером і виконуючим обов'язки касира СФГ «Яна», дала свідчення аналогічні тим, що дали свідки [PERSON] та [PERSON] Свідок [PERSON] пояснив суду, що він є батьком позивача. Стверджував, що прийшов до касира СФГ «Яна», щоб отримати орендну плату за свої земельні ділянки. Йому дали на підпис три документи, які він підписав, не дивлячись. Потім він дізнався, що це договори оренди на земельну ділянку його сина строком на 10 років. Орендну плату за неї вони отримували. Суд, вислухавши сторони, свідків, вивчивши матеріали справи, вважає, що в задоволенні позову слід відмовити з огляду на наступне. Позивач [PERSON], згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ДП №103131, виданого 27 жовтня 2004 року Межівською районною державною адміністрацією, є власником земельної ділянки площею 4,9370га, якій присвоєно кадастровий номер 1222655100:02:002:0156, що розташована на території Межівської селищної ради Дніпропетровської області. В судовому засіданні встановлено, що, дійсно, договір оренди зазначеної вище земельної ділянки, був укладений 10 серпня 2010 року між СФГ «Яна» та батьком власника - [PERSON], який не мав на це правових підстав. Договір був зареєстрований у відділі Держкомзему в Межівському районі 21 лютого 2012 року. При цьому, що не заперечується ні представником позивача, ні його батьком, а також випискою з книг обліку видачі орендної плати за 2011-2014 роки та безпосередньо самою книгою з підписами про отримання підтверджується, що [PERSON] отримав згідно цього договору оренди: у 2011 році - 600кг пшениці, 600кг ячменя, 600кг кукурудзи, 100кг соняшника; у 2012 році - 600кг пшениці, 600кг ячменя, 600кг кукурудзи, 100кг соняшника; у 2013 році - 800кг пшениці, 400кг ячменя, 1 000кг кукурудзи, 100кг соняшника; у 2014 році - 5 350 гривень. Таким чином, як наслідок, одним із предметів спору є вимога про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним у зв'язку з відсутністю повноважень у особи, яка його підписала від імені орендодавця. До пояснень [PERSON], який є батьком позивача, в контексті того, що він не читав те, що підписує, суд відноситься критично, оскільки відповідач надав копії паспорту та Державного акту на право власності на землю на ім'я позивача, та й отримання орендної плати свідчить про його обізнаність у змісті документа. Виниклі правові відносини є цивільними і регулюються нормами цивільного права, а саме вимогами ст.210, 241, 407-412, 627 ЦК України відповідно до яких правочин є правомірним,якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до ст.6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору. Позивач орендодавець [PERSON] висунув вимогу про визнання даного договору недійсним, оскільки він ним не підписаний, від його імені без його доручення підпис вчинив його батько не повідомивши про те, що договір оренди укладено строком на 10 років. Проте, той факт, що позивач тривалий час отримував орендну плату не заперечував проти умов договору, переконують суд у тому, що [PERSON] знав про існування договору оренди, погоджувався з його умовами, міг і повинен був ознайомитися з умовами оренди його предмета власності. Відповідно до ст.241 ЦК України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину. Згідно з роз'ясненнями, наданими в п.19 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильності його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним. Що стосується моментів підписання та реєстрації договору, з урахуванням встановлення судом тієї обставини, що правочин схвалено позивачем, слід звернути увагу на наступне. Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов'язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Ст.210 ЦК України - правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Відповідно до ст.125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку. Ст.4 - обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним особам, зокрема право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Ст.5 цього Закону, на яку посилається позивач, вказує на те, що державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводиться в строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів (крім випадків, встановлених у частині сьомій цієї статті) з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про таку реєстрацію та передбачених цим Законом та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до нього, документів, необхідних для її проведення. Це не є строк, протягом якого відповідач зобов'язаний був зареєструвати договір оренди, адже він встановлений для органу державної реєстрації прав. Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що при вирішенні судом спору про визнання договору недійсним з підстав відсутності у сторони волі на його укладення правове значення має наявність такої волі на момент досягнення сторонами договору згоди в належній формі з усіх істотних умов договору, а не на момент його державної реєстрації. Вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, що у випадку, який розглядається судом є підтвердженням отримання у 2011 році орендної плати позивачем. Адже в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Такої правової позиції дотримується й Верховний Суд України, яку висловив у своїх постановах №6-118цс13 від 25 грудня 2013 року та №6-162ц13 від 19 лютого 2014 року. Стосовно відсутності у договорі істотних умов, передбачених ст.15 ЗУ «Про оренду землі» слід звернути увагу на те, що відповідно до вимог ст.3 ЦПК України й ст.15 ЦК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту порушене право, а тому при розгляді справи про визнання недійсним договору оренди землі з підстав відсутності у договорі передбаченої ст.15 Закону України «Про оренду землі» будь-якої істотної умови, слід з'ясувати чи дійсно порушено права орендодавця відсутністю такої умови та в чому полягає порушення законних прав позивача. Оскільки позивачем, на якого, згідно ч.1 ст.60 ЦПК покладається обов'язок довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, не надані докази порушення його законних прав шляхом не зазначення в договорі оренди перелічених ним в позовній заяві істотних умов договору, визнання договору оренди землі недійсним з цих підстав було б незаконним. Дана правова позиція неодноразово висловлювалася Верховним Судом України, зокрема в постановах №6-94цс13, №6-78цс13, № 6-78цс14, № 6-86цс14, № 6-88цс14, № 6-80цс14, №6-71цс14, № 6-85цс14, № 6-77цс14, № 6-47цс14, № 6-94цс14, № 6-84цc14, № 6-110цс14, № 6-119цс14, № 6-111цс14, № 6-114цс14, №6-115цс14, №6-121цс14, №6-83цс14. Посилання суду на зазначену практику регламентується ст.3607 ЦПК України, відповідно до приписів якої, рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішенням Верховного Суду України. Таким чином, в задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі. На підставі постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», ст.15, 24 ЗУ «Про оренду землі», ст.ст.2, 4, 5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», ст.202, 203, 215, 210, 241, 407-412, 627, 638 ЦК України, ст.124-126 ЗК України,

Outcome: dismissed