Jurisdiction: civil
Date: 2017-11-05 00:00:00

23 березня 2017 року ТОВ «СААН - АГРО» звернулося до суду з позовом до [PERSON], ТОВ «Урожайна країна» про визнання недійсним договору оренди, визнання договору оренди поновленим та зобовязання вчинити дії. Свої вимоги позивач мотивував тим, що 02 січня 2007 року між ТОВ «СААН-АГРО» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким остання передала в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, розташовану на території Річківської сільської ради Білопільського району Сумської області, площею 2,53 га (рілля), кадастровий номер 5920687000:04:002:0180 строком по січень 2017 року. Починаючи з 2007 року ТОВ «СААН-АГРО» самостійно здійснює обробіток вказаної земельної ділянки та сплачує орендну плату за користування нею. Умовами договору оренди передбачено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. Користуючись цим правом, 02 грудня 2016 року ТОВ «СААН-АГРО» надіслало [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» з проектом додаткової угоди, за змістом якої визначено істотні умови поновлення (строк, розмір орендної плати та інші умови). Наприкінці грудня 2016 року позивач отримав від [PERSON] заяву від 20 грудня 2016 року, згідно з якою остання відмовляється від поновлення договору оренди землі, маючи намір передати земельну ділянку іншому орендареві на більш вигідних умовах, не вказуючи при цьому істотних умов такої передачі. 31 січня 2017 року ТОВ «СААН-АГРО» отримало інформаційну довідку з РПВНМІЗВ, з якої стало відомо про те, що 07 листопада 2016 року [PERSON] передала належну їй земельну ділянку в користування ТОВ «Урожайна Країна» на підставі договору оренди, строком дії до 31 грудня 2026 року з правом пролонгації, про що 31 січня 2017 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень здійснено запис про інше речове право за номером 18775932. Посилаючись на те, що діями відповідача було порушено право ТОВ «СААН-АГРО» на переважне право на поновлення договору оренди землі, просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 07 листопада 2016 року між ТОВ «Урожайна Країна» та [PERSON].; визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 02 січня 2007 року між [PERSON] та ТОВ «СААН-АГРО» поновленим на той самий строк і на тих умовах, які були передбачені договором оренди землі; зобовязати [PERSON] вчинити дії щодо укладення/підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року. 11 вересня 2017 року, до початку розгляду справи по суті ТОВ «СААН-АГРО» подало до суду заяву про зміну предмету позову, в якій не змінюючи підстав заявлених позовних вимог, викладених за змістом первісної позовної заяви, на підставі ч. ч. 1 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 07 листопада 2017 року між ТОВ «Урожайна Країна» та [PERSON], зареєстрований 31 січня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право 18775932, скасувавши вказаний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та поновити договір оренди земельної ділянки, укладений 02 січня 2007 року між [PERSON] та ТОВ «СААН АГРО», зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії Центру ДЗК 07 березня 2008 року на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 24 листопада 2016 року строком дії до 31 грудня 2024 року та орендною платою 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення (а. с. 111-112). У судовому засіданні представник позивача ТОВ «СААН-АГРО» [PERSON] позовні вимоги, викладені в заяві про зміну предмету позову від 26 вересня 2017 року, підтримав. Відповідачка [PERSON] у судове засідання не зявилася. Представник останньої та одночасно представник відповідача ТОВ «Урожайна країна» за довіреністю [PERSON] позов не визнав. Суду зазначив, що строк дії договору від 02 січня 2007 року, укладеного між ТОВ «СААН-АГРО» і [PERSON], визначений роками і сплив 31 грудня 2016 року. Проект оспорюваного договору між ТОВ «Урожайна країна» і [PERSON] був підписаний 07 листопада 2016 року, але набрав чинності з моменту його державної реєстрації, тобто 31 січня 2017 року, а тому право позивача на земельну ділянку не було порушене. Крім того вказував, що позивач надіслав [PERSON] лист-повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий термін 02 грудня 2016 року, який остання отримала 16 грудня 2016 року, тобто з порушенням строків, встановлених договором оренди від 02 січня 2007 року та ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Представник третьої особи - Служби з державної реєстрації прав Білопільської міської ради Сумської області в судове засідання не зявився. Начальник реєстраційної служби [PERSON] надіслала клопотання про розгляд справи у відсутність їх представника (а. с. 42). Заслухавши представника позивача [PERSON], представника відповідачів ТОВ «Урожайна країна» та [PERSON] [PERSON], повно, всебічно і обєктивно дослідивши зібрані по справі докази, оцінивши їх у сукупності з точки зору належності, допустимості і взаємозвязку, суд приходить до наступних висновків. Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно з положеннями ст. ст. 10, 60 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи: роз'яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов'язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом. З матеріалів справи вбачається, що державним актом серії IІ-СМ №043421, виданим 25 липня 2001 року Річківською сільською радою Білопільського району Сумської області, посвідчено право власності [PERSON] на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,67 га в межах згідно з планом, з них №1009 площею 2,53 га - рілля та №1009.01 площею 0,14 га - кормові угіддя, яка знаходиться на території Річківської сільської ради Білопільського району Сумської області (а. с. 17, 48). 02 січня 2007 року між [PERSON] та ТОВ «СААН-АГРО» було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Білопільському відділі Сумської регіональної філії ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 березня 2008 року за №040862600646. Згідно з вказаним договором та на підставі акту прийому - передачі відповідачка передала в оренду позивачу земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,53 га ріллі на умовах сплати орендної плати у розмірі 1,5% від грошової оцінки. Пунктом 8 договору оренди передбачено, що даний договір укладений на 10 років, з січня 2007 року по січень 2017 року. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про наміри продовжити його дію (а. с. 13-16). 02 грудня 2016 року позивач направив першому відповідачу лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього проект додаткової угоди (а. с. 22-28). У відповідь, 20 грудня 2016 року [PERSON] надіслала на адресу ТОВ «СААН-АГРО» листа, в якому зазначила про свою відмову від укладення з позивачем договору оренди земельної ділянки на новий строк, у звязку з наміром передати земельну ділянку в оренду іншому орендарю на більш сприятливих умовах (а. с. 29). В той же час, 07 листопада 2016 року між [PERSON] і ТОВ «Урожайна країна» вже було укладено договір оренди вказаної вище земельної ділянки. Пунктом п. 3.1 договору передбачено, що він набирає чинності з моменту підписання та діє протягом 10 років, з 01 січня 2017 року по 31 грудня 2026 року зі сплатою орендної плати у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 6 547 грн. 24 коп. у рік, з терміном сплати до 01 грудня кожного року (а. с.44-47). ТОВ «СААН-АГРО» не виступає стороною оспорюваного договору від 07 листопада 2016 року, але відповідно до правової позиції, викладеної у постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року №6-605цс16 та від 23 листопада 2016 року №594/153/16-ц, як орендар вказаної земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Пунктом 8 договору оренди землі від 02 січня 2007 року передбачалося переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, що узгоджується з нормами ч. 1 ст. 777 ЦК України і ст. 33 Закону України «Про оренду землі». З огляду на ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Відповідно до ч. ч. 1-5, 8, 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно з ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Зазначений висновок відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постановах №6-531цс15 від 9 вересня 2015 року, №6-146цс16 від 23 березня 2016 року, яка в силу ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для усіх судів України. Як встановлено судом, ТОВ «СААН-АГРО» є добросовісним орендарем, протягом дії договору оренди земельної ділянки належним чином і відповідно до умов укладеного договору виконувало свої обовязки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало орендодавцю орендну плату. У судовому засіданні представник позивача [PERSON] пояснив, що ТОВ «СААН-АГРО» у встановлений законом місячний строк направило відповідачці [PERSON] лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди, що підтверджується поштовою квитанцією від 02 грудня 2016 року, тобто своєчасно, так як строк дії договору оренди закінчувався 31 січня 2017 року. Доводи представника відповідача ТОВ «Урожайна країна» [PERSON] стосовно того, що термін дії попереднього договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року закінчився 31 грудня 2016 року на думку суду є безпідставними з огляду на те, що п. 8 означеного договору передбачено термін його дії 10 років, з січня 2007 року по січень 2017 року. У даному випадку обчислення строку дії договору починається з дня його укладення, тобто з 02 січня 2007 року та відповідно до ч. 3 ст. 254 ЦК України сплинув у відповідне число місяця 31 січня 2017 року. Отже, позивачем не було порушено місячного строку про направлення пропозиції про поновлення строку, передбаченого п. 8 цього договору та ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, у своєму листі від 20 грудня 2016 року [PERSON] висловила намір передати належну їй земельну ділянку в оренду іншому господарству на більш сприятливих умовах, не порушуючи при цьому питання про дострокове розірвання ще діючого договору оренди земельної ділянки від 02 січня 2007 року (а. с. 29). Доводи представника відповідачів про те, що 07 листопада 2016 року [PERSON] та ТОВ «Урожайна країна» лише підписали договір оренди земельної ділянки, але чинності він набрав з моменту державної реєстрації 31 січня 2017 року, тобто після закінчення строку дії попереднього договору оренди від 02 січня 2007 року, суд вважає безпідставними, виходячи з наступного. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Зі змісту п. 3 договору оренди земельної ділянки №1160 від 07 листопада 2016 року, укладеного між ТОВ «Урожайна країна» та [PERSON] вбачається, що договір набирає чинності з моменту його підписання та діє протягом 10 років. Договір починає свою дію з 01 січня 2017 року та закінчується 31 грудня 2026 року. Таким чином, договір оренди земельної між відповідачами був укладений і набрав чинності в період дії попереднього договору, який був укладений між позивачем та першим відповідачем та строк дії якого закінчився 31 січня 2017 року. Враховуючи викладене та приймаючи до уваги приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі», суд визнає, що орендар земельної ділянки має переважне право серед інших на поновлення строку укладення договору оренди за наявністю таких юридичних фактів: належного виконання умов договору і фактичне користування об'єктом оренди; дотримання процедури направлення повідомлення про намір продовжувати орендувати земельну ділянку, при наявності наміру орендодавця здати земельну ділянку в оренду, надання пропозицій у новому проекті договору, які більш сприятливі ніж пропозиції іншого орендаря. Відповідно до ст. 3 ЦК України переважне право орендаря порушене у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Така правова позиція не обмежує свободи власника земельної ділянки, як сторони договору, у відмові від укладення договору оренди з орендарем у разі наміру розпорядитися земельною ділянкою у іншій спосіб: продати, подарувати тощо. Укладення відповідачами 07 листопада 2016 року договору оренди земельної ділянки, вказує на намір [PERSON] продовжити здавати земельну ділянку в оренду, а тому оспорюваний договір порушує права позивача, яке підлягає захисту через визнання цього договору недійснимю. Щодо позовних вимог ТОВ «СААН-АГРО» про скасуванням в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису 18775932 від 31 січня 2017 року суд зазначає наступне. Згідно з положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», вчинення реєстраційних дій щодо реєстрації, в тому числі і вчинення реєстраційних записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, є виключним правом державного реєстратора. Частиною другою статті 26 зазначеного вище Закону передбачено, що у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Таким чином, обраний позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом скасування державної реєстрації іншого речового права 18775932 від 31 січня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно суперечить вимогам Закону України «Про державну реєстрацію прав та їх обтяжень», оскільки суд не може перебирати на себе права та обовязки органу державного управління чи його посадової особи, наразі спір з приводу відмови державного реєстратора в скасуванні державної реєстрації іншого речового права оренди земельної ділянки [PERSON] відсутній, а тому позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають. Стосовно позовних вимог про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного 02 січня 2007 року між [PERSON] та ТОВ «СААН АГРО», зареєстрованогоу Білопільському відділі Сумської регіональної філії Центру ДЗК 07 березня 2008 року на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 24 листопада 2016 року строком дії до 31 грудня 2024 року та орендною платою 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення, суд визнає їх такими, що не підлягають задоволенню, оскільки визнавши договір оренди земельної ділянки від 07 листопада 2016 року, укладений між [PERSON] та ТОВ «Урожайна країна» недійсним, судом відновлено становище сторін у договорі від 02 січня 2007 року для подальшого вирішення питання та узгодженням ними пропозицій додаткової угоди, шляхом їх особистого волевиявлення при укладенні договору, у зв'язку з тим, що відповідач [PERSON] у своєму листі висловила незгоду через бажання укласти такий договір з іншим орендарем в порушення наведених вище норм матеріального права, не роз'яснила, з якими умовами проекту додаткової угоди до договору вона не згодна. За таких обставин покладення на відповідача [PERSON] обовязку вчинити дії щодо укладення /підписання додаткової угоди до цього договору буде суперечити принципам свободи договору, який відповідно до ст. 627 ЦК України передбачає вільне волевиявлення при укладені договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 88 ЦПК України, враховуючи, що позов задоволено частково, з ТОВ «Урожайна країна» та [PERSON] на користь ТОВ «СААН-АГРО» у дольовому порядку підлягають стягненню з кожного по 800 грн. судового збору, який був сплачений позивачем при зверненні до суду з даним позовом. На підставі викладеного,

Outcome: partial