Jurisdiction: civil
Date: 2021-04-07 00:00:00

20 травня 2020 року ПрАТ «АПК-Інвест» звернулось до суду з позовом до відповідачів по справі, в якому зазначено, що 22 березня 2012 року між Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» (далі Позивач або ПрАТ «АПК-ІНВЕТ») та [PERSON] (далі Відповідач-1) укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 03 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1074 (далі - Договір), згідно якого в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, згідно сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0173287. Цього ж дня - 22 березня 2012 року, Позивач та Відповідач-1 уклали Акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору, в якому зазначено, що [PERSON] передала, а ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Пунктом 2.3 Договору встановлений 20 (двадцятирічний) строк його дії, що на даний момент не сплинув. Починаючи з дати укладення договору оренди земельної частки (паю) ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» повною мірою дотримувалося взятих на себе зобов`язань та не порушувало умови договору. В подальшому ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» стало відомо про факт виділення в натурі [PERSON] земельної ділянки, площею 3,93 га, якій було присвоєно кадастровий номер 1422483900:40:000:0109, та яка сьогодень фактично використовується ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на підставі укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 22.03.2012 року. Також, Позивачу за допомогою даних, що містить Публічна кадастрова карта України стало відомо про зміну власника земельної ділянки кадастровий № 1422483900:40:000:0109, площею 3,93 га. Так, 06.08.2018 р. новим власником земельної ділянки кадастровий №1422483900:40:000:0109, площею 3,93 га стала [PERSON] . Відповідно до частини 1 статті 148-1 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» вважає, що з метою об`єктивного розгляду справи та дотримання прав та інтересів сторін, необхідно залучити до участі у справі в якості в якості Відповідача -2 нового власника земельної ділянки кадастровий № 1422483900:40:000:0109, площею 3,93 га - [PERSON] , оскільки остання в подальшому після отримання у власність спірної земельної ділянки уклала договір оренди землі з Відповідачем-3, Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН» (далі Відповідач-3), право оренди за яким було зареєстровано 06.03.2020 р. Виконавчим комітетом Дружківської міської ради і наразі також оскаржується ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» в межах даного позову. [PERSON] порушила умови укладеного договору оренди земельної частки (паю) та норми чинного законодавства щодо виконання останньою обов`язку повідомити про виділення земельної ділянки в натурі та в подальшому переукласти договір з ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», чим були грубо порушені права ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», як належного орендаря. Таким чином права ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» на даний час є порушеними, а тому, підлягають ту шляхом визнання оспорюваного договору оренди недійсним з одночасним скасуванням державної реєстрації права оренди, як похідної вимоги, оскільки, обидві позовні вимоги пов`язані між собою підставою виникнення. Задоволення похідної вимоги є логічним наслідком задоволення основної вимоги про визнання договору недійсним. Відповідно до п.2 ч.2 ст.16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним. Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав Позивач просить: Визнати право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:40:000:0109, площею 3,93 га за орендарем - Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між [PERSON] та Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» та зареєстрованого 03 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1074. Визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки кадастровий №1422483900:40:000:0109, площею 3,93 га, укладений між [PERSON] та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», право оренди за яким зареєстровано 06.03.2020 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно виконавчим комітетом Дружківської міської ради. Скасувати запис № 35897877 про державну реєстрацію права оренди за Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН» та було зареєстровано 06.03.2020 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно виконавчим комітетом Дружківської міської ради. Стягнути з Відповідачів понесені ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» судові витрати. До підготовчого судового засідання представник позивача уточнив позовні вимоги, та просив суд: - Визнати право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422483900:40:000:0109, площею 3,93 га за орендарем - Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між [PERSON] та Приватним акціонерним товариством «АПК-ІНВЕСТ» та зареєстрованого 03 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1074. - Визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки, кадастровий № 1422483900:40:000:0109, площею 3,93 га, укладений між [PERSON] та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», право оренди за яким зареєстровано 06.03.2020 р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно виконавчим комітетом Дружківської міської ради. - Припинити речове право, зареєстроване за № 35897877 за Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН», яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та Фермерським господарством «Ф.Г.ЩЕДРИЙ ЛАН» та було зареєстровано 06.03.2020 р. виконавчим комітетом Дружківської міської ради. - Стягнути з Відповідачів понесені ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» судові витрати. В судовому засіданні представники позивача - адвокати Гнатенко Ю.Є., Різниченко О.О., Демченко І.С. підтримали заявлені позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві. Представник відповідачів Фермерського господарства «Ф.Г. Щедрий лан», та [PERSON] - адвокат Байгуш О.Ю. надав відзив на позов у яких просив відмовити в задоволенні позову ПрАТ «АПК-Інвест» в повному обсязі, посилаючись на практику Верховного Суду та на те, що з моменту виділення [PERSON] земельної ділянки в натурі (на місцевості) та реєстрації нею в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на земельну ділянку договір оренди паю втратив чинність, а укладений між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] договір оренди паю є припиненим, оскільки змінився предмет договору, отже, земельна ділянка підлягає поверненню власникові. У зв`язку з тим, що вищевказаний договір оренди земельної частки (паю) припинив свою дію, то [PERSON] скористалася своїм правом та 06.08.2018 року обміняла земельну ділянку площею 3,93 га, кадастровий номер 1422483900:40:000:0109, яка належала їй на праві приватної власності, на земельну ділянку площею 0,05 га, кадастровий номер 1422483500:24:000:0128, яка перебувала у приватні власності відповідача 2 - [PERSON] згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №133331451 та договору міни від 06.08.2018 р. Так, як у відповідача-2 [PERSON] не було ніяких перешкод розпоряджатися земельною ділянкою площею 3,93 га, кадастровий номер 1422483900:40:000:0109, як новим власником на свій власний розсуд, то вона 06.03.2020 року уклала договір оренди землі з ФГ «Ф.Г.Щедрий Лан» згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №203817833 (а.с.59-68). З`ясувавши вищенаведену позицію сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини. Судовим розглядом встановлено, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та [PERSON] укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 03 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради за № 1074, згідно якого в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів, згідно сертифіката на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0173287 (а.с.11-14). Відповідно до п. 2.3 Договору оренди земельної частки (паю) орендодавець передав орендарю у володіння та користування земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,78 умовних кадастрових га строком на 20 років. Пунктом 2.2 договору передбачено обов`язок орендаря сплачувати щороку орендну плату в розмірі 4823 гривні 53 копійки. Відповідно до п.2.3 договору в разі переходу права власності до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих же умовах. У разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. Пунктом 4 договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року передбачено, що він набуває чинності з моменту його реєстрації в Миколайпільській сільській раді. Як вбачається з відмітки на договорі оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, він зареєстрований 03 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської сільської ради за № 1074 (а.с.13), що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119. 22 березня 2012 року ПрАт «АПК-Інвест» та [PERSON] підписали акт приймання передачі земельної частки (паю) розміром 4,78 умовних кадастрових га відповідно до договору оренди від 22 березня 2012 року (а.с.15). Відповідачкою [PERSON] виділено в натурі та отримано у власність на підставі Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №119971435, виданого 06.04.2018 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №1526306314224, земельну ділянку площею 3,93 га, якій було присвоєно кадастровий номер 1422483900:40:000:0109. 06 серпня 2018 року на підставі договору міни, посвідченого приватним нотаріусом Костянтинівського районного нотаріального округу, право власності на спірну земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0109 площею 3,93 га було зареєстровано за [PERSON] (а.с.82). 06 березня 2020 року між [PERSON] та Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан» укладено договір оренди відповідно до п.п.1,2,7 якого [PERSON] передала в оренду Фермерському господарству «Ф.Г.Щедрий Лан» земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0109 площею 3,93 га на 10 років (а.с.83-84). 12 березня 2020 року за Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан» на підставі договору оренди землі від 06 березня 2020 року було зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:40:000:0109 площею 3,93 га на строк до 31 березня 2030 року з правом пролонгації (а.с.85). На підтвердження сплати на користь [PERSON] орендної плати за використання земельної ділянки позивач надав копії платіжних доручень № 8297 від 25 червня 2019 року, №2535 від 17 січня 2017 року, № 1713 від 30 червня 2017 року, № 12181 від 24 жовтня 2017 року, № 22803 від 19 грудня 2017 року, № 15287 від 07 червня 2018 року, № 23777 від 24 жовтня 2018 року, № 32900 від 21 грудня 2018 року, № 4903 від 04 червня 2019 року, № 85298 від 31 липня 2014 року, № 1337 від 27 січня 2015 року, № 7968 від 22 грудня 2015 року, № 7337 від 26 квітня 2017 року, № 42377 від 25 жовтня 2016 року, № 32784 від 16 серпня 2016 року, та копію платіжного доручення №5514 від 18 серпня 2015 року (а.с.17-32). Щодо визнання недійсним договору оренди землі суд дійшов наступних висновків. Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Одночасно частиною 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 01 квітня 2013 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] передбачено, що сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення останній земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Як вбачається із позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі». Згідно п.72 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у цивільній справі № 233/3676/19, виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Отже, реєстрація 06 квітня 2018 року за [PERSON] права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0109 площею 3,93 та виділення її в натурі не є підставою для припинення дії договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року. Тому суд відхиляє доводи представника відповідачів [PERSON] та Фермерського господарства «Ф.Г.Щедрий Лан» адвоката Байгуша О.Ю. з цього приводу як неспроможні. Частиною 4 ст.32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] передбачено, що в разі переходу права власності на земельну ділянку до інших осіб, цей договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих же умовах. З досліджених по справі доказів, 06 серпня 2018 року на підставі договорів міни, посвідчених приватним нотаріусом Костянтинівського районного нотаріального округу, право власності на спірну земельну ділянку кадастровий номер кадастровий номер 1422483900:40:000:0109 площею 3,93 га було зареєстровано за [PERSON] . Проте, зважаючи на приписи ч.4 ст.32 Закону України «Про оренду землі», зміст п.2.3 договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, перехід права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422483900:40:000:0109 до [PERSON] не є підставою для припинення договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року та його умови є обов`язковими для відповідачки [PERSON] . Згідно ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно із частиною 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Відповідно до частин 2, 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною. Аналогічні положення містить і частина 2 ст. 16 ЦК України, згідно якої одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним. Відповідно до частини 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з частиною 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до частини 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно частини 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Згідно частини 1 ст. 236 ЦК України правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:40:000:0109 площею 3,93 га між [PERSON] та Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан», право оренди за яким було зареєстровано 06 березня 2020 року, був укладений під час дії іншого договору - договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] від 22 березня 2012 року. Укладення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 1422483900:40:000:0109 між [PERSON] та Фермерським господарством «Ф.Г.Щедрий Лан», право оренди за яким зареєстровано 12 березня 2020 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно в період дії іншого договору - договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року суперечить частині 1 ст. 95 ЗК України, ст.ст. 25, 27 Закону України «Про оренду землі» та порушує права позивача, як орендаря, які підлягають захисту шляхом визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним та скасування внесеного до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису № 29676392 про державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства «Ф.Г.Щедрий Лан» щодо земельної ділянки площею 3,93 га кадастровий номер 1422483900:40:000:0109, як похідної позовної вимоги відповідно до положень ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Приймаючи до уваги вищевикладене, суд дійшов висновку про задоволення позову ПрАТ «АПК-Інвест» в повному обсязі. Відповідно до ст.141 ЦПК України витрати, пов`язані зі сплатою судового збору слід віднести на відповідачів по справі.

Outcome: approved