Jurisdiction: civil
Date: 2020-09-30 00:00:00

21.09.2017 року [PERSON] звернулася до суду з позовом про визнання договорів про залучення інвестицій у будівництво житла недійсними та скасування рішень про державну реєстрацію прав на нерухоме майно до ТОВ «ФОРУМ-Інвест», [PERSON] , державного реєстратора Заіко І.В. КП Новопетрівської сільської ради «Результат», державного реєстратора Рябого Д.С. філії КП Київської обласної ради «Готово» міста Києва. 25.09.2017 року суддею Голосіївського районного суду м. Києва Плахотнюк К.Г. постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено попереднє судове засідання. 12.12.2017 року Голосіївським районним судом м. Києва постановлено протокольну ухвалу про залучення до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідачів [PERSON] 06.06.2018 року Голосіївським районним судом м. Києва постановлено протокольну ухвалу про залучення до участі у справі у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідачів [PERSON] . В обґрунтування заявлених позовних вимог позивачкою, з урахуванням уточнень, зазначено, що 01.11.2004 року між нею та ТОВ «ФОРУМ-Інвест» було укладено договори № В31/8-9/2-18 та № В31/8-10/2-18 про залучення інвестицій в будівництво житла по [ADDRESS] (в подальшому уточнено адресу - [ADDRESS] ). Кінцевою метою інвестування було отримання у власність квартир № 407 та № 412 . 09.11.2004 року [PERSON] сплачено вартість житлового об`єкту за кожний у сумі 259 590, 00 грн. з розрахунку 3 400, 00 грн. за 1 кв.м., а згідно квитанцій № DO-2236 від 02.07.2013 року та № DO-2267 від 02.07.2013 року внесено доплату за додаткові квадратні метри житла - квартири № 407 у сумі 29 410, 00 грн. і квартири № 412 у сумі 29 070 грн. за адресою - [ADDRESS] . На стадії завершення будівництва у неї виникли проблеми з оформленням зазначених вище квартир у власність у зв`язку з чим змушена була звернутися до суду. Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 14.03.2014 року, яке залишено без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 16.04.2014 року, зобов`язано ТОВ «ФОРУМ-Інвест» виконати умови укладених договорів № В31/8-9/2-18 від 01.11.2004 року, № В31/8-10/2-18 від 01.11.2004 року про залучення інвестицій в будівництво житла. При спробі оформити право власності на зазначені вище квартири у березні 2017 року дізналася, що квартира № 407 переоформлена на [PERSON] , державну реєстрацію здійснено державним реєстратором Рябим Д.С. філії КП Київської обласної ради «Готово» міста Києва на підставі документів поданих ТОВ «ФОРУМ-Інвест», зокрема договору про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/8-9/2-12 від 19.09.2007 року; квартира № 412 переоформлена на [PERSON] , державну реєстрацію здійснено державним реєстратором Заіко І.В. КП Новопетрівської сільської ради «Результат» на підставі документів поданих ТОВ «ФОРУМ-Інвест», зокрема договору про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/8-10/2-11 від 24.01.2008 року. Однак, про зазначені вище договори від 2007 та 2008 років при розгляді у 2014 році судом справи за позовом [PERSON] до ТОВ «ФОРУМ-Інвест» третя особа ДП «Житлоінбуд» про зобов`язання виконати умови договорів, не йшлося. Відповідач ТОВ «ФОРУМ-Інвест» не повідомляв суд про існування зазначених договорів, а навпаки визнав факт укладення договорів саме з [PERSON] у 2004 році. Відповідно до п. 2.1.4. договорів про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/8-9/2-18 та № В31/8-10/2-18 від 01.11.2004 року, ТОВ «ФОРУМ-Інвест» бере на себе зобов`язання не укладати договорів про залучення інвестицій в будівництво об`єкта за адресою: [ADDRESS] . Крім того, у 2007, 2008 році відповідно до чинного законодавства України було заборонено укладати інвестиційні договори щодо житлового будівництва з тих підстав, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від. 15.12.2005 року, який набрав чинності з 14.01.2006 року, ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» було доповнена абзацом 3 наступного змісту «Об`єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об`єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об`єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості». Відтак, позивачка змушена з метою захисту своїх майнових інтересів стосовно квартир [ADDRESS] звернутися до суду з позовом про визнання недійсними договорів про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/8-9/2-12 від 19.09.2007 року та № В31/8-10/2-11 від 24.01.2008 року та, як наслідок, скасування державної реєстрації права власності [PERSON] на зазначені вище квартири. З огляду на зазначене вище, просила суд: -визнати недійсним договір № В31/8-9/2-12 про залучення інвестицій в будівництво житла від 19.09.2007 року укладений між ТОВ «ФОРУМ-Інвест» та [PERSON] ; -скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 33256474 від 28.12.2016 19:14:14 державного реєстратора Рябого Д.С., філія КП Київської обласної ради «Готово» міста Києва про право приватної власності [PERSON] (реєстраційний номер облікової картки платника податків: [NUMBER] ) на об`єкт нерухомого майна - квартира, двокімнатна, загальна площа (кв.м.) 88.2 кв.м., житлова площа (кв.м.) 45.7, адреса: [ADDRESS] , що виникло на підставі: договору про залучення інвестицій в будівництво житла, серія та номер: В31/8-9/2-12, виданий 19.09.2007 року; -визнати недійсним договір № В31/8-10/2-11 про залучення інвестицій в будівництво житла від 24.01.2008 року укладений між ТОВ «ФОРУМ-Інвест» та [PERSON] ; -скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 34189605 від 09.03.2017 12:19:32 державного реєстратора Заіко І.В., КП Новопетрівської сільської ради «Результат» м. Києва про право приватної власності [PERSON] (реєстраційний номер облікової картки платника податків: [NUMBER] ) на об`єкт нерухомого майна - квартира 2-кімнатна, загальна площа (кв.м.) 87.8 кв.м., житлова площа (кв.м.) 42.3, адреса: [ADDRESS] , що виникло на підставі: договору про залучення інвестицій в будівництво житла, серія та номер: В31/8-10/2-11, виданий 24.01.2008 року; -стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] понесені судові витрати по сплаті судового збору 1 280, 00 грн. 06.06.2018 року до суду надійшли пояснення представника третьої особи [PERSON] , яка заперечує про позовних вимог у повному обсязі у зв`язку із наступним. Так, у позовній заяві, позивачка посилається на укладені між нею та ТОВ «ФОРУМ-Інвест» 01.11.2004 року договори про залучення інвестицій в будівництво житла. Однак, у зазначених вище договорах, не зазначається, що вони стосуються саме квартир № 407 та № 412 . Квитанції про доплату за надлишкові кв.м., на які посилається позивачка, де зазначено номери квартир, на думку третьої особи, є неналежним доказом, оскільки не погоджені з відповідачем, а зміст графи «призначення платежу» визначено [PERSON] на власний розсуд. Право власності на спірні квартири ніколи не було зареєстровано за позивачкою, а рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 03.07.2013 року, що набрало законної сили 17.04.2013 року [PERSON] відмовлено у задоволенні вимог про визнання права власності на квартири [ADDRESS] . 25.09.2018 року до суду надійшли пояснення представника третьої особи [PERSON] , яка заперечує про позовних вимог у повному обсязі у зв`язку із наступним. Позивачка [PERSON] просить визнати недійсними договори, стороною яких вона не є. Крім того, остання не надала, на думку представника третьої особи, доказів, що підтверджують факт виникнення у [PERSON] права власності саме на квартири [ADDRESS] . Визнання недійними інвестиційних договорів про які зазначає позивачка не матиме наслідків у вигляді відновлення її ж майнових прав на будь-які об`єкти інвестування. Оскільки право власності на новостворене майно - спірну квартиру у позивачки не виникало та не було зареєстровано за нею у встановленому законом порядку, таке право не може бути визнано за нею ж на підставі судового рішення. Відповідно до положень Закону України «Про інвестиційну діяльність», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ЦК України, не передбачено виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення. Будучи присутнім у судових засіданнях, представник позивачки [PERSON] - [PERSON] підтримав заявлені позовні вимоги, просив позов задовольнити. Відповідачі ТОВ «ФОРУМ-Інвест», [PERSON] , державний реєстратор Заіко І.В. КП Новопетрівської сільської ради «Результат», державний реєстратор Рябий Д.С. філії КП Київської обласної ради «Готово» міста Києва у судовому засіданні відсутні, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, з будь-якими клопотаннями до суду не зверталися. Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на виконання ухвали Голосіївського районного суду м. Києва від 06.06.2018 року про витребування доказів, направлено на адресу суду засвідчені належним чином копії реєстраційних справ № 1191701780000, № 1137455480000. Представники третіх осіб Балинської С.Г., [PERSON] заперечували проти позову, просили застосувати строки позовної давності. Врахувавши думку представників позивачки [PERSON] третіх осіб [PERSON] , [PERSON] , дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про необхідність задоволення заявлених позовних вимог, з наступних підстав. Судом встановлено, що 01.11.2004 року між [PERSON] та ТОВ «ФОРУМ-Інвест» було укладено договори № В31/8-9/2-18 та № В31/8-10/2-18 про залучення інвестицій в будівництво житла по [ADDRESS] (в подальшому уточнено адресу - [ADDRESS] ). Кінцевою метою інвестування було отримання у власність квартир № 407 та № 412 . 09.11.2004 року [PERSON] сплачено вартість житлового об`єкту за кожний у сумі 259 590, 00 грн. з розрахунку 3 400, 00 грн. за 1 кв.м., а згідно квитанцій № DO-2236 від 02.07.2013 року та № DO-2267 від 02.07.2013 року внесено доплату за додаткові квадратні метри житла - квартири № 407 у сумі 29 410, 00 грн. і квартири № 412 у сумі 29 070 грн. за адресою - [ADDRESS] . Зазначені вище обставини встановлені рішеннями Голосіївського районного суду м. Києва від 17.04.2013 року, яке набрало законної сили 03.07.2013 року та від 14.03.2014 року, яке набрало законної сили 16.04.2014 року (т. 1, а.с. 227-229, 230-233, 234-239, 240-243). За правилами ч. 4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. З огляду на викладені вище положення, суд приходить до висновку, що позивачкою доведено факт інвестування саме у квартири за [ADDRESS] . Представники третіх осіб у справі заперечували можливість звернення позивачки з позовом, що є предметом розгляду з тих підстав, що остання не є та ніколи не була власницею спірних квартир. Однак, відповідно до ч. 5 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Пунктом 79 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 року (в редакції постанови КМУ № 553 від 23.08.2016 року), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку, подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо). Відтак, оскільки [PERSON] проінвестувала будівництво спірних квартир, відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, які є власністю інвестора, а відтак заперечення представників третіх осіб не приймаються судом до уваги, а [PERSON] відповідно як власник об`єктів своїх інвестицій має право захищати свої права з приводу цих же інвестицій, в тому числі, в судовому порядку. Зазначена позиція міститься у постанові ВС від 26.06.2018 року, справа № 911/5039/14. Частиною 1 ст. 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Для захисту права суду необхідно встановити факт його порушення. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника. Відповідно до ст. 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою недійсності відповідного правочину (ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України). Згідно з ч. ч. 2, 3 ст. 215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). При цьому правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (ст. ст. 215, 216 ЦК України). З огляду на зазначені приписи, правила ст. ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист, у тому числі, судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб. Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом, не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (ч. 3 ст. 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав. Договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи ст. ст. 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. Так, звертаючись до суду з позовом, [PERSON] зазначає, що рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 14.03.2014 року, яке залишено без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 16.04.2014 року, зобов`язано ТОВ «ФОРУМ-Інвест» виконати умови укладених договорів № В31/8-9/2-18 від 01.11.2004 року, № В31/8-10/2-18 від 01.11.2004 року про залучення інвестицій в будівництво житла. Маючи намір оформити право власності на зазначені вище квартири у березні 2017 року дізналася, що квартира № 407 переоформлена на [PERSON] , державну реєстрацію здійснено державним реєстратором Рябим Д.С. філії КП Київської обласної ради «Готово» міста Києва на підставі документів поданих ТОВ «ФОРУМ-Інвест», зокрема договору про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/8-9/2-12 від 19.09.2007 року; квартира № 412 переоформлена на [PERSON] , державну реєстрацію здійснено державним реєстратором Заіко І.В. КП Новопетрівської сільської ради «Результат» на підставі документів поданих ТОВ «ФОРУМ-Інвест», зокрема договору про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/8-10/2-11 від 24.01.2008 року. Однак, про зазначені вище договори від 2007 та 2008 років при розгляді у 2014 році судом справи за позовом [PERSON] до ТОВ «ФОРУМ-Інвест» третя особа ДП «Житлоінбуд» про зобов`язання виконати умови договорів, не йшлося. Відповідач ТОВ «ФОРУМ-Інвест» не повідомляв суд про існування зазначених договорів, а навпаки визнав факт укладення договорів саме з [PERSON] у 2004 році. Зазначені позивачкою обставини суд приймає до уваги, оскільки останні дійсно мають місце за результатами перевірки судом змісту судових рішень на які посилається [PERSON] . Крім того, відповідно до п. 2.1.4. договорів про залучення інвестицій в будівництво житла № В31/8-9/2-18 та № В31/8-10/2-18 від 01.11.2004 року, ТОВ «ФОРУМ-Інвест» бере на себе зобов`язання не укладати договорів про залучення інвестицій в будівництво об`єкта за адресою: [ADDRESS] . Слід також зазначити, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від. 15.12.2005 року, який набрав чинності з 14.01.2006 року, ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» було доповнена абзацом 3 наступного змісту «Об`єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об`єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об`єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості». Таким чином, у 2007, 2008 роках, якими датовані оспорювані договори про залучення інвестицій в будівництво житла, відповідно до вимог чинного законодавства України, було заборонено укладати інвестиційні договори щодо житлового будівництва. Суд, дослідивши та проаналізувавши в сукупності подані позивачкою та третіми особами докази на обґрунтування та заперечення заявлених вимог, приходить до висновку, що внаслідок укладення оспорюваних договорів у 2007, 2008 роках було порушено права [PERSON] , як інвестора з 2004 року, що у подальшому перешкоджатиме останній у реалізації її прав на набуття права власності на спірні квартири. Відтак, договори про залучення інвестицій в будівництво житла за № В31/8-9/2-12 від 19.09.2007 року та № В31/8-10/2-11 від 24.01.2008 року, що укладені між [PERSON] та ТОВ «ФОРУМ-Інвест» підлягають визнанню недійними. За правилами ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. З огляду на те, що суд прийшов до висновку про наявність підстав для задоволення вимог щодо визнання оспорюваних договорів недійсними, відповідно похідною є вимога про скасування державної реєстрації права власності проведеної на підставі цих договорів, а тому вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 33256474 від 28.12.2016 19:14:14 державного реєстратора Рябого Д.С., філія КП Київської обласної ради «Готово» міста Києва про право приватної власності [PERSON] (реєстраційний номер облікової картки платника податків: [NUMBER] ) на об`єкт нерухомого майна - квартира, двокімнатна, загальна площа (кв.м.) 88.2 кв.м., житлова площа (кв.м.) 45.7, адреса: [ADDRESS] , що виникло на підставі: договору про залучення інвестицій в будівництво житла, серія та номер: В31/8-9/2-12, виданий 19.09.2007 року та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 34189605 від 09.03.2017 12:19:32 державного реєстратора Заіко І.В., КП Новопетрівської сільської ради «Результат» м. Києва про право приватної власності [PERSON] (реєстраційний номер облікової картки платника податків: [NUMBER] ) на об`єкт нерухомого майна - квартира 2-кімнатна, загальна площа (кв.м.) 87.8 кв.м., житлова площа (кв.м.) 42.3, адреса: [ADDRESS] , що виникло на підставі: договору про залучення інвестицій в будівництво житла, серія та номер: В31/8-10/2-11, виданий 24.01.2008 року, підлягають задоволенню судом. Щодо вимог представників третіх осіб про застосування строків позовної давності. За правилами ч. 3 ст. 267 ЦК України, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Частиною 1 ст. 48 ЦПК України визначено, що сторонами у справі є позивач і відповідач. Відповідно, треті особи не можуть заявляти про застосування судом строків позовної давності. Зазначена позиція узгоджується з правовою позицією Верховного Суду у справі за № 133/1866/14-ц від 01.08.2018 року. Крім того, матеріалами справи підтверджується, що позивачка [PERSON] дізналася про оспорювані договори лише у 2017 році, а до суду звернулася 21.09.2017 року, що свідчить про те, що останньою не пропущено встановлені законом строки звернення до суду у три роки від дня, коли вона довідалася про порушення свого права та особу, яка його порушила. З урахуванням задоволення позову та відповідно до правил ст. 141 ЦПК України, стягненню з відповідача [PERSON] підлягає сплачена позивачкою [PERSON] , при зверненні до суду, сума судового збору у розмірі 1 280, 00 грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved