Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-01 00:00:00

20 січня 2020 року позивач [PERSON] звернулася до суду з позовом до Приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Чернігівської області Завалієва Артема Анатолійовича, про визнання незаконним та скасування рішення щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, вказала, що 03 жовтня 2007 року між нею та ЗАТ комерційний банк «Приват Банк» був укладений договір про іпотечний кредит №NKVSGI0000000446, згідно якого з кінцевим терміном повернення 03.10.2017 року, зі сплатою за користування кредитом 15,0 % річних. В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 03.10.2007 року між позивачем та відповідачем було укладено договір іпотеки № NKVSGI0000000446, згідно якого [PERSON] надала в іпотеку будинок загальною площею 79,40 кв. м., житловою площею 40,70 кв. м., який розташований за адресою: [ADDRESS] та земельну ділянку площею 692 кв.м., кадастровий №4821755100:03:010:0062, яка розташована за адресою: [ADDRESS] . 29 жовтня 2016 року ПАТ КБ «Приват Банк» в процесі позасудового врегулювання, відповідно до Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний №32178421 від 02.11.2016 о 15:01:36, приватного нотаріуса Чернігівського міського нотаріального округу Чернігівської області Завалієва Артема Анатолійовича, отримав у власність будинок загальною площею 79,40 кв. м., житловою площею 40,70 кв. м., який розташований за адресою: [ADDRESS] , та земельну ділянку площею 692 кв.м., кадастровий № 4821755100:03:010:0062, яка розташована за адресою: [ADDRESS] без визнання вартості предмету іпотеки на момент задоволення своїх вимог позасудовим шляхом. Проте, що вже ПАТ КБ «Приват Банк» є власником вище вказаного нерухомого майна Позивача повідомлено листом «Вимогою власника» №Э.NK.0.0.0.0/5 від 24.03.2017 року, в якому, зокрема пропонується звільнити приміщення, або укласти з ПАТ КБ «Приват Банк» договір оренди вищезазначеної нерухомості. Вважаю вищевказане рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02.11.2011 року незаконним. Позивач [PERSON] в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином. Представник позивача [PERSON] в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, просив позов задовольнити. Відповідач [PERSON] в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, до суду надав заяву в якій просив розглядати справу у його відсутність. Представник третьої особи Шевченко А.О. в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, надав до суду пояснення, просив розглядати справу у його відсутність та відмовити у задоволенні позову. Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи в межах заявлених вимог, та зазначених і доведених обставин, суд приходить до переконання, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 03 жовтня 2007 року між ЗАТ КБ «Приватбанк» та [PERSON] укладено кредитний договір №NKVSGI0000000446. Також 03 жовтня 2007 року в забезпечення виконання [PERSON] зобов`язань за цим кредитним договором між нею та ПАТ КБ «Приватбанк» укладено договір іпотеки, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, в саме: житловий кам`яний будинок, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 79,4 кв.м. в тому числі житловою площею 40,7 кв.м. з надвірними господарчими та побутовими будівлями та спорудами. Предмет іпотеки за цим договором розташований на земельній ділянці площею 692 кв.м., яка розташована за адресою: [ADDRESS] , та належить Іпотекодавцю на праві приватної власності на підтаві Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №613516, виданого Веселинівською селищною радою Миколаївської області 20 вересня 2007 року та зареєстрованого в Книзі реєстрації державних актів за №010701000695. Предмет іпотеки належить Іпотекоавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право особистої власності, виданого Веселинівською селищною радою миколаївської області 27 вересня 1995 року та зареєстрованого Веселинівській філії Миколаївського міжміського бюро технічної інвентаризації з р. №1794. На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32178421 від 2 листопада 2016 року, прийнятого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Чернігівської області Завалієвим А.А., проведено державну реєстрацію за ПАТ КБ «Приватбанк» (іпотекодержателем) права власності на будинок загальною площею 79,40 кв. м., житловою площею 40,70 кв. м., який розташований за адресою: [ADDRESS] , та земельну ділянку площею 692 кв.м., кадастровий № 4821755100:03:010:0062, яка розташована за адресою: [ADDRESS] . Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, №72084466 та №72089019 сформованої 02.11.2016 року, вбачається, що підставою виникнення права власності (номер запису про право власності: 17233879) є: договір іпотеки № NKVSGI0000000446 від 03.10.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Веселинівського районного нотаріального округу Миколаївської області Болгарчук О.Ф.; повідомлення № 1140 від 23.09.2016 року, видане ПАТ КБ «Приватбанк»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 1400033057581 від 23.09.2016 року. Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на день укладення договору іпотеки 6 липня 2005 року) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 1). Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 2). Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (ч. 3). Частинами 1, 2 статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Пункт 26 договору іпотеки від 6 липня 2005 року містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку». Цим пунктом сторони договору погодили, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом: переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель зобов`язаний письмово повідомити іпотекодавця; або продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у спосіб, визначений ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити всі необхідні дії від імені іпотекодавця. Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав. Згідно з п. 2 ч. 1 ст. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державним реєстратором є нотаріус. Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Пунктом 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, в редакції чинній на час здійснення оскаржуваної реєстраційної дії, передбачено, що розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями. Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов`язково використовує відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено відповідно до законодавства, у тому числі відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів. Згідно з п. 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. Частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позивач зазначає, що вона не отримувала вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Відповідачем не спростовано вказане твердження позивача, не надано з реєстраційної справи нотаріуса в якій прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ПАТ КБ «ПриватБанк», вказаного повідомлення. Так як позивач посилається на, те що ПАТ КБ «ПриватБанк» не вчинено певну дію, саме доказування вчинення цієї дії належить Відповідачеві, що ним зроблено не було. Відповідно до ч. 3\~ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації (п. 1); перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (п. 2). Згідно з ч. 4\~ст. 18 ст.\~10\~Закону України\~«Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам. Частина 1\~статті 23 ст.\~10\~Закону України\~«Про державну\~реєстрацію речових\~прав на\~нерухоме майно\~та їх\~обтяжень» передбачає, що розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором у випадку, зокрема: подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством. Статтею 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~передбачено випадки, у яких може бути відмовлено у державній реєстрації прав та їх обтяжень, якими, зокрема, є: подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом (п. 3 ч. 1); подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження (п. 4 ч. 1). Виходячи з вищенаведеного, суд прийшов до переконання, що приймаючи 2 листопада 2016 року рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, приватний нотаріус Завалієв А.А., який діяв як державний реєстратор прав на нерухоме майно, не звернув увагу на те, що заявником ПАТ КБ «Приватбанк» не подано для державної реєстрації прав документів у повному обсязі, оскільки відповідачем не спростоване твердження, що [PERSON] не отримувала вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, тому воно не відповідає вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (п. 61) та\~Закону України «Про іпотеку»\~(ст. 35). 11 серпня 2008 року згідно заяви [PERSON] кредитний договір №NKVSGI0000000446 від 03.10.2007 року переведено з національної валюти гривня в іноземну валюту долар США. Розмір кредиту після проведення конвертації з урахуванням винагороди банку склав 14659,61 доларів США, зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 14,4% на рік, на суму залишку заборгованості за кредитом. Факт зміни валюти кредиту підтверджується рішенням Веселинівського районного суду Миколаївської області від 12.09.2018 року по справі №472/695/17 та постановою Миколаївського апеляційного суду від 26.11.2018 року по справі №472/695/17. Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. 07 червня 2014 року набрав чинності Закон № 1304-VII, підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: - таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; - загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку. Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції. Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV). Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що житловий будинок площею 79,40 кв. м за адресою: [ADDRESS] , яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ПАТ «КБ «Приватбанк» як забезпечення виконання [PERSON] умов кредитного договору від 03 жовтня 2007 року, укладеного в іноземній валюті. Отже, у нотаріуса були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказаний житловий будинок за ПАТ «КБ «Приватбанк». Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону № 1304-VII міститься у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі №802/1340/18-а, та від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18. Крім того частиною 5 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зі змінами, внесеними згідно із Законом України від 6 жовтня 2016 року № 1666-VIII, що набув чинності 2 листопада 2016 року, тобто в день прийняття нотаріусом оскаржуваного рішення про державну реєстрацію, державна реєстрація права власності на інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя. Тобто в порушення зазначених вимог Закону відповідачем приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Чернігівської області Завалієвим А.А. державну реєстрацію права власності на житловий будинок розташований за адресо: [ADDRESS] , проведено поза межами області, в межах якої розташований житловий будинок. Аналогічний висновок щодо застосування ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», міститься у постанові Верховного Суду від 22 жовтня 2018 року у справі №127/26867/16-ц., Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Враховуючи те, що позовні вимоги підлягають повному задоволенню, необхідно стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір в розмірі 1681 грн. 60 коп.

Outcome: approved