Jurisdiction: civil
Date: 2021-05-11 00:00:00

1. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача [PERSON] звернулася до суду з позовом, який подано її представником адвокатом Чоловським О.М., до ТОВ «Агрофірма Шаргород» про розірвання договору оренди земельної ділянки. В обґрунтування позовної заяви зазначила, що є власником земельної ділянки площею 1,9397 га, кадастровий номер 0520282000:02:001:0082 з цільовим призначенням для ведення сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Каришківської сільської ради Барського району Вінницької області. 14.11.2017 позивач, як орендодавець, уклала з ТОВ «Агрофірма Шаргород» договір оренди цієї земельної ділянки. 30.11.2017 право оренди було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Умовами договору оренди земельної ділянки передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі шість тисяч гривень на рік до 31 грудня кожного року. Позивач вказувала, що ТОВ «Агрофірма Шаргород» взяті на себе обов`язки із сплати орендної плати за 2017, 2018, 2019, 2020 рік не виконало, не виплативши орендну плату, що є систематичним порушенням умов договору оренди земельної ділянки. З часу укладення договору оренди відповідач земельну ділянку не обробляв та не використовував за цільовим призначенням. Посилаючись на систематичну несплату відповідачем орендної плати, що є істотним порушенням договору, та невиконання обов`язку щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, позивач просила суд розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 14.11.2017 між [PERSON] і ТОВ «Агрофірма Шаргород» щодо земельної ділянки загальною площею 1,9397 га, кадастровий номер 0520282000:02:001:0082, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Каришківської сільської ради Барського району Вінницької області, та припинити право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» на вказану земельну ділянку шляхом скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про інше речове право за №24045787 від 30.11.2017. У відзиві на позов представник ТОВ «Агрофірма Шаргород» адвокат Зубаль А. І. просила відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Заперечення проти позову мотивувала тим, що виплата орендної плати позивачу в 2017 році підтверджується відомістю про виплату грошей. Вказала також, що з 2017 року TOB «Агрофірма Шаргород» було позбавлено можливості користуватись орендованою земельною ділянкою у зв`язку з незаконним розірвання договору оренди землі ТОВ «Агрофірма Шаргород» внаслідок підробки підпису генерального директора та печатки ТОВ «Агрофірма Шаргород» і подвійної реєстрації права оренди землі на іншу юридичну особу - СТОВ «Подільська Зоря». У подальшому права оренди землі на земельну ділянку були зареєстровані за Приватним підприємством «УКРАГРО ТТК», про що свідчать записи з державного реєстру. Представник відповідача у відзиві також зазначила, що наразі ТОВ «Агрофірма Шаргород» намагається захистити своє порушене право оренди землі шляхом припинення запису про право оренди землі ПП «УКРАГРО ТТК» та відновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права оренди землі згідно з договором оренди землі від 14.11.2017 й отримання доступу для обробітку земельної ділянки. З цією метою в 2019 році було подано позов до Позивача, СТОВ «Подільська Зоря», ПП «УКРАГРО ТТК», який перебуває на розгляді суду. Відтак, невиплата орендної плати за 2018-2020 роки відбулась саме з вини позивача, яка передала земельні ділянки в оренду іншим юридичним особам. Вказувала, що припинення виплати орендної плати, яка є платою саме за фактичне користування землею, не може бути підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок, посилаючись на приписи частини 6 статті 762 ЦК України, відповідно до яких наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. У підготовчому судовому засіданні позивач [PERSON] позовні вимоги підтримала і підтвердила повноваження адвоката Чоловського О.М. на представництво її інтересів під час розгляду справи. Пояснила, що її землі тривалий час в оренді у Подільської Зорі. Представник позивача адвокат Чоловський О. М. позовні вимоги підтримав з підстав, що викладені у позовній заяві. У судовому засіданні акцентував на тому, що відповідач визнає факт несплати орендної плати, а відповідно до чинного законодавства та усталеної судової практики Верховного Суду систематична невиплата орендної плати, незалежно від причин такої невиплати, є безумовною підставою для розірвання договору оренди землі. Представник відповідача ТОВ «Агрофірма Шаргород» адвокат Старцун М.І. позов не визнав з підстав, що викладені у відзиві. У судовому засіданні наголошував на тому, що невиплата орендної плати відбулась не з вини відповідача, а саме через неправомірні дії позивача, яка під час дії договору оренди з ТОВ «Агрофірма Шаргород» передала земельну ділянку в оренду іншим юридичним особам. Щодо орендної плати за 2017 рік пояснив, що у 2017 році ТОВ «Агрофірма Шаргород» використовувала земельну ділянку. У відомостях на виплату грошей №367 від 20.10.2017 міститься посилання на договір оренди від 01.01.2013, однак ця виплата стосується оренди землі у 2017 році, оскільки спірний договір від 14.11.2017 був переукладенням попереднього договору від 01.01.2013. Щодо заявлених судових витрат на правничу допомогу представник відповідача заявив, що вони не є співмірними з обсягом наданої правничої допомоги, розмір є завищеним, оскільки позивачем подано до суду близько 30 однотипних позовних заяв від імені власників земельних ділянок і обсяг наданої правничої допомоги не відповідає визначеній вартості. 2. Процесуальні дії у справі 19.02.2021 відкрито провадження у справі, постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження. 18.03.2021 підготовче судове засідання відкладено і визнано обов`язковою явку позивача [PERSON] в судове засідання, призначене на 02.04.2021. 02.04.2021 закрито підготовче провадження і призначено справу до судового розгляду по суті. 3. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин Позивач [PERSON] є власником земельної ділянки площею 1,9397 га, кадастровий номер 0520282000:02:001:0082, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Каришківьскої сільської ради Барського району Вінницької області, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №254118095 від 23.04.2021, підстава для державної реєстрації - державний акт на право власності на земельну ділянку, серія та номер: ВН 201933, виданий 30.09.2004, видавник: Барський відділ земельних ресурсів. 14.11.2017 між [PERSON] , як орендодавцем, та ТОВ «Агрофірма Шаргород», як орендарем, було укладено договір оренди землі. Згідно з пунктами 1.1., 2.1. цього договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Каришківської сільської ради, кадастровий номер 0520282000:02:001:0082, розміром 1,9397 га. Пунктом 3.1. договору передбачено, що його укладено строком на 10 (десять) років, право оренди виникає з моменту реєстрації цього права відповідно до законодавства. Згідно із пунктами 4.1., 4.3 договору розмір орендної плати у рік становить 5250 грн, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, що здійснюється за вибором орендаря безготівковим розрахунком (платежем) на поточний (картковий) рахунок орендодавця або пересиланням поштового переказу (поштових переказів) шляхом виплати орендодавцю грошових коштів за поштовим переказом об`єктами поштового зв`язку (оператором поштового зв`язку), орендна плата вноситься до 31 грудня кожного року оренди. Серед прав орендодавця пунктом 9.1. передбачено право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням та своєчасного внесення орендної плати. Серед обов`язків орендодавця пунктом 9.2. передбачено обов`язок не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватись земельною ділянкою. Пунктом 14.2 договору передбачено, що у зв`язку з укладенням даного договору орендодавець та орендар досягли домовленості достроково розірвати раніше укладений між ними договір оренди землі №144 від 01.01.2013 (первісний договір). Зазначені обставини підтверджуються договором оренди землі між [PERSON] і ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 14.11.2017, дійсність якого сторони не оспорювали. Інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №243993764 (деталізована інформація) від 11.02.2021 і №254118095 (деталізована інформація) від 23.04.2021, а також інформаційною довідкою №254117318 від 23.04.2021, яка відображає актуальну інформацію про об`єкт нерухомого майна, підтверджується, що актуальним записом про інше речове право на земельну ділянку (номер запису 27841807), власником якої є позивач [PERSON] , станом на момент розгляду цієї справи є право оренди земельної ділянки орендаря ПП «УКРАГРО ТТК». Це право за ПП «УКРАГРО ТТК» було зареєстровано 06.09.2018 на підставі договору оренди землі від 27.07.2018. Договір оренди між [PERSON] і ПП «УКРАГРО ТТК» від 27.07.2018 на момент розгляду справи є дійсним, про що підтвердили сторони у судовому засіданні. З цих же довідок, які відображають деталізовану інформацію з реєстру, вбачається, що запис в державному реєстрі (номер запису 24045787) про право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород», який було внесено на підставі спірного договору оренди землі від 14.11.2017, станом на момент розгляду цієї справи, є скасованим. Скасування запису відбулося 22.06.2018 на підставі рішення адміністративного суду. З інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №243993764 від 11.02.2021 і №254118095 від 23.04.2021 (параметри запиту - кадастровий номер земельної ділянки), які відображають деталізовану інформацію щодо реєстрації речових прав на земельну ділянку, власником якої є позивач [PERSON] , вбачається, що в період 2017-2018 років мала місце подвійна реєстрація права оренди на одну й ту ж ділянку за різними юридичними особами. Зокрема, у період з 30.08.2017 по 22.06.2018 мала місце одночасна реєстрація права оренди СТОВ «Подільська зоря» і ТОВ «Агрофірма Шаргород». Правовідносини сторін щодо оренди земельної ділянки врегульовано нормами Закону України «Про оренду землі», Земельним кодексом України та нормами Цивільного кодексу України щодо виконання договірних зобов`язань, підстав і порядку дострокового розірвання договору. 4. Оцінка суду та норми права, застосовані судом Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»). Згідно з частиною першою статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати і обов`язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. За правилами статті 651 ЦК України умовою розірвання договору в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» підставами для розірвання договору оренди землі визначено невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також випадкове знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки. Відповідно до приписів статті 17 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції Закону України № 191-VIII від 12.02.2015, який набрав чинності 05.04.2015) об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Отже, за підписаним договором оренди землі орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки, саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору. Відповідно до частини 5 статі 12 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом. Згідно з частиною першою статті 141 ЗК України однією з підстав для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Отже, за змістом статті 141 ЗК України та статті 32 Закону України «Про оренду землі» підставою розірвання договору оренди землі є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині. Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Щодо орендної плати за 2017 рік, суд вважає, що така оплата підтверджується відомостями на виплату грошей №367 від 20.10.2017, за даними яких сума виплаченої позивачу орендної плати в 2017 році - 5580 грн. Таке підтверджується умовами договору оренди від 14.11.2017, який містить особливу умову (п. 14.2) про те, що у зв`язку з укладенням даного Договору Орендодавець та Орендар досягли домовленості достроково розірвати раніше укладений між ними договір оренди землі (первісний). За умовами договору первісний договір вважається розірваним з дати підписання цього Договору, а право оренди, що виникло на підставі Первісного договору припиняється з дати державної реєстрації припинення такого права оренди. Отже, суд вважає обґрунтованим аргумент представника відповідача про те, що така орендна плата зараховується в рахунок виплати орендної плати за 2017 рік згідно із договором від 14.11.2017. Стосовно виплати орендної плати за 2018-2020 роки суд виходить з такого. Обґрунтовуючи правомірність своєї вимоги про розірвання договору оренди у зв`язку із систематичною несплатою відповідачем орендної плати, позивач посилався на правові позиції Верховного Суду, зокрема, висловлені у постановах від 14.11.2018 у справі №484/301/18, від 06.03.2019 у справі №183/262/17. Відповідно до встановлених судами обставин у цих справах орендар земельної ділянки фактично користувався ділянкою і обробляв її, однак у тій чи іншій мірі порушував обов`язок із сплати орендної плати. Зокрема у справі №183/262/17 орендар оплачував лише частину орендної плати у грошовій формі, проте без урахування індексації, а обов`язок виплати частини орендної у натуральні формі не виконував. Однак у справі, що розглядається, встановлені інші фактичні обставини. Зокрема, йдеться про такі встановлені судом обставини: наявність подвійної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за різними юридичними особами (з 30.08.2017 по 22.06.2018 мала місце одночасна реєстрація права оренди СТОВ «Подільська зоря» і ТОВ «Агрофірма Шаргород»); одночасне існування двох чинних договорів оренди однієї земельної ділянки (договору між [PERSON] і ТОВ «Агрофірма Шаргород» від 14.11.2017, та договору між [PERSON] і ПП «УКРАГРО ТТК» від 27.07.2018); відсутність в державному реєстрі запису про право оренди відповідача за наявності чинного договору оренди землі, укладеного з відповідачем (запис про право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» на підставі спірного договору від 14.11.2017 було скасовано 22.06.2018 і на момент ухвалення рішення запис в реєстрі на підставі спірного договору відсутній). Факт подвійної реєстрації права оренди і наявності двох договорів оренди землі спричинив судовий спір за право оренди земельних ділянок, в тому числі і земельної ділянки [PERSON] (справа №125/2664/18). Рішенням Барського районного суду від 15.06.2020, залишеним без змін постановою Вінницького апеляційного суду від 17.11.2020 у справі №125/2664/18 встановлено: 11 липня 2016 року між СТОВ «Подільська зоря» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки площею 1,9397 з кадастровими номерами 0520282000:02:001:0082 зі строком дії договорів 7 років; право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за СТОВ «Подільська зоря» 30.08.2017 за № 22094728; Наказом Міністерства юстиції України № 3789/5 від 27.11.2018 скасовано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про право оренди на вказані вище земельні ділянки за СТОВ «Подільська зоря». Отже, суд вважає необґрунтованими посилання представника позивача на наявність сталої судової практики щодо розірвання договору оренди у зв`язку із систематичною несплатою орендної плати, оскільки правові висновки Верховного Суду, на які посилався представник позивача, висловлені за інших фактичних обставин справи. Нормами Закону України «Про оренду землі» і статтею 141 ЗК України не передбачено випадків, у яких орендар може не сплачувати орендну плату за землю. При цьому відповідно до частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. До спірних правовідносин сторін застосовуються також загальні правила щодо належного виконання договорів, а також загальні засади цивільного законодавства, передбачені ЦК України. Одним із основоположних принципів цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність, що передбачено у пункті 6 частини першої статті 3 ЦК України. Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони чи сторін договору. Норми Закону України «Про оренду землі» і ЗК України, які передбачають можливість розірвання договору оренди землі у зв`язку із систематичною несплатою орендної сплати і невикористанням земельної ділянки за цільовим призначенням, спрямовані на захист добросовісного орендодавця від недобросовісних дій орендаря. Правочини, внаслідок яких склалася ситуація наявності подвійної реєстрації договорів оренди та існування двох чинних договорів оренди, є двосторонніми, участь у них брала як позивач [PERSON] , так і відповідач ТОВ «Агрофірма Шаргород». Як встановлено судом, єдиними актуальним записом про право оренди спірної земельної ділянки на момент ухвалення рішення є запис про речове право орендаря ПП «Украгро ТТК», номер запису 27841807, який внесено до державного реєстру 06.09.2018, підстава для державної реєстрації - договір оренди землі від 27.07.2018 між [PERSON] і ПП «Украгро ТТК». Отже, з цього часу відповідно до норм статті 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем [PERSON] орендареві ПП «Украгро ТТК». Згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України. Таких правових висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22.05.2019 за результатами розгляду справи № 469/901/15-ц. Встановлені судами обставини справи полягали в тому, що з другої половини 2013 року відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою з вини позивача, яка передала спірну земельну ділянку за договором оренди іншій особі, внаслідок чого припинилась і виплата орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею. За таких обставин суди встановили відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди землі. Подібна правова позиція за аналогічних обставин була висловлена Верховним Судом у постанові від 27.01.2020 у справі №469/908/15-ц. Отже, обставини справи, що розглядається, є подібними з обставинами названих справ № 469/901/15-ц і №469/908/15-ц. Суд вважає, що відповідачем доведено неможливість використання земельної ділянки з часу реєстрації права оренди за ПП «Украгро ТТК», а також вважає недоведеними обставини, що згадана ситуація подвійної реєстрації договорів оренди, існування двох договорів оренди на одну земельну ділянку і скасування запису про право оренди ТОВ «Агрофірма Шаргород» була спричинена виключно недобросовісними діями відповідача. На підставі наведеного суд дійшов висновку, що відповідальність за порушення обов`язку щодо невиплати орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею, а також не використання земельної ділянки відповідачем за встановлених обставин цієї справи, за які відповідач не відповідає, не можуть бути підставами для розірвання договору оренди земельної ділянки. Отже, у задоволенні позову слід відмовити повністю. 5. Розподіл судових витрат між сторонами Відповідно до частин 1, 2 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача. Оскільки позов задоволенню не підлягає, то судові витрати слід залишити за позивачем.

Outcome: dismissed