Jurisdiction: civil
Date: 2014-05-06 00:00:00

20.02.2014 позивачка [PERSON] звернулася до суду з позовом до відповідачки [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним і визнання права власності на нерухоме майно. На обґрунтування своїх вимог позивачка вказує на те, що 17.12.1998 року за договором купівлі-продажу №1712-025 (біржового контракту) на універсальній товарній біржі «Сприяння придбала у відповідача квартиру загальною площею 50,6 кв.м., в тому числі житловою 28,7 кв.м., розташовану за адресою: [ADDRESS]. У жовтня 2013 року позивачка звернулася до приватного нотаріуса Амвросіївського районного нотаріального округу з метою засвідчити заповіт на квартиру. Однак, отримала відмову за тих обставин, що договір не відповідає вимогам цивільного законодавства, оскільки не був нотаріально посвідчений і тому позивачка не є власником спірної квартири і тому не має законних підстав розпоряджатися нею. Тому Позивачка по телефону звернулася до відповідача з пропозицією нотаріально посвідчити договір, але отримала відмову. Свою відмову відповідачка мотивувала тим що, нібито не отримала повної суми грошей за квартиру. Хоча на Договорі є розписка Відповідачки, за якою сума грошей була отримана нею в повному обсязі. Крім того на адресу Відповідачки 28.01.2014 було надіслано офіційного листа з проханням про нотаріальне посвідчення Договору о 10.00 годині 10.02.2014. Проте і це прохання Відповідачкою було проігнороване. Тому Позивачка просить суд визнати дійсним договір купівлі-продажу №1712-025 від 17.12.1998 року та визнати за нею право власності на спірну квартиру. В судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені вимоги, в тому числі й з підстав, викладених у позовній заяві. Просив суд задовольнити їх у повному обсязі, визнати дійсним договір купівлі продажу від 17.12.1998 року та визнати за позивачкою право власності на спірну квартиру, розташовану за адресою: [ADDRESS]. Відповідач повторно в судове засідання не явився і не надіслав до суду повідомлення про причини неявки або заяву про розгляд справи за його відсутності. Згідно із ч.1 ст.224 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений і від якого не надійшло заяви про розгляд справи за його відсутності або якщо повідомлені ним причини неявки визнані неповажними, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи. Представник позивача не заперечує проти заочного вирішення справи. Тому суд вважає за можливе розглянути справу заочно і ухвали рішення на підставі наявних у справі доказів. Заслухавши пояснення представника позивача та дослідивши матеріали справи, суд приходить до того висновку, що заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі з наступних підстав. В судовому засіданні встановлено, що 17 грудня 1998 року позивачка [PERSON] придбала за договором купівлі-продажу №1712-025 (біржовим контрактом), який був посвідчений універсальною товарною біржею «Сприяння», у відповідача [PERSON] квартиру [ADDRESS], загальною площею 50,6 кв.м., в тому числі житловою площею 28,7 кв.м.. На момент укладання зазначеного правочину діяв ЦК УРСР. З того часу і дотепер час Позивачка зареєстрована і проживає у зазначеній спірній квартирі та фактично користується зазначеним нерухомим майном. У жовтні місяці 2013 року Позивачка звернулася до приватного нотаріуса Амвросіївського районного нотаріального округу з метою засвідчити заповіт на квартиру, але отримала відмову. Позивачці, було роз'яснено, що Договір є недійсним в силу своєї невідповідності чинному цивільному законодавству, оскільки не був посвідчений нотаріально. Тому Позивачка не є власником спірної квартири і не має законних підстав нею розпоряджатися. Частиною 1 ст. 220 ЦК України (ч.1 ст.47 ЦК УРСР) встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (недійсним). Згідно вимог ст.657 ЦК України в редакції на 02.12.2012р. (ст.227 ЦК УРСР) встановлено, що договір купівлі-продажу земе льної ділянки, майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній ре єстрації (Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. ст.227 ЦК УРСР). В пункті 13 постанови пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 р. (далі - Постанова) визначено, що при визнанні правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Так, Договір був укладений до набрання чинності Цивільним Кодексом України (до 01.01.2004) та державна реєстрація якого не була прямо передбачена у Цивільному кодексі Української РСР. Державна реєстрація права власності на житлові будинки, споруди регулювалася на той час підзаконними нормативними актами, зокрема, таким як «Інструкція про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб» в редакції 09.06.1998р. (далі - Інструкція) затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9 червня 1998 р. N121. Відповідно до вимог цієї Інструкції* вищевказаний договір купівлі-продажу був зареєстрований в «Бюро технічної інвентаризації» міста Амвросіївки 04 січня 1999 року за №6154, тобто була проведена реєстрація права власності відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення про що свідчить реєстраційний напис (додаток N5 до Інструкції) на Договорі*. Відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону України від 1 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав. Отже, Позивачем була проведена державна реєстрація права власності на нерухоме майно за Договором, яке повинно визнаватись дійсним діючим на теперішній час законодавством. Законом України N1878-VI (1878-17) від 11.02.2010 «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» виключено державну реєстрацію для договорів купівлі-продажу житлового будинку (квартири) та останні з 01.01.2013р. згідно ст.657 ЦК України підлягають тільки нотаріальному посвідченню. За таких обставин, згідно чинного законодавства, на даний час договори купівлі-продажу житлового будинку (квартири) не пов'язується з державною реєстрацію відповідно до статей 210 та 640 ЦК та є законні підстави, встановлені статтями 218 та 220 ЦК, для визнання Договору* дійсним у зв'язку з недодержанням вимог закону про його нотаріальне посвідчення. Недодержання нотаріальної форми договору тягне його нікчемність, він не породжує тих прав і обов'язків, настання яких бажали сторони. Але іноді нотаріальне посвідчення договору може бути компенсоване рішенням суду зокрема на підставі передбаченої частиною 2 ст. 220 ЦК України. Так законом передбачено право сторони вимагати визнання угоди дійсною за умов, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, така домовленість підтверджена письмовим доказом, відбулося повне або часткове виконання договору та одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення. Крім того, в Постанові пленуму ВСУ зазначено, що при розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Всі істотні умови Договору Позивачем та Відповідачем були виконані. На пропозицію Позивача посвідчити Договір вищевказаної квартири, зроблену за допомогою телефонного зв'язку, Відповідач відповів відмовою. Свою відмову мотивує тим що, нібито не отримала повної суми грошей за квартиру. Натомість на Договорі є розписка за якою сума грошей була отримана в повному розмірі. Крім того на адресу Відповідача 28.10.2014 було направлено офіційного листа з проханням про нотаріальне посвідчення Договору о 10 годині 00 хвилин 10.02.2014. у приміщенні державної нотаріальної контори. Проте і це прохання Відповідачем було проігнороване. Причинами не посвідчення нотаріально Договору явилося юридична не грамотність Позивача та прийняття його Амвросіївським «Бюро технічної інвентаризації» для реєстрації прав власності згідно «Інструкції» коли деякі пункти якої суперечили Цивільному кодексу Української РСР в редакції 03.12.1996р.. Так, згідно ст.227 ЦК УРСР передбачено обов'язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу жилого будинку та відповідно його недійсність у разі недодержання нотаріальної форми ст.47 ЦК УРСР але в супереч цьому підпунктом 2.1. пункту 2 «Інструкції» та пунктом 9 Додатку 1 до неї дозволялась реєстрація прав власності на підставі правовстановлюючих документів зареєстрованих біржею. Змістом ст.ст. 316, 317 ЦК України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб та власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (ст. 328 ЦК України). Враховуючи зазначені норми закону та викладену ситуацію можна зробити висновок, що недійсність Договору тягне за собою порушення права власності Позивача тому як на даний час вона не має законних підстав навіть користуватись добросовісно придбаним нерухомим майном не кажучи вже про визнання такого права органами нотаріату щоб ним розпорядитись. Частиною 3 статті 334 ЦК України встановлено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Згідно ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Зазначена квартира під арештом та забороною відчуження не перебуває. Крім того, відповідно до ч.1 ст.344 ЦК України особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом десяти років або нерухомим майном - протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність). Оскільки Позивачка придбала у Відповідачки квартиру за біржовим контрактом ще 17.12.1998 року, тобто більше ніж п'ятнадцять років тому, то навіть без нотаріального посвідчення цього правочину вважається, що вона набула право власності на спірну квартиру відразу після 17.12.2008 року. Таким чином, суд приходить до того висновку, що право Позивачки є порушеним і тому підлягає захисту. На підставі викладеного,

Outcome: approved