Jurisdiction: civil
Date: 2018-10-24 00:00:00

18.05.2017 року [PERSON] звернувся до суду із позовом до відповідача, в якому просив стягнути з останнього вартість зроблених невідокремлених поліпшень орендованого майна площею 235,58 кв. м по [ADDRESS] у розмірі 247607 грн. В обгрунтування позову вказав, що 02.01.2003 року між фондом комунального майна Миколаївської міської ради, правонаступником якого є управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради, яке на підставі п. 6 рішення Миколаївської міської ради № 13/1 від 22.12.2016 року було перейменовано в управління комунального майна Миколаївської міської ради, та позивачем було укладено договір оренди нежитлового приміщення підвалу загальною площею 211,88 кв. м. по [ADDRESS] На підставі угоди про зміни від 01.05.2003 року площа орендованого підвалу була збільшена на 23,7 кв. м. та склала 235,58 кв. м. Відповідно до п. 10.1. вищезазначеного договору, договір було укладено строком на 1 рік до 02.01.2004 року. В подальшому на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 10.6. договору, вказаний договір було пролонговано до 02.01.2015 року. Відповідно до пункту 6.3. договору орендар з дозволу орендодавця має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості. Вказаний пункт кореспондується зі статтею 778 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. На підставі розпорядження фонду комунального майна Миколаївської міської ради від 15.01.2003 року № 10-р позивачем були проведені ремонтні роботи по поліпшенню орендованого майна площею 235,58 кв. м. по [ADDRESS] Вказані ремонтні роботи здійснювались на підставі договору підряду № 8 від 07.02.2003 року, укладеного з ПП «СТЕГ». Пунктом 7.4. договору оренди від 02.01.2003 року передбачений обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна, виконаних з дозволу орендодавця, в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень. Згідно висновку судової оціночно-технічної експертизи № 125-010 від 09.03.2017 року було встановлено, що в жовтні 2003 року були виконані будівельні роботи, які є невідємними поліпшеннями. Також висновком експертизи встановлено, що сума приросту вартості орендованого майна, розташованого у [ADDRESS] в результаті здійснення невідокремлених поліпшень за ринковими цінами на момент дослідження становить 282301 грн., тобто 43/100%. В судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просили їх задовольнити. Представник відповідача просив суд відмовити у задоволені позову з підстав його незаконності та необгрунтованості. Дослідивши матеріали та обставини справи, судом встановлені наступні факти та відповідні ним правовідносини. Як вбачається із матеріалів справи, територіальна громада м. Миколаєва є власником нежитлових приміщень підвалу за адресою: [ADDRESS] 02.01.2003 року між фондом комунального майна Миколаївської міської ради, правонаступником якого є управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради, яке на підставі п. 6 рішення Миколаївської міської ради № 13/1 від 22.12.2016 року було перейменовано в управління комунального майна Миколаївської міської ради, та [PERSON] було укладено договір оренди нежитлового приміщення підвалу загальною площею 211,88 кв. м. по [ADDRESS] (далі - договір). На підставі угоди про зміни від 01.05.2003 року площа орендованого підвалу була збільшена на 23,7 кв. м. та склала 235,58 кв. м. Відповідно до п. 10.1. вищезазначеного договору, договір було укладено строком на 1 рік до 02.01.2004 року. В подальшому, на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 10.6. договору, вказаний договір було пролонговано до 02.01.2015 року. З листів управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради від 18.11.2014 року, 12.12.2014 року, 05.01.2015 року вбачається, що управління не бажає продовжувати вищезазначений договір оренди та пропонує звільнити орендоване майно. Статтею 193 Господарського кодексу України передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.. Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтями 627, 628 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Так, відповідно до пункту 6.3. договору, орендар з дозволу орендодавця має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості. Вказаний пункт кореспондується зі статтею 778 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. На підставі розпорядження фонду комунального майна Миколаївської міської ради від 15.01.2003 року № 10-р [PERSON] були проведені ремонтні роботи по поліпшенню орендованого майна площею 235,58 кв. м. по [ADDRESS] Вказані ремонтні роботи здійснювались на підставі договору підряду № 8 від 07.02.2003, укладеного з ПП «СТЕГ». Виконання ремонтних робіт підтверджено відповідним актом приймання виконаних робіт за жовтень 2003. Вартість вказаних робіт склала 72054,51 грн. Факт проведення ремонтних робіт підтверджуються актами обстеження від 20.20.2010 року та від 27.01.2015 року, складеними за участі спеціалістів управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради. Вартість вказаних ремонтних робіт була підтверджена аудиторським висновком від 18.10.2012 року та довідкою управління капітального будівництва, реконструкції та ремонту Миколаївської міської ради. Відповідно до ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», о рендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Пунктом 7.4. договору оренди від 02.01.2003 року передбачений обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених поліпшень орендованого майна, виконаних з дозволу орендодавця, в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень. Отже, відповідно до п. 7.4. договору, сторони договору, передбачили обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлених полішень в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень. Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом. Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін. Згідно з ч. 1 ст. 10 названого Закону України оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. Для встановлення факту здійснення поліпшень майна, визначення того, чи є вони невідокремленими, та визначення суми приросту вартості орендованого майна в результаті здійснення невідокремлених поліпшень, на підставі ухвали апеляційного суду Миколаївської області від 16.09.2016 по справі № 490/4005/15-ц, була призначена судова оціночно-технічна експертиза. Згідно висновку судової оціночно-технічної експертизи № 125-010 від 09.03.2017 року було встановлено, що в жовтні 2003 року були виконані будівельні роботи, які є невідємними поліпшеннями. Також висновком експертизи встановлено, що сума приросту вартості орендованого майна, розташованого у [ADDRESS] в результаті здійснення невідокремлених поліпшень за ринковими цінами на момент дослідження становить 282301 грн., тобто 43/100%. На підставі рішення апеляційного суду Миколаївської області від 31.03.2017 року по справі № 490/4005/15-ц, позовна заява [PERSON] до управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради про стягнення вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, з огляду на заяву про зменшення позовних вимог, яка була заявлена в суді першої інстанції, була задоволена частково. З відповідача було стягнуто 34694 грн. вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна та судові витрати. Відповідно до ч. 4 ст. 82 Цивільного процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Оцінивши у сукупності всі наявні докази по справі, зокрема, висновок судового експерта, умови Договору оренди, первинні документи в підтвердження виконання проведених ремонтних робіт, суд визначив, що позивачем доведено належними та допустимими доказами, у розумінні Цивільного процесуального кодексу України, правомірність та обґрунтованість заявлених ним позовних вимог про стягнення з відповідача грошових коштів у розмірі 247607 (двісті сорок сім тисяч шістсот сім гривень) грн. саме у вигляді відшкодування вартості невід'ємних поліпшень орендованого нежитлового приміщення (комунального майна) в повному обсязі. Відповідно до ст. 141 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Outcome: approved