Jurisdiction: civil
Date: 2014-03-03 00:00:00

19.03.2013 року орган місцевого самоврядування «Голопристанська міська рада» звернувся до суду з позовом до [PERSON] про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, шляхом зобов'язання відповідача звільнити приміщення котельної [ADDRESS] та передати його за актом приймання-передачі позивачу, посилаючись на те, що позивачу на праві комунальної власності належить спірний об'єкт нерухомого майна. 20.10.2006 року між комунальним підприємством «Міськтеплокомуненерго» та [PERSON] було укладено договір оренди спірного об'єкту нерухомого майна строком на 5 років. 01.12.2009 року між позивачем та відповідачем була укладена додаткова угода до зазначеного договору оренди, якою було збільшено розмір орендної плати. 19.10.2011 року строк дії договору оренди закінчився і позивач звернувся до відповідача з листом за № 2-5/507 від 19.10.2011 року, в якому запропонував повернути об'єкт оренди, однак відповіді від відповідача не отримав. Після закінчення дії договору оренди відповідач продовжує незаконно користуватися та володіти спірним об'єктом нерухомості, а позивач як власник майна, позбавлений свого права щодо володіння та користування майном. 12.12.2011 року Голопристанська міська рада прийняла рішення № 326 «Про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні комунальним майном», відповідно до якого відповідач повинен був повернути спірний об'єкт нерухомого майна до 12.02.2012 року. Зазначене рішення територіальної громади відповідачем було проігнороване. З посиланням на ст. ст. 386, 391 ЦК України просив задовольнити позов. 17.04.2013 року [PERSON] звернувся до суду із зустрічним позовом до органу місцевого самоврядування «Голопристанська міська рада» про стягнення 146873 гривень, посилаючись на те, що відповідно до п. 1.1. договору оренди від 20.10.2006 року підприємство «Міськтеплокомуненерго» передало йому в оренду приміщення колишньої котельні [NUMBER] для розміщення магазину-кафетерію, розташованої за адресою: [ADDRESS], загальною площею 102,9 кв.м., яке на момент укладення договору знаходилося на балансі підприємства «Міськтеплокомуненерго», вартість якої відповідно до незалежної оцінки становила 10408 грн. 01.12.2009 року, у з в'язку із передачею об'єкта оренди із балансу підприємства «Міськтеплокомуненерго» на баланс Голопристанської міської ради, з останньою було укладено додаткову угоду до договору оренди від 26.10.2006 року, в частині орендної плати та зміни орендодавця. Рішенням Голопристанського районного суду від 09.04.2012 року встановлено, що ним за власний рахунок було проведено капітальний ремонт з метою облаштування орендованого приміщення під магазин-кафетерій на суму 146873 гривні, що також підтверджено зведеним кошторисним розрахунком та угодою про виконання робіт, експертним дослідженням № 0150 від 28.03.2013 року. Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 19.02.2013 року було встановлено, що договір оренди від 26.10.2006 року не є укладеним, що було підставою для відмови у позові про визнання такого договору недійсним. Відповідно до доповнення до експертного висновку встановлено, що ремонтно-будівельні роботи по переобладнанню котельної [NUMBER] під магазин-кафетерій охоплюють всі конструктивні елементи будівлі, а також виконані всі оздоблювальні роботи по всій будівлі, то відокремити будь-які ремонтно-будівельні роботи (поліпшення) від приміщень даної будівлі, не заподіявши шкоди її технічному стану, неможливо, ринкова вартість магазину-кафетерію (спірного об'єкту) становить 193794 гривні, а на момент передачі вона становила 10408 грн. З посиланням на ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. ст. 1212, 1213 ЦК України просив задовольнити зустрічний позов. У судовому засіданні представники первісного позивача [PERSON] та [PERSON] первісний позов підтримали, наполягали на його задоволенні з підстав, зазначених у позові. Зустрічний позов не визнали, надали до суду письмові заперечення на зустрічний позов, які зводяться до наступного. [PERSON] уже звертався до суду з позовами про стягнення коштів та визнання договору оренди від 26.10.2006 року недійсним, але рішеннями Голопристанського районного суду від 09.04.2012 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Херсонської області від 16.05.2012 року та рішенням Апеляційного суду Херсонської області від 19.02.2013 року в задоволенні позовів [PERSON] було відмовлено. Витрати [PERSON] на капітальний ремонт та реконструкцію котельні під магазин-кафетерій зроблені ним самовільно, без згоди орендодавця, без погодженого проекту, експертне дослідження не має доказової сили, так як судом експертиза не призначалася, оцінку невід'ємних поліпшень слід проводити відповідно до Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 року № 377. У судовому засіданні позивач за зустрічним позовом підтримав заявлений ним зустрічний позов, наполягав на його задоволенні з підстав, зазначених у позові. Проти задоволення первісного позову не заперечував. Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін та їх представників, вважає позови такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 20 жовтня 2006 року між [PERSON] та підприємством «Міськтеплокомуненерго» було підписано договір оренди комунального майна Голопристанської міської територіальної громади строком на 11 місяців. У відповідності до п.1.1. договору предметом вищезазначеного договору оренди є нежиле приміщення колишньої котельні [NUMBER], для розміщення магазину-кафетерію, загальною площею 102,9 кв.м, знаходиться на балансі підприємства «Міськтеплокомуненерго», вартість якої визначено відповідно до незалежної оцінки становить 10408 (десять тисяч чотириста вісім) грн. (а. с. 11-14). 01.12.2009 року, у з в'язку із передачею об'єкта оренди із балансу підприємства «Міськтеплокомуненерго» на баланс Голопристанської міської ради, з останньою було підписано додаткову угоду до договору оренди від 26.10.2006 року, в частині орендної плати та зміни орендодавця (а. с. 16). Таким чином з 01.12.2009 року орендодавцем приміщення колишньої котельні [NUMBER] є позивач за первісним позовом, який є власником спірного об'єкта нерухомості відповідно до свідоцтва про право власності від 22.12.2009 року (а. с. 6-7). Позивач за первісним позовом 19.10.2011 року звернувся до відповідача за первісним позовом листа про повернення спірного об'єкта (а. с. 18). На момент ухвалення рішення по даній справі [PERSON] продовжує використовувати спірний об'єкт нерухомості як магазин, за що сплачує міській раді плату, що не заперечувалося сторонами у судовому засіданні. Згідно пункту 5.3. договору оренди (який розташований в розділі 4 договору «Обов'язки орендаря») протягом дії договору оренди орендар (позивач) зобов'язується здійснювати капітальний, поточний ремонт орендованих основних фондів, без згоди Орендодавця, не погіршуючи стану об'єкта. За пунктом 5.2. договору оренди орендар має право проводити реконструкцію, технічне переоснащення об'єкта оренди, не погіршуючи його стан. У відповідності до п. 10.3. договору оренди у разі розірвання цього договору, поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, визнаються власністю Орендаря. При приватизації об'єкта сума витрат на поліпшення майна враховується відповідно до чинного законодавства. Таким чином, сторонами договору було узгоджено право Орендаря без згоди Орендодавця проводити капітальний, поточний ремонт орендованого об'єкта, його реконструкцію та технічне переоснащення, не погіршуючи його стан, передусім з метою приведення об'єкта до його цільового використання за договором оренди, - для розміщення магазину-кафетерію. Рішенням Голопристанського районного суду Херсонської області від 09.04.2012 року по справі № 2108/455/2012, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Херсонської області від 16.05.2012 року встановлено, що згідно зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва та угоди про виконання робіт, позивачем за переобладнання будівлі котельні під магазин та проведення до неї електроосвітлення, водопроводу, встановлення опалення та очистку каналізації було витрачено грошові кошти в загальній сумі 146873 грн. (а. с. 21-25). Відповідно до висновку спеціаліста (експертне дослідження № 0150) від 28.03.2013 року на момент дослідження станом на 22.03.2013 року будівля магазину-кафетерію має 100% ступінь готовності, знаходиться в хорошому технічному стані та використовується за призначенням. Ремонтно-будівельні роботи по переобладнанню будівлі котельної [NUMBER] в магазин-кафетерій виконані в мінімальному обсязі, з мінімальними матеріальними затратами, необхідними для використання будівлі магазину-кафетерію за призначенням, з дотриманням пожежних, санітарних, екологічних та інших норм, діючих на теперішній час. Загальна вартість витрат, пов'язаних з переобладнанням будівлі котельної [NUMBER] під магазин-кафетерій, розташований по [ADDRESS] становить 146873 гривні (а. с. 61-66). Відповідно до доповнення до висновку спеціаліста вартість об'єкту, розташованого по [ADDRESS] становить 193794 гривні. Ремонтно-будівельні роботи по переобладнанню котельної [NUMBER] під магазин-кафетерій охоплюють всі конструктивні елементи будівлі, а також виконані всі оздоблювальні роботи по всій будівлі, то відокремити будь-які ремонтно-будівельні роботи (поліпшення) від приміщень даної будівлі, не заподіявши шкоди її технічному стану, неможливо (а. с. 69-71). Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 19.02.2013 року відмовлено в задоволенні позову [PERSON] про визнання недійсним договору оренди від 26.10.2006 року у зв'язку з тим, що вказаний договір є неукладеним відповідно до ст. 638 ЦК України, а наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено (а. с. 26-29). У відповідності до ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи. Згідно зі ст. 1213 ЦК України набувач зобов'язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна. Таким чином, оскільки відповідач утримує спірний об'єкт нерухомого майна без достатньої правової підстави (договір оренди визнаний судом таким, що не вчинений), первісний позов про зобов'язання відповідача повернути спірний об'єкт його власнику підлягає задоволенню. Разом з тим, підлягає задоволенню і зустрічний позов про стягнення коштів, витрачених на переобладнання котельні під магазин-кафетерій, оскільки розмір витрачених коштів належним чином підтверджений, а позивач за зустрічним позовом мав право без узгодження з відповідачем на проведення зазначених робіт. При цьому суд також враховує, що задовольняючи первісний позов про повернення спірного об'єкта нерухомості, позивач за первісним позовом отримує об'єкт, який не є котельнею, а є магазином, вартість якого на момент ухвалення рішення по даній справі значно перевищує вартість на момент отримання його у користування відповідачем за первісним позовом і відокремити будь-які ремонтно-будівельні роботи (поліпшення) від приміщень даної будівлі, не заподіявши шкоди її технічному стану, неможливо. Заперечення відповідача за зустрічним позовом про необхідність застосування Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені під час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 року № 377 суд не беруться до уваги, оскільки договір оренди між сторонами не укладено (не вчинено), а відповідно до ст. 2, 9-12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оренда державного чи комунального майна є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності, між сторонами не виникло орендних правовідносин, передбачених зазначеним вище Законом, а тому і вказаний вище Порядок не повинен застосовуватися при вирішенні даного спору. На підставі викладеного,

Outcome: approved