Jurisdiction: civil
Date: 2019-03-17 00:00:00

19 листопада 2018 року позивач [PERSON] звернулася до суду з позовом до відповідача- Товариства з обмеженою відповідальністю «РСЗ Агро» про розірвання договору оренди земельної ділянки. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 22 листопада 2018 рок у залишено без розгляду вищевказану позовну заяву та надано позивачу строк для усунення недоліків тривалістю 10 днів з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 29 листопада 2018 року відкрито провадження у зазначеній справі і призначено підготовче судове засідання на 17 грудня 2018 року, яке було відкладене за клопотанням представника відповідача на 18 січня 2019 року. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 18 січня 2019 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду на 25 лютого 2019 року. А 25 лютого 2019 року за клопотанням представника позивача на 18 березня 2019 року. Ухвалою Білопільського районного суду Сумської області від 18 березня 2019 року було задоволено клопотання представника відповідача Литвиненко Д.Г. та залучено до участі у справі правонаступника відповідача ТОВ «РСЗ АГРО»,- Товариство з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Семереньки». Позовні вимоги [PERSON] обґрунтувала тим, що їй відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речового права від 08.12.2016 року належить на праві власності земельна ділянка площею 3,643 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, рілля, що розташована на території Тучненської сільської ради Білопільського району Сумської області, кадастровий номер [NUMBER] 15 грудня 2011 року між [PERSON] та відповідачем- ТОВ «РСЗ Агро» було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого передано в оренду земельну ділянку площею 3,643 га. строком на п'ять років. Також між сторонами було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки та акт визначення меж земельної ділянки в натурі. Згідно даного акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду вбачається, що орендодавець передав орендарю, а орендар прийняв вищевказану земельну ділянку для використання, підписавши цей акт особисто. Також між сторонами 28 квітня 2016 року було підписано додаткову угоду № 93, згідно якої попередній договір продовжується на 10 (десять) років. Відповідно до п.45 договору оренди землі від 15.12.2011 року він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Згідно зі ст.ст. 14,16,18, 20 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі від 15.12.2011 року) договір оренди землі укладається в письмовій формі після досягнення домовленості з усіх істотних умов та набирає чинності з моменту державної реєстрації у порядку, встановленому законом. Посилаючись на норми цивільного законодавства та ст.ст. 13,15,16 Закону України «Про оренду землі» позивач зазначає, що в договорі оренди земельної ділянки від 15 грудня 2011 року не було вказано умови щодо передачі земельної ділянки в суборенду, а в додатковому договорі від 28.04.2016 року така умова була закладена, але попередньо не погоджена з власником земельної ділянки, чим значно звужено права власника, що відповідно до чинного законодавства є недопустимим. Окрім того, у додатковому договорі від 28.04.2016 року відсутня одна з істотних умов, а саме Умови використання земельної ділянки. Також було зменшено розмір пені за несвоєчасне внесення орендної плати, чим звужено права власника. Таким чином, порушено права власника щодо володіння та розпорядження своїм нерухомим майном, а саме земельною ділянкою площею 3,643 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Тучненської сільської ради Білопільського району Сумської області (кадастровий номер [NUMBER]). Позивач вказує, що згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб, відповідач по справі знаходиться в стані припинення з 10.10.2017 року, у зв'язку з чим є законні підстави вважати, що Договір не є чинним та його потрібно розірвати в односторонньому порядку, про що і просить суд. У відзиві на позовну заяву відповідач заперечує проти позову в повному обсязі та вважає позовні вимоги [PERSON] необґрунтованими, безпідставними та недоведеними виходячи з наступного. Право оренди земельних ділянок за договором оренди землі від 15 грудня 2011 року та за додатковим договором від 28.04.2016 року було зареєстровано у відповідності з вимогами чинного законодавства 18.12.2016 року індексний номер: 32801916. Тобто даний договір оренди землі, з урахуванням додаткового договору до договору оренди землі, є вчиненим, чинним, не припиненим, не визнаним недійсним, і його правомірність презюмується згідно приписів ст. 204 ЦК України. В п. 10.4.4 додаткового договору зазначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. За змістом частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Відповідно до ст. 25 ЗУ «Про оренду землі», орендар земельної ділянки зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів. Тобто на законодавчому рівні визначено вичерпний перелік підстав, які дають орендодавцю право ініціювати розірвання договору. Ці підстави у орендаря відсутні, тому на них і немає посилання в позовній заяві, натомість позивач у позовній заяві вказує наступні начебто підстави для розірвання договору: 1. Відсутність умов щодо передачі земельної ділянки в суборенду в договорі від 15.12.2011 року. Вказана обставина не може бути підставою для розірвання договору оренди, так як договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, чинній на момент укладення договору оренди землі), передбачено вичерпний перелік істотних умов договору оренди землі, відсутність хоча б однієї з яких тягне за собою відмову у державній реєстрації договору, та визнання вже зареєстрованого договору оренди землі недійсним, у даній статті відсутня така істотна умова договору як умова щодо передачі земельної ділянки в суборенду. Крім того, так як в подальшому договір було викладено в новій редакції, то з моменту укладення додаткового договору саме його редакцію необхідно застосовувати до спірних правовідносин, а договір від 15 грудня 2011 року втратив чинність, про що прямо зазначено в п. 13.7 додаткового договору. 2. Відсутність попереднього погодження умови передачі земельної ділянки в суборенду в додатковому договорі від 28.04.2016 року. Дана обставина також не може бути підставою для розірвання договору оренди, адже, відповідно до п.2 даний додатковий договір було укладено у зв'язку із досягненням домовленостей між сторонами, які вони виклали у вигляді письмового документу, який, як вже зазначалося вище, був укладений між відповідачем і особисто позивачем, що підтверджено підписами сторін на даному додатковому договорі, що свідчить про те, що додатковий договір був укладений між сторонами добровільно, а його зміст та правові наслідки відповідають їх вільному волевиявленню. 3. Відсутність істотної умови додаткового договору від 28.04.2016 року, а саме умов використання земельної ділянки. Дане твердження позивача не відповідає дійсності, адже в статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення додаткового договору) відсутня така істотна умова договору оренди землі як умова використання земельної ділянки. Крім того в розділі 8 Додаткового договору зазначені умови використання земельної ділянки. 4. Зменшення розміру пені за несвоєчасне внесення орендної плати чим відбулося звуження прав власника. Дана обставина не може бути підставою для розірвання договору оренди, адже як вже зазначалося додатковий договір було укладено між його сторонами внаслідок взаємних домовленостей. Права власника земельної ділянки ніяким чином не були обмежені, адже за умовами додаткового договору позивач (орендодавець) набуває права на отримання орендної плати від відповідача за користування орендованою земельною ділянкою, отримання орендної плати від відповідача за користування орендованою земельною ділянкою, а відповідно до п.4.1 додатковго договору розмір орендної плати був збільшений з 5,5% до 7 %. 5. п.3.8 Договору від 15.12.2011 року, де зазначено, що дія договору припиняється у разі ліквідації юридичної особи. Дана обставина не може бути підствою для розірвання договору оренди, адже як вже зазначалось вище договір від 15 грудня 2011 року втратив чинність, про що прямо зазначено в п.13.7 Додаткового договору. Крім того, відповідач знаходиться не в стані ліквідації, а в стані реорганізації, а саме припинення шляхом приєднання до ТОВ АФ «Семереньки», а відповідно до п.10.4.5 реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення дії Договору, в тому числі шляхом розірвання. Крім зазначеного вище відповідач просить застосувати строк позовної давності, посилаючись на те, що саме з 15 грудня 2011 року почав спливати термін позовної давності, який без поважних причин пропущено позивачем, що є додатковою підставою для відмови у задоволенні позову, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для відмови. В судовому засіданні представник позивача адвокат Столяр О.А. просив розірвати договір оренди земельної ділянки від 15 грудня 2011 року, посилаючись на доводи, вказані в позовній заяві. В судовому засідання представник відповідача адвокат Литвинова Д.Г. просила відмовити в задоволенні позовних вимог [PERSON], посилаючись на доводи, вказані у відгуку на позовну заяву. Заслухавши пояснення представника позивача адвоката Столяра О.А., пояснення представника відповідача адвоката Литвиненко Д.Г., дослідивши докази по справі, суд приходить до наступного висновку. Судом встановлено, що 15 грудня 2011 року між орендодавцем [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «РСЗ Агро» укладений договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер [NUMBER] площею 3,643 га, розташованої на території Тучненської сільської ради Білопільського району Сумської області( а.с.7-10). 25 травня 2017 року між [PERSON] та ТОВ « РСЗ Агро» складено акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки. Зі змісту копії договору вбачається, що договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Білопільському районі Сумської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 лютого 2012 року № 59206892400110. В пункті 8 «Строк дії договору» записано, що «договір укладено на 5 років і діє по 31 грудня 2016 року». Крім того, ст. 19 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка діяла на момент укладення договору оренди, викладена законодавцем як строк дії договору оренди землі, який визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Пунктом 13 договору оренди перераховані підстави перегляд розміру орендної плати, в т. ч. один раз у два роки. Слід зазначити також, що жодна із сторін не зверталася до суду з приводу визнання договору недійсним чи про його розірвання до 19.11.2018 року. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За змістом статті 21 Закону України «Про оренду землі» розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди. Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно з пунктами 3, 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. З матеріалів справи та згідно поясненням представників сторін вбачається, що оплату орендної плати за спірним договором здійснено у повному обсязі, претензій щодо несвоєчасності чи розміру орендної плати позивач протягом дії договору не заявляла. Відповідно до частини 2 статті 23 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Указом Президента України від 02 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)»(у редакції Указу від 19 серпня 2008 року № 725/2008) забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки, зокрема, шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Щодо звернення позивача до відповідача з пропозицією про підвищення розміру орендної плати позивач доказів не надала. Між тим, позовних вимог про зміну умов договору щодо розміру орендної плати позивач не заявляла. Доказів щодо наявності або відсутності підстав для такого підвищення сторони не надавали. Розбіжність у вирішенні питання щодо розміру орендної плати сама по собі не є підставою для розірвання договору оренди. Згідно із частиною третьою статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 213 ЦК України, при тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів, мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, тексти типового договору та інші обставини, що мають істотне значення. Крім того, статтею 4.5. Принципів міжнародних комерційних договорів UNIDROIT 2010 (які відповідно до преамбули можуть застосовуватися для тлумачення національного законодавства) визначено принцип системного тлумачення: умови договору повинні тлумачитися таким чином, щоб юридична сила була надана всім умовам договору і її не були позбавлені лише деякі з них. Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим до виконання. За змістом частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Судом встановлено, що жодна із сторін не зверталася до суду з приводу визнання договору оренди земельної ділянки від 15 грудня 2011 року недійсним чи про його розірвання до 19.11.2018 року. Питання щодо недійсності договору та окремих його положень чи їх зміни сторонами не ініціювалось і не вирішувалось. Відповідно до ст. 257 ЦК України - загальна позовна давність встановлюється тривалістю в три роки. Згідно ст. 267 ч.ч. 3-4 ЦК України - позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Відповідно до ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Відповідно до ч.6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Представник позивача Столяр О.А. у судовому засіданні пояснив, що договір оренди від 15 грудня 2011 року, як і додатковий договір від 28 квітня 2016 року позивач [PERSON] підписувала особисто і їй було відомо з кінця 2011 року виправлення у п.8 договору стосовно дати початку дії договору, яке вона не оскаржувала до 19 листопада 2018 року. Представник відповідача Литвиненко Д.Г. надала письмове клопотання щодо застосування строків позовної давності. Щодо розірвання договору оренди позивач не наводить підстав недійсності зазначеного договору оренди, але вказує у тексті позовної заяви ст. 203 ЦК України, але не вказує правових наслідків недодержання сторонами при вчиненні правочину вимог закону. Пояснення представника позивача Столяра О.А. щодо поспішності підписання додаткового договору оренди суд не приймає до уваги, так як позивач мала можливість прочитати документи вже після підписання договору та якби не погодилася з ними, то вчасно би звернулася з позовом до суду про визнання недійсним договору оренди. В судовому засіданні не було доведено обману позивача зі сторони працівника відповідача при укладенні даного правочину, тому у задоволенні вказаного позову необхідно відмовити. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підствою для зміни умов або розірвання договору ( п.41 укладеного Договору) ( а.с.9). Таким чином, наведені представником відповідача обставини, які підтверджуються належними та допустимими доказами, вказують на те, що відповідач не порушував умови договору оренди земельної ділянки, тому суд вважає помилковим судження позивача про наявність підстав для розірвання укладеного договору оренди земельної ділянки від 15 грудня 2011 року. Для задоволення пред'явленого позову суд не вбачає законих підстав. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed