Jurisdiction: civil
Date: 2017-07-24 00:00:00

15 травня 2017 року ТОВ «Відродження» звернулося до суду з позовом до приватного сільськогосподарського підприємства «Ківшовата» (далі ПСП «Ківшовата»), [PERSON] про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним. В обґрунтування позову позивач зазначив, що 01 червня 2012 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Відродження» і [PERSON] було підписано Договір оренди земельної ділянки № 409 (кадастровий номер 3224420500:03:014: 0001), що належала йому на праві власності відповідно до державного акту серії ЯА № 58859 загальною площею 4,4419 га строком на пять років, починаючи від дня його державної реєстрації. Договір було зареєстровано відділенням Держкомзему у Таращанському районі Київської області 08.11.2012 року. Отже, термін дії договору закінчується 08 листопада 2017 року. Відповідно до п. 2.3. договору передбачено, що орендар має переважне перед іншими право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк. 15 січня 2015 року помер орендодавець - [PERSON], що підтверджується відповідним свідоцтвом про смерть. Право власності на зазначену земельну ділянку перейшло до його дочки - [PERSON], що підтверджується відповідним свідоцтвом про право на спадщину за законом. За загальним правилом щодо найму майна, встановленим ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця. Отже, у випадку смерті власника земельної ділянки його обовязки орендодавця переходять до спадкоємців, а договір оренди земельної ділянки не перериває своєї дії. Разом з тим у відповідності до ч. 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору. У квітні 2017 року ТОВ «Відродження» стало відомо про існування договору оренди земельної ділянки № 557 від 19.11.2015 року укладеного між ПСП «Ківшовата» та [PERSON] на одну і ту ж земельну ділянку, що вже перебуває у користуванні вказаного товариства. На даний час позивач продовжує користуватися зазначеною земельною ділянкою та між позивачем і відповідачем [PERSON] не укладались додаткові угоди чи інші документи, щодо розірвання, припинення існуючого договору згідно ст.ст. 31, 32 ЗУ «Про оренду землі». Стаття 1 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідної орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно ст. 2 вказаного Закону відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Зі змісту ст. 93 Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», вбачається, що передача в оренду земельної ділянки в один і той же час може бути здійснена лише одному орендарю за одним договором оренди. Можливість передачі однієї земельної ділянки в оренду відразу кільком орендодавцям одночасно вказаними нормативними актами не передбачена. Крім того, можливість передачі земельної ділянки в оренду відразу кільком орендарям виключається, виходячи зі змісту права орендаря на використання земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва. Законодавством України не передбачено порядку подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок - в даному випадку подвійна реєстрація є незаконною, та в цьому вбачається порушення законних прав орендаря в користуванні земельною ділянкою, переданою йому відповідно до договору оренди. У відповідності до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою ст. 203 ЦК України є підставою недійсності такого правочину. Ч. З ст. 215 Цивільного кодексу України передбачає, що в разі, коли одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує дійсність правочину, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Факт укладення спірного договору оренди ПСП «Ківшовата» на його основі порушує права та законні інтереси ТОВ «Відродження». А тому зважаючи на зазначене просив суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Великоберезянської сільської ради Таращанського району Київської області, площею 4,4419 га, кадастровий номер 3224480500:03:014:0001, що укладений 19.11.2015 року між [PERSON] та приватним сільськогосподарським підприємством «Ківшовата» та стягнути з відповідача 1 (приватного сільськогосподарського підприємства «Ківшовата») на користь позивача судові витрати по сплаті судового збору. В судовому засіданні представник позивача ТОВ «Відродження» позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив позов задовольнити з підстав зазначених у позовній заяві та додаткових пояснень до неї, зазначивши зокрема, що товариство маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, 25.05.2016 року з новим власником земельної ділянки під кадастровим номером 3224480500:03:014:0001 підписало додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01 червня 2012 року, відповідно до умов якої строк оренди пролонгується до 31.12.2025 року. Як наслідок, на даний час ТОВ «Відродження» позбавлене можливості зареєструвати вищевказану додаткову угоду, оскільки в Державному реєстрі прав на нерухоме майно є запис про інше речове право №12155091, відповідно до умов якого право оренди зареєстроване за ПСП «Ківшовата». Даний факт порушує право ТОВ «Відродження» на вільне та законне користування земельною ділянкою. Представник відповідача [PERSON] позов визнав та пояснив суду, що на момент підписання договору оренди землі із ПСП «Ківшовата» їй (відповідачу) не було відомо про те, що після смерті її батька [PERSON] його права та обовязки за договором оренди земельної ділянки № 409 від 01.06.2012 року, про існування якого їй було відомо, переходять до неї, як до спадкоємця, а тому нею 19.11.2015 року було укладено договір оренди землі №557 із ПСП «Ківшовата», проте вона має намір продовжити орендні відносини з ТОВ «Відродження», підписавши 25.05.2016 року із вказаним товариством додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01 червня 2012 року, відповідно до умов якої строк оренди пролонгується до 31.12.2025 року. Представник відповідача ПСП «Ківшовата» в судовому засіданні\~ позовні вимоги не визнав в повному обсязі з підстав, наведених у письмовому запереченні на позов, зокрема зазначивши, що ним піддається сумніву державна реєстрація договору оренди земельної ділянки під кадастровим номером 3224480500:03:014:0001 від 01.06.2012 №409, який було укладено між ТОВ «Відродження» та власником на той час земельної ділянки [PERSON] терміном на 5 років, з дотриманням положень Порядку ведення Поземельної книги та Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які були затверджені постановою КМУ від 09.09.2009 року № 1021, на який як на обгрунтування позовних вимог, посилається позивач. Проте, позивач не виконав встановленого законодавством обовязку доведення зазначених ним у позові обставин щодо реєстрації в територіальному органі земельних ресурсів 08.11.2012 за №322440004002810 договору оренди земельної ділянки від 01.06.2012, оскільки не надав Відомостей з Поземельної книги у якому б зазначалися відомості про оренду даної земельної ділянки. Відповідно до ч. 2 ст. 640 Цивільного кодексу України моментом укладення договору оренди земельної ділянки від 01.06.2012 є вчинення його державної реєстрації територіальним органом земельних ресурсів. Оскільки позивачем не надано належного доказу державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 01.06.2012 року № 409, то за вказаними приписами законодавства та відповідно до правової позиції Верховного [PERSON] України, наведеній у рішенні від 23.12.2009 (справа № 6- 2817св09), договір оренди землі не будучи зареєстрованим у встановленому законом порядку - не є укладеним. Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставою виникнення у позивача цивільних прав та обовязків є договір оренди земельної ділянки від 01.06.2012, але оскільки цей договір не є укладеним, то він не може бути підставою для виникнення у позивача прав і обовязків, за захистом яких подано позов у даній справі. Зважаючи на те. що після 01.01.2013 позивач не зареєстрував своє право оренди земельної ділянки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», правовідносини між позивачем та відповідачем [PERSON] регулюються положеннями ст.ст. 1212-1215 Цивільного кодексу України щодо набуття позивачем майна [PERSON] без достатньої правової підстави. Натомість, правовідносини між орендодавцем [PERSON] та ПСП «Ківшовата» стосовно оренди земельної ділянки кадастровий №3224480500:03:014:0001, виникли на підставі договору оренди земельної ділянки від 19.11.2015 року та реєстрації права ПСП «Ківшовата» на оренду земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Виходячи з викладеного, враховуючи, що для обґрунтування позову позивачем застосовано положення ст.ст. 24, 27, 28, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст.79, 93, 124, 125 Земельного кодексу України, ст.ст. 203, 210. 215, 373, 395, 396, 792 Цивільного кодексу України, які не підлягали застосуванню з огляду на невиконання позивачем законодавчих приписів щодо реєстрації до 01.01.2013 договору оренди земельної ділянки № 409 від 01.06.2012, правові підстави для задоволення позову у даній справі відсутні. Третя особа - приватний нотаріус Таращанського районного нотаріального округу [PERSON], яка була належно повідомлена про час, день і місце розгляду справи в судове засідання не зявилася, надала до суду заяву про розгляд даної справи без її участі, а також письмове пояснення, згідно з яким висловила свою позицію щодо відмови в задоволенні даного позову, мотивуючи тим, що у жовтні 2015 року у спадковій справі, відкритій після смерті [PERSON], нею було видано свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку його дочці [PERSON] До складу спадщини ввійшла земельна ділянка, кадастровий номер 3224480500:03:014:0001. Право власності [PERSON] на вказану земельну ділянку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на законних підставах і ніким не оспорюється. До видачі свідоцтва про право на спадщину у встановленому законодавством порядку, отримано відомості з Державного земельного кадастру у формі витягу (оригінал якого знаходиться в матеріалах спадкової справи), в якому відсутні дані про зареєстроване право оренди, у т.ч. позивача ТОВ «Відродження» земельної ділянки з кадастровим номером 3224480500:03:014:0001 (витяг НВ-3205263972015 від 15.10.2015 р.). Тобто, до реєстрації права на спадщину жодного зареєстрованого права оренди даної земельної ділянки не було, оскільки витяг з ДЗК містить повну інформацію про земельну ділянку. 20.11.2015 року з дотриманням норм законодавства нею проведено реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право орендаря - ПСП «Ківшовата» оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3224480500:03:014:0001, за заявою орендаря, на підставі договору оренди землі, укладеного 19.11.2015 між орендодавцем [PERSON] та орендарем. До проведення вказаних реєстраційних дій, шляхом безпосереднього доступу до відомостей Державного земельного кадастру, нею перевірено інформацію про земельну ділянку, кадастровий номер 3224480500:03:014:0001, та зясовано, що дані про земельну ділянку внесені до відомостей Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, орендодавець [PERSON] зазначена в цих відомостях власником земельної ділянки, реквізити земельної ділянки в базі ДЗК, ДРРП та у поданих документах тотожні, дані про будь-які обмеження та обтяження, зареєстровані інші речові права (права оренди) у цих відомостях відсутні. Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України «Про державний земельний кадастр» відомості Державного земельного кадастру є офіційними. З огляду на відсутність у Державному земельному кадастрі відомостей про реєстрацію права позивача ТОВ «Відродження» оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3224480500:03:014:0001, правові підстави для відмови орендареві ПСП «Ківшовата» у реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно його права оренди цієї земельної ділянки - відсутні. Вказані реєстраційні дії вчинені у встановленому законодавством порядку, є правомірними та ніким не оскаржені. Судом встановлено, що 01 червня 2012 року між ТОВ «Відродження» та власником на той час земельної ділянки [PERSON] строком на 5 років був укладений договір оренди земельної ділянки №409 під кадастровим номером 3224480500:03:014:0001, що належала йому на праві власності відповідно до державного акту серії ЯА № 58859. Земельна ділянка сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,4419 га розташована на території Великоберезянської сільської ради Таращанського району Київської області та використовується ТОВ «Відродження» за цільовим призначенням. Договір оренди вказаної земельної ділянки був зареєстрований 08.11.2012 року в управлінні Держкомзему у Таращанському районі Київської області за №322440004002810. Термін дії договору оренди земельної ділянки, з урахуванням дати реєстрації договору, завершується 08.11.2017, а тому вказана земельна ділянка перебуває у користування позивача і в даний час, що не заперечується сторонами. 15.01.2015 року [PERSON] помер, а 19.10.2015 року новим власником земельної ділянки в порядку спадкування стала дочка спадкодавця [PERSON] (свідоцтво про право на спадщину за реєстр. № 1018 від 19.10.2015 видане приватним нотаріусом Таращанського районного нотаріального округу [PERSON]М.). Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та п. 4.4 Договору, перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (в тому числі в порядку спадкування) не є підставою для зміни або розірвання договору. Проте під час дії вищевказаного договору на вказану земельну ділянку площею 4,4419 га під кадастровим номером 3224480500:03:014:0001 між ПСП «Ківшовата» та [PERSON] 19.11.2015 року був укладений договір оренди цієї ж земельної ділянки, і 20.11.2015 року приватним нотаріусом Таращанського нотаріального округу [PERSON] було зареєстроване право оренди земельної ділянки за ПСП «Ківшовата» (номер запису про інше речове право 12155091 - Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.11.2015). Відповідно до п. 2.3. Договору № 409 від 01.06.2012 та ст. 33 Закону України «Про оренду землі», Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. Таким чином, ТОВ «Відродження», як Орендар, маючи намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, 25.05.2016 року підписало додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01 червня 2012 року з новим власником земельної ділянки під кадастровим номером 3224480500:03:014:0001, відповідно до умов якої строк оренди пролонгується до 31.12.2025 року. Як наслідок, на даний час ТОВ «Відродження» позбавлене можливості зареєструвати вищевказану додаткову угоду, оскільки в Державному реєстрі прав на нерухоме майно є запис про інше речове право №12155091, відповідно до умов якого право оренди зареєстроване за ПСП «Ківшовата». Даний факт порушує право ТОВ «Відродження» на вільне та законне користування земельною ділянкою. А тому зважаючи на зазначене позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, розташованої на території Великоберезянської сільської ради Таращанського району Київської області, площею 4,4419 га, кадастровий номер 3224480500:03:014:0001, що укладений 19.11.2015 року між [PERSON] та приватним сільськогосподарським підприємством «Ківшовата» та стягнути з відповідача 1 (приватного сільськогосподарського підприємства «Ківшовата») на користь позивача судові витрати по сплаті судового збору. Указані обставини встановлені з пояснень сторін, письмових доказів, оголошених в судовому засіданні. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 626, ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця. За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони також регулюються актами земельного законодавства, Законом України «Про оренду землі». 19.11.2015 року ПСП «Ківшовата» був укладений з фізичною особою [PERSON] договір оренди земельної ділянки за тим же кадастровими номером, яка була предметом оренди за договором, укладеними з ТОВ «Відродження» (а.с. 7-8). Зібрані по справі докази безспірно свідчать про факт укладення орендодавцем [PERSON], оспорюваного позивачем договору оренди в період дії раніше укладеного спадкодавцем [PERSON] договору оренди, права та обовязки по якому перейшли до спадкоємця [PERSON]. Таким чином, при укладенні оспорюваного договору оренди земельної ділянки орендодавцем (cпадкоємцем) не було виконано умови раніше укладеного договору оренди землі щодо дотримання строків його дії, підстав його припинення, врахування наявності волевиявлення сторін. Під час розгляду справи в суді окрім факту відсутності спливу строку дії раніше укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки, також було встановлено, що на час укладення та державної реєстрації нового договору оренди з ПСП «Ківшовата» земельна ділянка перебувала та станом на цей час перебуває в користуванні ТОВ «Відродження», яким виконуються покладені за договором оренди обовязки. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Зі змісту ст. 93 ЗК України, Закону України «Про оренду землі», вбачається, що передача в оренду земельної ділянки в один і той же час може бути здійснена лише одному орендарю за одним договором оренди. Можливість передачі однієї земельної ділянки в оренду відразу кільком орендодавцям одночасно вказаними нормативними актами не передбачена. Крім того, можливість передачі земельної ділянки в оренду відразу кільком орендарям виключається, виходячи зі змісту права орендаря на використання земельної ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва. Оскільки договір оренди землі, укладений між [PERSON] та ПСП «Ківшовата» 19.11.2015 року в порушення вимог ст.ст. 15, 18, 20, 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 93, 124 ЗК України, ст.ст. 626, 638, 770 ЦК України та під час дії попереднього договору із ТОВ «Відродження», то є правові підстави для визнання його недійсним. Крім того, законодавством України не передбачено порядку подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок - в даному випадку подвійна реєстрація є незаконною, та в цьому вбачається порушення законних прав орендаря в користуванні земельною ділянкою, переданою йому відповідно до договору оренди. Судом не може бути взятим до уваги заперечення представника відповідача ПСП «Ківшовата» щодо неналежної у відповідності з Порядком ведення Поземельної книги та Порядком ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 №1021, оскільки факт належної державної реєстрації договору № 409 оренди земельної ділянки під кадастровим номером 3224480500:03:014:0001, укладеного 01.06.2012 між ТОВ «Відродження» та власником на той час земельної ділянки [PERSON] терміном на 5 років було встановлено безпосередньо в судовому засіданні на підставі, довідки відділу у Таращанському районі ГУ Держгеокадастру у Київській області від 21.06.2017 року №276/118-17, з якої вбачається, що згідно даних електронного реєстру Перехідної реєстраційної системи (ПРС) договорів оренди землі по Таращанському району Київської області, між [PERSON] та ТОВ «Відродження», зареєстрований договір оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3224480500:03:014:0001 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,4419 га. за реєстраційним №322440004002810 від 08.11.2012 року.. Крім того, даний факт встановлено із оригіналу вказаного договору, якого було оглянуто в судовому засіданні, копія якого міститься в матеріалах справи, на якому є запис такого змісту: «договір зареєстровано в управлінні Держкомзему в Таращанському районі Київської області про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.11.2012 року за №322440004002810», який засвідчений підписом реєстратора та відбитком печатки вказаного управління. Крім того, відповідачем ПСП «Ківшовата» державна реєстрація договору оренди земельної ділянки № 409, укладеного 01.06.2012 року між ТОВ «Відродження» та [PERSON] у встановленому законом порядку не оспорена. Та обставина, що відомості щодо реєстрації договору оренди земельної ділянки № 409, укладеного 01.06.2012 року між ТОВ «Відродження» та [PERSON] не були перенесені з Перехідної реєстраційної системи до Національної кадастрової системи, не є правовою підставою для висновку, що реєстрація даного договору оренди земельної ділянки не відбулася, оскільки на період його реєстрації державним реєстратором були виконані дії по внесенню даних до діючої на той момент Перехідної реєстраційної системи. Судові витрати понесені позивачем, які складаються з витрат по оплаті судового збору у відповідності до вимог ст. 88 ЦПК України підлягають стягненню з відповідача [PERSON], оскільки вона знаючи про існування договору оренди земельної ділянки № 409, укладеного 01.06.2012 року між ТОВ «Відродження» та її батьком [PERSON] під час укладення 19.11.2015 року оспорюваного договору із ПСП «Ківшовата» не повідомила представників останнього про цю обставину. На підставі викладеного,

Outcome: approved