Jurisdiction: civil
Date: 2020-07-23 00:00:00

16 квітня 2020 року [PERSON] звернулася до суду з позовом до до фізичної особи-підприємця [PERSON] про розірвання договору оренди землі. Позов мотивовано тим, що [PERSON] на праві власності належить земельна ділянка площею 9,15 га, кадастровий номер 3520887600:02:000:0228, розташована на території Федіївської міської ради Бобринецького району Кіровоградської області надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 23.11.2011 року позивач уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з фізичною особою-підприємцем [PERSON] на 49 років, який було зареєстровано у відділі Держкомзему у Бобринецькому районі зареєстровано 05 березня 2012 року за №352088764001579. Відповідно до пунктів 9, 11 вказаного договору орендар зобов`язаний вносити орендодавцю орендну плату в розмірі 3% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в строки до 30.12 поточного року. Посилаючись на те, що в порушення приписів законодавства та умов договору відповідачем не сплачено позивачу орендну плату за користування земельною ділянкою за період 2011-2019 роки, просить розірвати вказаний договір оренди землі. Ухвалою Бобринецького районного суду Кіровоградської області від 27.04.2020 року вказаний позов залишено без руху (а.с.12-14). Ухвалою Бобринецького районного суду Кіровоградської області від 18.05.2020 року відкрито провадження у даній справі в порядку загального позовного провадження та призначено у справі підготовче судове засідання (а.с.27-28). 30.06.2020 року представник відповідача адвокат Бобух С.А. подав відзив на позов, згідно якого заперечує проти задоволення позову та просить залишити його без задоволення, вказуючи, що позивач отримав орендну плату наперед в сумі 150000 грн., про що свідчить розписка від 24 листопада 2011 року складена власноручно останнім в присутності двох свідків. У період з 2011 по 2020 роки скарги, заяви та зауваження щодо земельної ділянки не надходили (а.с.40-44). Ухвалою Бобринецького районного суду Кіровоградської області від 03.07.2020 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті, викликано свідків (а.с.58-59). Позивач [PERSON] в судовому засіданні позов підтримав з обставин, викладених в позовній заяві, додатково пояснивши, що факт отримання коштів в сумі 150000 грн. від відповідача та написання розписки від 24 листопада 2011 року не заперечує, однак вказані кошти отримав за майбутній продаж вказаної земельної ділянки, про що зазначено в розписці, а не в рахунок орендної плати як стверджує позивач. Представник відповідача фізичної особи-підприємця [PERSON] адвокат Бобух С.А. заперечив проти задоволення позову, оскільки позивач отримав орендну плату наперед за спірним договором в сумі 150000 грн., про що свідчить розписка від 24 листопада 2011 року, а тому заборгованості зі сплати орендної плати перед позивачем відповідач не має. Суд, заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши та оцінивши докази в їх сукупності, прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до частини 1 статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно частини 2 статті 78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Судом встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 9,15 гектарів, кадастровий номер 3520887600:02:000:0228, розташованої на території Федіївської сільської ради, переданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується копіями Державного акта на право приватної власності на землю серії І-КР №039197, виданого 05 вересня 2000 року головою Федіївської сільської ради (а.с.23) та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28.12.2017 року індексний номер 24283731 (а.с.25). 05 березня 2012 року між [PERSON] та фізичною особою-підприємцем [PERSON] укладений договір оренди землі зі строком дії на 49 років, який зареєстрований 05 березня 2012 року у відділі Держкомзему у Бобринецькому районі договір оренди землі, про що в державному реєстрі земель вчинено запис за №352088764001579, що підтверджується його копією (а.с.22). Крім того, 28.12.2017 року в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведена державна реєстрація права оренди на підставі вказаного договору оренди землі виданого 23.11.2011 року, номер запису про інше речове право: 24283793 (а.с.25). Факт передачі [PERSON] вказаної земельної ділянки в оренду фізичній особи-підприємцю [PERSON] сторонами не оспорюється. Вказаним Договором в пунктах 9, 11 сторони визначили, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в строки до 30.12 поточного року. При цьому, згідно пункту 5 договору оренди землі нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 119229 гривень. Отже, розмір річної орендної плати без врахування щорічної індексації складає 3576,87 грн. (119229 грн. : 100 х 3 = 3576,87 грн.). Розмір орендної плати переглядається за згодою сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документам; в інших випадках, передбачених законом (п.13). Відповідно до ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом. Частиною 1 статті 6 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ч.1 ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати. Вказаному праву орендодавця кореспондує обов`язок орендаря сплачувати орендодавцю орендну плату за володіння і користування його земельною ділянкою. Відповідно до статті 21 вказаного Закону орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Згідно п.38 спірного договору оренди землі дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом. Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Відповідно до ч.1 ст.32 вказаного Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельного кодексу України та іншими законами України. Відповідно до п. «д» ч.1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. За змістом статті 610 ЦК України цивільне законодавство розрізняє наступні порушення зобов`язання: невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Статтею 612 ЦК України визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. Пунктом 41 спірного договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Згідно п.43 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України право власності\~на земельну\~ділянку,\~а також\~право постійного\~користування та\~право оренди\~земельної ділянки\~виникають з\~моменту державної\~реєстрації цих\~прав.Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно із частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Отже, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації. Аналогічна правова\~позиція викладена\~в постанові\~Верховного Суду\~України від\~13.06.2016\~року № 6-643цс16. Отже, оскільки спірний договір укладений з моменту його державної реєстрації тобто 05 березня 2012 року, цивільні права та обов`язки між сторонами також виникли після державної реєстрації 05 березня 2012 року. Судом встановлено, що відповідачем всупереч п.п. 9, 11 умов договору оренди землі укладеного 05 березня 2012 року орендна плата за період з 2012 по 2019 роки не сплачувалась позивачу взагалі. Таким чином,\~згідно розрахунку\~позивача та\~умов договору\~відповідач заборгував\~позивачу орендну\~плату,\~за період\~з 2012\~по 2019\~роки на\~загальну суму 28614,96 грн. (3576,87 грн. (розмір орендної плати за один рік) * 8 (кількість років в періоді з 2012 по 2019 рік) = 28614,96 грн.) Згідно наданого представником відповідача розписки від 24 листопада 2011 року [PERSON] 24.11.2011 отримав 150000 грн. в рахунок майбутнього продажу земельної ділянки, що знаходиться на території Федіївської сільської ради, копія якої міститься на а.с.45. Однак надана стороною відповідача розписка, як доказ\~сплати орендної\~плати за\~спірним договором\~оренди землі,\~судом оцінюється\~критично та\~відхиляється,\~оскільки зобов`язання\~зі сплати\~орендної плати\~не може\~виконуватись до\~виникнення вказаного\~зобов`язання,\~яке пов`язується\~з моментом\~досягнення сторонами\~в належній\~письмовій формі\~згоди щодо\~всіх істотних\~умов договору\~(ст.\~638\~ЦК України)\~та набрання\~ним чинності,\~що в\~свою чергу\~пов`язується з\~його державною\~реєстрацією (п.43\~договору).\~Зі змісту\~розписки від\~24\~листопада 2011\~року вбачається,\~що [PERSON] отримав кошти 24.11.2011 року, тобто до укладення спірного договору оренди землі, який був укладений 05 березня 2012 року, та за яким виникли зобов`язання між сторонами, зокрема щодо сплати орендної плати, що свідчить про те, що розписка від 24 листопада 2011 року не є належними та допустимим доказом на підтвердження сплати орендної плати позивачу за спірним договором у розумінні статей 76, 78 ЦПК України. Крім того,\~спірний договір\~оренди землі\~не містить\~умови про\~те,\~що передані\~24\~листопада 2011\~року позивачу\~кошти в\~сумі 150000\~грн.\~зараховуються в\~рахунок сплати\~орендної плати\~за цим\~договором,\~а навпаки\~містить зобов`язання\~про сплату\~орендної плати\~до 30\~грудня поточного\~року,\~що також\~свідчить про\~те,\~що розписка є неналежним доказом сплати орендної плати за спірним договором. Оскільки кошти за розпискою від\~24\~листопада 2011\~року в сумі 150000 грн. були отримані позивачем до укладення спірного договору, суд приходить до висновку, що вказані кошти були сплачені саме в рахунок майбутнього продажу земельної ділянки, як зазначено в самій розписці від 24 листопада 2011 року. При цьому, суд не оцінює домовленість про отримання коштів в рахунок майбутнього продажу земельної ділянки зафіксовану в розписці від 24 листопада 2011 року на предмет відповідності вимогам Закону зокрема щодо її дійсності, адже оцінка вказаних обставин виходить за межі предмету спору по даній справі. Свідок [PERSON] в судовому засіданні пояснила, що в листопаді 2011 року разом з чоловіком [PERSON] перебувала в нотаріальній конторі на консультацією у приватного нотаріуса Трошиної С.А. у своїх справах та з кабінету нотаріуса вийшов [PERSON] , який запропонував їй разом з чоловіком [PERSON] посвідчити документи після чого приватний нотаріус Трошина С.А. в її присутності оголосила текст розписки [PERSON] та вона разом з чоловіком в ній розписались. Вважає, що посвідчили отримання [PERSON] орендної плати за 49 років. Свідком домовленостей між [PERSON] та [PERSON] не була. Свідок [PERSON] в судовому засіданні пояснив, що приблизно в листопаді 2011 року перебував разом зі своєю дружиною [PERSON] на офісі приватного нотаріуса Трошиної С.А. та його разом з дружиною запросили до кабінету нотаріуса посвідчити документи. Розписався в розписці про те, що [PERSON] одержав на 49 років землю в оренду, чи йшлося в тексті розписки про передачу коштів не пам`ятає. Саме написання розписки [PERSON] та її зміст не пам`ятає. Бачив кошти на столі. Чув, що гроші сплачуються за землю. Свідком домовленостей між [PERSON] та [PERSON] не був. Заходив до кабінету нотаріуса разом з дружиною, яка чула теж саме, що і він. Суд критично оцінює показання свідків [PERSON] та [PERSON] , оскільки вони були лише свідками того, як нотаріус в їх присутності прочитав текст розписки від 24 листопада 2011 року, зміст якої вони зрозуміли як передачу коштів в рахунок оренди на 49 років за землю, яка належить [PERSON] , що фактично є їх припущенням, адже свідком домовленостей між [PERSON] та [PERSON] не були, зміст самої розписки вони не пам`ятають, хоча в розписці вказано про передачу коштів в рахунок майбутнього продажу земельної ділянки, та не містить жодної домовленості щодо сплати орендної плати. Свідками укладення інших правочинів позивачем та відповідачем вони не були. Чи писав [PERSON] розписку в їх присутності вони також не пам`ятають. Тобто вказані свідки не спростували зміст розписки від 24 листопада 2011 року про передачу [PERSON] коштів в сумі 150000 грн. в рахунок майбутнього продажу земельної ділянки. Отже, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що відповідачем було допущено істотне порушення договору оренди землі, а саме систематична несплата орендної плати позивачу за користування належної йому земельної ділянки за 2012-2019 роки, тобто позивач був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору. Крім того, представником відповідача належних і допустимих доказів згідно з вимогами статей 77, 78 ЦПК України на підтвердження виплати орендної плати позивачу не надано, а тому позовні вимоги про розірвання договору оренди землі підлягають задоволенню. Порядок розподілу судових витрат між сторонами визначений ст.141 ЦПК України. У відповідності до ст.141 ЦПК України з відповідача підлягає стягненню на користь позивача судовий збір в сумі 840,80 грн.

Outcome: approved