Jurisdiction: civil
Date: 2021-10-26 00:00:00

15.09.2021 р. до суду звернувся керівник Хмільницької окружної прокуратури Вінницької області в інтересах держави, в особі Іванівської сільської ради (Іванівська територіальна громада Хмільницького району Вінницької області) із позовом до [PERSON] про визнання недійсним договору оренди, скасування державної реєстрації права оренди та зобов`язання повернути приміщення комунальної власності. В обґрунтування позовних вимог керівник Хмільницької окружної прокуратури Вінницької області М.Кандзьоба зазначив, що Хмільницькою окружною прокуратурою під час вивчення стану дотримання органами місцевого самоврядування вимог чинного законодавства при передачі в оренду комунального майна, що належить на праві власності Іванівській територіальній громаді Хмільницького району Вінницької області, як правонаступнику Пиківської сільської ради, встановлено наступне. Відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 07.08.2017 за Пиківською сільською радою Калинівського району Вінницької області зареєстровано право комунальної власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю загальною площею 64,3 кв.м. (будівля сараю, погріб з шиєю), що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1324295505216. Рішенням Пиківської сільської ради Калинівського району Вінницької області від 26.10.2016 №114 надано дозвіл [PERSON] на оренду господарських приміщень (сараю та погрібу), що розташовані за адресою: [ADDRESS] , площею 64,3 кв.м. для ведення підприємницької діяльності з орендною платою в розмірі 10% від балансової вартості орендованого майна. На підставі даного рішення, 01.09.2017 між Пиківською сільською радою Калинівського району Вінницької області, в особі голови сільської ради Козака Ф.В. (далі Орендодавець) та фізичною особою [PERSON] (далі Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення. Відповідно до пункту 1.1 договору, «Орендодавець передає Орендареві в користування частину належного йому нежитлового приміщення площею 64,3 кв.м., що знаходиться за адресою: [ADDRESS] ». Відповідно до інформації, наданої Іванівською сільською радою Хмільницького району від 27.07.2021, в пункті 1.1. даного договору допущено помилку, так як фактично в оренду передано не частину приміщення, а весь об`єкт нерухомості загальною площею 64,3 кв.м. Пунктом 1.2 договору визначено, що строк оренди 49 років, визначається з 01.09.2017. Згідно з пунктом 2.5 Орендар зобов`язується щомісяця вносити орендну плату у розмірі 25,20 грн не пізніше 10 числа наступного за періодом платежу місяця з розрахунку річної оплати 302,50 грн. Розмір орендної плати залишається незмінним на весь період дії договору. Актом прийому-передачі приміщення від 01.09.2017 Орендодавець передав, а Орендар прийняв нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 64,3 кв.м. Як вбачається з технічного паспорту на спірне приміщення, його балансова вартість становить 3025,0 грн. Зі змісту пункту 2.5 договору та вищевказаного рішення Пиківської сільської ради Калинівського району Вінницької області від 26.10.2016 №114, вбачається, що вартість приміщення визначалась за даними бухгалтерського обліку Орендодавця. Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно (інформаційна довідка №265986602 від 15.07.2021) державним реєстратором Пиківської сільської ради Калинівського району Вінницької області Мельник О.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37091162 від 15.09.2017 та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право оренди нерухомого майна за [PERSON] (помилково вказано право оренди земельної ділянки)-нежитлові будівлі загальною площею 64,3 кв.м., підстава державної реєстрації: договір оренди нежитлового приміщення від 01.09.2017 між Пиківською сільською радою Калинівського району та [PERSON] (номер запису про інше речове право: 22347637). Як вбачається з інформації, наданої Іванівською сільською радою від 05.04.2021, спірне приміщення фактично використовується орендарем [PERSON] як приміщення цеху для виробництва меблів. Рішенням Іванівської сільської ради від 15.12.2020 №30 розпочато процедуру реорганізації, в тому числі, Пиківської сільської ради Калинівського району. Пунктом 2 даного рішення визначено, що Іванівська сільська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків Пиківської сільської ради. Іванівською сільською радою 05.04.2021 до Хмільницької окружної прокуратури надано інформацію про те, що звіт про експертну оцінку об`єкта оренди нерухомого майна, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 64,3 кв.м. відсутній, конкурс на право оренди комунального майна - не проводився, договір оренди нежитлового приміщення від 01.09.2017 нотаріально не посвідчувався. Враховуючи викладені обставини, Хмільницькою окружною прокуратурою вбачаються грубі порушення норм законодавства при передачі в оренду комунального майна загальною площею 64,3 кв.м., зокрема при укладанні договору оренди від 01.09.2017, яким передано в оренду комунальне майно загальною площею 64,3 кв.м., Пиківською сільською радою Калинівського району, як орендодавцем та [PERSON] , як орендарем, не дотримано вимог законодавства, а саме: ст.ст. 10, 11, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», пунктів 1,2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629, п. 8 Методики розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786. Крім того, пунктом 2.5 договору протиправно встановлено наступне: «Розмір орендної плати залишається незмінним на весь період дії договору». Даний пункт договору порушує економічні інтереси громади як власника наданого в оренду майна та суперечить визначеній у статті 10 «Про оренду державного і комунального майна» вимозі щодо визначення орендної плати з урахуванням її індексації. З метою задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання-законності передачі в оренду комунального майна, яке проведене з порушенням вимог чинного законодавства керівних Хмільницької окружної прокуратури з посиланням на положення статей\~203, 215, 762, 794 ЦК України звернувся до суду в інтересах\~держави,\~в особі\~Іванівської сільської\~ради з даним позовом. Прокурор Калинівського відділу Хмільницької окружної прокуратури Вінницької області Ю.В. Лавренюк в підготовчому засіданні позовні вимоги підтримала у повному обсязі, про що надала суду письмову заяву. Представник Іванівської сільської ради Хмільницького району Вінницької області в підготовче засідання не з`явився, проте на електронну пошту суду надійшла заява сільського голови за вх.№Еп-2732/21 від 27.10.2021 про розгляд справи за відсутності представника сільської ради, позовні вимоги підтримує у повному обсязі. Відповідач\~в підготовче засідання не з`явився, надавши суду заяву про визнання позову та розгляд справи за його відсутності. Згідно ч.3\~ст.211 ЦПК України\~учасник справи має право заявляти клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів. В зв`язку з неявкою сторін в судове засідання фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, відповідно до вимог ч.2\~ст.247 ЦПК України\~не здійснювалось. У відповідності до вимог ч.3\~ст.200 ЦПК України\~за результатами підготовчого провадження суд ухвалює рішення у випадку визнання позову відповідачем. Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Так, в судовому засіданні достовірно встановлено, що Хмільницькою окружною прокуратурою під час вивчення стану дотримання органами місцевого самоврядування вимог чинного законодавства при передачі в оренду комунального майна, що належить на праві власності Іванівській територіальній громаді Хмільницького району Вінницької області, як правонаступнику Пиківської сільської ради, встановлено наступне. Відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 07.08.2017 за Пиківською сільською радою Калинівського району Вінницької області зареєстровано право комунальної власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю загальною площею 64,3 кв.м. (будівля сараю, погріб з шиєю), що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1324295505216. Рішенням Пиківської сільської ради Калинівського району Вінницької області від 26.10.2016 №114 надано дозвіл [PERSON] на оренду господарських приміщень (сараю та погрібу), що розташовані за адресою: [ADDRESS] , площею 64,3 кв.м. для ведення підприємницької діяльності з орендною платою в розмірі 10% від балансової вартості орендованого майна. На підставі даного рішення, 01.09.2017 між Пиківською сільською радою Калинівського району Вінницької області, в особі голови сільської ради Козака Ф.В. (далі Орендодавець) та фізичною особою [PERSON] (далі Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення. Відповідно до пункту 1.1 договору, «Орендодавець передає Орендареві в користування частину належного йому нежитлового приміщення площею 64,3 кв.м., що знаходиться за адресою: [ADDRESS] ». Відповідно до інформації, наданої Іванівською сільською радою Хмільницького району від 27.07.2021, в пункті 1.1. даного договору допущено помилку, так як фактично в оренду передано не частину приміщення, а весь об`єкт нерухомості загальною площею 64,3 кв.м. Пунктом 1.2 договору визначено, що строк оренди 49 років, визначається з 01.09.2017. Згідно з пунктом 2.5 Орендар зобов`язується щомісяця вносити орендну плату у розмірі 25,20 грн не пізніше 10 числа наступного за періодом платежу місяця з розрахунку річної оплати 302,50 грн. Розмір орендної плати залишається незмінним на весь період дії договору. Актом прийому-передачі приміщення від 01.09.2017 Орендодавець передав, а Орендар прийняв нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 64,3 кв.м. Як вбачається з технічного паспорту на спірне приміщення, його балансова вартість становить 3025,0 грн. Зі змісту пункту 2.5 договору та вищевказаного рішення Пиківської сільської ради Калинівського району Вінницької області від 26.10.2016 №114, вбачається, що вартість приміщення визначалась за даними бухгалтерського обліку Орендодавця. Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно (інформаційна довідка № 265986602 від 15.07.2021 додається) державним реєстратором Пиківської сільської ради Калинівського району Вінницької області Мельник О.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 37091162 від 15.09.2017 та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право оренди нерухомого майна за [PERSON] (помилково вказано право оренди земельної ділянки)-нежитлові будівлі загальною площею 64,3 кв.м., підстава державної реєстрації: договір оренди нежитлового приміщення від 01.09.2017 між Пиківською сільською радою Калинівського району та [PERSON] (номер запису про інше речове право: 22347637). Як вбачається з інформації, наданої Іванівською сільською радою від 05.04.2021, спірне приміщення фактично використовується орендарем [PERSON] як приміщення цеху для виробництва меблів. Рішенням Іванівської сільської ради від 15.12.2020 №30 розпочато процедуру реорганізації, в тому числі, Пиківської сільської ради Калинівського району. Пунктом 2 даного рішення визначено, що Іванівська сільська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків Пиківської сільської ради. Іванівською сільською радою 05.04.2021 до Хмільницької окружної прокуратури надано інформацію про те, що звіт про експертну оцінку об`єкта оренди нерухомого майна, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , загальною площею 64,3 кв.м. відсутній, конкурс на право оренди комунального майна - не проводився, договір оренди нежитлового приміщення від 01.09.2017 нотаріально не посвідчувався. Враховуючи викладені обставини, Хмільницькою окружною прокуратурою вбачаються грубі порушення норм законодавства при передачі в оренду комунального майна загальною площею 64,3 кв.м., зокрема при укладанні договору оренди від 01.09.2017, яким передано в оренду комунальне майно загальною площею 64,3 кв.м., Пиківською сільською радою Калинівського району, як орендодавцем та [PERSON] , як орендарем, не дотримано вимог законодавства, а саме: ст.ст. 10, 11, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», пунктів 1,2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629, п.8 Методики розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786. Крім того, пунктом 2.5 договору протиправно встановлено наступне: «Розмір орендної плати залишається незмінним на весь період дії договору». Даний пункт договору порушує економічні інтереси громади як власника наданого в оренду майна та суперечить визначеній у статті 10 «Про оренду державного і комунального майна» вимозі щодо визначення орендної плати з урахуванням її індексації. Частиною 1\~статті 626 ЦК України\~передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. В частині 1\~статті 627 ЦК України\~вказано, що відповідно до\~статті 6 цього Кодексу\~сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього\~Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно з частиною 1\~статті 628 ЦК України\~зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до положень\~статті 629 ЦК України\~договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно з частинами 1-3\~статті 631 ЦК України\~строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. За правилами визначеними в частині 1\~статті 638 ЦК України\~договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. (ч. 2\~ст. 640 ЦК України). Відповідно до\~статті 759 ЦК України\~за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Згідно з частиною 1\~статті 760 ЦК України\~предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом. Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч.1\~ст.763 ЦК України). Відповідно до\~статті 765 ЦК України\~наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. Статтею 793 ЦК України\~передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону. (ст. 794 ЦК України). Згідно з положеннями\~статті 795 ЦК України\~передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. Договір укладений на строк 49 років, а тому з урахуванням положень\~статті 793 ЦК України, потребує нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Відповідно до\~статті 204 ЦК України\~правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України,підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно з положеннями частини 1, 4 та 5\~статті 203 ЦК України\~зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до частини 1\~статті 215 ЦК України\~підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою\~ст.203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). За змістом статей\~215,\~216 ЦК України\~вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином. Згідно з ч.ч.1,2\~статті 216 ЦК України,\~недійсний правочин\~не створює\~юридичних наслідків,\~крім тих,\~що пов`язані\~з його\~недійсністю.У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі,-відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ст. 236 ЦК України). Із роз`яснень, які містяться у пункті 4\~постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», вбачається, що судам відповідно до\~статті 215 ЦК\~необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша\~статті 225 ЦК\~тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду. Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Тобто державна реєстрація є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права користування (оренди), але самостійного значення для підстав виникнення права користування (оренди) вона не має. Таким чином, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право користування (оренди), за обов`язкової наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права користування (оренди). З огляду на викладене, державна реєстрація права користування (оренди) на нерухоме майно - об`єкт нежитлової нерухомості загальною площею 64,3 кв.м. (в цілому складається з: А - будівля сараю; п/А - погріб з шиєю) за адресою: [ADDRESS] за [PERSON] не свідчить про правомірність набуття такого права останнім. Рішення про державну реєстрацію речових прав користування (оренди) спірним приміщенням за особою, яка набула його з порушенням встановленого законодавством порядку, та реалізація такого рішення є перешкодою у реалізації речових прав на зазначений об`єкт його законного власника - Іванівської територіальної громади Хмільницького району Вінницької області, яка позбавлена можливості користуватись і розпоряджатись зазначеним майном у відповідності з нормами законодавства. Відповідно до ч. З ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Таким чином, вчинена на підставі договору оренди від 01.09.2017 державна реєстрація права користування (оренди) приміщенням площею 64,3 кв.м. за [PERSON] індексний номер: 37091162 від 15.09.2017 також підлягає скасуванню шляхом припинення права користування. Відповідно до абзацу 3 пункту 24 постанови №\~2 Пленуму Верховного Суду України від 12 червня 2009 року «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції», в разі визнання відповідачем позову, яке має бути безумовним, і якщо таке визнання не суперечить закону й не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб (не відповідача), суд ухвалює рішення про задоволення позову, обмежившись у мотивувальній частині рішення посиланням на визнання позову без з`ясування і дослідження інших обставин справи. Відповідач позовні вимоги визнає, тому відповідно до ч.1\~ст.82 ЦПК України\~обставини, які визнаються учасниками справи не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову (ч.4\~ст.206 ЦПК України). При розгляді справи судом не встановлено порушення прав, свобод чи інтересів інших осіб. Враховуючи вищевикладене суд приходить до висновку про задоволення позову. Враховуючи прийняте судом рішення та на підставі ст.141 ЦПК України, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати по сплаті судового збору. На підставі викладеного,

Outcome: approved