Jurisdiction: civil
Date: 2014-02-10 00:00:00

16 січня 2014 року, представник позивача звернувся до суду з позовом, в якому просив суд визнати недійсним попередній договір № 000000460 від 27.08.2013 р., укладений між позивачем [PERSON] (покупцем) та відповідачем [PERSON] (продавцем) про укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна : садового будинку з господарчими будівлями та спорудами за адресою : [ADDRESS] та стягнути з відповідача на користь позивача [PERSON] 61125 грн., мотивуючи це тим, що оспорюваний договір не був нотаріально-посвідчений та була відсутня нотаріально-посвідчена письмова згода дружини позивача на укладення вказаного попереднього договору з приводу придбання нерухомого майна. В судовому засіданні представник позивача за нотаріально-посвідченою довіреністю підтримав позов. Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав з підстав його безпідставності і необґрунтованості та просив відмовити у його задоволенні з підстав, викладених у письмових запереченнях на позов. Заслухавши пояснення представників сторін, показання свідка [PERSON] та дослідивши матеріали справи та додатково надані докази, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити з наступних підстав. Згідно із ст.ст. 10,11 ЦПК України - цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, які як і інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона - повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з'ясуванню обставин справи та розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. У відповідності до ст. 16 ЦК України - кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема визнання правочину недійсним, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди. Відповідно до ч. 1 ст. 57 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення вирішення справи. Статтею 58 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Виходячи з приписів статті 59 ЦПК України, суд не бере до уваги докази, які одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Частина 1 статті 60 ЦПК України вказує, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Згідно із ст. 202 ЦК України - правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво - чи багатосторонніми правочинами є погоджена дія двох або більше сторін. Умовами статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Статтею 204 ЦК України передбачено - правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (презумпція правомірності правочину). Частина 1 п. 3 ст. 208 ЦК України зазначають - у письмовій формі належить вчиняти правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу. Виходячи з приписів ст. 215 ЦК України вбачається, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Статтями 216-217 ЦК України встановлено, що недійсним є правочин, якщо недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. У відповідності до приписів ст. 220 ЦК України - у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Статтею 627 ЦК України передбачено - відповідно до ст. 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Приписи ст. 635 ЦК України передбачають, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направила другій стороні пропозицію про його укладення. Згідно із ст. 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до умов статті 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії - договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. У відповідності до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Як зазначає ст. 657 ЦК України - договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Статтею 658 ЦК України передбачено - право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Згідно із ст.ст. 655-657 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Приписами ст. 546 ЦК України передбачено - виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов'язання Частиною 1 статті 570 ЦК України передбачено, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Виходячи зі змісту ч. 2 ст. 570 ЦК України, видно, якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Пунктами 7,8 Постанови Пленуму ВСУ № 9 від 06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» передбачено - правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. У разі якщо під час розгляду спору про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину. Виконання чи невиконання сторонами зобов'язань, які виникли з правочину, має лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним. У разі, якщо правочин ще невиконаний - він є таким, що створює жодних юридичних наслідків, як це передбачено ч. 1 ст. 216 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсний правочин, який не вчинено. Не є укладеним правочин (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення. Згідно із ст.ст. 210 та 640 ЦК України - не є вчиненим правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини - суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину - не застосовуються до правочину, який не вчинено. При чому, норма ч. 2 ст. 220 ЦК України, згідно із п. 13 вищевказаної Постанови передбачено - не застосовуються щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210,640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Відповідно до вимог ст. 236 ЦК України - нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Суд встановив і це було підтверджено представниками сторін та свідком [PERSON], яка є директором філії № 7 Телевізійної агенції нерухомості «ТВ Дом», що 27.08.2013 р., у приміщенні вказаної агенції, між позивачем [PERSON] (покупцем) та відповідачем [PERSON] (продавцем), у присутності дружини позивача [PERSON] був укладений та підписаний сторонами попередній договір № 000000460 від 27.08.2013 р., за яким, сторони вказаного договору, на умовах, визначених попереднім договором зобов'язуються в майбутньому - до 20.01.2014 р. укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна у вигляді садового будинку з господарчими будівлями та спорудами за адресою : [ADDRESS], який належить відповідачу на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.07.2012 р. за обумовлену грошову суму у розмірі 611250 грн., що еквівалентно 75000 дол. США. При чому, сума 61125 грн., що еквівалентно 7500 дол. США сплачується позивачем [PERSON] [PERSON] на умовах даного договору і вважається гарантованою сумою та дорівнюється вартості зобов'язань за даним договором, а залишок суми сплачується покупцем у день підписання основного договору. Пунктом 2.3 вказаного договору було передбачено обов'язок сторін в день підписання основного договору забезпечити згоду подружжя на укладення основного договору у формі, що відповідає вимогам діючого законодавства та нотаріуса, який буде оформлювати основний договір (а.с. 21-25). Довідкою, яка була надана представником відповідача підтверджується, що початкова вартість вищевказаного нерухомого майна у березні 2013 р. була визначена у розмірі 90000 дол. США, яка була за проханням позивача, в процесі торгів, знижена відповідачем до 75000 дол. США (а.с. 53) Як стверджував представник позивача, останнім, після укладення оспорюваного попереднього договору, були нібито виявлені «суттєві недоліки» в облаштуванні вищевказаного садового будинку щодо неналежного його опалення у зимовий період, що і стало підставою для нових торгів сторін 15.01.2014 р. у приміщенні ТАН «ТВ Дом», в процесі яких позивач вимагав від відповідача понизити вартість будинку з 75000 дол. США до 70000 дол. США, на що останній відмовився, що і стало підставою для звернення до суду позивача 16.01.2014 р. В процесі слухання справи, представник позивача не надав суду належних та допустимих документальних доказів, передбачених ст.ст. 57-60 ЦПК України щодо нібито «суттєвих недоліків» в облаштуванні будинку неналежною системою опалення та з пояснень сторін, суд дійшов висновку, що позивач зажадав чергового зниження ціни на будинок, а також, враховуючи, що позивач просив відповідача про чергове відстрочення платежу за будинок, так як гроші, якими він планував розрахуватися з відповідачем знаходились на депозитному рахунку в одному з банків м. Одеси і останній побоювався втрати відсотки зі свого внеску у банку, проти чого не заперечував представник позивача. Суд встановив, що після відмови відповідача в черговий раз знизити ціну на свій будинок, позивач звернувся до суду з названим позовом, а отже, основний нотаріально-посвідчений договір купівлі-продажу садового будинку укладений не був. Тобто, сторони, уклавши та підписавши попередній договір від 27.08.2013 р., який не був нотаріально-посвідчений і не була проведена його державна реєстрація - тільки мали намір укласти належним чином посвідчений договір, однак він не був укладений з підстав описаних вище, а тому сума у розмірі 61125 грн., яку передав позивач відповідачу в рахунок майбутнього договору, є нічим іншим, як авансом в рахунок майбутнього договору купівлі-продажу. Суд вважає, якщо основний правочин має бути укладений у письмовій нотаріальній формі, то й попередній договір підлягатиме нотаріальному посвідченню. Якщо основний договір підлягає державній реєстрації, то й попередній договір підлягатиме вказаній реєстрації. Таким чином, зі змісту зазначених вище норм Закону вбачається, що правочин, недійсність якого прямо встановлена законом - є нікчемним. Визнання нікчемного правочину судом недійсним - законом не вимагається, тобто для сторін правочину він не спричиняє правових наслідків, крім наслідків його недійсності. Отже, оскільки попередній договір купівлі-продажу від 27.08.2013 р., укладений між позивачем та відповідачем не відповідає вимогам Закону - відповідно до ст. 215 ЦК України, такий договір є недійсним. А відтак, оспорюваний попередній договір від 27.08.2013 р. є нікчемним. Враховуючи, що позивачем були заявлені вимоги про стягнення з відповідача 61125 грн. за нікчемним правочином, а не про стягнення авансу, яким на думку суду є вказана сума, і ні позивачем, ні його представником не були заявлені позовні вимоги про стягнення авансу, а згідно із ч. 1 ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі - відповідно суд позбавлений можливості вийти за межі позовних вимог, і у задоволенні позову в частині стягнення вищевказаної суми з відповідача слід також відмовити. Таким чином, суд вважає, що заявлений позов необґрунтований та безпідставний, а тому у його задоволенні слід відмовити повністю.

Outcome: dismissed