Jurisdiction: civil
Date: 2016-05-10 00:00:00

14.09.2015р. [PERSON] звернувся до ТОВ «Сосновий квартал» з даним позовом та з врахуванням уточнених під час розгляду справи позовних вимог просив розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири, укладений 26.06.2014р. між ТОВ «Сосновий квартал» і [PERSON], розірвати договір про забезпечення виконання зобов*язань №26/06/14-С5-К72А від 26.06.2014р., укладений між ТОВ «Сосновий квартал» і [PERSON] та стягнути з відповідача матеріальні збитки у розмірі сплаченої ним за цим договором суми 439 911 грн. та стягнути з відповідача пеню за прострочення здачі будинку в експлуатацію в сумі 395 919 грн. 90 коп., обґрунтовуючи уточнений позов наступним. 26.06.2014р. між ним і ТОВ «Сосновий квартал» був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, згідно умов якого відповідач зобов*язався передати у власність позивачу, а останній прийняти у власність квартиру №72А по [ADDRESS], загальною площею 54,32 кв.м., при цьому плановий строк введення будинку в експлуатацію був погоджений сторонами як І квартал 2015р., а він зобов*язався оплатити вартість вказаної квартири. Того ж дня, 26.06.2014р. між ним і ТОВ «Сосновий квартал» був укладений договір про забезпечення виконання зобов*язань №26/06/14-С5-К72А, згідно якого сторони погодили суму в розмірі 439 911 грн., яку він, позивач, повинен був сплатити в забезпечення виконання зобов*язань в строк до 26.06.2014р. Також, ним 26.06.2014р. був укладений договір банківського рахунку №104316-ІІ.рез/2004, згідно умов якого він відкрив банківський рахунок для перерахування грошових коштів на користь відповідача. 26.06.2014р. він, позивач, виконав своє зобов*язання за договорами з відповідачем та перерахував останньому суму забезпечення виконання зобов*язання в обумовленому розмірі 439 911 грн. Однак, відповідач до будівництва житлового будинку по [ADDRESS] не приступив, будівництво не ведеться взагалі, чим відповідачем порушуються договірні зобов*язання. Він неодноразово звертався до відповідача з вимогами пояснити таку ситуацію та повернути йому сплачені грошові кошти, однак зрозумілої інформації про причини не здійснення будівельних робіт не отримав, а щодо повернення коштів, то відповідач погоджувався повернути йому лише суму 409 117 грн. 23 коп., що на 30 794 грн. є менше сплаченої ним відповідачу суми. Позивач вважав, що така бездіяльність відповідача, яка полягає у тому, що останній не приступив до виконання взятого на себе зобов*язання щодо будівництва житлового будинку, що вже само по собі свідчить про не визначеність терміну введення цього будинку в експлуатацію, порушує його майнові і житлові права. Просив задовольнити позов з врахуванням його уточнень на підставі ст.ст. 610, 611, 612, 614, 623, 633, 635, 651 ЦК України, Закону України «Про захист прав споживачів». В судовому засіданні позивач уточнені позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві та пояснив про те, що на день подання позову до суду і на сьогоднішній день будівництво житлового будинку по [ADDRESS] не розпочато, що очевидно свідчить про не визначення строків здачі цього будинку в експлуатацію і отримання ним квартири для проживання, на що він обгрунтовано сподівався, укладаючи договори з відповідачем. Позивач зазначив, що тих грошових коштів, які були сплачені ним відповідачу, на сьогодні недостатньо для придбання житла, чим порушені його майнові і житлові права. Представник позивача уточнені позовні вимоги підтримала та пояснила про те, що ТОВ «Сосновий квартал» не має повного пакету дозвільних документів на будівництво житлового будинку по [ADDRESS], у зв*язку із чим його будівництво не розпочато взагалі, очевидним є те, що позивач не отримає квартиру, на яку він розраховував при укладенні договорів з відповідачем і також є очевидним, що житловий будинок по [ADDRESS] в найближчий час або хоча б у конкретний визначений час буде зданий в експлуатацію, чим грубо порушуються права позивача як споживача. Працівники відповідача не бажають спілкуватися з позивачем, зрозумілих відповідей не надають і ситуація залишається не визначеною для позивача вже тривалий час. Представник відповідача проти уточненого позову заперечувала, посилаючись на його необґрунтованість і безпідставність, а також пояснила про те, що ТОВ «Сосновий квартал» має усі документи на будівництво (реконструкцію) житлового будинку по [ADDRESS], визнала, що термін введення вказаного будинку в експлуатацію відповідачем порушений, однак вважала, що позивач не має права просити розірвати договори і повернути сплачені кошти, оскільки на даний час діє Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», який, також, забороняє нарахування на забудовників штрафних санкцій, передбачених ст.625 ЦК України, а також зазначила, що позивач в порушення попереднього договору купівлі-продажу квартири не звертався до ТОВ «Сосновий квартал» із заявами про розірвання цього договору і відповідач на це своєї згоди не давав. Крім цього, представник відповідача вважала, що позивач не є споживачем і не може посилатися на Закон України «Про захист прав споживачів», оскільки він є інвестором, а на інвестиційні правовідносини законодавство про захист прав споживачів не розповсюджується. У зв*язку із наведеним просила в позові відмовити. Третя особа - ПАТ «Піреус банк МКБ» явку свого представника в судове засідання не забезпечила, про день і час розгляду справи повідомлялась належним чином, про що в справі є поштові повідомлення (а.с. 21, 31, 62), заперечень проти позову суду не надала, про поважність причин неявки суд не повідомила. Суд вважає за можливе розгляд справи у відсутності представника третьої особи на підставі матеріалів, що є в справі. Розглянувши справу в межах уточнених позовних вимог, заслухавши пояснення позивача і його представника, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд вважає за необхідне позовні вимоги задовольнити частково, виходячи з наступного. Згідно частини 1 ст.60 ЦПК України, кожна сторона зобов*язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Судом встановлено, що 26.06.2014р. між ТОВ «Сосновий квартал» і [PERSON] був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, згідно умов якого відповідач зобов*язався передати у власність позивачу, а останній прийняти у власність квартиру №72А по [ADDRESS], загальною площею 54,32 кв.м., при цьому плановий строк введення будинку в експлуатацію був погоджений сторонами як І квартал 2015р., а позивач зобов*язався оплатити вартість вказаної квартири (а.с. 6-8 - копія попереднього договору). Того ж дня, 26.06.2014р. між ТОВ «Сосновий квартал» і [PERSON] був укладений договір про забезпечення виконання зобов*язань №26/06/14-С5-К72А, згідно якого сторони погодили суму в розмірі 439 911 грн., яку позивач повинен був сплатити в забезпечення виконання зобов*язань в строк до 26.06.2014р. (а.с. 9-10 - копія договору про забезпечення виконання зобов*язання). Також, 26.06.2014р. [PERSON] був укладений договір банківського рахунку №104316-ІІ.рез/2004, згідно умов якого позивачу було відкрито банківський рахунок в ПАТ «Піреус Банк МКБ» для перерахування грошових коштів на користь відповідача (а.с. 11 - копія договору). Як вбачається із платіжного доручення №1, 26.06.2014р. позивач виконав своє зобов*язання за договорами з відповідачем та перерахував останньому суму забезпечення виконання зобов*язання в обумовленому розмірі 439 911 грн. (а.с. 12 - копія платіжного доручення). Задовольняючи позов частково, суд виходив з наступного. Так, між сторонами склалися договірні правовідносини. Згідно ст.629 ЦК України, договір є обов*язковим для виконання сторонами. Загальні умови виконання зобов*язання передбачені в ст.526 ЦК України, яка визначає, що зобов*язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. У відповідності до частини 1 ст.530 ЦК України, якщо у зобов*язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Відповідачем не було належним чином виконано пункт 1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26.06.2014р. щодо строку введення будинку по [ADDRESS] в експлуатацію. При цьому, представник відповідача, заперечуючи проти позову, не надала суду доказів в спростування тих пояснень позивача і його представника, що будівництво вказаного будинку на час розгляду справи принаймні розпочато і на якій стадії знаходяться будівельні роботи для надання суду можливості оцінити ступінь і характер прострочення здачі будинку в експлуатацію і можливі терміни завершення будівництва. Також, суду не надано належних і допустимих доказів про існування у відповідача повного пакету дозвільної документації на будівництво в спростування пояснень сторони позивача про відсутність такої документації. Стаття 610 ЦК України встановлює, що порушенням зобов*язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов*язання (неналежне виконання). На час подання позову до суду і на час судового розгляду справи, відповідач своїх зобов*язань щодо здачі об*єкта будівництва в експлуатацію не виконав, докази про вчинення відповідачем дій на виконання пункту 1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26.06.2014р. або обґрунтованих пояснень щодо стадії будівництва суду не надано, а тому суд визнає встановленими такі обставини справи, як відсутність початку будівельних робіт на об*єкті по [ADDRESS], а відповідно і порушення прав та інтересів позивача на тримання квартири в натурі у визначений в договорі строк. У відповідності до ст.614 ЦК України, особа, яка порушила зобов*язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов*язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов*язання. Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов*язання, є нікчемним. В даному випадку відповідачем не надано суду доказів про вжиття останнім всіх залежних від нього заходів для належного виконання зобов*язання перед позивачем. Стаття 3 Конституції України закріплює, що людина, її життя і здоров*я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю. Права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Держава відповідає перед людиною за свою діяльність. Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов*язком держави. У відповідності до ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об*єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. В даному спірному випадку судом встановлено порушення відповідачем договірних умов, а також охоронюваних державою і законами України прав та інтересів позивача. В пункті 6.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26.06.2014р. сторони погодили, що за не виконання або неналежне виконання своїх зобов*язань за попереднім договором винна сторона несе відповідальність, передбачену чинним законодавством України… У відповідності до частин 2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли в наслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Не вчинення дій на час розгляду справи щодо початку будівництва будинку, який за договірних умов повинен був бути зданий в експлуатацію у І кварталі 2015р., дає для суду обґрунтовані підстави вважати про очевидне не отримання позивачем того, на що він обґрунтовано розраховував при укладенні з відповідачем спірних договорів та відповідно існування істотних порушень цих договорів, зокрема пункту 1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26.06.2014р. щодо строку введення будинку в експлуатацію. При вирішенні спору, суд також, виходить із того, що договір про забезпечення виконання зобов*язань №26/06/14-С5-К72А від 26.06.2014р. по своїй суті є похідним по відношенню до попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26.06.2014р. (основний договір). Оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні в частині позовних вимог про розірвання договорів, їх належності, допустимості, достовірності кожного доказу оремо, а також їх достатності і взаємному зв*язку, суд вважає, що позивачем доведено, а відповідачем не спростовано істотне порушення умов основного договору, що є правовою підставою для розірвання основного договору - попередній договір купівлі-продажу квартири від 26.06.2014р. і похідного договору - договір про забезпечення виконання зобов*язань №26/06/14-С5-К72А від 26.06.2014р. та задоволенню позовних вимог в цій частині. В частинах 1, 2 ст.623 ЦК України передбачено, що боржник, який порушив зобов*язання, має відшкодувати кредиторові завдані ним збитки. Розмір збитків, завданих порушенням зобов*язання, доказується кредитором. В спірному випадку розмір збитків, спричинених [PERSON] не виконанням відповідачем договору, позивач обґрунтовує розміром коштів, сплачених ним в забезпечення виконання зобов*язання, а саме: в розмірі 439 911 грн., про що в справі є письмові докази. Враховуючи доведеність позивачем спричинених йому збитків у вказаній сумі, суд визнає позовні вимоги і цій частині обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню на підставі ст.623 ЦК України. Щодо стягнення пені, суд приходить до наступного. Заперечуючи проти позову в цій частині, представник відповідача посилалась на те, що позивач фактично є інвестором у будівництві житла, а тому на спірні правовідносини дія Закону України «Про захист прав споживачів» не поширюється. Однак, суд з таким запереченням представника відповідача погодитись не може з оглядну на таке. Юридичне визначення поняття інвестиції закріплено в ст.1 Закону України «Про інвестиційну діяльність», згідно якої інвестиціям є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об*єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Тобто, інвестиційна діяльність - це вкладання інвестицій і здійснення практичних дій із метою отримання прибутку або досягнення іншого позитивного соціального ефекту, ця діяльність - один з видів підприємницької діяльності. Однак, квартира не є об*єктом підприємницької діяльності з метою отримання прибутку. З наведеного випливає, що участь фізичної особи в будівництві багатоквартирного будинку з метою набуття права власності на квартиру в ньому не є інвестицією в розумінні Закону України «Про інвестиційну діяльність», а тому цей закон не підлягає застосуванню до даного виду правовідносин. Зазначена правова позиція висловлена Судовою платою у цивільних справа Верховного Суду України в постанові від 21.11.2012р. у справі №6-101цс12. Крім цього, в аналізі Верховного Суду України судової практики з розгляду цивільних справ про захист прав споживачів (2009р.-2012р.р.) висловлена думка про те, що договори громадян, що залучають грошові кошти для будівництва житла, хоча й мають різні найменування (підряду, дольової участі у будівництві, спільної діяльності, купівлі-продажу з розстроченням платежу, відступлення права вимоги, інвестування у нерухомість та управлення майном тощо), проте предмет договору й умови у них практично однакові: замовлення на будівництво житла для власних потреб. Враховуючи те, що в п.22 ст.1 Закону України «Про захист прав споживачів» вказано, що споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов*язаних із підприємницькою діяльністю або виконанням обов*язків найманого працівника, у зв*язку із чим такі правовідносини регулюються Законом України «Про захист прав споживачів». Частина 5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» визначає, що у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. Оскільки відповідач до теперішнього часу не виконав (не приступив до виконання) взятих на себе зобов*язань за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 26.06.2014р., з вини відповідача порушено строк здачі готового будинку в експлуатацію, передбачений пунктом 1.4. цього договору, у зв*язку із чим дане порушення тягне за собою відповідальність відповідно до правил частини 5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» у вигляді сплати пені в розмірі 3% загальної вартості робіт/послуг за кожен день прострочення. Розмір такої пені визначений позивачем за період з останньої дати строку здачі будинку в експлуатацію, тобто, І кварталу 2015р., до дня подання позову до суду, в розмірі 395 919 грн. Згідно положення частини 3 ст.551 ЦК України, розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків та за наявності інших обставин, які мають істотне значення. Вирішуючи питання щодо розміру пені, яка підлягає стягненню з відповідача, суд керується принципами об*єктивності, реальності, пропорційності по відношенню до розміру збитків, спричинених позивачу і несприятливості наслідків, розумного балансу між порушеними правами позивача і ступенем вини відповідача, справедливості, зростання вартості іншого аналогічного житла в м.Києві на даний час, а тому суд приходить до висновку про необхідність стягнення з відповідача пені за порушення строку введення будинку в експлуатацію в розмірі 100 000 грн. і часткового задоволення позовних вимог в цій частині. Стосовно посилання представника відповідача на Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», суд вважає за необхідне вказати про наступне. Так, згідно частини 4 ст.3 вказаного вище Закону, забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об*єкта (частини об*єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об*єкта (частини об*єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об*єкта (частини об*єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об*єкта (частини об*єкта) житлового будівництва. Нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється. Ця заборона не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об*єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців. Вирішуючи питання щодо застосування до спірних правовідносин заборони згідно Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», суд перш за все виходить із конституційного принципу приорітетності прав та інтересів позивача як громадянина України; чинності на час розгляду справи і не зупинення дії на час дії вказаного вище Закону відповідних норм ЦК України, Закону України «Про захист справ споживачів», які по іншому регулюють спірні правовідносини, а також те, що на час розгляду справи відсутні докази про початок будівництва відповідачем житлового будинку по [ADDRESS], що обґрунтовано свідчить про не дотримання відповідачем п.1.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26.06.2014р. і в термін понад 18 місяців, а вичікування спливу даного строку в повному обсязі призведе до більшого порушення конституційних прав позивача як громадянина України. При цьому, застереження щодо ст.625 ЦК України, спірних правовідносин не стосується, оскільки між сторонами в даному спорі виникли не грошові зобов*язання, яких стосується зазначена матеріальна норма, а пеня стягується з відповідача на підставі Закону України «Про захист прав споживачів». Крім цього, Прикінцеві та перехідні положення до Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» встановлюють для Кабінету Міністрів України ряд зобов*язань, направлених на захист майнових і житлових прав та інтересів громадян в контексті правовідносин їх дольової участі в будівництві багатоквартирних будинків, які в своїй суті формують компенсаторні блага і визначають баланс між встановленими цим Законом обмеженнями по відношенню до фізичних осіб і їх законними правами та інтересами, які в свою залишаються чергу не виконаними. З наведеного впливає, що застосування обмежень прав особи за відсутності компенсаторних механізмів, може привести до істотного порушення прав такої особи. Метою звернення особи до суду в порядку цивільного судочинства є захист її цивільних прав у разі їх порушення, невизнання або оспорювання, про що вказано в частині 1 ст.15 ЦК України. Аналізуючи наведене вище, суд вважає, що положення Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», метою прийняття якого було подолання кризових явищ у будівельній галузі, не можуть бути правовою підставою для відмови в позові [PERSON], оскільки порушення відповідачем його прав є достовірно встановлено і відмова в позові потягне за собою порушення мети звернення позивача до суду з даним позовом, призведе не до захисту охоронюваних законами і Конституцією України прав, а до порушення загальних засад цивільного законодавства і загальновизнаних принципів зобов*язальних правовідносин. Стосовно заперечення представника відповідача проти позову з тих підстав, що позивач в порушення попереднього договору купівлі-продажу квартири не звертався до ТОВ «Сосновий квартал» із заявами про розірвання цього договору і відповідач на це своєї згоди не давав, суд вважає за необхідне вказати про те, що з пояснень самого представника відповідача в судовому засіданні випливає і не заперечується звернення позивача до ТОВ «Сосновий квартал» стосовно виконання договірних зобов*язань, безпосередньо суд надавав сторонам час для можливого вирішення спору миром, однак примирення між ними не відбулося з тих підстав, що сума, яку відповідач погоджується повернути позивачу, є меншою ніж та, яка була внесена [PERSON] в забезпечення виконання зобов*язання. А тому, такі заперечення проти позову суд не може покласти в основу відмови в його задоволенні. Відповідно до ст.88 ЦПК України, а також Закону України «Про судовий збір» з відповідача підлягає стягненню судовий збір на користь держави, від сплати якого позивач звільнений на підставі Закону України «Про захист прав споживачів», за позовну вимогу немайнового характеру в сумі 344 грн. 50 коп. і за позовну вимогу майнового характеру пропорційно до частини її задоволення судом в сумі 5 399 грн. 11 коп., а всього: 5 743 грн. 61 коп.

Outcome: partial