Jurisdiction: civil
Date: 2019-01-22 00:00:00

14.08.2018 року позивач, ТОВ «Агроком» в особі представника позивача звернулося до суду з позовом до [PERSON] та ТОВ Агрофірми «Агрокомплект», в якому просить визнати недійсним договір оренди землі, визнати поновленим договір оренди землі та визнати укладеною додаткову угоду. Ухвалою судді від 31.08.2018 року провадження у справі відкрито в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання на 19.09.2018 року, проведення якого було відкладено на 29.10.2018 року у зв'язку із тим, що представник позивача заявив клопотання про відкладення підготовчого судового засідання. Так, 19.09.2018 року стороною відповідачів надано відзиви на позов, а також, представником [PERSON] пред'явлено зустрічну позовну заяву до ТОВ «Агроком» про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі недійсною. 02.10.2018 року від ТОВ «Агроком» надійшла відповідь на відзив відповідачів, а 29.10.2018 року від нього ж надійшов відзив на зустрічну позовну заяву [PERSON] 29.10.2018 року проведено підготовче засідання з прийняттям зустрічної позовної заяви до спільного розгляду її з первісним позовом, а також із призначенням до розгляду справи по суті на 22.11.2018 року. У засіданні оголошено перерву до 18.12.2018 року у зв'язку із визнанням обов'язковою явку [PERSON] у судове засідання для надання особистих пояснень у справі. 18.12.2018 року взято пояснення сторін та оголошено перерву до 23.01.2018 року через зайнятість суду і невідкладних судових провадженнях. Свої позовні вимоги позивач ТОВ «Агроком» обґрунтовує таким: 21.01.2008 року між ним та [PERSON] був укладений договір оренди землі щодо земельної ділянки загальною площею 6,0089 га, кадастровий номер [NUMBER] з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28.03.2008 року за № 040868000043 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору - з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії. Протягом дії Договору ТОВ «Агроком» належним чином виконувало умови Договору, претензій з боку орендодавця не надходило. На виконання вказаного пункту Договору 20.11.2017 року ТОВ «Агроком» з [PERSON] укладено договір оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). За умовами додаткової угоди орендодавцеві встановлено орендну плату у 18000 грн. на рік, яка визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також передбачено строк дії Договору на 20 років. Інші умови зберігають чинність. Проте, на адресу ТОВ «Агроком» надійшов лист від 07.12.2017 року від [PERSON] із запереченнями щодо поновлення договору оренди землі, просила вважати додаткову угоду недійсною. Більше того, протягом дії Договору від 21.01.2008 року [PERSON] 28.06.2017 року уклала з відповідачем ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» інший договір оренди щодо своєї земельної ділянки. Державну реєстрацію вказаного договору було оскаржено до Харківського окружного адміністративного суду, який своїм рішенням від 15.05.2018 року визнав протиправним та скасував рішення держреєстратора про державну реєстрацію договору оренди землі від 28.06.2017 року. Також, позивачеві стало відомо, що після укладення 20.11.2017 року додаткової угоди про продовження дії договору від 21.01.2008 року [PERSON] уклала з ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» від 04.04.2018 року із орендною платою 14500 грн. на рік строком дії договору на 10 років. Вважає вказаний договір, укладений між відповідачами, недійсним, оскільки укладено його було з порушенням чинного законодавства, а саме, порушено пріоритетне право ТОВ «Агроком» на поновлення строку дії договору, як орендаря за договором оренди від 21.01.2008 року. Таким чином, просить суд визнати укладеною додаткову угоду від 20.11.2017 року з умовами, викладеними у позовній заяві; визнати поновленим договір оренди землі від 21.01.2008 року; визнати недійсним договір оренди землі від 02.04.2018 року між [PERSON] та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект». Не погодившись з позовом, сторона відповідачів подала відзиви, в яких повністю заперечували проти задоволення позовних вимог. Стосовно визнання додаткової угоди укладеною та про визнання поновленим договору оренди землі від 21.01.2008 року, сторона відповідачів висловилася, що укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі є перш за все волевиявленням сторін, а такого волевиявлення у [PERSON] не було, про що вона вказала у своєму листі на адресу позивача від 07.12.2017 року. Крім того, зазначено, що ТОВ «Агроком» не виконував належним чином умови договору оренди, оскільки з самого початку дії Договору і протягом 10-ти років не було жодного разу проведено нормативної грошової оцінки землі, з якої має бути вирахувано відсоток та сплачено орендну плату, а орендна плата це істотна умова Договору. Додаткова угода не є дійсною, про що стороною [PERSON] заявлено зустрічну позовну вимогу. Так, вказано, що до неї додому приїхали представники ТОВ «Агроком» із купою документів і просили їх якнайшвидше підписати, що вона і зробила, проте, через декілька днів вона дізналася від інших осіб про те, що вона підписала документи про продовження дії договору між нею та ТОВ «Агроком» від 21.01.2008 року. Продовження орендних правовідносин з ТОВ «Агроком» [PERSON] не бажала, а вважала, що підписані документи торкалися сплати орендної плати. Про таке небажання продовження дії договору [PERSON] висловилася у своєму листі від 07.12.2017 року. Отже, про наявність волевиявлення про продовження строку дії договору оренди землі з ТОВ «Агроком» у [PERSON] не було, а тому, вказана додаткова угода не може бути дійсною, крім того, її дійсність передбачає її державну реєстрацію, якої немає.. Зустрічним позовом представник [PERSON] просить визнати додаткову угоду недійсною з вказаних вище підстав. В судовому засіданні представники первісного позивача повністю підтримали свої заявлені вимоги та просили їх задовольнити з підстав, зазначених у позові та відповіді на відзив, а у відзиві на зустрічний позов просили відмовити у його задоволенні. Представники відповідачів у судовому засіданні повністю заперечували проти задоволення первісних позовних вимог та просили у їх задоволенні відмовити з підстав, викладених у відзиві на позов. Зустрічний позов відповідачі просили задовольнити у повному обсязі з підстав, викладених у ній. Суд, вивчивши позовну заяву, відзиви та відповідь на відзив, заслухавши пояснення сторін, в тому числі і [PERSON], дослідивши та проаналізувавши письмові докази, встановив обставини та відповідні до них правовідносини. Відповідно до ст.ст. 81-82 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Судом же встановлено та не заперечується сторонами, що 21.01.2008 року між ТОВ «Агроком» та [PERSON] був укладений договір оренди землі (а.с.13-14) щодо належної останній на праві власності земельної ділянки (а.с.15) загальною площею 6,0089 га, кадастровий номер [NUMBER] з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої в територіальних межах Берецької сільської ради Первомайського району Харківської області. Державну реєстрацію договору проведено 28.03.2008 року за № 040868000043 у Харківській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах». Договір укладено строком на 10 років і відповідно до п.8 Договору - з переважним правом орендаря на поновлення строку його дії. До кінця дії вказаного Договору оренди землі, а дія його скінчалася 28.03.2018 року, [PERSON] уклала з відповідачем ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» договір оренди щодо своєї земельної ділянки від 28.06.2017 року. Державну реєстрацію вказаного договору було оскаржено до Харківського окружного адміністративного суду, який своїм рішенням від 15.05.2018 року визнав протиправним та скасував рішення держреєстратора про державну реєстрацію договору оренди землі від 28.06.2017 року (а.с.36-44). Таким чином, вказаний договір між [PERSON] та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» від 28.06.2017 року не є дійсним. Більш ніж за чотири місяці до кінця дії договору оренди землі - 21.01.2008 року [PERSON] уклала додаткову угоду до договору оренди землі від 21.01.2008 року (про поновлення строку його дії) з ТОВ «Агроком» (а.с.24). За умовами додаткової угоди орендодавцеві встановлено орендну плату у 18000 грн. на рік, яка визначається з 10% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також передбачено строк дії Договору на 20 років. Інші умови зберігають чинність. 02.04.2018 року між [PERSON] та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект», тобто після спливу строку дії договору від 21.01.2008 року, укладено договір оренди землі [PERSON] (а.с.176-179) з орендною платою 14500 грн. на рік строком дії 10 років. Відповідно до ч.4 ст. 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. Аналогічний викладеному вище висновок міститься й у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц провадження № 14-65цс18 Великої Палати Верховного Суду. Таким чином, вважати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та визнавати її укладеною у суду немає жодних підстав, оскільки [PERSON] виразила своє волевиявлення щодо небажання поновлювати договір оренди з ТОВ «Агроком», земля їй повернута і позивач ТОВ «Агроком» нею не користується. Крім того, ТОВ «Агроком» не доведено факту належного виконання своїх обов'язків за договором, зокрема, щодо визначення орендної плати, виходячи з базової нормативної оцінки землі, яку позивач протягом 10-ти років так і не провів. Орендар, також не довів факту того, що до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені Законом строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк шляхом надіслання йому відповідного листа-повідомлення аби надати можливість орендодавцеві у встановлений Законом строк виразити свою думку про таке бажання чи небажання. Крім того, додаткова угода не має державної реєстрації, з якої законодавець визначає початок дійсності договору, що підлягає такій реєстрації. Вказане узгоджується і з поясненнями [PERSON] в судовому засіданні, яка висловилася у своєму листі від 07.12.2017 року на адресу ТОВ «Агроком» про небажання продовжувати з ним орендні правовідносини, щодо належної їй земельної ділянки (а.с.25), а підписала додаткову угоду від 20.11.2017 року щодо продовження дії договору від 21.08.2008 року через свою юридичну необізнаність та через тиск на неї з боку представників ТОВ «Агроком», які прийшли до неї додому. Земельна ділянка наразі перебуває у її володінні, якою вона і користується. Суд вважає, що недійсність договору оренди землі між [PERSON] та ТОВ Агрофірма «Агрокомплект» від 02.04.2018 року, ТОВ «Агроком» не доведено. Навпаки, вказаний договір укладено з дотриманням всіх норм законодавства, переважне право попереднього орендаря не порушене, а [PERSON] виразила належне їй волевиявлення згідно цивільного законодавства та скористалася право на обрання контрагента за договором оренди. Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги ТОВ «Агроком» необґрунтованими в силу їх безпідставності та недоведеності, а тому, в їх задоволенні слід відмовити. Натомість, позовні вимоги [PERSON] за зустрічним позовом до ТОВ «Агроком» підлягають задоволенню в повному обсязі. На підставі ст. 141 ЦПК України всі понесені ТОВ «Агроком» судові витрати слід залишити за останнім, а також слід стягнути з нього на користь [PERSON] понесені останньою судові витрати за зустрічним позовом.

Outcome: approved