Jurisdiction: civil
Date: 2021-04-06 00:00:00

11.04.2019 ПрАТ «АПК - Інвест» звернулося до суду з позовом до [PERSON] про переукладення договору, в якому просить визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014, укладений між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та [PERSON] , на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:16:000:0122, площею 3,8979 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку (кадастровий номер 1422481500:16:000:0122, площею 3,8979 га) (11.01.2018) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно у наведеній редакції. В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради під номером 144, відповідно до умов якого [PERSON] передав в оренду позивачу земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, право на яку належало йому на підставі сертифіката серії [NUMBER], виданого 10.01.1997 Костянтинівською районною державною адміністрацією. Позивач виконує свої зобов`язання за договором оренди, сплачуючи на користь відповідача орендну плату. На підставі вказаного сертифікату [PERSON] було виділено в натурі земельну ділянку площею 3,8979 га з кадастровим номером 1422481500:16:000:0122, право власності на яку було зареєстроване 11.01.2018. Про вказані обставини [PERSON] позивача не повідомив та ухилився від переукладення договору оренди земельної ділянки, в зв`язку з чим вказаний договір має бути визнаний переукладеним судом на тих же умовах, що і договір оренди земельної частки (паю), з встановленням орендної плати з урахуванням індексації в розмірі 7815,00 грн. Відповідачем подано відзив на позов, в якому [PERSON] позовні вимоги не визнав, посилаючися на те, що після виділення земельної ділянки в натурі сертифікат на земельну частку (пай) є недійсним, що є підставою, передбаченою чинним законодавством, для розірвання договору оренди земельної частки (паю). Власник земельної ділянки, враховуючи принцип непорушності його права власності, після виділення її в натурі та реєстрації свого права власності не мав наміру переукладати договір оренди земельної ділянки. Чинним законодавством не передбачений обов`язок для сторін переукласти договір оренди земельної ділянки після виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї, а наявність вільного волевиявлення сторін під час укладання договору є обов`язковою умовою для його дійсності. У вказаних орендних правовідносинах відбулася зміна статусу сторін та предмета договору оренди земельної частки (паю), а також зміна місця розташування земельної ділянки, в договорі оренди земельної частки (паю) всупереч вимогам, викладеним в типовому договорі не зазначено номер лоту, вартість паю, кадастровий план та інші характеристики. Обраний позивачем спосіб захисту, а саме: визнання договору переукладеним, чинним законодавством не передбачений та позивач не звертався до орендодавця з пропозицією переукласти договір ( т.1 а.с. 100-111). Позивач ПрАТ «АПК-Інвест» надав відповідь на відзив, в якій проти доводів відповідача заперечив, посилаючись на те, що обраний ним спосіб захисту не суперечить закону та у вказаних правовідносинах є ефективним. Крім того, зазначив, що у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. [PERSON] не повідомив орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) та ухилився від переукладання договору оренди земельної частки паю на договір оренди земельної ділянки після виділення її в натурі та реєстрації права власності, хоча така пропозиція йому надсилалася, але він її не отримав. Орендар виконував взяті на себе зобов`язання відповідно до умов договору оренди земельної частки (паю) належним чином, здійснював витрати на оброблення земельної ділянки. Зазначив про необхідність застосування до спірних правовідносин принципу заборони суперечливої поведінки, а саме: ніхто не може діяти всупереч своїй попередній позиції, оскільки при укладанні договору оренди земельної частки (паю) [PERSON] погодився на те, що після виділення земельної частки паю в натурі та реєстрації права власності він буде переукладеним (т. 2 а.с.165-168). Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2020 року рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11 листопада 2019 року та постанову Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року в частині вирішення первісного позову Приватного акціонерного товариства «АПК -Інвест» до [PERSON] , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, [PERSON] про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. Постанову Донецького апеляційного суду від 18 лютого 2020 року в частині вирішення зустрічного позову [PERSON] до Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) скасовано, а рішення Костянтинівського міськрайнного суду Донецької області від 11 листопада 2019 року в цій частині залишено в силі. Ухвалою судді Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 05 січня 2021 року прийнято до провадження позовну заяву ПрАТ «АПК-Інвест» до [PERSON] , треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, [PERSON] про переукладення договору, справу призначено до підготовчого судового засідання (т.2 а.с. 220-221). Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11.03.2021, Костянтинівську державну районну адміністрацію Донецької області виключено з числа осіб, які братимуть участь в цій справі (т.3 а.с. 22-23). Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 11.03.2021 підготовче провадження закрито, справу призначено до судового розгляду (т.3 а.с. 25-26). Представниця позивача Гнатенко Ю. Є. у судовому засіданні позовні вимоги ПрАТ «АПК- Інвест» підтримала повністю з підстав, наведених у позовній заяві, просила позов задовольнити в повному обсязі. Відповідач [PERSON] , представниця відповідача адвокат Бовсуновська С. О., будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду цієї справи, у судове засідання не з`явилися, причини неявки не повідомили, їх неявка згідно із ч.1 ст.223 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи. Третя особа [PERSON] , будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи, у судове засідання не з`явився, причини неявки не повідомив, його неявка згідно із ч.1 ст.223 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи. Дослідивши всі обставини у справі та перевіривши їх доказами, суд прийшов до таких висновків. Судом установлено, що [PERSON] на підставі сертифіката серії [NUMBER] від 10 січня 1997 року мав право на земельну частку (пай) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, що розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області. 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передав орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Вказаний договір було зареєстровано 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 144 (т.1 а.с.8-11). Відповідно до п. 2.3 договору у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. 01 лютого 2014 року сторони склали акт приймання-передачі земельної частки (паю) до договору оренди від 01 лютого 2014 року (т.1 а.с.12). Розпорядженням голови Костянтинівської районної державної адміністрації від 23 квітня 2014 року за №180 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельні ділянки громадянам - власникам сертифікатів на право власності на земельну частку (пай) КСП «Червона Зірка» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Надано у власність та виділено в натурі (на місцевості) земельні ділянки у власність загальною площею - 110,4285 га, з них ріллі - 110,4285 га, громадян в кількості 24 осіб, які виявили бажання вийти з членів КСП «Червона зірка» Білокузьминівської сільської ради у розрізі власників землі (т.1 а.с. 148-149). Розпорядженням голови Костянтинівської районної державної адміністрації від 02 січня 2018 року за №2 внесені зміни до розпорядження голови райдержадміністрації від 23 квітня 2014 року № 180 «Про надання земельних ділянок у власність для ведення товарного сільськогосподарського виробництва громадянам - власникам земельних сертифікатів КСП «Червона Зірка» групі громадян в кількості 24 осіб», п.3.1 розпорядження викладено у такій редакції: «3.1 Зареєструвати правовстановлюючи документи на право власності на землю з моменту прийняття даного розпорядження у порядку, встановленому чинним законодавством» (т.1 а.с. 150-152). 11 січня 2018 року за [PERSON] було зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:16:000:0122 площею 3,8979 га (т.1 а.с.153-154). Земельна ділянка з кадастровим номером 1422481500:16:000:0122 площею 3,8979 га на підставі договору оренди земельної частки (паю) використовується ПрАТ «АПК-Інвест». Протягом 2014-2018 років ПрАТ «АПК-Інвест» належним чином виконувало свої зобов`язання за договором оренди, сплачуючи на користь [PERSON] орендну плату (т.1 а.с. 14-28). Між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки 1422481500:16:000:0122, загальною площею 3,8979 га, зі строком дії 49 років, право оренди [PERSON] було зареєстровано Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області за номером запису 2475994. Вказаний договір було визнано недійсним, а запис про державну реєстрацію права оренди скасовано на підставі рішення суду (т. 1 а.с. 30-31). 18.02.2019 ПрАТ «АПК-Інвест» направляло на адресу [PERSON] лист від 15 лютого 2019 року № 177 з пропозицію переукласти договір оренди земельної частки (паю) на договір оренди земельної ділянки разом із проектом договору. Проте конверт було повернуто відправнику за закінченням терміну зберігання. Вказані обставини підтверджується листом відповідного змісту, описом вкладення у цінний лист, конвертом, копії яких долучені позивачем (т.1 а.с. 169-173). Вирішуючи позовні вимоги щодо переукладення договору, суд виходить з такого. Відповідно до частини 1 статті 148-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користування іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у т. ч в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Згідно ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі Закон). За змістом ст.1 вказаного Закону, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст.31 Закону, договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Відповідно до пункту 17 Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Одночасно абз. 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Як зазначено вище, пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 01.02.2014 між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] , сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Верховний Суд в п.20 постанови від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 висловив правову позицію про те, що після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю, дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі». Згідно із частиною 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Враховуючи наведені положення законодавства та позицію Великої Палати Верховного Суду у справі № 233/3676/19 від 01 вересня 2020 року, приймаючи до уваги, що договір оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 між орендарем та орендодавцем укладено строком на 20 років, суд уважає, що вказаний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією [PERSON] 11 січня 2018 року права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:16:000:0122. Фактично [PERSON] вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладення договору оренди землі, чим порушив права та законні інтереси позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки. Статтею 5 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. За таких обставин, суд уважає, що позовні вимоги про переукладення договору оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 є такими, що ґрунтуються на законі, отже підлягають задоволенню в повному обсязі. Згідно із ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. А отже, з [PERSON] на користь ПрАТ «АПК- Інвест» необхідно стягнути судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 1921 гривні 00 копійок.

Outcome: approved