Jurisdiction: civil
Date: 2021-03-22 00:00:00

11 січня 2020 року до суду надійшла зазначена позовна заява. В позовних вимогах позивач просить: стягнути з відповідача на користь позивача 11 291,67 грн., сплачених в якості авансу за попереднім договором від 15.10.2019 року. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач мала придбати житловий будинок і земельну ділянку за адресою [ADDRESS] , 1/12 частини яких належить відповідачу [PERSON] . Маючи намір придбати житловий будинок та земельну ділянку, 15.10.2019 року позивач уклала з відповідачем та іншими співвласниками даного будинку і земельної ділянки попередній договір, який, зокрема, містить такі умови: основний договір купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки повинен бути укладений до 21.11.2019 року; житловий будинок і земельна ділянка не мають прихованих недоліків; відповідач, інші співвласники житлового будинку, а також інші особи повинні бути зняті з реєстраційного обліку у житловому будинку у строк до укладання основного договору купівлі-продажу; в якості забезпечення укладання та виконання основного договору купівлі-продажу позивачем було передано відповідачу та іншим співвласникам 135 500,00 грн., які включаються до загальної суми за основним договором. Позивач зазначає, що частка відповідача в отриманій сумі відповідно до її частки у праві власності (1/12) становить 11 291,67 грн. 21.11.2019 року позивач, відповідач та інші співвласники житлового будинку та земельної ділянки з`явились до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Панченка О.В. для укладання основного договору купівлі-продажу. Однак, даний договір не був укладений у зв`язку з невиконанням відповідачем умов попереднього договору, а саме: земельна ділянка має обмеження у її використанні як зона особливого режиму забудови; земельна ділянка належить до зсувонебезпечного району; частина земельної ділянки є територією зарезервованою для розвитку мережі зелених насаджень загального користування; відповідач не зняла з реєстраційного обліку усіх зареєстрованих у житловому будинку. Внаслідок цих порушень, допущених зі сторони відповідача, основний договір купівлі-продажу укладено не було. У позовній заяві позивач зазначила, що на неодноразові її вимоги повернути сплачену за попереднім договором суму, яка є авансом, що підлягає поверненню, відповідач відповідає відмовою, мотивуючи це тим, що завдаток у випадку неукладання основного договору з нібито вини позивача залишається у неї. Позивач вважає, що, оскільки основні договори купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки укладені не були, а сторони попереднього договору лише домовилися їх укласти у майбутньому, передана позивачем відповідачу грошова сума у розмірі 11291,67 грн. є авансом, який у зв`язку з неукладанням основного договору купівлі-продажу підлягає поверненню. 25.03.2020 року до суду надійшов відзив на позовну заяву в якому представник відповідача просив відмовити в задоволенні позовних вимог на тій підставі, що саме позивач, як Покупець, відмовилась від укладання основного договору. Сплачена позивачем сума коштів при укладанні попереднього договору є завдатком, який не підлягає поверненню позивачу у зв`язку з її відмовою укласти основний договір. Представник відповідача зазначає, що слід критично оцінити доводи позивача щодо характеристик земельної ділянки (обмеження) зважаючи на те, що ці характеристики були відомі позивачу, наявні у витягу з державного земельного кадастру, а також із Звіту, складеним АО «Домініон». Також представник зазначає, що до позову не додано жодного платіжного документа чи розписки про отримання відповідачем 11291,67 грн. 28.07.2020 року до суду надійшла відповідь на відзив, в якій представник позивача стверджує, що факт отримання відповідачем грошових коштів при укладанні попереднього договору в сумі 11291,67 грн. підтверджується п. 3 цього договору і власноручним підписом відповідача під попереднім договором, який був посвідчений нотаріально. Представник зазначає, що пункт 2.7 попереднього договору встановлює обов`язок відповідача знятися з реєстраційного обліку до укладання основного договору, про що було з`ясовано 21.11.2019 року в приміщенні приватного нотаріуса, куди прибули сторони договору для підписання основних договорів купівлі-продажу. Крім того, про те, що земельна ділянка містить два обмеження щодо її використання позивачу стало відомо лише 13.11.2019 року і про ці обмеження не було зазначено в попередньому договорі, укладеному 15.10.2019 року. Копії документів позивач отримала лише в день укладення попереднього договору. Представник позивача наполягає, що основні договори не були укладені з вини відповідача, яка не забезпечила виконання всіх істотних умов попереднього договору, а тому є всі підстави для задоволення позову. Заперечення на відповідь на відзив до суду не надходили. В судовому засіданні позивач та її представник позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити. Представник відповідача та відповідач заперечували проти позову, просили відмовити в його задоволенні. За змістом ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Частиною 1 ст. 76 ЦПК України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Вислухавши пояснення сторін, свідка, сторін, як свідків, дослідивши докази, суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог з наступних підстав. Судом в судовому засіданні встановлено, що 15.10.2019 року між [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , як продавцями, та [PERSON] , як покупцем, було укладено попередній договір, за яким сторони зобов`язалися до 21.11.2019 року укласти договори купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] ; земельної ділянки, площею 0,0937 га, наданої для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер:8000000000:91:262:0032, що знаходиться на [ADDRESS] . Цим договором сторони визначили істотні умови, серед яких, на підставі пункту 2.4 продавці гарантують, що відчужувана земельна ділянка прихованих недоліків не має, а пунктом 2.7 передбачено, що продавці зобов`язуються зняти з реєстраційного обліку всіх зареєстрованих в житловому будинку осіб до укладання основного договору. Відповідно до п. 3 попереднього договору покупець передала, а продавці отримали гроші в сумі 135 500,00 грн., що згідно курсу НБУ на день укладання цього договору еквівалентно 5 000,00 євро, з належних до сплати 3 681 000,00 грн., що згідно курсу НБУ на день укладання цього договору еквівалентно 150 000,00 доларів США, на доказ укладання та забезпечення виконання договорів купівлі-продажу житлового будинку [ADDRESS] ; земельної ділянки, площею 0,0937 га, наданої для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер:8000000000:91:262:0032, що знаходиться на [ADDRESS] . Також даним пунктом попереднього договору передбачено, що при укладанні основних договорів сума 135 000,00 грн. буде вважатися як завдаток за об`єкти договору купівлі-продажу. Пунктом 5 попереднього договору передбачено, що у разі, якщо одна сторона ухиляється від виконання зобов`язань за цим договором (тобто ухиляється від укладання основних договорів) інша сторона вправі звернутися до суду. Пунктом 6 попереднього договору сторони передбачили, що у випадку відмови від укладання основних договорів купівлі-продажу продавцями, ним має бути сплачені гроші в сумі 271 000,00 грн., а у випадку відмови від укладання основних договорів покупцем, гроші в сумі 135 00,00 грн. залишаються у продавця. Виходячи із змісту попереднього договору, продавці, серед яких є відповідач, зобов`язалися до 21.11.2019 року знятися з реєстраційного обліку та гарантували, що відчужувана земельна ділянка прихованих недоліків не має, що є підставою для укладання основних договорів купівлі-продажу. Також судом встановлено, що 21.11.2019 року позивач, відповідач та інші співвласники житлового будинку та земельної ділянки з`явилися до приміщення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Панченка О.В. для укладання основного договору купівлі-продажу. Даний факт сторона відповідача не заперечувала. Окрім того, в матеріалах справи міститься копія свідоцтва від 21.11.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Панченко О.В., яким приватний нотаріус посвідчив, що позивач [PERSON] 21.11.2011 року з 16-00 год. до 17-30 год. знаходилася у приміщенні за адресою: м. Київ, вул. Велика Васильківська, 23, оф. 18, робоче місце приватного нотаріуса [PERSON] . Як пояснив представник позивача, основні договори купівлі-продажу не були укладені у зв`язку з невиконанням продавцями, в тому числі і відповідачем умов попереднього договору. На підтвердження того, що земельна ділянка, площею 0,0937 га, надана для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер: 8000000000:91:262:0032, що знаходиться на [ADDRESS] має недоліки та обмеження, позивачем до позовної заяви долучено копію Звіту за результатами проведення аудиту об`єкта нерухомості від 13.11.2019 року, проведеного АО «Домініон», інформаційну довідку з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 13.11.2019 року, копію рішення Київської міської ради VI сесії VIII скликання від 26.06.2018 року № 1049/5113 «Про приватизацію земельної ділянки громадянкам [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд на [ADDRESS] », копію рішення Київської міської ради VIІ сесії VIII скликання від 20.12.2018 року № 475/6526 «Про внесення змін до Концепції збереження зелених зон у м. Києві». Із зазначених документів вбачається, що земельна ділянка містить ряд недоліків та обмежень у її використанні, а саме: 1) земельна ділянка має обмеження у її використанні як зона особливого режиму забудови, тобто, на більшу частину земельної ділянки (площею 0,0885 га) поширюється обмеження у використанні земельної ділянки, яке встановлено ДБН В.1.1-5-2000 «Захист від небезпечних геологічних процесів будинки і споруди на підроблюваних територіях і просідаючих ґрунтах (у чинній редакції ДБН В.1.1-45:2017 «Будівлі і споруди в складних інженерно-геологічних умовах. Загальні положення); 2) частина земельної ділянки, площею 0,002 га відноситься до земель, що резервуються відповідно до «Програми розвитку зеленої зони м. Києва до 2010 року та концентрації формування зелених насаджень в центральній частині міста», затвердженої рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 року №806/3381. Даним рішенням встановлено, що використання територій зелених насаджень загального користування, проекти землеустрою яких розроблені та погоджені відповідно до п. 2 цього рішення, здійснюється виключно для рекреаційних та суспільних потреб відповідно до законодавства. Термін дії цієї програми продовжено до 31.12.2019 року відповідно до рішення Київської міської ради №475/6526 від 20.12.2018 року. У зв`язку з цим на частину земельної ділянки розміром 0,002 га встановлено обмеження у використанні - зони особливого режиму забудови. Так, у Звіті за результатами проведення аудиту об`єкта нерухомості від 13.11.2019 року з посиланням на ст. 28 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» згідно якої для здійснення будівництва на земельній ділянці необхідно здійснити видалення зелених насаджень, а для цього необхідно оплатити відновну вартість зелених насаджень, зазначено, що власники земельної ділянки не надали документи, які б підтверджували оплату ними відповідної вартості зелених насаджень на зазначеній земельній ділянці. Також власниками не надано підтверджень укладання охоронного договору на зелені насадження, так як це передбачено п.п. 16.1 та 16.2 Порядку видалення зелених насаджень на території м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 27.10.2011 року № 384/6600. Зазначене може свідчити, що власниками не виконано вимоги, що встановлюються для використання земельної ділянки. Відповідач, заперечуючи проти того, що земельна ділянка, яку мала придбати позивач, має недоліки, не надала доказів, які б спростували висновки, викладені в аудиторському звіті. Таким чином, на підставі зібраних у справі доказів, суд погоджується з доводами позивача, що існують обмеження можливості використання даної земельної ділянки її власником. А відтак, відповідачем, як продавцем, у порушення умов попереднього договору не було повідомлено про існуючі недоліки та обмеження земельної ділянки. Під час розгляду справи сторона відповідача стверджувала, що вся інформація про земельну ділянку, в тому числі в частині наявних обмежень, була відома позивачу до укладання основних договорів. При дослідженні матеріалів справи, судом встановлено, що про наявні обмеження земельної ділянки позивач дізналася 13.11.2019 року, а саме із аудиторського звіту, тобто майже через місяць після укладання попереднього договору від 15.10.2019 року, в якому продавці гарантували, що відчужувана земельна ділянка прихованих недоліків не має. Попередній договір від 15.10.2019 року не містить жодної інформації, що земельна ділянка належить до зсувонебезпечного району та частина її території є зарезервованою для розвитку мережі зелених насаджень загального користування. Окрім того, у порушення умов попереднього договору, а саме п. 2.7, відповідач не знялася з реєстраційного обліку до 21.11.2019 року, що також стало підставою неукладання основних договорів купівлі-продажу. В судовому засіданні [PERSON] пояснила суду, зокрема, що оскільки позивач повідомила завчасно, що не буде укладати основні договори купівлі-продажу в зв`язку з тим, що земельна ділянка має певні недоліки, співвласники будинку та земельної ділянки не знялися з реєстраційного обліку за місцем проживання. Аналогічні свідчення в судовому засіданні надала свідок [PERSON] . Оскільки відповідач не виконала істотні умови попереднього договору, в результаті чого не було укладено основних договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, позивач вважає, що, сплачені нею кошти в розмірі 11 291,67 грн. в якості авансу за попереднім договором, мають бути стягнуті з відповідача. Відповідач заперечуючи проти позову, посилається на те, що дані кошти мають ознаки завдатку, який не підлягає поверненню позивачу в зв`язку з відмовою укласти основний договір. Однак, зміст ст. 626 ЦК України встановлює, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частиною 1 ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Частиною 1 ст. 546 ЦК України визначено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Відповідно до ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належного з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Аналізуючи положення ст. 570 ЦК України, Верховний Суд у постанові від 14.08.2019 року по справі № 755/7931/16 вказав, що на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання. Правила ст.570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання. Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу. Крім того, ВП ВС у постанові від 07.07.2020 справа № 296/10217/15-ц (14-727цс19) дійшла до висновку, що встановивши, що у передбачений попереднім договором строк сторони не уклали договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна, суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що платіж, переданий продавцю за попереднім договором, є авансом та підлягає поверненню власникові. В даному випадку суд звертає увагу на ту обставину, що безпосередньо у попередньому договорі сторони узгодили, а саме в п.3, що при укладанні Основних договорів сума 135500 грн., що згідно курсу НБУ на день укладання цього договору еквівалентно 5000 євро, буде вважатися як завдаток за Об`єкти купівлі-продажу. Судом встановлено і не заперечувалось сторонами, що основні договори купівлі-продажу об`єктів нерухомого майна укладені не були. Таким чином, виходячи зі змісту вищевказаних узгоджених сторонами умов попереднього договору, вбачається, що сторони самі визначили, що в разі неукладання основних договорів сплачена позивачем сума не є завдатком. Таким чином, умовами договору визначено, що вказана сума є авансом. При цьому, оскільки у цій справі встановлено, що договори купівлі-продажу будинку та земельної ділянки укладені не були з вини відповідача, яка не забезпечила виконання істотних умов попереднього договору, відтак передана відповідачу грошова сума 11 291,67 грн. є авансом та підлягає поверненню позивачу. Доводи відповідача, що до позову не додано жодного платіжного документу чи розписки щодо отримання нею грошової суми 11 291,67 грн., як наслідок відповідач не отримувала жодних коштів від позивача, суд вважає безпідставними, оскільки відповідач, підписуючи власноруч попередній договір, підтвердила отримання нею грошових коштів, про що зазначено в п. 3 попереднього договору, згідно якого покупець передала, а продавці отримали гроші в сумі 135 500,00 грн. Відповідач [PERSON] є власником 1/12 частини вищезазначених будинку та земельної ділянки, а тому частка в отриманій сумі становить 11 291,67 грн. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Таким чином, оцінюючи належність та допустимість кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, та враховуючи те, що обставини, на які позивач посилалась в своєму позові, знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, а доказів на їх спростування суду надано не було, суд вважає, що позовні вимоги щодо стягнення з відповідача на користь позивача 11 291,67 грн., сплачених в якості авансу за попереднім договором від 15.10.2019 року, - підлягають задоволенню. Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 768,40 грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved