Jurisdiction: civil
Date: 2018-12-09 00:00:00

\~\~\~\~\~\~11 квітня 2018 року [PERSON] звернулась до суду з позовом до державного реєстратора Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» [PERSON] та просила визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обмежень від 20.02.2018 року №39877858 та скасувати запис №25022594 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про проведену державну реєстрацію прав власності на обєкт нерухомого майна у вигляді квартири за адресою [ADDRESS] за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Дніпрофінансгруп». Свої позовні вимоги обґрунтувала наступним: вона не отримувала ніякої письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень зобовязання, забезпеченого іпотекою, передбаченого ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку»; відсутністю у реєстраційних документах, на підставі яких здійснено перереєстрацію її квартири, належного висновку щодо оцінки предмета іпотеки, передбаченого ч. 3 ст. 37 ЗУ «Про іпотеку»; наявністю зареєстрованого обтяження (арешту) на її квартирі, накладеного державною виконавчою службою Київського відділу ДВС м. Одеси, номер запису 25022664; дією Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України», наданою як забезпечення кредитів в іноземній валюті, за умовами якої відлучення житлової нерухомості має передувати згода власника житла, яку він надав вже після набуття чинності цього Закону. У підготовчому засіданні позивачкою надана заява про заміну третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача, яке було задоволено і до справи залучений юридичний департамент Одеської області. Відповідач по справі державний реєстратор Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» [PERSON] надав суду відзив, в якому позовні вимоги [PERSON] не визнав, просив суд в їх задоволенні відмовити, оскільки вважав, що він діяв законно і ніяких порушень не вчинив. Третя особа Товариство с обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Дніпрофінансгруп» надало суду пояснення, в яких стверджувала, що передують зверненню стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку і додало копії листів, що направлялися боржнику [PERSON] і іпотекодавцю [PERSON] Вважали дії державного реєстратора Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» [PERSON] законними, в позові просили відмовити. Третя особа юридичний департамент Одеської міської ради також надав суду пояснення щодо позову, в яких посилався на необхідність дотримуватись порядку скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Суд витребував у юридичного департаменту Одеської міської ради копію реєстраційної справи, яка містить документи, що стали підставою для виконання перереєстрації права власності на квартиру [ADDRESS] з [PERSON] на ТОВ «Дніпрофінансгруп». Зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, суд, на підставі всебічного, повного, обєктивного і безпосереднього дослідження наявних у справі доказів, встановив наступне: 22 січня 2008 року [PERSON] уклала з АКІБ «УкрСиббанк» іпотечний договір №64 згідно з яким передала в іпотеку банку квартиру за адресою [ADDRESS]. Ця трикімнатна квартира була передана в іпотеку у якості забезпечення по кредитному договору №11286756000 від 22 січня 2008 року на суму 15\~000 дол. США, які [PERSON] (її син) отримав у якості кредита. Розділи 4 «Звернення стягнення» і 5 «Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя» договору іпотеки зафіксували наступні варіанти звернення стягнення на предмет іпотеки: п. 4.2.1 на підставі рішення суду; п. 4.2.2 виконавчого напису нотаріуса;п. 4.2.3 позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України «Про іпотеку» Іпотечний договір містить вичерпаний перелік способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання: п. 5.2.1 - Передача Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобовязання на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». п. 5.2.2 Отримання Іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». В обох випадках йдеться про необхідність укладення окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, який є самостійним договором, необхідність і укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про неналежне виконання зобовязань боржником. Відповідач по справі держаній реєстратор [PERSON] у своєму відзиві посилався на те, що він у своїх діях керувався Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою КМ України від 25.12.2015 року №1127 (далі Порядок 1127); а саме пунктом 61 цього Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Але договір іпотеки №64 від 22 січня 2008 року не містить такого застереження взагалі, він містить вимогу щодо укладення окремого договору, який би став підставою для набуття Іпотекодержателем права власності чи права здійснити продаж предмета іпотеки без додаткової згоди власника майна. Цей же п. 61 Порядку 1127 вимагає надати для державної реєстрації копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Тобт о в нашому випадку така вимога мала бути направлена [PERSON] (іпотекодавцеві) та [PERSON] (боржнику). Державному реєстратору було надано тільки одне іпотечне повідомлення про дострокове погашення заборгованості вих. 116/18 від 16.01.2018 р. яке нібито направлялось [PERSON]. Копію рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення [PERSON], яка була надана державному реєстратору, визиває сумніви. Лист за номером 0116/16 від 16 січня 2018 року був відправлений курєрською службою м. Дніпро 16 січня 2018 року, а вручений особисто [PERSON] 15 січня 2018 р., за день до відправки. Ще один документ, який передбачений у п. 61 Порядку 1127 для проведення перереєстрації власності це документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі. Представником ТОВ «Дніпрофинансгруп» у якості додатків до пояснень додані копії конвертів на імя [PERSON] та [PERSON] з відміткою про повернення їх 2 лютого 2018 року і невручення у звязку із закінченням терміну зберігання. Ці конверти свідчать про неотримання [PERSON] ніяких листів, а саме з фактом отримання письмових вимог іпотекодержателя законодавець повязує право провести реєстраційні дії. Згідно ч.І\~ст.\~35\~ЗУ «Про\~Іпотеку» -у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не мети ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Отже, відповідно до ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про Іпотеку», Іпотекодержатель вправі звернутися за реєстрацією права власності на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання виключно у випадку не виконання боржником у встановлений законом строк письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень зобов'язання, забезпеченого іпотекою. Згідно ч.\~З ст.\~37\~ЗУ «Про\~іпотеку» - Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підс таві оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. 07.06.14 року набув чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», відповідно до п.1 ст.1 якого не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 м2 для квартири та 250 м2 для житлового будинку. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є спеціальним тимчасовим законом, мета якого захист прав позичальників за кредитними договорами, які забезпечені єдиним житлом, та не змогли виконати свої зобов'язання перед кредитною установою внаслідок економічної кризи, різкого та значного зміною курсу національної валюти - гривні по відношенню до валюти кредитного договору. Під згодою власника на відчуження житлової нерухомості, необхідно розуміти таку згоду, яку він надав вже після набуття чинності цього Закону. Відповідно до ст.4, протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. Оскільки квартира 11 за адресою м. Одеса, вулиця Архітекторська, будинок 22 (загальна площа - 62,4 кв.м.) має площу менше ніж 140 м. кв., використовується як постійне житло позичальника, який не має іншого нерухомого житлового майна, та зазначена квартира виступає як забезпечення зобов'язань позичальника, Позивача у справі, за кредитом, наданим йому кредитною установою - резидентом України в іноземній валюті, на цей випадок розповсюджується мораторій застосований ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Отже, приписи ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» з 07.06.2014 року діють з урахуванням норм закону «Про мораторій...», в силу чого, по відношенню до нерухомого майна - квартири [ADDRESS], іпотечний договір серія та номер 64 від 22.01.2008 року та наявні у ньому застереження не можуть бути правовою підставою для реєстрації права власності на зазначене майно за іпотекодержателем (відчуження майна) без згоди його власника - іпотекодавця. Згідно пункту 1 частини 3 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства. З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин справи суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню. \~

Outcome: approved