Jurisdiction: commercial
Date: 2017-09-03 00:00:00

08.11.2010 р. між РВ ФДМУ по Донецькій області (орендодавець) та ВАТ «Укртелеком» (після зміни організаційно-правової форми - Товариство) (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №4527/2010 (надалі - «Договір»), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне майно - вбудовані нежитлові приміщення площею 14,2 кв.м, які розташовані за адресою: Донецька обл., Володарський р-н, с. Труженка, вул. Леніна, 44-а, знаходяться на балансі Донецької дирекції УДППЗ «Укрпошта» (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку на 31.07.2010 р. і становить за незалежною оцінкою 10 540,00 грн. Пунктом 1.2 Договору визначено, що майно передається в оренду з метою розміщення технічного обладнання електрозв'язку без надання доступу до Інтернет. За змістом п. 2.1 Договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна. Згідно з п. 10.1 Договору цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 08.11.2010 р. до 07.10.2013 р. включно. Пунктом 10.4 Договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором з врахуванням змін у законодавстві та зміни вартості одержаного майна станом на дату продовження цього договору, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб балансоутримувача. 08.11.2010 р. між сторонами був підписаний акт приймання-передавання, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв спірне нерухоме майно. Договором №2 від 17.12.2013 р. про внесення змін до Договору пункти 10.1 та 10.4 викладено в наступній редакції: « 10.1. Цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців та діє з 08.11.2010 р. до 07.10.2013 р. включно. Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 10.4 Договору оренди та враховуючи лист Міністерства інфраструктури України від 29.10.2013 р. №12153/16/10-13, строк дії договору було продовжено до 07.09.2016 р. включно. 10.4. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. зазначені дії оформлюються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу уповноваженого органу управління, який надається на запит орендодавця.». 12.09.2016 р. позивач направив на адресу відповідача та третьої особи заяву №11-05-04923 від 09.09.2016 р. про припинення дії Договору оренди, в якому повідомив про відмову від продовження його дії на новий строк, а також вимагав повернути орендоване майно за актом приймання-передачі. Спір у справі за первісним позовом виник у зв'язку із неналежним, на думку позивача, виконанням відповідачем зобов'язання з повернення майна внаслідок закінчення строку дії Договору. Договір є договором оренди комунального майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України та Глави 30 Господарського кодексу України, а також Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов'язань, а саме майново-господарських зобов'язань згідно ст. ст. 173, 174, 175 Господарського кодексу України, ст. ст. 11, 202, 509 Цивільного кодексу України, і згідно ст. 629 Цивільного кодексу України є обов'язковим для виконання сторонами. Частиною 1 ст. 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Статтею 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно із ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Матеріалами справи підтверджується факт передачі позивачем в оренду, прийняття відповідачем та користування ним спірними приміщеннями за Договором з 08.11.2010 р. Відповідно до ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частинами 1, 4 ст. 285 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі. За приписами ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Пунктом 10.1 Договору в редакції договору про внесення змін №2 від 17.12.2013 р. визначено, що цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців та діє з 08.11.2010 р. до 07.10.2013 р. включно. Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 10.4 Договору оренди та враховуючи лист Міністерства інфраструктури України від 29.10.2013 р. №12153/16/10-13, строк дії договору було продовжено до 07.09.2016 р. включно. Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності , їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним для даних правовідносин. Статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Статтею 26 цього ж Закону визначено, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. З наведених вище норм законодавства випливає, що можливість продовження дії договору оренди на той же термін і на тих же умовах законодавець поставив у залежність, зокрема, від відсутності волевиявлення однієї із сторін про припинення цього договору у зв'язку із закінченням терміну його дії, та зазначив про те, що таке волевиявлення має відбуватись у відповідні строки. Тому, будь-яке документальне підтвердження факту здійснення такої заяви на адресу контрагента припиняє договір оренди, без урахування того, чи отримано іншою стороною цю заяву, оскільки нормами чинного законодавства не передбачено обов'язку орендодавців доводити факт отримання орендарями листів (заяв, повідомлень тощо) про припинення дії договорів оренди або ж пересвідчуватися в тому, чи отримував орендар повідомлення (заяви тощо) про припинення дії договору, які надсилаються, зокрема, в порядку ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а передбачений лише обов'язок довести факт належного направлення такого повідомлення-заяви орендарю, яке буде свідчити про відсутність волевиявлення на продовження орендних правовідносин. За змістом п. 10.4 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. зазначені дії оформлюються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу уповноваженого органу управління, який надається на запит орендодавця. В даному випадку, орендодавець висловив заперечення щодо продовження терміну дії договору на новий термін, шляхом надання позивачу заяви про припинення Договору №11-05-04923 від 09.09.2016 р., копія якої наявна в матеріалах справи. Вказаний лист був отриманий уповноваженим представником відповідача 15.09.2016 р., що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення №6102406254215. Відтак, з урахуванням того, що дія Договору закінчилася 07.09.2016 р., а станом на 07.10.2016 р. (протягом одного місяця з дня закінчення) у позивача був наявний лист орендодавця про відмову від продовження дії Договору, відповідачем були дотримані вимоги ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в частині вчасного попередження орендаря про закінчення строку дії договору. Отже, оскільки орендодавець заперечив проти продовження терміну дії Договору, про що повідомив орендаря у встановлені законом строки, а також враховуючи, що рішення про продовження строку дії спірного договору орендодавцем не приймалось, Договір припинив свою дію 07.09.2016 р., у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено. Щодо зустрічних позовних вимог про визнання недійсним одностороннього правочину, оформленого листом №11-05-04923 від 09.09.2016 р. про припинення дії Договору оренди суд відзначає наступне. Згідно з позицією Вищого господарського суду України, викладеної в постанові від 03.02.2015 р. у справі №921/401/14-г/17, одностороння відмова від договору оренди за загальним правилом кваліфікується як односторонній правочин (частина 3 статті 202 Цивільного кодексу України), оскільки вона є волевиявленням особи, спрямованим на виникнення юридичних наслідків цивільно-правового характеру. Право на односторонню відмову від договору є суб'єктивним цивільним правом, яким управомочена сторона користується на свій розсуд. Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині. Згідно із ст. 4-3 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Відповідно до ст. 33 вказаного Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини справи, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень. Товариство вказує, що РВ ФДМУ по Донецькій області не надало йому відомостей щодо узгодження стосовно продовження/припинення дії Договору із органом, уповноваженим управляти державним майном. Також від органу, уповноваженого управляти державним майном, орендарем не отримано повідомлення про намір власника використовувати орендоване майно для власних потреб (за три місяці до закінчення терміну дії Договору). Відтак, як вважає позивач за зустрічним позовом, заява РВ ФДМУ по Донецькій області про припинення дії Договору ніяким чином не мотивована, а отже не відповідає приписам Закону України «Про оренду державного та комунального майна», і відтак оспорюваний односторонній правочин вчинений без достатніх правових підстав, що має наслідком його недійсність. В той же час суд відзначає, що положення пункту 10.4 Договору передбачали необхідність отримання дозволу уповноваженого органу управління, який надається на запит орендодавця, саме для продовження дії Договору на новий строк та укладення відповідної додаткової угоди до нього. Більш того, відповідно до п. 10.3 Договору зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін, за умови обов'язкового погодження з балансоутримувачем та уповноваженим органом управління. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною При цьому, право кожної із сторін на відмову від продовження дії Договору після закінчення його чинності було гарантоване як приписами вказаного пункту Договору, так і ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та його реалізація не потребувала попереднього узгодження з органом, уповноваженим управляти майном, оскільки за своєю правовою природою не є розірванням договору в розумінні приписів ст. 188 Господарського кодексу України. Таким чином, РВ ФДМУ по Донецькій області як орендодавець за Договором правомірно реалізувало своє право на відмову від продовження Договору на той самий строк та на тих самих умовах, направивши на адресу Товариства заяву №11-05-04923 від 09.09.2016 р. Щодо порушення переважного права Товариства суд відзначає наступне. Частиною 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. При цьому сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права. На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з'ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону. Аналогічні висновки містяться в постанові Верхового Суду України від 17.05.2017 р. у справі № 914/433/16. Отже, виходячи зі змісту п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 777 ЦК України та ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду. В той же час, в даному випадку власником майна на приймалося рішення про передачу спірного нерухомого майна в оренду на новий термін, що свідчить про помилковість посилання Товариства у зустрічному позові на порушення РВ ФДМУ по Донецькій області приписів ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Суд відзначає, що позивачем за зустрічним позовом під час розгляду даної справи не доведено суду яким чином повідомлення РВ ФДМУ по Донецькій області, оформлене листом №11-05-04923 від 09.09.2016 р., про припинення дії Договору оренди суперечить нормам Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також порушує його права та законні інтереси. Таким чином, позивачем за зустрічним позовом не доведено, а судом не встановлено обставин з якими положення статей 203, 215 Цивільного кодексу України пов'язують можливість визнання недійсним одностороннього правочину з припинення дії Договору, а тому в задоволенні зустрічних позовних вимог в цій частині необхідно відмовити. Крім того, оскільки позивач за зустрічним позовом під час розгляду справи не надав суду належних та допустимих доказів, які б підтверджували заявлені позовні вимоги та свідчили про продовження Договору на новий строк, то в задоволенні зустрічного позову в частині визнання Договору продовженим на той самий строк та на тих самих умовах необхідно відмовити. За змістом п. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Оскільки відповідно до ст. ст. 2, 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» правовою підставою користування державним майном є договір оренди, а відповідач не надав доказів як пролонгації договору оренди, так і доказів укладення угоди про продовження договору оренди на новий строк, то цей договір оренди припинив свою дію і у відповідача відсутні підстави для подальшого перебування у цьому приміщенні. Пунктом 10.9 Договору передбачено, що у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем балансоутримувачу. У разі, якщо орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження. За змістом п. 10.10 Договору майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання акту приймання-передавання між орендодавцем та балансоутримувачем, або особою, яку вкаже орендодавець. Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Згідно із статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. З припиненням Договору відповідач втрачає статус орендаря і з огляду на положення п.п. 10.9, 10.10 Договору, вимога позивача про зобов'язання відповідача повернути балансоутримувачу майно, передане в оренду згідно умов Договору, є обґрунтованою та підлягає задоволенню. Матеріалами справи підтверджується факт прострочення відповідачем повернення спірного майна з оренди за наслідками припинення дії Договору з 07.09.2016 р., у зв'язку з чим позивачем було нараховано до стягнення з відповідача неустойку у розмірі 5 269,02 грн. за прострочення виконання зобов'язання з повернення майна у період з вересня 2016 року по травень 2017 року. Пунктом 2 ст. 785 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Згідно позиції Верховного Суду України, викладеної в постанові від 19.08.2014 р. у справі №3-70гс14, для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 785 Цивільного кодексу України, необхідно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно не виконав цього обов'язку. Як було встановлено судом, відповідач як сторона Договору був обізнаний із закінченням строку його дії з 07.09.2016 р., проте орендоване приміщення не повернув балансоутримувачу. Пунктом 10.11 Договору в редакції договору про внесення змін №1 від 04.11.2011 р. визначено, що якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення майна, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування майном за весь час прострочення, порядок нарахування та сплати якої передбачено розділом 3 даного договору. Укладаючи даний договір, сторони дійшли до взаємної згоди та наголошують на тому, що положення ст. 232 Господарського кодексу України щодо припинення нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання через шість місяців від дня, коли таке зобов'язання мало бути виконане, не розповсюджується на строк нарахування неустойки, яку орендодавець, відповідно до умов даного пункту та приписів ст. 785 Цивільного кодексу України, має право нараховувати та вимагати до сплати від орендодавця. З огляду на викладене суд приходить до висновку про те, що неповернення об'єкту оренди за Договором у період з вересня 2016 року по травень 2017 року відбулося виключно з вини самого орендаря, що є умовою для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 785 Цивільного кодексу України. Відповідно до частини шостої статті 232 Господарського кодексу України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано. Тобто положення частини шостої статті 232 Господарського кодексу України щодо нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання в межах шести місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано, застосовується до відповідних правовідносин у разі, якщо інше не встановлено законом або договором. Водночас, законодавством, що регулює орендні правовідносини, встановлено можливість стягнення неустойки за весь час прострочення виконання зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди. Аналогічні висновки містяться в постановах Верховного Суду України від 18.04.2011 у справі №30/190, від 18.04.2011 у справі № 30/191, від 26.11.2011 у справі № 5005/2712/2011. З огляду на викладене, позивачем правомірно нараховано до стягнення з відповідача неустойку у розмірі 5 269,02 грн. за прострочення виконання зобов'язання з повернення майна у період з вересня 2016 року по травень 2017 року. За таких обставин, суд приходить до висновку про необхідність повного задоволення первісних позовних вимог, стягнення з Товариства неустойки у розмірі 5 269,02 грн, та зобов'язання Товариства повернути балансоутримувачу спірне нерухоме майно. В задоволенні зустрічних позовних вимог Товариства необхідно відмовити з викладених вище підстав. Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог. На підставі викладеного та

Outcome: approved