Jurisdiction: civil
Date: 2016-01-27 00:00:00

09 грудня 2015 року [PERSON] звернулася до суду із позовною заявою, в якій просить визнати дійсним договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS], що був укладений між нею та відповідачем [PERSON] 10 липня 1998 року, та зареєстрований Південною товарною біржею. Також просить визнати за нею право власності на вказане майно. В обґрунтування своїх вимог вказувала, що 10 липня 1998 року вона уклала з [PERSON], що діяв від свого імені та за письмовою згодою своєї дружини [PERSON], на Південній товарній біржі Договір купівлі-продажу [NUMBER] житлового будинку незавершеного будівництва розташованого на земельній ділянці площею 0,07 га за адресою: [ADDRESS] Об'єкт продажу до цього часу не змінився, має такий самий статус 55 % готовності. Між ним в повному обсязі було досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов договору та виконано його. В той же час, договір нотаріально не посвідчувався, через що вона позбавлена можливості розпоряджатись вказаним майном, та у зв'язку з чим вона просить про визнання його дійсним. Окрім того, позивачка просить про визнання за нею право власності на житловий будинок незавершеного будівництва та земельну ділянку, посилаючись на втрату оригіналів правовстановлюючих документів щодо цього майна. В судовому засіданні позивачка [PERSON] свої позовні вимоги підтримала та пояснила про вищевикладене. Зазначила, що через юридичну необізнаність вважала, укладений між нею та відповідачем договір дійсним. Крім того, в самому договорі мався запис, що він не підлягає подальшому нотаріальному посвідченню, що впевнило її в належності форми договору. Натомість нині їй стало відомо про недійсність вищевказаного договору, та відсутності у неї можливості використання вказаного майна як законного власника. Оскільки право власності щодо цього майна було зареєстровано на її ім'я в БТІ, а також з втратою оригіналу правовстановлюючого документу на земельну ділянку, вони позбавлені можливості нотаріально посвідчити вказаний договір купівлі-продажу, тому єдиним способом захисту її прав є визнання вказаного договору дійсним. Також, у зв'язку з втратою оригіналів правовстановлюючих документів, а саме: договору купівлі-продажу та державного акту, вона просить про визнання за нею також права власності на незавершеного будівництвом житлового будинку та земельну ділянку. Відповідач [PERSON] в судове засідання не прибув, однак подав до суду заяву, в якій позовні вимоги [PERSON] визнав в повному обсязі, підтвердив укладення між ними договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку та виконання всіх умов договору. Просив справу розглянути за його відсутності. Третя особа: виконавчий комітет Мішково - Погорілівської сільської ради Жовтневого району Миколаївської області звернувся до суду із заявою за підписом сільського голови, в якому позовні вимоги [PERSON] визнав в повному обсязі та просив справу розглянути за відсутності їх представника. Вислухавши пояснення позивачки, дослідивши письмові докази в межах заявлених позовних вимог, судом встановлено, що вказаний житловий будинок належав [PERSON] на підставі Договору на будівництво житлового будинку на правах приватної власності, за №1-886 від 30 червня 1998 року, зареєстрованого в КП «Миколаївське МБТ» за реєстровим № 6739 від 7 липня 1998 року, а земельна ділянка під будівництво та обслуговування зазначеного житлового будинку належала продавцю на підставі Державного акту на право приватної власності на землю, виданого на підставі рішення виконкому Мішково-Погорілівської сільської ради за № 43 від 4 серпня 1994 року (а.с. 12, 14-15). 10 липня 1998 року, між [PERSON] та [PERSON], з письмової згоди його дружини [PERSON], було укладено договір купівлі-продажу житлового буднику незавершеного будівництвом, що розташований в [ADDRESS] Жовтневого району Миколаївської області, готовність якого на час продажу склала 55 % (а.с. 11) . Згідно п. 6 Договору, вказаний житловий будинок продано за 14000 грн., що отримані продавцем до укладення вказаного договору. Розділом 13 вказаного Договору дійсно передбачалося, що останній не підлягає подальшому нотаріальному посвідченню. Пояснення позивачки щодо відсутності у неї можливості здійснення нині дій щодо нотаріального посвідчення вказаного договору підтверджуються даними Бюро технічної інвентаризації від 07.12.2015 року № 2337, згідно яких станом на 28.12.2012 р. власником недобудованого житлового будинку по [ADDRESS] в с.М-Погорілове Жовтневого району Миколаївської області є [PERSON] (а.с. 18). За даними технічного паспорту зі змінами, внесеними 15.12.2015 року, об'єкт продажу залишився незмінним, статус готовності 55 % (а.с. 31-35, 60-61), що відповідає характеристикам проданого нерухомого майна на час укладення договору 10 липня 1998 року. Статтею 227 ЦК Української РСР 1963 року, який був чинним на час спірних правовідносин, передбачено, що договір купівлі-продажу житлового будинку укладається в письмовій формі та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, якщо хоча б одна із сторін є громадянином. Недотримання даної вимоги тягне за собою до недійсності договору (ч. 1 ст. 47 ЦК України). За положеннями ст. 227-1 ЦК Української РСР 1963 року, договір купівлі-продажу будівельних матеріалів, що укладається між громадянами, повинен бути нотаріально посвідчений, крім випадків, коли продавець передає покупцеві майно разом з документом про його придбання в торговельній чи іншій організації. Недодержання цієї вимоги тягне за собою застосування правил, передбачених статтею 48 цього Кодексу. З аналізу понять «житловий будинок» та «будівельні матеріали», а також даних характеристики проданого об'єкту, останній було віднесено саме до житлового будинку. За даними технічного паспорту зазначено під літ. «А» - недобудований житловий будинок з підвалом, готовність: фундамент, стіни, тобто визначені конструктивні елементи об'єкту, у зв'язку з чим суд вважає можливим застосування положень ст.ст. 227, 47 ЦК Української РСР 1963 року. Так, згідно з частиною 2 статті 47 ЦК України 1963 року суд може визнати дійсною угоду, що потребує нотаріального посвідчення, коли сторони досягли згоди за всіма її істотними умовами і одна сторона ухиляється від нотаріального посвідчення останньої за відсутності передбачених законодавством перешкод для цього. Відповідно до матеріалів справи та змісту вказаного вище договору вбачається, що сторони узгодили всі суттєві його умови, в тому числі й ціну, та виконали його, право власності на вказаний незавершений будівництвом будинок зареєстровано за [PERSON], проте остання позбавлена нині можливості укласти вказаний договір нотаріально, з підстав, про які зазначено вище, тобто для неї втрачено можливість подальшого нотаріального посвідчення вказаного договору, тому суд вбачає достатньо підстав для визнання вказаного договору дійсним. Відповідно до приписів ст. 30 ЗК України 1990 року, в редакції чинній на час продажу вказаного нерухомого об'єкту, при переході права власності на будівлю і споруду разом з цими об'єктами переходить у розмірах, передбачених статтею 67 цього Кодексу, і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і, якщо інше не передбачено у договорі відчуження - будівлі та споруди. За положеннями ст. 23 цього ж Кодексу, також у редакції, що діяла на час придбання цього майна - Право власності або право постійного користування землею посвідчується державними актами, які видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів. Однак, за період з часу укладення вищевказаного договору купівлі-продажу та до 1 січня 2013 року позивачка не отримала на своє ім'я правовстановлюючого документу щодо вказаної земельної ділянки, а зі зміною законодавчих норм, видача такого документу з 1 січня 2013 року не передбачена. За вказаного [PERSON] позбавлена можливості захистити свої права щодо вищевказаного майна, окрім як в судовому порядку. Відповідно до п. 26 Постанови КМУ від 22.06.2011 року № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, визначені цим Порядком. Згідно п. 27 цього Порядку, документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, в тому числі може бути рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Положення ч.1 ст.15 та ст.392 ЦК України вказують, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Враховуючи наведене, та встановивши, що позивачка набула прав на вищевказану земельну ділянку відповідно до приписів ст.30 ЗК України в редакції 1990 року, проте не одержала щодо цього майна Державного акту, який на час виникнення прав позивачки щодо цього майна представляв собою документ, що підтверджував право власності особи відносно земельної ділянки, та зі зміною законодавчих норм позбавлена можливості отримати такий правовстановлюючий документ нині, тому на підставі ст. 16 ЦК України, суд вважає, що цивільне право позивачки підлягає захисту шляхом визнання за нею права власності на вищевказану земельну ділянку. Щодо позовних вимог про визнання права власності на житловий будинок незавершений будівництвом, то Законом України № 3201 - ІV від 15 грудня 2005 року із ЦК України виключено ч.4 ст.331. Відповідно до ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Згідно ч.3 цієї статті до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). До 15 грудня 2005 року дана стаття містила положення (ч.4 ст.331 ЦК), згідно з яким за заявою заінтересованої особи суд міг визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною. Аналіз даної норми права свідчить про те, що згідно ч. 4 ст. 331 ЦК України до 15.12.2005 року право власності могло бути визнане судом на об'єкти незавершеного будівництва, які будувалися з додержанням будівельних норм і правил, тобто за наявності документів, зазначених у ст.ст.24, 29, 30 Закону України «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 року № 1699-ІІІ. Закон України № 3201 - ІV від 15 грудня 2005 року, яким виключено ч.4 ст.331 ЦК України, набрав чинності з дня його опублікування, тобто з 14 січня 2006 року. Тому, починаючи із зазначеної дати правових підстав для визнання у судовому порядку права власності на недобудоване нерухоме майно немає. Відповідно до абзацу 2 ч.3 ст.331 ЦК України, який набрав чинності з 14 січня 2006 року, у разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї статті, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Тобто для укладення договору щодо об'єкта незавершеного будівництва необхідно обов'язково мати: документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна; проектно-кошторисну документацію на будівництво; документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. За вищевказаного позовні вимоги [PERSON] про визнання права власності на незавершений будівництвом житловий будинок не можуть бути задоволені, в той же час, остання не позбавлена можливості здійснення прав як забудовника.

Outcome: partial