Jurisdiction: civil
Date: 2021-04-29 00:00:00

09. 07. 2020 року 8.07.2020 року [PERSON] від імені та в інтересах якої діє адвокат Іщенко Г.М. звернулася до суду з позовом про визнання зобов`язання виконаним та визнання права власності на майнові права до ТОВ «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ», третя особа Київська міська державна адміністрація, вирішити питання про розподіл судових витрат. В обґрунтування заявлених вимог представником позивачки зазначено, що 5 квітня 2018 року між [PERSON] (далі - позивач) та товариством з ообмеженою відповідальністю «УКРМІСЬКБУД ХОЛДИНГ» (далі - відповідач) укладено Попередній договір договору купівлі-продажу квартири за реєстровим № 308 (далі - Попередній договір), а також Договір про забезпечення виконання зобов`язань (як невід`ємний додаток до Попереднього договору) (далі- Договір) № ОМ/4С-К2203А від 05 квітня 2018 року. Зазначені договори укладені позивачем з метою закріплення за останньою права отримати в майбутньому (після введення будинків Житлового комплексу в експлуатацію) від відповідача готовий об`єкт нерухомості - квартиру [ADDRESS] на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:82:414:0005 площею 1, 6892 га, 8000000000:82:414:0040 площею 0,9285 га 8000000000:82:414:0131 площею 0,3071 га (далі - Квартира). Станом на момент звернення з даним позовом до суду, позивачем сумлінно виконано всі взяті на себе обов`язки щодо повної сплати грошових коштів у строки та розмірах, передбачених Попереднім договором та Договором про забезпечення виконання зобов`язань. Проте, відповідач не виконав умов Попереднього договору щодо передачі права власності на придбаний позивачем об`єкт нерухомого майна у встановлені строки, не здійснює будівництво житлового комплексу, в тому числі будинку, де має бути розташована оплачена позивачем квартира. Враховуючи зазначене, позивач звернувся до суду за захистом своїх прав. Провадження у справі відкрито 04 серпня 2020 року з призначенням справи до розгляду за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання. У підготовчому засіданні 02.02. 2021 року сторони у справі відсутні. Представник позивачки - адвокат Поліщук Б.В. подав до суду клопотання про розгляд справи за їх відсутності. Представники відповідача та третьої особи з будь-якими клопотаннями до суду не зверталися, про причини неявки представників суд не було повідомлено. Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 02.02.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. У судове засідання 30.04.2020 року представник позивачки не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності. Відповідач ТОВ «Укрміськбуд Холдинг» і третя особа Київська міська державна адміністрація, будучи належним чином повідомлені, явку представників у судове засідання не забезпечили, про причини неявки представників суд не повідомли, будь-які клопотання про відкладення розгляду справи до суду не надходили. Враховуючи викладене, суд вважає за можливе розглянути справу без участі сторін на підставі доказів, які містяться в матеріалах справи, та ухвалити заочне рішення відповідно до ст. 280-281 ЦПК України. Суд, вивчивши матеріали справи та оцінивши зібрані по справі докази, приходить до наступного. Судом встановлено, що між позивачем та відповідачем укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляхар О.М. (зареєстровано в реєстрі за № 308) (а.с. 5-6). Відповідно до частини 1 статті 876 Цивільного кодексу України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. Відповідно до пункту 1.1. Попереднього договору сторони зобов`язались, в строки встановлені п. 1.4. розділу 1 Попереднього договору, укласти Договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого відповідач (Продавець) зобов`язується передати у власність (продати) окрему квартиру, характеристики якої вказані у підпункті 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору (надалі - «Об`єкт»), яка знаходиться у житловому будинку [ADDRESS] , а позивач зобов`язується прийняти у власність (купити) Об`єкт та належним чином сплатити його вартість в обсязі згідно з розділом 2 Попереднього договору. Відповідно до пункту 2.2. Попереднього договору, розмір суми Основного договору (вартість/ціна Об`єкта), разом з податком на додану вартість визначається Сторонами у момент укладення та нотаріального посвідчення основного договору. Згідно із пунктом 2.3. Попереднього договору, розрахунки по Основному договору здійснюються у день укладення Основного договору до моменту його нотаріального посвідчення в наступному порядку: 2.3.1. Сума грошових коштів (включає в себе податок на додану вартість) в українських гривнях, що має бути сплачена Позивачем Відповідачу на виконання Договору про забезпечення, у розмірі, зазначеному у пункті 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення, у разі її сплати Позивачем буде зарахована Відповідачем як оплата 32,54 кв. м. Об`єкта. 2.3.2. Різниця між розміром суми Основного договору (остаточна вартість/ціна Об`єкта) та розміром коштів, сплачених по Договору про забезпечення, які будуть зараховані Відповідачем як оплата 32,54 кв. м. Об`єкта, сплачується Позивачем в розмірі, який вираховується шляхом множення неоплачених квадратних метрів Об`єкта (остаточна площа Об`єкта, визначається згідно пункту 5.4. розділу 5 Попереднього договору) на вартість одного квадратного метра, яка за згодою Сторін становить 11904 грн 00 коп., в.т.ч. ПДВ 20% - 1984 грн 00 коп. Згідно із підпунктом 4.2.3. пункту 4.2. розділу 4 Попереднього договору, Відповідач зобов`язався передати у власність Позивача Об`єкт, характеристики якого визначені у підпункті 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору в момент укладення та нотаріального посвідчення Основного договору. Відповідно до підпункту 4.2.4. пункту 4.2. розділу 4 Попереднього договору, відповідно до підпункту 3.2.3. пункту 3.2. розділу 3 Договору про забезпечення Відповідач зобов`язався зарахувати грошові кошти, сплачені по Договору про забезпечення як відповідну частину оплати за Основним договором. Відповідно до пункту 1.3. Попереднього договору, плановий термін закінчення будівництва Будинку - І (перший) квартал 2019 року. Згідно із пунктом 1.4. Попереднього договору, сторони зобов`язуються укласти Основний договір протягом - IІІ (третього) кварталу 2019 року, але в будь-якому разі не раніше отримання Відповідачем правовстановлюючих документів на Об`єкт та надання Державною реєстраційною службою України та/або відповідними державними органами документів, що є необхідними для належного укладення та нотаріального посвідчення Основного договору та з урахуванням вимог пункту 5.2. розділу 5 Попереднього договору. У пункті 5.2. розділу 5 Попереднього договору, сторони погодили, що Основний договір може бути укладений виключно у разі оплати Позивачем повної суми грошових коштів, що передбачена розділом 2 Попереднього договору. На забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором, між позивачем та відповідачем укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № ОМ/4С-К2203А від 05 квітня 2018 року, який є невід`ємним додатком до Попереднього договору (а.с 7). Відповідно до пункту 1.1. Договору про забезпечення для забезпечення виконання зобов`язань за Попереднім договором, Позивач сплачує Відповідачу суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 Договору. Вказана сума грошових коштів, після її належної сплати Позивачем зараховується Відповідачем до платежів за Основним договором. Згідно із пунктом 2.2. Договору про забезпечення, розмір грошових коштів, які сплачуються відповідно до умов Договору, як забезпечення виконання зобов`язання згідно пункту 1.1. розділу 1 Договору про забезпечення становить: 387 356,16 грн, в тому числі ПДВ 20% - 64 559 грн 36 коп. Відповідно до пункту 2.3. Договору про забезпечення, платежі здійснюються наступним чином: грошові кошти у розмірі 387 356 грн 16 коп., в тому числі ПДВ 20% - 64 559 грн 36 коп, Позивач зобов`язаний сплатити Відповідачу до 05.04.2018 включно. На виконання взятих на себе зобов`язань, позивач сплатив відповідачу 387 356 грн 16 коп. Факт здійснення ним оплати за Договором про забезпечення підтверджується квитанціями: від 5 квітня 2018 року № 114, від 7 квітня 2018 року № 116, від 6 квітня 2018 року № 115, квитанції до прибутково-касового ордеру № 79 від 30 березня 2018 року на поточний рахунок відповідача (а.с. 9-10). Перевіряючи обґрунтованість позовних вимог, суд приймає до уваги те, що частиною 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Відповідно до правил ст. ст. 177, 190 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага; майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами. Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст. 328 ЦК України). Згідно з ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Відповідно до ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. За правилом ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Згідно вимог статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до частини 1 статті 235 Цивільного кодексу України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Відповідно до пункту 25 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі дослівно пункт 25 Постанови): «За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 Цивільного кодексу України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин». Відповідно до частини 1 статті 202 Цивільного кодексу України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до частини 1 статті 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Згідно із четвертим абзацом статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. З аналізу частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах. Разом з тим, із змісту Попереднього договору та Договору про забезпечення вбачається, що сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору купівлі продажу, а саме: узгодили істотні умови (характеристики) Об`єкту договору купівлі-продажу (підпункт 1.4.1. пункту 1.4. розділу 1 Попереднього договору); узгодили ціну продажу Об`єкту (пункт 2.2. розділу 2 Договору про забезпечення); узгодили порядок та строк здійснення оплати за Об`єкт договору (пункт 2.3. розділу 2 Договору про забезпечення); узгодили орієнтовний строк передачі Об`єкту договору покупцю - ІІІ (третій) квартал 2019 року (пункт 1.4. розділу 1 Попереднього договору). У Попередньому договорі та у Договорі про забезпечення встановлено зобов`язання Позивача щодо внесення грошових коштів, які зараховуються на виконання зобов`язання щодо сплати загальної ціни купівлі-продажу квартири, тобто сторони узгодили між собою зобов`язання майнового характеру у вигляді сплати грошових коштів, які в контексті правовідносин, що склались між сторонами є по своїй правовій природі оплатою за договором купівлі-продажу. Наявність у Попередньому договорі та у Договорі про забезпечення вищенаведених, узгоджених між сторонами зобов`язань вказує на те, що назва договору «Попередній договір» не відповідає змісту договору та дійсним правовідносинам, що склались між сторонами. Таким чином з`ясуванні сутності зобов`язання, яке виникло внаслідок укладення правочину, має здійснюватися шляхом оцінки умов договору про права та обов`язки сторін у їх сукупності. Відповідно до частини 1 статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. З огляду на вищевикладене, між позивачем та відповідачем було укладено не попередній договір в межах передбаченої статтею 635 Цивільного кодексу України правової конструкції, а договір купівлі-продажу відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України. Відповідно до частини 1 статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Згідно із частиною 2 статті 656 Цивільного кодексу України Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Враховуючи, що предметом договору, укладеного між позивачем та відповідачем, є квартира у житловому будинку по [ADDRESS] , який незважаючи на плановий термін закінчення будівництва, встановлений у пункті 1.3. Попереднього договору, станом на дату звернення до суду є незакінченим (тобто об`єкт будівництва є незавершеним, а відповідно майно (квартира) станом на дату звернення до суду не існує), випливає, що між сторонами укладено договір купівлі-продажу майнових прав на майбутню квартиру в об`єкті незавершеного будівництва. Тобто позивачка отримала у власність майнові права на ще не існуюче майно і відповідно має майнові права на оформлення у власність зазначеної вище квартири після прийняття в експлуатацію житлового будинку, у якому знаходиться ця квартира. Враховуючи викладене, оцінюючи здобуті по справі докази за своїм внутрішнім переконанням щодо їх належності, допустимості та достовірності, а також приймаючи до уваги те, що позивачем надано суду достатні та переконливі доказів, які в своїй сукупності підтверджують заявлені позовні вимоги, та стороною відповідача останні не спростовані, тому суд, розглядаючи даний спір в межах заявлених позовних вимог, вважає, що позов є обґрунтований та доведений, в зв`язку з чим підлягає задоволенню. В порядку ст. 141 ЦПК України, судовий збір слід стягнути із відповідача на користь позивача [PERSON] , якою було сплачено судовий збір при подачі позову. На підставі викладеного,

Outcome: approved