Jurisdiction: civil
Date: 2020-03-04 00:00:00

08.11.2019 року представник позивача селянського фермерського господарства «Анна» (далі СФГ «Анна» ) Чорнобай О . Э. звернувся до суду з позовом до [PERSON] , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Тех Компані» (далі ТОВ «Агро-Тех Компані» в якому просить визнати недійсними договори оренди землі від 23.10.2018 року укладені між [PERSON] (РНОКПП: [NUMBER] ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Тех Компані» (ідентифікаційний код юридичної особи в ЄДРПОУ: 41923078) щодо оренди земельних ділянок: площею 5,1561 га, кадастровий номер: 6321083500:04:003:0041 (номер запису про інше речове право: 28611794), площею 5,1801 га, кадастровий номер: 6321083500:04:003:0040 (номер запису про інше речове право: 28609204). В обґрунтування позову зазначено, що 20.11.2007 року між селянським фермерським господарством «Анна» та [PERSON] було укладено договори оренди земельних ділянок:площею 5,1561 га, кадастровий номер: 6321083500:04:003:0041площею 5,1801 га, кадастровий номер: 6321083500:04:003:0040 що належать на праві власності [PERSON] на підставі державних актів на право власності на землю ХР №050960 від 05.09.2006 року та ХР050959 від 05.09.2006 року відповідно. Вказані договори оренди у відповідності до вимог діючого на момент укладання договорів оренди законодавства були зареєстровані в Борівському районному відділі реєстрації ХРФ ДП ЦДЗК при Держкомземі України, про що в книзі 4 записів державної реєстрації договорів оренди землі по Підвисочанській сільській раді вчинено відповідні записи 04 вересня 2008 року за №040868700357 та №040868700356. Речові права СФГ «Анна» щодо оренди вказаних земельних ділянок зареєстровані в Державному земельному кадастрі, що підтверджується відповідними витягами з Державного земельного кадастру від 26.06.2018 року. Строк дії речових прав СФГ «Анна» згідно зазначених договорів землі - 10 років, тобто - до 04.09.2018 р. В період дії укладених договорів СФГ «Анна» належним чином виконувало свої обов`язки за умовами договорів, жодних претензій з боку [PERSON] не було. Відповідно до п.8 вищезазначених договорів, а також ст. ЗЗ Закону України «Про оренду землі», СФГ «АННА» має переважне право перед іншими особами на укладення вищезазначених договорів оренди землі на новий строк, тобто на поновлення укладених з [PERSON] договорів оренди землі на новий строк. 14.05. 2018 року СФГ «Анна», маючи намір скористатися своїм переважним правом на поновлення укладених з [PERSON] договорів оренди землі, звернулося до [PERSON] з повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом та запропонувало розглянути умови проектів додаткових угод про поновлення укладених договорів оренди землі, які було додано до повідомлення, і, за відсутності заперечень, укласти з СФГ «Анна» запропоновані додаткові угоди про поновлення договорів оренди землі. Після досягнення з [PERSON] домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору 14.05.2018 року між СФГ «Анна» та [PERSON] було укладено додаткові угоди до договорів оренди землі від 20.11.2007 року. Після підписання вказаних додаткових угод, якими в договори оренди землі від 20.11.2007 року були внесені зміни та доповнення, в тому числі і щодо строку оренди земельних ділянок, СФГ «Анна» з метою реєстрації своїх речових прав на орендовані земельні ділянки у зв`язку із укладенням додаткових угод до договорів оренди землі звернулося 17.05.2018 року до державного реєстратора Барвінківської районної державної адміністрації Харківської області. Однак 21.05.2018 року державний реєстратор прийняла рішення про зупинення розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, мотивуючи таке рішення тим, що 24.04.2018 року на ці ж самі об`єкти нерухомого майна зареєстровані інші заяви. Як в подальшому стало відомо, [PERSON] в період дії укладених СФГ «Анна» з нею договорів оренди землі від 20.11.2007 року, в порушення переважного права СФГ «Анна» на поновлення договорів оренди землі, 26 лютого 2018 року уклала з Товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Tex Компані» нові договори оренди земельних ділянок, які перебувають в оренді СФГ «Анна». Такі дії відповідачів [PERSON] і ТОВ «Агро-Тех Компані» порушували право позивача СФГ «Анна» на переважне право поновлення договору оренди землі. Тому 20.08.2018 р. СФГ «Анна» звернулося до суду з позовом до [PERSON] і ТОВ «Агро-Тех Компані» про визнання переважного права оренди земельних ділянок, визнання правочинів недійсними та припинення дій, які порушують право. Як в подальшому стало відомо, відповідачі [PERSON] і ТОВ «Агро-Тех Компані», продовжуючи порушення прав позивача і ухиляючись від визнання укладених 26.02.2018 р. правочинів недійсними, ще до відкриття провадження у справі №614/783/18 та без повідомлення позивача і суд, 23.10.2018 р. уклали інші договори оренди землі та на їх підставі здійснили державну реєстрацію речових прав оренди вищезазначених земельних ділянок: площею 5,1561 га, кадастровий номер: 6321083500:04:003:0041 та площею 5,1801 га, кадастровий номер: 6321083500:04:003:0040. В результаті ТОВ «Агро-Тех Компаній незаконно набуло право оренди вищезазначених земельних ділянок. Свої дії щодо укладення зазначених правочинів відповідачі до останнього приховували від позивача та від суду і про заміну відповідачами договорів оренди землі позивачу стало відомо лише на стадії судового розгляду справи по суті, коли зміну позовних вимог законодавством не передбачено. Тому 23.07.2019 р. Ізюмським міськрайонним судом Харківської області у задоволенні позовних вимог СФГ «Анна» до [PERSON] і ТОВ «Агро- Тех Компані» про визнання недійсними договорів оренди землі від 26.02.2019 р. відмовлено. Укладання відповідачами вищезазначених спірних договорів у вищезазначений спосіб суперечить діючому законодавству України та порушує переважне право СФГ «Анна» на орендовані земельні ділянки, яке підлягає захисту відповідно до ст.З Цивільного кодексу України, що обумовило і змусило СФГ «Анна» звернутися з апеляційною скаргою на судове рішення від 23.07.2019 р. Ізюмського міськрайонного суду Харківської області у справі №614/783/18 та на повторіте звернення до суду з позовом до [PERSON] і ТОВ «Агро-Тех Компані», але з іншим предметом спору. 17.10.2019 року постановою Харківського апеляційного суду задоволено апеляційну скаргу СФГ «Анна», Рішення Ізюмського міськрайонного суду Харківської області від 23.07.2019 року в частині відмови у задоволенні позову про визнання переважного права на поновлення договорів оренди земельних ділянок - скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення: позов СФГ «Анна» задоволено частково, визнано за СФГ «Анна» переважне право на поновлення договорів оренди землі, укладених між СФГ «Анна» (ідентифікаційний код юридичної особи в ЄДРПОУ: 31936012) та [PERSON] (РНОКПП: [NUMBER] ) 20.11.2007 року щодо оренди земельних ділянок площею 5,1561 га, кадастровий номер: 6321083500:04:003:0041 та площею 5,1801 га, кадастровий номер: 6321083500:04:003:0040 на умовах укладених додаткових угод від 14.05.2018 року. В судове засідання представник позивача Чорнобай О. Є. не з`явився, надав заяву про розгляд справи без його участі, позовні вимоги підтримує у повному обсязі та просить їх задовольнити. Просить винести заочне рішення. Відповідачі - [PERSON] , представник ТОВ «Агро-Тех Компані» будучи належним чином повідомлені про день та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явилися. Справа призначалась до розгляду неодноразово, відповідачі [PERSON] , представник ТОВ «Агро-Тех Компані» повідомлені про дату судового засідання, до суду не надходило заяв про відкладення розгляду справи, зазначене свідчить, що відповідачі не бажають з`являтися в судові засідання та не цікавляться розглядом справи. Відповідно до ст. 223 ЦПК України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом з таких підстав неявка в судове засідання учасника справи, щодо якого відсутні відомості про вручення йому повідомлення про дату, час і місце судового засідання. У разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення). Неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Зі згоди позивача суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України. Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню. Матеріалами справи встановлено, що 20.11.2007 року між [PERSON] та СФГ «Анна» укладено договори оренди земельних ділянок кадастровий номер: 6321083500:04:003:0040 та 6321083500:04:003:0040. (а.с. 33-34, 38-39). Відповідно до акту приймання-передачі земель вказані земельні ділянка передані СФГ «Анна» на підставі договору оренди землі від 20.11.2007 року (а.с. 34,39). Згідно із Державними актами на право власності на земельну ділянку серії ХР № 050960 та серії ХР № 050959 власником земельних ділянок площею 5,1561 га з кадастровим номером: 6321083500:04:003:0041 в межах згідно із планом та 5,1801 га з кадастровим номером 6321083500:04:003:0040 в межах згідно з планом є [PERSON] (а.с. 31,32). 14.05.2018 року Головою СФГ «Анна» направлено на адресу [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договорів оренди землі, до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельних ділянок від 20.11.2007 року, яке [PERSON] отримала 14.05.2018 року під підпис. (а.с. 43) Додаткові угоди до договорів оренди землі від 20.11.2007 року укладені між [PERSON] та СФГ «Анна» 14.05.2018 року (а.с. 44,45) Постановою Харківського апеляційного суду від 17 жовтня 2019 року по справі № 614/783/18 визнано за Селянським фермерським господарством «Анна» переважне право на поновлення договорів оренди землі, укладених мід СФГ «Анна» та [PERSON] 20 листопада 2007 року щодо оренди земельних ділянок площею 5,1561 га, кадастровий номер 63211083500:04:003:0041 та площею 5,1801 га, кадастровий номер 6321083500:04:003:0040 на умовах укладених додаткових угод від 14 травня 2018 року. (а.с. 48-54) Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05.11.2019 року 23.10.2018 року [PERSON] та СФГ «Анна» укладено договір оренди землі, згідно із яким спірні земельні ділянки площею 5,1801 га та площею 5,1561 га (кадастровий номер: 6321083500:04:003:0040 та 6321083500:04:003:0040) передана [PERSON] в оренду ТОВ «Агро-Тех Коомпані» строком на 10 років з правом пролонгації. (а.с. 46,47). Відповідно до ч. 1. ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Частиною четвертою статті 124ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до вимог частини другої статті 792ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33Закону України «Про орендуземлі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення. Частиною шостою статті 33Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 15ЦК України буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. В ч.3,4ст.31ЗУ «Прооренду землі» зазначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку,встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексомУкраїни та іншими законами України. (ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі»). Пунктом 36. Договору оренди землі від 20.11.2007 року передбачено, що договір може бути розірвано за взаємною згодою сторін, або на вимогу однієї із сторін достроково за рішенням суду, у разі невиконання іншою стороною своїх зобов`язань по договору, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке буде суттєво перешкоджати передбаченому договором використанню земельної ділянки (а.с. 34,39). Як вбачається [PERSON] не бажала розірвати договір оренди землі с СФГ «Анна». В свою чергу, СФГ «Анна» бажало пролонгувати договір оренди та направило відповідну пропозицію із новим договором оренди [PERSON] . Отже, СФГ «Анна» як орендар належно виконувало свої обов`язки за Договором оренди; до закінчення строку дії договору повідомило орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою і орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Статею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. В ст. 204 ЦК України зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Як передбачено ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу. Як зазначається в постанові Верховного Суду України від 23 листопада 201 6року по справі 6-2540цс16,у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Укладаючи оскаржувані договори оренди землі від 23.10.2018 року [PERSON] не було дотримано згаданих вище вимог ЗУ «Про оренду землі» та ст.777 ЦК України, тому вказані правочини укладено із порушеннями вимог законів. Зважаючи на це, є підстави визнати їх недійсним. Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача; у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки позовні вимоги суд задовольняє повність судові витрати необхідно стягнути із відповідачів на користь позивача. Оскільки при подачі позовної заяви позивачем сплачено судовий збір тільки за одну немайнову вимогу, то за другу немайнову вимоги судовий збір необхідно стягнути з відповідачів на користь держави. На підставі виклаеного та

Outcome: approved